{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_146-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2007-01-18","aktenzeichen":"III ZR 146/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 280 Abs. 1, § 652 Zu den Sorgfaltspflichten des Maklers bei der Übernahme von Informationen des Verkäufers über das Objekt in das Maklerexposé.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 146/06 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n18. Januar 2007 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 280 Abs. 1, § 652 \n\nZu den Sorgfaltspflichten des Maklers bei der Übernahme von Informationen \n\ndes Verkäufers über das Objekt in das Maklerexposé. \n\nBGH, Urteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 146/06 - OLG Hamm \n\n LG Dortmund \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 18. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter \n\nDr. Wurm, Streck, Dörr und Dr. Herrmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil des 18. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Hamm vom 2. März 2006 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger verlangen von der Beklagten Schadensersatz wegen Pflicht-\n\nverletzung aus einem mit ihr geschlossenen Maklervertrag. \n\nDie von den Verkäufern mit einem Makleralleinauftrag zur Veräußerung \n\neiner Eigentumswohnung in C. betraute Beklagte übersandte am \n\n31. Oktober 1998 den an einem Erwerb interessierten Klägern eine von ihr \n\ngefertigte - auch den Hinweis auf eine von den Erwerbern zu zahlende Makler-\n\ncourtage enthaltende - \"Baubeschreibung\". Darin war die Wohnfläche mit \n\n92,2 m² angegeben, bei den \"Zimmern\" war ein ca. 35 m² großes Dachstudio \n\naufgeführt. Eine der Beklagten von den Verkäufern zur Verfügung gestellte und \n\nvon ihr an die Kläger weitergegebene Wohnflächenberechnung weist 65,02 m² \n\naus; handschriftlich ist hinzugesetzt: \"plus 27,06 qm Atelier …\". \n\n3 \n\nDie Verkäufer hatten ihrerseits im Jahre 1985 vom Bauträger in dem \n\nbetreffenden Haus das mit einer Größe von 65,02 m² ausgewiesene und dem-\n\nentsprechend in der Teilungserklärung berücksichtigte Wohnungseigentum im \n\nDachgeschoss erworben. Vereinbarungsgemäß war zu diesen Räumen ein \n\nausgebauter Raum im Spitzboden hinzugekommen; aus \"Einfachheitsgründen\" \n\nwar - statt einer Änderung der Miteigentumsanteile - nachträglich zugunsten \n\ndes betreffenden Sondereigentums ein Sondernutzungsrecht an dem \"Studio\" \n\nim Spitzboden begründet und im Grundbuch eingetragen worden. \n\n4 \n\nNachdem die Kläger durch notariellen Vertrag vom 27. November 1998 \n\ndas betreffende Wohnungseigentum von den Verkäufern erworben und die \n\nMaklerprovision an die Beklagte gezahlt hatten, stellte sich heraus, dass der \n\nSpitzbodenraum ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden \n\nwar. Die Kläger verklagten daraufhin die Verkäufer auf Ersatz ihres Schadens, \n\nden sie mit 46.322,85 € bezifferten. Der Prozess endete mit einem Vergleich, \n\naufgrund dessen die Verkäufer den Klägern 5.000 € zahlten. Wegen der Diffe-\n\nrenz von 41.322,85 € nebst Zinsen nehmen die Kläger im vorliegenden Rechts-\n\nstreit die Beklagte in Anspruch. Landgericht und Oberlandesgericht haben die \n\nKlage abgewiesen. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision ver-\n\nfolgen die Kläger ihren Klageanspruch weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\n5 \n\n6 \n\nDie Revision ist nicht begründet. \n\nDas Berufungsgericht hat mit Recht einen Schadensersatzanspruch der \n\nKläger gegen die Beklagte wegen positiver Vertragsverletzung des Maklerver-\n\ntrags verneint. \n\n7 \n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte dadurch, dass \n\nI. \n\nsie die Wohnfläche der Eigentumswohnung unter Einbeziehung des Studios im \n\nSpitzboden in ihrem Exposé mit 92,2 m² angegeben hat, ohne nachzuprüfen, \n\nob die Flächenangabe zutraf und ob für den Ausbau des Spitzbodens eine \n\nBaugenehmigung vorlag, keine Pflichten aus dem Maklerverhältnis verletzt. \n\nZwar sei der Makler verpflichtet, seinem Auftraggeber alle Tatsachen, die sich \n\nauf die Bedingungen des konkreten Geschäfts beziehen und die für den Wil-\n\nlensentschluss seines Vertragspartners wesentlich sein könnten, richtig mitzu-\n\nteilen. Diese Pflicht beziehe sich aber regelmäßig nur auf solche Umstände, die \n\ndem Makler bekannt seien. Vorliegend habe die Beklagte, was sich auch für die \n\nKläger hätte aufdrängen müssen, mit der Angabe von 92,2 m² Wohnfläche nur \n\neine von den Verkäufern stammende Information weitergegeben. Die Beklagte \n\nsei nicht gehalten gewesen, die Wohnflächenangabe der Verkäufer auf ihre \n\nRichtigkeit zu überprüfen. Eine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht bestehe \n\nfür den Makler in der Regel nicht. Ihre Behauptung, der handschriftliche Zusatz \n\nüber die zusätzliche Wohnfläche im Spitzboden stamme von der Beklagten, \n\nhätten die Kläger nicht bewiesen. Ein Ausnahmefall, in dem der Makler ver-\n\npflichtet wäre, die an den Kunden weitergegebenen Angaben des Partners des \n\nabzuschließenden Hauptvertrages zu überprüfen und eigene Nachforschungen \n\nanzustellen, liege hier nicht vor. Weder habe die Beklagte den Eindruck er-\n\nweckt, die Angaben beruhten auf ihren eigenen Ermittlungen oder seien von ihr \n\nauf ihre Richtigkeit überprüft, noch sei den Erklärungen der Beklagten - auch \n\nverbunden mit dem Umstand, dass sie ihren Firmenstempel auf die ursprüng-\n\nliche Wohnflächenberechnung gesetzt hat - zu entnehmen gewesen, dass sie \n\nsich den Inhalt der weitergegebenen Wohnflächenberechnung zu Eigen ma-\n\nchen wollte. Es handele sich auch nicht um den Fall, dass der Maklerkunde \n\ndem Makler deutlich gemacht hat, es komme ihm auf den ihm mitgeteilten Um-\n\nstand besonders an. Der Maklerkunde habe es selbst in der Hand, dem Makler \n\ndeutlich zu machen, dass er eine Überprüfung der Wohnflächengröße im kon-\n\nkreten Einzelfall - gegebenenfalls gegen ein vereinbartes zusätzliches Entgelt - \n\nwünsche. Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach den Mak-\n\nler die Pflicht treffen könne, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen, ergebe sich \n\nfür den Streitfall nichts Gegenteiliges. Diese Rechtsprechung betreffe nur die \n\nRichtigstellung von Aussagen über das Kaufobjekt, die der Makler ohne hinrei-\n\nchende Tatsachengrundlagen selbst getroffen habe. \n\n8 \n\nDie Beklagte habe hier auch nicht darauf hinweisen müssen, dass sie die \n\nWohnflächenangaben und insbesondere die Frage einer Baugenehmigung für \n\nden Spitzbodenausbau nicht selbst überprüft habe. Zweifel an einer hinreichen-\n\nden Grundlage für die Information über die Wohnfläche hätten sich der Beklag-\n\nten allenfalls aufgrund der ihr bekannten Vorgeschichte um die Entstehung des \n\nSondernutzungsrechts an den Räumlichkeiten auf dem Spitzboden, insbeson-\n\ndere des Umstands des erst nachträglichen Ausbaus des Spitzbodens, \"auf-\n\ndrängen können\". Der Beklagten könne insoweit allenfalls zum Vorwurf ge-\n\nmacht werden, dass sie das Objekt mit der Wohnflächenangabe angeboten ha-\n\nbe, ohne „eine verbliebene Restungewissheit“ zur Frage des Vorliegens einer \n\nBaugenehmigung ausgeschlossen zu haben. Auf diese \"Restungewissheit\" ha-\n\nbe die Beklagte die Kläger aber nicht besonders hinweisen müssen. Den Klä-\n\ngern seien diese Umstände ebenfalls bekannt gewesen. Diese hätten die glei-\n\nchen Informationen vom Käufer erhalten wie die Beklagte; die Beklagte habe \n\nmithin gegenüber den Klägern keinen Wissensvorsprung besessen, den es zu \n\noffenbaren gegolten habe. Insoweit habe es den Erwerbern obgelegen, sich \n\nGewissheit über die bauordnungsrechtliche Genehmigung der Nutzung des \n\nSpitzbodens als Wohnraum zu verschaffen. \n\nII. \n\n9 \n\nDiese Beurteilung hält in den entscheidenden Punkten der rechtlichen \n\nNachprüfung stand. \n\n10 \n\n1. \n\nZutreffend hat das Berufungsgericht seiner Beurteilung die nach der \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den vorliegenden Fragenkreis gel-\n\ntenden Grundsätze zugrunde gelegt. \n\n11 \n\na) Danach steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interes-\n\nsenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der \n\nErfüllung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemä-\n\nße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem \n\nMakler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auf-\n\ntraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 \n\n- IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f und vom 28. September 2000 - III ZR \n\n43/99 - NJW 2000, 3642). Diese Verpflichtung trifft den Makler im Allgemeinen \n\nauch dann (nach beiden Seiten), wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertre-\n\nter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern - wie \n\nauch im Streitfall - im zulässigen Rahmen (vgl. dazu Senatsbeschlüsse vom \n\n26. März 1998 - III ZR 206/97 - NJW-RR 1998, 992, 993 und vom 30. April 2003 \n\n- III ZR 318/02 - NJW-RR 2003, 991) sowohl zu dem Verkäufer als auch dem \n\nKaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit die Unterrich-\n\ntungspflicht zu ziehen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falles ab. \n\n12 \n\nb) Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigen-\n\nschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen ge-\n\nmachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen \n\nGrundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage \n\nnicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen (Senatsur-\n\nteil vom 28. September 2000 aaO m.w.N.). Der Bundesgerichtshof hat in dem \n\nzitierten Urteil für den dort zugrunde liegenden Sachverhalt eine gewisse Paral-\n\nlele zu den Verpflichtungen eines Anlagevermittlers im Rahmen eines still-\n\nschweigenden Auskunftsvertrags gezogen. Anders, als dies teilweise in der \n\nmaklerrechtlichen Fachliteratur verstanden worden ist (vgl. Hiller ZMR 2001, \n\n203; Thode WuB IV A. § 276 BGB 2.01; Breiholdt IBR 2001, 93), hat er aber \n\nnicht generell auf die Nebenpflichten des Maklers die für den Anlagevermittler \n\nentwickelten Grundsätze (vgl. Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - \n\nNJW-RR 1993, 1114 f und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, \n\n998) übertragen. \n\n13 \n\nEs gilt also für den Makler weiterhin, dass er Informationen, die er von \n\ndem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf (BGH, \n\nUrteil vom 16. September 1981 - IVa ZR 85/80 - NJW 1982, 1147). Das setzt \n\nallerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen - insbeson-\n\ndere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit \n\nder erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der \n\nMakler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach \n\nden in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als un-\n\nrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon ab-\n\ngesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine \n\nErmittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der An-\n\ngaben des Verkäufers vertrauen (vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NJW-RR \n\n2002, 778). \n\n14 \n\n2. \n\nRechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht festgestellt, dass die Beklagte \n\nmit der Angabe einer Wohnfläche von 92,2 m² in dem von ihr erstellten Exposé \n\n(\"Baubeschreibung\") lediglich eine von Verkäuferseite erlangte Information an \n\ndie Kläger weitergegeben hat. \n\n15 \n\na) Wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, muss, sofern \n\nkeine besonderen Umstände vorliegen, der Maklerkunde grundsätzlich davon \n\nausgehen, dass die in dem Exposé des Maklers enthaltenen Aussagen über \n\ndas nachzuweisende oder zu vermittelnde (Kauf-)Objekt nur Angaben der Ver-\n\nkäuferseite wiedergeben. Auch im Blick auf die einzelnen von den Verkäufern \n\nder Beklagten ausgehändigten und über diese an die Kläger gelangten Unterla-\n\ngen rügt die Revision ohne Erfolg, es fehle für die Feststellung des Berufungs-\n\ngerichts, die Beklagte habe hinsichtlich der Wohnfläche des angebotenen Ob-\n\njekts nur Angaben der Verkäuferseite an die Kläger weitergegeben, an jeder \n\nGrundlage. \n\n16 \n\nEinen maßgeblichen Anhaltspunkt in die Richtung, dass die Beklagte mit \n\nder Wohnflächenangabe nur Informationen der Verkäufer - wenn auch unter \n\nUmständen unter Addition einzelner ihr übermittelter Zahlen - aufgegriffen und \n\nim Exposé umgesetzt hat, durfte das Berufungsgericht insbesondere darin se-\n\nhen, dass auch der der Beklagten von den Verkäufern ausgehändigte Wirt-\n\nschaftsplan der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft als \n\nGrundlage für die Umlage von Nebenkosten für die in Rede stehende Dachge-\n\nschosswohnung eine Wohnungsgröße von gut 92 m² (nämlich mit 92,08 m² nur \n\ngeringfügig weniger als die von der Beklagten in ihrem Exposé angegebene \n\nSumme von 92,2 m²) ansetzte. \n\n17 \n\nb) Auch soweit die Revision in diesem Zusammenhang anführt, es sei \n\nunklar, wer die handschriftlichen Vermerke auf Bauzeichnung und Wohnflä-\n\nchenberechnung angebracht habe, zeigt sie keinen Rechtsfehler in der tatrich-\n\nterlichen Würdigung des Berufungsgerichts auf, die dahin geht, dass die maß-\n\ngeblichen Unterlagen insgesamt aus den Händen der Verkäufer kamen und \n\ndass es keinen Anhaltspunkt dafür gebe, dass die handschriftlichen Zusätze \n\nerst erfolgt wären, als die Beklagte die Unterlagen in Händen hatte. Das geht, \n\nwie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, zu Lasten der beweispflich-\n\ntigen Kläger. \n\n18 \n\nc) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, dass das \n\nBerufungsgericht aus dem Umstand, dass die Beklagte ihren Firmenstempel \n\nauf die Wohnflächenberechnung mit dem handschriftlichen Zusatz gesetzt hat-\n\nte, nicht geschlossen hat, damit habe die Beklagte sich den Inhalt der Wohnflä-\n\nchenberechnung gegenüber den Klägern zu Eigen gemacht. Es ist nach den \n\nAusführungen des Berufungsgerichts auch ausgeschlossen, dass die Kläger \n\naus dem Stempel der Beklagten einen solchen Schluss hätten ziehen dürfen. \n\nSoweit die Revision diese Beurteilung als verfahrensfehlerhaft angreift, versucht \n\nsie nur, ihre eigene Würdigung in revisionsrechtlich unzulässiger Weise an die \n\nStelle derjenigen des Tatrichters zu setzen. \n\n19 \n\n3. \n\nNach dem festgestellten Sachverhalt ist dem Berufungsgericht in An-\n\nwendung der eingangs genannten Grundsätze auch darin beizupflichten, dass \n\ndie Beklagte weder bei der Erstellung des Exposes noch bei der Weitergabe der \n\nWohnflächenberechnung verpflichtet war, die - nach dem tatsächlichen Zustand \n\nder Wohnung zutreffenden - Flächenangaben und die Frage einer Baugeneh-\n\nmigung für den Spitzboden selbst zu überprüfen oder auf das Unterbleiben ei-\n\nner solchen Prüfung ausdrücklich hinzuweisen. Nicht unbedenklich sind inso-\n\nweit allerdings die damit verknüpften Ausführungen des Berufungsgerichts in \n\nRichtung auf eine etwaige verbliebene diesbezügliche \"Restungewissheit\". \n\n20 \n\na) Hätte sich der Beklagten aufgrund der ihr von der Verkäuferseite zur \n\nVerfügung gestellten Unterlagen und Informationen aufdrängen müssen, dass \n\ndas Dachstudio ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden \n\nwar, hätte sie dies abklären oder diesbezügliche Bedenken im Exposé auswei-\n\nsen oder den Klägern gegenüber offenlegen müssen. Gleiches würde gelten, \n\nwenn ihr bewusst gewesen wäre, dass vom Vorliegen der erforderlichen Ge-\n\nnehmigung nicht ausgegangen werden kann. Eine solche Offenlegung hätte \n\nsich für die Beklagte nur erübrigt, wenn sie hätte sicher sein dürfen, dass die \n\nKläger die Situation genauso durchschauten wie sie selbst. Demgegenüber lie-\n\nße sich eine Einstandspflicht nicht (jedenfalls nicht vollständig, vgl. § 254 BGB) \n\nmit dem Argument verneinen, dem Maklerkunden hätten aufgrund der vorhan-\n\ndenen Informationen selbst Zweifel kommen müssen und es wäre seine Sache \n\ngewesen, sich Gewissheit zu verschaffen. \n\n21 \n\nb) Soweit das Berufungsgericht mit seinen erwähnten Ausführungen be-\n\nzüglich möglicher Zweifel an einer hinreichenden Grundlage für die Information \n\nüber die Wohnfläche (\"verbliebene Restungewissheit\"), die sich der Beklagten \n\nmöglicherweise hätten \"aufdrängen können\", etwas anderes gemeint haben \n\nsollte, so ist dies im vorliegenden Zusammenhang gleichwohl unschädlich. \n\n22 \n\nDenn dass vorliegend der Beklagten das \"Genehmigungsproblem\" be-\n\nwusst gewesen wäre oder dass sich ihr aufgrund der Vorgeschichte des Bau-\n\nvorhabens und der ihr von den Verkäufern übergebenen Unterlagen hätte auf-\n\ndrängen müssen, dass für das Studio im Spitzboden eine nach dem zum Zeit-\n\npunkt des Ausbaus geltenden Bauordnungsrecht erforderliche Baugenehmi- \n\ngung nicht erteilt worden war, lässt sich den Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts nicht entnehmen; dafür gibt es auch aus dem weiteren Parteivortrag keine \n\nAnhaltspunkte. \n\nSchlick \n\nWurm \n\nStreck \n\nDörr \n\nHerrmann \n\nVorinstanzen: \n\nLG Dortmund, Entscheidung vom 06.04.2005 - 22 O 24/05 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 02.03.2006 - 18 U 127/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_146-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-01-18/iii-zr-146-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_146-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_146-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-01-18/iii-zr-146-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_146-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:18:44.598392+00:00"}}