{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_256-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2004-09-23","aktenzeichen":"III ZR 256/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 256/03 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n23. September 2004 \nK i e f e r \nJustizangestellter \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. September 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die \n\nRichter Dr. Wurm, Streck, Dörr und Dr. Herrmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 11. Juli 2003 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\nDer Kläger verlangt Schadensersatz wegen einer unrentierlichen Geld-\n\nanlage. Der Beklagte war langjähriger Steuerberater des Klägers. 1998 warb \n\nder Beklagte bei seinen Klienten für eine \"Kapitalanlage mit Steuereffekt\" in \n\nForm der Beteiligung an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Deren Zweck \n\nwar es, ein Grundstück in der Innenstadt von Bad W. zu erwerben, das \n\ndarauf stehende denkmalgeschützte Gebäude zu sanieren und die darin aus-\n\ngebauten Wohnungen zu vermieten. Im Erdgeschoß befinden sich vier kleinere \n\nLadenlokale sowie Räume für ein Tagescafé, die gleichfalls vermietet werden \n\nsollten. \n\nIn seinem Anschreiben vom 9. November 1998, mit dem er für das Pro-\n\njekt warb, führte der Beklagte unter anderem folgendes aus: \n\n\"Entscheidend sind die Möglichkeiten zur Vermietung. Fast über-\nall und damit auch in W. gibt es Leerstände. Man sollte \nsich aber wenig Sorgen um solche Vermieter machen, die \nschlechte Räume in schlechter Lage anbieten oder die zu teuer \nund mit zu wenig Eigenkapital gebaut haben. ... Die Lage des Ob-\njekts steht außer Diskussion. Das Projekt beginnt, sich in Wildbad \nherumzusprechen. Für die geplanten Gewerbeeinheiten liegen \nschon Anfragen qualifizierter ortsansässiger Einzelhändler vor. \nAuch für die Wohnungen ist schon Bedarf erkennbar. Ein verblei-\nbendes Restrisiko darf jedoch nicht verschwiegen werden. … \n\nSteuerlich halte ich das Projekt für außerordentlich interessant, da \ndie Baugenehmigung schon seit über einem Jahr vorliegt. Die vor-\nläufige Bescheinigung des Landesdenkmalamtes über die Denk-\nmaleigenschaft liegt ebenfalls vor. Die Umplanungen sind mit dem \nDenkmalamt abgestimmt. Es ist damit sichergestellt, daß die Um-\nbaukosten mit jährlich 10 % abgeschrieben werden können.\" \n\nIn dem dem Schreiben beigefügten Prospekt wurde gleichfalls mitgeteilt, daß \n\nfür die im Erdgeschoß befindlichen Läden und das Café schon Interesse aus \n\ndem Kreis ortsansässiger Unternehmer zu erkennen sei. Zu den Steuerfragen \n\nenthielt der Prospekt folgende Aussage: \n\n\"Wegen der Denkmaleigenschaft des Gebäudes sind die Sanie-\nrungs- und Umbaukosten des Gebäudes im Jahre der Bauvollen-\ndung und in den neun Folgejahren mit jeweils 10 % steuerlich ab-\nzuschreiben. … Insbesondere die erhöhten Abschreibungen füh-\nren dazu, daß das eingesetzte Eigenkapital nach drei Jahren zur \n\nHälfte, nach fünf Jahren gänzlich aus Steuereffekten zurückge-\nflossen ist. …\" \n\nDer Finanzplan des Prospekts wies jährliche Mieteinnahmen von vor-\n\naussichtlich 251.580 DM aus, von denen 97.500 DM auf die Gewerberäume \n\nentfallen sollten. \n\nDer Kläger beteiligte sich aufgrund der Empfehlung des Beklagten an \n\nder am 14. Dezember 1998 gegründeten Gesellschaft mit einer Einlage in Hö-\n\nhe von 25.000 DM. \n\nWährend die Wohnungen vermietet werden konnten, blieben die Bemü-\n\nhungen, Gewerbetreibende für die Erdgeschoßräume zu finden, erfolglos. Infol-\n\ngedessen und aufgrund einer Erhöhung der veranschlagten Sanierungskosten \n\nmußten die Gesellschafter Nachschüsse leisten. \n\nDer Kläger behauptet, entgegen den Angaben des Beklagten in dem \n\nSchreiben vom 9. November 1998 habe es Ende dieses Jahres keine Interes-\n\nsenten für die Gewerberäume gegeben. \n\nDie Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich \n\ndie vom Senat zugelassene Revision des Klägers. \n\nEntscheidungsgründe \n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-\n\nverweisung der Sache an die Vorinstanz. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-\n\nführt, nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme sei davon \n\nauszugehen, daß schon am 9. November 1998 für die geplanten Gewerbeein-\n\nheiten Anfragen ortsansässiger Einzelhändler vorgelegen hätten und Interesse \n\naus dem Kreis ortsansässiger Unternehmer zu erkennen gewesen sei. Die Ver-\n\nnehmung der vom Kläger benannten Zeugen hat das Berufungsgericht im we-\n\nsentlichen mit der Begründung abgelehnt, an der Bewertung der Beweislage \n\nändere sich auch dann nichts, wenn die in das Wissen der Zeugen gestellten \n\nTatsachen richtig seien. Die Behauptungen des Klägers führten nicht zu dem \n\nSchluß, daß die Aussage des erstinstanzlich vernommenen Architekten insge-\n\nsamt unglaubhaft sei. \n\nII. \n\nDies hält den Beanstandungen der Revision nicht stand. \n\n1. \n\nSollte der Vortrag des Klägers, im Gegensatz zu den Angaben des Be-\n\nklagten in seinem Schreiben vom 9. November 1998 habe es seinerzeit keine \n\nInteressenten für die zu vermietenden Gewerberäume gegeben, zutreffen, be-\n\nsteht ein Anspruch auf Schadensersatz. \n\na) Der Beklagte hat bei der Vermittlung der Anlage seine besondere Er-\n\nfahrung als Steuerberater bei der Beurteilung wirtschaftlicher Sachverhalte und \n\nseine Seriosität als Mittel zur Förderung des Absatzes gegenüber seinen Klien-\n\nten eingesetzt. Er war deshalb zur richtigen und vollständigen Information über \n\ndiejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluß der Interes-\n\nsenten von besonderer Bedeutung waren, verpflichtet (vgl. z.B.: Senatsurteil \n\nvom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998). Zu diesen bedeut-\n\nsamen Informationen gehörte unter anderem das bereits vorhandene Interesse \n\nan der Anmietung der in dem Anlageobjekt vorhandenen Gewerbeeinheiten. \n\nb) Nach dem Vortrag des Klägers hat der Beklagte gegen seine vorver-\n\ntraglichen Aufklärungspflichten verstoßen. Das Berufungsgericht hat den Erklä-\n\nrungen des Beklagten in dem Schreiben vom 9. November 1998 die Aussage \n\nbeigemessen, das Objekt sei bei einigen Einzelhändlern grundsätzlich auf eine \n\npositive Resonanz gestoßen und diese interessierten sich für die Einzelheiten \n\nder geplanten Erweiterung des in Bad W. zur Verfügung stehenden Ge-\n\nwerberaums. Diese Auslegung hält sich innerhalb des tatrichterlichen Beurtei-\n\nlungsspielraums und wird von der Revision auch nicht beanstandet. Der Kläger \n\nbehauptet, diese Erklärung des Beklagten sei objektiv wahrheitswidrig. \n\nc) Entgegen der Ansicht des Beklagten ist ein etwaiger gegen ihn ge-\n\nrichteter Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung seiner vorvertragli-\n\nchen Aufklärungspflicht noch nicht verjährt. \n\n(1) Die Verjährung trat nicht spätestens drei Jahre nach Erwerb des Ge-\n\nsellschaftsanteils durch den Kläger ein. Zwar verjährt ein Schadensersatzan-\n\nspruch wegen Prospekthaftung im engeren Sinne in bestimmten Fällen ent-\n\nsprechend den inzwischen außer Kraft getretenen § 20 Abs. 5 KAGG und § 12 \n\nAbs. 5 AuslInvestmG spätestens innerhalb von drei Jahren ab Kauf (z.B.: \n\nBGHZ 83, 222, 226; BGH, Urteil vom 18. Dezember 2000 - II ZR 84/99 - VersR \n\n2002, 107, 108; Bamberger/Roth/Henrich, BGB, § 195 Rn. 16). Diese Grund-\n\nsätze gelten zum Beispiel für Prospekthaftungsansprüche, die sich im Falle des \n\nBeitritts zu einem geschlossenen Immobilienfonds gegen die Gründer und In-\n\nitiatoren einer Publikums-KG aus typisiertem, von der Garantenstellung herge-\n\nleitetem Vertrauen ergeben. Richten sich die Ansprüche jedoch, wie hier, ge-\n\ngen Personen, die aufgrund der Inanspruchnahme besonderen persönlichen \n\nVertrauens haften, gelten die genannten Verjährungsvorschriften nicht analog \n\n(BGHZ 83, 222, 227; OLG München OLGR 2000, 188, 189). \n\n(2) Ob sich die Verjährung der gegen den Beklagten gerichteten An-\n\nsprüche nach § 195 BGB in der hier im Ansatz noch maßgeblichen bis zum \n\n31. Dezember 2001 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB) \n\nrichtet oder die kürzere Verjährungsfrist des § 68 StBerG maßgebend ist (vgl. \n\nhierzu BGHZ 115, 213, 226), kann auf sich beruhen. Auch wenn die letztge-\n\nnannte Bestimmung anwendbar ist, ist die etwaige Schadensersatzforderung \n\ndes Klägers nicht verjährt. Der Lauf der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 68 \n\nStBerG beginnt mit dem Eintritt des Schadens. Der Schaden konnte erst mit \n\nder Fertigstellung der nicht vermieteten Gewerberäume entstehen. Geschädigt \n\nist der falsch beratene Vertragspartner erst dann, wenn der zu befürchtende \n\nVermögensverlust oder dessen konkrete Gefahr tatsächlich eintritt und der Ka-\n\npitalverlust nicht nur mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu befürchten ist \n\n(BGHZ 83, 328, 333 f; Bamberger/Roth/Henrich, BGB, § 199 Rn. 13). Solange \n\nder Berater berechtigt geltend machen kann, es lasse sich noch nicht absehen, \n\nob sich die Empfehlung der Anlage doch als sachgemäß erweise, ist ein Scha-\n\nden noch nicht eingetreten (BGHZ aaO, S. 334). Zwischen dem 9. November \n\n1998 und der Fertigstellung der Gewerberäume bestand noch die realistische \n\nMöglichkeit, Mietinteressenten zu finden. Erst mit dem Eintritt des Leerstandes \n\nder vermietbaren Räumlichkeiten konkretisierte sich die Gefahr, daß das Inter-\n\nesse von Gewerbetreibenden an den Ladenlokalen und den Caféräumen hinter \n\nden Ankündigungen des Beklagten in seinem Werbeschreiben zurückblieb. Die \n\nBauarbeiten an den Gewerberäumen waren zumindest im August 1999 noch \n\nnicht abgeschlossen, wie sich aus dem Bericht des Beklagten vom 30. August \n\n1999 ergibt. Der Lauf einer dreijährigen Verjährungsfrist nach § 68 StBerG ist \n\ndemnach mit der Klageerhebung im Juli 2002 rechtzeitig gehemmt worden \n\n(§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB n.F. i.V.m. Art. 229 § 6 Abs. 1 EGBGB). \n\n2. \n\nOb die Angaben des Beklagten über die Anfragen von Mietinteressenten \n\nfür die Gewerberäume in dem Schreiben vom 9. November 1998 unzutreffend \n\nwaren, ist zwischen den Parteien strittig. Beide haben insoweit Zeugenbeweis \n\nangeboten. Das Berufungsgericht hat die Vernehmung der vom Kläger benann-\n\nten Zeugen im wesentlichen mit der Erwägung abgelehnt, auch wenn die unter \n\nBeweis gestellten Behauptungen zuträfen, folge daraus nicht, daß die Angaben \n\ndes Beklagten über das Mieterinteresse unrichtig oder die Aussagen des Zeu-\n\ngen H. insgesamt unglaubhaft seien. \n\nDas Berufungsgericht hat sich bei dieser Bewertung nicht, wie es erfor-\n\nderlich gewesen wäre, umfassend mit dem Prozeßstoff und den Beweisergeb-\n\nnissen auseinandergesetzt. Die Würdigung des Sachverhalts und der erhobe-\n\nnen Beweise ist deshalb fehlsam. Das Berufungsgericht hätte, wie die Revision \n\nzu Recht rügt, zumindest die vom Kläger benannten Zeugen K. , F. und \n\nB. vernehmen müssen. \n\na) Das Berufungsgericht ist der Ansicht gewesen, der Vortrag des Klä-\n\ngers schließe nicht aus, daß die Firma K. grundsätzlich Interesse an einem \n\nGewerbelokal gehabt habe. Dies trifft indessen nicht zu. Vielmehr hat der Klä-\n\nger ausgeführt, dem von ihm als Zeugen angegebenen K. sei der Beitritt \n\nzur Gesellschaft - nicht die Anmietung eines Ladens - angeboten worden. Die-\n\nsem habe die rechtliche Gestaltung nicht zugesagt, und er habe das Vorhaben \n\nad acta gelegt. Dieses Vorbringen ist dahin zu verstehen, daß K. zu keiner \n\nZeit ernsthaft daran gedacht hat, Ladenräume in dem betreffenden Objekt \n\nmietweise zu übernehmen und sich für Einzelheiten zu interessieren. Dies steht \n\nim \n\nWiderspruch zu den Angaben des Beklagten und der Aussage des Zeugen \n\nH. . \n\nb) Entgegen den Ausführungen im Berufungsurteil ist es nach dem Vor-\n\ntrag des Klägers weiter ausgeschlossen, daß der von ihm als Zeuge benannte \n\nInhaber des Modehauses F. vor dem 9. November 1998 ein Interesse für \n\nEinzelheiten des Projekts gezeigt hat. Der Kläger hat in der Berufungsbegrün-\n\ndung ausdrücklich vortragen lassen, F. habe nie Interesse zur Anmietung \n\ngehabt. Dies ist mit der Aussage des Zeugen H. , die sich der Beklagte \n\ndurch Bezugnahme in der Berufungserwiderung zu eigen gemacht hat, unver-\n\neinbar. \n\nc) Desgleichen beruhen die Erwägungen, mit denen das Berufungsge-\n\nricht die Vernehmung des Zeugen B. abgelehnt hat, auf einem Mißverständ-\n\nnis des klägerischen Sachvortrags. Die Vorinstanz hat die Einvernahme dieses \n\nvom Kläger angebotenen Zeugen nicht für erforderlich gehalten, weil der Zeu-\n\nge H. nicht erklärt habe, mit B. gesprochen zu haben. Dem liegt die Vor-\n\nstellung zugrunde, nach dem klägerischen Vortrag sei nicht auszuschließen, \n\ndaß ein anderer Vertreter des Cafés P. Interesse an dem strittigen Anwesen \n\nbekundet habe. Die Behauptung des Klägers ist jedoch bei zutreffender Be-\n\ntrachtung dahingehend zu verstehen, daß der jeweilige Betreiber des Cafés \n\nP. nicht in Kontakt zu dem Zeugen H. oder dem Beklagten getreten sei \n\nund auch kein Interesse an der Anmietung der Caféräume gehabt habe. Diese \n\nBehauptung steht im Gegensatz zu der Aussage des Zeugen H. , der, ohne \n\nseinen Ansprechpartner zu nennen, bekundet hat, das Café P. habe Mietin-\n\nteresse angemeldet. \n\nd) Hätte das Berufungsgericht die Zeugen K. , F. , B. und mögli-\n\ncherweise auch Sch. gehört und hätten sie den jeweils in ihr Wissen ge-\n\nstellten Vortrag des Klägers bestätigt, wäre die Glaubhaftigkeit der gesamten \n\nAngaben des Zeugen H. in Frage gestellt. Das Berufungsgericht hätte die \n\neinzelnen Aussagen gegeneinander abwägen und sich gegebenenfalls auch \n\nvon dem Zeugen H. zur Beurteilung seiner Glaubwürdigkeit einen persönli-\n\nchen Eindruck verschaffen müssen. Es ist nicht auszuschließen, daß das Beru-\n\nfungsgericht bei der erforderlichen Gesamtwürdigung der erhobenen Beweise \n\nund der unstrittigen Tatsachen zu dem Ergebnis gekommen wäre, die Behaup-\n\ntung des Klägers über das mangelnde Interesse an der Anmietung der Laden-\n\nlokale in dem strittigen Anwesen sei zutreffend. \n\ne) Die Ablehnung der Vernehmung der vom Kläger benannten Zeugen \n\nläßt sich auch nicht aus anderen Gründen rechtfertigen. Das Berufungsgericht \n\nhat zwar darauf hingewiesen, der Kläger sei den Angaben des Zeugen H. zu \n\ndem Interesse des Cafés B. und der Firma W. nicht entgegengetreten. \n\nDieser Gesichtspunkt allein trägt aber die Zurückweisung der Beweisanträge \n\nnicht. In der vorinstanzlichen Entscheidung ist nicht ausgeführt, bereits die als \n\nunstrittig behandelten Nachfragen des Betreibers des Cafés B. und der \n\nFirma W. genügten, um das in dem Schreiben vom 9. November 1998 \n\nbehauptete Interesse von Gewerbetreibenden zu belegen. Vielmehr hat das \n\nBerufungsgericht das unterlassene Bestreiten des Klägers als Argument für die \n\nErwägung herangezogen, die Glaubhaftigkeit der Bekundungen des Herrn \n\nH. sei durch \"die vom Kläger behaupteten Unkorrektheiten in den Angaben \n\ndes Zeugen\" nicht insgesamt beeinträchtigt. Eine ordnungsgemäße Beurteilung \n\ndes Beweiswerts der Aussagen dieses Zeugen ist jedoch erst nach Verneh-\n\nmung der oben genannten weiteren Zeugen möglich (siehe oben lit. d). \n\nf) Schließlich war der Verzicht auf die vom Kläger angebotenen Beweise \n\nauch nicht im Hinblick auf die Aussage der Zeugin Hö. rechtsfehlerfrei mög-\n\nlich. Aus deren Bekundungen geht nur hervor, daß sie selbst zu dem maßgeb-\n\nlichen Zeitpunkt Interesse an einem der vorgesehenen Ladenlokale hatte. Dies \n\ngenügt jedoch nicht, um das nach den Angaben des Beklagten in seinem Wer-\n\nbeschreiben vorhandene Interesse mehrerer Gewerbetreibender zu begrün-\n\nden. Dementsprechend hat auch das Berufungsgericht die Aussagen der Zeu-\n\ngin nur im Zusammenhang mit den Bekundungen des Zeugen H. berücksich-\n\ntigt. \n\n3. \n\nDas Berufungsgericht wird bei der neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung auch die weiteren Beanstandungen der Revision, auf die hier einzugehen \n\nkein Anlaß besteht, zu erwägen haben. \n\nSchlick \n\nWurm \n\nStreck \n\nDörr \n\nHerrmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_256-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-09-23/iii-zr-256-03","cited_norms":[{"jurabk":"StBerG","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":3},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 204","ref_norm":"204","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_256-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_256-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-09-23/iii-zr-256-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_256-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:53:37.843902+00:00"}}