{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__72-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2004-03-04","aktenzeichen":"III ZR 72/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BeurkG § 17 Abs. 1; BNotO § 14 Abs. 1 Satz 2 Bei der sukzessiv erfolgenden Beurkundung von Vertragsangebot und -annahme kann dem sogenannten Zentralnotar, der nur die Vertragsan- nahme beurkundet, gegenüber dem Anbietenden eine betreuende Beleh- rungspflicht bezüglich zwischenzeitlich eingetragener Belastungen oblie- gen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 72/03\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n4. März 2004\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nja\n\nja\n\nja\n\nBeurkG § 17 Abs. 1; BNotO § 14 Abs. 1 Satz 2\n\nBei der sukzessiv erfolgenden Beurkundung von Vertragsangebot und\n\n-annahme kann dem sogenannten Zentralnotar, der nur die Vertragsan-\n\nnahme beurkundet, gegenüber dem Anbietenden eine betreuende Beleh-\n\nrungspflicht bezüglich zwischenzeitlich eingetragener Belastungen oblie-\n\ngen.\n\nBGH, Urteil vom 4. März 2004 - III ZR 72/03 - OLG München\n\n LG München I\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. Januar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter\n\nDr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Beklagten zu 1 wird zurückgewiesen.\n\nAuf die Rechtsmittel des Klägers werden das Teilend- und\n\nGrundurteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München\n\nvom 20. Februar 2003 teilweise aufgehoben und das Urteil des\n\nLandgerichts München I, 24. Zivilkammer, vom 7. August 2002\n\nteilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:\n\nDie Klage gegen den Beklagten zu 2 wird abgewiesen.\n\nDie Klage gegen den Beklagten zu 1 ist in bezug auf den haupt-\n\nsächlich gestellten Zahlungsantrag dem Grunde nach gerechtfer-\n\ntigt.\n\nEs wird festgestellt, daß der Beklagte zu 1 verpflichtet ist, über\n\nden mit dem hauptsächlich gestellten Zahlungsantrag begehrten\n\nSchadensersatz hinaus dem Kläger den Schaden zu ersetzen,\n\nder ihm dadurch entstand und noch entsteht, daß der Beklagte\n\nzu 1 ihn nicht anläßlich der Beurkundung der Annahme darüber\n\nunterrichtete, daß das von ihm zu erwerbende Wohnungseigen-\n\ntum mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Be-\n\nschränkung der Nutzung auf Studentenwohnungen mit Büros und\n\nLäden) zugunsten der Stadt N. belastet war.\n\nDer Kläger hat die Hälfte der Gerichtskosten erster Instanz und\n\ndie außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2 zu tragen.\n\nDie Sache wird zur Verhandlung und Entscheidung über den Be-\n\ntrag des Anspruchs und die übrigen Kosten, einschließlich der\n\nKosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zu-\n\nrückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie I. Wohnbau GmbH (im folgenden: I. ) beabsichtigte, auf ei-\n\nnem Grundstück in N. ein Wohngebäude zu errichten. Die Wohnungen\n\nsollten als Eigentumswohnungen an Kapitalanleger veräußert werden. Der in\n\nN. ansässige erstbeklagte Notar wirkte an dem Vorhaben als soge-\n\nnannter Zentralnotar mit. Er entwarf für die I. ein Angebot zum Kauf einer\n\nsolchen Eigentumswohnung, das der Kapitalanleger an die I. richten und\n\ndas von einem Notar am Wohnsitz des Anlegers (sogenannter Ortsnotar) beur-\n\nkundet werden sollte.\n\nDer Kläger gab auf der Grundlage des Entwurfs des Beklagten zu 1 am\n\n27. November 1992 ein Kaufangebot vor Notar Dr. K. in Sch. ab. Am\n\n23. Dezember 1992 erklärte die I. zur Urkunde des Beklagten zu 1 die An-\n\nnahme des Kaufangebotes. Entsprechend den Vorgaben des Angebots bean-\n\ntragte der Beklagte zu 1 am 13. Mai 1993 die Eintragung einer Auflassungs-\n\nvormerkung zugunsten des Klägers, was am 17. August 1993 geschah. Am\n\n27. September 1995 erklärte die I. vor dem Beklagten zu 1 - im eigenen\n\nNamen sowie in Vertretung des Klägers - die Auflassung. Die hierüber errich-\n\ntete Urkunde genehmigte der Kläger am 16. November 1995 unter Verwendung\n\neines von dem Beklagten zu 1 vorbereiteten Entwurfs. Am 7. November 1997\n\nwurde der Kläger als Eigentümer eingetragen.\n\nDie Stadt N. hatte am 18. Dezember 1992 das Bauvorhaben der\n\nI. unter der Auflage genehmigt, daß im Grundbuch eine Nutzungsein-\n\nschränkung auf Studentenwohnungen eingetragen werde. Der Beklagte zu 1\n\nhatte bereits zuvor eine Erklärung der I. entworfen, in der es hieß:\n\n\"Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks ... verpflichtet sich\ngegenüber der Stadt N. , das auf dem Grundstück zur Er-\nstellung kommende Anwesen als Studentenwohnungen mit Büros\nund Läden für immer zu benutzen und zu betreiben.\n\nZur Sicherung dieser Verpflichtung wird zugunsten der Stadt\nN. an dem vorgenannten Grundbesitz die Eintragung einer\nbeschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewilligt und beantragt.\"\n\nDer Geschäftsführer der I. unterzeichnete die Erklärung am 20. No-\n\nvember 1992; die Unterschrift wurde von dem früheren Beklagten zu 2 - in sei-\n\nner Eigenschaft als amtlich bestellter Vertreter des Beklagten zu 1 - beglaubigt.\n\nMit Schreiben vom 1. Dezember 1992 legte der Beklagte zu 1 die Erklärung der\n\nI. dem Grundbuchamt vor mit der Bitte um Vollzug. Die Dienstbarkeit wur-\n\nde am 9. Dezember 1992 im Grundbuch eingetragen.\n\nDas am 27. November 1992 gemäß dem Entwurf des Beklagten zu 1\n\nbeurkundete Kaufangebot des Klägers sah vor, daß der zu erwerbende Grund-\n\nbesitz, abgesehen von einer noch einzutragenden Kfz-Dienstbarkeit, in Abtei-\n\nlung II des Grundbuchs \"frei\" von Belastungen sein sollte. Der Beklagte zu 1\n\nunterrichtete den Kläger weder anläßlich der Beurkundung der Annahme des\n\nKaufangebotes durch die I. am 23. Dezember 1992, der Beantragung der\n\nAuflassungsvormerkung am 13. Mai 1993, der Beurkundung der Auflassung am\n\n27. September 1995 noch anläßlich deren Genehmigung am 16. November\n\n1995 über die dinglich gesicherte Nutzungsbeschränkung.\n\nGestützt auf Gewährleistungsansprüche forderte der Kläger von der\n\nI. Schadensersatz. Er verklagte sie und verkündete in jenem Rechtsstreit\n\nden Beklagten den Streit. Im Hinblick auf einen als Musterprozeß geführten\n\nRechtsstreit eines anderen Anlegers wurde auf übereinstimmenden Antrag der\n\nParteien das Ruhen jenes Verfahrens angeordnet. In dem Musterverfahren hob\n\nder Bundesgerichtshof durch Urteil vom 30. Juni 2000 (V ZR 156/99) das kla-\n\ngeabweisende Urteil des Berufungsgerichts auf und sprach den dortigen Klä-\n\ngern einen - der Höhe nach noch zu klärenden - Schadensersatzanspruch ge-\n\ngen die I. zu. Diese beantragte daraufhin die Eröffnung des Insolvenzver-\n\nfahrens. Das Amtsgericht M. entsprach dem Antrag durch Beschluß vom\n\n4. Juli 2000. Der Rechtsstreit des Klägers gegen die I. ist seitdem unterbro-\n\nchen.\n\nMit der am 21. November 2001 eingereichten Klage verlangt der Kläger\n\nvon dem Beklagten zu 1 Schadensersatz wegen Verletzung notarieller Amts-\n\npflichten. Der Beklagte zu 1 habe es versäumt, ihn auf die Belastung des Woh-\n\nnungseigentums mit einer nutzungsbeschränkenden Dienstbarkeit hinzuwei-\n\nsen. Der Kläger begehrt Zahlung von 153.530,56 \n\n 300.279,69 DM) nebst\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)\n\nZinsen Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums sowie Fest-\n\nstellung, daß der Beklagte zu 1 verpflichtet ist, ihm den darüber hinaus entste-\n\nhenden Schaden aus dem Erwerb der Eigentumswohnung zu ersetzen.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat\n\nder Kläger für den Fall, daß der in erster Linie gestellte Antrag auf Zahlung von\n\n153.530,56 \n\n(cid:3)(cid:5)(cid:4)(cid:7)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:15)(cid:3)(cid:5)(cid:8)(cid:16)(cid:4)(cid:7)(cid:3)(cid:17)(cid:11)(cid:19)(cid:18)(cid:5)(cid:20)(cid:21)(cid:18)(cid:23)(cid:22)(cid:24)(cid:11)(cid:19)(cid:18)(cid:25)(cid:20)(cid:26)(cid:20)(cid:23)(cid:4)(cid:23)(cid:20)(cid:27)(cid:4)(cid:7)(cid:3)(cid:29)(cid:28)(cid:30)(cid:6)(cid:5)(cid:4)(cid:7)(cid:31) (cid:9)!(cid:31)!\"(cid:23)(cid:20)#(cid:18)(cid:23)(cid:3)(cid:5)(cid:20)(cid:26)$(cid:27)(cid:4)(cid:23)(cid:8)&%(’(cid:7))(cid:23)(cid:3)(cid:27)(cid:18)(cid:23)(cid:3)(cid:5)(cid:20)(cid:23)(cid:8)(cid:16)(cid:4)\n\ni-\n\ngentums unzulässig sein sollte, beantragt, den Beklagten zu 1 zu verurteilen,\n\n130.522,43 \n\n 255.279,69 DM) nebst Zinsen ohne Zug-um-Zug-Einschrän-\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)\n\nkung zu zahlen. Das Berufungsgericht hat den Hilfsantrag dem Grunde nach\n\nfür gerechtfertigt erklärt und dem Feststellungsantrag zum Teil stattgegeben.\n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte\n\nzu 1 seinen Antrag, die Klage insgesamt abzuweisen, weiter. Der Kläger hat\n\nAnschlußrevision eingelegt mit dem Antrag, den Beklagten entsprechend dem\n\nHauptantrag zur Zahlung Zug um Zug zu verurteilen und dem Feststellungsan-\n\ntrag in vollem Umfang stattzugeben.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision des Beklagten zu 1 ist unbegründet; die Anschlußrevision\n\ndes Klägers ist dagegen begründet. Die Klage gegen den Beklagten zu 1 ist\n\nhinsichtlich des hauptsächlich gestellten Zahlungsantrages dem Grunde nach\n\ngerechtfertigt; der Feststellungsantrag ist in vollem Umfang begründet.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDer hauptsächlich gestellte Antrag auf Zahlung Zug um Zug gegen\n\nÜbertragung des Wohnungseigentums sei unbegründet. Der Kläger könne\n\nnicht Schadensersatz in Gestalt von Naturalrestitution und deshalb keine Zug-\n\num-Zug-Verurteilung verlangen.\n\nDer Hilfsantrag sei dem Grunde nach gerechtfertigt, weil der Beklagte\n\nzu 1 Schadensersatz wegen notarieller Amtspflichtverletzung (§ 19 Abs. 1\n\nSatz 1 BNotO) schulde. Der Beklagte zu 1 habe es amtspflichtwidrig und\n\nschuldhaft unterlassen, den Kläger über die am 9. Dezember 1992 eingetrage-\n\nne Dienstbarkeit zu unterrichten. Eine Belehrungspflicht habe zwar nicht im\n\nZusammenhang mit der am 23. Dezember 1992 erfolgten Beurkundung der\n\nErklärung von I. , das Kaufangebot des Klägers annehmen zu wollen, be-\n\nstanden; der Kläger sei insoweit nicht Beteiligter (§§ 6 Abs. 2, 17 Abs. 1\n\nBeurkG) gewesen. Der Beklagte zu 1 habe den Kläger aber anläßlich des An-\n\ntrages auf Eintragung der Auflassungsvormerkung am 13. Mai 1993 über die\n\nDienstbarkeit unterrichten müssen. Der Kläger sei an dieser Amtshandlung\n\nmittelbar beteiligt gewesen. Die Belastung des Grundstücks mit einer dinglich\n\ngesicherten Nutzungsbeschränkung sei ein ihm unbekannter Rechtsmangel\n\nder Kaufsache gewesen. Ersichtlich habe der Kläger ein Interesse daran ge-\n\nhabt, die tatsächlichen Grundlagen für die Ausübung seiner vertraglichen\n\nRechte (§§ 434, 440, 320, 326 BGB a.F.) zu erlangen.\n\nDem Kläger sei durch diese Amtspflichtverletzung ein Schaden entstan-\n\nden. Hätte er bei der Beantragung der Auflassungsvormerkung am 13. Mai\n\n1993 von der Dienstbarkeit erfahren, wäre er vom Kaufvertrag zurückgetreten\n\nund hätte zumindest weitere Kaufpreiszahlungen vermieden.\n\nDer Schadensersatzanspruch sei nicht verjährt. Da es sich bei der Be-\n\nantragung der Auflassungsvormerkung nicht um ein selbständiges Betreu-\n\nungsgeschäft gehandelt habe, habe der Kläger zunächst einer anderweitigen\n\nErsatzmöglichkeit nachgehen, das heißt seine Rechte gegen die I. geltend\n\nmachen müssen. Erst mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das\n\nVermögen der I. am 4. Juli 2000 - weniger als drei Jahre vor Einreichung\n\nder Klage am 21. November 2001 - habe festgestanden, daß eine anderweitige\n\nErsatzmöglichkeit nicht bestehe.\n\nDer Beklagte zu 1 habe den Kläger über das Bestehen der Dienstbarkeit\n\nferner im Zusammenhang mit der Beurkundung der Auflassung am 27. Sep-\n\ntember 1995 und deren Genehmigung durch den Kläger am 16. November\n\n1995 unterrichten müssen. Durch die unterbliebene Unterrichtung sei dem Klä-\n\nger jedenfalls insoweit ein Schaden entstanden, als nach dem 27. September\n\n1995 noch \"schadensstiftende stornierbare Verfügungen\" des Klägers ange-\n\nfallen seien.\n\nII.\n\nDas Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung in wesentlichen Punk-\n\nten nicht stand.\n\n1.\n\nDem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, daß der Beklagte zu 1\n\ndem Kläger dem Grunde nach Schadensersatz zu leisten hat wegen schuld-\n\nhafter Verletzung notarieller Amtspflichten (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO).\n\na) Zu Recht beanstandet aber die Anschlußrevision, daß das Beru-\n\nfungsgericht eine Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 1 bei der am\n\n23. Dezember 1992 erfolgten Beurkundung der Annahmeerklärung der I. \n\nverneint hat. Der Beklagte zu 1 verletzte bei diesem Urkundsgeschäft eine ihm\n\ngegenüber dem Kläger obliegende Hinweis- und Formulierungspflicht (§§ 17\n\nAbs. 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO).\n\naa) Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG hat der Notar den Willen der Betei-\n\nligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Trag-\n\nweite des Geschäfts zu belehren. Damit soll gewährleistet werden, daß die zu\n\nerrichtende Urkunde den Willen der Parteien vollständig sowie inhaltlich richtig\n\nund eindeutig wiedergibt. Demzufolge hat der Notar die Beteiligten über die\n\nrechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen sowie die Voraussetzungen für den\n\nEintritt der bezweckten Rechtsfolge in dem Umfang zu belehren, wie es zur\n\nErrichtung einer dem wahren Willen entsprechenden rechtsgültigen Urkunde\n\nerforderlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 2. November 1995 - IX ZR 15/95 - NJW\n\n1996, 522, 523 m.w.N.). Bestehen Zweifel, ob das Geschäft den wahren Willen\n\nder Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert\n\nwerden (§ 17 Abs. 2 Satz 1 BNotO).\n\nDie vorgenannten Aufklärungs- und Belehrungspflichten beschränken\n\nsich allerdings, wenn allein die Annahme eines vorgegebenen Vertragsange-\n\nbots beurkundet werden soll, grundsätzlich auf die rechtliche Bedeutung der\n\nAnnahme; der Inhalt des Vertragsangebotes gehört nicht zur rechtlichen Trag-\n\nweite dieses Urkundsgeschäfts (vgl. BGHZ 125, 218, 223 f; BGH, Urteil vom\n\n24. Juni 1993 - IX ZR 216/92 - NJW 1993, 2747, 2750; Sandkühler in Arndt/\n\nLerch/Sandkühler, BNotO 5. Aufl. 2003 § 14 Rn. 141; Ganter in Zugehör/Gan-\n\nter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung 2004 Rn. 979, 1462). Der die Annahme\n\nbeurkundende Notar schuldet aber den an diesem Urkundsgeschäft Beteiligten\n\neine \"betreuende Belehrung\" (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO), wenn er bei gebote-\n\nner Sorgfalt erkennen kann, daß der mit der Annahme bewirkte Vertragsschluß\n\nihre Vermögensinteressen gefährdet (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1993 aaO).\n\nSo liegt der Streitfall.\n\nbb) Der Kläger war mittelbar Beteiligter an der von dem Beklagten zu 1\n\nbeurkundeten Annahmeerklärung der I. .\n\nDie aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG erwachsende Pflicht zur Rechtsbe-\n\nlehrung obliegt dem Notar gegenüber den formell an der Beurkundung Betei-\n\nligten (unmittelbar Beteiligten; BGH, Urteil vom 8. Juli 1993 - IX ZR 222/92 -\n\nNJW 1993, 2617, 2618, insoweit in BGHZ 123, 178 nicht abgedruckt). Das sind\n\ngemäß § 6 Abs. 2 BeurkG die Erschienenen, deren im eigenen oder fremden\n\nNamen abgegebene Erklärungen beurkundet werden sollen.\n\nAusnahmsweise können jedoch auch gegenüber anderen Personen, die\n\nnicht formell (unmittelbar), wohl aber mittelbar Beteiligte sind, Belehrungs-\n\npflichten nach §§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO bestehen\n\n(vgl. Ganter aaO Rn. 1113 ff, 1282). Mittelbar Beteiligter ist insbesondere, wer\n\nim eigenen Interesse bei der Beurkundung anwesend ist, weil er aus dem be-\n\nurkundeten Rechtsgeschäft verpflichtet werden oder Rechte erwerben soll (vgl.\n\nBGH, Urteil vom 19. Dezember 1991 - IX ZR 8/91 - NJW-RR 1992, 393, 395);\n\nwer von den unmittelbar Beteiligten zu der Beurkundung hinzugezogen wird,\n\num ihn \"faktisch einzubinden\" (vgl. Ganter aaO Rn. 1116 unter Hinweis auf\n\nBGH, Urteil vom 9. Januar 2003 - IX ZR 422/99 - NJW 2003, 1940 f); ferner,\n\nwer sich aus Anlaß der Beurkundung an den Notar gewandt und ihm eigene\n\nBelange anvertraut hat (vgl. BGHZ 58, 343, 353; BGH, Urteile vom 30. Juni\n\n1981 - VI ZR 197/79 - NJW 1981, 2705 und vom 29. September 1981 - VI ZR\n\n2/80 - DNotZ 1982, 384, 385).\n\nDer Kläger kann aufgrund der besonderen Ausgestaltung des Beurkun-\n\ndungsverfahrens (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1981 aaO S. 2706) der zuletzt\n\ngenannten Fallgruppe zugerechnet werden.\n\n(1) Das hier von dem Beklagten zu 1 als sogenannter Zentralnotar mit-\n\ngestaltete Beurkundungsverfahren barg wegen der sukzessiv erfolgenden Be-\n\nurkundung von Vertragsangebot und -annahme von vornherein die Gefahr, daß\n\nzwischenzeitlichen Änderungen der Sachlage, insbesondere zwischenzeitlich\n\nim Grundbuch eingetragenen Belastungen, nicht Rechnung getragen wurde.\n\nNach dem von ihm vorbereiteten Entwurf des Kaufangebotes sollte der Orts-\n\nnotar das Grundbuch nicht einsehen; im Streitfall hätte er die am 1. Dezember\n\n1992 - also nach der Beurkundung des Kaufangebotes am 27. November\n\n1992 - beantragte und am 9. Dezember 1992 eingetragene Dienstbarkeit auch\n\nnicht durch Einsicht in das Grundbuch feststellen können. Es kam insoweit al-\n\nles auf den Beklagten zu 1 an, der als Zentralnotar das Geschehen umfassend\n\nüberblicken und steuern konnte.\n\n(2) Für den Beklagten zu 1 lag bei der Beurkundung der Annahmeerklä-\n\nrung am 23. Dezember 1992 auf der Hand, daß der von dem Kläger und der\n\nI. angestrebte Kaufvertrag die nach der Abgabe des Vertragsangebotes im\n\nGrundbuch eingetragene Belastung mit einer nutzungsbeschränkenden\n\nDienstbarkeit nicht berücksichtigte. Der vom Kläger mit Urkunde vom\n\n27. November 1992 angebotene Kaufvertrag sah bezüglich der Belastungen\n\ndes zu erwerbenden Grundbesitzes vor:\n\n\"Der ... Grundbesitz wird wie folgt belastet sein:\n\nAbteilung II: frei\n\nAbteilung III: ... Buchgrundschuld ...\n\nIn Abteilung II des Grundbuches kommt jedoch eine Grunddienst-\nbarkeit (Kfz-Dienstbarkeit) ... zur Eintragung.\"\n\nDie I. schuldete damit dem Kläger (abgesehen von der Kfz-Dienst-\n\nbarkeit) in Abteilung II des Grundbuchs lastenfreies Eigentum. Daran änderte\n\ndie der I. in Abschnitt B XIV Buchstabe c des Kaufangebotes eingeräumte\n\nVollmacht, Dienstbarkeiten eintragen zu lassen, nichts; diese Regelung betraf\n\nlediglich das Außenverhältnis, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ange-\n\nnommen hat.\n\nBei der Beurkundung der Annahmeerklärung am 23. Dezember 1992\n\nwar die zweite Abteilung indes nicht mehr \"frei\". Am 9. Dezember 1992 war ei-\n\nne Nutzungsbeschränkung (Studentenwohnungen mit Büros und Läden) für die\n\nStadt N. eingetragen worden. Seitdem konnte die I. das Woh-\n\nnungseigentum nur belastet mit dieser Dienstbarkeit (und gegebenenfalls der\n\nim Angebot aufgeführten Kfz-Dienstbarkeit) übertragen. Der Sachverhalt war\n\ndem Beklagten zu 1 bekannt. Er hatte das Kaufangebot des Klägers entworfen\n\nund in der Niederschrift über die vor ihm erklärte Annahme des Kaufangebotes\n\ndurch die I. vom 23. Dezember 1992 festgehalten \"Der Inhalt diese<s> An-\n\ngebote<s> ist in allen Teilen und Einzelheiten genau bekannt.\". Die Urkunde\n\nüber die Bewilligung der Dienstbarkeit zugunsten der Stadt N. hatte er\n\nselbst entworfen und mit Schreiben vom 1. Dezember 1992 die Eintragung der\n\nDienstbarkeit beim Grundbuchamt beantragt.\n\n(3) Es kommt hinzu, daß der Beklagte zu 1 von dem Kläger (und der\n\nI. ) mit dem Vollzug des Kaufvertrages betraut worden war. In dem gemäß\n\ndem Entwurf des Beklagten zu 1 beurkundeten Kaufangebot des Klägers heißt\n\nes nämlich: \"Die Beteiligten beauftragen und ermächtigen den die Annahme\n\nbeurkundenden Notar <das heißt den Beklagten zu 1> ..., alle zum Vollzug die-\n\nses Vertrages erforderlichen Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen\"\n\n(Abschnitt B XI des Kaufangebotes).\n\n(4) Hatte der Beklagte zu 1 aber die vorbeschriebene überragende\n\nStellung, dann hatte er zumindest betreuende Belehrungspflichten (§§ 17\n\nAbs. 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO analog) gegenüber den Erwerbern, die\n\n- wie der Kläger - nicht unmittelbar mit ihm in Verbindung getreten sind, aber\n\ndas unter seiner Mitwirkung entstandene Vertragswerk abschließen (vgl. BGH,\n\nUrteil vom 30. Juni 1981 aaO S. 2706).\n\ncc) Der Beklagte zu 1 hätte am 23. Dezember 1992 nicht die bloße An-\n\nnahme des Kaufangebotes beurkunden und hierdurch an dem Abschluß des\n\nKaufvertrages zwischen dem Kläger und der I. zu unveränderten Bedin-\n\ngungen mitwirken dürfen. Bei pflichtgemäßer Prüfung der Sach- und Rechtsla-\n\nge hätte der Beklagte zu 1 erkennen können, daß ein von seiten der I. teil-\n\nweise nicht mehr erfüllbarer Kaufvertrag geschlossen wurde, wenn letztere die\n\nuneingeschränkte Annahme des Kaufangebotes des Klägers erklärte. Denn\n\ndas Angebot war durch die neu eingetragene Dienstbarkeit zugunsten der\n\nStadt N. überholt. Die I. konnte dem Kläger nicht mehr, wie im An-\n\ngebot bestimmt, in Abteilung II des Grundbuchs (abgesehen von der Kfz-\n\nDienstbarkeit) lastenfreies Eigentum übertragen.\n\nDer Beklagte zu 1 hätte vielmehr den Kläger - aufgrund der diesem ge-\n\ngenüber bestehenden betreuenden Belehrungspflicht - vor der Beurkundung\n\nder Annahmeerklärung auf die neue Grundbuchlage hinweisen müssen. Sofern\n\ndie I. weiterhin auf der (sofortigen) Beurkundung bestanden hätte, hätte er\n\n- wegen der ihm beiden Vertragsparteien gegenüber obliegenden (vgl. BGH,\n\nUrteil vom 26. Juni 1997 - IX ZR 163/96 - NJW-RR 1998, 133, 134) - Formulie-\n\nrungspflicht (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG) nur die Annahme unter Änderung des\n\nangebotenen Kaufvertrages, nämlich unter Berücksichtigung der mittlerweile\n\neingetragenen Dienstbarkeit, vorschlagen dürfen (vgl. § 150 Abs. 2 BGB). Ließ\n\nsich die I. darauf nicht ein, etwa weil sie bereits damals beabsichtigte, dem\n\nKläger die Dienstbarkeit im Wege einer späteren versteckten Vertragsände-\n\nrung unterzuschieben (vgl. Urteil des V. Zivilsenats vom 30. Juni 2000 - V ZR\n\n156/99, unveröffentlicht, Umdruck S. 7), hätte der Beklagte zu 1 die Beurkun-\n\ndung gemäß § 14 Abs. 2 BNotO ablehnen müssen (vgl. BGH, Urteil vom\n\n26. Juni 1997 aaO). Diesen Amtspflichten ist der Beklagte zu 1 unstreitig nicht\n\nnachgekommen.\n\ndd) Der Kläger war als mittelbar Beteiligter des Urkundsgeschäfts in den\n\nSchutzbereich der Amtspflichten, die der Beklagte zu 1 verletzt hat, einbezo-\n\ngen (vgl. BGH, Urteile vom 30. Juni 1981 aaO S. 2705 und vom 9. Januar 2003\n\naaO; Zugehör aaO Rn. 327).\n\nb) Es ist davon auszugehen, daß der Beklagte zu 1 die Amtspflichten\n\nfahrlässig verletzte.\n\nEin Verschulden ist insbesondere nicht nach der Kollegialgerichts-Richt-\n\nlinie zu verneinen. Danach trifft den Beamten - Entsprechendes gilt für den\n\nNotar - kein Verschulden, wenn ein mit mehreren Rechtskundigen (Berufsrich-\n\ntern) besetztes Kollegialgericht die Amtstätigkeit als objektiv rechtmäßig ange-\n\nsehen hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 97, 97, 107; Staudinger/Wurm, BGB 2002\n\n§ 839 Rn. 216, jew. m.w.N.). Diese Richtlinie ist aber dann nicht anzuwenden,\n\nwenn die Annahme des Kollegialgerichts, die Amtshandlung sei rechtmäßig\n\ngewesen, auf einer unzureichenden tatsächlichen oder rechtlichen Beurtei-\n\nlungsgrundlage beruhte, etwa deshalb, weil das Gericht den festgestellten\n\nSachverhalt nicht sorgfältig und erschöpfend gewürdigt hat (Senatsurteile vom\n\n13. Juli 2000 - III ZR 131/99 - WM 2000, 2016, 2017 und vom 2. April 1998\n\n- III ZR 111/97 - NVwZ 1998, 878). So liegt der Streitfall.\n\nDie Revision hat sich auf das in einem Parallelverfahren ergangene, ei-\n\nne Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 1 verneinende Urteil des Landge-\n\nrichts München I (Urteil vom 7. August 2001 - 4 O 4991/01) bezogen. In dieser\n\nKammerentscheidung hat das Landgericht München I eine Amtspflichtverlet-\n\nzung des Beklagten zu 1 im Zusammenhang mit der Beurkundung der Annah-\n\nme des Kaufangebotes verneint. Es hat dabei jedoch nicht genügend berück-\n\nsichtigt, daß das von dem Anleger erklärte Kaufangebot die Übertragung von\n\nWohnungseigentum forderte, das in Abteilung II des Grundbuchs (abgesehen\n\nvon der Kfz-Dienstbarkeit) lastenfrei war, die annehmende Verkäuferin I. \n\ndas aber nicht mehr gewährleisten konnte. Nicht im Blick war ferner, daß der\n\nBeklagte zu 1 als Zentralnotar die Übersicht über die vor den Ortsnotaren\n\n- gemäß seinem Entwurf ohne Grundbucheinsicht - abgegebenen Kaufange-\n\nbote der Anleger und die jeweilige Grundbuchlage hatte, insbesondere die von\n\nihm selbst beantragte Eintragung der Dienstbarkeit zugunsten der Stadt\n\nN. kannte; also der Beklagte zu 1 durchaus Anlaß hatte, darauf bei der\n\nBeurkundung der Kaufannahme hinzuweisen. Keinesfalls durfte sich der Be-\n\nklagte zu 1 darauf verlassen, die I. werde den Kläger hinreichend unter-\n\nrichten.\n\nc) Die Amtspflichtverletzung führte zu einem Schaden. Hätte der Beklag-\n\nte zu 1 der zwischenzeitlich erfolgten Eintragung einer Dienstbarkeit Rechnung\n\ngetragen, indem er zunächst von einer Beurkundung abgesehen und den Klä-\n\nger auf die neue Grundbuchlage hingewiesen oder aber die - dem Kläger zu\n\nübermittelnde - Erklärung der I. als Annahme unter Änderungen (§ 150\n\nAbs. 2 BGB) formuliert hätte, hätte sich der Kläger von seinem Kaufangebot\n\ngelöst oder das geänderte Angebot nicht angenommen und keine Zahlungen\n\nauf den Kaufpreis entrichtet.\n\naa) Die Anschlußrevision weist mit Recht darauf hin, daß der Kläger zur\n\nZeit der Annahmeerklärung (23. Dezember 1992) nicht mehr an sein Angebot\n\ngebunden war; er hätte es, wie im Angebot ausdrücklich vermerkt, nach Ablauf\n\ndes 22. Dezember 1992 frei widerrufen können.\n\nbb) Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Kläger hätte von der Mög-\n\nlichkeit des Rücktritts - nichts anderes kann für den Widerruf gelten - Gebrauch\n\ngemacht, wenn er erfahren hätte, die käuflich zu erwerbende Eigentumswoh-\n\nnung sei mit einer Dienstbarkeit belastet; er dürfe die Eigentumswohnung des-\n\nhalb \"für immer\" nur von Studenten bewohnen lassen. Der Senat erachtet die\n\ngegen diese Feststellung erhobenen Verfahrensrügen nicht für durchgreifend;\n\nvon einer Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen.\n\nd) Der Beklagte zu 1 kann dem Schadensersatzanspruch des Klägers\n\nnicht den Einwand des Mitverschuldens (§ 254 BGB) entgegensetzen.\n\naa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mußte der Kläger\n\nnicht damit rechnen, daß das von der I. angebotene Wohnungseigentum\n\nmit einer dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung belastet war, und des-\n\nhalb selbst Erkundigungen einziehen. Zwar war die zum Kauf angebotene Ei-\n\ngentumswohnung in der Teilungserklärung und anderen Unterlagen, die dem\n\nKaufangebot beigefügt waren, als \"Studentenappartement\" bezeichnet. Der\n\nKläger durfte und konnte den Begriff \"Studentenappartement\" aber - wie das\n\nBerufungsgericht vertretbar (§ 286 ZPO) beurteilt hat - als Umschreibung für\n\neine einfach gehaltene Kleinwohnung auffassen. Die Nutzungsbeschränkung\n\nergab sich weder aus dem Verkaufsprospekt noch aus der maßgeblichen Ge-\n\nmeinschaftsordnung; es fehlte jeder Hinweis auf die dingliche Belastung (BGH,\n\nUrteil vom 30. Juni 2000 - V ZR 156/99, Umdruck S. 8).\n\nbb) Der Kläger war nicht aufgrund seiner Schadensminderungspflicht\n\ngehalten, den mit der Stadtsparkasse N. geschlossenen Darlehensver-\n\ntrag zu widerrufen. Die tatsächlichen Voraussetzungen eines solchen etwaigen\n\nWiderrufsrechts sind nicht festgestellt. Die Revision macht entsprechenden\n\nParteivortrag, den das Berufungsgericht insoweit übergangen haben könnte,\n\nnicht namhaft.\n\ne) Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist nicht verjährt.\n\nDem Beklagten zu 1 unterlief das Belehrungsversäumnis bei der Beur-\n\nkundung der Annahme des Kaufangebotes durch die I. . Dabei handelte es\n\nsich nicht um ein Amtsgeschäft im Sinne der §§ 23, 24 BNotO, sondern um ein\n\nUrkundsgeschäft, bei dem die Haftung des Notars für fahrlässige Amtspflicht-\n\nverletzungen vom Bestehen oder Nichtbestehen einer anderweitigen Ersatz-\n\nmöglichkeit abhängt (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO). In einem solchen Fall beginnt\n\ndie Verjährung (§ 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 852 Abs. 1 BGB a.F.) erst\n\nmit der Kenntnis des Geschädigten, daß er auf andere Weise keinen Ersatz\n\nerlangen kann (st. Rspr., siehe nur Senatsurteil BGHZ 121, 65, 71 m.w.N.).\n\nDiese Kenntnis hatte der Kläger (frühestens) am 4. Juli 2000, als das Insol-\n\nvenzverfahren über das Vermögen der I. eröffnet wurde und damit - un-\n\nstreitig - feststand, daß von der I. anderweitiger Ersatz nicht zu erlangen\n\nwar. Die am 21. November 2001 eingereichte Klage hat die Verjährung mithin\n\nrechtzeitig unterbrochen (§ 209 Abs. 1 BGB a.F.).\n\n2.\n\nDer Kläger kann gemäß seinem Hauptantrag dem Grunde nach Zahlung\n\nvon Schadensersatz in Geld Zug um Zug gegen Übertragung der rechtsman-\n\ngelbehafteten Eigentumswohnung beanspruchen.\n\nFür die Schadensersatzpflicht des Notars nach § 19 BNotO gelten\n\ngrundsätzlich die allgemeinen Vorschriften der §§ 249 ff BGB. Im Regelfall wird\n\nder Schaden allerdings nicht durch Naturalrestitution, sondern durch Gelder-\n\nsatz zu beseitigen sein (vgl. Zugehör aaO Rn. 2246 ff). Der wird vom Kläger\n\nauch begehrt. Die beantragte Zug-um-Zug-Verurteilung berücksichtigt den\n\nGrundsatz des Vorteilsausgleichs; der Kläger läßt sich empfangene Vorteile,\n\nnämlich das Wohnungseigentum an dem Studentenappartement, auf den be-\n\nanspruchten Schadensersatz in Geld anrechnen (vgl. Sandkühler aaO Rn. 152;\n\nzu § 839 BGB: Senatsurteil vom 22. Mai 2003 - III ZR 32/02 - NVwZ 2003,\n\n1285; RG JW 1937, 1917, 1918, 1919).\n\n3.\n\nDem Kläger steht mithin gegen den Beklagten zu 1 ein Schadensersatz-\n\nanspruch wegen Amtspflichtverletzung bei der Beurkundung der Annahme des\n\nKaufangebotes am 23. Dezember 1992 zu. Schon dieser Anspruch trägt das\n\nGrundurteil bezüglich der hauptsächlich begehrten Zahlung von Schadenser-\n\nsatz Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums sowie die be-\n\nantragte Feststellung. Es bedarf daher keiner Erörterung, ob der Kläger dar-\n\nüber hinaus Schadensersatz wegen weiterer Amtspflichtverletzungen des Be-\n\nklagten zu 1 bei der Beantragung der Auflassungsvormerkung am 13. Mai 1993\n\nund bei der Beurkundung der Auflassung am 27. September 1995 sowie deren\n\nGenehmigung durch den Kläger am 16. November 1995 beanspruchen kann.\n\nSchlick\n\nWurm\n\nKapsa\n\nDörr\n\nGalke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__72-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-04/iii-zr-72-03","cited_norms":[{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":7},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":5},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":2},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 150","ref_norm":"150","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 440","ref_norm":"440","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 839","ref_norm":"839","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 852","ref_norm":"852","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 434","ref_norm":"434","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 209","ref_norm":"209","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__72-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__72-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-04/iii-zr-72-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__72-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:20:19.277814+00:00"}}