{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/II_ZS/2007/II_ZR_266-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"II. Zivilsenat","decided":"2009-03-02","aktenzeichen":"II ZR 266/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 280 Abs.1; ZPO § 286 F Es besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die unrichtige Darstellung der Lage des Grundstücks oder des Bodenwerts im Prospekt für die Entscheidung, ei- nem geschlossenen Immobilienfonds beizutreten, wegen der Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses ursächlich ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n2. März 2009 \nVondrasek \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nII ZR 266/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 280 Abs.1; ZPO § 286 F \n\nEs besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die unrichtige Darstellung der \n\nLage des Grundstücks oder des Bodenwerts im Prospekt für die Entscheidung, ei-\n\nnem geschlossenen Immobilienfonds beizutreten, wegen der Auswirkungen auf die \n\nVermietbarkeit und die Höhe des Mietzinses ursächlich ist. \n\nBGH, Urteil vom 2. März 2009 - II ZR 266/07 - OLG Düsseldorf \n\n LG Düsseldorf \n\nDer II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 2. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette \n\nund die Richter Dr. Kurzwelly, Kraemer, Dr. Reichart und Dr. Drescher \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revisionen der Kläger wird das Urteil des 6. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 8. November 2007 auf-\n\ngehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den \n\n17. Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger erklärten am 3. Dezember 1997 ihren Beitritt zum Immobilien-\n\nfonds \"B. \n\n KG\" und leisteten eine Kommanditeinlage in Höhe von \n\n400.000,00 DM. Der Beklagte nahm den Beitritt der Kläger als Treuhänder an. \n\nEr wirkte bei der Erstellung des Emissionsprospekts und beim Abschluss der \n\nVerträge mit, war Gründungsgesellschafter des Fonds sowie Treuhandkom-\n\nmanditist. Der Fonds erwarb ein mit einem Wohngebäude bebautes Grundstück \n\nin W. und ein mit einem Bürogebäude bebautes Grundstück\n\nin B. , das langfristig vermietet war. Die B. -Bau GmbH gab für beide \n\nGrundstücke eine befristete Mietgarantie ab. Das Grundstück in B. war im \n\nProspekt mit der richtigen Anschrift angegeben, seine Lage auf einer Plan-\n\nskizze falsch eingezeichnet. Die Kläger haben vom Beklagten wegen unrichti-\n\nger Angaben der Lage des Grundstücks bei B. und des Werts für Grund \n\nund Boden des Grundstücks in W. die Rückabwicklung ihres \n\nBeitritts verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsge-\n\nricht die Berufung zurückgewiesen. Dagegen richten sich die vom erkennenden \n\nSenat zugelassenen Revisionen der Kläger. \n\n2 \n\n3 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revisionen haben Erfolg. \n\nI. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Kläger hafte als Gründungs-\n\ngesellschafter und Treuhandkommanditist für unrichtige Prospektangaben aus \n\nVerschulden bei Vertragsverhandlungen. Der Ersatzanspruch sei nach § 195 \n\nBGB a.F. i.V.m. Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB auch nicht verjährt. Die Kläger hät-\n\nten aber nicht schlüssig dargelegt, dass sie durch den Prospekt über wesentli-\n\nche bzw. erhebliche Umstände, die für ihre Entschließung von Bedeutung ge-\n\nwesen seien, fehlerhaft oder unvollständig informiert worden seien. Aufgrund \n\nder Art der Immobilie, des mit dem langfristigen Mietvertrag für 15 Jahre festge-\n\nlegten Nutzungszwecks und der Mietgarantie sei der konkrete Standort des \n\nGrundstücks bei Bremen von untergeordneter Bedeutung gewesen. Der Nut-\n\nzungszweck habe zudem eher eine Stadtrandlage als eine Innenstadtlage vor-\n\ngegeben. Aber selbst wenn der graphisch falsch dargestellte Standort als ein \n\nwesentlicher Umstand für die Anlageentscheidung angesehen würde, fehle es \n\nan der Ursächlichkeit des Fehlers für den Beitritt der Kläger. Sie könnten sich \n\nauf die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens nicht stützen, weil die Ver-\n\nmutung nicht gelte, wenn mehrere Verhaltensvarianten in Frage kämen. Die \n\nKläger hätten selbst vorgetragen, dass sie den Emissionsprospekt von ihrem \n\nSteuerberater und der D. Bank in B. hätten überprüfen lassen, dass \n\nvon dort keine Einwände erhoben worden seien und die Bank sogar erklärt ha-\n\nbe, sie könne kein mit diesen Konditionen und Sicherheiten vergleichbar gutes \n\nAngebot unterbreiten. Eine gehörige Aufklärung hätte bei den Klägern daher \n\neinen Entscheidungskonflikt ausgelöst, weil es vernünftigerweise nicht nur eine, \n\nsondern mehrere Möglichkeiten aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben habe. \n\nDas gelte auch für die von den Klägern behauptete falsche Angabe zum Bo-\n\ndenwert des Grundstücks in W. Zu ihren Gunsten gelte auch insoweit kei-\n\nne Kausalitätsvermutung, weil sie sich angesichts der sonstigen mit der Anlage \n\nverbundenen Vorteile in einem Entscheidungskonflikt befunden hätten. \n\n4 \n\n5 \n\nII. Dies hält in mehrfacher Hinsicht der revisionsrechtlichen Nachprüfung \n\nnicht stand. \n\n1. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die Ursächlichkeit der un-\n\nstreitigen bzw. behaupteten Prospektmängel für die Anlageentscheidung ver-\n\nneint, weil sich die Kläger in einem Entscheidungskonflikt befunden hätten und \n\ndie falsche Lageangabe für das Grundstück bei B. wegen der Mietgaran-\n\ntie sowie der langfristigen Vermietung ohne Bedeutung sei. \n\n6 \n\na) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass bei einer unrichtigen oder \n\nunvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen Um-\n\nständen eine tatsächliche Vermutung dafür besteht, dass die mangelhafte \n\nProspektdarstellung \n\nfür die Anlageentscheidung ursächlich war (st.Rspr. \n\nBGHZ 79, 337, 346; Sen.Urt. v. 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 \n\nTz. 16; v. 21. März 2005 - II ZR 149/03, ZIP 2005, 763; v. 19. Juli 2004 \n\n- II ZR 354/02, ZIP 2004, 1706; v. 1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104; \n\nv. 15. Dezember 2003 - II ZR 244/01, ZIP 2004, 312; v. 14. Juli 2003 \n\n- II ZR 202/02, ZIP 2003, 1651). Durch unzutreffende oder unvollständige In-\n\nformationen des Prospekts wird in das Recht des Anlegers eingegriffen, in ei-\n\ngener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob \n\ner in das Projekt investieren will oder nicht. Das Bestehen von Handlungsvari-\n\nanten ist nicht geeignet, diese auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche \n\nVermutung für die Ursächlichkeit fehlerhafter Prospektdarstellungen für die An-\n\nlageentscheidung bei Immobilien zu entkräften, bei denen es in der Regel vor-\n\ndringlich um Sicherheit, Rentabilität und Inflationsschutz geht (BGH, Urt. v. \n\n9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568). Eine Ausnahme kommt allen-\n\nfalls bei - hier nicht vorliegenden - von vornherein spekulativen Geschäften in \n\nBetracht, bei denen es nur um das Maß der Sicherheit geht (vgl. BGHZ 160, 58, \n\n66). Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kläger hätten sich wegen der \n\nEinschätzung der D. Bank, kein mit den Konditionen und Sicherheiten \n\ndes Fonds vergleichbar gutes Angebot machen zu können, in einem Entschei-\n\ndungskonflikt befunden, beruht außerdem auf einem Denkfehler. Es hat ver-\n\nkannt, dass diese Bewertung auf den Angaben im Prospekt beruht, die die \n\nD. Bank für richtig gehalten hat, während zumindest zu unterstellen ist, \n\ndass sie nicht zutreffen. \n\n7 \n\nb) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass \n\ndie falsche Angabe zur Lage des Grundstücks bei B. kein für die Anlage-\n\nentscheidung wesentlicher Umstand gewesen sei, weil eine Mietgarantie abge-\n\ngeben und das Grundstück langfristig vermietet worden sei. Die Lage ist ein für \n\ndie Bewertung einer Immobilie maßgebender Umstand, weil sie sich auf den \n\nVermietungserfolg auswirkt. Daran ändern weder die hier gegebene Mietgaran-\n\ntie noch der Umstand etwas, dass ein langfristiger Mietvertrag geschlossen \n\nworden ist. Eine befristete Mietgarantie ist keine nachhaltige Sicherung des Er-\n\nwerbers, die von der Verpflichtung zur Aufklärung über die tatsächlichen Um-\n\nstände der Vermietung und der erzielbaren Miete befreit (vgl. BGH Urt. v. \n\n10. Oktober 2008 - V ZR 175/07, NJW 2008, 3699; Urt. v. 15. Juni 2000 \n\n- III ZR 305/98, ZIP 2000, 1392). Sie kann - was allgemein bekannt ist und ge-\n\nrade bei Anlagemodellen immer wieder deutlich wird - infolge wirtschaftlicher \n\nSchwierigkeiten des Vertragspartners jederzeit ausfallen. Ebenso kann sich \n\nschnell erweisen, dass der langfristige Mieter seinen Verpflichtungen nicht \n\nnachkommen kann, weil er seine wirtschaftlichen Aussichten falsch einge-\n\nschätzt hat. Sowohl für die Möglichkeit der Wiedervermietung als solche als \n\nauch für den erzielbaren Mietzins gewinnt die Lage des Grundstücks dann ent-\n\nscheidende Bedeutung. \n\n8 \n\nc) Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. \n\nDas Berufungsgericht ist zu Recht und von der Revisionserwiderung nicht an-\n\ngegriffen davon ausgegangen, dass eine Haftung des Beklagten aus vorver-\n\ntraglichem Verschulden in Betracht kommt, weil er Gründungsgesellschafter ist, \n\nund dass der Schadensersatzanspruch nicht verjährt ist. \n\n9 \n\n2. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil sie \n\nnoch nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Beklag-\n\nte kann die tatsächliche Vermutung, dass eine fehlerhafte Prospektdarstellung \n\nfür die Anlageentscheidung ursächlich war, widerlegen (vgl. Sen.Urt. v. \n\n3. Dezember 2007 - II ZR 21/06, ZIP 2008, 412 Tz. 16). Die Vermutung ist \n\ngrundsätzlich erschüttert, wenn dem Anleger der Prospektmangel beim Beitritt \n\nbekannt ist. Der Beklagte hat behauptet, die tatsächliche Lage des Grundstücks \n\nsei den Klägern bei ihrem Beitritt bekannt gewesen, weil sie es besichtigt hät-\n\nten. Den dazu angebotenen Beweis hat das Berufungsgericht - von seinem \n\nRechtsstandpunkt aus konsequent - bisher nicht erhoben. Die Ursächlichkeit \n\neines Prospektfehlers für die Anlageentscheidung kann nach der Lebenserfah-\n\nrung auch fehlen, wenn er für die Werthaltigkeit des Anlageobjekts objektiv kei-\n\nne Bedeutung hat (Senat BGHZ 123, 106, 114). Der Beklagte hat sich darauf \n\nberufen, der falsche Lageplan sei für die Grundstücksbewertung belanglos, weil \n\ndie tatsächliche Lage der eingezeichneten Lage mindestens gleichwertig sei. \n\nAuch dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. \n\n10 \n\nSollte das Berufungsgericht wieder zu dem Ergebnis gelangen, dass die \n\nfalsche Lagezeichnung für die Anlageentscheidung nicht ursächlich war, ist der \n\nBehauptung der Kläger nachzugehen, der Prospekt sei auch hinsichtlich der \n\nWertangabe für das Grundstück in W. falsch; im Übrigen ha-\n\nben die Parteien Gelegenheit, ihr Vorbringen zu den unterbliebenen Verlustzu-\n\nweisungen zu ergänzen und zu konkretisieren. \n\nGoette Kurzwelly Kraemer \n\n Reichart Drescher \n\nVorinstanzen: \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 26.09.2006 - 10 O 96/05 - \n\nOLG Düsseldorf, Entscheidung vom 08.11.2007 - I-6 U 216/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2007/II_ZR_266-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-02/ii-zr-266-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2007/II_ZR_266-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2007/II_ZR_266-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-02/ii-zr-266-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2007/II_ZR_266-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:20:48.383349+00:00"}}