{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__60-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2008-11-20","aktenzeichen":"III ZR 60/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 307 Abs. 1 und 2 Ba, Bh Die in einem zwischen Unternehmern geschlossenen Grundstückskaufver- trag enthaltene Klausel, in der sich der Käufer verpflichtet, die seitens des Verkäufers einem - mit diesem gesellschaftsrechtlich verflochtenen - Dritten aufgrund eines selbständigen Provisionsversprechens geschuldete Vergü- tung zu zahlen, ist wirksam, wenn die Verflechtung dem Käufer bekannt ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 60/08\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n20. November 2008 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 307 Abs. 1 und 2 Ba, Bh \n\nDie in einem zwischen Unternehmern geschlossenen Grundstückskaufver-\n\ntrag enthaltene Klausel, in der sich der Käufer verpflichtet, die seitens des \n\nVerkäufers einem - mit diesem gesellschaftsrechtlich verflochtenen - Dritten \n\naufgrund eines selbständigen Provisionsversprechens geschuldete Vergü-\n\ntung zu zahlen, ist wirksam, wenn die Verflechtung dem Käufer bekannt ist. \n\nBGH, Urteil vom 20. November 2008 - III ZR 60/08 - OLG Hamburg \n\n LG Hamburg \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter, \n\nDörr, Dr. Herrmann, Wöstmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil des Hanseatischen \n\nOberlandesgerichts Hamburg, 9. Zivilsenat, vom 1. Februar 2008 \n\nwird zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsrechtszugs einschließ-\n\nlich der außergerichtlichen Kosten der Streithelferin zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um die Rückforderung einer von der Klägerin an die \n\nBeklagte gezahlten (Makler-)Provision. \n\nDie Beklagte erhielt von ihrer Streithelferin den Auftrag, das Grundstück \n\nE. -B. -Platz 15 in H. im Wege des Höchstgebots-\n\nverfahrens zum Mindestgebot von 560.000 € zu vermarkten. Die für die Kaufin-\n\nteressenten erstellte \"Verkaufsaufgabe\" enthielt den näher erläuterten Hinweis, \n\ndass zusätzlich zum Kaufpreis eine Provision in Höhe von 6 % an die Beklagte \n\nzu zahlen sei. Zwischen der Beklagten und ihrer Streithelferin bestand eine ge-\n\nsellschaftsrechtliche Verflechtung. Die Streithelferin der Beklagten veräußerte \n\nsodann mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Juni 2004 das Grundstück an die \n\nKlägerin. Der Kaufpreis betrug 671.000 €. Nr. 13 des Kaufvertrags lautet wie \n\nfolgt: \n\n\"13. \n\nEigenständiger Provisionsanspruch \n\n(1) Dieser Vertragsgegenstand wurde aufgrund eines vom Verkäufer \nerteilten Auftrages von der H. Projektmanagement und Consult \nGmbH (der Beklagten) vermarktet. Die H. Projektmanagement \nund Consult GmbH gehört zu 100 % der H. Bank AG, die \nzugleich zu 94 % Gesellschafterin der Verkäuferin ist. Die H. \nProjektmanagement und Consult GmbH kann deshalb eine Makler-\ntätigkeit im Sinne von § 652 BGB nicht erbringen. In Kenntnis der \ndie Verflechtung begründenden rechtlichen und tatsächlichen Um-\nstände besteht Einvernehmen, dass die H. Projektmanage-\nment und Consult GmbH für Verkäufer und Käufer tätig werden durf-\nte. Der Käufer übernimmt hiermit die vom Verkäufer an die H. \nProjektmanagement und Consult GmbH zu zahlende Provision in \nHöhe von € 40.260,00. \n\n(2) Der Käufer verspricht dem Verkäufer und der H. Projektmana-\ngement und Consult GmbH diese Provision an die H. Projekt-\nmanagement und Consult GmbH zu zahlen, die hiermit einen selb-\nständig begründeten und direkten Zahlungsanspruch gegenüber \ndem Käufer erhält (abstraktes Schuldversprechen). Der Anspruch \nist mit Abschluss dieses Vertrages fällig. Die Provision ist vom \nKäufer spätestens 10 Tage nach Rechnungseingang direkt an die \nH. Projektmanagement und Consult GmbH auf deren Konto \nNr. 299 248 000 bei der H. Bank AG (BLZ 210 500 00) zu \nzahlen. \n\n(3) Der Notar hat die Vertragsparteien darüber belehrt, dass die Rege-\nlung über die vorstehende Provision nicht beurkundungsbedürftig ist \nund dass Mehrkosten durch die notarielle Beurkundung der Verein-\nbarung über die Provision entstehen. Die Vertragsparteien wün-\nschen dennoch die Beurkundung der vorstehenden Vereinbarung \nbetr. die Provision.\" \n\n3 \n\nNachdem die Beklagte entsprechend der Vereinbarung im Grundstücks-\n\nkaufvertrag der Klägerin 40.260 € in Rechnung gestellt und diese gezahlt hatte, \n\nfordert sie nunmehr den Betrag zurück. Bei Nr. 13 des notariellen Kaufvertrags \n\nhandelt es sich nach ihrer Rechtsauffassung um eine unwirksame Allgemeine \n\nGeschäftsbedingung. Eine erfolgsunabhängige Provision könne nur in einer \n\nIndividualvereinbarung wirksam versprochen werden. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nDie Klägerin hat Teilklage auf Rückzahlung von 8.000 € erhoben. Die \n\nBeklagte hat widerklagend die Feststellung begehrt, dass der Klägerin auch \n\nüber die geltend gemachten 8.000 € hinaus kein Rückzahlungsanspruch zu-\n\nsteht. \n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge-\n\nwiesen. \n\nAuf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das Urteil des \n\nLandgerichts abgeändert, die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgege-\n\nben. \n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kläge-\n\nrin ihren Klageantrag weiter und begehrt die Abweisung der Widerklage. \n\nEntscheidungsgründe \n\n8 \n\nDie Revision ist unbegründet. \n\nI. \n\n9 \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, dass der Klägerin der geltend ge-\n\nmachte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB nicht zu-\n\nstehe. Rechtsgrund für die Zahlung sei Nr. 13 des notariellen Kaufvertrags. Da-\n\nbei handele es sich um eine wirksame Allgemeine Geschäftsbedingung. Mit der \n\nKlausel sei die Klägerin verpflichtet worden, die der Beklagten seitens ihrer \n\nStreithelferin geschuldete Maklerprovision zu übernehmen. Die Klausel sei nicht \n\nam gesetzlichen Leitbild des Maklers zu messen, da sie zwischen den Parteien \n\ndes Kaufvertrags vereinbart worden sei. Wesentliche Grundlagen des Kauf-\n\nrechts würden durch die Vereinbarung nicht berührt. Die Klausel sei auch weder \n\nunklar, noch liege ein Verstoß gegen das Umgehungsverbot nach § 306a BGB \n\nvor. \n\nII. \n\n10 \n\nDas Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision stand. Der Klägerin \n\nsteht kein Rückzahlungsanspruch bezüglich der an die Beklagte gezahlten Pro-\n\nvision nach § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall BGB zu. Rechtsgrund für die Zahlung \n\nist Nr. 13 des zwischen der Klägerin und der Streithelferin der Beklagten ge-\n\nschlossenen Grundstückskaufvertrages. \n\n11 \n\n1. \n\nNr. 13 des Vertrages ist nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 \n\nBGB unwirksam. \n\n12 \n\na) Bei der Vertragsbestimmung handelt es sich um eine Allgemeine Ge-\n\nschäftsbedingung gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Diesen Ausgangspunkt des \n\nBerufungsgerichts nimmt die Revision als ihr günstig hin. Damit ist die Verein-\n\nbarung unbeschadet des Umstandes ihrer notariellen Beurkundung an § 307 \n\nBGB zu messen, auch wenn der Grundstückskaufvertrag zwischen Unterneh-\n\nmern geschlossen wurde und es sich nicht um ein Verbrauchergeschäft handelt \n\n(§ 310 Abs. 1, 3 BGB). \n\n13 \n\nb) Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, Nr. 13 des Grundstückskauf-\n\nvertrages benachteilige sie unangemessen, weil sie von den wesentlichen \n\nGrundgedanken eines Maklervertrages abweiche. Sie verpflichte zur Zahlung \n\neiner erfolgsunabhängigen Provision, da die Beklagte aufgrund ihrer gesell-\n\nschaftsrechtlichen Verflechtung mit der Verkäuferin keine Maklerprovision ver-\n\ndient habe. \n\n14 \n\naa) Nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt eine unangemes-\n\nsene Benachteilung des Vertragspartners des Verwenders der Allgemeinen \n\nGeschäftsbedingung im Zweifel vor, wenn sie mit den wesentlichen Grundge-\n\ndanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinba-\n\nren ist. Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei Makler-\n\nverträgen anzunehmen, wenn durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine \n\nerfolgsunabhängige Provision vereinbart wird (BGHZ 119, 32, 33 f; 99, 374 \n\n382). Ob es sich bei Nr. 13 des Vertrages um das Versprechen einer erfolgsun-\n\nabhängigen Provision im Sinne dieser Rechtsprechung handelt, kann dahinste-\n\nhen. \n\n15 \n\nbb) Im vorliegenden Fall handelt es sich nach der revisionsrechtlich nicht \n\nzu beanstandenden Auslegung des Vertrages durch das Berufungsgericht nicht \n\num eine Klausel zur Bestimmung des Inhalts eines zwischen der Klägerin und \n\nder Beklagten geschlossenen Maklervertrags, sondern des zwischen der Kläge-\n\nrin und der Streithelferin der Beklagten geschlossenen Grundstückskaufver-\n\ntrags. \n\n16 \n\n(1) In den Fällen der provisionshindernden Verflechtung zwischen Makler \n\nund Verkäufer kann gleichwohl eine Provision vereinbart werden und zwar auch \n\ninnerhalb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag zu Gunsten Dritter (§ 328 \n\nBGB). Dies kommt insbesondere in Betracht, wenn dem Versprechenden die \n\ntatsächlichen Umstände bekannt sind, die einer echten Maklerleistung entge-\n\ngenstehen (Senatsurteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 - NJW 2003, 1249, \n\n1250). Welchen rechtlichen Charakter die Vereinbarung hat, ist durch Ausle-\n\ngung unter Berücksichtigung der konkreten Einzelumstände zu ermitteln (vgl. \n\nSenatsurteile vom 12. Oktober 2006 - III ZR 331/04 - NJW-RR 2007, 55; vom \n\n6. Februar 2003 aaO; BGH, Urteil vom 6.März 1991 - IV ZR 53/90 - NJW-RR \n\n1991, 820, 821). Es kann sich insoweit auch um einen verschleierten Teil des \n\nKaufpreises handeln (Senatsurteil vom 12. Oktober 2006 aaO; BGH, Urteil vom \n\n15. April 1987 - IVa ZR 53/86 - NJW-RR 1987, 1075). Eine Auslegung in diese \n\nRichtung liegt insbesondere dann nahe, wenn der Käufer sich gegenüber dem \n\nVerkäufer verpflichtet, die dem Verkäufer entstandenen Maklerkosten zu tragen \n\n(Althammer, Die Maklerklausel im notariellen Grundstückskaufvertrag, 2004, \n\nS. 132; Staudinger/Reuter, BGB, Neubearbeitung 2003, §§ 652, 653 Rn. 184; \n\nMünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., 2009, § 652 Rn. 34; Bethge NZM 2002, 193, \n\n196). \n\n17 \n\n(2) Hier sprechen alle Umstände dafür, dass die Nr. 13 des Grundstücks-\n\nkaufvertrages die Vereinbarung eines verschleierten Kaufpreises darstellt, der \n\nan die Beklagte zu zahlen war. Die Klägerin verpflichtete sich nicht zur Zahlung \n\neiner Provision für ihr gegenüber geleistete Maklerdienste, sondern übernahm \n\ndie Erfüllung des der Beklagten gegen ihre Streithelferin zustehenden Provisi-\n\nonsanspruchs. Als für die Prüfung des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB maßgebenden \n\ngesetzlichen Grundgedanken ist damit auf das Kaufrecht und nicht das Makler-\n\nrecht abzustellen. Dabei war der Klägerin die gesellschaftsrechtliche Verflech-\n\ntung zwischen der Beklagten und ihrer Streithelferin bekannt. Durch die \"Ver-\n\nkaufsaufgabe\" und den Text der Vertragsklausel war sie ausdrücklich darauf \n\nhingewiesen worden, dass dem Provisionsanspruch keine echte Maklerleistung \n\nzugrunde liegt und es sich hierbei um ein selbständiges Provisionsversprechen \n\nhandelt (siehe zu dem Gesichtspunkt Senatsurteil vom 12. März 1998 - III ZR \n\n14/97 - NJW 1998, 1552 f). \n\n18 \n\n(3) Von dieser Prämisse ausgehend bestehen - unbeschadet der Frage, \n\nob unter kaufrechtlichen Aspekten überhaupt eine kontrollfähige Entgeltrege-\n\nlung vorliegt (vgl. Fuchs, in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 10. Aufl., \n\n2006, § 307 Rn. 71 ff) - keine Bedenken, wenn der Verkäufer den Kaufvertrag \n\nhinsichtlich eines Teils des vom Käufer zu tragenden Gesamtaufwands in der \n\nWeise ausgestalten will, dass der Käufer diesen Teil direkt an den für den Ver-\n\nkäufer tätigen Makler zahlt, um die in dem Verhältnis bestehende Forderung zu \n\ntilgen. Unter dem Blickwinkel des Kaufrechts führt auch die Revision keine be-\n\nsonderen Umstände an, die eine andere Beurteilung begründen können. \n\n19 \n\nDer Umstand, dass zusätzlich ein abstraktes Schuldversprechen verein-\n\nbart ist, ist hier ohne Belang. Ein Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin er-\n\ngibt sich bereits aus der insoweit selbständig zu beurteilenden Übernahme der \n\nProvisionsschuld der Streithelferin der Beklagten und würde durch eine Unwirk-\n\nsamkeit des abstrakten Schuldversprechens nicht berührt. \n\n20 \n\n2. \n\nDer von der Klägerin geltend gemachte Verstoß gegen das Umgehungs-\n\nverbot nach § 306a BGB liegt ebenfalls nicht vor. Nach § 306a BGB finden die \n\nfür die Wirksamkeitskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingung maßgebli-\n\nchen Vorschriften auch dann Anwendung, wenn sie durch andere Gestaltungen \n\numgangen werden. Hier sind die Vorschriften auch ohne § 306a BGB anzu-\n\nwenden und führen nicht zur Unwirksamkeit. Weitergehende Wirkungen kann \n\ndie Klägerin aus der Vorschrift nicht für sich ableiten. \n\nSchlick \n\n Dörr \n\nHerrmann \n\nWöstmann \n\nHarsdorf-Gebhardt \n\nVorinstanzen: \n\nLG Hamburg, Entscheidung vom 26.01.2007 - 318 O 174/06 - \n\nOLG Hamburg, Entscheidung vom 01.02.2008 - 9 U 24/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__60-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-20/iii-zr-60-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306a","ref_norm":"306a","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 328","ref_norm":"328","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__60-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__60-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-11-20/iii-zr-60-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__60-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:57:52.952750+00:00"}}