{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR__52-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2006-11-23","aktenzeichen":"III ZR 52/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 652 Abs. 1 Eine die Provision rechtfertigende Nachweisleistung kann auch dann vorlie- gen, wenn der zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewie- senen Kaufinteressenten geschlossene Vertrag erst zustande gekommen ist, nachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufver- trag durch Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts geschei- tert ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 52/06\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n23. November 2006 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 652 Abs. 1 \n\nEine die Provision rechtfertigende Nachweisleistung kann auch dann vorlie-\n\ngen, wenn der zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewie-\n\nsenen Kaufinteressenten geschlossene Vertrag erst zustande gekommen ist, \n\nnachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufver-\n\ntrag durch Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts geschei-\n\ntert ist. \n\nBGH, Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - OLG Düsseldorf \n\n LG Duisburg \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. November 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die \n\nRichter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Düsseldorf vom 10. Februar 2006 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDer Beklagte, Insolvenzverwalter über das Vermögen der V. \n\nK. GmbH (im Folgenden: Schuldnerin), wollte deren Grundstück in \n\nD. , Ecke W. Straße/M. Straße verkaufen. Die Klägerin, \n\ndie Immobilienmaklerin ist, erfuhr hiervon durch den Geschäftsführer der \n\nSchuldnerin. Sie gewann den BLB Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes \n\n (im Folgenden: BLB) als Kaufinteressenten und teilte dem \n\nGeschäftsführer der Schuldnerin diese Verkaufsmöglichkeit mit. Von Vertretern \n\nder Klägerin daraufhin teils mit dem Geschäftsführer der Schuldnerin, teils mit \n\ndiesem und dem Beklagten geführte Gespräche \"bestätigte\" die Klägerin schrift-\n\nlich in dem Sinne, dass sie verkäuferseits eine Maklerprovision in Höhe von \n\n2,5 % zuzüglich Umsatzsteuer erhalte. \n\n2 \n\nAm 24. Mai 2004 verkaufte der Beklagte das Grundstück - ohne Mitwir-\n\nkung der Klägerin - an die von der W. & F. AG und \n\nanderen gebildete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR); die-\n\nse behielt sich allerdings vertraglich ein einseitiges, befristetes Rücktrittsrecht \n\nvor. Von der GbR gehegte Bebauungsabsichten zerschlugen sich; sie trat am \n\n16. Juni 2004 von dem Kaufvertrag zurück. Bereits am 8. Juni 2004 hatte die \n\nGbR den BLB von ihrer Absicht zurückzutreten unterrichtet. Dieser erbot sich \n\ngegenüber dem Beklagten, den Kaufvertrag zu übernehmen, so dass es \n\n- ebenfalls am 16. Juni 2004 - zum Abschluss eines Kaufvertrages zwischen \n\ndem Beklagten und dem BLB kam. Die Klägerin war daran nicht beteiligt. \n\n3 \n\n4 \n\nDie Klägerin macht geltend, mit dem Beklagten einen Maklervertrag ge-\n\nschlossen zu haben. Sie verlangt von ihm die Maklerprovision, weil sie für den \n\nschließlich erfolgten Verkauf an den BLB den Nachweis sowie Vermittlungsleis-\n\ntungen erbracht habe. \n\nLandgericht und Berufungsgericht haben die auf Zahlung von 348.000 € \n\nMaklerprovision und 3.027,50 € \"vorgerichtliche Kosten\", jeweils nebst Zinsen, \n\ngerichtete Klage abgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen \n\nRevision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\n5 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\n6 \n\n7 \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nEs könne dahingestellt bleiben, ob zwischen den Parteien ein Maklerver-\n\ntrag zustande gekommen sei. Die Klägerin habe eine Nachweisleistung nicht \n\nerbracht. Zwar habe sie den BLB als Kaufbewerber benannt. Diese Leistung sei \n\naber dadurch gegenstandslos geworden, dass der Beklagte das Grundstück \n\nnicht an den BLB, sondern an die nicht von der Klägerin nachgewiesene GbR \n\nverkauft habe. Zwar habe der Beklagte das Grundstück später aufgrund völlig \n\nneuer Umstände, nämlich nach dem Rücktritt der GbR, doch noch an den BLB \n\nverkauft. D i e s e Verkaufsmöglichkeit habe die Klägerin aber nicht nachge-\n\nwiesen. \n\n8 \n\nWenn die Klägerin überhaupt eine Vermittlungsleistung im Sinne des \n\n§ 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB erbracht habe, sei diese jedenfalls ebenso wie \n\nder Nachweis dadurch gegenstandslos geworden, dass der Beklagte das Ob-\n\njekt an einen Dritten veräußert habe. \n\nII. \n\n9 \n\nDas Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung nicht stand. Nach den \n\nbisher getroffenen Feststellungen ist nicht auszuschließen, dass die Klägerin \n\nvon dem Beklagten eine Maklerprovision fordern kann. \n\n10 \n\nNach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ist derjenige, der für den Nachweis der \n\nGelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Ver-\n\ntrages einen Maklerlohn verspricht, zur Entrichtung des Lohns verpflichtet, \n\nwenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mak-\n\nlers zustande kommt. \n\n11 \n\n1. \n\nFür die rechtliche Prüfung ist davon auszugehen, dass der Beklagte der \n\nKlägerin eine Maklerprovision für den erfolgreichen Nachweis der Verkaufsge-\n\nlegenheit oder für die Vermittlung des Verkaufs versprach; denn das Beru-\n\nfungsgericht hat gegenteilige Feststellungen nicht getroffen. \n\n12 \n\n2. \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein Anspruch auf \n\ndie Maklerprovision nicht bereits deshalb verneint werden, weil es jedenfalls an \n\neiner Nachweisleistung im Sinne des § 652 BGB fehlte. \n\n13 \n\na) Die nach § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB dem Nachweismakler oblie-\n\ngende Leistung besteht in dem \"Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss ei-\n\nnes Vertrages\" (des sogenannten Hauptvertrages). Damit ist eine Mitteilung des \n\nMaklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, \n\nin konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzu-\n\ntreten (vgl. - zuletzt - Senatsurteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, \n\n3062 f). Der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt genügt für sich allein \n\nnicht. Erforderlich ist, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis \n\neiner für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, \n\ndass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal ge-\n\nworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, son-\n\ndern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgs-\n\neintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (vgl. Senatsur-\n\nteil vom 18. Januar 1996 - III ZR 71/95 - NJW-RR 1996, 691 m.w.N. aus der \n\nständigen Rechtsprechung). \n\n14 \n\nDementsprechend entsteht ein Provisionsanspruch nicht, wenn der Mak-\n\nler eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nach-\n\nweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Ver-\n\nkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten \n\nentschieden hat, diese Verkaufsgelegenheit dann aber später unter veränderten \n\nUmständen neu entsteht und nunmehr von dem Kunden ohne Hinweis des \n\nMaklers genutzt wird (vgl. BGH, Urteile vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - \n\nNJW-RR 1990, 1008 f und vom 20. März 1991 - IV ZR 93/90 - NJW-RR 1991, \n\n950). \n\n15 \n\nDemnach kann nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit einem \n\nanderen Interessenten im Allgemeinen von einer (weiter bestehenden) Ver-\n\nkaufsbereitschaft des Eigentümers nicht mehr gesprochen werden. Anders liegt \n\nder Fall, wenn der Kaufvertrag mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen \n\nvorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist. Bei einer solchen Konstellation \n\nbleibt der Kaufvertrag letztlich solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht \n\nnoch ausgeübt werden kann; bis dahin ist das Objekt noch nicht endgültig vom \n\nMarkt und der Verkäufer immer noch latent verkaufsbereit. Eine endgültige ver-\n\ntragliche Bindung wird erst zu dem Zeitpunkt begründet, in dem das Rücktritts-\n\nrecht nicht mehr ausgeübt werden kann. Dabei ist es - entgegen der Auffassung \n\ndes Berufungsgerichts - unerheblich, ob das Rücktrittsrecht beiden Kaufver-\n\ntragsparteien eingeräumt worden ist oder nur einer Partei und ob gerade die \n\nzum Rücktritt berechtigte Vertragspartei Auftraggeber des Maklers ist. Dieser \n\nSichtweise entspricht es, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts-\n\nhofs der Maklerlohnanspruch bei einem von dem Makler nachgewiesenen \n\nKaufvertrag, der mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen \n\nRücktrittsrecht vereinbart ist, erst entsteht, wenn die Rücktrittsmöglichkeit ver-\n\nstrichen ist (vgl. BGHZ 66, 270, 271; Senatsurteile vom 20. Februar 1997 \n\n- III ZR 81/96 - NJW 1997, 1583 und vom 13. Januar 2000 - III ZR 294/98 - \n\nNJW-RR 2000, 1302, 1303; Urteil vom 9. Januar 1974 - IV ZR 71/73 - NJW \n\n1974, 694, 695). \n\n16 \n\nb) Im Streitfall ist demnach eine Nachweisleistung der Klägerin anzu-\n\nnehmen. Der Beklagte hatte zwar zunächst die von der Klägerin aufgezeigte \n\nGelegenheit, an den BLB zu veräußern, nicht genutzt, sondern an die ihm an-\n\nderweit bekannt gewordene GbR veräußert. Der mit der GbR geschlossene \n\nKaufvertrag stand jedoch unter dem Vorbehalt eines - allein der GbR einge-\n\nräumten - vertraglichen Rücktrittsrechts, das lediglich zeitlich befristet und mit \n\neiner gewissen Entschädigungspflicht der GbR gegenüber dem Beklagten ver-\n\nbunden war. Das Grundstück war, weil die GbR ohne weitere Voraussetzungen \n\nzurücktreten konnte, noch nicht \"weg\"; der Beklagte musste sich darauf einrich-\n\nten, dass die Käuferin zurücktrat. \n\n17 \n\nEntgegen der Meinung des Berufungsgerichts kann vorliegend ein provi-\n\nsionspflichtiges Nutzen des von der Klägerin erbrachten Nachweises auch nicht \n\ndeshalb verneint werden, weil, als sich der Vertragsrücktritt der GbR abzeichne-\n\nte, der BLB an den Beklagten herangetreten ist und nicht der Beklagte von sich \n\naus an Vertreter des BLB. Der BLB wollte das Grundstück der Schuldnerin \n\nzwecks Errichtung eines Justizzentrums erwerben. Die, dem Beklagten bekann-\n\nte, Absicht der GbR ging dahin, ihrerseits auf dem Grundstück ein Justizgebäu-\n\nde zu errichten und das bebaute Grundstück anschließend wiederum dem BLB \n\nanzudienen. Von daher war vorgezeichnet, dass - wie geschehen - nach der \n\nAusübung des Rücktrittsrechts wieder der von der Klägerin als Kaufinteressent \n\nbenannte BLB zum Zuge kommen würde. \n\nIII. \n\n18 \n\nDer Senat ist gehindert, abschließend zu entscheiden. Die Sache ist \n\nnoch nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht ausdrücklich \n\noffen gelassen hat, ob die Parteien einen Maklervertrag geschlossen haben. \n\nHierzu sind Feststellungen noch zu treffen. \n\nSchlick \n\nWurm \n\nKapsa \n\nDörr \n\nGalke \n\nVorinstanzen: \n\nLG Duisburg, Entscheidung vom 20.05.2005 - 22 O 138/04 - \n\nOLG Düsseldorf, Entscheidung vom 10.02.2006 - I-7 U 139/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR__52-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-11-23/iii-zr-52-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":4}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR__52-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR__52-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-11-23/iii-zr-52-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR__52-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:06:50.831701+00:00"}}