{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_167-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2006-02-23","aktenzeichen":"III ZR 167/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 138 Bb, 611, 620 ff Die Bindung des Servicevertrages an den Fortbestand des Mietvertrages im Rahmen eines Betreuten Wohnens (\"Service-Wohnen\") ist grundsätzlich nicht sittenwidrig.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 167/05\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n23. Februar 2006 \nH o l m e s \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 138 Bb, 611, 620 ff \n\nDie Bindung des Servicevertrages an den Fortbestand des Mietvertrages im \n\nRahmen eines Betreuten Wohnens (\"Service-Wohnen\") ist grundsätzlich \n\nnicht sittenwidrig. \n\nBGH, Urteil vom 23. Februar 2006 - III ZR 167/05 - LG Wuppertal \n\nAG Wuppertal \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch den Vorsitzenden Richter \n\nSchlick und die Richter Dr. Kapsa, Dörr, Galke und Dr. Herrmann im schrift-\n\nlichen Verfahren aufgrund der bis zum 13. Januar 2006 eingereichten Schrift-\n\nsätze \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Wuppertal vom 7. Juli 2005 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDie G. Gesellschaft mbH (im Folgen-\n\nden: G. ) bot Betreutes Wohnen (\"Service-Wohnen\") in ihrerseits angemiete-\n\nten Wohnungen an. Die Beklagte mietete eine solche Wohnung durch schriftli-\n\nchen Vertrag mit der G. vom 9. Oktober 1998. Wie in dem Mietvertrag vor-\n\ngesehen, schloss sie ferner am 8. Juli 1999 einen Servicevertrag mit der Kläge-\n\nrin. Darin versprach die Klägerin verschiedene Betreuungsleistungen, unter an-\n\nderem die Unterhaltung eines Bereitschaftsdienstes für den Notfall, Beratungs- \n\nund Informationsdienste sowie Besprechungsangebote. Die Dienste sollte die \n\nBeklagte mit einem monatlichen Pauschalbetrag von 200 DM entgelten. Weiter \n\nwar in dem Servicevertrag bestimmt: \n\n\"… Zusammen mit dem Mietvertrag bildet der Servicevertrag die \nBasis für diese Partnerschaft … \n\n1. Mit Wirkung vom 01.08.1999 \n\n2. wird für die Dauer des zeitgleich mit der G. abgeschlossenen \nMietvertrages für oben genannte Wohnung dieser Servicever-\ntrag gültig … \n\n5. Bei einer Kündigung endet der Service-Vertrag mit Beendigung \ndes Mietvertrages mit der G. für die oben genannte Woh-\nnung …\" \n\n2 \n\nDie Beklagte war mit den Leistungen der Klägerin nicht zufrieden und \n\nhielt die Pauschale für überteuert; sie kündigte den Servicevertrag mit der Klä-\n\ngerin. Daraufhin kündigte die G. den Mietvertrag, in dem es unter anderem \n\nhieß: \n\n\"§ 4 Mietdauer und Kündigung \n\n(1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.1999. Es wird für unbe-\n\nstimmte Zeit abgeschlossen … \n\n(2) Der Vermieter wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätz-\nlich nicht auflösen. Er kann jedoch in besonderen Ausnahme-\nfällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der ge-\nsetzlichen Fristen kündigen, wenn berechtigtes Interesse des \nVermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig \nmacht. Der Mieter erkennt an, dass der Vermieter ein berech-\ntigtes Interesse daran hat, daß die Wohnung für 'Service-\nWohnen' zur Verfügung steht. Aus diesem Grund wird aus-\ndrücklich vereinbart, daß das Mietverhältnis unter der auflö-\nsenden Bedingung steht, daß zwischen dem Mieter und der \n<Klägerin> der Service-Vertrag abgeschlossen wird. Dieser \n\nService-Vertrag und seine Fortdauer sind konstitutiver Be-\nstandteil dieses Vertrages. Wird dieses Service-Verhältnis \nnicht eingegangen oder aber aus welchen Gründen auch im-\nmer beendet, kann der Vermieter nach § 565a, Abs. 2, BGB \nunter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist im Rahmen \nseines Betriebsbedarfs zur Garantie der Fortführung des \"Ser-\nvice-Wohnens\" in diesem Gebäudekomplex das Mietverhältnis \nzum nächstmöglichen Termin kündigen. \n\nDer Mieter erkennt hiermit die Abhängigkeit des Bestandes \ndes Mietverhältnisses vom Bestand des Service-Vertrages \nausdrücklich an.\" \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\nSodann \"nahm\" die Beklagte die Kündigung des Servicevertrages \"zu-\n\nrück\"; das Mietverhältnis mit der G. wurde fortgesetzt. \n\nAb Januar 2002 verweigerte die Beklagte der Klägerin die Service-Pau-\n\nschale zunächst gänzlich; später entrichtete sie 45 € monatlich statt der in dem \n\nServicevertrag vereinbarten 200 DM (= 102,26 €) pro Monat. \n\nDie Klägerin macht mit der Klage den - betragsmäßig unstreitigen - \n\nRückstand in Höhe von 2.728,28 € nebst Zinsen geltend. Amtsgericht und Beru-\n\nfungsgericht haben der Klage stattgegeben. Mit der von dem Berufungsgericht \n\nzugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Begehren, die Klage abzuwei-\n\nsen, weiter. \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe \n\nDie Revision ist unbegründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer von den Parteien geschlossene Servicevertrag sei durch die von der \n\nBeklagten ausgesprochene Kündigung nicht beendet worden. Die Beklagte ha-\n\nbe den Servicevertrag nicht unabhängig von dem Mietvertrag kündigen können. \n\nDer zum Zwecke des Betreuten Wohnens geschlossene Mietvertrag zwischen \n\nder Beklagten und der G. und der zwischen den Parteien geschlossene \n\nServicevertrag seien als ein einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das nur \n\ninsgesamt habe gekündigt werden können. Die \"Koppelung\" der Verträge sei \n\nnicht sittenwidrig. Sie habe dem von allen Beteiligten erkannten und gewollten \n\nZiel gedient, den Mietern eine Wohnung mit \"Grundbetreuung\" zu verschaffen. \n\n9 \n\nDie Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass die G. auf \n\ndie Kündigung des Servicevertrages mit der Kündigung des Mietvertrages rea-\n\ngiert habe. Denn die Beklagte habe die Kündigung des Servicevertrages \"zu-\n\nrückgenommen\". Die Partner des Miet- wie des Servicevertrages hätten sich \n\nzumindest konkludent über die Fortsetzung der jeweiligen Rechtsverhältnisse \n\ngeeinigt, indem sie die Verträge tatsächlich fortgeführt hätten. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDas Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand. \n\nAufgrund des Servicevertrages kann die Klägerin von der Beklagten Zah-\n\nlung der rückständigen Servicepauschalen (2.728,28 €) zuzüglich Zinsen ver-\n\nlangen. \n\n12 \n\n1. \n\nDer Servicevertrag ist nicht deshalb nichtig, weil er gegen die guten Sit-\n\nten verstieß (§ 138 Abs. 1 BGB). \n\n13 \n\na) Rechtlich bedenklich könnte nur sein, dass Miet- und Servicevertrag \n\naneinander \"gekoppelt\" sind: Der - der Beklagten im Mietvertrag vorgeschriebe-\n\nne (§ 7 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages) - Servicevertrag mit der Klägerin sollte \n\n\"für die Dauer des … mit der G. abgeschlossenen Mietvertrages … gültig\" \n\nsein (Nr. 2 des Servicevertrages); bei einer Kündigung sollte der Servicevertrag \n\n\"mit Beendigung des Mietvertrages mit der G. \" enden (Nr. 5 des Servicever-\n\ntrages). Spiegelbildlich hieß es in dem Mietvertrag, dass \"von der Aufrechterhal-\n\ntung dieses Service-Verhältnisses das Mietverhältnis abhäng(e)\" (§ 7 Abs. 1 \n\nSatz 2 des Mietvertrages). Der Mietvertrag stehe unter der \"auflösenden Bedin-\n\ngung …, dass zwischen dem Mieter und <der Klägerin> der Service-Vertrag \n\nabgeschlossen wird\" (§ 4 Abs. 2 Satz 4 des Mietvertrages); der \"Servicevertrag \n\nund seine Fortdauer\" seien \"konstitutiver Bestandteil\" des Mietvertrages (§ 4 \n\nAbs. 2 Satz 5 des Mietvertrages). Werde das Service-Verhältnis beendet, sei \n\ndie Vermieterin G. berechtigt, das Mietverhältnis (unter gewissen weiteren \n\nBedingungen) nach § 565a Abs. 2 BGB a.F. zu kündigen (§ 4 Abs. 2 Satz 6 des \n\nMietvertrages). \n\n14 \n\nb) Diese Bindung des Mietvertrages an den Fortbestand des Servicever-\n\ntrages hatte zur Folge, dass sich die Beklagte bloß mit der - wohl nur aus-\n\nnahmsweise zu erlangenden - Zustimmung der G. von dem mit der Klägerin \n\ngeschlossenen Servicevertrag lösen und den Mietvertrag mit der G. ohne \n\nServicevertrag oder unter Abschluss eines neuen Servicevertrages mit einem \n\nanderen Anbieter fortsetzen konnte. Die Einschränkung des Kündigungsrechts \n\nbenachteiligte die Beklagte indessen nicht unangemessen (vgl. LG Kiel WuM \n\n2003, 572, 573; a.A. Wiek in Hannemann/Wiek, Handbuch des Mietrechts \n\n2. Aufl. 2003 S. 1246). \n\n15 \n\naa) Das von der G. angebotene - und von der Beklagten akzeptierte - \n\nBetreute Wohnen (\"Service-Wohnen\") war von vornherein auf die Unterstützung \n\nder gesundheitlich und altersbedingt beeinträchtigten Mieter durch ein vertrags-\n\nabschlussbereites drittes Unternehmen ausgerichtet (vgl. die Präambel des \n\nMietvertrages). E i n bestimmtes Unternehmen, die Klägerin nämlich, sollte \n\ndie für das Betreute Wohnen unerlässlichen Grundleistungen bereitstellen und \n\ndie Mieter sollten gehalten sein, sich - für die Dauer des Mietvertrages - an die-\n\nses Unternehmen vertraglich zu binden. Die \"Koppelung\" von Miet- und Servi-\n\ncevertrag diente dem Interesse des Diensteanbieters und des Vermieters an \n\neiner verlässlichen Kalkulation des angebotenen Betreuten Wohnens (vgl. Thier \n\nNZM 2003, 264, 266); sie lag indes auch im Interesse der betagten Mieter an \n\neiner zuverlässigen Versorgung. Hätten sie sich einseitig von dem Servicever-\n\ntrag überhaupt lossagen oder, unter Umständen mehrfach, das die Grundleis-\n\ntungen bereitstellende Unternehmen wechseln können, dann wäre \n\nihre \n\nstetige Grundbetreuung zumindest gefährdet gewesen. Das Konzept des Be-\n\ntreuten Wohnens beruhte aber gerade auf dem Angebot von Miete u n d \n\n(Grund-)Betreuung. \n\n16 \n\nbb) Durch die \"Koppelung\" des Servicevertrages an den Mietvertrag \n\nwerden die Mieter, was die Gefahr einer Schlechterfüllung des Servicevertrages \n\nanlangt, nicht rechtlos gestellt. \n\n17 \n\nZwar wird ihnen dadurch, dass bei einer Kündigung der Servicevertrag \n\nerst mit der Beendigung des Mietvertrages endete (Nr. 5 des Servicevertrages), \n\nin praxi die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung des Servicevertrages \n\n(§§ 620, 621 BGB) nahezu verwehrt. Den Mietern bleibt aber die außerordent-\n\nliche Kündigung allein des Servicevertrages unbenommen, wenn nur die Fort-\n\nsetzung des Servicevertrages, auch unter Berücksichtigung der Tragfähigkeit \n\ndes Gesamtkonzepts, für sie untragbar (§ 626 BGB) ist. \n\n18 \n\nFür den Fall, dass die im Servicevertrag versprochenen Leistungen nicht \n\nordnungsgemäß erbracht werden, stehen den Mietern im Übrigen dienstvertrag-\n\nliche Rechte zu Gebote. Für von dem Dienstverpflichteten vertretbar nicht oder \n\nin unbrauchbarer Form geleistete (nicht nachholbare) Dienste braucht der \n\nDienstberechtigte die Vergütung nicht zu zahlen (vgl. §§ 614, 320, 326 Abs. 1 \n\nBGB; Staudinger/Richardi, BGB 2005 § 611 Rn. 557 i.V.m. Rn. 546 f). Hat der \n\nDienstverpflichtete die Unmöglichkeit der Dienstleistung zu vertreten, kommt \n\nferner, wie bei jeder sonstigen schuldhaften Pflichtverletzung des Dienste-\n\nerbringers, ein Schadensersatzanspruch des Dienstberechtigten in Betracht \n\n(§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 283 BGB; vgl. Staudinger/Richardi aaO Rn. 548). \n\n19 \n\nDie (formular-)vertragliche Bindung des Servicevertrages an den Fortbe-\n\nstand des Mietvertrages und umgekehrt verstößt nicht gegen § 138 BGB. Sie \n\nwäre im Übrigen auch nicht als unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 \n\nBGB (i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) zu beurteilen. \n\n20 \n\n2. \n\nDer Servicevertrag ist nicht durch Kündigung beendet worden. Zwar hat \n\ndie Beklagte den Servicevertrag gekündigt. Die Parteien haben aber die Wir-\n\nkungen der Kündigung wieder aufgehoben. \n\n21 \n\nSämtliche Beteiligte, die Parteien und die G. , haben sich, wie das \n\nBerufungsgericht ausgeführt hat, später geeinigt, beide Verträge - wie unge-\n\nkündigt - fortzusetzen. Die Revision vermag die vorgenannte Feststellung nicht \n\nzu erschüttern. Die Beklagte \"nahm\" die Kündigung des Servicevertrages aus-\n\ndrücklich \"zurück\"; sie beendete den mit einem anderen Anbieter geschlosse-\n\nnen Servicevertrag und ließ sich - wenn auch nur unter Zahlung einer \"gemin-\n\nderten\" Service-Pauschale - die Bereitstellung der Grundbetreuung durch die \n\nKlägerin weiter gefallen. Nach eigenem Vorbringen nahm sie das Vertragswerk \n\nmit der Klägerin erneut auf bzw. ließ es weiterlaufen. Im Einverständnis mit der \n\nG. blieb die Beklagte in der Wohnung und zahlte ersichtlich weiter den Miet-\n\nzins. Bei dieser Sachlage war die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die \n\nBeteiligten hätten sich zumindest stillschweigend auf die - unterbrechungslose - \n\nFortsetzung der jeweils geschlossenen Verträge verständigt, nicht etwa rechts-\n\nfehlerhaft, sondern nahe liegend. \n\nSchlick \n\nKapsa \n\n Dörr \n\n Galke \n\nHerrmann \n\nVorinstanzen: \n\nAG Wuppertal, Entscheidung vom 23.09.2004 - 98 C 131/04 - \n\nLG Wuppertal, Entscheidung vom 07.07.2005 - 9 S 365/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_167-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-02-23/iii-zr-167-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 283","ref_norm":"283","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 614","ref_norm":"614","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 621","ref_norm":"621","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 626","ref_norm":"626","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 620","ref_norm":"620","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_167-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_167-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-02-23/iii-zr-167-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_167-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:20:41.016412+00:00"}}