{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/IX_ZS/1999/IX_ZR__41-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"IX. Zivilsenat","decided":"2000-02-10","aktenzeichen":"IX ZR 41/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BNotO § 23 Der Notar darf grundsätzlich den Inhalt der ihm erteilten Hinterlegungsanweisung nicht entgegen deren Wortlaut durch Auslegung des zwischen den Beteiligten ge- schlossenen Vertrages ermitteln.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIX ZR 41/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n10. Februar 2000\nPreuß\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBNotO § 23\n\nDer Notar darf grundsätzlich den Inhalt der ihm erteilten Hinterlegungsanweisung\n\nnicht entgegen deren Wortlaut durch Auslegung des zwischen den Beteiligten ge-\n\nschlossenen Vertrages ermitteln.\n\nBGH, Urteil vom 10. Februar 2000 - IX ZR 41/99 - Kammergericht Berlin\n\nLG Berlin\n\nDer IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 10. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Paulusch und die\n\nRichter Dr. Kreft, Stodolkowitz, Kirchhof und Dr. Fischer\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats\n\ndes Kammergerichts vom 30. Oktober 1998 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer verklagte Notar beurkundete am 12. November 1992 einen Vertrag,\n\ndurch den die G. GmbH (im folgenden: GmbH oder Verkäuferin) dem Kläger\n\nein bestimmtes Trennstück sowie einen ideellen Anteil an einer weiteren\n\nTeilfläche eines Grundstücks in Basdorf mit einem damals im Bau befindlichen\n\nReihenhaus verkaufte. Der Kaufpreis von insgesamt 530.453 DM war in zwei\n\nRaten auf einem vom Beklagten zu errichtenden Anderkonto zu hinterlegen,\n\ndie zweite Rate spätestens bei Übergabe des Grundstücks (§ 3 Nr. 1 des Kauf-\n\nvertrags). In § 6 Nr. 2 des Vertrages wurde der Beklagte \"vom Käufer unwider-\n\nruflich angewiesen, die Auszahlungen an den Verkäufer von dem vorgenann-\n\nten Notar-Anderkonto ... vorzunehmen\", sobald die sodann unter den Buchst.\n\na - f aufgeführten Voraussetzungen vorlagen, insbesondere (Buchst. f) \"Ver-\n\nkäufer und Käufer dem amtierenden Notar übereinstimmend und schriftlich er-\n\nklärt haben, daß der Kaufgegenstand dem Käufer übergeben worden ist\".\n\nDer Kläger überwies den Kaufpreis auf das Anderkonto. Am 31. März\n\n1993 wurden in einem allein vom Bauleiter unterschriebenen Übergabeproto-\n\nkoll Baumängel festgehalten. Der Kläger, dem die Hausschlüssel ausgehändigt\n\nwurden, vermietete das Haus ab 20. April 1993 und unterrichtete den Beklag-\n\nten hiervon. Mit Schreiben vom 9. September 1993 wies er den Beklagten dar-\n\nauf hin, daß es bisher an übereinstimmenden Übergabeerklärungen der Kauf-\n\nvertragsparteien fehle, und bat, von einer Auskehrung des hinterlegten Kauf-\n\npreises vorerst abzusehen. Der Beklagte zahlte gleichwohl am 11. Januar 1994\n\ndas Geld an die Verkäuferin aus; die Auszahlungsvoraussetzungen des § 6\n\nNr. 2 Buchst. a - e waren erfüllt. In einem gegen die GmbH wegen bestimmter\n\nMängel geführten Rechtsstreit erwirkte der Kläger ein Urteil, das wegen Ver-\n\nmögenslosigkeit der Schuldnerin nicht vollstreckt werden konnte. Im August\n\n1996 wurde die Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der\n\nGmbH abgelehnt.\n\nDer Kläger nimmt deswegen den Beklagten auf Schadensersatz in An-\n\nspruch. Er hat zuletzt Zahlung von rund 41.000 DM nebst Zinsen verlangt und\n\nFeststellung beantragt, daß der Beklagte ihm den Schaden zu ersetzen habe,\n\nder ihm dadurch entstanden sei, daß er wegen der Auszahlung des hinterleg-\n\nten Geldes Gewährleistungsansprüche wegen bestimmter Mängel gegen die\n\nGmbH nicht habe durchsetzen können.\n\nDie Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der Revision verfolgt\n\nder Kläger die Klageansprüche weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch des Klägers\n\ngegen den Beklagten nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO mit der Begründung ver-\n\nneint, dieser habe seine Pflichten als Notar deswegen nicht verletzt, weil er\n\nentgegen dem Wortlaut des § 6 Nr. 2 Buchst. f des Kaufvertrages nicht gehal-\n\nten gewesen sei, die Auszahlung des hinterlegten Geldes an die Verkäuferin\n\nvon der schriftlichen Erklärung des Klägers, daß ihm das Grundstück überge-\n\nben worden sei, abhängig zu machen. Eine solche Erklärung habe nicht die\n\nBedeutung einer selbständigen Auszahlungsvoraussetzung gehabt, sondern\n\nsei nur dazu bestimmt gewesen, dem Beklagten die Feststellung der Übergabe\n\nzu erleichtern. Eine Auslegung jener Bestimmung ergebe unter Berücksichti-\n\ngung des sonstigen Vertragsinhalts, daß damit nur das dem Kläger unter be-\n\nstimmten Voraussetzungen eingeräumte Recht auf Übergabe schon vor der\n\nAbnahme im bauvertraglichen Sinn, nicht aber auch etwaige Gewährleistungs-\n\nansprüche hätten gesichert werden sollen. Nachdem für den Beklagten auf-\n\ngrund des ihm vorliegenden Übergabeprotokolls und der ihm mitgeteilten Ver-\n\nmietung des Hauses durch den Kläger die Übergabe zweifelsfrei festgestanden\n\nhabe, habe er das Kaufpreisgeld an die Verkäuferin auszahlen dürfen.\n\nII.\n\nDiese Begründung trägt, wie die Revision zu Recht rügt, die Klageab-\n\nweisung nicht.\n\n1. Der Beklagte hat dadurch, daß er das Geld auszahlte, obwohl der\n\nKläger die die Übergabe betreffende schriftliche Erklärung nicht abgegeben,\n\nsondern ausdrücklich verweigert hatte, seine Pflichten aus dem ihm von den\n\nVertragsparteien erteilten Treuhandauftrag verletzt.\n\nDie dem Beklagten zum Zweck des Vollzugs des Kaufvertrags aufgetra-\n\ngene Tätigkeit war Gegenstand eines selbständigen Betreuungsgeschäfts im\n\nSinne der §§ 23, 24 BNotO. Inhalt und Umfang der dadurch begründeten\n\nAmtspflichten des Beklagten ergaben sich aus den im Kaufvertrag festgeleg-\n\nten, an ihn gerichteten Weisungen. Solche Weisungen sind grundsätzlich\n\nstreng zu befolgen (BGH, Urt. v. 17. Februar 1994 - IX ZR 158/93, WM 1994,\n\n647 m.w.N.); der Notar hat dabei peinliche Genauigkeit zu beachten (Sand-\n\nkühler, in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO 4. Aufl. § 23 Rdnr. 116 m.w.N.).\n\nDessen war sich auch das Berufungsgericht bewußt. Es hat aber gemeint, der\n\nBeklagte habe sich hier nicht an den Wortlaut der Hinterlegungsanweisung zu\n\nhalten brauchen, weil eine Auslegung des zwischen den Beteiligten geschlos-\n\nsenen Vertrages einen vom Wortlaut abweichenden Inhalt ergebe. Damit hat\n\ndas Berufungsgericht verkannt, daß es grundsätzlich nur auf die dem Notar\n\nerteilte Weisung, nicht aber auf Umstände außerhalb des Treuhandauftrags\n\nankommt (vgl. Seybold/Schippel, BNotO 6. Aufl. § 23 Rdnr. 18). Der Inhalt des\n\nzwischen den Parteien vereinbarten, vom Notar abzuwickelnden Vertrages ein-\n\nschließlich der darin enthaltenen, zwischen ihnen geschlossenen Hinterle-\n\ngungsvereinbarung ist nicht Bestandteil der davon zu unterscheidenden Hin-\n\nterlegungsanweisung (Sandkühler aaO § 23 Rdnr. 22; vgl. auch BGH, Urt. v.\n\n18. November 1999 - IX ZR 153/98, WM 2000, 193, 195). Es ist nicht Aufgabe\n\ndes Notars, den Inhalt des zwischen den Beteiligten geschlossenen Vertrages\n\ndurch Auslegung zu ermitteln. Das ist sogar dann nicht anders, wenn, wie es\n\nhier gewesen zu sein scheint, der Notar den Vertrag selbst entworfen hat. Die-\n\nser darf sich deshalb grundsätzlich auch dann nicht über den Wortlaut einer\n\nihm erteilten Weisung hinwegsetzen, wenn er meint, nach dem sonstigen Inhalt\n\ndes zu vollziehenden Vertrages sei die wörtliche Befolgung der Weisung nicht\n\nerforderlich.\n\nEs mag offenbleiben, ob ausnahmsweise etwas anderes zu gelten hat,\n\nwenn der Vertragsinhalt eindeutig ergibt, daß die Parteien die Weisung nicht\n\nso gemeint haben, wie sie formuliert ist. So war es jedenfalls hier nicht. Die\n\nvom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Vertrages ist fehlerhaft\n\nund deshalb für das Revisionsgericht nicht bindend. Das Berufungsgericht hat\n\ngemeint, die Regelung in jener Vertragsbestimmung habe nicht den Zweck ge-\n\nhabt, dem Kläger eine mangelfreie Übergabe des Hauses zu gewährleisten.\n\nWäre es so, dann wären die Rechte des Klägers aus den §§ 320 und 273 BGB\n\nab Übergabe des Grundstücks infolge der dann ohne weiteres eintretenden\n\nAuszahlungsreife endgültig verloren gewesen. Das hätte die Hinterlegungsver-\n\neinbarung grundsätzlich nach § 11 Nr. 2 AGBG unwirksam gemacht, wenn es\n\nsich, wie der Kläger in der Berufungsinstanz vorgetragen hat, um einen AGB-\n\nVertrag gehandelt haben sollte (vgl. BGH, Urt. v. 11. Oktober 1984 - VII ZR\n\n248/83, NJW 1985, 852; Sandkühler aaO § 23 Rdnr. 27; Haug, Die Amtshaf-\n\ntung des Notars, 2. Aufl. Rdnr. 692 a; Huhn/von Schuckmann, BeurkG 3. Aufl.\n\n§ 11 DONot Rdnr. 8). Tatsächlich enthält indessen die Hinterlegungsvereinba-\n\nrung zwischen dem Kläger und der Verkäuferin, soweit es um die Auszahlung\n\ndes hinterlegten Geldes an diese geht, kein Zurückbehaltungsverbot. Nach § 3\n\nNr. 1 Buchst. b des Vertrages hatte der Kläger - die Revision weist darauf zu-\n\ntreffend hin - bei Übergabe \"alle fälligen oder dann fällig werdenden Zahlungen\n\n(zu leisten), die er dem Verkäufer aufgrund dieses Vertrages schuldet\"; er\n\ndurfte \"wegen ausstehender oder mangelhafter Leistungen nur angemessene\n\nKaufpreisteile\" zurückhalten. Letzteres wäre ihm unmöglich gewesen, wenn mit\n\nÜbergabe des Grundstücks der Beklagte ohne Rücksicht auf etwaige Mängel\n\nden vollen Kaufpreis an die Verkäuferin auszuzahlen gehabt hätte. Die Rege-\n\nlung in § 6 Nr. 2 Buchst. f des Vertrages verhinderte einen solchen Rechtsver-\n\nlust des Klägers, indem sie die Auszahlung von entsprechenden übereinstim-\n\nmenden Erklärungen der Vertragspartner abhängig machte. Dies setzte den\n\nKläger in die Lage, bei Vorhandensein von Mängeln seine Erklärung erst dann\n\nabzugeben, wenn die Verkäuferin ihr Einverständnis dazu erteilt hatte, daß\n\n\"angemessene Kaufpreisteile\" bis zur Beseitigung der Mängel auf dem Nota-\n\nranderkonto verblieben.\n\n2. Der Beklagte hat die somit gegebene Pflichtverletzung fahrlässig und\n\ndamit schuldhaft begangen. Das ergibt sich schon daraus, daß er, wie er selbst\n\nvorgetragen hat, bei der Auszahlung nicht einmal bemerkt hat, daß die Hinter-\n\nlegungsanweisung schriftliche Übergabeerklärungen der Vertragsparteien vor-\n\naussetzte und solche Erklärungen ihm nicht vorlagen.\n\n3. Die Pflichtverletzung des Beklagten war dafür ursächlich, daß der\n\nKläger seine Gewährleistungsansprüche, soweit solche bestanden, nicht\n\ndurchsetzen konnte. Wäre das hinterlegte Geld noch vorhanden, so könnte er\n\nnotfalls im Rechtswege erreichen, daß die Verkäuferin der Auszahlung des\n\nGeldes an ihn in dem Umfang zustimmt, in dem es ihr wegen der Mängel nicht\n\nzusteht.\n\nIII.\n\nDas Berufungsurteil ist demnach aufzuheben. Die Sache ist nicht ent-\n\nscheidungsreif. Es fehlt bisher nicht nur zur Höhe des mit den bezifferten Kla-\n\ngeanträgen geltend gemachten Schadens, sondern auch zum Vorhandensein\n\nder Mängel, die der Kläger zum Gegenstand seiner Feststellungsklage ge-\n\nmacht hat, an den erforderlichen tatsächlichen Feststellungen. Damit sie nach-\n\ngeholt werden können, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverwei-\n\nsen.\n\nPaulusch\n\nKreft\n\nStodolkowitz\n\nKirchhof\n\nFischer","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/1999/IX_ZR__41-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-02-10/ix-zr-41-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/1999/IX_ZR__41-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/1999/IX_ZR__41-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-02-10/ix-zr-41-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/IX_ZS/1999/IX_ZR__41-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 10:57:15.343822+00:00"}}