{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR_218-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"II. Zivilsenat","decided":"2004-02-09","aktenzeichen":"II ZR 218/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 675 Abs. 1; WEG § 27 Abs. 2, Abs. 3 Verkündet am: 9. Februar 2004 Boppel Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle a) Sind in einem städtebaulichen Areal (Olympiadorf) gemeinschaftliche Ver- sorgungs- und Infrastruktureinrichtungen vorhanden, welche teilweise grund- stücksübergreifend, teilweise nur auf einzelnen privaten Grundstücken er- richtet sind, können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, vertreten durch die jeweiligen Verwalter, einen Dritten langfristig mit der Unterhaltung und Instandsetzung der Anlagen sowie der Umlage der Aufwendungen be- auftragen, ohne daß § 27 WEG dem entgegensteht. b) Ist in einem solchen Vertrag festgelegt, daß Gewährleistungsansprüche für Baumängel - im Gegensatz zu üblichen Instandsetzungsarbeiten - vom je- weiligen Auftraggeber der Bauleistung geltend zu machen sind, kommt diese Einschränkung nicht mehr in Betracht, wenn über 25 Jahre seit der Abnahme der Bauarbeiten wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen solche Ansprüche nicht mehr durchsetzbar sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nII ZR 218/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\nBGHZ:\nBGHR: ja\n\nja\nnein\n\nBGB § 675 Abs. 1; WEG § 27 Abs. 2, Abs. 3\n\nVerkündet am:\n9. Februar 2004\nBoppel\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\na) Sind in einem städtebaulichen Areal (Olympiadorf) gemeinschaftliche Ver-\nsorgungs- und Infrastruktureinrichtungen vorhanden, welche teilweise grund-\nstücksübergreifend, teilweise nur auf einzelnen privaten Grundstücken er-\nrichtet sind, können auch Wohnungseigentümergemeinschaften, vertreten\ndurch die jeweiligen Verwalter, einen Dritten langfristig mit der Unterhaltung\nund Instandsetzung der Anlagen sowie der Umlage der Aufwendungen be-\nauftragen, ohne daß § 27 WEG dem entgegensteht.\n\nb) Ist in einem solchen Vertrag festgelegt, daß Gewährleistungsansprüche für\nBaumängel - im Gegensatz zu üblichen Instandsetzungsarbeiten - vom je-\nweiligen Auftraggeber der Bauleistung geltend zu machen sind, kommt diese\nEinschränkung nicht mehr in Betracht, wenn über 25 Jahre seit der Abnahme\nder Bauarbeiten wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen solche Ansprüche\nnicht mehr durchsetzbar sind.\n\nBGH, Urteil vom 9. Februar 2004 - II ZR 218/01 - OLG München\n\n LG München I\n\nDer II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 6. Oktober 2003 durch die Richter Prof. Dr. Goette, Kraemer,\n\nDr. Graf, Dr. Gehrlein und Dr. Strohn\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts München vom 22. Mai 2001 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den\n\n7. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nIn der klagenden Gesellschaft (im folgenden: Klägerin) haben sich eine\n\nReihe von Grundstückseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften\n\ndes O. D. \n\nfür Männer \n\n(im \n\nfolgenden: OD) \n\nin M. \n\nzusam-\n\nmengeschlossen. Die Klägerin verfolgt den Zweck, bestimmte übergeordnete\n\nAufgaben und Tätigkeiten wahrzunehmen, die sich auf den Betrieb gemein-\n\nschaftlicher Einrichtungen des OD beziehen. Zu diesen Aufgaben gehört auch,\n\nnotwendige Erhaltungsmaßnahmen und Erneuerungen dieser Einrichtungen zu\n\nveranlassen; denn zahlreiche Einrichtungen und Anlagen des ehemaligen OD\n\nüberschreiten die Grenzen der einzelnen Grundstücke. Da nach den Vorstel-\n\nlungen der ursprünglichen Eigentümer des OD eine ordnungsgemäße Unter-\n\nhaltung der Anlagen nur durch eine übergeordnete Verwaltung gewährleistet\n\nwar, schlossen nahezu alle Eigentümer und Eigentümergemeinschaften bzw.\n\nErbbauberechtigten der zum OD gehörenden Grundstücke unter dem\n\n22. Dezember 1975 einen mit \"Vereinbarungen über gemeinschaftliche Versor-\n\ngungsanlagen \n\nund \n\nEinrichtungen \n\nim \n\nO. M.\" \n\nüberschriebenen\n\nVertrag, der Regelungen über die Nutzung und Unterhaltung der genannten\n\ngrundstücksübergreifenden Einrichtungen enthält. Zu der in den Vereinbarun-\n\ngen vorgesehenen Bestellung und Eintragung von Reallasten und Grunddienst-\n\nbarkeiten durch die jeweiligen Eigentümer kam es in der Folgezeit aus grund-\n\nbuchrechtlichen Gründen nicht.\n\nBeklagt sind die durch ihren Verwalter vertretenen Wohnungseigentümer\n\nder Wohnungseigentümergemeinschaft \"H.\" (im\n\nfolgenden: Beklagte), deren Gebäude auf dem Gelände des OD liegen. Diese\n\nGebäude waren unter der Bezeichnung \n\n\"G 3\" von der KG B. H.\n\nGmbH & Co (im folgenden: BHG) errichtet und mit Teilungserklärung vom\n\n21. Mai 1974 gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum bzw. Miteigentumsanteile\n\naufgeteilt worden. Der Teilungserklärung ist jeweils eine Gemeinschaftsordnung\n\n(GO) beigefügt, in der es unter Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen u.a. heißt:\n\n\"Die Bauanlage \nist Teil des O. D. der Männer … Aufgrund des-\nsen wurde eine Reihe von Baumaßnahmen durchgeführt und Einrichtungen\nund Anlagen geschaffen, die eine enge und in manchen Bereichen unauflösli-\nche Verbindung mit den übrigen Grundstücken bzw. deren Eigentümern und\nim O. D. der Männer bedingen. …\neine zentrale Verwaltungsstelle \nZur Sicherstellung der behördlichen Auflagen und eines ordnungsgemäßen\ngemeinschaftlichen Betriebes und Unterhalts werden im Grundbuch entspre-\nchende Rechte bzw. Belastungen eingetragen, in denen auch die Kostenrege-\nlung enthalten ist.\"\n\nFerner wurde in einem ebenfalls der Teilungserklärung beigefügten \"An-\n\nstellungsvertrag\" die BHG für die Dauer von fünf Jahren mit der Verwaltung des\n\nAnwesens beauftragt und ihr zugleich Vollmacht erteilt zur Vertretung der Woh-\n\nnungseigentümer beim Abschluß von Verträgen und zur Vornahme von\n\nRechtsgeschäften im Rahmen der dem Verwalter nach dem WEG und der GO\n\nobliegenden Aufgaben. Insoweit ist in § 10 GO bestimmt:\n\n\"In Erweiterung der ihm nach dem Gesetz übertragenen Aufgaben hat der Ver-\nwalter folgende Befugnisse:\nba) mit Wirkung für die E(igentümer) im Rahmen seiner ihm nach dem WEG\nund dieser GO obliegenden Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und\nsonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen …\nbk) die E gegenüber der zentralen Verwaltungsstelle des OD zu vertreten und\nauch in diesem Zusammenhang Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwal-\ntungsverträge abzuschließen bzw. in Verträge, die von dieser Stelle abge-\nschlossen werden, einzutreten;\"\n\nGestützt auf diese Vollmacht schloß die BHG als Vertreterin der Woh-\n\nnungseigentümergemeinschaft mit der Klägerin am 22. September 1976 einen\n\nsog. \"Individualvertrag\". Inhaltsgleiche Verträge kamen zur gleichen Zeit auch\n\nmit anderen Eigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaften des OD\n\nund der Klägerin zustande. In diesem Vertrag werden der Klägerin die Pflege\n\nund Wartung, der Betrieb sowie die Erneuerung von gemeinsamen Anlagen\n\nund Anlagenteilen, die sich auf dem Grundstück des jeweiligen Vertragspart-\n\nners befinden, übertragen. Die durch diese Tätigkeit entstehenden Kosten aus\n\ndiesem und allen anderen \"Individualverträgen\" hat die Klägerin, die nicht mit\n\nGewinn arbeiten darf, nach den Vertragsbedingungen zu einer Auftragssumme\n\nzusammenzufassen. Die jeweils von den Vertragspartnern zu tragenden Pro-\n\nzentanteile ergeben sich aus den Einzelbestimmungen der \"Individualverträge\",\n\ndie u.a. folgende Regelungen enthalten:\n\n§ 1 Abs. 3:\n\n\"Der Auftrag versteht sich nicht auf Baumängeln und Folgeschäden. Deren Be-\nhebung verbleibt im Bereich der Bauträger bzw. der jeweiligen Grundstücksei-\ngentümer. ...\"\n\n§ 1 Abs. 4:\n\n\"Der Auftrag versteht sich weiterhin auf alle gemeinsamen Anlagen und Ein-\nrichtungen im OD zugunsten sämtlicher Dorfbewohner wie z.B. die Grünanla-\ngen und gemeinsamen Außenanlagen, die öffentliche Fußgängerebene ...\"\n\n§ 2\n\n\"Der Auftragsumfang umfaßt die nachfolgenden Leistungen:\n1. Die regelmäßige Wartung und Pflege und Kontrolle aller Anlagen und Anla-\n\ngenteile gemäß § 1.\n\n2. …\n3. Die Reparatur und Wiederinstandsetzung beschädigter oder zerstörter Anla-\n\ngen oder Anlagenteile ...\"\n\nAnders als in den zurückliegenden Jahren weigerte sich die Beklagte ab\n\nAugust 1999, die durch die Klägerin festgelegten monatlichen Vorauszahlungen\n\nfür die Sanierungs- und Unterhaltungskosten der gemeinschaftlichen Einrich-\n\ntungen des OD zu entrichten. Sie hält sich nicht für zahlungspflichtig, weil sie\n\nnicht an den \"Individualvertrag\" gebunden sei und die Klägerin nach den Vor-\n\nschriften des Wohnungseigentumsgesetzes für die Instandhaltung und Instand-\n\nsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer unzu-\n\nständig sei. Ferner wendet sie sich gegen die Höhe der ihr abgeforderten Vor-\n\nauszahlungen.\n\nDie Klägerin, die die ausstehenden Zahlungen für die Monate August bis\n\nDezember 1999 (insgesamt 133.632,94 DM) geltend macht, blieb vor dem\n\nLandgericht und dem Oberlandesgericht erfolglos. Mit ihrer Revision verfolgt sie\n\nihr Klagebegehren weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und\n\nzur Zurückverweisung, wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1\n\nS. 2 ZPO Gebrauch macht.\n\nI. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Beklagte sei schon we-\n\ngen § 10 Abs. 2 WEG weder an die Vereinbarung vom 22. Dezember 1975\n\nnoch an den Individualvertrag vom 22. September 1976 gebunden, weil die\n\nheutigen Eigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft bei Ab-\n\nschluß der \"Individualvereinbarung\" nicht zum Kreis der (ursprünglichen)\n\nEigentümer gehört hätten und keine der Vereinbarungen im Grundbuch einge-\n\ntragen worden sei. Der Verwaltung durch die Klägerin - das gelte vor allem für\n\ndie Sanierung der im gemeinschaftlichen Eigentum der Beklagten stehenden\n\ngrenzüberschreitenden Anlagen - stünden außerdem die zwingenden Vor-\n\nschriften der § 21 Abs. 1 und § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 WEG entgegen.\n\nDiese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.\n\nII. 1. Aus der Eigentümervereinbarung vom 22. Dezember 1975 kann die\n\nKlägerin allerdings für sich nichts herleiten, weil sie an ihr nicht als Vertrags-\n\npartnerin beteiligt ist.\n\n2. Die BHG konnte jedoch aufgrund der ihr erteilten Verwaltervollmacht\n\nals Vertreterin der Wohnungseigentümer den \"Individualvertrag\" wirksam mit\n\nder Klägerin schließen. § 27 WEG begrenzt die Verwalterbefugnis nur hinsicht-\n\nlich der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters; durch Vereinbarung der Woh-\n\nnungseigentümer (Bärmann/Pick/Mehlre, WEG 9. Aufl. § 27 Rdn. 192) wie\n\ndurch Regelungen schon in der Teilungsordnung (OLG Frankfurt, OLGZ 1986,\n\n45 f.; OLG Karlsruhe, MittRhNotK 1980, 111; s. ferner BGHZ 88, 302, 304 f.)\n\nkönnen die Befugnisse erweitert werden. Letzteres ist in § 10 der Gemein-\n\nschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft H.,\n\ngeschehen. Die BHG hat sich \n\nim Rahmen \n\nihrer Vertretungsmacht\n\ngehalten, als sie den \"Individualvertrag\" geschlossen hat. Ihre in § 10 aaO um-\n\nschriebene, das Ziel von Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO konkretisie-\n\nrende Aufgabe war es, die Wohnungseigentümer gegenüber der zentralen\n\nVerwaltungsstelle des OD zu vertreten und in diesem Zusammenhang die er-\n\nforderlichen Dienstleistungs-, Lieferungs- und Verwaltungsverträge zu schlie-\n\nßen. Zumindest diejenigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft,\n\ndie bei Vertragsschluß am 22. September 1976 bereits Wohnungseigentümer\n\nwaren, sind danach aufgrund des \"Individualvertrages\" verpflichtet, die anteili-\n\ngen Kosten für Betrieb, Unterhaltung, Erneuerung und Verwaltung der gemein-\n\nschaftlichen grenzüberschreitenden Anlagen und Einrichtungen zu tragen.\n\n3. Klärungsbedürftig ist demgegenüber, ob etwaige Sondernachfolger,\n\ndie erst nach Abschluß des genannten Vertrages Wohnungseigentum durch\n\nRechtsgeschäft oder auf dem Wege der Zwangsversteigerung erlangt haben,\n\ndieselbe Verpflichtung trifft.\n\nAnders als die Klägerin meint, ist dieser Personenkreis nicht automatisch\n\nan den \"Individualvertrag\" gebunden. Aus der Teilungserklärung samt Anhän-\n\ngen konnten diese hinzugetretenen Wohnungseigentümer nicht ersehen, wel-\n\nche Verpflichtungen in der Vergangenheit eingegangen worden waren und wel-\n\nche Belastungen damit auf sie zukamen (vgl. BGHZ 88, 302, 306). Das Beste-\n\nhen einer über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden Verwaltervollmacht\n\nund die Regelung Nr. 6 der Allgemeinen Bestimmungen GO mußte bei ihnen\n\neher die Vorstellung wecken, daß etwa eingegangene Verpflichtungen als Bela-\n\nstungen im Grundbuch eingetragen waren.\n\nEine Bindung dieser Sondernachfolger an die Regelungen des \"Indivi-\n\ndualvertrages\" kommt jedoch dann in Betracht, wenn sie die entsprechenden\n\nVerpflichtungen beim Erwerb ausdrücklich oder in der Folgezeit durch konklu-\n\ndentes Verhalten übernommen haben. Im Zusammenhang mit dem zuletzt ge-\n\nnannten Umstand ist zu würdigen, daß die Wohnungseigentümer rund 23 Jahre\n\nanstandslos die von der Klägerin geforderten Zahlungen erbracht haben und\n\n- nach dem bisherigen Sachvortrag - nicht ersichtlich ist, daß der jeweilige Ver-\n\nwalter eigenmächtig und ohne hierzu von der informierten Wohnungseigentü-\n\nmerversammlung mit den dafür erforderlichen Mitteln versehen worden zu sein,\n\ngehandelt hat.\n\nIII. 1. Der Rechtsstreit bedarf der Zurückverweisung an das Berufungsge-\n\nricht, damit dieses die fehlenden Feststellungen dazu treffen kann, welche\n\nWohnungseigentümer von Anfang an an den \"Individualvertrag\" gebunden wa-\n\nren und ob bzw. welche Sondernachfolger ausdrücklich oder durch konkluden-\n\ntes Verhalten die Verpflichtungen aus diesem Vertrag übernommen haben.\n\n2. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht ferner die Gelegen-\n\nheit, die bisher - von dem bislang eingenommenen Standpunkt aus folgerichtig -\n\nnicht getroffenen Feststellungen zur Höhe der von der Klägerin geltend ge-\n\nmachten Forderung nachzuholen. Dies betrifft nicht nur den Verteilungsschlüs-\n\nsel, sondern ebenso die Frage, ob nach dem Vertrag ein Anspruch auf Rückla-\n\ngenbildung für erst künftig vorzunehmende Arbeiten besteht, sowie die Berech-\n\ntigung der von den Beklagten erklärten Aufrechnung.\n\n3. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, daß die nach\n\ndem \"Individualvertrag\" bestehende Pflicht zur anteiligen Kostenübernahme\n\nauch solche Aufwendungen betrifft, die für die Sanierung von Baumängeln und\n\nFolgeschäden anfallen. § 1 Abs. 3 des \"Individualvertrages\", den das Beru-\n\nfungsgericht nicht, wie geboten, beiderseits interessengerecht ausgelegt hat,\n\nsteht dem - anders als die Beklagten meinen - nicht entgegen. Die Bestimmung\n\nbeansprucht Geltung allein für die Zeit unmittelbar nach Errichtung der Anlagen;\n\nGewährleistungsansprüche für Baumängel sind von den jeweiligen Auftragge-\n\nbern der Bauleistung geltend zu machen. Sind aber derartige Ansprüche nicht\n\nmehr durchsetzbar - nach über 25 Jahren seit der Abnahme der Bauarbeiten\n\nliegt diese Voraussetzung schon wegen des Ablaufs der Verjährungsfristen\n\nvor - sind auch Reparaturmaßnahmen oder notwendige Sanierungsmaßnah-\n\nmen Instandsetzungsarbeiten im Sinne des \"Individualvertrages\", unabhängig\n\ndavon, worauf die Schäden zurückgehen, insbesondere ob sie auf Baumängeln\n\nberuhen oder erst später entstanden sind.\n\nGoette\n\nKraemer\n\nGraf\n\nGehrlein\n\nStrohn","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR_218-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-09/ii-zr-218-01","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR_218-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR_218-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-09/ii-zr-218-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2001/II_ZR_218-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:18:30.484709+00:00"}}