{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/II_ZS/2000/II_ZR___2-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"II. Zivilsenat","decided":"2002-01-21","aktenzeichen":"II ZR 2/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 705 a) Aus Gründen des Vertrauensschutzes dürfen sich Anlagegesellschafter be- reits existierender geschlossener Immobilienfonds, die als Gesellschaften bürgerlichen Rechts ausgestaltet sind, auch nach der durch die Entschei- dungen BGHZ 142, 315 und BGHZ 146, 341 eingetretenen Änderung der Rechtsprechung des Senats für die davor abgeschlossenen Verträge wei- terhin auf eine im Gesellschaftsvertrag vorgesehene Haftungsbeschränkung unter der nach der früheren Rechtsprechung maßgebenden Voraussetzung berufen, daß die Haftungsbeschränkung dem Vertragspartner mindestens erkennbar war. b) Für nach der Änderung der Rechtsprechung abgeschlossene Verträge von geschlossenen Immobilienfonds in der Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gilt als Ausnahme von den Grundsätzen der Senatsurteile BGHZ 142, 315 und BGHZ 146, 341, daß die persönliche Haftung der Anlagege- sellschafter für rechtsgeschäftlich begründete Verbindlichkeiten des Immobi- lienfonds wegen der Eigenart derartiger Fonds als reine Kapitalanlagege- sellschaften auch durch wirksam in den Vertrag einbezogene formularmäßi- ge Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann, ohne daß darin grundsätzlich eine unangemessene Benachteiligung des Ver- tragspartners im Sinne von § 307 BGB n.F. (§ 9 AGB-Gesetz) gesehen wer- den kann. c) Künftige Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich eine Wohnungseigen- tumsanlage errichten (\"Bauherrengemeinschaften\") haften für die Herstel- lungskosten (\"Aufbauschulden\") auch weiterhin grundsätzlich nur anteilig nach den bisherigen Rechtsprechungsgrundsätzen, auch wenn sie im Ver- kehr als Außengesellschaften bürgerlichen Rechts auftreten.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n21. Januar 2002\nBoppel\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nII ZR 2/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nja, bis Abschn. II 2 b) einschl.\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 705\n\na) Aus Gründen des Vertrauensschutzes dürfen sich Anlagegesellschafter be-\n\nreits existierender geschlossener Immobilienfonds, die als Gesellschaften\n\nbürgerlichen Rechts ausgestaltet sind, auch nach der durch die Entschei-\n\ndungen BGHZ 142, 315 und BGHZ 146, 341 eingetretenen Änderung der\n\nRechtsprechung des Senats für die davor abgeschlossenen Verträge wei-\n\nterhin auf eine im Gesellschaftsvertrag vorgesehene Haftungsbeschränkung\n\nunter der nach der früheren Rechtsprechung maßgebenden Voraussetzung\n\nberufen, daß die Haftungsbeschränkung dem Vertragspartner mindestens\n\nerkennbar war.\n\nb) Für nach der Änderung der Rechtsprechung abgeschlossene Verträge von\n\ngeschlossenen Immobilienfonds in der Form der Gesellschaft bürgerlichen\n\nRechts gilt als Ausnahme von den Grundsätzen der Senatsurteile BGHZ\n\n142, 315 und BGHZ 146, 341, daß die persönliche Haftung der Anlagege-\n\nsellschafter für rechtsgeschäftlich begründete Verbindlichkeiten des Immobi-\n\nlienfonds wegen der Eigenart derartiger Fonds als reine Kapitalanlagege-\n\nsellschaften auch durch wirksam in den Vertrag einbezogene formularmäßi-\n\nge Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann, ohne\n\ndaß darin grundsätzlich eine unangemessene Benachteiligung des Ver-\n\ntragspartners im Sinne von § 307 BGB n.F. (§ 9 AGB-Gesetz) gesehen wer-\n\nden kann.\n\nc) Künftige Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich eine Wohnungseigen-\n\ntumsanlage errichten (\"Bauherrengemeinschaften\") haften für die Herstel-\n\nlungskosten (\"Aufbauschulden\") auch weiterhin grundsätzlich nur anteilig\n\nnach den bisherigen Rechtsprechungsgrundsätzen, auch wenn sie im Ver-\n\nkehr als Außengesellschaften bürgerlichen Rechts auftreten.\n\nBGH, Urteil vom 21. Januar 2002 - II ZR 2/00 - OLG Bamberg\n\n LG Coburg\n\nDer II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 21. Januar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die\n\nRichter Prof. Dr. Henze, Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly und die Richterin Mün-\n\nke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des\n\n6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Bamberg vom 22. Oktober\n\n1999 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landge-\n\nrichts Coburg vom 10. März 1999 abgeändert.\n\nDie Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Kläge-\n\nrin gegenüber der B. Bausparkasse AG, L.straße 2,\n\nH., von der Verbindlichkeit aus dem Darlehensvertrag\n\nNr. \n\nvom \n\n31. August \n\n/ \n\n6. September \n\n1995, Hypo-\n\nthekendarlehen über 247.000,00 DM, Zinssatz p.a. 6,325 %, an-\n\nfänglicher effektiver Jahreszins 8,09 %, einschließlich der Zinsen\n\nfreizustellen.\n\nDie Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin nimmt die Beklagten gesamtschuldnerisch auf Freistellung\n\nvon einer Darlehensverbindlichkeit gegenüber der B. Bausparkasse AG (im\n\nfolgenden: Bausparkasse) in Höhe von 247.000,00 DM in Anspruch.\n\nDie Beklagten sind neben etwa 150 weiteren Personen Gesellschafter\n\neiner Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der \"Miteigentümergemeinschaft S./\n\nT., \n\nSch.str. 7\" \n\n(im \n\nfolgenden: \n\nGesellschaft), \n\ndie \n\nEigentü-\n\nmerin des Grundstücks Sch.str. 7 \n\nist. Dieses Anwesen sollte, als\n\nGrundlage eines geschlossenen Immobilienfonds, für ca. 2,4 Mio. DM saniert\n\nund anschließend vermietet werden. Die Sanierung ist inzwischen durchgeführt\n\nworden. Der Gesellschaftsvertrag sah vor, daß die Gesellschafter gegenüber\n\nGesellschaftsgläubigern nur mit dem Gesellschaftsvermögen hafteten, und\n\nschloß eine gesamtschuldnerische Haftung der Gesellschafter aus.\n\nVertreten durch ihre Geschäftsführerin, die C. GmbH, an der die\n\nKlägerin zu 50 % beteiligt ist, nahm die BGB-Gesellschaft im August 1995 bei\n\nder B. Bausparkasse AG u.a. ein Darlehen über 247.000,00 DM auf. Die\n\nKlägerin, die C. GmbH und deren Geschäftsführerin übernahmen die ge-\n\nsamtschuldnerische Mithaftung für diesen Kredit; zur weiteren Absicherung des\n\nDarlehens bestellte die Klägerin der Kreditgeberin eine Grundschuld an ihrem\n\nGrundstück \n\nin U.. Weil die Gesellschaft \n\nihre Zahlungspflichten aus\n\ndem Darlehensvertrag nicht erfüllte, erwirkte die Bausparkasse im März 1998\n\ndie Anordnung der Zwangsversteigerung des Grundstücks der Klägerin. Mit\n\nRücksicht hierauf verlangt die Klägerin von den Beklagten, sie von der Ver-\n\nbindlichkeit aus dem Kredit freizustellen.\n\nDas Begehren der Klägerin blieb in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg.\n\nMit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren Freistellungsantrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Klägerin ist zulässig und führt zur antragsgemäßen\n\nVerurteilung der Beklagten.\n\nI. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, daß der geltend gemachte\n\nFreistellungsanspruch der Klägerin zwar gegen die Gesellschaft \"Miteigentü-\n\nmergemeinschaft S. \n\n...\" zustehe, nicht \n\njedoch gegen deren einzelne\n\nGesellschafter - und damit die Beklagten - als Gesamtschuldner. Die Haftung\n\nder einzelnen Gesellschafter sei im Gesellschaftsvertrag und in dem Ge-\n\nschäftsbesorgungsvertrag mit der C. GmbH auf das Gesellschaftsvermö-\n\ngen beschränkt, eine gesamtschuldnerische Haftung ausgeschlossen worden.\n\nDiese Haftungsbeschränkung sei im Verhältnis zur Klägerin wirksam, weil sie\n\nfür die Klägerin auf Grund ihrer Beteiligung an der GmbH jedenfalls erkennbar\n\ngewesen sei.\n\nII. Das hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.\n\n1. Nach den Grundsatzentscheidungen des Senats vom 27. September\n\n1999 - II ZR 371/98, BGHZ 142, 315, 318 ff. und vom 29. Januar 2001\n\n- II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 358, haften die Gesellschafter einer Gesell-\n\nschaft bürgerlichen Rechts im Regelfall für die rechtsgeschäftlich begründeten\n\nVerbindlichkeiten ihrer Gesellschaft in ihrem jeweiligen Bestand persönlich und\n\nder Höhe nach unbeschränkt. Ein einseitiger Ausschluß oder eine Beschrän-\n\nkung dieser gesetzlichen Haftung durch eine dahingehende Bestimmung des\n\nGesellschaftsvertrages ist - auch wenn sie mit einer entsprechenden Be-\n\nschränkung der Vertretungsmacht des Geschäftsführers der Gesellschaft ver-\n\nbunden ist - grundsätzlich ausgeschlossen. Die persönlich unbeschränkte\n\nHaftung der Gesellschafter kann grundsätzlich nur durch eine individualver-\n\ntragliche Vereinbarung mit dem Gläubiger eingeschränkt oder ausgeschlossen\n\nwerden.\n\nDie danach für eine Beschränkung der Haftung der Beklagten auf das\n\nGesellschaftsvermögen erforderliche Vereinbarung ist mit der Klägerin nicht\n\ngetroffen worden. Sie ist auch von den Beklagten, die sich lediglich auf die in\n\n§ 7 des Gesellschaftsvertrages der \"Miteigentümergemeinschaft\" enthaltene\n\nHaftungsbeschränkung der Gesellschafter auf das Gesellschaftsvermögen und\n\ndie entsprechende Bestimmung in § 2 des Geschäftsbesorgungsvertrages mit\n\nder C. GmbH berufen, nicht behauptet worden. Auch das Berufungsgericht\n\nstützt die Wirksamkeit der Haftungsbeschränkung nicht auf eine dahingehende\n\nvon der Gesellschaft mit der Klägerin getroffene, der Übernahme der Mithaf-\n\ntung und der Bestellung der grundpfandrechtlichen Sicherung zugrunde ge-\n\nlegte individualvertragliche Vereinbarung, sondern in Verkennung der von ihm\n\nzitierten Senatsentscheidung vom 27. September 1999 (aaO), nach der bloße\n\nErkennbarkeit gerade nicht genügt, allein darauf, daß der Wille der Gesell-\n\nschafter zur Beschränkung ihrer Haftung auf das Gesellschaftsvermögen und\n\nihren jeweiligen Beteiligungsbetrag und die entsprechende Regelung in § 2 des\n\nVertrages mit der C. GmbH der Klägerin auf Grund ihrer Beteiligung an dieser\n\nGesellschaft erkennbar gewesen sei.\n\n2. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht wegen der für den engen\n\nBereich der geschlossenen Immobilienfonds und der auf die Schaffung von\n\nWohnungseigentum gerichteten Bauherrengemeinschaften in der Form von\n\nGesellschaften bürgerlichen Rechts gebotenen Ausnahmen von den oben ge-\n\nnannten Grundsätzen im Ergebnis als richtig.\n\na) Geschlossene \n\nImmobilienfonds sind Kapitalanlagegesellschaften,\n\n\"deren Geschäftszweck auf die Errichtung, den Erwerb und die Verwaltung ei-\n\nner oder mehrerer Immobilienobjekte mit einem im voraus feststehenden Inve-\n\nstitionsvolumen ausgerichtet ist, und die, sobald das Eigenkapital plaziert ist,\n\nmit einem festen Kreis von Anlegern geschlossen\" werden (King, Real Estate\n\nInvestment Trusts, offene und geschlossene deutsche Immobilienfonds Dis-\n\nsertation 1999, S. 144 m.w.N.). Um das bei einer Gesellschaft bürgerlichen\n\nRechts für den einzelnen Anleger kaum einzuschätzende, ihn möglicherweise\n\nwirtschaftlich völlig überfordernde Haftungsrisiko zu begrenzen, enthalten die\n\nGesellschaftsverträge geschlossener Immobilienfonds, wenn sie ihrer Rechts-\n\nform nach Gesellschaften bürgerlichen Rechts sind, üblicherweise Haftungsbe-\n\nschränkungen, nach denen entweder die Haftung für rechtsgeschäftlich be-\n\ngründete Verbindlichkeiten der Gesellschaft auf das Fondsvermögen be-\n\nschränkt ist und die Gesellschafter nur mit ihrem Anteil am Gesellschaftsver-\n\nmögen haften oder die Gesellschafter nur quotal, d.h. mit einem ihrer Gesell-\n\nschaftsbeteiligung entsprechenden Anteil, haften.\n\nAus Gründen des insoweit gebotenen Vertrauensschutzes hält der Se-\n\nnat es für angezeigt, Anlegern bereits existierender Immobilienfonds für die von\n\nihnen in der Vergangenheit bereits abgeschlossenen Verträge die Berufung auf\n\neine derartige gesellschaftsvertragliche Haftungsbeschränkung auch weiterhin\n\nunter der bis zur Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung maßgebenden Vor-\n\naussetzung zu gestatten, daß die Haftungsbeschränkung dem Vertragspartner\n\nder Gesellschaft mindestens erkennbar war (vgl. Sen.Urt. v. 12. Mai 1990\n\n- II ZR 312/88, ZIP 1990, 715, 716 m.w.N.).\n\nFür nach diesem Zeitpunkt abgeschlossene Verträge geschlossener\n\nImmobilienfonds in der Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist ange-\n\nsichts der Eigenart dieser Gesellschaften eine Ausnahme von dem in der Se-\n\nnatsentscheidung vom 27. September 1999 (aaO) ausgesprochenen Grund-\n\nsatz geboten, daß die gesamtschuldnerische persönliche Haftung der Gesell-\n\nschafter für aus Rechtsgeschäften herrührende Verbindlichkeiten der Gesell-\n\nschaft nur durch eine Individualvereinbarung ausgeschlossen werden kann.\n\nWenn der Gesellschaftsvertrag des Fonds eine Haftungsbeschränkung der\n\noben bezeichneten Art vorsieht, bedarf es keiner Individualvereinbarung mit\n\ndem Vertragspartner, um ihr Geltung zu verschaffen. Bei typisierter Betrach-\n\ntung stellt der Erwerb einer Fondsbeteiligung eine reine Kapitalanlage dar. Die\n\nÜbernahme der persönlichen Haftung für das gesamte Investitionsvolumen ist\n\nweder dem einzelnen Anleger zumutbar noch kann sie vernünftigerweise vom\n\nRechtsverkehr erwartet werden. Wenn der Gesellschaftsvertrag des Fonds wie\n\nüblich eine Haftungsbeschränkung der oben bezeichneten Art vorsieht, bedarf\n\nes deshalb keiner Individualvereinbarung mit dem Vertragspartner, um ihr\n\nGeltung zu verschaffen. Es genügt vielmehr in der Regel auch die formularmä-\n\nßige Abbedingung der unbeschränkten gesamtschuldnerischen Haftung, wenn\n\ndie Haftungsbeschränkung wirksam in den Vertrag einbezogen wird. Ein Ver-\n\nstoß gegen § 307 BGB n.F. (§ 9 AGB-Gesetz) wird hierin im allgemeinen nicht\n\nliegen. Die Beschränkung der persönlichen Haftung kann, da durch die Eigen-\n\nart des Immobilienfonds als reine Kapitalanlagegesellschaft gerechtfertigt, im\n\nRegelfall nicht als Treu und Glauben widersprechende unangemessene Be-\n\nnachteiligung des Vertragspartners angesehen werden.\n\nb) Künftige Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich eine Woh-\n\nnungseigentumsanlage errichten (\"Bauherrengemeinschaft\"), haften für die\n\nHerstellungskosten (\"Aufbauschulden\") auch weiterhin grundsätzlich nur antei-\n\nlig nach den bisherigen Rechtsprechungsgrundsätzen (s. dazu grundlegend\n\nBGHZ 75, 26). Dies gilt auch dann, wenn eine solche Bauherrengemeinschaft\n\nim Verkehr als Außengesellschaft bürgerlichen Rechts auftritt.\n\n3. Einen derartigen nach den vorstehenden Grundsätzen zu gewähren-\n\nden Vertrauensschutz können die Beklagten jedoch auf Grund der besonderen\n\nUmstände des vorliegenden Falles nicht für sich in Anspruch nehmen. Als Ge-\n\nsellschafter der \"Miteigentümergemeinschaft\" haften sie der Klägerin gegen-\n\nüber als Gesamtschuldner, auch wenn ihre Haftung anderen Gläubigern der\n\nGesellschaft gegenüber wirksam beschränkt wäre.\n\nDie Klägerin hat gegen die \"Miteigentümergemeinschaft\" auch ohne\n\nausdrückliche Vereinbarung einen vertraglichen Anspruch auf Freistellung von\n\nder Verbindlichkeit aus dem Darlehen über 247.000,00 DM, § 670 BGB. Die\n\nÜbernahme der Mithaftung für den von der Gesellschaft in Anspruch genom-\n\nmenen Kredit und dessen Besicherung auf dem privaten Grundstück der Kläge-\n\nrin ist nach Sachlage nur mit einem zumindest durch das Einverständnis der\n\nGesellschaft mit der Entgegennahme dieser beträchtlichen Finanzierungshilfe\n\nkonkludent erteilten Auftrag erklärbar. Die Klägerin war zu dieser für den Erfolg\n\ndes Gesellschaftsprojekts wesentlichen Hilfsleistung nicht verpflichtet. Sie war\n\nnicht einmal an der Gesellschaft beteiligt. Auch ihre hälftige Beteiligung an der\n\nC.\n\nGmbH wiegt nicht so schwer, daß dies die Annahme rechtfertigen könnte, die\n\nKlägerin habe die Sicherheiten auf Grund eines ins Gewicht fallenden Eigen-\n\ninteresses einseitig ohne Auftrag und unter Verzicht auf Freistellung durch die\n\nGesellschafter der \"Miteigentümergemeinschaft\" stellen wollen.\n\nUnter den gegebenen Umständen beinhaltete dieser Auftrag deshalb\n\nauch ohne eine entsprechende ausdrückliche Abrede die Zusage einer umfas-\n\nsenden, zudem jederzeit herbeizuführenden Freistellung der Klägerin. Dabei ist\n\nes selbstverständlich, daß die Klägerin im Gegenzug für ihre aus Gefälligkeit\n\ngezeigte Bereitschaft, den Kredit abzusichern, nicht das Risiko eines Schei-\n\nterns des Projekts mittragen sollte, ohne dafür eine Vergütung oder Risikoprä-\n\nmie zu erhalten. Die Möglichkeit einer derartigen Freistellung war auch aus\n\ndamaliger Sicht mit der notwendigen Sicherheit nur zu gewährleisten, wenn der\n\nKlägerin neben der Gesellschaft auch deren Gesellschafter als Gesamtschuld-\n\nner hafteten. Deshalb ist davon auszugehen, daß der Auftrag stillschweigend\n\neine entsprechende Vereinbarung umfaßte. Hierauf kann sich die Klägerin oh-\n\nne Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben berufen, weil nicht\n\nfestgestellt ist und nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten\n\nBeweis-\n\naufnahme auch nicht festgestellt werden kann, daß ihr die eine Haftungsbe-\n\nschränkung für die Gesellschafter vorsehenden Regelungen des Gesell-\n\nschaftsvertrages bekannt waren.\n\nRöhricht\n\nHenze\n\nGoette\n\nKurzwelly\n\nMünke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2000/II_ZR___2-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-01-21/ii-zr-2-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 670","ref_norm":"670","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2000/II_ZR___2-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2000/II_ZR___2-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-01-21/ii-zr-2-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/II_ZS/2000/II_ZR___2-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:50:09.233151+00:00"}}