{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_219-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2008-03-06","aktenzeichen":"III ZR 219/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 677 Der Geschäftsführer ohne Auftrag, der ein Mietgrundstück verwaltet, ist grund- sätzlich nicht verpflichtet, gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen auszusprechen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 219/07\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n6. März 2008 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 677 \n\nDer Geschäftsführer ohne Auftrag, der ein Mietgrundstück verwaltet, ist grund-\n\nsätzlich nicht verpflichtet, gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen \n\nauszusprechen. \n\nBGH, Urteil vom 6. März 2008 - III ZR 219/07 - LG Potsdam \n\nAG Königs Wusterhausen \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 6. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter \n\nDr. Kapsa, Dörr, Dr. Herrmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil der 13. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Potsdam vom 18. Juli 2007 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Kosten des Revisionsrechtszugs hat der Kläger zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDer Kläger ist zusammen mit sechs weiteren Beteiligten in Erbenge-\n\nmeinschaft als Eigentümer eines in Brandenburg belegenen Grundstücks im \n\nGrundbuch eingetragen. Aufgrund eines entsprechenden Rechtsträgernachwei-\n\nses vom 31. Januar 1977 war als einer der Miterben zunächst \"Eigentum des \n\nVolkes: Rechtsträger, Rat der Gemeinde S. \" eingetragen. Seit 2002 ist die-\n\nser Miterbenanteil auf die Bundesrepublik Deutschland umgeschrieben. Das \n\nGrundstück ist mit einem vermieteten Einfamilienhaus bebaut. \n\n2 \n\nDie Gemeinde S. (im Folgenden: Gemeinde) übertrug mit einem im \n\nAugust 1995 geschlossenen Vertrag der Beklagten \"die Verwaltung der in S. \n\n gelegenen Grundstücke der Gemeinde bezüglich aller Angelegenheiten, die \n\nzur Verwaltung notwendig und zweckmäßig sind\". In § 3 Abs. 1 des Vertrags \n\nbevollmächtigte die Gemeinde die Beklagte, im Rahmen der ihr übertragenen \n\nAufgaben, \"im Namen des Auftraggebers zu handeln und insbesondere rechts-\n\ngeschäftliche Erklärungen gegenüber Dritten mit Wirkung für und gegen den \n\nAuftraggeber abzugeben\". Aufgrund dieses Vertrages übernahm die Beklagte \n\nauch die Verwaltung des Grundstücks der Erbengemeinschaft. \n\n3 \n\nDer Kläger verlangt - soweit hier noch im Streit - zu deren Gunsten von \n\nder Beklagten Schadensersatz, weil sie es pflichtwidrig unterlassen habe, per \n\n1. Januar 1996 und 1. Januar 1998 die Miete für das Wohngrundstück zu erhö-\n\nhen. Er fordert den Betrag der entgangenen erhöhten Miete für die Jahre 1996 \n\nbis 1999, hilfsweise für die Folgejahre. \n\n4 \n\nDie Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit seiner vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger den Schadensersatzan-\n\nspruch weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\n5 \n\nDie zulässige Revision ist unbegründet. Über sie ist entsprechend § 539 \n\nAbs. 2 Satz 2, letzter Halbsatz ZPO durch ein (unechtes) Versäumnisurteil zu \n\nentscheiden. \n\nI. \n\n6 \n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts klagt der Kläger zwar in gemäß \n\n§ 2039 Satz 2 BGB zulässiger gesetzlicher Prozessstandschaft für die Erben-\n\ngemeinschaft, da er einen zum Nachlass gehörenden Schadensersatzanspruch \n\ngeltend mache. Weiter bestehe zwischen der Beklagten und der Erbengemein-\n\nschaft ein Schuldverhältnis, da die Beklagte als Geschäftsführerin ohne Auftrag \n\n(§ 677 ff BGB) gehandelt habe. Sie habe jedoch ihre aus diesem Rechtsver-\n\nhältnis folgenden Pflichten nicht verletzt. Sie habe keine Vertretungsmacht zur \n\nMieterhöhung für die Erbengemeinschaft gehabt. Eine Vollmacht hierfür habe \n\nsich insbesondere nicht aus dem zwischen der Beklagten und der Gemeinde \n\ngeschlossenen Verwaltervertrag ergeben. Diese vertraglichen Beziehungen \n\nseien nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zugunsten aller Miterben \n\nzu begründen. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis \n\nstand. \n\n1. \n\na) Das Berufungsgericht nimmt an, die Voraussetzungen für eine berech-\n\ntigte Geschäftsführung ohne Auftrag der Beklagten zugunsten der Erbenge-\n\nmeinschaft seien erfüllt. Insbesondere geht es davon aus, dass die Beklagte \n\ntrotz des mit der Gemeinde geschlossenen Verwaltervertrags auch den Willen \n\nhatte, für die Erbengemeinschaft tätig zu werden. Dies nimmt die Revision als \n\nihr günstig hin und ist von Rechts wegen auch im Hinblick darauf nicht zu bean-\n\nstanden, dass der Beklagten nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des \n\nKlägers ein Grundbuchauszug vorlag, aus dem sich das Eigentum der Erben-\n\ngemeinschaft an dem betroffenen Grundstück ergab (vgl. auch Senat BGHZ \n\n143, 9, 13 ff). \n\n9 \n\nb) Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht eine Verletzung der \n\nPflichten der Beklagten aus dem Geschäftsführungsverhältnis und einen hier-\n\naus folgenden Schadensersatzanspruch, der sich nach dem vor dem 1. Januar \n\n2002 anwendbaren Recht richtet (Art. 229 §§ 3, 5 EGBGB), verneint. \n\n10 \n\nNach § 677 BGB ist der Geschäftsführer ohne Auftrag verpflichtet, das \n\nübernommene Geschäft so zu führen, wie es das Interesse des Geschäftsherrn \n\nmit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Die \n\nBeurteilung, welche Maßnahmen danach notwendig sind, steht im pflichtge-\n\nmäßen Ermessen des Geschäftsführers, da die berechtigte Geschäftsführung \n\nohne Auftrag mit dem Fall vergleichbar ist, dass der Geschäftsherr einen allge-\n\nmeinen Auftrag erteilt hat, ohne nähere Weisungen gegeben zu haben (Mug-\n\ndan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das Deutsche \n\nReich, II. Band, 1899, S. 1197; Staudinger/Bergmann (2006) § 677 Rn. 17). \n\nHiernach hat die Beklagte ihre Pflichten nicht verletzt, indem sie die nach Auf-\n\nfassung des Klägers gebotenen Mieterhöhungsverlangen unterließ. Die Ge-\n\nschäftsführung ohne Auftrag ist grundsätzlich auf die vorübergehende Wahrung \n\nder Interessen des Geschäftsherrn während einer Zeit gerichtet, in der dieser \n\nnicht in der Lage ist, das Geschäft selbst auszuführen oder Weisungen zu ertei-\n\nlen. Dies ergibt sich insbesondere aus § 681 Satz 1 BGB, der bestimmt, dass \n\nder Geschäftsführer die Übernahme der Geschäftsführung dem Geschäftsherrn \n\nanzuzeigen hat, sobald dies tunlich ist, und dessen Entschließung abzuwarten \n\nhat, sofern nicht mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist. Aus dem grundsätz-\n\nlich nur überbrückenden Charakter der Geschäftsführung ohne Auftrag folgt, \n\ndass sich der Geschäftsführer, der für den Eigentümer Mietgrundstücke verwal-\n\ntet, regelmäßig in Ausübung seines pflichtgemäßen Ermessens darauf be-\n\nschränken darf, die bestehenden Mietverhältnisse ordnungsgemäß abzuwi-\n\nckeln, insbesondere die Mieten zu vereinnahmen und die Mietsache in einem \n\nordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Über die im Rahmen einer Geschäfts-\n\nführung ohne Auftrag geschuldete, grundsätzlich nur bewahrende Verwaltung \n\ngeht jedoch ein Mieterhöhungsverlangen (§ 1 Satz 2 MHG, jetzt: § 557 BGB), \n\ndas gegebenenfalls auch gerichtlich geltend zu machen wäre, in der Regel \n\n- und auch hier - hinaus, da es auf eine Veränderung der Rechtsposition des \n\nGeschäftsherrn gerichtet ist. \n\n11 \n\nDem entspricht wertungsmäßig, dass die in § 744 Abs. 2 und § 2038 \n\nAbs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz BGB bestimmten Notverwaltungsrechte eines \n\neinzelnen Teilhabers oder Miterben, die gesetzlich geregelte Fälle einer Ge-\n\nschäftsführungsbefugnis darstellen, lediglich zu Maßnahmen berechtigen, die \n\nzur Erhaltung des betroffenen gemeinschaftlichen Gegenstandes notwendig \n\nsind, wie etwa das Vorgehen gegen eine Enteignung oder die Geltendmachung \n\nder Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung in einen im Gesamthandseigentum \n\nstehenden Gegenstand oder in das gemeinschaftliche Recht (vgl. Staudinger/ \n\nWerner (2002) § 2038 Rn. 28 m.w.N. und Beispielen). Demgegenüber sind bloß \n\nnützliche Maßnahmen nicht von der Geschäftsführungsbefugnis erfasst (Stau-\n\ndinger/Werner aaO Rn. 30). Erst recht kann der jeweilige Teilhaber bezie-\n\nhungsweise Miterbe zu solchen Maßregeln nicht verpflichtet sein. Eine Mieter-\n\nhöhung ist ein lediglich nützliches, nicht aber zur Erhaltung der Sache notwen-\n\ndiges Vorgehen. \n\n12 \n\nAuf die von den Parteien und dem Berufungsgericht vertiefte Frage, ob \n\ndie Beklagte zur Geltendmachung von Mieterhöhungsverlangen rechtlich in der \n\nLage war, kommt es damit nicht mehr an. \n\n13 \n\n2. \n\nEinen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Anzeigepflicht der \n\nBeklagten gemäß § 681 Satz 1 BGB, weil hierdurch die Erbengemeinschaft ge-\n\nhindert wurde, die Mieterhöhungsverlangen selbst auszusprechen oder der Be-\n\nklagten einen entsprechenden Auftrag nebst Bevollmächtigung zu erteilen, \n\nmacht der Kläger nicht geltend. \n\n14 \n\n3. Weiterhin hat der Kläger auch nichts zu einem Schadensersatzanspruch \n\nwegen Verletzung des mit der Gemeinde geschlossenen Verwaltervertrags, der \n\nSchutzwirkung zugunsten der Erbengemeinschaft haben könnte, vorgetragen. \n\nDie Haftung der Beklagten wäre im Übrigen insoweit gemäß § 2 Abs. 2 des \n\n(Individual-) Vertrags ohnehin auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. \n\nSchlick \n\nKapsa \n\n Dörr \n\nHerrmann \n\n Harsdorf-Gebhardt \n\nVorinstanzen: \n\nAG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 15.02.2007 - 4 C 589/04 - \n\nLG Potsdam, Entscheidung vom 18.07.2007 - 13 S 47/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_219-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-06/iii-zr-219-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 681","ref_norm":"681","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 677","ref_norm":"677","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 2039","ref_norm":"2039","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_219-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_219-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-06/iii-zr-219-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2007/III_ZR_219-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:23:55.509223+00:00"}}