{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_331-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2008-09-04","aktenzeichen":"III ZR 331/07","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 331/07\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n4. September 2008 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 4. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die \n\nRichter Dr. Wurm, Dr. Herrmann, Wöstmann und Hucke \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil des 16. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Celle vom 18. September 2007 wird zurück-\n\ngewiesen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDie Kläger nehmen den beklagten Notar auf Schadensersatz wegen \n\nAmtspflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Kauf-\n\nvertrags über eine Eigentumswohnung in Anspruch. Weiterhin haben sie von \n\nden vormaligen Beklagten zu 1 bis 3 Schadensersatz mit der Begründung ver-\n\nlangt, diese hätten ihnen in betrügerischem Zusammenwirken die betreffende \n\nWohnung zu einem sittenwidrig überhöhten Kaufpreis verkauft. Eigentümer war \n\nder frühere Beklagte zu 2. Dieser hatte die Wohnung 2004 an den vormaligen \n\nBeklagten zu 1 verkauft. Die Eigentumsumschreibung war jedoch unterblieben. \n\n2 \n\nEnde Mai oder Anfang Juni 2004 riet der im Anlagegeschäft tätige frühe-\n\nre Beklagte zu 3 den Klägern, zum Zwecke der Vermögensanlage und der \n\nSteuerersparnis eine Eigentumswohnung zu erwerben. Am 14. Juni 2004 be-\n\ngaben sich diese in die Büroräume eines Unternehmens namens H. AG. \n\nDort bot ihnen der frühere Beklagte zu 3 die an den vormaligen Beklagten zu 1 \n\nverkaufte, angeblich vermietete Eigentumswohnung zum Erwerb an. Nachdem \n\nsich die Kläger - ohne die Wohnung zuvor besichtigt zu haben - hieran interes-\n\nsiert gezeigt hatten, wurden noch am selben Tag ein Beurkundungstermin bei \n\ndem beklagten Notar vereinbart und der Kaufvertrag geschlossen. Verkäufer \n\nwar der frühere Beklagte zu 1, den der vormalige Beklagte zu 3 vertrat. Als \n\nKaufpreis waren 114.900 € vereinbart. Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 des Kaufvertrags \n\nerfolgte die Übergabe der Wohnung vermietet. \n\n3 \n\nZur Finanzierung des Kaufpreises nahmen die Kläger einen Kredit in Hö-\n\nhe von 100.000 € auf. Später stellten sie fest, dass die Wohnung nicht vermietet \n\nwar und sich auch in einem nicht vermietbaren Zustand befand. Im Mai 2005 \n\nerklärten die Kläger die Anfechtung des Kaufvertrages. Sie wurden daraufhin \n\nnicht mehr im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. \n\n4 \n\nDie Kläger haben alle vier Beklagten gesamtschuldnerisch auf Freistel-\n\nlung von den Kreditverbindlichkeiten, Erstattung der bereits geleisteten Darle-\n\nhenszahlungen sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht für alle weiteren Schä-\n\nden aus dem Abschluss des Kaufvertrages vom 14. Juni 2004 in Anspruch ge-\n\nnommen. Die Klage gegen die vormaligen Beklagten zu 1 und 2 hatte Erfolg. \n\nDie gegen den früheren Beklagten zu 3 gerichtete Klage hat das Berufungsge-\n\nricht abgewiesen. Weiterhin hat es die vom Landgericht ausgesprochene Ab-\n\nweisung der Klage gegen den beklagten Notar bestätigt. Soweit sich die Klage \n\ngegen diesen richtet, hat das Berufungsgericht die Revision zugelassen, weil \n\nsich die noch nicht geklärte Rechtsfrage stelle, ob der einen Immobilienkauf \n\nbeurkundende Notar den Käufer danach befragen müsse, ob er sich über Be-\n\nstand und Ausgestaltung der zu übernehmenden Mietverhältnisse Kenntnis \n\nverschafft habe, und ihn gegebenenfalls vor den Gefahren eines nicht beste-\n\nhenden Mietverhältnisses warnen müsse, beziehungsweise ob der Notar we-\n\nnigstens danach zu fragen habe, ob der Käufer einen Mietvertrag gesehen ha-\n\nbe. \n\n5 \n\nMit ihrem Rechtsmittel verfolgen die Kläger ihr Begehren gegenüber dem \n\nbeklagten Notar (im Folgenden: Beklagter) weiter. \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe \n\nDie zulässige Revision ist unbegründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat, soweit hier noch von Bedeutung, ausgeführt, \n\nder Beklagte habe keine ihm als Notar obliegenden Belehrungs- oder Betreu-\n\nungspflichten verletzt. Insbesondere habe er sich nicht bei den Klägern danach \n\nerkundigen müssen, ob diese überprüft hätten, ob das in § 4 Abs. 1 Satz 2 des \n\nKaufvertrages erwähnte Mietverhältnis tatsächlich bestehe und ob sie den Miet-\n\nvertrag eingesehen hätten. Ebenso wenig sei ein Hinweis auf die Risiken erfor-\n\nderlich gewesen, die mit dem Unterlassen einer solchen Prüfung verbunden \n\ngewesen seien. Der Beklagte habe keine Anhaltspunkte dafür gehabt, dass sich \n\ndie Kläger über wesentliche Umstände des Vertragsgegenstandes nicht im Kla-\n\nren gewesen seien. Der Beklagte habe nicht damit rechnen müssen, dass die \n\nErklärung, die Übergabe der Wohnung erfolge vermietet, falsch sei. Vielmehr \n\nhabe er annehmen dürfen, dass sich die Kläger bereits im Vorfeld der Beurkun-\n\ndung aus eigenem Antrieb ein Bild von dem Kaufobjekt und den für ihre Kauf-\n\nentscheidung maßgeblichen wirtschaftlichen Faktoren gemacht und sich somit \n\nauch über die an der Immobilie bestehenden Mietverhältnisse unterrichtet hät-\n\nten. Hieran ändere die Kurzfristigkeit des anberaumten Beurkundungstermins \n\nnichts. Es sei auch nicht ersichtlich, dass den Klägern durch die unterlassene \n\nÜbersendung des Kaufvertragsentwurfs der von ihnen geltend gemachte Scha-\n\nden entstanden sei. \n\nII. \n\n8 \n\nDie Revisionszulassung ist, wie sich aus ihrer Begründung ergibt (vgl. \n\nzur Beschränkung der Rechtsmittelzulassung aufgrund der Entscheidungsbe-\n\ngründung z.B: BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07 - NJW 2008, \n\n2351 f, Rn. 15 f m.w.N.), beschränkt auf die Aufklärungs- beziehungsweise Be-\n\nlehrungspflichtverletzungen, die die Kläger dem Beklagten im Zusammenhang \n\nmit der Beurkundung des Kaufvertrags vorwerfen. Der weiteren - von der Vorin-\n\nstanz verneinten - Frage, ob der Beklagte auch im Zusammenhang mit der \n\nAuszahlung der bei ihm hinterlegten Darlehensvaluta ihm den Klägern gegen-\n\nüber obliegende Amtspflichten verletzt hat, ist deshalb nicht mehr nachzuge-\n\nhen. \n\n9 \n\nSoweit das angefochtene Urteil der revisionsrechtlichen Nachprüfung \n\nunterliegt, hält es ihr stand. Auf der Grundlage des für die Beurteilung durch das \n\nRevisionsgericht maßgeblichen Parteivortrags bis zur letzten mündlichen Ver-\n\nhandlung vor dem Berufungsgericht (§ 559 Abs. 1 ZPO) scheidet ein Scha-\n\ndensersatzanspruch der Kläger gegen den Beklagten wegen einer Amtspflicht-\n\nverletzung als Notar (§ 19 Abs. 1 BNotO) aus. \n\n10 \n\n1. \n\nIm Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Be-\n\nklagten wegen eines Verstoßes gegen seine aus § 17 Abs. 1 BeurkG folgenden \n\nPflichten verneint. \n\n11 \n\nAllerdings ist der Notar verpflichtet, die Grundstückskäufer darauf hinzu-\n\nweisen, dass durch einen Grundstücksverkauf Miet- und Pachtverhältnisse \n\nnicht erlöschen (Winkler, Beurkundungsgesetz, 16. Aufl., § 17 Rn. 230), und \n\nabzuklären, ob noch Regelungsbedarf im Zusammenhang mit dem Übergang \n\nder Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§§ 566 ff BGB), etwa im Hinblick \n\nauf den Zeitpunkt der Übertragung der Mietzinsansprüche im Innenverhältnis \n\nder Kaufvertragsparteien oder der Übergabe von Mietsicherheiten, besteht (vgl. \n\nauch Albrecht in Reithmann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsgestal-\n\ntung, 8. Aufl., Rn. 527; Brambring in Beck'sches Notarhandbuch, 4. Aufl., A I \n\nRn. 10 Buchstabe (d), Rn. 131). Zweck dieser Amtspflicht ist es, zu gewährleis-\n\nten, dass die Kaufvertragsparteien die Möglichkeit erhalten, \n\nsich \n\nüber die im Einzelfall auf sie zukommenden Rechtsfolgen des Übergangs der \n\nMietverhältnisse im Klaren zu werden. Ungeachtet der Frage, ob der hier gel-\n\ntend gemachte Schaden, der auf die Unkenntnis der tatsächlichen Verhältnisse \n\n(Leerstand) zurückzuführen ist, in den Schutzzweck dieser Pflicht des Notars \n\nfällt, hätten die Kläger jedenfalls vortragen müssen, dass sie entsprechende \n\nHinweise des Beklagten zum Anlass für weitere Nachfragen genommen hätten, \n\ndaraufhin der Leerstand aufgedeckt worden wäre und sie sodann von einem \n\nKaufvertragsabschluss abgesehen hätten. Hierzu hat das Berufungsgericht kei-\n\nne Feststellungen getroffen; die Revision hat insoweit auch keinen übergange-\n\nnen Sachvortrag zu rügen vermocht. \n\n12 \n\n2. \n\nEbenfalls an der fehlenden Ursächlichkeit eines etwaigen Verstoßes des \n\nBeklagten gegen seine Amtspflichten für den geltend gemachten Schaden \n\nscheitert ein Anspruch der Kläger aus § 19 Abs. 1 BNotO wegen Verletzung \n\nseiner aus § 14 Abs. 3 BNotO folgenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Gestal-\n\ntung des Beurkundungsverfahrens, zu der nach Nummer II Satz 3 der Richt-\n\nlinien der Notarkammer Celle für die Amtspflichten und sonstigen Pflichten der \n\nMitglieder der Notarkammer vom 28. April 1999 und 3. Mai 2000 (NdsRpfl 2000, \n\n353) auch gehört, dass den Beteiligten ausreichend Gelegenheit eingeräumt \n\nwird, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen. Auch \n\ninsoweit fehlt jeder Tatsachenvortrag der Kläger dazu, dass sie bei Einhaltung \n\neiner angemessenen Frist vor der Beurkundung weitere Überlegungen ange-\n\nstellt, Erkundigungen über das angebliche Mietverhältnis eingeholt und darauf-\n\nhin von dem Vertragsschluss Abstand genommen hätten. \n\n13 \n\n3. \n\nAus denselben Gründen sind entgegen der Auffassung der Revision \n\nauch die Ausführungen des Berufungsgerichts zu der aus § 14 Abs. 1 Satz 2 \n\nBNotO abgeleiteten sogenannten erweiterten Belehrungspflicht jedenfalls im \n\nErgebnis nicht zu beanstanden. \n\n14 \n\n4. \n\nAn dieser Beurteilung der Sach- und Rechtslage ändert auch nichts das \n\nvon den Klägern vorgelegte, während des Revisionsverfahrens ergangene Ur-\n\nteil der 15. Kleinen Strafkammer des Landgerichts Hannover vom 12. März \n\n2008. Zwar könnte diese Entscheidung den Vortrag der Parteien zu den dem \n\nBeklagten vorgeworfenen Amtspflichtverletzungen in ein anderes Licht setzen \n\nals in den Tatsacheninstanzen. Die Strafkammer hat darin ein Urteil des Amts-\n\ngerichts Hannover bestätigt, durch das der Beklagte wegen Betrugs zu einer \n\nFreiheitsstrafe von einem Jahr verurteilt worden war. Das Landgericht hat es als \n\nerwiesen angesehen, dass der Beklagte im Jahr 2004 über 100 von der \n\nH. AG vermittelte Beurkundungen vorgenommen habe. Die Geschäftslei-\n\ntung dieses Unternehmens habe, wie dem Beklagten bewusst gewesen sei, \n\ngezielt die Strategie verfolgt, den Kunden keine Bedenkzeit zu lassen. In dieses \n\nauf Überrumpelung ausgerichtete System sei der Beklagte als sogenannter Mit-\n\nternachtsnotar eingebunden gewesen. \n\n15 \n\nAllerdings darf der Senat dieses, eine andere als die hier gegenständ-\n\nliche Beurkundung betreffende Strafurteil nicht mehr berücksichtigen. Gemäß \n\n§ 559 Abs. 1 ZPO unterliegt der Beurteilung des Revisionsgerichts nur dasjeni-\n\nge Parteivorbringen, das aus dem Berufungsurteil oder dem Sitzungsprotokoll \n\nersichtlich ist. Ferner können nur die Tatsachen berücksichtigt werden, aus de-\n\nnen sich ein Verfahrensverstoß ergibt. Hiervon hat die Rechtsprechung zwar \n\naus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen, um \n\nzu verhindern, dass die vom Tatsachenausschluss betroffene Partei einen wei-\n\nteren Rechtsstreit, gegebenenfalls durch mehrere Instanzen, führen muss \n\n(BGH, Urteil vom 21. November 2001 - XII ZR 162/99 - NJW 2002, 1130, 1131 \n\nm.w.N.). Keiner dieser Ausnahmefälle (vgl. die Aufstellungen bei Ball in Musie-\n\nlak, ZPO, 6. Aufl., § 559 Rn. 8-10 und Wenzel in MünchKommZPO, 3. Aufl., \n\n§ 559 Rn. 25-31) liegt jedoch vor. \n\n16 \n\nÜberdies würde die Berücksichtigung des Strafurteils nicht über den feh-\n\nlenden Sachvortrag zur Ursächlichkeit einer Amtspflichtverletzung des Beklag-\n\nten für den geltend gemachten Schaden hinweg helfen. \n\nSchlick \n\n Wurm \n\nHerrmann \n\n Wöstmann \n\n Hucke \n\nVorinstanzen: \n\nLG Hannover, Entscheidung vom 20.12.2006 - 11 O 401/05 - \n\nOLG Celle, Entscheidung vom 18.09.2007 - 16 U 16/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_331-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-09-04/iii-zr-331-07","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 559","ref_norm":"559","n":2},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":2},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_331-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_331-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-09-04/iii-zr-331-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_331-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:43:27.338074+00:00"}}