{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_393-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2005-09-22","aktenzeichen":"III ZR 393/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 652 Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkre- tes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen \"Bestand\" nachweisen zu lassen, mangels einer ausdrücklichen Provisionsforderung des Maklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom Verkäufer an die Hand gegeben worden. Anders liegt es nur bei einer weiterge- henden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines ei- genen Suchauftrags durch den Kunden.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 393/04\n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n22. September 2005 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 652 \n\nDer Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkre-\n\ntes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen \"Bestand\" \n\nnachweisen zu lassen, mangels einer ausdrücklichen Provisionsforderung des \n\nMaklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom \n\nVerkäufer an die Hand gegeben worden. Anders liegt es nur bei einer weiterge-\n\nhenden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines ei-\n\ngenen Suchauftrags durch den Kunden. \n\nBGH, Urteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04 - OLG München \n\n LG München I \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 22. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die \n\nRichter Dr. Kapsa, Dörr, Galke und Dr. Herrmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 19. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts München vom 7. Oktober 2004 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten beider Revisionsverfahren, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\nDie Klägerin betreibt in M. ein Maklerunternehmen. Die Beklagte \n\nsuchte ein Einfamilienhaus im Süden von M. und setzte sich deshalb am \n\n11. Oktober 2000 telefonisch mit der Klägerin in Verbindung. Diese wies die \n\nBeklagte auf ein unbebautes Grundstück in P. hin, das die Beklagte an-\n\nschließend mit einer Mitarbeiterin der Klägerin besichtigte. Mit dem Verkauf die-\n\nses Objekts hatte die Grundstückseigentümerin den Makler S. beauftragt, \n\nder auch die weiteren Gespräche führte. Zwischen den Parteien ist streitig, ob \n\neine ausdrückliche Provisionsvereinbarung getroffen wurde und ob die Klägerin \n\nder Beklagten ein Exposé mit dem Hinweis auf eine vom Käufer zu zahlende \n\nMaklerprovision übersandt hat. Die Beklagte bestreitet darüber hinaus die Kau-\n\nsalität der von der Klägerin erbrachten Maklerleistungen. Das Grundstück wur-\n\nde nicht von der Beklagten, sondern am 1. Juni 2001 von ihrem Vater und ih-\n\nrem Bruder gekauft, um es der Beklagten nach Bebauung als Wohnung zur \n\nVerfügung zu stellen. Die Klägerin verlangt von der Beklagten eine Maklerprovi-\n\nsion in Höhe von 43.058,56 € nebst Zinsen. \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat \n\nim ersten Berufungsverfahren die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Auf \n\nderen Revision hat der erkennende Senat durch Urteil vom 8. April 2004 - III ZR \n\n20/03 (NJW-RR 2004, 851) das Berufungsurteil aufgehoben und den Rechts-\n\nstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses hat nunmehr der Klage \n\nohne Beweisaufnahme stattgegeben. Mit der vom erkennenden Senat zugelas-\n\nsenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur erneuten Zurückverweisung der \n\nSache an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht bejaht nunmehr einen Maklerprovisionsanspruch \n\naus § 652 BGB. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs im ersten \n\nRevisionsurteil verstoße die Einwendung der Beklagten, dass der ursprünglich \n\nangestrebte Vertrag nicht mit ihr selbst, sondern mit ihrem Vater und ihrem \n\nBruder abgeschlossen worden sei, gegen Treu und Glauben. Ebenso wenig \n\nkönne sich die Beklagte darauf berufen, von einer Provisionspflicht nichts ge-\n\nwusst zu haben. Denn selbst wenn ein entsprechender Hinweis durch die Mit-\n\narbeiterin der Klägerin nicht erfolgt und ein Exposé nicht übergeben worden \n\nsein sollte, müsse sie sich entgegenhalten lassen, dass sie sich an die Klägerin \n\nmit der Bitte um Benennung von zum Verkauf stehenden Einfamilienhäusern \n\ngewandt habe. Bei dem Anruf sei ihr bekannt gewesen, dass die Klägerin Im-\n\nmobilienmaklerin sei und dass Immobilienmakler für den Nachweis oder die \n\nVermittlung des Objekts im Falle des Kaufs eine Provision verlangten. Die Be-\n\nklagte habe sich das Objekt von der Klägerin zeigen lassen und damit bewusst \n\nMaklerdienste entgegengenommen. Nach der Rechtsprechung komme in ei-\n\nnem solchen Fall auch dann ein Maklervertrag zustande, wenn nicht ausdrück-\n\nlich über eine Provisionspflicht gesprochen worden sei. Habe ein Kaufinteres-\n\nsent den Makler nicht wegen eines bestimmten Objekts angesprochen, sondern \n\nihn um Benennung einer Wohnung oder eines Hauses ersucht, bestehe auch \n\nkeinerlei Vertrauen darauf, dass der Makler nur von dem Verkäufer eine Provi-\n\nsion nehme, da dann der Kaufinteressent ein Tätigwerden des Maklers für ihn, \n\nden Interessenten, wünsche. \n\nSchließlich fehle es auch nicht an der erforderlichen Kausalität zwischen \n\nder Objektbenennung gegenüber der Beklagten und dem Kauf des Objekts \n\ndurch deren Vater und deren Bruder. Zumindest sei eine Mitursächlichkeit ge-\n\ngeben, da ein Verkauf an den Vater und den Bruder mit an Sicherheit grenzen-\n\nder Wahrscheinlichkeit nicht erfolgt wäre, wenn die Klägerin das Objekt der Be-\n\nklagten nicht benannt hätte. Erst hierdurch sei es zu einem Kontakt zwischen \n\nder Beklagten und dem Geschäftsführer des Bauträgers gekommen, der es \n\ndiesem ermöglicht habe, Verbindung mit den späteren Käufern aufzunehmen. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der Revision in einem ent-\n\nscheidenden Punkt nicht stand. Die Ansicht des Berufungsgerichts, zwischen \n\nden Parteien sei stillschweigend ein Maklervertrag zustande gekommen, wider-\n\nspricht zwar entgegen der Revision nicht den bindenden Vorgaben in dem zu-\n\nrückverweisenden ersten Revisionsurteil des erkennenden Senats. Der Senat \n\nwar, da weitere Feststellungen in Betracht kamen, seinerzeit schon revisions-\n\nrechtlich nicht in der Lage, in diesem Punkt eine Auslegung der Parteierklärun-\n\ngen selbst vorzunehmen. Die vom Berufungsgericht festgestellten tatsächlichen \n\nUmstände rechtfertigen jedoch auch als Ergebnis tatrichterlicher Würdigung \n\neinen konkludenten Vertragsschluss nicht. \n\n1. \n\nAllerdings kann eine Provisionsabrede nach § 652 BGB auch stillschwei-\n\ngend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stellt \n\nhieran indessen strenge Anforderungen. Wer sich an einen Makler wendet, der \n\nmit \"Angeboten\" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch \n\nnicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den \n\nFall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Inte-\n\nressent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausge-\n\nhen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen \n\nhat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leis-\n\ntung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent \n\nin einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm \n\neine Provision erwartet (BGHZ 95, 393, 395; BGH, Urteile vom 2. Juli 1986 \n\n- IVa ZR 246/84 - NJW-RR 1986, 1496, 1497 = WM 1986, 1390, 1391; vom \n\n4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94 - NJW-RR 1996, 114; Senatsurteile vom \n\n20. Juni 1996 - III ZR 219/95 - NJW-RR 1996, 1459; vom 17. September 1998 \n\n- III ZR 174/97 - NJW-RR 1999, 361, 362; vom 6. Dezember 2001 - III ZR \n\n296/00 - NJW 2002, 817 und vom 11. April 2002 - III ZR 37/01 - NJW 2002, \n\n1945 = ZIP 2002, 1091, 1092). Auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts zu-\n\nsammen mit dem Makler reicht für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus \n\n(BGHZ 95, 393, 396 ff.). \n\n2. \n\nDiese Erwägungen lassen sich nicht auf den Fall, dass die Initiative vom \n\nMakler ausgeht und der Kunde Maklerdienste nur hinsichtlich des vom Makler \n\nangebotenen konkreten Objekts in Anspruch nimmt, beschränken. Sie gelten \n\nebenso, wenn der Makler anlässlich einer Anfrage des Interessenten diesem \n\nvon sich aus weitere Objekte offeriert (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom \n\n11. April 2002 aaO zugrunde liegende Fallgestaltung) und darüber hinaus, ent-\n\ngegen einer verbreiteten Meinung, auch dann, wenn der Kunde - wie hier - \n\nohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot des Mak-\n\nlers Kontakt zu diesem aufnimmt, um sich Objekte aus dessen \"Bestand\" be-\n\nnennen zu lassen. Auch unter diesen Umständen liegt in der Objektangabe \n\nletztlich ein vom Makler ausgehendes Angebot, so dass der Interessent, selbst \n\nwenn ihm bewusst ist, dass er insoweit Dienste des Maklers entgegennimmt, \n\nmangels hinreichender Anhaltspunkte für das Gegenteil damit rechnen darf, die \n\nObjekte seien dem Makler schon von dem Verkäufer an die Hand gegeben \n\nworden und mit diesem bestehe ein Maklervertrag. Anders liegt es nur bei einer \n\nweitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens des Kunden, \n\ninsbesondere bei der Erteilung eines eigenen Suchauftrags (so zutreffend OLG \n\nHamm NJW-RR 1994, 1540; OLG Saarbrücken OLG-Report 2004, 420, 421; \n\nSchwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 132; ders., ZfIR 1997, 505, 507; Tieköt-\n\nter, Festschrift für Schwerdtner, 2003, S. 485, 492 ff.; s. auch OLG Celle OLG-\n\nReport 1994, 97; OLG Koblenz NJW-RR 1997, 693; undifferenziert OLG Düs-\n\nseldorf OLG-Report 1996, 49; OLG Hamburg NJW-RR 1996, 1463, 1464; OLG \n\nKöln NJW-RR 1987, 1529; abweichend Dehner, Das Maklerrecht, 2001, \n\nRdn. 34; ders., NJW 1997, 18, 19; MünchKomm/Roth, BGB, 4. Aufl., § 652 \n\nRn. 53 mit Fn. 299; Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl., § 652 Rn. 4; Staudinger/ \n\nReuter, BGB, Neubearb. 2003, §§ 652, 653 Rn. 6; Zopfs in Lambert-Lang/ \n\nTropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, Teil 15 Rn. 12). Soweit der frü-\n\nheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteile vom 21. Mai 1971 \n\n- IV ZR 52/70 - WM 1971, 1098, 1099; vom 13. März 1985 - IVa ZR 152/83 - \n\nRDM-Slg A 103 Bl. 36 und vom 16. Mai 1990 - IV ZR 64/89 - WM 1990, 1758, \n\n1759) eine andere Rechtsauffassung entnommen werden könnte, hält der jetzt \n\nfür das Maklerrecht allein zuständige erkennende Senat hieran nicht fest. \n\n3. \n\nEinen Suchauftrag dieser Art hat die Beklagte nach den bisherigen Fest-\n\nstellungen nicht erteilt, sie hat sich vielmehr, wie sie vorträgt, lediglich ein Ob-\n\njekt aus dem Adressenmaterial der Klägerin nachweisen lassen wollen. Es \n\nkommt daher - sollte der Klägerin der Nachweis eines solchen Suchauftrags \n\nnicht gelingen - für einen Maklerlohnanspruch nach § 652 BGB auf die Frage \n\nan, ob die Klägerin die Beklagte unmissverständlich auf eine von ihr im Erfolgs-\n\nfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat. Hierzu hat das Berufungsge-\n\nricht nichts festgestellt. Mit der gegebenen Begründung kann das angefochtene \n\nUrteil deshalb nicht bestehen bleiben. \n\nIII. \n\nDer Rechtsstreit ist nicht aus anderen Gründen zur Endentscheidung reif \n\n(§§ 561, 563 Abs. 3 ZPO). Auch ein Anspruch aus § 354 HGB kommt nicht in \n\nBetracht (vgl. BGHZ 95, 393, 398; Senatsurteil vom 7. Juli 2005 - III ZR 397/04 \n\n- ZIP 2005, 1516, für BGHZ bestimmt). Die von der Revisionsbegründung um-\n\ngekehrt für sich in Anspruch genommene, vom Berufungsgericht allerdings \n\nnicht festgestellte Vereinbarung zwischen dem Makler S. und der Klägerin \n\nüber eine Teilung der Verkäuferprovision wegen der Schwierigkeit, bei derarti-\n\ngen Objekten gegenüber dem Käufer einen Provisionsanspruch durchzusetzen, \n\nwürde die Klägerin im Außenverhältnis zur Beklagten auch unter dem Ge-\n\nsichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht hindern, trotzdem eine \n\nKäuferprovision geltend zu machen. \n\nInfolgedessen ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache erneut \n\nan das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es zu dem behaupteten \n\nProvisionsverlangen der Klägerin die erforderlichen Feststellungen trifft. Vor-\n\nsorglich weist der Senat darauf hin, dass gegen die auf der Senatsrechtspre-\n\nchung (BGHZ 141, 40, 44 ff.) beruhende tatrichterliche Wertung, die Makler-\n\ndienstleistungen der Klägerin seien für den späteren Verkauf des Grundstücks \n\nzumindest mitursächlich geworden, keine durchgreifenden Bedenken bestehen. \n\nAuch ein Zeitraum von mehr als einem halben Jahr zwischen dem Nachweis \n\ndes Objekts und dem Abschluss des Hauptvertrags kann den Umständen nach \n\nnoch den Schluss auf eine Ursächlichkeit der Maklerleistungen nahe legen, \n\nungeachtet dessen, dass die Kaufvertragsverhandlungen zwischenzeitlich ab-\n\ngebrochen worden waren (vgl. auch Staudinger/Reuter aaO §§ 652, 653 \n\nRn. 123, 131). \n\nSchlick \n\nKapsa \n\n Dörr \n\n Galke \n\nHerrmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_393-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-22/iii-zr-393-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 354","ref_norm":"354","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_393-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_393-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-22/iii-zr-393-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_393-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:59:08.491243+00:00"}}