{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_218-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2007-03-22","aktenzeichen":"III ZR 218/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 675 Abs. 2 Zur Pflicht des Anlagevermittlers, eine für den Vertrieb gezahlte Innenprovision offen zu legen, die im Prospekt für den Beitritt zu einem Immobilienfonds nicht aufgeführt war.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 218/06\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n22. März 2007 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 675 Abs. 2 \n\nZur Pflicht des Anlagevermittlers, eine für den Vertrieb gezahlte Innenprovision \n\noffen zu legen, die im Prospekt für den Beitritt zu einem Immobilienfonds nicht \n\naufgeführt war. \n\nBGH, Urteil vom 22. März 2007 - III ZR 218/06 - OLG Stuttgart \n\n LG Heilbronn \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 22. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter \n\nStreck, Dr. Kapsa, Dörr und Dr. Herrmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 13. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Stuttgart vom 10. August 2006 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDer Kläger begehrt aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner \n\nEhefrau von dem Beklagten Schadensersatz wegen einer behaupteten Pflicht-\n\nverletzung im Zusammenhang mit der Vermittlung von drei Anteilen an dem \n\nW. Immobilien-Fonds Nr. ... Der Beklagte, nebenberuflicher Mitarbeiter des \n\nB. , hatte mit dem Kläger und seiner Ehefrau vor deren notarieller Beitrittser-\n\nklärung vom 22. Oktober 1993 mehrere Gespräche geführt und die Prospekttei-\n\nle I und II des Immobilienfonds besprochen. Im Mittelpunkt des Streites steht \n\njetzt noch die Frage, welche Pflichten sich für den Beklagten aus dem Umstand \n\nergaben, dass im Prospektteil II auf S. 13 im Rahmen der Liquiditätsberech-\n\nnung bei der steuerlichen Betrachtung als Werbungskosten je Anteil Vertriebs-\n\nkosten von 1.839 DM aufgeführt sind, was 6 % der Einlage entspricht, während \n\nder Provisionsanteil der dem Beklagten übergeordneten Vertriebsorganisation \n\nvon behaupteten 10 bis 15 %, aus dem der Beklagte eine Vermittlungsprovision \n\nvon 8 % erhielt, in den Prospektteilen nicht aufgeführt ist. \n\n2 \n\nDie im Hauptantrag auf Zahlung von 85.907,43 € nebst Zinsen Zug um \n\nZug gegen Übertragung der Immobilienfondsanteile und Abtretung der Ansprü-\n\nche wegen nicht gezahlter Mietausschüttungen und auf Feststellung des An-\n\nnahmeverzugs gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit \n\nseiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine \n\nAnträge weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\n3 \n\n4 \n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-\n\nrückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\n1. \n\nZutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass im Rahmen der \n\nAnlagevermittlung zwischen dem Anlageinteressenten und dem Anlagevermitt-\n\nler ein Auskunftsvertrag mit Haftungsfolgen zumindest stillschweigend zustande \n\nkommt, wenn der Interessent deutlich macht, dass er, auf eine bestimmte Anla-\n\ngeentscheidung bezogen, die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des \n\nVermittlers in Anspruch nehmen will, und der Anlagevermittler die gewünschte \n\nTätigkeit beginnt. Dies entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs (vgl. nur Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR \n\n1993, 1114; vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998; vom \n\n11. September 2003 - III ZR 381/02 - NJW-RR 2003, 1690; vom 19. Oktober \n\n2006 - III ZR 122/05 - VersR 2007, 63, 64 Rn. 9). Danach war der Beklagte dem \n\nKläger und dessen Ehefrau zu richtiger und vollständiger Information über alle \n\ntatsächlichen Umstände verpflichtet, die für deren Anlageentschluss von be-\n\nsonderer Bedeutung waren. Vertrieb er - wie hier - die Anlage anhand eines \n\nProspekts, musste er, um seiner Auskunftspflicht nachzukommen, im Rahmen \n\nder geschuldeten Plausibilitätsprüfung den Prospekt jedenfalls darauf überprü-\n\nfen, ob er ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt \n\nund ob die darin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem \n\nAufwand zu überprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind (vgl. \n\nSenatsurteil BGHZ 158, 110, 116 m.w.N.). \n\n5 \n\n2. \n\na) Was die Frage der Provisionen angeht, verneint das Berufungsgericht \n\neine Pflicht des Beklagten, auf nicht ausgewiesene Provisionen hinzuweisen. Im \n\nProspekt seien Provisionen im Zusammenhang mit der Aufschlüsselung des \n\nKaufpreises nicht erwähnt, so dass für eine Richtigstellungsverpflichtung auf-\n\ngrund eigener besserer Erkenntnisse oder aufgrund einer Plausibilitätskontrolle \n\ndie Grundlage fehle. Dass Vertriebskosten von 1.839 DM im Rahmen der Liqui-\n\nditätsberechnung als Werbungskosten bezeichnet seien, bedeute nur eine An-\n\ngabe zur steuerlichen Absetzbarkeit, nicht aber, dass der Kaufpreis keine weite-\n\nren Provisionen enthalte. Eine Aufklärungspflicht habe der Beklagte auch nicht \n\nim Hinblick auf die Gesamthöhe der gezahlten Provisionen gehabt. Denn soweit \n\nder Kläger vortrage, im Kaufpreis seien 10 bis 15 % an Innenprovisionen ent-\n\nhalten, sei der Wert, der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs \n\n(Senatsurteil BGHZ 158, 110, 121; vgl. auch Senatsurteil vom 28. Juli 2005 \n\n- III ZR 290/04 - NJW 2005, 3208, 3210) eine Aufklärung auch ohne Nachfrage \n\nauslöse, noch nicht erreicht. \n\n6 \n\nb) Diese Beurteilung hält, was die Auswertung der Angaben im Prospekt \n\nangeht, den Rügen der Revision nicht stand. Denn Vertriebskosten von \n\n1.839 DM je Anteil sind nicht nur - wie das Berufungsgericht meint - auf S. 13 \n\nim Prospektteil II im Rahmen einer steuerlichen Betrachtung absetzbarer Wer-\n\nbungskosten erwähnt, sondern auch in einen hinreichend engen Zusammen-\n\nhang mit der Aufschlüsselung des Kaufpreises gestellt worden, so dass der An-\n\nleger annehmen muss, die eigentlichen Vertriebskosten erschöpften sich in die-\n\nsem Betrag. Zu dieser Auslegung des Prospekts, der über den Bezirk eines \n\nOberlandesgerichts hinaus verwendet worden ist, ist der Senat befugt. \n\n7 \n\naa) Im Prospektteil II S. 10 heißt es unter der Überschrift \"Finanzierung\": \n\n\"Vorgesehen ist eine Fremdfinanzierung, wenn gewünscht mit \n100 % des jeweiligen Anteils von DM 30.650,- zzgl. der Beurkun-\ndungskosten, der Treuhandgebühren und der Geldbeschaffungs-\nkosten (10 % Disagio), so dass sich ein Gesamtaufwand von \nDM 35.240,- ergibt - siehe S. 12, Prospektteil II -. Im Anteil enthal-\nfür Grunderwerb, Grunder-\nten sind alle anteiligen Kosten \nwerbsteuer, Kaufvertragskosten, Kosten des Gesellschaftsvertra-\nges, Grundbucheintragungskosten, Vertriebskosten und Dienst-\nleistungskosten - siehe S. 13, Prospektteil II - und Pos. 1 Pros-\npektteil I. \n\nDer ermittelte Gesamtaufwand von DM 35.240 beinhaltet damit \nsämtliche Kosten. Eine zusätzliche Berechnung eines Agios oder \neiner Maklergebühr von Vertriebsbeauftragten ist nicht vorgese-\nhen ….\" \n\n8 \n\nNähere Aufgliederungen der angesprochenen Beträge ergeben sich aus \n\nden in Bezug genommenen Textstellen. Auf S. 12 des Prospektteils II werden \n\nder Aufwand für den Anteil incl. Dienstleistungen und Agio/Vertr.-Kosten mit \n\n30.650 DM, die Beurkundungskosten Notar mit 364 DM und die Treuhandge-\n\nbühren (rund 2 %) mit 702 DM angegeben, so dass sich die Gesamtanschaf-\n\nfungskosten auf 31.716 DM belaufen. Pos. 1 des Prospektteils I (S. 3) betrifft \n\nden Treuhandvertrag und die in ihm enthaltene Zahlungsanweisung an den \n\nTreuhänder. In ihr wird der Anteil von 30.650 DM weiter aufgegliedert in die Po-\n\nsitionen Grunderwerb (28.161 DM), Vertriebskosten (1.839 DM) und Grund-\n\nbucheintragung, Grunderwerbsteuer, Kaufvertragskosten, Gesellschaftsvertrag, \n\nRaum-, Sach- und Personalkosten der Gesellschaft (650 DM). Angesichts die-\n\nser Aufgliederung geht der Anleger davon aus, dass die Vertriebskosten auf \n\n1.839 DM je Anteil, das sind 6 %, beschränkt sind, wobei er in dieser Auffas-\n\nsung durch die ertragssteuerlichen Angaben auf S. 226 f des Prospektteils I \n\nbestärkt wird. Denn dort heißt es: \"Der steuerliche Verlust in der Investitions-\n\nphase setzt sich zusammen aus den Finanzierungskosten (Bankzinsen und Di-\n\nsagio) im Sonderwerbungskostenbereich sowie den anteiligen Werbungskosten \n\nauf Gesellschaftsebene. In diesen Werbungskosten ist unter anderem die Ei-\n\ngenkapitalbeschaffungsprovision in Höhe von 6 % des vermittelten Eigenkapi-\n\ntals enthalten. In dieser Höhe sind nach der im Zeitpunkt der Prospekterstellung \n\ngeltenden Verwaltungsmeinung \n\n(veröffentlicht \n\nim Bauherrenerlass vom \n\n31.08.1990) die sog. 'Vertriebskosten' als Werbungskosten anzuerkennen.\" \n\nDamit muss der Anleger die Vertriebskosten als Vergütung der mit dem Vertrieb \n\nbetrauten Organisation für die Zuführung von Gesellschaftern zur Fondsgesell-\n\nschaft ansehen und er hat keinen Anhaltspunkt dafür, dass weitere Teile der \n\nVergütung für den Vertrieb in anderen Positionen, etwa dem Grunderwerb, ste-\n\ncken oder von Dritten erbracht werden. Vor diesem Hintergrund war die sich auf \n\n6 % des Anteils belaufende Angabe über die Vertriebskosten, wie auch das Be-\n\nrufungsgericht nicht verkennt, unrichtig, was für den Beklagten, der als Unter-\n\nvertreter für seine Leistung allein schon 8 % erhielt, ohne weiteres erkennbar \n\nwar. Hierauf musste er daher - unabhängig von der Gesamthöhe der Innenpro-\n\nvision - den Kläger und dessen Ehefrau hinweisen, um der Irreführungsgefahr, \n\ndie sich aus den Angaben des Prospekts ergab, zu begegnen (vgl. Senatsurteil \n\nBGHZ 158, 110, 118; ebenfalls zu einem W. -Fonds OLG Stuttgart, 6. Zivil-\n\nsenat, ZIP 2005, 2152, 2154 f). \n\n9 \n\nbb) Ob der Beklagte weitergehend verpflichtet war, dem Kläger und des-\n\nsen Ehefrau die Gesamthöhe der Innenprovisionen zu nennen, lässt sich nach \n\nden gegenwärtigen Feststellungen noch nicht sicher beurteilen. Ohne Einfluss \n\nauf die Aufklärungspflicht des Beklagten wäre es allerdings grundsätzlich, wenn \n\ndie Provisionen nicht aus Mitteln der Fondsgesellschaft, sondern - wovon der \n\n6. Zivilsenat des OLG Stuttgart in seinem Urteil vom 26. September 2005 (ZIP \n\n2005, 2152, 2155) ausgegangen ist - aus Mitteln der Mitinitiatorin W. , einer \n\nder beiden Gründungsgesellschafterinnen der Fondsgesellschaft, geflossen \n\nwären (vgl. Senatsurteil BGHZ 158, 110, 118 f). Sollte der Vortrag des Klägers \n\nso zu verstehen sein, es seien für die Akquisition von Anlegern Provisionen \n\n(insgesamt nur) in der Größenordnung von 10 bis 15 % gezahlt worden, wäre \n\ndie kritische Grenze, ab der der Senat eine Aufklärung - hier abgesehen von \n\nder Richtigstellung der unrichtigen Prospektangaben - für generell erforderlich \n\nhält (vgl. Senatsurteile BGHZ 158, 110, 121; vom 25. Juli 2005 - III ZR 290/04 - \n\nNJW 2005, 3208, 3210), noch nicht überschritten. Sollten sich hingegen Innen-\n\nprovisionen Dritter von 10 bis 15 % mit den Vertriebskosten der Fondsgesell-\n\nschaft von 6 % kumulieren, bestünde nach Maßgabe der zitierten Rechtspre-\n\nchung eine Aufklärungspflicht. \n\n10 \n\n3. \n\nSoweit der Beklagte eine Aufklärungspflicht verletzt hat, wird sein Ver-\n\nschulden vermutet (§ 282 BGB a.F.; vgl. jetzt § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat \n\njedoch die Möglichkeit, sich zu entlasten. Hierbei kann der Stand der Recht-\n\nsprechung im Jahr 1993 zur verborgenen Innenprovision von Bedeutung sein \n\n(vgl. Senatsurteil vom 28. Juli 2005 - III ZR 290/04 - NJW 2005, 3208, 3211). \n\n11 \n\n4. \n\nNähere Feststellungen sind nicht deshalb entbehrlich, weil das Beru-\n\nfungsgericht gemeint hat, die Höhe der Provision sei für den Kläger und seine \n\nEhefrau nicht von besonderer Bedeutung gewesen. Zwar wäre die Würdigung \n\nder Aussage der Ehefrau des Klägers, ihr sei klar, dass der Beklagte an der \n\nSache verdiene, dahin, dass die genaue Höhe der Provision ohne Bedeutung \n\nsei, revisionsrechtlich wohl nicht zu beanstanden, soweit sie im Zusammenhang \n\nmit der Überlegung des Berufungsgerichts stünde, der Kläger habe nicht be-\n\nhauptet, dass er und seine Ehefrau das Geschäft nicht gemacht hätten, hätten \n\nsie gewusst, dass der Beklagte nicht 6, sondern 8 % Provision erhalte. Das Be-\n\nrufungsgericht versteht den Vortrag des Klägers aber weitergehend dahin, die \n\nFondsbeteiligung sei niemals gezeichnet worden, wenn die Gesamthöhe der \n\nProvision eröffnet worden wäre. Die Verletzung jener Pflicht ist - anders als das \n\nBerufungsgericht meint - nach dem derzeitigen Stand nicht auszuschließen. \n\nDann spricht aber eine auf die Lebenserfahrung gegründete tatsächliche Ver-\n\nmutung dafür, dass sich der Kläger und seine Ehefrau bei einer Aufdeckung der \n\nGesamthöhe der Provisionen gegen einen Beitritt entschieden hätten (vgl. \n\nSenatsurteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05 - NJW-RR 2006, 685, 688 \n\nRn. 24, 28). Diese Vermutung müsste der Beklagte durch konkreten Vortrag \n\nentkräften. \n\nSchlick \n\n Streck \n\nKapsa \n\nDörr \n\nHerrmann \n\nVorinstanzen: \n\nLG Heilbronn, Entscheidung vom 21.11.2005 - 1 O 197/04 - \n\nOLG Stuttgart, Entscheidung vom 10.08.2006 - 13 U 237/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_218-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-03-22/iii-zr-218-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 282","ref_norm":"282","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_218-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_218-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-03-22/iii-zr-218-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_218-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:28:31.766140+00:00"}}