{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_151-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2006-03-09","aktenzeichen":"III ZR 151/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2; BGB § 652 Eine Provisionszusage des Mieters an den Wohnungsvermittler ist nicht schon deshalb unwirksam, weil dieser gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter eine Mietgarantie übernommen hatte.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 151/05\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n9. März 2006 \nF r e i t a g \nJustizamtsinspektor \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nWoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2; BGB § 652 \n\nEine Provisionszusage des Mieters an den Wohnungsvermittler ist nicht schon \n\ndeshalb unwirksam, weil dieser gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter \n\neine Mietgarantie übernommen hatte. \n\nBGH, Urteil vom 9. März 2006 - III ZR 151/05 - LG Lüneburg \n\nAG Winsen/Luhe \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 2. Februar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter \n\nDr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 9. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Lüneburg vom 28. Juni 2005 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nAufgrund eines Nachweises oder einer Vermittlung der Klägerin mieteten \n\ndie Beklagten eine Wohnung von deren Eigentümer. In dem Mietvertrag ver-\n\npflichteten sie sich, an die Klägerin eine Courtage in Höhe von zwei Monatsmie-\n\nten zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt 2.111,20 €, zu zahlen. Zuvor hatte die \n\nKlägerin gegenüber dem Eigentümer eine Mietgarantie übernommen und die \n\nMiete an diesen bis zur Vermietung des Objekts an die Beklagten auch gezahlt. \n\n2 \n\nIm vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten auf Zahlung \n\nder Courtage in Anspruch genommen. Die Vorinstanzen haben die Klage ab-\n\ngewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die \n\nKlägerin ihre Forderung weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\n3 \n\n4 \n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-\n\nrückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\n1. \n\nDas Landgericht hat den Provisionsanspruch der Klägerin an dem ge-\n\nsetzlichen Verbot des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG scheitern lassen. \n\nNach dieser Bestimmung in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und Abs. 5 WoVermittG \n\nsteht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung \n\noder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über \n\nWohnräume nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen \n\nwird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsver-\n\nmittler ist. Das Berufungsgericht hat die Klägerin als Mietgarantin einem \"Mie-\n\nter\" im Sinne dieser Bestimmung gleichgestellt. Die hiergegen gerichteten An-\n\ngriffe der Revision haben Erfolg. \n\n5 \n\n2. \n\nDurch Art. 3 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21. Juli 1993 \n\n(BGBl. I S. 1257), in Kraft seit dem 1. September 1993, ist der Mieter in den \n\nPersonenkreis des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG aufgenommen worden. \n\nDie Regelung bezweckt, dem Mieter für eigene Maklertätigkeit gegenüber ei-\n\nnem Nachmieter ein Entgelt zu versagen. Er sollte, wie auch der ebenfalls neue \n\n§ 4a Abs. 1 WoVermittG zeigt, grundsätzlich keinen wirtschaftlichen Nutzen aus \n\nder Beendigung \n\nseines Mietverhältnisses \n\nziehen \n\nkönnen \n\n(Baader/ \n\nGehle, WoVermittG [1993] § 2 Rn. 81a). Die Bestimmung ist daher in die allge-\n\nmeine Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes eingebettet, den Mieter \n\nvor wirtschaftlich ungerechtfertigten Belastungen zu schützen, die sich als Fol-\n\nge eines unausgeglichenen Wohnungsmarktes ergeben können. Da Woh-\n\nnungsmietinteressenten die Provisionsbelastung wegen zu schwacher Marktpo-\n\nsition vielfach nicht auf die Vermieter abwälzen können, begrenzt § 2 Abs. 2 \n\nWoVermittG die Möglichkeit entgeltlicher Maklertätigkeit (Staudinger/Reuter, \n\nBGB [2003] §§ 652, 653 Rn. 158 unter Hinweis auf BT-Drucks. VI/1549, 12 und \n\n6). \n\n6 \n\n3. \n\nDie Aufnahme des Mieters in den Personenkreis des § 2 Abs. 2 Satz 1 \n\nNr. 2 WoVermittG geht auf eine Beschlussempfehlung des Vermittlungsaus-\n\nschusses zurück (BT-Drucks. 12/5342 S. 2). Im Gesetzgebungsverfahren war \n\ndie Bundesregierung dem Vorschlag des Bundesrates, den sich später der \n\nVermittlungsausschuss zu eigen gemacht hat, in das Gesetz einen neuen § 4a \n\neinzufügen, mit dem Argument entgegengetreten, der Vorschlag sei wider-\n\nsprüchlich, weil er nicht zugleich einem als Wohnungsvermittler agierenden \n\nMieter den Provisionsanspruch aberkenne: Abstandstandszahlungen an wei-\n\nchende Mieter oder sonstige Personen seien, wirtschaftlich betrachtet, eine Art \n\n\"Vermittlungsentgelt\". Zumindest seien die Grenzen zwischen der Vermittlung \n\neiner Mietwohnung durch den bisherigen Mieter an einen Nachmieter zu einer \n\nbloßen Abstandszahlung nicht scharf zu ziehen (BT-Drucks. 12/3254 S. 35 f, \n\n46). Die Entstehungsgeschichte der Norm verdeutlicht, dass die Änderung des \n\n§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG eine flankierende Maßnahme zu dem \n\nebenfalls neuen § 4a WoVermittG über die Unwirksamkeit von Abstandszah-\n\nlungen und vergleichbaren Vereinbarungen darstellen sollte. \n\n7 \n\n4. \n\nZwar ist nicht zu verkennen, dass ein Mieter, der seinem Vermieter einen \n\nNachmieter stellt, damit häufig - zumindest auch - das wirtschaftliche Interesse \n\nverfolgen wird, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen und so von der Ent-\n\nrichtung des Mietzinses befreit zu werden. Mit diesem Interesse ist - wie das \n\nBerufungsgericht mit Recht hervorhebt - dasjenige der Klägerin, die Verpflich-\n\ntungen aus der gegenüber dem Eigentümer übernommenen Mietgarantie auf \n\ndie Beklagten als Mieter überzuwälzen, durchaus vergleichbar. Diese Interes-\n\nsenlage betrifft indessen nicht das eigentliche Anliegen der gesetzlichen Rege-\n\nlung, die vorrangig darauf abzielt, Abstandszahlungen und vergleichbare Ver-\n\neinbarungen zu verhindern oder zu erschweren. Ein Bezug zu einer derartigen \n\nAbstandszahlung ist bei dem hier in Rede stehenden Provisionsversprechen an \n\nden Mietgaranten nicht erkennbar. Deswegen ist der Senat der Auffassung, \n\ndass das bloße Interesse der Klägerin, von der gegenüber dem Eigentümer \n\neingegangenen Mietgarantieverpflichtung befreit zu werden, für sich allein ge-\n\nnommen nicht provisionsschädlich ist. \n\n8 \n\n5. \n\nDer in der mündlichen Revisionsverhandlung vor dem Senat angespro-\n\nchene Gesichtspunkt, dass die Klägerin als Mietgarantin hier einem Vermieter \n\nim Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG gleichgestellt werden müsse, \n\ngreift ebenfalls nicht durch. Der Mietvertrag ist zwischen dem Eigentümer und \n\nden Beklagten geschlossen worden; die Klägerin hatte auf sein Zustandekom-\n\nmen keinen rechtlichen Einfluss. Der Grundgedanke, dass der Makler und die \n\nPartner des auf seine Tätigkeit hin zustande gekommenen Vertrages voneinan-\n\nder verschiedene Personen sein müssen, damit eine Provisionspflicht entste-\n\nhen kann (Baader/Gehle aaO Rn. 42), wird daher bei der vorliegenden Fall-\n\nkonstellation nicht in Frage gestellt. \n\n9 \n\n6. \n\nDie Nichteinbeziehung des bloßen Mietgaranten in den Personenkreis \n\ndes § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG liegt auch auf der Linie der bisherigen \n\nSenatsrechtsprechung, wonach die vom Gesetzgeber als Ausnahmeregelungen \n\nkonzipierten Tatbestände unwirksamer Provisionsvereinbarungen ihrerseits \n\nnicht allzu extensiv ausgelegt werden dürfen. In diesem Sinne hat der Senat \n\nbereits entschieden, dass dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG \n\nein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegen-\n\nheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 \n\nSatz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt ist; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im \n\nSinne dieser Bestimmung (Senatsurteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 = \n\nNJW 2003, 1393). \n\n10 \n\n7. \n\nDas Berufungsurteil kann daher mit der ihm gegebenen Begründung \n\nnicht bestehen bleiben. Da die Beklagten noch weitere Unwirksamkeitsgründe \n\ngeltend machen, die das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folge-\n\nrichtig - nicht geprüft hat, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuver-\n\nweisen. \n\nSchlick \n\nWurm \n\nKapsa \n\nDörr \n\nGalke \n\nVorinstanzen: \n\nAG Winsen (Luhe), Entscheidung vom 30.11.2004 - 20 C 507/04 - \n\nLG Lüneburg, Entscheidung vom 28.06.2005 - 9 S 104/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_151-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-09/iii-zr-151-05","cited_norms":[],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_151-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_151-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-03-09/iii-zr-151-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2005/III_ZR_151-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:27:27.600451+00:00"}}