{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_179-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2004-03-18","aktenzeichen":"III ZR 179/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 179/03\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n18. März 2004\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 18. März 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter\n\nStreck, Dr. Kapsa, Galke und Dr. Herrmann\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61\n\ndes Landgerichts Berlin vom 22. Mai 2003 im Kostenpunkt und in-\n\nsoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil der\n\nBeklagten entschieden hat.\n\nDie Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung\n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszu-\n\nges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Beklagten schlossen 1982 mit dem seinerzeit örtlich zuständigen\n\nKreisverband des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter\n\n(VKSK) einen Pachtvertrag über eine Parzelle, die sich in der Anlage\n\n\"R. \" im früheren Ostteil Berlins befindet. Der Vertrag trägt in seiner Über-\n\nschrift die Bezeichnung \"Kleingarten-Nutzungsvertrag\".\n\nDas Pachtgelände steht im Eigentum des Landes Berlin, das anstelle\n\ndes VKSK auf Verpächterseite in den Vertrag mit den Beklagten eingetreten ist.\n\nDas Land hat die Abtretung seiner Ansprüche aus dem Pachtverhältnis an den\n\nKläger erklärt.\n\nDie Parzelle ist mit einem für Wohnzwecke geeigneten und genutzten\n\nHaus bebaut. Die Beklagten schlossen diesbezüglich mit dem Land Berlin auf\n\nder Grundlage des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes einen Erbbaurechts-\n\nvertrag. Nutzen und Lasten gingen am 1. Oktober 1997 auf die Beklagten über.\n\nDer Kläger verlangt von den Beklagten unter anderem die Zahlung von\n\nsogenanntem Wohnlaubenentgelt nach dem Bundeskleingartengesetz für die\n\nJahre 1995 und 1996 sowie für die Monate Januar bis September 1997.\n\nDas Amtsgericht hat den Anspruch auf Wohnlaubenentgelt durch Teil-\n\nurteil abgewiesen. Das Landgericht hat die Beklagten unter Abweisung der\n\nKlage hinsichtlich eines Teils der geforderten Zinsen zur Zahlung verurteilt.\n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Be-\n\nklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nAuf die Revision ist das Berufungsurteil, soweit es die Beklagten be-\n\nschwert, aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung\n\nan das Berufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nI.\n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger einen Anspruch\n\nauf Zahlung von Wohnlaubenentgelt gemäß § 20a Nr. 8 BKleingG, da es sich\n\nbei der Anlage \"R. \" am 3. Oktober 1990 um eine Kleingartenanlage\n\ngehandelt habe, so daß das Bundeskleingartengesetz anzuwenden sei.\n\nDies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.\n\n1.\n\nZutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß das\n\nLand Berlin die geltend gemachte Forderung, ihr Bestehen vorausgesetzt,\n\nwirksam an den Kläger abgetreten hat. Die Revision erhebt insoweit auch keine\n\nBeanstandungen.\n\n2.\n\nRichtig ist ferner die Erwägung des Berufungsgerichts, daß die Anlage\n\n\"R. \" als Kleingartenanlage und die darin belegene Parzelle der Be-\n\nklagten als Kleingarten zu behandeln sind, wenn am 3. Oktober 1990 in der\n\nGesamtanlage die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.\n\na) Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgericht\n\nder Bezeichnung des 1982 geschlossenen Pachtvertrages jedoch unzutreffend\n\neine entscheidende Bedeutung beigemessen. Wie der Senat in seinen Urteilen\n\nvom 24. Juli 2003 (III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538 f, für BGHZ vorgesehen), vom\n\n6. März 2003 (BGHZ 154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99\n\n- WM 2000, 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, richtet sich die An-\n\nwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes unabhängig davon, welchen ver-\n\ntraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts\n\nunterworfen war, nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt des\n\nWirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am\n\n3. Oktober 1990.\n\nb) In Fällen, in denen, wie hier, zu DDR-Zeiten der Pächter sein Nut-\n\nzungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grund-\n\nstücks, sondern von einem Hauptnutzer - also zumeist, wie im vorliegenden\n\nFall, von einem VKSK-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der ge-\n\nsamten Anlage und nicht auf den der einzelnen Parzellen abzustellen (Senats-\n\nurteile vom 24. Juli 2003, aaO, S. 539 und vom 16. Dezember 1999, aaO,\n\nS. 782 f). Dies gilt auch in den Fällen, in denen - wie hier - die pachtvertragli-\n\nchen Beziehungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbandes nur (noch)\n\nunmittelbar zwischen dem Grundstückseigentümer und den einzelnen Nutzern\n\nder Parzellen bestehen.\n\n3.\n\nDas Bundeskleingartengesetz ist nicht schon deshalb unanwendbar,\n\nweil die von den Beklagten genutzte Parzelle mit einem Gebäude, das Wohn-\n\nzwecken dient, bebaut ist.\n\na) Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003 (III ZR 176/02 - VIZ\n\n2003, 391) entschieden hat, handelt es sich bei einer Parzelle wie der von den\n\nBeklagten genutzten nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne von § 1 Abs. 2\n\nNr. 2 BKleingG, auf den die Bestimmungen dieses Gesetzes keine Anwendung\n\nfinden. Hieran würde auch die von den Beklagten behauptete Wohnraumzu-\n\nweisung nichts ändern (vgl. Senat aaO, S. 392 f).\n\nb) Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, daß Ansprüche aus\n\n§ 20a Nr. 8 BKleingG nicht deshalb ausgeschlossen sind, weil die von den Be-\n\nklagten genutzte Parzelle in den Anwendungsbereich des Sachenrechtsberei-\n\nnigungsgesetzes fällt (grundlegend Senatsurteil BGHZ 139, 235, 239 f). Dabei\n\nhat der Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem betreffen-\n\nden Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse berechtigte Ansprüche auf\n\nBestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend macht (§ 3 Abs. 1\n\nSachenRBerG), bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das Wohnlaubenent-\n\ngelt nach § 20a Nr. 8 BKleingG in voller Höhe zu entrichten (Senatsurteil vom\n\n13. Februar 2003, aaO, S. 393), sofern die Voraussetzungen dieser An-\n\nspruchsgrundlage erfüllt sind.\n\n4.\n\nDas Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei dem\n\nAreal \"R. \" um eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1\n\nBKleingG handelt, damit begründet, daß die Anlage am 3. Oktober 1990 aus\n\nmehreren Parzelle bestanden habe, eine kleingärtnerische Nutzung stattgefun-\n\nden habe und gemeinschaftliche Einrichtungen, wie Wege und Vereinshäuser,\n\nexistiert hätten. Unmaßgeblich sei hingegen, daß die in der Anlage vorhande-\n\nnen Aufbauten teilweise den Charakter von Einfamilienhäusern hätten, zum\n\nDauerwohnen genutzt würden und in der Grundfläche vielfach 24 m² über-\n\nschritten. Wie § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spielten derartige be-\n\nstandsgeschützte Nutzungen und Laubengrößen für die Qualifizierung einer\n\nAnlage als Kleingartengelände keine Rolle.\n\nDamit legt das Berufungsgericht seiner Einordnung des Areals \"R. \n\n\" als Kleingartenanlage nicht die rechtlich maßgebenden Kriterien zugrunde.\n\nDer Senat hat sich bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO S. 539 f)\n\neingehend mit der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts auseinander ge-\n\nsetzt (vgl. auch Senatsurteil vom 5. Februar 2004 - III ZR 331/02 - Umdruck\n\nS. 6 ff). Danach gilt folgendes:\n\na) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Beitritt der DDR\n\nzur Bundesrepublik Deutschland rechtmäßig errichtete Gartenlauben, deren\n\nGrundflächen entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG 24 m² überschreiten, oder andere\n\nder kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen weiterhin unverän-\n\ndert genutzt werden. § 20a Nr. 8 BKleingG bestimmt, daß eine vor dem Wirk-\n\nsamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube\n\ndauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, fortbesteht, soweit nicht andere Vor-\n\nschriften der Wohnraumnutzung entgegenstehen.\n\nDiese der Sicherung des Bestandsschutzes dienenden Vorschriften zei-\n\ngen, daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendung\n\ndes Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelne\n\nGebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird oder sogar ein von § 5\n\nAbs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG erfaßtes Eigenheim darstellt, kann\n\ndas Kleingartenrecht weiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli\n\n2003, aaO, S. 539 f, und vom 13. Februar 2003, aaO, S. 392, m.w.N).\n\nb) Dies bedeutet jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts\n\nnicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage die Beschaffenheit und\n\ndie Art der Nutzung der auf den Parzellen befindlichen Baulichkeiten belanglos\n\nsind und nur die gärtnerische Nutzung von Bedeutung ist. Vielmehr sind bei der\n\nBeurteilung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfang\n\nihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden Gesamtab-\n\nwägung zu berücksichtigen (hierzu eingehend Senatsurteil vom 24. Juli 2003,\n\naaO, S. 540).\n\nEin mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes,\n\nWohnzwecken dienendes Eigenheim nach dem DDR-Recht - mag der Stan-\n\ndard auch nicht dem in den alten Bundesländern für Ein- und Zweifamilienhäu-\n\nsern üblichen entsprechen - stellt in einer Kleingartenanlage einen Fremdkör-\n\nper dar. Das Übergangsrecht gewährt solchen Baulichkeiten unter Berücksich-\n\ntigung der Rechtswirklichkeit in der früheren DDR Bestandsschutz. Dement-\n\nsprechend steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime der\n\nBewertung eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig entge-\n\ngen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden\n\nMaßstäbe völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Beherr-\n\nschen die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Eigen-\n\nheime den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf den\n\nParzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Ge-\n\nmüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt,\n\nbesteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Se-\n\nnatsurteile vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240).\n\nc) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Ge-\n\nsamtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen Be-\n\nurteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt.\n\nInsbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstä-\n\nbe zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand de-\n\nrer sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage\n\nvornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003\n\n(aaO, S. 540) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, die\n\nmit zum Dauerwohnen geeigneten, der Sachenrechtsbereinigung unterliegen-\n\nden Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts bebaut sind, bei der Bewertung\n\nder Anlage nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Dies\n\ngilt selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstige\n\nFrüchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart ge-\n\nmischt verwendeten Flächen in so erheblicher Weise einer kleingärtnerischen\n\nNutzung, daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den Hintergrund\n\ntritt. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind in gleicher\n\nWeise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Ver-\n\nsorgungseinrichtungen versehenes und auch im übrigen nach den Maßstäben\n\nder DDR die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllendes\n\nGebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung in der Winterzeit\n\ngeeignet ist, weil es nicht geheizt werden kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2003,\n\naaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445).\n\nGrundstücke, die in dieser Weise genutzt werden, widersprechen in fast eben-\n\nso gravierender Weise dem Leitbild der kleingärtnerischen Nutzung wie ein\n\nEigenheim, auch wenn sie nur den geringeren Bestandsschutz nach § 20a\n\nNr. 7 BKleingG genießen sollten.\n\nDer Senat hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 541) weiter\n\nausgeführt, daß eine Gesamtanlage jedenfalls dann nicht mehr als Kleingarten-\n\nanlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen mit\n\nEigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist (vgl. auch\n\ndie ebenfalls am 18. März 2004 verkündeten Senatsurteile - III ZR 180/03 und\n\n246/03).\n\nII.\n\nDas Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine eigene Sachentscheidung des\n\nSenats (§ 563 Abs. 3 ZPO) ist nicht möglich, da das Berufungsgericht - von\n\nseinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine den vorstehenden Maßstä-\n\nben gerecht werdenden Feststellungen über die Bebauung und die sonstige\n\nNutzung der in der Anlage \"R. \" befindlichen Parzellen am 3. Oktober\n\n1990 getroffen hat. Dies ist nachzuholen.\n\nMit der vorliegenden Entscheidung setzt sich der Senat nicht in Wider-\n\nspruch zu dem ebenfalls die Anlage \"R. \" betreffenden Senatsurteil vom\n\n13. Februar 2003 (III ZR 176/02), in dem der Senat den Anspruch auf Zahlung\n\nvon Wohnlaubenentgelt dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt hat. Nach\n\ndem dort zugrunde zu legenden Sachverhalt war zwischen den Parteien un-\n\nstreitig, daß es sich bei dem Areal \"R. \" um eine Anlage nach dem Bun-\n\ndeskleingartengesetz handelte.\n\nSchlick\n\nStreck\n\nKapsa\n\nGalke\n\nHerrmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_179-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-18/iii-zr-179-03","cited_norms":[{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 20a","ref_norm":"20a","n":5},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":2},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_179-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_179-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-18/iii-zr-179-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_179-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:23:38.065690+00:00"}}