{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_235-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2006-03-09","aktenzeichen":"III ZR 235/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall) Dem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann nicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietver- trages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bis- herige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 235/05\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n9. März 2006 \nF r e i t a g \nJustizamtsinspektor \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nWoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall) \n\nDem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann \n\nnicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietver-\n\ntrages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bis-\n\nherige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht. \n\nBGH, Urteil vom 9. März 2006 - III ZR 235/05 - LG München I \n\nAG München \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. März 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter \n\nDr. Wurm, Streck, Galke und Dr. Herrmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Mün-\n\nchen I, 31. Zivilkammer, vom 15. September 2005 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDer Kläger hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDer Kläger, der unter der Bezeichnung \"Immobilien I. \" (u.a.) ein \n\nMaklerunternehmen betreibt, nimmt die Beklagten auf Zahlung einer Provision \n\nfür den Nachweis der Gelegenheit bzw. die Vermittlung des Abschlusses eines \n\nMietvertrages über eine von den Beklagten angemietete Wohnung in O. \n\n in Anspruch. \n\n2 \n\nBisherige Mieterin der Wohnung war Frau H. , eine Mitarbeiterin \n\ndes Klägers. Diese wollte aus persönlichen Gründen vorzeitig aus ihrem Miet-\n\nvertrag ausscheiden und suchte einen Nachmieter, den sie ihren Vermietern \n\npräsentieren konnte. \"Immobilien I. \" bot die Wohnung im Juli 2003 unter \n\nHinweis auf die vom Mieter zu zahlende Courtage an. Als sich die Beklagten bei \n\n\"Immobilien I. \" meldeten, verwies sie der Inhaber (Kläger) an Frau \n\nH. als die im Maklerbüro für die betreffende Wohnung zuständige Sach-\n\nbearbeiterin. Frau H. , die sich den Beklagten mit einer auf \"Immobilien \n\nI. \" hinweisenden Visitenkarte vorstellte, betreute sodann die Beklagten. \n\nSie erklärte den Beklagten bei der Besichtigung der Wohnung auch, dass sie \n\ndie derzeitige Mieterin sei und einen Nachmieter benötige. Am 21./23. Juli 2004 \n\nkam es zum Abschluss eines Mietvertrages - ab 1. August 2004 - zwischen den \n\nEigentümern der Wohnung und den Beklagten. \n\n3 \n\nAmtsgericht und Landgericht haben die auf Zahlung von 2.257,36 € \n\n(= zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer) nebst Zinsen gerichtete Kla-\n\nge abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt \n\nder Kläger seinen Klageanspruch weiter. \n\n4 \n\n5 \n\nEntscheidungsgründe \n\nDie Revision ist unbegründet. \n\nI. \n\nGemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Woh-\n\nnungsvermittlung (WoVermittG) steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch für \n\ndie Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Miet-\n\nverträgen über Wohnraum nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume \n\nabgeschlossen wird, deren - nach der hier interessierenden Tatbestandsvarian-\n\nte der Vorschrift - Mieter der Wohnungsvermittler ist. \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht verneint im Hinblick auf diese Vorschrift einen \n\nMaklerprovisionsanspruch des Klägers. Zwar sei der Kläger, der Inhaber des \n\ntätig gewordenen Maklerunternehmens, nicht selbst Mieter der an die Beklagten \n\nvermittelten Wohnung gewesen. Er müsse sich jedoch die Mietereigenschaft \n\nseiner Mitarbeiterin, Frau H. , als seiner Erfüllungsgehilfin zurechnen las-\n\nsen. Es entspreche der Zielrichtung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, dass \n\ndem Wohnungsvermittler der Provisionsanspruch auch dann nicht zustehe, \n\nwenn nicht er selbst, sondern sein Erfüllungsgehilfe Mieter der vermittelten \n\nWohnung sei. Der Gesetzgeber habe mit § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG \n\ninstitutionalisierte Interessenkonflikte, also Konstellationen geregelt, die typi-\n\nscherweise einen Interessenkonflikt für den wohnungsvermittelnden Makler und \n\ndamit die Gefahr der Benachteiligung des wohnungssuchenden Kunden des-\n\nselben in sich trügen. Dieser typische Interessenkonflikt trete im Übrigen auch \n\nim vorliegenden Fall, ohne dass dies entscheidungserheblich wäre, deutlich \n\nzutage: Als Mieterin sei Frau H. daran gelegen gewesen, vom Vermie-\n\nter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Es habe daher in ih-\n\nrem eigenen - dem Kläger zurechenbaren - Interesse gelegen, möglichst kurz-\n\nfristig den Vermietern einen diesen genehmen Nachmieter anbieten zu können. \n\nDazu habe hier auch gehört, Nachmieter zu finden, die - möglicherweise auch \n\nunter dem Druck des Hinweises auf eine Vielzahl anderer Bewerber für die \n\nWohnung - bereit gewesen seien, die nicht ganz unerhebliche Ablösungssum-\n\nme für eine Einbauküche zu \"schlucken\". \n\nII. \n\n7 \n\nDiese Ausführungen werden von der Revision des Klägers vergeblich \n\nangegriffen. Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, dass der Provisionsan-\n\nspruch des Klägers an dem Ausschlusstatbestand des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 \n\n(3. Fall) WoVermittG scheitert. \n\n8 \n\n1. \n\nDer Kläger war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sein Un-\n\nternehmen vermittelte den Beklagten den Abschluss eines Mietvertrages über \n\ndie Wohnung in O. . Dabei bediente er sich seiner Mitarbeiterin, Frau \n\nH. , die nach dem Abschluss des Maklervertrages zwischen den Parteien \n\nbei der Durchführung dieses Vertrages für den Kläger tätig wurde, als Erfül-\n\nlungsgehilfin (§ 278 Satz 1 BGB). Frau H. ist, wie sich auch aus der den \n\nBeklagten ausgehändigten Visitenkarte ergab, nicht als selbständige Maklerin, \n\nsondern für \"Immobilien I. \" aufgetreten. \n\n9 \n\n2. \n\nMit Recht hat das Berufungsgericht im Streitfall die Tatsache, dass die im \n\nUnternehmen des Klägers mit der Durchführung des Maklervertrages betraute \n\nund tätig gewordene Mitarbeiterin zugleich die bisherige Mieterin der \"vermakel-\n\nten\" Wohnung war, unter den Tatbestand des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall) \n\nWoVermittG subsumiert, nicht anders als wenn der Kläger persönlich der Mieter \n\ngewesen wäre. Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der \n\nWohnungsvermittlung, dass dem Wohnungsvermittler nach dieser Vorschrift \n\nauch dann ein Provisionsanspruch nicht zugestanden wird, wenn nicht er \n\nselbst, sondern sein Gehilfe Mieter der Wohnung war. \n\n10 \n\na) Wie der Senat bereits ausgeführt hat (Urteile vom 2. Oktober 2003 \n\n- III ZR 5/04 - NJW 2004, 286, 287 [Gehilfe des Wohnungsvermittlers als bishe-\n\nriger Verwalter der Wohnung] und vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW \n\n2003, 1393, 1394 [WEG-Verwalter als Wohnungsvermittler]), bezweckt das Ge-\n\nsetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchen-\n\nden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich \n\nhäufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäfts-\n\nmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet \n\nder Wohnungsvermittlung verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte for-\n\ndern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. \n\n11 \n\nb) Zwar war nach der ursprünglichen Fassung des § 2 Abs. 2 Satz 1 \n\nNr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November \n\n1971 (BGBl. I S. 1745) der Mieter noch nicht in den Personenkreis derjenigen \n\neinbezogen (nämlich bis dahin: Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der \n\nbetreffenden Wohnung), die nicht - provisionsauslösend - Wohnungsvermittler \n\nsein können. Der Revision ist zuzugeben, dass die Erweiterung dieses Perso-\n\nnenkreises im Gesetz auf den Mieter der Wohnung (Art. 3 des Vierten Gesetzes \n\nzur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993, BGBl. I 1257) \n\nnicht einfach auf der ursprünglichen Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drucks. \n\nVI/1549 S. 12) basiert, sondern auf besonderen Motiven des Gesetzgebers be-\n\nruht. Die Aufnahme des Mieters in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WoVermittG geht auf \n\neine Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses zurück (BT-Drucks. \n\n12/5342 S. 2). Im Gesetzgebungsverfahren war die Bundesregierung dem Vor-\n\nschlag des Bundesrates, den sich später der Vermittlungsausschuss zu eigen \n\ngemacht hat, in das Gesetz einen neuen § 4a einzufügen, mit dem Argument \n\nentgegengetreten, der Vorschlag sei widersprüchlich, weil er nicht zugleich ei-\n\nnem als Wohnungsvermittler agierenden Mieter den Provisionsanspruch aber-\n\nkenne: Abstandszahlungen an weichende Mieter oder sonstige Personen seien, \n\nwirtschaftlich betrachtet, eine Art \"Vermittlungsentgelt\". Zumindest seien die \n\nGrenzen zwischen der Vermittlung einer Mietwohnung durch den bisherigen \n\nMieter an einen Nachmieter zu einer bloßen Abstandszahlung nicht scharf zu \n\nziehen (BT-Drucks. 12/3254 S. 35 f, 46). Die Entstehungsgeschichte der Norm \n\nverdeutlicht, dass diese Änderung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG eine \n\nflankierende Maßnahme zu dem ebenfalls neuen § 4a WoVermittG über die \n\nUnwirksamkeit von Abstandszahlungen und vergleichbaren Vereinbarungen \n\ndarstellen sollte (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2006 - III ZR 151/05 - zur Veröf-\n\nfentlichung bestimmt). \n\n12 \n\nUnter Berücksichtigung des beschriebenen vorrangigen Anliegens der \n\nergänzenden gesetzlichen Regelung, Abschlagszahlungen und vergleichbare \n\nVereinbarungen zu verhindern, passt aber die Aufnahme des Mieters in den \n\nvon § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG erfassten Personenkreis auch zu der \n\nvon dieser Vorschrift von Anfang an allgemein verfolgten Zielsetzung, zu ver-\n\nhindern, dass Wohnraumvermittler Entgelte fordern, obwohl eine dem Leitbild \n\ndes Maklervertrages entsprechende Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt oder in \n\nFrage gestellt ist. \n\n13 \n\naa) Der Mieter einer Wohnung steht, wie das Berufungsgericht richtig \n\nerkannt hat, jedenfalls dann, wenn er aus seinem Mietvertrag vorzeitig entlas-\n\nsen werden will, als vom wohnungssuchenden Mietinteressenten beauftragter \n\nMakler typischerweise in einem Interessenkonflikt. Statt nämlich, wozu ihn der \n\nMaklervertrag verpflichtet, seine Mittlertätigkeit im Interesse seines wohnungs-\n\nsuchenden Kunden auszuüben, wird er sein Augenmerk in erster Linie darauf \n\nrichten, einen ihm - d.h. auch und vor allem: dem Vermieter - genehmen Nach-\n\nmieter aus einem meist größeren Bewerberkreis herauszusuchen und dement-\n\nsprechend, soweit erforderlich, auch auf den Willen des eigenen Kunden ein-\n\nwirken, um seine bzw. des Vermieters Bedingungen zur Gestaltung des Miet-\n\nvertrages durchzusetzen - etwa einen schnellen Vertragsabschluss und/oder \n\ndie erwünschte Übernahme von Wohnungsinventar durch den Nachmieter. \n\n14 \n\nbb) Dieser (typische) Interessen-Widerstreit beim Mieter/Wohnungsmak-\n\nler zeigt sich nicht nur beim (Wohnungs-)Vermittlungs-Makler, sondern auch \n\nbeim (Wohnungs-)Nachweismakler; überhaupt sieht die gesetzliche Regelung \n\nin § 2 WoVermittG, in welchen Fällen dem \"Wohnungsvermittler\" ein Anspruch \n\nauf Provision nicht zustehen soll, eine unterschiedliche Behandlung beider Tä-\n\ntigkeitsarten nicht vor. Die Revision, die darauf verweist, dass der Nachweis-\n\nmakler \"nur den Kontakt\" zwischen den Parteien des späteren Hauptvertrages \n\nherzustellen habe, berücksichtigt im Übrigen nicht, dass die vom Makler nach-\n\nzuweisende Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages einen abschluss-\n\nbereiten Vermieter voraussetzt (Senatsurteil BGHZ 161, 349, 355 m.w.N.). Bei \n\nder vorliegenden Fallgestaltung - Mieter auf der Suche nach einem Nachmieter, \n\num aus seinem Mietvertrag herauszukommen - gehören deshalb zum \"Nach-\n\nweis\" der Wohnung typischerweise Verhandlungen - ähnlich denjenigen bei der \n\nVermittlung des Abschlusses des Mietvertrages - zwischen Mieter/Makler und \n\nMietinteressent einerseits und zwischen Vermieter und Mietinteressent ande-\n\nrerseits, durch die der Vermieter, der selbst kein besonderes Interesse an ei-\n\nnem Mieterwechsel hat, dazu bewegt werden soll, unter vorzeitiger Entlassung \n\ndes bisherigen Mieters aus dem Mietvertrag die Wohnung anderweit zu vermie-\n\nten. Wird der \"Nachweis\"-Makler in solche Verhandlungen eingeschaltet, so \n\nsteht er aus der Sicht des Maklerkunden genauso stark in verschiedenen \n\n\"Lagern\" wie ein bisheriger Mieter als \"Vermittler\" der Wohnung. \n\n15 \n\nc) Ausgehend von dem dargestellten Gesetzeszweck und dem typischen \n\nInteressenwiderstreit beim Wohnungsvermittler, der selbst der Mieter der nach-\n\nzuweisenden oder zu vermittelnden Wohnung ist, liegt eine nach § 2 Abs. 2 \n\nSatz 1 Nr. 2 WoVermittG provisionsschädliche Identität zwischen Mieter und \n\nWohnungsvermittler auch dann vor, wenn der Mieter zugleich in dem als Woh-\n\nnungsvermittler beauftragten Unternehmen als dessen Mitarbeiter oder Gehilfe \n\ndie maklerseits erforderlichen Handlungen vorgenommen hat und auch zur \n\nWahrung seines eigenen \"Vermieter-Interesses\" tätig werden konnte. Maßgeb-\n\nlich ist in diesem Fall der in der Person des Mieters/Maklergehilfen - typischer-\n\nweise - bestehende Interessenkonflikt. \n\nSchlick \n\nWurm \n\nStreck \n\nGalke \n\nHerrmann \n\nVorinstanzen: \n\nAG München, Entscheidung vom 20.01.2005 - 272 C 35440/04 - \n\nLG München I, Entscheidung vom 15.09.2005 - 31 S 4814/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_235-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-09/iii-zr-235-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_235-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_235-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-09/iii-zr-235-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_235-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:24:04.541707+00:00"}}