{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__62-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2003-10-16","aktenzeichen":"III ZR 62/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BNotO § 19 Zur Haftung des Notars wegen ungenauer Bezeichnung des Kaufgegenstands.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 62/03\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n16. Oktober 2003\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\nBNotO § 19\n\nZur Haftung des Notars wegen ungenauer Bezeichnung des Kaufgegenstands.\n\nBGH, Urteil vom 16. Oktober 2003 - III ZR 62/03 - OLG Koblenz\n\n LG Koblenz\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 16. Oktober 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die\n\nRichter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Koblenz vom 11. Februar 2003 im Ko-\n\nstenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Be-\n\nklagten erkannt worden ist.\n\nDie Berufung der Kläger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des\n\nLandgerichts Koblenz vom 2. Oktober 2001 wird zum Zahlungs-\n\nantrag in Höhe eines weiteren Teilbetrags von 2.196,94 \n\n(= 4.296,85 DM) nebst Zinsen sowie zum Feststellungsantrag in\n\nvollem Umfang zurückgewiesen.\n\nIm übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das\n\nBerufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nAm 18. Juni 1997 beurkundete der Zweitbeklagte als amtlich bestellter\n\nVertreter des erstbeklagten Notars einen Kaufvertrag zwischen den Klägern\n\n(als Käufern) und dem Verkäufer B. über den Erwerb von Wohnungsei-\n\ngentum. Der Kaufgegenstand wurde darin wie folgt beschrieben:\n\n\"Als Eigentümer des im Grundbuch von ... verzeichneten Grund-\nstücks: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freifläche ... 2.167 qm,\nwird der vorgenannte Verkäufer eingetragen. Aus diesem Grund-\nstück wird der Erschienene eine Teilfläche von ca. 1.420 qm her-\nausvermessen. Auf der vorbezeichneten Teilfläche befindet sich\nein Mehrfamilienhaus ....\n\nMit Teilungserklärung des vertretenen Notars vom heutigen Tage\nwurde an dem vorbezeichneten Grundbesitz Wohnungseigentum\nbegründet. Die Teilungserklärung ist noch nicht im Grundbuch\nvollzogen. Die Urkunde lag bei Beurkundung in Urschrift vor. We-\ngen der Teilungserklärung und der Aufteilungspläne, die Gegen-\nstand dieses Vertrages sind, verweisen die Beteiligten auf diese\nUrkunde. Sie erklären, daß ihnen der Inhalt dieser Urkunde be-\nkannt ist und sie auf deren Vorlesen und das Beifügen zu dieser\nUrkunde sowie auf das Vorlegen der Pläne verzichten.\n\nDies vorausgeschickt verkauft der vorgenannte Verkäufer dem\ndies annehmenden Käufer - zu je ½ Anteil - von dem vorbezeich-\nneten Grundbesitz die derzeit in der Teilungserklärung vorgese-\nhene Einheit und zwar 1.189/10.000 Miteigentumsanteil an dem\nGrundbesitz: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freifläche \n...\n2.167 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Auftei-\nlungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im Obergeschoß\nnebst Kellerraum ...\"\n\nDie Teilungserklärung lautet auszugsweise:\n\n\"Der Erschienene wird Eigentümer des im Grundbuch von ... ver-\nzeichneten Grundstücks: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freiflä-\nche ... 2.167 qm. Aus diesem Grundstück wird der Erschienene\n\neine Teilfläche von ca. 1.420 qm, wie sie sich aus dem als Anla-\nge I zu dieser Urkunde genommenen Lageplan ergibt und\n- orange - gekennzeichnet ist, herausvermessen. Der Lageplan\nwurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt. Auf der vorbe-\nzeichneten Teilfläche befindet sich ein Mehrfamilienhaus. Die Art\nder Bebauung ergibt sich aus den als Anlage II und III zu dieser\nUrkunde genommenen Aufteilungsplänen. ...\n\nDies vorausgeschickt, wird das Eigentum an dem vorbezeichne-\nten Grundbesitz in der Weise aufgeteilt, daß mit jedem Miteigen-\ntumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten errichteten\nWohnung bzw. das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken die-\nnenden Räumen nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmun-\ngen verbunden ist. ...\"\n\nDie Kläger wurden am 9. Oktober 1997 als Miteigentümer des gesamten\n\nGrundstücks Flur 12 Nr. 108/4, verbunden mit dem Sondereigentum an der\n\nWohnung Nr. 7, eingetragen. Dieses Flurstück wurde später in die neuen Par-\n\nzellen 108/23, 108/24 und 108/25 aufgeteilt; hierbei entspricht das Flurstück\n\nNr. 108/25 im wesentlichen der nach dem Kaufvertrag und der Teilungserklä-\n\nrung herauszuvermessenden Teilfläche von ca. 1.420 qm.\n\nIn einem Vorprozeß nahm der Verkäufer die Kläger auf Aufhebung der\n\nEigentümergemeinschaft an den weiteren Flurstücken Nr. 108/23 und 108/24\n\nsowie auf Rückübereignung dieser Flächen in Anspruch; er vertrat die Auffas-\n\nsung, der Kaufvertrag habe sich nur auf die herauszuvermessende Teilfläche\n\nund damit allein auf das spätere Flurstück Nr. 108/25 bezogen. Die Klage hatte\n\nin beiden Instanzen Erfolg (15 O 456/98 LG Koblenz = 12 U 1922/99 OLG\n\nKoblenz).\n\nMit der vorliegenden Klage fordern die Kläger, die als Gegenstand des\n\nihnen verkauften Wohnungseigentums nach dem Inhalt des Kaufvertrags sowie\n\nnach einem ihnen vom Verkäufer überlassenen Auszug aus der Flurkarte das\n\ngesamte, 2.167 qm große Grundstück Nr. 108/4 betrachten, von den beklagten\n\nNotaren wegen Unklarheit des beurkundeten Kaufvertrags Schadensersatz.\n\nSie haben Rückzahlung aller ihnen von dem Beklagten zu 1 in Rechnung ge-\n\nstellten Notarkosten in Höhe von zusammen 2.737,01 DM sowie Erstattung der\n\nweiter aufgrund des vorausgegangenen Rechtsstreits von ihnen zu tragenden\n\nund bereits festgesetzten Prozeßkosten von 12.363,67 DM verlangt, insgesamt\n\nZahlung von 15.100,68 DM. Außerdem haben sie die Feststellung begehrt, daß\n\ndie Beklagten ihnen als Gesamtschuldner verpflichtet seien, die der Gegen-\n\nseite aufgrund des Berufungsverfahrens vor dem Oberlandesgericht Koblenz\n\nnoch zu erstattenden Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren zu ersetzen.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht\n\nhat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 6.321,44 \n\n(= 12.363,67 DM) nebst Zinsen verurteilt und auch die beantragte Feststellung\n\ngetroffen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die\n\nBeklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision hat Erfolg.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat, soweit noch von Interesse, ausgeführt:\n\nDer Beklagte zu 2 habe bei der Beurkundung des Kaufvertrags gegen\n\nseine Pflicht verstoßen, die Erklärungen der Beteiligten klar und unzweideutig\n\nin der Niederschrift wiederzugeben (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG). Der Gegen-\n\nstand des zu übertragenden Miteigentumsanteils sei im Kaufvertrag nicht klar\n\nbezeichnet, vielmehr seien die darin verwendeten Worte \"von dem vorbezeich-\n\nneten Grundbesitz\" und \"Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz\" mißver-\n\nständlich. Mit ihnen könnten nämlich sowohl das eingetragene Grundstück\n\nFlur 12 Nr. 108/4 als auch die herauszuvermessende Teilfläche gemeint sein.\n\nAuch in der Teilungserklärung werde die zu übereignende Einheit nicht zwei-\n\nfelsfrei angegeben. Den notariellen Urkunden sei daher ein eindeutiger Inhalt\n\nallenfalls mit Hilfe einer Auslegung beizumessen, und zwar aufgrund der\n\nÜberlegung, daß das Herausvermessen einer Teilfläche nur dann Sinn erhalte,\n\nwenn allein diese Fläche Gegenstand des Miteigentums habe sein sollen. Sol-\n\nche Kenntnisse seien bei juristischen Laien wie den Klägern aber nicht ohne\n\nweiteres vorauszusetzen. Die Mißverständlichkeit des Kaufvertrags werde\n\ndurch die vom Beklagten zu 1 später beurkundete Grundschuldbestellung be-\n\nstätigt, bei der als Gegenstand des belasteten Miteigentumsanteils wiederum\n\ndas Gesamtgrundstück Nr. 108/4 mit einer Größe von 2.167 qm angegeben\n\nwerde. Auch das Grundbuchamt habe, was noch schwerer wiege, bei der Ein-\n\ntragung der Kläger als Miteigentümer der ursprünglichen Parzelle Nr. 108/4\n\nden Kaufvertrag in diesem Sinne verstanden.\n\nDurch die Amtspflichtverletzung sei den Klägern im Umfang ihrer Auf-\n\nwendungen für den Vorprozeß ein Schaden entstanden. Denn zu diesem\n\nRechtsstreit wäre es nicht gekommen, wenn im notariellen Kaufvertrag das zu\n\nübereignende Objekt unmißverständlich bezeichnet worden wäre. Da nach\n\ndem Wortlaut des Kaufvertrags eine Übertragung des Miteigentums an der ge-\n\nsamten Parzelle 108/4 auf die Kläger nahegelegen habe, seien diese \"heraus-\n\ngefordert\" worden, sich gegen das Rückübereignungsverlangen des Verkäu-\n\nfers zu wehren. Etwas anderes ergäbe sich auch dann nicht, wenn der Ver-\n\nkäufer vor Abschluß des Kaufvertrags erklärt habe, die Kläger sollten lediglich\n\neinen Teil des Grundstücks erwerben. Nach der Beurkundung des Kaufver-\n\ntrags hätten sie nicht davon ausgehen müssen, daß diese Erklärung Vertrags-\n\ninhalt geworden wäre. Ebensowenig sei ein Mitverschulden der Kläger nach\n\n§ 254 Abs. 1 oder 2 BGB oder ein ihnen zuzurechnendes Verschulden ihres\n\nfrüheren Prozeßbevollmächtigten gegeben. Das gelte auch für die Durchfüh-\n\nrung der Berufung im Vorprozeß, da die Entscheidungsgründe des Landge-\n\nrichts dessen Entscheidung nicht getragen hätten. Die den Klägern zu erset-\n\nzenden Prozeßkosten beliefen sich auf insgesamt 12.363,67 DM, wovon auf\n\ndas Berufungsverfahren 4.296,85 DM entfallen. Aus denselben Gründen sei\n\nauch der Feststellungsantrag begründet.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht in allen\n\nPunkten stand.\n\n1.\n\nNicht zu beanstanden ist allerdings die Entscheidung des Berufungsge-\n\nrichts im Ausgangspunkt. Dem Beklagten zu 2 fällt auch nach Auffassung des\n\nerkennenden Senats wegen Unklarheiten in dem beurkundeten Kaufvertrag\n\neine Amtspflichtverletzung zur Last (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO), für deren Fol-\n\ngen als Gesamtschuldner auch der vertretene erstbeklagte Notar einzustehen\n\nhätte (§ 46 Satz 1 BNotO). Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG soll der Notar den\n\nWillen der Beteiligten erforschen und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in\n\nder Niederschrift wiedergeben. Dabei sollen Irrtümer und Zweifel vermieden\n\nwerden (§ 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Bei Kaufverträgen ist daher insbesondere\n\nder Kaufgegenstand genau zu bezeichnen (Winkler, BeurkG, 15. Aufl., § 17\n\nRn. 274). Diesen Anforderungen genügt der beurkundete Kaufvertrag vom\n\n18. Juni 1997 nicht. Sein Wortlaut läßt, wie das Berufungsgericht zutreffend\n\ndargelegt hat, mit der mehrfachen undifferenzierten Verwendung des Begriffs\n\n\"Grundbesitz\" sowie der gleichfalls wiederholten Verweisung auf das Flurstück\n\nNr. 108/4 mit einer Größe von 2.167 qm nicht hinreichend klar erkennen, ob\n\nder verkaufte Miteigentumsanteil an der gesamten zum Zeitpunkt der Beurkun-\n\ndung bestehenden Parzelle 108/4 oder allein an der noch herauszuvermes-\n\nsenden Teilfläche bestehen sollte. Auch die dabei nach § 13a BeurkG in Bezug\n\ngenommene Teilungserklärung ist in diesem Punkt kaum klarer. Bei einer an\n\nSinn und Zweck orientierten Auslegung beider Erklärungen liegt es allerdings\n\nnahe, das Wohnungseigentum ausschließlich auf die neu zu bildende Parzelle\n\nzu beziehen, auf der sich auch das in Eigentumswohnungen zu teilende Ge-\n\nbäude befand. Zu solchen Überlegungen darf es aber der Notar nicht erst\n\nkommen lassen, wenn ihm eine eindeutige Bezeichnung unschwer möglich ist,\n\nwas im Streitfall auf der Hand liegt; das gilt selbst dann, wenn die Vertrags-\n\npartner über eine bestimmte Auslegung des Vertragstextes einig sind (vgl.\n\nBGH, Urteil vom 8. November 2001 - IX ZR 398/99 - BGH-Report 2002, 195,\n\n196; dazu sogleich).\n\n2.\n\nMit Erfolg beanstandet die Revision jedoch die Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts, die von den Klägern im Vorprozeß aufgewendeten Prozeßko-\n\nsten seien ihnen in vollem Umfang als aus der Amtspflichtverletzung entstan-\n\ndener Schaden zu ersetzen.\n\na) Eine Ersatzpflicht des Notars für Aufwendungen des Geschädigten,\n\ndie auf dessen eigenem Willensentschluß beruhen, kommt zwar auch dann in\n\nBetracht, wenn diese durch das haftungsbegründende Ereignis \"herausgefor-\n\ndert\" worden sind und eine nicht ungewöhnliche Reaktion hierauf darstellen\n\n(vgl. BGH, Urteil vom 7. Januar 1988 - IX ZR 7/87 - NJW 1988, 1262, 1263;\n\nUrteil vom 29. März 2001 - IX ZR 445/98 - NJW-RR 2001, 1639, 1641; s. auch\n\nSenatsurteil vom 9. Januar 2003 - III ZR 46/02 - NJW-RR 2003, 563, 565). So\n\nkönnte es im Streitfall für die Kosten der ersten Instanz in dem vorausgegan-\n\ngenen Rechtsstreit liegen, wenngleich der Revision zuzugeben ist, daß sich für\n\neinen Rechtskundigen eine enge Auslegung der beurkundeten Erklärungen im\n\nSinne einer Beschränkung der zu bildenden Wohnungseigentumseinheiten auf\n\ndie herauszuvermessende Parzelle nahezu aufdrängen mußte. Denn ein ande-\n\nrer Grund für die Aufteilung des Grundstücks war nicht ersichtlich, und insoweit\n\nmüssen sich die Kläger die vorauszusetzenden Rechtskenntnisse ihres mit der\n\nPrüfung beauftragten Prozeßbevollmächtigten zurechnen lassen. Auch einem\n\nsolchen rechtlichen Ansatz wäre aber die Grundlage entzogen, wenn ihnen von\n\ndem Verkäufer B. , wie die Beklagten vorgetragen haben, die Begrenzung\n\ndes Wohnungseigentums auf die neue Parzelle vor Vertragsschluß ausdrück-\n\nlich mitgeteilt worden wäre. Bei einer solchen Sachlage wäre mangels anderer\n\nAnhaltspunkte von einem übereinstimmenden Verständnis beider Vertragspar-\n\nteien über den Gegenstand des verkauften Wohnungseigentums auszugehen.\n\nEin derart beiderseitiger Vertragswille wäre entgegen der Ansicht des Beru-\n\nfungsgerichts auch für den Inhalt des beurkundeten Kaufvertrags maßgebend\n\n(falsa demonstratio non nocet) und würde dabei jeder anderen Vertragsausle-\n\ngung vorgehen (vgl. nur BGH, Urteil vom 22. März 2002 - V ZR 405/00 - NJW\n\n2002, 2102, 2103). Insoweit kann das angefochtene Urteil deshalb nicht beste-\n\nhenbleiben. Der Senat ist in diesem Umfang zu einer eigenen neuen Entschei-\n\ndung nicht in der Lage.\n\nb) Ohne Rücksicht auf diese grundsätzlichen Bedenken scheidet indes-\n\nsen eine Ersatzpflicht der Beklagten aus Rechtsgründen jedenfalls für die Ko-\n\nsten des Berufungsverfahrens im Vorprozeß aus; das gilt hinsichtlich der den\n\nKlägern entstandenen eigenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 4.296,85 DM\n\nebenso wie für die mit dem Feststellungsantrag geltend gemachten Kosten der\n\nGegenseite. In dem damaligen Verfahren hatte der vom Landgericht als Zeuge\n\ngehörte Beklagte zu 2 bestätigt, daß nach seiner Vorstellung allein die heraus-\n\nzuvermessende Teilfläche verkauft werden sollte und daß das ursprüngliche\n\nFlurstück Nr. 108/4 mit einer Größe von 2.167 qm in den Urkunden nur deshalb\n\nnoch aufgeführt worden war, weil es zu diesem Zeitpunkt an der Eintragung\n\ndes neuen Grundstücks im Grundbuch fehlte. Spätestens mit dieser, bei einer\n\nAuslegung ebenfalls zu berücksichtigenden Erklärung des beurkundenden\n\nNotars war die Rechtslage im Sinne der vom Verkäufer B. vertretenen\n\nVertragsinterpretation so weit geklärt, daß eine weitere Verfolgung des von den\n\nKlägern - damaligen Beklagten - verfochtenen abweichenden Rechtsstand-\n\npunkts nicht mehr als von der Pflichtverletzung des zweitbeklagten Notars\n\n\"herausgefordert\" erscheint. Das gilt unabhängig davon, ob die vom Beru-\n\nfungsgericht für unzureichend gehaltenen Entscheidungsgründe des der Klage\n\ndes Verkäufers stattgebenden landgerichtlichen Urteils in jeder Hinsicht über-\n\nzeugend erschienen, und auch ungeachtet der im Vorverfahren vom Beru-\n\nfungsgericht vorgenommenen - im Ergebnis geringfügigen - inhaltlichen Kor-\n\nrekturen dieses Urteils. Wegen der durch das gleichwohl eingeleitete Beru-\n\nfungsverfahren verursachten zusätzlichen Prozeßkosten ist eine Haftung der\n\nBeklagten somit nicht gegeben und die Schadensersatzklage abzuweisen.\n\nIII.\n\nIm übrigen ist eine Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Beru-\n\nfungsgericht erforderlich, damit es die fehlenden tatsächlichen Feststellungen\n\nnachholen kann. Sollte sich in dem neuen Berufungsverfahren erweisen, daß\n\nnach den Vorverhandlungen der Vertragsparteien Einigkeit über den Kaufge-\n\ngenstand erzielt worden war, wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob\n\nden Klägern anstelle der geforderten Prozeßkosten erster Instanz dann wegen\n\nder Unklarheiten des notariellen Kaufvertrags die fiktiven Kosten (nur) einer\n\nanwaltlichen Beratung zu ersetzen wären.\n\nRinne\n\nWurm\n\nKapsa\n\nDörr\n\nGalke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__62-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-16/iii-zr-62-03","cited_norms":[{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":3},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 46","ref_norm":"46","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 13a","ref_norm":"13a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__62-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__62-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-16/iii-zr-62-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR__62-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:48:57.201841+00:00"}}