{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__82-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2009-06-04","aktenzeichen":"III ZR 82/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 652 Abs. 1 Satz 1 Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Senatsrechtspre- chung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 82/08\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n4. Juni 2009 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 652 Abs. 1 Satz 1 \n\nDer von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für \n\ndas Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis \n\nder Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem \n\nKunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die \n\nLage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner \n\nüber den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Senatsrechtspre-\n\nchung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der \n\nmögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem \n\nangebotenen Objekt ähnlich ist. \n\nBGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - III ZR 82/08 - OLG Köln \n\n LG Aachen \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 4. Juni 2009 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter \n\nDr. Herrmann, Hucke, Seiters und Schilling \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 24. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Köln vom 19. Februar 2008 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDie mit Immobiliengeschäften befassten Parteien streiten um die Berech-\n\ntigung eines von der Klägerin geltend gemachten Provisionsanspruchs im Zu-\n\nsammenhang mit einer von der Beklagten verkauften Eigentumswohnung. Am \n\n20. Oktober 2004 unterzeichneten die Zeugin D. für die Klägerin und der \n\nAlleingesellschafter der Beklagten, der Zeuge H. B. , eine mit \"Auftragser-\n\nteilung zur Immobilienvermittlung - Alleinauftrag\" überschriebene Vereinbarung. \n\nBeabsichtigt war der Verkauf von vier Eigentumswohnungen mit PKW-\n\nStellplätzen in dem Objekt P. weg in A. ; für erfolgreiche Nach-\n\nweis- oder Vermittlungsleistungen sollte die Klägerin bei jedem zustande ge-\n\nkommenen Kaufvertrag 3,48% des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen \n\nMehrwertsteuer als Provision erhalten. Unter dem 20. März 2005 kündigte die \n\nBeklagte diesen Vertrag mit Wirkung zum 20. April 2005. Danach kam es zu \n\nweiteren Gesprächen zwischen den Parteien, deren Inhalt im Einzelnen streitig \n\nist. Am 1. Juni 2005 schloss die Beklagte mit dem Zeugen \n\n G. einen notariellen Kaufvertrag über eine Wohnung in dem genann-\n\nten Objekt, deren Kaupreis in der Vereinbarung zwischen den Parteien mit \n\n633.150 € netto angegeben war. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2005 forderte \n\ndie Klägerin eine Maklercourtage von 22.033,62 €, weil sie mit der Schaltung \n\neines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit \n\ndem späteren Käufer vertragsgemäße Maklerleistungen erbracht und die Be-\n\nklagte mehrfach hierüber unterrichtet habe. \n\n2 \n\nDas Landgericht hat die Beklagte wegen Vorliegens einer Vermittlungs-\n\nleistung zur Zahlung der geforderten Provision verurteilt. Auf die Berufung der \n\nBeklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom er-\n\nkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Anspruch \n\nauf Zahlung der Maklerprovision weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\n3 \n\nDie Revision der Klägerin hat Erfolg und führt zur Aufhebung des ange-\n\nfochtenen Urteils sowie zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz. \n\nI. \n\n4 \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Vorausset-\n\nzungen für den geltend gemachten Provisionsanspruch seien nicht erfüllt; eine \n\nNachweisleistung der Klägerin könne nicht angenommen werden, weil die dafür \n\nerforderliche Kaufbereitschaft des Zeugen G. während der von der Kläge-\n\nrin dargestellten eigenen Aktivitäten zu keinem Zeitpunkt bestanden habe. Auch \n\nbei Zugrundelegung ihrer Angaben habe ihre Tätigkeit die Beklagte nicht in die \n\nLage versetzt, mit diesem Kaufinteressenten in konkrete Verhandlungen über \n\nden angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Denn er habe im Januar 2005 mit-\n\ngeteilt, sich erst innerhalb von vier Wochen zu entscheiden, ob er eine Woh-\n\nnung in dem Objekt erwerben wolle; die Kaufentscheidung und damit die Be-\n\nreitschaft, mit der Beklagten Vertragsverhandlungen zu führen, habe er, wie die \n\nKlägerin weiter ausgeführt habe, erst bei der Besichtigung am 12. Mai 2005 \n\ngefasst. Eine Nachweisleistung liege aber auch nicht in der Durchführung die-\n\nses Besichtigungstermins oder den nachfolgenden Geschehnissen. Nach den \n\neigenen Angaben der Klägerin habe der Zeuge G. noch in einem Telefo-\n\nnat am 18. Mai 2005 mit dem bei ihr beschäftigten Zeugen L. geäußert, \n\ner benötige abermals zwei Wochen Bedenkzeit und im Übrigen habe er sich \n\nauch mit dem bei der Beklagten tätigen Zeugen B. wegen technischer Fra-\n\ngen und Preisfragen in Verbindung gesetzt. Sofern der spätere Käufer am \n\n18. Mai 2005 aufgrund erbetener Bedenkzeit noch nicht zum Kauf entschlossen \n\ngewesen sei, könne die Klägerin in dem von ihr behaupteten Gespräch schon \n\neinen Tag später nicht den Nachweis eines kaufbereiten Interessenten erbracht \n\nhaben. Sei der Zeuge G. dagegen bereits an diesem Tag zum Kauf ent-\n\nschlossen gewesen, habe am 19. Mai 2005 Vorkenntnis der Beklagten bestan-\n\nden, so dass ein für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlicher Nachweis \n\nnicht mehr habe erbracht werden können. \n\n5 \n\nEin Provisionsanspruch komme letztlich auch deshalb nicht in Betracht, \n\nweil weder die - streitige - Übersendung eines Exposés, das ohnehin ein bloßes \n\nWerbemittel sei, noch die Ermöglichung einer Besichtigung eine Vermittlungs-\n\nleistung darstellten. Ob unter besonderen Umständen eine andere Beurteilung \n\nfür die Durchführung einer Besichtigung gerechtfertigt sei, könne dahin stehen. \n\nJedenfalls sei nicht ersichtlich, dass die Klägerin dadurch über das herkömmli-\n\nche Maß hinaus auf das Erwerbsinteresse des späteren Käufers eingewirkt ha-\n\nbe. \n\nII. \n\n6 \n\nDiese Ausführungen halten den Revisionsangriffen insoweit nicht stand, \n\nals sie gegen das Verständnis des Begriffes \"Nachweis\" in § 652 Abs. 1 Satz 1 \n\nBGB gerichtet sind. \n\n7 \n\n1. \n\nDas Berufungsgericht hat allerdings zutreffend eine Maklertätigkeit der \n\nKlägerin in Form einer Vermittlung im Zusammenhang mit der Übersendung \n\neines Exposés und der Durchführung eines Besichtigungstermins verneint. \n\n8 \n\nEine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur dann vor, wenn er auf \n\nden potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. \n\nVermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Ab-\n\nschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages. Der \n\nVermittlungsmakler soll seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten \n\nund durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, \n\ndas die Abschlussbereitschaft herbeiführt, verdienen (vgl. Senatsurteil vom \n\n17. April 1997 - III ZR 182/96 - NJW-RR 1997, 884 sowie BGH, Urteil vom \n\n2. Juni 1976 - IV ZR 101/75 - NJW 1976, 1844, 1845; MünchKommBGB/Roth, \n\n5. Aufl. 2009, § 652, Rn. 106 f; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl. 2008, \n\nRn. 223). Vorliegend kann jedoch nicht angenommen werden, dass die Klägerin \n\ndurch die - von ihr behauptete - Übersendung eines Exposés an den Kaufinte-\n\nressenten G. bereits im Sinne einer Vermittlungstätigkeit auf seinen \n\nKaufentschluss eingewirkt und diesen gefördert hat. Die Zusendung eines sol-\n\nchen Exposés stellt sich, wie hier auch, regelmäßig lediglich als Werbung für \n\ndas Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von \n\nInteressenten. Es dient grundsätzlich nur der Information im Vorfeld von Ver-\n\nhandlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensent-\n\nschließung eines potentiellen Käufers. \n\n9 \n\nDarüber hinaus ist eine Vermittlungstätigkeit regelmäßig auch noch nicht \n\ndarin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der \n\nImmobilie ermöglicht (vgl. Schwerdtner/Hamm, aaO, Rn. 226; Staudinger/Reu-\n\nter, BGB, Neubearbeitung 2003, §§ 652, 653, Rn. 42; Fischer, NJW 2007, 183, \n\n185). Ob besondere Umstände gegeben sind und in einem Maße auf den Er-\n\nwerbsentschluss eines Interessenten eingewirkt haben, das die Annahme einer \n\nVermittlung nahe legt, ist eine Frage des Einzelfalles. Eine derartige Fallgestal-\n\ntung liegt nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor; übergange-\n\nnen Sachvortrag hat die Revision nicht aufgezeigt. \n\n10 \n\n2. \n\nDagegen lässt sich eine die vertraglich vereinbarte Provision auslösende \n\nNachweistätigkeit der Klägerin nicht mit der Begründung des Berufungsgerichts \n\nausschließen. Nach den bislang getroffenen Feststellungen und dem für die \n\nrevisionsrechtliche Beurteilung zugrunde zu legenden Klägervortrag ist vielmehr \n\nvon der vertragsgemäßen Erbringung der wesentlichen (geldwerten) Maklerleis-\n\ntung in Form des Nachweises eines Kaufinteressenten auszugehen. Die gegen-\n\nteilige Auffassung des Berufungsgerichts überspannt die Anforderungen an die \n\nVoraussetzungen eines solchen Nachweises. \n\n11 \n\na) Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisi-\n\nonsanspruchs erforderliche \"Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines \n\nVertrages\" (des sogenannten Hauptvertrages) ist nach der Rechtsprechung des \n\nBundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an \n\nseinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete \n\nVerhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm ange-\n\nstrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende \n\nVoraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden \n\neinen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit \n\nhinweist (vgl. zu den Anforderungen an einen Nachweis z.B. die Senatsurteile \n\nBGHZ 141, 40, 46; vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, \n\n402, 403, Rn. 13; vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062 f, Rn. 13; \n\nBGH, Urteile vom 15. Juni 1988 - IVa ZR 170/87 - NJW-RR 1988, 1397, 1398 \n\nund vom 14. Januar 1987 - IVa ZR 206/85 - NJW 1987, 1628, 1629; Ibold, Mak-\n\nlerrecht, 2003, Rn. 77; Roth, aaO, Rn. 95 f). \n\n12 \n\nb) Entsprechend diesen Grundsätzen ist im Streitfall nach dem Vorbrin-\n\ngen der Klägerin - wonach man nach Kündigung des Alleinauftrags übereinge-\n\nkommen sei, dass sie weiterhin die Wohnungen anbieten dürfe und im Erfolgs-\n\nfalle die vereinbarte Provision erhalten solle - eine den Anforderungen genü-\n\ngende Nachweisleistung erbracht worden. Sie hat danach ein Inserat geschal-\n\ntet, auf das sich der Zeuge G. mit ihr in Verbindung gesetzt hat. Daraufhin \n\nhat sie mit ihm mehrere Telefongespräche geführt, am 12. Mai 2005 eine Be-\n\nsichtigung des Objektes vorgenommen, bei der die später gekaufte Wohnung \n\nnunmehr im Rohbau fertig gestellt war, und danach jedenfalls noch zweimal mit \n\nihm telefoniert. Nachdem das Interesse dieses Zeugen durch die von der Kläge-\n\nrin initiierte und von ihm als besonders wesentlich angesehene Besichtigung in \n\neinem fortgeschrittenen Baustadium zur besseren Beurteilung von Lage und \n\nAussicht intensiviert worden war, stand der Beklagten spätestens zu diesem \n\nZeitpunkt bereits ein Kaufinteressent zur Verfügung, mit dem sie in entspre-\n\nchende Verhandlungen eintreten konnte. Auf die von dem späteren Käufer ge-\n\näußerte Bedenkzeit kommt es danach nicht an, so dass für die Annahme des \n\nBerufungsgerichts, die Tätigkeiten der Klägerin, auch die Besichtigung am \n\n12. Mai 2005, reichten für einen Nachweis wegen Fehlens einer Kaufbereit-\n\nschaft dieses Interessenten nicht aus, bei Anwendung der aufgeführten Recht-\n\nsprechungsgrundsätze kein Raum ist. Danach ist es für einen Nachweis gerade \n\nnicht erforderlich, dass dem Auftraggeber des Maklers eine Person benannt \n\nwird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist. Eine \n\nandere Beurteilung hätte zur Folge, dass ein vom Verkäufer beauftragter Makler \n\nkaum in der Lage wäre, einen tauglichen Nachweis zu liefern. Denn im Unter-\n\nschied zur umgekehrten Konstellation - Nachweis einer verkaufsbereiten Per-\n\nson gegenüber einem Kaufinteressenten - ist der Kaufinteressent, der einem \n\nGrundstücks- oder Wohnungseigentümer namhaft gemacht wird, typischerwei-\n\nse noch \"auf der Suche\" und deshalb, was das konkrete Objekt angeht, regel-\n\nmäßig noch unentschlossen. Daher muss es bei dieser Konstellation ausrei-\n\nchen, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer \n\nWohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt. \n\n13 \n\nIn Verbindung mit dem für die revisionsrechtliche Beurteilung zu unter-\n\nstellenden Vortrag der Klägerin, sie habe die Beklagte über die laufenden Ge-\n\nspräche und die Besichtigung mit dem späteren Käufer telefonisch und in einem \n\npersönlichen Gespräch am 19. Mai 2005 über die von ihr entfaltete Maklertätig-\n\nkeit unterrichtet (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1994 - IV ZR 101/93 - NJW-RR \n\n1994, 1260, 1261), hat sie einen ordnungsgemäßen Nachweis erbracht. \n\n14 \n\n3. \n\nDas Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Da der Senat \n\nin der Sache nicht abschließend entscheiden kann, ist diese zur neuen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. \n\n15 \n\nDabei erhält das Berufungsgericht gegebenenfalls auch die Gelegenheit, \n\nsich mit dem von der Beklagten erhobenen Einwand der Vorkenntnis des Zeu-\n\ngen G. auseinanderzusetzen. Insoweit spricht vieles für die Würdigung \n\ndes Landgerichts, dass erst die Tätigkeit der Klägerin dem Zeugen die ent-\n\nscheidenden Informationen lieferte, dem Kauf der Wohnung näher zu treten \n\n(vgl. BGH, Urteil vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94 - NJW-RR 1996, 114, \n\n115); dafür spricht im Übrigen auch, dass die Beklagte selbst den Zeugen G. - \n\n im Maklervertrag vom 20. Oktober 2004 nicht als bereits bekannten \"eige-\n\nnen Interessenten\" (Nr. 8 des Maklervertrages) angegeben hat. \n\nSchlick \n\nHerrmann \n\nHucke \n\nSeiters \n\nSchilling \n\nVorinstanzen: \n\nLG Aachen, Entscheidung vom 13.06.2007 - 42 O 87/06 - \n\nOLG Köln, Entscheidung vom 19.02.2008 - 24 U 95/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__82-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-06-04/iii-zr-82-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__82-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__82-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-06-04/iii-zr-82-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__82-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:35:11.464273+00:00"}}