{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_247-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2004-05-06","aktenzeichen":"III ZR 247/03","doktyp":"Urteile","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 247/03 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n6. Mai 2004 \nF r e i t a g \nJustizamtsinspektor \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 6. Mai 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter \n\nStreck, Dr. Kapsa, Galke und Dr. Herrmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil des Oberlandesge-\n\nrichts Frankfurt am Main - 4. Zivilsenat - vom 23. Juli 2003 wird \n\nzurückgewiesen. \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil im \n\nKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Be-\n\nklagten entschieden worden ist. \n\nIn diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und \n\nEntscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\nDie I. GmbH (im folgenden I. ) war Ei-\n\ngentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks L.- \n\n Straße 34 in L. . Das Grundstück war mit einer Grundschuld in Höhe \n\nvon 850.000 DM zugunsten einer Hypothekenbank belastet. Die I. wandelte \n\ndurch von dem beklagten Notar beurkundete Teilungserklärung das Grund-\n\nstückseigentum in Wohnungseigentum um. Sie beabsichtigte, das Gebäude zu \n\nrenovieren und die Eigentumswohnungen zu veräußern. \n\nDer Steuerberater H. , der faktisch die Geschäfte der I. führte, \n\nbewegte den Kläger, zwecks Steuerersparnis zwei Eigentumswohnungen zum \n\nPreis von je 150.000 DM von der I. zu erwerben. Der Beklagte beurkundete \n\nden am 18. Juli 1995 geschlossenen Kaufvertrag. Darin verpflichtete sich die \n\nI. , dem Kläger - abgesehen von noch einzutragenden Dienstbarkeiten und \n\nBaulasten - an den beiden von ihr noch zu renovierenden Eigentumswohnun-\n\ngen lastenfreies Wohnungseigentum zu verschaffen (§ 1 Nr. 2 Abs. 1 und 2, \n\n§ 2 Abs. 1 des Kaufvertrages). Weiter hieß es in dem Kaufvertrag: \n\n\"§ 1 \n\n... \n\n 2. ... Der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen. Auf die \nGefahren einer sofortigen Beurkundung wurde hingewiesen. \n\n § 3 ... \n\n 6. Das Haus wird voraussichtlich zum 31.12.1995 bezugsfertig \n\nsein. ... \n\n§ 5 Fälligkeit und Zahlung \n\n1. Der Kaufpreis ist in Raten zu zahlen. Es gelten folgende all-\n\ngemeine Fälligkeitsvoraussetzungen: \n\n- Vorlage aller für den Vertrag erforderlichen Genehmigun-\ngen und eine entsprechende schriftliche Mitteilung des No-\ntars, \n\n- Eintragung einer Auflassungsvormerkung, \n\n- eine Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubiger \nfür das Vertragsobjekt, auch für den Fall der Nichtvollen-\ndung. \n\n Weiter werden folgende Fälligkeiten vereinbart: \n\na) der Grundstücks- und Gebäudeanteil 'alt' 2 Wochen nach \n\nErfüllung obiger Voraussetzungen; \ndanach \n\nb) die Renovierungskosten binnen zwei Wochen nach Auf-\n\nforderung wie folgt: \n\n- nach Abschluß des Vertrages \n- nach Fertigstellung der Dachdecker- \n6 % \n arbeiten einschließlich Regenrohre \n- nach Fertigstellung der Fensterarbeiten 6 % \n\n35 % \n\n... \n\n 2. Der Kaufpreis ist bei Fälligkeit auf das vom Verkäufer nach-\nfolgend angegebene Konto zu zahlen. Zahlungen des Käufers \nkönnen mit schuldbefreiender Wirkung nur auf dieses Konto \nerfolgen. \n\n- Treuhandkonto I. Baukonto L. bei der Volksbank ...\" \n\nDie I. teilte dem Kläger durch Schreiben vom 27. Juli 1995 mit, \"nach \n\nVertragsabschluß\" seien die Kosten für das vorhandene Altgebäude und für die \n\nRenovierung in Höhe von 142.056,95 DM zur Zahlung fällig. Mit Schreiben vom \n\n4. Dezember 1995 forderte die I. von dem Kläger \"nach Fertigstellung\" der \n\nWohnungen den restlichen Kaufpreis in Höhe von 157.943,05 DM an. Der Klä-\n\nger überwies am 4. August und 28. Dezember 1995 die erbetenen Geldbeträge \n\nin Höhe von insgesamt 300.000 DM auf das im Kaufvertrag angegebene \"Treu-\n\nhandkonto\", das tatsächlich ein gewöhnliches Girokonto der I. war. Zur Zeit \n\nder Zahlung hatte der Kläger die im Kaufvertrag vorgesehene Mitteilung des \n\nBeklagten über das Vorliegen der erforderlichen Genehmigungen noch nicht \n\nerhalten. Ebensowenig war damals bereits die Auflassungsvormerkung zugun-\n\nsten des Klägers eingetragen; schließlich fehlte die \"Freistellungserklärung für \n\nGrundpfandrechtsgläubiger\". \n\n1996 geriet die I. in Vermögensverfall; sie konnte die auf dem Woh-\n\nnungseigentum lastende Grundschuld nicht ablösen. Die Hypothekenbank be-\n\ntrieb daher aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in die Wohnungsei-\n\ngentumsanlage. \n\nVon der zahlungsunfähigen I. konnte der Kläger den bereits entrich-\n\nteten Kaufpreis nicht zurückerlangen. Mit H. verständigte er sich dahin, \n\ndaß dieser ein notarielles Schuldanerkenntnis über 225.000 DM erklärte. Hin-\n\nsichtlich weiterer 25.000 DM wurde eine Verrechnung gegen Forderungen von \n\nH. aus seiner Tätigkeit als Steuerberater oder Hausverwalter vereinbart. \n\nGeld war von dem inzwischen ebenfalls mittellos gewordenen H. nicht \n\nzu erhalten. \n\nAm 11. Januar 1999 wurde der Kläger als Eigentümer der - weiterhin mit \n\nder Grundschuld belasteten - Eigentumswohnungen im Wohnungsgrundbuch \n\neingetragen. \n\nDer Kläger beansprucht von dem Beklagten Schadensersatz in Höhe \n\nvon 153.387,56 € (= 300.000 DM) nebst Zinsen wegen der Verletzung notariel-\n\nler Amtspflichten. Der Beklagte habe bei der Beurkundung des Kaufvertrages \n\nnicht über die Gefahren einer ungesicherten Vorleistung an die I. belehrt, \n\nobwohl er die Verpfändung des Grundstücks gekannt habe. Insbesondere habe \n\ner nicht darüber aufgeklärt, daß der Erwerb lastenfreien Wohnungseigentums \n\nnur dann gesichert sei, wenn der Kaufpreis unter Verwendung eines notariellen \n\nTreuhandkontos oder sonst Zug um Zug gegen Erteilung der Freigabeerklä-\n\nrung oder Löschungsbewilligung der Grundschuldgläubigerin gezahlt werde. \n\nBei gehöriger Belehrung hätte er, der Kläger, keine ungesicherte Vorleistung \n\nerbracht und den von seiten der I. nicht (vollständig) erfüllbaren Vertrag \n\nspätestens 1996 rückabgewickelt. Die \n\nin diesem Fall nicht verlorenen \n\n300.000 DM hätte er zum Erwerb eines anderen rentablen Objekts mit densel-\n\nben Steuervorteilen verwandt. \n\nDas Landgericht hat dem Kläger 140.605,26 € nebst Zin sen Zug um Zug \n\ngegen Abtretung seiner Ersatzansprüche gegen H. in dieser Höhe zu-\n\ngesprochen und die weitergehende Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren \n\nhat der Beklagte unter anderem geltend gemacht, ihm liege bezüglich der \n\nauf dem Wohnungseigentum lastenden Grundschuld eine auflagenfreie Lö-\n\nschungsbewilligung vor. Er biete sie dem Kläger unter Übernahme der durch \n\ndie Löschung veranlaßten notariellen Kosten und der Kosten dieses Rechts-\n\nstreits an. Die Gefahr der Zwangsversteigerung bestehe nicht mehr. \n\nDas Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten sowie diejenige \n\ndes Klägers zurückgewiesen und \"die Revision\" zugelassen. Der Beklagte be-\n\ngehrt mit der Revision weiterhin die vollständige Klageabweisung; der Kläger \n\nhat gleichfalls Revision - und vorsorglich Anschlußrevision - eingelegt mit dem \n\nAntrag, den Beklagten zur Zahlung weiterer 12.782,30 € nebst Zinsen Zug um \n\nZug gegen Abtretung der Ansprüche gegen H. zu verurteilen. \n\nEntscheidungsgründe \n\nDie Revision des Beklagten ist begründet; insoweit ist das Berufungsur-\n\nteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. \n\nDie Revision des Klägers ist unbegründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer Beklagte sei dem Kläger nach § 19 Abs. 1 BNotO zum Schadenser-\n\nsatz verpflichtet. Denn er habe durch unzureichende Belehrung über die Fällig-\n\nkeit des Kaufpreises und die mit einer ungesicherten Vorleistung verbundenen \n\nGefahren eine fahrlässige Amtspflichtverletzung begangen. Der Vertragstext \n\nsei hinsichtlich der Fälligkeitsvoraussetzungen widersprüchlich gewesen und \n\nhabe bezüglich der Beurkundung ohne vorherige Einsichtnahme in das Grund-\n\nbuch den Erfordernissen des § 21 Abs. 1 Satz 2 BeurkG nicht genügt. Pflicht-\n\ngemäß belehrt hätte der Kläger den Kaufpreis allenfalls auf ein Notaranderkon-\n\nto geleistet. Falls dann nach einem Jahr immer noch keine Löschungsbewilli-\n\ngung für die Grundschuld vorgelegen hätte, wäre der Kläger vom Vertrag zu-\n\nrückgetreten und hätte den Kaufpreis noch vor Änderung des Fördergebietsge-\n\nsetzes mit dem gleichen Steuervorteil anderweitig angelegt. \n\nDer Schaden werde durch den Wert der vom Kläger erworbenen Eigen-\n\ntumswohnungen nicht ausgeglichen oder gemindert; denn die Grundschuld sei \n\nbislang nicht gelöscht worden. Der Kläger sei ferner nicht verpflichtet, die vom \n\nBeklagten angebotene Löschungsbewilligung anzunehmen. Denn dieser habe \n\nes versäumt, das - vom Kläger bestrittene - Vorliegen der Löschungsbewilli-\n\ngung zu beweisen. \n\nDer Beklagte müsse dem Kläger auch den Schaden ersetzen, der infol-\n\nge des zwischenzeitlichen Wertverfalls der Immobilien in den neuen Bundes-\n\nländern seit 1996 eingetreten sei. Vom Schutzzweck der Haftungsnorm sei es \n\ngedeckt, wenn der Kläger seinen Schadensersatzanspruch nicht deshalb ver-\n\nliere, weil das erworbene Objekt nachträglich aus Gründen wertlos werde, die \n\nmit denjenigen, derentwegen er Schadensersatz von dem Beklagten verlange, \n\nnicht unmittelbar zusammenhingen. \n\nDie eingeklagten 153.387,56 € (= 300.000 DM) Schaden sersatz minder-\n\nten sich allerdings um 12.782,30 € (= 25.000 DM). Denn der Kläger habe inso-\n\nweit durch Verrechnung mit Honorarforderungen von H. eine Kompen-\n\nsation erhalten. Das hiergegen gerichtete Berufungsvorbringen des Klägers sei \n\nnach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO und mangels Substantiierung unbeachtlich. \n\nII. \n\nRevision des Beklagten \n\nDas Berufungsurteil hält der Prüfung auf Rechtsfehler zum Nachteil des \n\nBeklagten nicht in allen Punkten stand. \n\n1. \n\nDem Berufungsgericht ist insoweit beizutreten, als es angenommen hat, \n\nder Beklagte habe dem Kläger wegen schuldhafter Verletzung notarieller Amts-\n\npflichten Schadensersatz zu leisten (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO). Der Beklagte \n\nist bei der am 18. Juli 1995 erfolgten Beurkundung des Kaufvertrages der ihm \n\ngegenüber dem Kläger obliegenden Hinweispflicht (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG) \n\nnicht nachgekommen. \n\na) Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG hat der Notar den Willen der Betei-\n\nligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche Trag-\n\nweite des Geschäfts zu belehren. Diese Belehrungspflicht umfaßt bei Grund-\n\nstücksgeschäften, insbesondere bei Grundstückskaufverträgen, die Unterrich-\n\ntung über das Bestehen von Belastungen. Geht der Wille der Parteien auf Ver-\n\nschaffung lastenfreien Eigentums, gehört das Vorhandensein von Belastungen \n\nzur rechtlichen Tragweite; denn der Erfolg des Geschäfts ist ein anderer je \n\nnachdem, ob der Erwerber volles oder belastetes Eigentum erwirbt (vgl. Ganter \n\nin Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung 2004 Rn. 1057 unter \n\nHinweis auf BGH, Urteile vom 12. Juli 1968 - VI ZR 91/66 - DNotZ 1969, 173, \n\n174 und vom 19. Dezember 1991 - IX ZR 8/91 - DNotZ 1992, 457, 458). \n\nb) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nbelehrte der Beklagte den Kläger nicht in dem vorbeschriebenen gebotenen \n\nUmfang über die Belastungen, die auf dem zu erwerbenden Wohnungseigen-\n\ntum ruhten, und die daraus für den Käufer herrührenden Gefahren. \n\naa) Der Kläger konnte der in der notariellen Verhandlung errichteten \n\nVertragsurkunde nicht entnehmen, daß das Grundstück mit einer Grundschuld \n\nin Höhe von 850.000 DM belastet war. Im Vertragstext finden sich zwar verein-\n\nzelt Anhaltspunkte für das Bestehen von (Vor-)Belastungen. In § 1 Nr. 2 Satz 1 \n\ndes Kaufvertrages war niedergelegt, daß die Löschung der \"Rechte Abteilung II \n\nu. III\" beantragt werde, soweit sie auf den verkauften Wohnungen lasteten. Der \n\nVerkäufer verpflichtete sich zur \"lastenfreien\" Übertragung des Wohnungsei-\n\ngentums und haftete insoweit auf Gewährleistung (§ 2 Abs. 1, § 12 Nr. 1 Satz 1 \n\ndes Kaufvertrages). Die \"Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubi-\n\nger\" war nach § 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages \"allgemeine Fälligkeitsvor-\n\naussetzung\". Nirgends war aber klargelegt, welche Grundpfandrechte in wel-\n\ncher Höhe an dem Grundstück bestanden; jedenfalls ein in Fragen des Grund-\n\nstücksrechts nicht geschulter Laie (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 1991 \n\naaO), wie hier der Kläger, konnte nicht erkennen, daß die veräußernde I. \n\n- neben der Finanzierung der Renovierung - eine erhebliche Grundschuld ab-\n\nlösen mußte, um lastenfreies Eigentum verschaffen zu können. \n\nbb) Der Beklagte gab dem Kläger auch nicht mündlich Aufschluß über \n\ndie vorgenannte Belastung, obgleich sie ihm bekannt war. In der notariellen \n\nVerhandlung beschränkte er sich, wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme \n\nauf das landgerichtliche Urteil festgestellt hat, auf das schnelle Verlesen der \n\nUrkunde. \n\ncc) Im Streitfall hatte der Notar besonderen Anlaß, über die vorhandene \n\nGrundstücksbelastung zu belehren und dem Käufer zu raten, den Kaufpreis nur \n\ndann zu zahlen, wenn - Zug um Zug - die Löschung der Grundschuld gesichert \n\nwar. Das Berufungsgericht hat die in dem Kaufvertrag getroffene Fälligkeitsre-\n\ngelung zu Recht für teilweise widersprüchlich angesehen; sie barg jedenfalls \n\ndie Möglichkeit eines Mißverständnisses. \n\n§ 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages sah \"allgemeine Fälligkeitsvoraus-\n\nsetzungen\" - die Vorlage aller für den Vertrag erforderlichen Genehmigungen \n\nund die entsprechende Mitteilung des Notars, die Eintragung einer Auflas-\n\nsungsvormerkung und die \"Freistellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubi-\n\nger\" - vor. Weiter waren durch § 5 Nr. 1 Satz 3 des Kaufvertrages \"folgende \n\nFälligkeiten\" für den Grundstücks- und Gebäudeanteil \"alt\" und die Renovie-\n\nrungskosten bestimmt. Die Zahlung des Grundstücks- und Gebäudeanteils \"alt\" \n\n(vgl. § 4 des Kaufvertrages) sollte zwei Wochen nach Erfüllung der \"allgemei-\n\nnen Fälligkeitsvoraussetzungen\" erfolgen (§ 5 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a in Verbin-\n\ndung mit § 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages). Im Gegensatz dazu wurde in § 5 \n\nNr. 1 Satz 3 Buchst. b des Kaufvertrages festgelegt, daß die Renovierungsko-\n\nsten - prozentual aufgeteilt - binnen zwei Wochen nach Aufforderung \"nach \n\nAbschluß des Vertrages\", nach Fertigstellung bestimmter Arbeiten und am Tag \n\nder Schlüsselübergabe fällig sein sollten. Das Verhältnis dieser Fälligkeitsrege-\n\nlung zu den \"allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen\", insbesondere zu der \n\nVoraussetzung, daß eine Auflassungsvormerkung eingetragen und eine \"Frei-\n\nstellungserklärung für Grundpfandrechtsgläubiger\" vorliegen sollte, war im Ver-\n\ntrag durch die Verknüpfung der Regelungen des § 5 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a und \n\nb durch das Wort \"danach\" nicht hinreichend klargestellt. Damit bestand die \n\nMöglichkeit, daß sich der Käufer auf entsprechende Aufforderung des Verkäu-\n\nfers veranlaßt sah, \"nach Vertragsschluß\" oder \"nach Fertigstellung\" - ohne \n\ndurch Auflassungsvormerkung und Löschungsbewilligung abgesichert zu sein, \n\ndaß er lastenfreies Wohnungseigentum erhielt - den Kaufpreis ganz oder teil-\n\nweise zu zahlen. Dem hätte der Beklagte entgegenwirken müssen, indem er \n\nauf diese Gefahr hinwies und - im Rahmen der ihm gegenüber beiden Ver-\n\ntragsparteien obliegenden Formulierungspflicht (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG; \n\nvgl. Senatsurteil vom 4. März 2004 - III ZR 72/03 - ZIP 2004, 719, 722, vorge-\n\nsehen zum Abdruck in BGHZ; BGH, Urteil vom 26. Juni 1997 - IX ZR 163/96 - \n\nVersR 1998, 115, 116; Winkler, BeurkG 15. Aufl. 2003 § 17 Rn. 274) - eine die \n\nZug-um-Zug-Leistung unzweideutig regelnde vertragliche Bestimmung vor-\n\nschlug. \n\nc) Die vorbeschriebene - fahrlässige - Verletzung des § 17 Abs. 1 Satz 1 \n\nBeurkG war schadensursächlich. \n\nDie unterbliebene Belehrung war adäquat kausal dafür, daß der Kläger \n\n300.000 DM an die I. zahlte, ohne im Gegenzug lastenfreies Eigentum zu \n\nerwerben. Denn nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Be-\n\nrufungsgerichts ist davon auszugehen, daß der Kläger bei pflichtgemäßer \n\nBelehrung nicht ungesichert vorgeleistet hätte. \n\nd) Zu Unrecht leugnet die Revision den Zurechnungszusammenhang. \n\nSie macht geltend, der Schaden sei allein dadurch eingetreten, daß der Kläger, \n\nohne Rücksprache mit dem Beklagten zu halten, den Kaufpreis gezahlt habe, \n\nobwohl die \"allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen\" (noch) nicht vorgelegen \n\nhätten. \n\nDer Zurechnungszusammenhang zwischen der haftungsbegründenden \n\nHandlung und dem eingetretenen Schaden kann fehlen, wenn der Geschädigte \n\nin ungewöhnlicher und unsachgemäßer Weise in den Geschehensablauf ein-\n\ngreift und eine weitere Ursache setzt, die den Schaden erst endgültig herbei-\n\nführt. Eine solche \"Unterbrechung\" der durch die Verletzung notarieller Amts-\n\npflichten ausgelösten Ursachenkette tritt allerdings nicht ein, wenn für die \n\nZweithandlung des Geschädigten ein rechtfertigender Anlaß bestand oder die-\n\nse durch das haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde und eine \n\nnicht ungewöhnliche Reaktion auf ein Ereignis darstellt (Ganter aaO Rn. 2218; \n\nvgl. BGH, Urteile vom 26. Juni 1997 aaO S. 116 f und 29. März 2001 - IX ZR \n\n445/98 - NJW-RR 2001, 1639, 1641). So liegt der Streitfall. Die Fälligkeit des \n\nKaufpreises war - wie bereits dargelegt - in § 5 Nr. 1 Satz 2 und 3 des Kaufver-\n\ntrages nicht unmißverständlich geregelt. Bezüglich der \"Renovierungskosten\", \n\ndie den weitaus größten Teil des Kaufpreises (jeweils 119.089,14 DM von \n\n150.000 DM, vgl. § 4 des Kaufvertrages) ausmachten, war nicht hinreichend \n\nklargestellt, ob sie (anteilig) bereits nach Abschluß des Vertrages, Fertigstel-\n\nlung bestimmter Arbeiten und Schlüsselübergabe fällig waren (§ 5 Nr. 1 Satz 3 \n\nBuchst. b) oder ob zusätzlich die \"allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen\" \n\nnach § 5 Nr. 1 Satz 2 des Kaufvertrages erfüllt sein mußten. Darüber hinaus \n\nmußte sich dem Kläger mangels Unterrichtung über die erhebliche Belastung \n\ndes Kaufgegenstandes mit Grundpfandrechten nicht aufdrängen, daß der Er-\n\nwerb lastenfreien Eigentums gefährdet sein könnte, wenn er einer Aufforderung \n\ndes Verkäufers, den Kaufpreis zu zahlen, nachkam. Unter diesen Umständen \n\nkann es nicht als unvertretbares und damit nicht zurechenbares Verhalten an-\n\ngesehen werden, wenn der Kläger nach - von der I. behaupteter (Schreiben \n\nvom 27. Juli und 4. Dezember 1995) - Fälligkeit des Anteils für das vorhandene \n\nAltgebäude und für die Renovierung \"nach Vertragsschluß\", wegen des restli-\n\nchen Kaufpreises \"nach Fertigstellung Ihrer Wohnungen\", den Kaufpreis voll-\n\nständig zahlte. Dies schließt nicht aus, daß dem Kläger ein Mitverschulden an-\n\nzulasten sein könnte. \n\n2. \n\nMit dem Berufungsgericht ist demnach ein Schadensersatzanspruch ge-\n\nmäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO dem Grunde nach zu bejahen; den weiteren \n\nErwägungen zur Schadensbemessung ist indes nicht in allen Punkten zu fol-\n\ngen. \n\na) Ausgangspunkt für die Ermittlung des Vermögensschadens aus einer \n\nnotariellen Amtspflichtverletzung ist die sogenannte Differenzhypothese. Der \n\nVerletzte ist grundsätzlich so zu stellen, wie er stünde, wenn die Amtspflicht-\n\nverletzung unterblieben wäre (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2000 - IX ZR \n\n310/99 - NJW-RR 2001, 1428 m.w.N.; Ganter aaO Rn. 2246). Maßgebender \n\nZeitpunkt für den Vermögensvergleich ist im Schadensersatzprozeß die letzte \n\nmündliche Tatsachenverhandlung (BGH aaO). \n\nb) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre der Kläger im \n\nFall amtspflichtgemäßer Belehrung bei seinem Kaufentschluß geblieben; er \n\nhätte aber seinen Anspruch auf Übertragung lastenfreien Wohnungseigentums \n\ndurch die Vereinbarung eines Notaranderkontos oder eine sonstige Zug-um-\n\nZug-Regelung gesichert. Nachdem sich dann im Jahre 1996 herausgestellt \n\nhätte, daß die I. den Verschaffungsanspruch nicht würde erfüllen kön-\n\nnen, wäre der Kläger vom Kaufvertrag zurückgetreten. Er hätte den treuhände-\n\nrisch verwahrten oder noch nicht gezahlten Kaufpreis in Höhe von 300.000 DM \n\n- rechtzeitig vor der Änderung des Fördergebietsgesetzes - für eine andere \n\nAnlage in den neuen Bundesländern verwandt und denselben Steuervorteil \n\nerzielt. Der Kläger hätte demnach einen Schaden erlitten, wenn für die von ihm \n\n- fiktiv - anderweit erworbene \"Ost-Immobilie\" ein höherer Wert anzunehmen \n\nwäre als derjenige, den die von der I. erworbenen zwei Eigentumswohnun-\n\ngen haben, jeweils bezogen auf den Zeitpunkt der Berufungsverhandlung; der \n\nSchaden läge in der Differenz zwischen diesen Werten. \n\naa) Das Berufungsgericht hat den Wert der im Jahr 1996 hypothetisch \n\nerworbenen \"Ost-Immobilie\" zur Zeit der Berufungsverhandlung (28. Mai 2003) \n\noffenbar in Höhe von 300.000 DM, also in Höhe der Anschaffungskosten, an-\n\ngesetzt. Zwar wäre bei einer solchen Immobilie - wie allgemein bei Immobilien \n\nin den neuen Bundesländern - in der Zeit seit 1996 ein Wertverfall eingetreten. \n\nHierfür müsse der Beklagte entsprechend den in BGHZ 123, 106, 113 f nieder-\n\ngelegten Grundsätzen jedoch ebenfalls einstehen. Vom Schutzzweck der Haf-\n\ntungsnorm her verliere der geschädigte Anleger danach seinen Schadenser-\n\nsatzanspruch nicht deshalb, weil das erworbene Objekt nachträglich aus Grün-\n\nden wertlos werde, die mit denjenigen, deretwegen er Schadensersatz bean-\n\nspruchen könne, nicht unmittelbar zusammenhingen. \n\nbb) Gegen diese Erwägungen bestehen durchgreifende rechtliche Be-\n\ndenken. Die von dem Berufungsgericht herangezogene Entscheidung betraf \n\ndas Recht des Anlageinteressenten zur Selbstbestimmung über die Verwen-\n\ndung seines Vermögens. Der Anleger hätte, von dem Prospektverantwortlichen \n\npflichtgemäß aufgeklärt, die Anlage nicht erworben. Er kann, wenn der Pro-\n\nspektverantwortliche schuldhaft handelte, verlangen, auf dem Schadenser-\n\nsatzwege so gestellt zu werden, als hätte er die Anlage nicht getätigt. Der von \n\ndem Schutzbereich der Verhaltensnorm (Aufklärungspflicht) umfaßte Schaden \n\nbesteht in dem Betrag, den er für den Erwerb der später vom Wertverfall betrof-\n\nfenen Anlage aufgewendet hat, ohne daß es ausschlaggebend darauf ankäme, \n\nob sich gerade die im Prospekt verschwiegene Gefahr als solche verwirklichte \n\n(vgl. BGHZ aaO S. 111 ff). \n\nHier ging es indes nicht um die vorgenannte Selbstbestimmung der Ent-\n\nscheidung für oder gegen eine Anlage. Der Kläger hätte auch bei pflichtgemä-\n\nßer Aufklärung von dem Kauf der Eigentumswohnungen von der I. nicht Ab-\n\nstand genommen. Er hätte seinen Anspruch auf die Gegenleistung durch eine \n\nAnderkonto- oder sonstige Zug-um-Zug-Abrede gesichert. Den Anlagebetrag \n\nhätte er, wenn der Kaufvertrag mit der I. scheiterte, nicht \"auf die hohe Kan-\n\nte\" gelegt; in weiterer Verfolgung seines Ziels, Steuern zu sparen, hätte er in \n\neine andere, ebenfalls nach dem Fördergebietsgesetz begünstigte Immobilie \n\ninvestiert. Das allgemeine Risiko des Wertverlusts ist aber ein für Anlagen in \n\nImmobilien typisches Risiko, das der Anleger - hier also der Kläger - tragen \n\nmuß; der Beklagte muß dafür nicht unter dem Gesichtspunkt des Schutzzwecks \n\nder Haftungsnorm einstehen. \n\ncc) Ist jedoch bei dem Vermögensvergleich, wie von der Revision gefor-\n\ndert, der Wertverfall der - fiktiv - von dem Kläger anderweit angeschafften Im-\n\nmobilie zu berücksichtigen, hat die Schadensbemessung des Berufungsge-\n\nrichts keinen Bestand. Denn zu dem sich dann ergebenden Verkehrswert der \n\nanstelle der Eigentumswohnungen der I. (hypothetisch) erworbenen \"Ost-\n\nImmobilie\" zur Zeit der letzten Verhandlung vor dem Tatrichter hat das Beru-\n\nfungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - Feststellungen nicht \n\ngetroffen. \n\n3. \n\nDas Berufungsgericht hat in der neuen mündlichen Verhandlung Gele-\n\ngenheit, die vorbeschriebenen Feststellungen nachzuholen und auf die weite-\n\nren Beanstandungen der Revision einzugehen. \n\nIII. \n\nRevision des Klägers \n\nDas Berufungsgericht hat ohne Rechtsfehler die von dem Kläger gel- \n\ntend gemachte Schadensersatzforderung in Höhe von mehr als 140.605,26 € \n\n(= 275.000 DM) für nicht gerechtfertigt gehalten. In Höhe von 12.782,30 € \n\n(= 25.000 DM) hat der Kläger einen Ausgleich erhalten. Gemäß einer mit H. \n\n getroffenen Vereinbarung wurde ein Teil des Schadens dadurch kom-\n\npensiert, daß H. auf Honorar für steuerberatende Tätigkeit im Wert von \n\n25.000 DM verzichtete. Die Würdigung des Berufungsgerichts, daß diese Ver-\n\nrechnungsabrede für die Klageforderung und nicht für darüber hinausgehende, \n\nnicht hinreichend substantiierte Schadenspositionen gegolten habe, ist im Rah-\n\nmen der revisionsmäßigen Prüfung hinzunehmen. Der Senat sieht gemäß \n\n§ 564 Satz 1 ZPO von einer Begründung ab. \n\nSchlick \n\nStreck \n\nRichter am Bundesgerichtshof \nDr. Kapsa ist infolge Urlaubs- \nabwesenheit gehindert zu un- \nterschreiben. \n\nSchlick \n\nGalke \n\nHerrmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_247-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-06/iii-zr-247-03","cited_norms":[{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":4},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 531","ref_norm":"531","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_247-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_247-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-06/iii-zr-247-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_247-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:32:49.399666+00:00"}}