{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_145-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2007-07-12","aktenzeichen":"III ZR 145/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 675 Abs. 2 Zur (im konkreten Fall verneinten) Pflicht des Anlagevermittlers, den Anlage- interessenten über die Risiken der Beteiligung an einem in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts betriebenen geschlossenen Immobi- lienfonds hinzuweisen, wenn der Vermittler dem Interessenten rechtzeitig einen Prospekt über die Kapitalanlage überreicht hat, der nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständ- lich zu vermitteln (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21. März 2005 - II ZR 140/03 = WM 2005, 833).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 145/06\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n12. Juli 2007 \nF r e i t a g \nJustizamtsinspektor \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 675 Abs. 2 \n\nZur (im konkreten Fall verneinten) Pflicht des Anlagevermittlers, den Anlage-\n\ninteressenten über die Risiken der Beteiligung an einem in der Rechtsform \n\neiner Gesellschaft bürgerlichen Rechts betriebenen geschlossenen Immobi-\n\nlienfonds hinzuweisen, wenn der Vermittler dem Interessenten rechtzeitig \n\neinen Prospekt über die Kapitalanlage überreicht hat, der nach Form und \n\nInhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständ-\n\nlich zu vermitteln (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21. März 2005 - II ZR \n\n140/03 = WM 2005, 833). \n\nBGH, Urteil vom 12. Juli 2007 - III ZR 145/06 - OLG Hamm \n\n LG Bielefeld \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 12. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter \n\nDr. Wurm, Dörr, Wöstmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Hamm vom 16. Mai 2006 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil im \n\nKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Be-\n\nklagten erkannt worden ist. \n\nDie Berufung des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Bielefeld vom 20. Mai 2005 wird zurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Berufungs- und die weiteren Kosten \n\ndes Revisionsrechtszugs zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDer Kläger trat im Jahre 1987 auf Empfehlung des Beklagten dem ge-\n\nschlossenen Immobilienfonds Berlin-Spandau, B. Straße 17-19, A. \n\nStraße 6/8, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei. Er zeichnete einen An-\n\nteil von 100.000 DM zuzüglich eines Agios von 5 % (5.000 DM) und zahlte den \n\ngesamten Betrag ein. Das Bauvorhaben wurde durchgeführt und im Jahre 1989 \n\nfertig gestellt. \n\n2 \n\nDer Kläger lastet dem Beklagten an, dieser habe ihn seinerzeit nicht hin-\n\nreichend über die Risiken der Beteiligung an dem Fonds aufgeklärt. Dies betref-\n\nfe insbesondere die persönliche Haftung gegenüber Außengläubigern, hinsicht-\n\nlich deren er, der Kläger, sich teilweise sogar der sofortigen Zwangsvollstre-\n\nckung habe unterwerfen müssen; ferner das Risiko etwaiger Nachschusspflich-\n\nten; sowie den Umstand, dass die Beteiligung zumindest aus tatsächlichen \n\nGründen nicht veräußerbar sei. Außerdem seien die erzielbaren Mieten unrich-\n\ntig prospektiert worden. \n\n3 \n\n4 \n\nIm ersten Rechtszug hat der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der \n\ngesamten Einlage zuzüglich des Agios (53.685,55 €) nebst Zinsen in Anspruch \n\ngenommen und die Feststellung begehrt, dass der Beklagte verpflichtet sei, ihm \n\nalle weiteren Schäden aus der Beteiligung an dem Fonds zu ersetzen. \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klä-\n\ngers hat das Berufungsgericht die Abweisung des im Berufungsrechtszug auf \n\n24.041,95 € nebst Zinsen reduzierten Zahlungsanspruchs bestätigt, jedoch den \n\nBeklagten verurteilt, die Übertragung der Gesellschaftsbeteiligung des Klägers \n\ndurch diesen anzunehmen, und die Feststellung getroffen, dass der Beklagte \n\nverpflichtet sei, dem Kläger allen weiteren Schaden aus der Beteiligung zu er-\n\nsetzen. \n\n5 \n\nMit ihren vom Senat zugunsten des Beklagten in vollem Umfang, zu-\n\ngunsten des Klägers überwiegend zugelassenen Revisionen verfolgen der Be-\n\nklagte seinen Klageabweisungsantrag, der Kläger einen im Berufungsrechtszug \n\ngestellten Hilfsantrag auf Freistellung von sämtlichen gegenwärtigen und zu-\n\nkünftigen Verbindlichkeiten aus der Gesellschaftsbeteiligung weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\n6 \n\nDie Revision des Beklagten ist begründet, die des Klägers dagegen un-\n\nbegründet. \n\n7 \n\n8 \n\nI. \n\nDie Revision des Beklagten: \n\n1. \n\nDas Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass der Beklagte hier \n\nals Anlagevermittler tätig geworden ist. Als solcher schuldete er dem Kläger \n\nnach Maßgabe der in der Senatsrechtsprechung entwickelten Grundsätze eine \n\nrichtige und vollständige Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, \n\ndie für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung \n\nwaren (vgl. z.B. Senatsurteile vom 13. Juni 2002 - III ZR 166/01 = NJW 2002, \n\n2641, 2642; vom 19. Oktober 2006 - III ZR 122/05 = NJW-RR 2007, 348, 349 \n\nRn. 9; vom 22. März 2007 - III ZR 218/06 = ZIP 2007, 871 Rn. 4; jeweils \n\nm.w.N.). Dies sieht - im Ansatz zutreffend - auch das Berufungsgericht so. \n\n9 \n\n2. \n\nIn der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass es \n\nals Mittel der Aufklärung genügen kann, wenn dem Anlageinteressenten statt \n\neiner mündlichen Aufklärung im Rahmen des Vertragsanbahnungsgesprächs \n\nein Prospekt über die Kapitalanlagen überreicht wird, sofern dieser nach Form \n\nund Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und ver-\n\nständlich zu vermitteln, und dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem \n\nVertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen \n\nwerden kann (BGH, Urteil vom 21. März 2005 - II ZR 140/03 = WM 2005, 833, \n\n837 m.w.N.). Im vorliegenden Fall hatte der Beklagte nach den Feststellungen \n\ndes Landgerichts, die auch von dem Berufungsgericht nicht in Zweifel gezogen \n\nwerden, dem Kläger zwei Wochen vor dessen Zeichnungserklärung den Pros-\n\npekt, betreffend den Immobilienfonds, mit der Erklärung ausgehändigt, dass \n\ndieser die Unterlagen in Ruhe durchlesen solle und sich später noch entschei-\n\nden könne, ob er damit einverstanden sei. Nach etwa zwei Wochen hatte der \n\nBeklagte den Kläger gemäß vorangegangener Abstimmung erneut in dessen \n\nHaus aufgesucht und mit diesem weitere sich aus der Beteiligung ergebende \n\nFragen besprochen, wobei der Inhalt des Gesprächs zwischen den Parteien \n\nzum Teil streitig ist. \n\n10 \n\n3. \n\nMit eingehender Begründung hat das Landgericht festgestellt, dass der \n\nvorliegende Prospekt keine Unrichtigkeiten oder Unvollständigkeiten enthielt, \n\ndurch die dem Kläger nötige Informationen vorenthalten worden wären. Dies gilt \n\ninsbesondere für die persönliche Haftung im Außenverhältnis, einschließlich der \n\nUnterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung; ferner für etwaige Nach-\n\nschusspflichten im Innenverhältnis. Hinsichtlich der in dem Prospekt enthalte-\n\nnen Angabe, der Gesellschaftsanteil sei jederzeit veräußerlich, hat das Landge-\n\nricht ausgeführt, diese suggeriere bei verständiger Würdigung nicht die Vorstel-\n\nlung, dass für die Veräußerung der Fondsbeteiligung ein offizieller oder zumin-\n\ndest ein inoffizieller Markt zur Verfügung stehe. Dass ein Gesellschaftsanteil bei \n\nungünstiger wirtschaftlicher Entwicklung der Fondsgesellschaft nur schwer und \n\nmit finanziellen Nachteilen zu veräußern sein dürfte, liege auf der Hand und be-\n\ndürfe keiner ausdrücklichen Erwähnung im Prospekt. Eine Fehlerhaftigkeit des \n\nFondskonzepts ergebe sich auch nicht aus einer Differenz zwischen den pros-\n\npektierten und den tatsächlich erwirtschafteten Mieten. Es sei insbesondere \n\nnicht ersichtlich, dass die prospektierte Miete von vornherein nicht den marktüb-\n\nlichen Verhältnissen entsprochen hätte, zumal der Fonds bis zum Jahre 1995 \n\nzum Teil deutlich höhere Mietüberschüsse erzielt habe als prospektiert. \n\n11 \n\n4. \n\nDie Berufungsangriffe des Klägers waren nicht geeignet, diese Feststel-\n\nlungen in ihrem wesentlichen Kern zu erschüttern. Diese Angriffe beruhten \n\nweitgehend auf Wertungen, mit denen der Kläger lediglich seine eigene Auffas-\n\nsung an die Stelle derjenigen des Landgerichts gesetzt hatte. Auch das Beru-\n\nfungsgericht, das sich mit dem Prospekt nicht näher auseinandersetzt, erhebt \n\ngegen dessen Inhalt keine Beanstandungen. Die Feststellungen des Landge-\n\nrichts halten auch der revisionsgerichtlichen Nachprüfung stand. Dies gilt auch \n\ndann, wenn der Prospekt hinsichtlich der Veräußerbarkeit der Gesellschaftsbe-\n\nteiligung einen Mangel aufgewiesen haben sollte. Der Senat hat inzwischen \n\nentschieden, dass der Anlageberater grundsätzlich gehalten ist, den Anlagein-\n\nteressenten, dem er zur Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem ge-\n\nschlossenen Immobilienfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung \n\neines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur einge-\n\nschränkt möglich ist (Senatsurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06 = \n\nNJW-RR 2007, 621). In gleicher Weise muss an einen Prospekt die Anforde-\n\nrung gestellt werden, dass dieser Umstand mit hinreichender Deutlichkeit her-\n\nvorgehoben wird. Jedoch ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass \n\ndas Landgericht angenommen hat, die Veräußerbarkeit der Gesellschaftsbetei-\n\nligung sei für die Anlageentscheidung des Klägers nicht von Bedeutung gewe-\n\nsen, da eine solche Veräußerung bei der hier vorliegenden steuerrechtlichen \n\nKonzeption des Fonds einen Ausnahmetatbestand dargestellt habe; auch sei \n\nbereits fraglich, ob dem Beklagten als bloßem Anlagevermittler etwaige Unvoll-\n\nständigkeiten bei der Beschreibung von Sachverhalten, die nicht zum Kernbe-\n\nreich des Anlagekonzepts zählten, überhaupt als eigenes schuldhaftes Fehlver-\n\nhalten angelastet werden könnten. In zusammenfassender Würdigung hält der \n\nSenat daher das vom Landgericht gefundene Ergebnis für richtig, wonach der \n\nProspekt zutreffende und im Wesentlichen hinreichende Informationen vermit-\n\ntelt hat, welche für die Anlageentscheidung von Bedeutung waren. \n\n12 \n\n5. \n\na) Das Berufungsgericht bejaht gleichwohl eine Pflichtverletzung des Be-\n\nklagten gegenüber dem Kläger. Es lastet dem Beklagten an, er habe es nicht \n\nbei dem Überreichen des Prospekts bewenden lassen, sondern nach eigenen \n\nAngaben den Kläger über die Risiken, insbesondere auch über die Gesellschaf-\n\nterhaftung bzw. die Beteiligungsquote informiert. Dann aber hätte er den Kläger \n\neingehend über die Haftung - begrenzt auf die Quote als Gesellschafter der \n\nGesellschaft bürgerlichen Rechts -, seine Nachschusspflicht, seine Unterwer-\n\nfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung und über Probleme mit dem Aus-\n\nfall einzelner Gesellschafter umfassend aufklären müssen. Dieser in seiner \n\nPerson geschuldeten Aufklärungspflicht sei der Beklagte nicht nachgekommen. \n\n13 \n\nb) Darin kann dem Berufungsgericht nicht gefolgt werden. Ein Anlage-\n\nvermittler, der nicht nur - rechtzeitig - den Prospekt überreicht, der nach Form \n\nund Inhalt geeignet ist, selbst schon die erforderlichen Informationen wahrheits-\n\ngemäß und verständlich zu vermitteln, sondern darüber hinaus zusätzlich noch \n\nmündlich auf bestimmte Risiken hinweist, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, \n\neine eingehende, umfassende Aufklärung vorzunehmen. Zwar darf der Anlage-\n\nvermittler nicht durch mündliche Erklärungen bei dem Interessenten den Ein-\n\ndruck erwecken, dieser erhalte hierdurch - mündlich - die allein maßgebliche, \n\nvollständige Aufklärung und brauche sich den Prospekt überhaupt nicht (mehr) \n\nanzusehen. Einen solchen Sachverhalt hat das Berufungsgericht jedoch nicht \n\nfestgestellt. Im Gegenteil hatte der Beklagte dem Kläger erklärt, dieser solle \n\nsich die Unterlagen in Ruhe durchlesen und später entscheiden. In einem sol-\n\nchen Fall fällt es grundsätzlich in den eigenen Verantwortungsbereich des Inte-\n\nressenten, wenn er die für einen Durchschnittsleser verständlichen und ausrei-\n\nchenden Risikohinweise im Anlageprospekt nicht zur Kenntnis nimmt und nicht \n\nvon sich aus bezüglich bestimmter Prospektangaben um weitere Hinweise \n\nnachsucht. \n\n14 \n\nc) Auch das weitere Argument des Berufungsgerichts, der Beklagte habe \n\nes unterlassen, den Kläger darauf hinzuweisen, dass er, der Beklagte, die Ge-\n\nsellschaftsbeteiligung nicht selbst auf Plausibilität zu überprüfen, greift nicht \n\ndurch. Aus dem Berufungsurteil wird nicht hinreichend deutlich, welche Prüfung \n\nder Beklagte im Sinne einer \"eigenen Plausibilitätsprüfung\" unterlassen haben \n\nsoll, etwa ob er die Richtigkeit der kalkulierten Mieten, die allgemeine Vermiet-\n\nbarkeit der in Rede stehenden Räumlichkeiten oder etwaige den Prospektan-\n\nnahmen entgegenstehende Gesichtspunkte hätte überprüfen sollen. Vor allem \n\naber wäre hier der Schutzzweck einer (vermeintlich) verletzten Pflicht nicht tan-\n\ngiert, weil der Prospekt einer Plausibilitätsprüfung in den für die Anlageent-\n\nscheidung wesentlichen Punkten ja gerade stand hält. \n\n15 \n\n6. \n\nNach alledem ist eine für die Anlageentscheidung ursächliche Pflichtver-\n\nletzung des Beklagten zu verneinen, ohne dass es weiterer Sachverhaltsaufklä-\n\nrung bedarf. Auf die weiteren Revisionsrügen des Beklagten braucht daher \n\nnicht mehr eingegangen zu werden. \n\n16 \n\n17 \n\nII. \n\nDie Revision des Klägers: \n\nDie Revision des Klägers erweist sich dementsprechend als unbegrün-\n\ndet, obwohl die Rüge, das Berufungsgericht sei auf den Hilfsantrag auf Freistel-\n\nlung nicht eingegangen, der Sache nach berechtigt gewesen war. Auf diese \n\nFrage kommt es indessen nicht mehr an, da der Hilfsantrag ohnehin unbegrün-\n\ndet ist. \n\nIII. \n\n18 \n\nNach alledem ist die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage im noch \n\nanhängigen Umfang unter Zurückweisung der Berufung des Klägers in vollem \n\nUmfang abzuweisen, ohne dass es einer Zurückverweisung bedarf. \n\nSchlick \n\n Wurm \n\n Dörr \n\nWöstmann \n\nHarsdorf-Gebhardt \n\nVorinstanzen: \n\nLG Bielefeld, Entscheidung vom 20.05.2005 - 4 O 655/04 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 16.05.2006 - 4 U 103/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_145-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-12/iii-zr-145-06","cited_norms":[],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_145-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_145-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-12/iii-zr-145-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2006/III_ZR_145-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:49:41.541140+00:00"}}