{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__28-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2009-01-15","aktenzeichen":"III ZR 28/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 249 Ca, Cb Der durch eine fehlerhafte Anlageberatung Geschädigte kann seinen im Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie mit einem Dritten bestehenden Schaden auch gegenüber dem beratenden Unter- nehmen in der Weise geltend machen, dass er die Erstattung des gezahl- ten Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Übereignung der erworbenen Kapital- anlage verlangt; dies entspricht dem im allgemeinen Schadenersatzrecht geltenden Prinzip des Vorteilsausgleichs und bedarf keines besonderen Antrags und keiner Einrede des Schuldners (Fortführung des Senatsurteils vom 21. Oktober 2004 - III ZR 323/03 - NJW-RR 2005, 170)","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 28/08\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n15. Januar 2009 \nKiefer \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 249 Ca, Cb \n\nDer durch eine fehlerhafte Anlageberatung Geschädigte kann seinen im \n\nAbschluss eines notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie mit einem \n\nDritten bestehenden Schaden auch gegenüber dem beratenden Unter-\n\nnehmen in der Weise geltend machen, dass er die Erstattung des gezahl-\n\nten Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Übereignung der erworbenen Kapital-\n\nanlage verlangt; dies entspricht dem im allgemeinen Schadenersatzrecht \n\ngeltenden Prinzip des Vorteilsausgleichs und bedarf keines besonderen \n\nAntrags und keiner Einrede des Schuldners (Fortführung des Senatsurteils \n\nvom 21. Oktober 2004 - III ZR 323/03 - NJW-RR 2005, 170) \n\nBGH, Urteil vom 15. Januar 2009 - III ZR 28/08 - OLG Hamm \n\n LG Bochum \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 15. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dörr \n\nund Dr. Herrmann, die Richterin Harsdorf-Gebhardt und den Richter Hucke \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 19. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Hamm vom 23. Oktober 2007 aufgehoben. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Bochum vom 17. August 2006 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDie Kläger schlossen auf Vermittlung und nach Beratung durch die Be-\n\nklagte, die gewerbsmäßig hauptsächlich den An- und Verkauf von Immobilien \n\nbetreibt, am 2. Februar 1999 einen notariellen Kaufvertrag über eine Eigen-\n\ntumswohnung in Emden, Wilhelm-Leuschner-Straße 35, mit der vormaligen Ei-\n\ngentümerin dieses Objektes, P. . \n\n2 \n\nMit ihrer Klage verlangen die Kläger, nachdem sich die Kapitalanlage als \n\nunrentabel erwiesen hatte, von der Beklagten die Erstattung der von ihnen für \n\nden Kauf der Eigentumswohnung aufgewandten Beträge Zug-um-Zug gegen \n\nAbgabe verschiedener Erklärungen zur Übereignung der Immobilie auf die Be-\n\nklagte sowie die Feststellung eines weitergehenden Schadensersatzanspru-\n\nches. Zur Begründung ihrer Forderungen stützen sie sich auf die Verletzung \n\neines aus ihrer Sicht mit der Beklagten zustande gekommenen Beratungsver-\n\ntrages im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Finanzierung und der Unterhal-\n\ntung der fraglichen Eigentumswohnung. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen \n\nverurteilt, an die Kläger zu Händen eines von diesen zu beauftragenden Notars \n\n53.648,33 € nebst Zinsen Zug-um-Zug gegen Abgabe der im Tenor der ange-\n\nfochtenen Entscheidung näher bezeichneten Erklärungen vor dem beauftragten \n\nNotar zur Übereignung der Immobilie auf die Beklagte zu zahlen. Darüber hin-\n\naus hat es ihre Verpflichtung zum Ersatz möglicher weiterer Vermögensschä-\n\nden im Zusammenhang mit dem Ankauf der Eigentumswohnung festgestellt, \n\nsoweit der Schaden mit dem Erwerb der Immobilie, ihren laufenden Unterhalts-\n\nkosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusam-\n\nmenhängt. Auf die Berufung der Beklagten ist dieses Urteil teilweise abgeändert \n\nworden; das Berufungsgericht hat auf den von ihm angeregten Hilfsantrag der \n\nKläger lediglich festgestellt, die Beklagte sei zum Ausgleich des Vermögens-\n\nschadens verpflichtet, der den Klägern aus der dem Ankauf der Eigentumswoh-\n\nnung zugrunde liegenden Falschberatung entstanden sei. \n\n4 \n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klä-\n\nger ihren Antrag auf Zurückweisung der gegen das erstinstanzliche Urteil ge-\n\nrichteten Berufung weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\n5 \n\nDie Revision ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zur \n\nAufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückweisung der Berufung. \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat dem Grunde nach eine Schadensersatzver-\n\nI. \n\npflichtung der Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Schlechterfüllung eines \n\nselbständigen Beratungsvertrages mit den Klägern nach den Grundsätzen der \n\npositiven Vertragsverletzung festgestellt. Als Rechtsfolge hat es angenommen, \n\ndie Kläger seien so zu stellen, als wären sie von der Beklagten richtig und um-\n\nfassend beraten worden. In diesem Fall hätten die Kläger den Kaufvertrag mit \n\nder ehemaligen Eigentümerin P. nicht geschlossen. Zur Rückabwicklung \n\ndieses Kaufvertrages sei die Beklagte aber nicht in der Lage, weil sie weder \n\nüber die tatsächlichen noch die rechtlichen Möglichkeiten verfüge, eine Rück-\n\nübertragung der Eigentumswohnung auf die damalige Verkäuferin zu bewirken. \n\nRückabgewickelt werden könne der notarielle Kaufvertrag lediglich im Verhält-\n\nnis der Eigentümerin und Verkäuferin P. den Klägern als Käufern. Der \n\nvon den Klägern in erster Linie verfolgte Schadensausgleich sei nur dann mög-\n\nlich, wenn die Übertragung des Eigentums an der Wohnung Gegenstand des \n\nLeistungsaustauschs zwischen den Parteien des Beratungsvertrages gewesen \n\nwäre. Da der Haftungsgrund vorliegend nicht im Abschluss des Kaufvertrages \n\nüber die Eigentumswohnung, sondern in der Falschberatung durch die Beklagte \n\nliege, und zwischen den streitenden Parteien Schadenersatz im Wege der Na-\n\nturalrestitution deshalb nicht in Betracht komme, sei die Klage lediglich im Um-\n\nfang des in der Berufungsinstanz hilfsweise gestellten Feststellungsantrages \n\nbegründet. \n\n7 \n\n8 \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\n1. \n\nIm vorliegenden Revisionsverfahren geht es nur noch um die Frage der \n\nHöhe und Berechnung des geltend gemachten Schadenersatzanspruches. \n\nAusweislich der Begründung zur Zulassung der Revision am Ende der Ent-\n\nscheidungsgründe ist lediglich die dort formulierte Frage, ob der durch eine \n\nFalschberatung Geschädigte gegen den Schädiger einen Ersatzanspruch auf \n\nErstattung des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Übereignung des von einem \n\nDritten erworbenen Kaufgegenstandes durchsetzen könne, als klärungsbedürf-\n\ntig angesehen worden. Damit sollte erkennbar nur diese, die Höhe und Berech-\n\nnung der Schadenersatzforderung betreffende, rechtliche Beurteilung einer \n\nhöchstrichterlichen Entscheidung zugänglich gemacht werden (vgl. dazu auch \n\nSenatsurteil vom 4. September 2008 - III ZR 331/07 - WuM 2008, 681, 682 \n\nRn. 8). Entsprechend haben die Kläger mit ihrer Revision nur geltend gemacht, \n\nihr Schadenersatzbegehren sei im Umfang des in erster Instanz gestellten \n\nHauptantrages mit dem darin enthaltenen Zug-um-Zug-Vorbehalt - jedenfalls in \n\nForm der vom Landgericht vorgenommenen Verurteilung - begründet gewesen. \n\n9 \n\n2. \n\nDas erstinstanzliche Gericht hat mit Recht einen Anspruch der Kläger auf \n\nZahlung des in erster Instanz ausgeurteilten Betrages Zug-um-Zug gegen Ab-\n\ngabe der aus seiner Sicht notwendigen und ausreichenden, von der Beklagten \n\nin zweiter Instanz nicht beanstandeten, Erklärungen zur Übereignung der von \n\nder Verkäufern P. erworbenen Eigentumswohnung auf die Beklagte an-\n\ngenommen. Auf der Grundlage des rechtskräftig festgestellten Haftungsgrundes \n\nhaben die Kläger gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. (nach Art. 229 § 5 EGBGB ist \n\nim Streitfall noch das BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 gültigen Fassung \n\nanwendbar) einen Anspruch auf Schadensersatz im Wege der Natural-\n\nrestitution, so dass der Zustand wiederherzustellen ist, der ohne das schädi-\n\ngende Ereignis bestehen würde (vgl. z.B. Oetker, in: MünchKommBGB, 5. Aufl. \n\n2007, § 249, Rn. 308); die Kläger sind danach vermögensmäßig so zu stellen, \n\nwie sie ohne die Verletzung der Pflichten der Beklagten aus dem zustande ge-\n\nkommenen Beratungsvertrag stehen würden. Bei ordnungsgemäßer Beratung \n\nhätten sie aber den Kaufvertrag zum Erwerb der Eigentumswohnung mit der \n\nehemaligen Eigentümerin P. nicht abgeschlossen. \n\n10 \n\na) Bei schuldhafter Verletzung eines Beratungsvertrages und Vorliegen \n\neines dadurch verursachten Schadens, der - wie im Streitfall - im Abschluss \n\neines bereits vollzogenen Kaufvertrages mit einem Dritten besteht, kann der \n\nGeschädigte wählen, ob er an dem Geschäft festhalten, hier die Eigentums-\n\nwohnung also behalten, und darüber hinaus zusätzliche Vermögenseinbußen \n\nersetzt verlangen, oder ob er den \"großen\" Schadensersatz unter Übereignung \n\nder Kaufsache geltend machen will (vgl. BGH, Urteile vom 4. April 2001 \n\n- VIII ZR 32/00 - NJW 2001, 2163, 2165 und vom 13. Januar 2004 - XI ZR \n\n355/02 - NJW 2004, 1868, 1869, 1870). \n\n11 \n\nb) Nach diesen Grundsätzen können die Kläger, die den \"großen\" Scha-\n\ndenersatz gewählt haben, die Erstattung der zum Erwerb der fraglichen Immo-\n\nbilie aufgewandten Beträge - unter Berücksichtigung der vom Landgericht vor-\n\ngenommenen Abzüge - von der Beklagten fordern. \n\n12 \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts trägt die vorgenom-\n\nmene Differenzierung, der Haftungsgrund liege nicht im Abschluss des Kaufver-\n\ntrages, mit dem den Klägern erst der Gegenwert in Form der Wohnung zuge-\n\nflossen sei, sondern in der Falschberatung durch die Beklagte, eine andere Be-\n\nurteilung nicht. Denn maßgeblich in den Blick zu nehmen sind die unmittelbare \n\nSchadensfolge der unzureichenden und unzutreffenden Beratung durch die Be-\n\nklagte, die in dem die Vermögensschädigung herbeiführenden Abschluss des \n\nKaufvertrages über die Eigentumswohnung, den sie vermittelt hat, besteht, so-\n\nwie die von den Klägern getroffene Wahl, in welcher Form sie Ersatz des erlit-\n\ntenen Schadens geltend machen wollen. \n\n13 \n\nc) Bei dieser Sachlage besteht auch kein sachlich gerechtfertigter Grund, \n\nden Klägern diese Art der Schadensberechnung gegenüber der Beklagten des-\n\nhalb zu verweigern und sie auf den vom Berufungsgericht nur als begründet \n\nangesehenen Anspruch zu verweisen, weil die Beklagte nicht Vertragspartnerin \n\ndes notariellen Kaufvertrages über die Eigentumswohnung gewesen ist und sie \n\ndas Eigentum an der Wohnung nicht auf die ehemalige Verkäuferin P. zu-\n\nrückübertragen könne. \n\n14 \n\nIn derartigen Fallgestaltungen ist eine solche Schadensberechnung und \n\nFassung des Klageantrags, mit dem die Kläger neben ihrem Zahlungsverlangen \n\ngleichzeitig anbieten, Zug-um-Zug gegen Zahlung des geforderten Kaufpreisbe-\n\ntrages den von ihnen erlangten Vorteil in Gestalt des Eigentums an der Woh-\n\nnung herauszugeben, unabdingbar. Denn Grundlage des damit erklärten Zug-\n\num-Zug-Vorbehalts ist das dem allgemeinen Schadensersatzrecht innewoh-\n\nnende Prinzip der Vorteilsausgleichung, das bewirkt, dass die Schadens-\n\nersatzpflicht der Beklagten nur gegen Herausgabe der Vorteile erfüllt zu werden \n\nbraucht, die mit dem schädigenden Ereignis in adäquatem Zusammenhang \n\nstehen. Es geht deshalb nicht um die Frage, ob die Beklagte in der Lage ist, die \n\nEigentumswohnung wiederum der ehemaligen Eigentümerin und Verkäuferin \n\nP. zurück zu übertragen oder ob die Beklagte im Laufe des Rechts-\n\nstreits eine Übereignung auf sich im Wege des Vorteilsausgleichs verlangt hat. \n\nDer Anspruch der Kläger ist von vornherein nur mit der Einschränkung begrün-\n\ndet, dass gleichzeitig die Vorteile, die ihnen aus dem aufgrund der fehlerhaften \n\nBeratung geschlossenen Kaufvertrag erwachsen sind, herausgegeben werden; \n\ndazu bedarf es keines besonderen Antrags oder einer Einrede des Schuldners \n\n(vgl. BGHZ 27, 241, 248 f; Senatsurteile BGHZ 158, 188, 200 sowie vom \n\n21. Oktober 2004 - III ZR 323/03 - NJW-RR 2005, 170, 171; Schiemann, in: \n\nStaudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, § 249, Rn. 143). Eben dieser Beson-\n\nderheit des Schadensersatzanspruchs haben die Kläger mit ihrem Klageantrag \n\n(zu 1.) in erster Instanz Rechnung getragen. Die Verpflichtung zur Naturalresti-\n\ntution kann deshalb auch nicht daran scheitern, dass der Schädiger nicht Partei \n\ndes den Schaden verursachenden Vertrages gewesen ist. \n\n15 \n\nIn der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat die Beklagte insbe-\n\nsondere geltend gemacht, dass etwaige Steuervorteile und Mieteinnahmen der \n\nKläger als weitere auszugleichende Vorteile zu berücksichtigen seien. Hierzu ist \n\nfestzustellen, dass bereits das Landgericht unter Hinweis auf Rentabilitätsbe-\n\nrechnungen der Beklagten ausgeführt hat, der von den Klägern geforderte Zah-\n\nlungsbetrag sei lediglich als Mindestschaden anzusehen, weil die eine zusätzli-\n\nche Schadensposition darstellenden jährlichen Zinszahlungen im Ergebnis nicht \n\ndurch Mieteinnahmen und Steuervorteile ausgeglichen würden. Die Beklagte \n\nhat kein maßgebliches Vorbringen in der Berufungsinstanz aufgezeigt, das die-\n\nser Feststellung und Beurteilung entgegenstünde. \n\n16 \n\n3. \n\nDanach konnte das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Da das \n\nLandgericht die begehrte Verurteilung zur Erstattung des Kaufpreises Zug-um-\n\nZug gegen Abgabe verschiedener Erklärungen zum Zwecke der Übereignung \n\nder Immobilie zutreffend als begründet und möglich angesehen hat, ist die Be-\n\nrufung der Beklagten insgesamt zurückzuweisen. \n\nSchlick \n\nDörr \n\nHerrmann \n\nHarsdorf-Gebhardt \n\nHucke \n\nVorinstanzen: \n\nLG Bochum, Entscheidung vom 17.08.2006 - 1 O 265/05 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 23.10.2007 - 19 U 8/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__28-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-15/iii-zr-28-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__28-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__28-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-01-15/iii-zr-28-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2008/III_ZR__28-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:05:14.822272+00:00"}}