{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_387-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2005-04-28","aktenzeichen":"III ZR 387/04","doktyp":"Beschluß","leitsatz":"BGB § 652 Abs. 1; WoVermittG §§ 1, 2 Ein Fall \"unechter Verflechtung\" aufgrund eines institutionellen Interessen- konflikts liegt beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsver- walter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, ohne weitere Anhalts- punkte nicht vor.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n28. April 2005 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nIII ZR 387/04 \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 652 Abs. 1; WoVermittG §§ 1, 2 \n\nEin Fall \"unechter Verflechtung\" aufgrund eines institutionellen Interessen-\n\nkonflikts liegt beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsver-\n\nwalter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, ohne weitere Anhalts-\n\npunkte nicht vor. \n\nBGH, Beschluß vom 28. April 2005 - III ZR 387/04 - KG Berlin \n\nLG Berlin \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. April 2005 durch den Vor-\n\nsitzenden Richter Schlick und die Richter Streck, Dr. Kapsa, Galke und \n\nDr. Herrmann \n\nbeschlossen: \n\nDie Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi-\n\nsion in dem Urteil des 10. Zivilsenats des Kammergerichts in Ber-\n\nlin vom 19. August 2004 - 10 U 167/03 - wird zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. \n\nStreitwert: 23.109,15 € \n\nGründe: \n\nI. \n\nDie Klägerin erwarb zwischen 1998 und 2000 durch Vermittlung der Be-\n\nklagten mehrere Eigentumswohnungen. Die dafür von der Beklagten in Rech-\n\nnung gestellten und von der Klägerin gezahlten Provisionen hat die Klägerin \n\nanschließend als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt. Sie hat sich \n\ndarauf berufen, daß die Beklagte in allen Fällen zum Zeitpunkt ihrer Vermitt-\n\nlungstätigkeit zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums und des je-\n\nweils verkauften Sondereigentums war. Deshalb, so hat die Klägerin gemeint, \n\nsei die Beklagte nicht im Stande gewesen, Maklerleistungen zu erbringen. Das \n\nLandgericht hat der Klage stattgegeben, das Kammergericht hat sie abgewie-\n\nsen. \n\nII. \n\nDie gegen die Nichtzulassung der Revision gerichtete Beschwerde der \n\nKlägerin ist unbegründet. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeu-\n\ntung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer ein-\n\nheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 \n\nAbs. 2 Satz 1 ZPO). \n\n1. \n\nDie Nichtzulassungsbeschwerde bezeichnet es als grundsätzliche, klä-\n\nrungsbedürftige Rechtsfrage, ob - unter dem Gesichtspunkt eines institutionali-\n\nsierten Interessenkonflikts (\"unechte Verflechtung\"; vgl. nur Senatsurteil BGHZ \n\n138, 170, 174 f m.w.N.) - der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, der \n\nzugleich Verwalter einzelner Wohnungen ist, vom Käufer eine Maklerprovision \n\nfür die von ihm verwaltete Eigentumswohnung verlangen kann. \n\na) Der Nichtzulassungsbeschwerde ist zuzugeben, daß der Bundesge-\n\nrichtshof in einem Urteil vom 24. Juni 1981 (IVa ZR 225/80 - NJW 1981, 2297, \n\n2298) ausdrücklich offengelassen hat, \"ob nach der Verflechtungsrechtspre-\n\nchung im Hinblick auf eine mögliche Interessenkollision die Stellung des Haus-\n\nverwalters für das zu verkaufende Mietshaus unvereinbar ist mit der des Mak-\n\nlers\". \n\nb) Indessen ist diese Rechtsfrage, insbesondere nachdem der Bundes-\n\ngerichtshof zwischenzeitlich mehrere davon abzugrenzende Fallkonstellationen \n\nentschieden hat (vgl. BGHZ 112, 240 und Senatsurteil vom 6. Februar 2003 \n\n- III ZR 287/02 - NJW 2003, 1249, 1250 betreffend den WEG-Verwalter, von \n\ndessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs \n\nabhängt: institutioneller Konflikt mit den Interessen des Käufers; Senatsurteil \n\nvom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003, 1393, 1394: keine Verflechtung \n\nzwischen dem \"gewöhnlichen\" Wohnungseigentumsverwalter und dem Woh-\n\nnungseigentümer), nicht - mehr - klärungsbedürftig, weil sie von den Oberlan-\n\ndesgerichten und der Fachliteratur einhellig im Sinne der angefochtenen Ent-\n\nscheidung beantwortet wird und an der Richtigkeit dieser Sicht auch keine \n\nZweifel bestehen. \n\nEin Fall \"unechter Verflechtung\" aufgrund eines institutionellen Interes-\n\nsenkonflikts liegt beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungs-\n\nverwalter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, ohne weitere Anhalts-\n\npunkte nicht vor (OLG Dresden NJW-RR 1999, 1501; OLG Frankfurt OLGR \n\nFrankfurt 1994, 85 f; OLG Hamburg MDR 1992, 646; vgl. auch LG Hannover \n\nRDM-Rspr. A 145 Bl. 39; der Sache nach sämtlich zustimmend: Palandt/Sprau \n\nBGB 64. Aufl. § 652 Rn. 31; MünchKomm-BGB 4. Aufl. § 652 Rn. 122; Stau-\n\ndinger/Reuter [2003] §§ 652, 653 Rn. 155; Dehner, Das Maklerrecht [2001] \n\nRn. 182; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. Rn. 664; Bamberger/Roth/Kotzian-\n\nMarggraf BGB § 652 Rn. 40 m. Fn. 255 [Hinweis auf OLG Dresden aaO]; eben-\n\nso wohl auch Erman/O. Werner BGB 11. Aufl. § 652 Rn. 33). Die Nichtzulas-\n\nsungsbeschwerde benennt keine einzige Stimme, die in die gegenteilige Rich-\n\ntung geht. Auch § 1 Abs. 1, § 2 Abs. 2 WoVermittG steht einem Maklerlohnan-\n\nspruch nicht entgegen. Soweit danach dem Makler kein Provisionsanspruch für \n\ndie Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Miet-\n\nverträgen zusteht, wenn er Verwalter der vermieteten Wohnräume ist (vgl. hier-\n\nzu Senatsurteile vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/03 - NJW 2004, 286 und vom \n\n23. Oktober 2003 - III ZR 41/03 - NJW 2003, 3768), gilt dies ausdrücklich nur \n\nfür die Vermittlung von Mietverträgen. Eine analoge Anwendung dieser Vor-\n\nschriften auf die Vermittlung oder den Nachweis zum Abschluß von Kaufverträ-\n\ngen über Wohnhäuser oder Eigentumswohnungen kommt nicht in Betracht; sie \n\nwird, soweit ersichtlich, auch in der Literatur und der Rechtsprechung der \n\nObergerichte nicht in Erwägung gezogen. \n\nMaßgeblicher Gesichtspunkt für die Richtigkeit dieser Beurteilung ist, \n\ndaß normalerweise zu den Aufgaben des Verwalters eines Hauses oder einer \n\nEigentumswohnung nicht der Verkauf und die Veräußerung derselben gehört \n\nund der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit dazu auch keine Befug-\n\nnisse hat. Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde darauf verweist, daß sich, \n\nwenn der bisherige Verwalter als Makler für den Käufer tätig wird, für ihn im \n\nEinzelfall Probleme etwa wegen seiner Verschwiegenheitspflicht gegenüber \n\ndem Eigentümer ergeben können (z.B. bei Mängeln des Hauses oder der \n\nWohnung oder bei einem Mietshaus hinsichtlich des Zahlungs- und sonstigen \n\nVerhaltens der Mieter), so ist dies kein Grund, allein darin einen institutionali-\n\nsierten Interessenkonflikt zu sehen oder - mit der Nichtzulassungsbeschwerde - \n\nallgemein anzunehmen, der Verwalter/(Käufer-)Makler werde sich, wenn es \n\nzum Streit kommt, im Regelfall auf die Seite des Haus- oder Wohnungseigen-\n\ntümers stellen. \n\n2. \n\nVon einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 \n\nHalbs. 2 ZPO abgesehen. \n\nSchlick \n\n Streck \n\nKapsa \n\n Galke \n\nHerrmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_387-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-28/iii-zr-387-04","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 544","ref_norm":"544","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_387-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_387-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-28/iii-zr-387-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2004/III_ZR_387-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:33:19.176532+00:00"}}