{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR__45-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2005-07-14","aktenzeichen":"III ZR 45/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 652 Abs. 1, 242 Bb Zur Frage des Fehlens oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage eines Makler- vertrags, wenn der Vertragspartner des nachgewiesenen Hauptvertrags nicht in der Lage ist, die übernommenen Pflichten zu erfüllen (hier: das angemiete- te Geschäftslokal bezugsfertig herzustellen).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 45/05 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n14. Juli 2005 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 652 Abs. 1, 242 Bb \n\nZur Frage des Fehlens oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage eines Makler-\n\nvertrags, wenn der Vertragspartner des nachgewiesenen Hauptvertrags nicht \n\nin der Lage ist, die übernommenen Pflichten zu erfüllen (hier: das angemiete-\n\nte Geschäftslokal bezugsfertig herzustellen). \n\nBGH, Urteil vom 14. Juli 2005 - III ZR 45/05 - LG München I \n\nAG München \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. Juli 2005 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter \n\nDr. Wurm, Streck, Dörr und Dr. Herrmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts \n\nMünchen I, 31. Zivilkammer, vom 23. Dezember 2004 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\nDie Klägerin beauftragte im Jahre 2000 die beklagte Maklerin, ihr für \n\nden Betrieb einer Tierarztpraxis geeignete Räumlichkeiten zur Anmietung \n\nnachzuweisen oder zu vermitteln. Aufgrund eines entsprechenden Nachweises \n\nder Beklagten schloß die Klägerin am 30. Mai 2000 mit einer Firma B. \n\nGesellschaft für Wohn- und Gewerbebau mbH (im folgenden \"B. \") \n\nüber eine Gewerbefläche in einem damals noch im Rohbauzustand befindli-\n\nchen Gebäude einen Mietvertrag für zunächst fünf Jahre, beginnend mit dem \n\n1. September 2000. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte die Vermieterin das Objekt \n\nnach den Wünschen der Klägerin auszubauen und bezugsfertig herzustellen. \n\nDie Klägerin zahlte an die Beklagte am 31. Juli 2000 die vereinbarte \n\nMaklerprovision in Höhe von 8.400 DM (entsprechend. 4.294,85 €). \n\nDie Firma B. war jedoch nicht in der Lage, die von der Klägerin \n\ngemieteten Räumlichkeiten (und auch das Gebäude im übrigen) fertigzustellen. \n\nMahnungen und Fristsetzungen der Klägerin blieben erfolglos. Mit Schreiben \n\nvom 19. Februar 2001 focht die Klägerin den Mietvertrag mit der Firma \n\nB. wegen arglistiger Täuschung über deren Erfüllungsfähigkeit und \n\n-willigkeit an. Sie nimmt nunmehr die Beklagte auf Rückzahlung der geleisteten \n\nMaklerprovision in Anspruch. \n\nDie Vorinstanzen haben die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Mit der \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Kla-\n\ngeabweisungsantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-\n\nverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\n1. \n\nBeide Vorinstanzen halten den geltend gemachten Anspruch auf Rück-\n\nzahlung der geleisteten Provision unter dem Gesichtspunkt einer Störung der \n\nGeschäftsgrundlage des Maklervertrages nach § 313 i.V.m. § 346 Abs. 1 BGB \n\n(jeweils n.F.) für begründet. Geschäftsgrundlage des Maklervertrages sei der \n\nUmstand gewesen, daß die Firma B. die Räumlichkeiten, welche Ge-\n\ngenstand des nachgewiesenen Mietvertrages waren, bezugsfertig bis zu des-\n\nsen Beginn herstellen werde. Dadurch daß dies nicht der Fall gewesen sei, sei \n\ndiese Geschäftsgrundlage weggefallen und habe der Klägerin die Rechte aus \n\n§ 346 BGB n.F. eröffnet. \n\n2. \n\nDiese Betrachtungsweise vermag der Senat nicht zu teilen. \n\na) Bei der Rechtsauffassung der Vorinstanzen bleibt zum einen - wie die \n\nRevision mit Recht beanstandet und auch die Revisionserwiderung nicht in \n\nAbrede stellt - unberücksichtigt, daß die neu gestalteten Bestimmungen der \n\n§§ 313, 346 BGB erst mit Wirkung zum 1. Januar 2002 in Kraft getreten und \n\ndaher auf den Streitfall noch nicht anwendbar sind (Art. 229 § 5 EGBGB). \n\nb) Aber auch nach den früher geltenden Grundsätzen (vgl. dazu z.B. \n\nBGHZ 128, 230, 236; BGH, Urteil vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99 = \n\nNJW 2001, 1204, 1205; jeweils m.zahlr.w.N.) läßt sich hier ein Fehlen oder ein \n\nWegfall der Geschäftsgrundlage des zwischen den Parteien unstreitig zu-\n\nnächst wirksam abgeschlossenen Maklervertrages nicht feststellen. Das Nicht-\n\nzustandebringen der bezugsfertigen Herstellung des angemieteten Objekts \n\nbetraf vielmehr den Hauptvertrag zwischen der Klägerin als Mieterin und der \n\nFirma B. als Vermieterin und löste hinsichtlich des Maklervertrages zwi-\n\nschen der Klägerin als Auftraggeberin und der Beklagten als Maklerin diejeni-\n\ngen Rechtsfolgen aus, die in der Rechtsprechung für ein Einwirken von Stö-\n\nrungen des Hauptvertrages auf den Provisionsanspruch des Maklers entwickelt \n\nworden sind. \n\n3. \n\nDanach gilt hier folgendes: § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB macht das Entste-\n\nhen eines Provisionsanspruchs des Maklers nur vom Zustandekommen des \n\nHauptvertrages, nicht von dessen Ausführung abhängig. Demnach schließen \n\nUmstände, die einen wirksamen Abschluß des Hauptvertrages verhindern oder \n\nihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (Formnichtigkeit, Gesetz-\n\nwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, anfängliche objektive Unmöglichkeit [§ 306 BGB \n\na.F.], Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung) eine Provisions-\n\npflicht aus. Dagegen lassen Umstände, die ohne eine im (Haupt-)Vertrags-\n\nschluß selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus \n\ndem Vertrag beseitigen (wie nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt \n\noder einverständliche Vertragsaufhebung), den Provisionsanspruch regelmäßig \n\nunberührt (st. Rspr.; vgl. z.B. Senatsurteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR \n\n3/00 = NJW 2001, 966, 967 m.zahlr.w.N.). \n\n4. \n\nZu den zuletzt genannten, nur die Durchführung des nachgewiesenen \n\noder vermittelten Geschäfts betreffenden Umständen zählt es auch und gera-\n\nde, daß der Partner des - wirksam zustande gekommenen - Hauptvertrages die \n\nübernommenen Pflichten gegenüber dem Auftraggeber des Maklers nicht erfüllt \n\n(vgl. dazu auch Senatsbeschluß vom 30. November 2000 - III ZR 79/00 = \n\nNJW-RR 2001, 562, betreffend anfängliches Unvermögen des Verkäufers zu \n\nEigentumsverschaffung nach §§ 440, 325 BGB a.F.). Diese Konstellation lag \n\nhier vor. Diese Gefahr fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Auftragge-\n\nbers, nicht dagegen in den des Maklers. Daran ändert es nichts, daß der \n\nHauptvertrag hier über ein Objekt geschlossen worden war, das erst noch fer-\n\ntiggestellt werden mußte. Die Fertigstellung war Gegenstand der von der Firma \n\nB. als Vermieterin im Hauptvertrag wirksam übernommenen Vertrags-\n\npflicht, deren Erfüllung nicht etwa an rechtlichen Hindernissen, sondern aus-\n\nschließlich an der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gescheitert \n\nwar. \n\n5. \n\nAllerdings hat der Senat es für möglich gehalten, daß der Maklervertrag \n\neiner - sei es auch ergänzenden - Auslegung dahin fähig ist, daß er den Makler \n\nzur Rückzahlung der Provision verpflichtet, wenn der wirtschaftliche Zweck des \n\nHauptvertrages verfehlt wird, auch ohne daß die Voraussetzungen für einen \n\n\"gesetzlichen\" Wegfall des Provisionsanspruchs eintreten. Insoweit bedarf es \n\nindessen jeweils einer auf die Besonderheiten des Einzelfalls abgestellten Prü-\n\nfung, deren Ergebnisse unterschiedlich ausfallen können und sich nicht verall-\n\ngemeinern lassen (Senatsurteil vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/96 = NJW \n\n1997, 1583 f). Zu Unrecht meint die Revisionserwiderung, daß ein solcher Fall \n\nhier vorliege. Die Beklagte hat sich hier durchgängig dahin eingelassen, sie sei \n\nselbstverständlich davon ausgegangen, daß die Firma B. die Gewerbe-\n\nräume und damit auch die Tierarztpraxis bezugsfertig herstellen werde. Wäre \n\nsie nicht dieser Annahme gewesen, hätte sie von vornherein davon abgese-\n\nhen, das Vorhaben der Firma B. zu bewerben und hierfür Mieter zu ak-\n\nquirieren. Zu der Behauptung der Klägerin, die Beklagte sei schon seit 1998 \n\nmit der Vermarktung des Objekts beauftragt gewesen und habe gewußt, daß es \n\nkeinerlei Baufortschritt am Rohbau gegeben habe, weil B. hierzu die \n\nMittel fehlten, die fehlende Leistungsfähigkeit sei der Beklagten also bekannt \n\ngewesen, fehlt es an Feststellungen. Dies bedeutet, daß nach dem der revisi-\n\nonsrechtlichen Beurteilung zugrunde zu legenden Sachverhalt auf seiten der \n\nBeklagten hier lediglich die normale Erwartung bestanden hat, der Hauptver-\n\ntrag werde wie vorgesehen durchgeführt. Besondere provisionsschädliche Um-\n\nstände, wie sie im Senatsurteil vom 20. Februar 1997 (aaO) festgestellt worden \n\nwaren, waren daher aus der Sicht der Beklagten nicht zutage getreten; daher \n\nbesteht hier kein Anlaß, die normale Risikoverteilung zugunsten des Makler-\n\nkunden und zu Lasten des Maklers zu verschieben. \n\n6. \n\nDaraus folgt zugleich weiter, daß hier von einem Fehlen oder einem \n\nWegfall der Geschäftsgrundlage keine Rede sein kann. Es gilt vielmehr unein-\n\ngeschränkt der Rechtssatz, den der IVa-Zivilsenat des Bundesgerichtshofs be-\n\nreits in seinem Urteil vom 7. Juli 1982 (IVa ZR 50/81 = NJW 1982, 2662, 2663) \n\nformuliert hat: Daß der Vertragspartner des Maklers das von ihm mit dem Ab-\n\nschluß des vermittelten Vertrages erstrebte Ziel erreicht, ist im allgemeinen \n\nnicht Geschäftsgrundlage des Maklervertrages, sondern Beweggrund des Ver-\n\ntragspartners, der zum Abschluß des Maklervertrages führt. Für den Makler ist \n\ndas Erreichen des Ziels ohne Bedeutung, sein Geschäftswille beruht hierauf \n\nregelmäßig nicht. \n\n7. \n\nDas Berufungsurteil kann daher mit der ihm gegebenen Begründung \n\nkeinen Bestand haben. Eine abschließende Entscheidung ist dem Senat nicht \n\nmöglich. Denn die Klägerin trägt durchgängig vor, die Firma B. als Ver-\n\nmieterin und Vertragspartei des Hauptvertrages habe ihr vorgespiegelt, zur \n\nHerstellung des Objekts in der Lage zu sein. Dieser durch zahlreiche Indizien \n\nim einzelnen substantiierte und zudem unter Zeugenbeweis gestellte Sachvor-\n\ntrag ist geeignet, eine arglistige Täuschung darzutun, indem die Firma B. \n\n entweder eine nicht vorhandene Leistungsbereitschaft und Leistungsfähig-\n\nkeit positiv vorspiegelte oder den Mangel ihrer Leistungsfähigkeit und -willigkeit \n\ntreuwidrig verschwieg. Sollte der Hauptvertrag wegen dieser arglistigen Täu-\n\nschung anfechtbar gewesen sein, so ist dies ein Umstand, der bereits das wirk-\n\nsame Zustandekommen betrifft und dementsprechend in den Risikobereich des \n\nMaklers fällt (Senatsurteil vom 14. Dezember 2000 aaO). \n\nAuch die - bestrittene - Behauptung der Klägerin, die mangelnde Leis-\n\ntungsfähigkeit der B. sei der Beklagten von vornherein bekannt gewe-\n\nsen, kann in der Weise entscheidungserheblich werden, daß ein etwaiges Ver-\n\nschweigen dieses Umstandes eine positive Vertragsverletzung des Maklerver-\n\ntrags durch die Beklagte darstellen und einen auf Rückzahlung der Provision \n\ngerichteten Schadensersatzanspruch der Klägerin begründen kann. \n\nDie Zurückverweisung gibt daher dem Berufungsgericht Gelegenheit, \n\ndiesen Fragen weiter nachzugehen. \n\nSchlick \n\nWurm \n\nStreck \n\nDörr \n\n Herrmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR__45-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-14/iii-zr-45-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 346","ref_norm":"346","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 325","ref_norm":"325","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 440","ref_norm":"440","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR__45-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR__45-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-07-14/iii-zr-45-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR__45-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:51:23.363470+00:00"}}