{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR__18-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"II. Zivilsenat","decided":"2003-07-07","aktenzeichen":"II ZR 18/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 195, 276 Fb a.F. Verkündet am: 7. Juli 2003 Boppel Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Die Verpflichtung eines Treuhandgesellschafters zur Aufklärung künftiger Anle- ger eines Fonds über alle wesentlichen Umstände der Anlage umfaßt auch An- gaben hinsichtlich des Umfangs einer zugesagten Mietgarantie.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nII ZR 18/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB §§ 195, 276 Fb a.F.\n\nVerkündet am:\n7. Juli 2003\nBoppel\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nDie Verpflichtung eines Treuhandgesellschafters zur Aufklärung künftiger Anle-\n\nger eines Fonds über alle wesentlichen Umstände der Anlage umfaßt auch An-\n\ngaben hinsichtlich des Umfangs einer zugesagten Mietgarantie.\n\nBGH, Urteil vom 7. Juli 2003 - II ZR 18/01 - OLG München\n\n LG München I\n\nDer II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 5. Mai 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die\n\nRichter Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly, Münke und Dr. Graf\n\nfür Recht erkannt:\n\nI. Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des\n\n23. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts München \n\nvom\n\n17. November 2000 hinsichtlich der Kläger zu 2 bis 6 sowie 8\n\nund 9 - unter Zurückweisung des diese Kläger betreffenden\n\nweitergehenden Rechtsmittels der Beklagten zu 4 - aufgehoben\n\nund wie folgt neu gefaßt:\n\n1. Die Berufung der Kläger zu 2 bis 6 sowie 8 und 9 gegen das\n\nUrteil des Landgerichts München I vom 8. Dezember 1998\n\n- 28 O 14294/97 - wird zurückgewiesen.\n\n2. Auf die Berufung der Beklagten zu 3 wird das Urteil des\n\nLandgerichts München I \n\nvom \n\n8. Dezember \n\n1998\n\n- 28 O 22899/98 - wie folgt abgeändert:\n\nDie Klagen der Kläger zu 2 bis 6 sowie 8 und 9 gegen die\n\nBeklagte zu 3 werden abgewiesen.\n\n3. Auf die Berufung der Beklagten zu 4 wird - unter Zurückwei-\n\nsung ihres weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des\n\nLandgerichts München I \n\nvom \n\n8. Dezember \n\n1998\n\n- 28 O 22899/98 - wie folgt abgeändert:\n\nGegen die Beklagte zu 4 werden die Klagen der Kläger zu 4\n\nund 6 sowie des Klägers zu 3 - soweit seine Beteiligung an\n\nder HAT 50 betroffen ist - abgewiesen.\n\nIm Übrigen verbleibt es bei der Entscheidung des Landge-\n\nrichts.\n\nII. Die Sache wird zur weiteren Verhandlung und Entscheidung\n\nüber den Betrag sowie die Kosten - einschließlich der Kosten\n\ndes Revisionsverfahrens - an das Landgericht München I zu-\n\nrückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger, die sich an drei geschlossenen Immobilienfonds beteiligt\n\nhatten, verlangen von den Beklagten Schadensersatz und Freistellung von den\n\nin diesem Zusammenhang eingegangenen Verpflichtungen und Verbindlich-\n\nkeiten. Sie gründen ihre Ansprüche insbesondere auf Prospekthaftung und po-\n\nsitive Vertragsverletzung.\n\nDie Beklagten zu 1 und 2 waren Geschäftsführer einer Vermögensbera-\n\ntungsgesellschaft mbH, die ihrerseits als persönlich haftende Gesellschafterin\n\nder \n\ninzwischen \n\nin \n\nVermögensverfall \n\ngeratenen \n\nHa. A\n\nmbH & Co. \n\nKG \n\n(im \n\nfolgenden:\n\nHa. A.) \n\nfungierte. \n\nDiese \n\nbeiden \n\nUnternehmen \n\nund \n\ndie\n\nBeklagten zu 1 und 2 persönlich gründeten mit Einlagen von \n\njeweils\n\n5.000,00 DM bzw. 10.000,00 DM die H.-Gewerbefonds H. 48, H. 50 und\n\nH. 52. Zweck jeder Gesellschaft war es, ein hierfür erworbenes Grundstück in\n\nD. bzw. L. mit einem Büro- und Geschäftshaus zu bebauen, es an-\n\nschießend zu vermieten und zu verwalten. Die jeweils erforderlichen Mittel\n\nsollten von Anlegern aufgebracht werden, mit deren Anwerbung die Beklagte\n\nzu 3 beauftragt worden war. Hierfür standen Prospekte zur Verfügung, die aus\n\ndem eigentlichen Prospekt als Teil A sowie dem Beteiligungsgesellschafts- und\n\neinem Treuhandvertrag als Teil B bestanden. In den Prospekten bezeichnete\n\nsich \n\ndie \n\nHa. A. \n\nals \n\n\"Projektinitiator, \n\nProjektherausge-\n\nber\", die Beklagte zu 3 wurde mit \"Vertriebskoordination\" näher bezeichnet und\n\ndie Beklagte zu 4, eine Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft, wurde als\n\n\"Treuhänder\" aufgeführt. Die Beklagte zu 4 hatte jeweils an der Errichtung der\n\nGesellschaftsverträge für die einzelnen Fonds mitgewirkt und war dem Fonds\n\nH. 48 auch als weitere Gesellschafterin mit einer Einlage von 5.000,00 DM\n\nsowie als Beteiligungstreuhänderin für die Anleger des Fonds beigetreten. An\n\nden Fonds H. 50 und H. 52 übernahm die Beklagte zu 4 keine eigene ge-\n\nsellschaftliche Beteiligung, bestellte aber in Ausübung der ihr in den Verträgen\n\nerteilten Vollmachten der Anleger \n\nfür alle drei Fonds die Ha. A.\n\nzur Geschäftsführerin.\n\nDie Kläger beteiligten sich, wie folgt, an den einzelnen Fonds:\n\nKl. zu 1\n\nKl. zu 2\n\nKl. zu 3\n\nBeitritt\n\nH. 48\n\nH. 50\n\nH. 52\n\n22.09.1994\n\n200.000 DM\n\n26.07.1993\n\n300.000 DM\n\n03.07.1993\n\n300.000 DM\n\nKl. zu 3 u. 4\n\n07.12.1993\n\n100.000 DM\n\nKl. zu 5\n\nKl. zu 6\n\nKl. zu 7\n\nKl. zu 8\n\nKl. zu 9\n\n27.09.1993\n\n100.000 DM\n\n15.06.1994\n\n17.08.1994\n\n24.08.1993\n\n50.000 DM\n\n24.08.1993\n\n200.000 DM\n\n170.000 DM\n\n90.000 DM\n\nDie Einlagen wurden größtenteils durch Bankdarlehen finanziert und\n\nteilweise durch mitvermittelte Kapitallebensversicherungen abgesichert.\n\nAlle drei Fondsgesellschaften entwickelten sich nach Fertigstellung und\n\nÜbergabe der Bauten nicht wie erwartet. Die Gebäude konnten nur zu einem\n\ngeringen \n\nTeil \n\nvermietet \n\nwerden. \n\nDie \n\nHa. A. \n\nteilte \n\nam\n\n31. Januar 1997 den Anlegern mit, daß die eingegangenen Mietgarantien schon\n\nzum Jahresende 1996 erschöpft gewesen seien.\n\nDie Kläger begehren von den Beklagten die Freistellung von den Ver-\n\npflichtungen aus den von ihnen im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen\n\nKredit- und Lebensversicherungsverträgen sowie Ersatz ihrer diesbezüglichen\n\nbisherigen und zukünftigen Aufwendungen sowie des eingesetzten Eigenkapi-\n\ntals gegen Abtretung ihrer Beteiligungen an den Fondsgesellschaften. Sie sind\n\nder Ansicht, daß die Angaben zur Mietgarantie sowie zu einer Vielzahl anderer\n\nPunkte in den Prospekten unzutreffend seien. Insbesondere werde der Ein-\n\ndruck erweckt, daß sich die Begrenzung der Mietgarantien nur jeweils auf ein\n\nVermietungsjahr und nicht auf einen einmaligen Betrag für die gesamte Garan-\n\ntiedauer beziehe.\n\nDie Beklagten halten die Prospektangaben für zutreffend und berufen\n\nsich im Übrigen auf die Verjährung eventueller Ersatzansprüche.\n\nDas Landgericht hat die Klage gegen die Beklagten zu 3 und 4 dem\n\nGrunde nach wegen falscher Prospektangaben für gerechtfertigt erklärt und\n\ngegen die Beklagten zu 1 und 2 abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat\n\ndas Oberlandesgericht auch die Klagen gegen die Beklagten zu 1 und 2 für ge-\n\nrechtfertigt erklärt. Die Berufung der Beklagten zu 3 und 4 hat es zurückgewie-\n\nsen.\n\nDie Revision der Beklagten ist hinsichtlich der Kläger zu 1 und 7, deren\n\nAnsprüche innerhalb von drei Jahren nach Beitritt zum Fonds klageweise gel-\n\ntend gemacht worden sind, durch Senatsbeschluß vom 24. Februar 2003 nicht\n\nangenommen worden. Die Beklagten verfolgen mit der Revision ihren Klage-\n\nabweisungsantrag gegen die Kläger zu 2 bis 6 und 8 bis 9 weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Beklagten zu 1 bis 3 führt im Umfang der Annahme zur\n\nAbweisung der Klagen. Dasselbe gilt für die Revision der Beklagten zu 4, so-\n\nweit sich Kläger an den Fonds H. 50 und H. 52 beteiligt haben; im Übrigen\n\nverbleibt es beim Grundurteil des Landgerichts.\n\nI. Die Revision der Beklagten zu 1 bis 3 führt zur Abweisung der Klagen\n\nder Kläger zu 2 bis 6 und 8 bis 9, weil die Ansprüche verjährt sind.\n\n1. Nach der Rechtsprechung des Senats verjähren Ansprüche aus typi-\n\nsierter Prospekthaftung - auch soweit sie den Beitritt zu einem geschlossenen\n\nImmobilienfonds betreffen - in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers,\n\nspätestens aber drei Jahre nach dem Erwerb der Anteile (Sen.Urt. v.\n\n18. Dezember 2000 - II ZR 84/99, ZIP 2001, 369). Entgegen der Auffassung\n\ndes Oberlandesgerichts können sich Anleger auf eine längere Verjährungsdau-\n\ner nur dann berufen, wenn Initiatoren, Gründer oder Gestalter der Gesellschaft\n\nsowie deren Vertreter oder Sachwalter bei Anbahnung der Vertragsverhandlun-\n\ngen nicht nur typisiertes, sondern auch persönliches Vertrauen in Anspruch ge-\n\nnommen und dadurch das Zustandekommen des Beitritts beeinflußt haben\n\n(BGHZ 83, 222, 223 f.; Sen.Urt. v. 17. Februar 1986 - II ZR 238/84, NJW-RR\n\n1986, 968). Diese Voraussetzungen treffen nach den bindenden Feststellungen\n\ndes Berufungsgerichts auf die Beklagten zu 1 bis 3 nicht zu.\n\n2. Sowohl die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis ei-\n\nnes Prospektfehlers als auch die Frist von drei Jahren ab Beitritt eines Anlegers\n\nwar bei Einreichung der Klagen am 31. Juli 1997 verstrichen. Die Kläger zu 2\n\nbis 5 und 8 bis 9 sind den Fonds noch im Jahre 1993, der Kläger zu 6 ist am\n\n17. Juni 1994 beigetreten.\n\nII. Die Revision der Beklagten zu 4 hat nur insoweit Erfolg, als den Kla-\n\ngen \n\nBeteiligungen \n\nan \n\nden \n\nFonds \n\nH. \n\n50 \n\nund\n\nH. 52 zugrunde lagen.\n\n1. Auch gegenüber der Beklagten zu 4 sind Ansprüche wegen typisierter\n\nProspekthaftung verjährt. Sie hat jedoch bei Zustandekommen des Beitritts von\n\nAnlegern teilweise persönliches Vertrauen in Anspruch genommen. Anders als\n\nbei den Fonds H. 50 und 52 war sie dem Fonds H. 48 auch selbst als\n\nGesellschafterin beigetreten. Sie war damit direkte Vertragspartnerin der künfti-\n\ngen Anleger des Fonds (vgl. hierzu Sen.Urt. v. 14. Januar 1985 - II ZR 41/84,\n\nWM 1985, 533). Deshalb ist die Beklagte zu 4 den Anlegern des Fonds H. 48\n\nauch nach den Grundsätzen vorvertraglicher Haftung schadensersatzpflichtig,\n\nwenn und soweit sie ihrer Verpflichtung zur Aufklärung der Anleger als ihren\n\nkünftigen Vertragspartnern über alle für einen Beitritt wesentlichen Punkte, ins-\n\nbesondere auch die negativen Umstände der Anlage, schuldhaft nicht genügte.\n\nDies gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch dann,\n\nwenn über den Beitritt zu einem Fonds unter Verwendung von Prospekten ver-\n\nhandelt wird (Sen.Urt. v. 1. Oktober 1984 - II ZR 158/84, WM 1984, 1529;\n\nSen.Urt. v. 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, WM 1994, 2192, 2193; Sen.Urt. v.\n\n14. Januar 2002 - II ZR 40/00, DStR 2002, 778). Nach den Feststellungen des\n\nBerufungsgerichts, welche der Revisionsentscheidung zugrunde zu legen sind,\n\nwaren die Angaben über die Mieteingangsgarantien im Prospekt des Fonds\n\nH. 48 unrichtig. Der Anspruch der Kläger zu 2, 3, 5 sowie 8 und 9 als Anleger\n\ndieses Fonds nach den Grundsätzen eines Verschuldens bei Vertragsverhand-\n\nlungen verjährte nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung des\n\nBürgerlichen Gesetzbuchs, welche hier nach Maßgabe der Überleitungsvor-\n\nschrift des Art. 229 § 6 EGBGB Anwendung findet, erst nach 30 Jahren (BGHZ\n\n83, 222, 227; Sen.Urt. v. 14. Januar 1985 aaO).\n\n2. An den Fonds H. 50 und H. 52 war die Beklagte zu 4 demgegen-\n\nüber nicht als Gesellschafterin beteiligt, so daß sich insoweit Ihre Haftung, wie\n\ndie der übrigen Beklagten, auf die bei Erhebung der Klage verjährten Ansprü-\n\nche aus typisierter Prospekthaftung beschränkte. Das Urteil des Landgerichts\n\nwar in diesem Umfang aufzuheben und die Klagen abzuweisen.\n\nIII. Das Landgericht wird nunmehr sowohl über die Höhe der Ansprüche\n\nder dem Grunde nach erfolgreichen Kläger als auch über die gesamten Kosten\n\ndes Verfahrens zu entscheiden haben.\n\nIV. Abweichend von der Streitwertfestsetzung im Annahmebeschluß vom\n\n24. Februar 2003 wird der Streitwert bis zur Annahmeentscheidung auf\n\n(cid:1)(cid:3)(cid:2)(cid:5)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:3)(cid:11)(cid:13)(cid:1)(cid:15)(cid:14)(cid:17)(cid:16)(cid:18)(cid:6)(cid:3)(cid:6)(cid:15)(cid:11)(cid:20)(cid:19)(cid:22)(cid:21)(cid:24)(cid:23)(cid:25)(cid:14)(cid:13)(cid:6)(cid:27)(cid:26)\n\n(cid:4)(cid:15)(cid:28)(cid:3)(cid:11)(cid:13)(cid:29)(cid:30)(cid:1)(cid:15)(cid:28) (cid:31)(cid:8)!(cid:3)\"(cid:17)#%$’&(cid:10)(%!\n\n#(cid:10))\n\n(cid:31)*(cid:6)(cid:3)(cid:21) (cid:19)+(cid:29)(cid:3)(cid:6)(cid:3)(cid:21)(cid:24)(cid:6)(cid:10)(cid:19)+,(cid:24)(cid:19)-$\n\n664.679,45 \n\nRöhricht\n\nGoette\n\nKurzwelly\n\nMünke\n\nGraf\n\n(cid:0)\n(cid:0)","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR__18-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-07/ii-zr-18-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR__18-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR__18-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-07/ii-zr-18-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR__18-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:34:35.968406+00:00"}}