{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_163-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2004-04-22","aktenzeichen":"III ZR 163/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"§ 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG Das bestandsgeschützte Recht zur Nutzung einer Laube zu Wohnzwecken ist nicht an die Baulichkeit, sondern an die Nutzer gebunden, die aus dem am 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) bestehenden Pachtvertrag berechtigt sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nIII ZR 163/03 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n22. April 2004 \nF r e i t a g \nJustizamtsinspektor \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\n§ 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG \n\nDas bestandsgeschützte Recht zur Nutzung einer Laube zu Wohnzwecken \n\nist nicht an die Baulichkeit, sondern an die Nutzer gebunden, die aus dem \n\nam 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) bestehenden Pachtvertrag berechtigt sind. \n\nBGH, Urteil vom 22. April 2004 - III ZR 163/03 - LG Hamburg \n\nAG Hamburg-Barmbek \n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 22. April 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter \n\nStreck, Dörr, Galke und Dr. Herrmann \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 34 \n\ndes Landgerichts Hamburg vom 24. April 2003 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\nDie Parteien streiten um die Höhe des Pachtzinses für eine Grund-\n\nstücksparzelle. \n\nDer Kläger ist ein gemeinnütziger Verein, der nach seiner Satzung die \n\nFörderung des Kleingartenwesens betreibt. Sein Rechtsvorgänger pachtete \n1947 von privater Hand ein ca. 90.000 m2 großes Grundstück am S. See \n\nin H. -B. . Das Grundstück ist in Parzellen unterteilt, die eine im \n\nVergleich mit typischen Kleingärten außerordentliche Größe aufweisen. Teil-\n\nweise sind die Flächen mit Häusern bebaut, die auch als Dauerwohnsitz ge-\n\nnutzt werden. Der Kläger verpachtet die Parzellen an seine Mitglieder weiter. \n\nUnter dem 10. Dezember 1989 schlossen der Kläger und die Beklagte \n\neinen Unterpachtvertrag über die Parzelle 101, deren Gesamtfläche \n1.632,97 m2 beträgt. Hiervon waren bereits vor dem 1. April 1983 153,97 m2 mit \n\neinem sogenannten Behelfsheim bebaut. Die Beklagte und ihr Ehemann be-\n\nwohnen das Gebäude dauerhaft. \n\nDer Kläger und der Grundstückseigentümer einigten sich in Verhandlun-\n\ngen über die Höhe des Pachtzinses auf die Anhebung des jährlich zu entrich-\n\ntenden Entgelts auf 280.000 DM ab 2000. Aufgrund dessen entschloß sich der \n\nKläger, die Unterpachten gleichfalls zu erhöhen. Er verlangt von der Beklagten \n\nfür dieses Jahr Unterpacht, Mitgliedsbeiträge und Kosten in Höhe von insge-\n\nsamt 6.444,06 DM. Die Beklagte ist der Ansicht, der von ihr geschuldete Pacht-\n\nzins sei aufgrund von § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt, da es sich bei dem Areal \n\n\"S. See \" um eine Kleingartenanlage handele. Deshalb habe sie unter \n\nEinschluß eines Wohnlaubenentgelts von 2.155,58 DM für das Jahr 2000 \n\nlediglich 4.089,38 DM an den Kläger zu zahlen. \n\nDie auf Verurteilung des Differenzbetrages von 2.354,68 DM \n\n(= 1.203,93 €) gerichtete Klage war in beiden Vorinst anzen erfolgreich. Mit der \n\nvom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren An-\n\ntrag auf Klageabweisung weiter. \n\nEntscheidungsgründe \n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-\n\nverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat die zwischen den Parteien strittige Frage, ob \n\ndas Parzellengebiet \"S. See\" eine Kleingartenanlage ist, offen gelas-\n\nsen. Selbst wenn der Pachtzins aufgrund von § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt \n\nsein sollte, könne sich die Beklagte hierauf nach Treu und Glauben nicht beru-\n\nfen. Sie ziehe Vorteile daraus, daß der Kläger entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG \n\ndie Nutzung unter anderem ihrer Parzelle als Dauerwohnsitz dulde. Eben jene \n\natypischen Verhältnisse hätten dazu geführt, daß sich der Kläger veranlaßt \n\ngesehen habe, dem Grundstückeigentümer eine höhere Pacht zuzugestehen. \n\nDer Kläger sei darauf angewiesen, die so entstandenen höheren Kosten zu \n\namortisieren. Anderenfalls könne er die Pacht nicht mehr zahlen, so daß der \n\nFortbestand des Hauptpachtverhältnisses und damit der Unterpachten gefähr-\n\ndet sei. Hinzu trete, daß die Beklagte sich nicht auf den Bestandsschutz des \n\n§ 18 Abs. 2 BKleingG berufen könne. Da sie nach dem Bundeskleingartenge-\n\nsetz nicht gerechtfertigte Vorteile in Anspruch nehme, dürfe sie sich nicht zum \n\nNachteil aller anderen Vereinsmitglieder auf den Schutz dieses Gesetzes beru-\n\nfen. \n\nII. \n\nDies hält den Beanstandungen der Revision nicht stand. \n\nDas Berufungsgericht hätte entscheiden müssen, ob das zwischen den \n\nParteien bestehende Unterpachtverhältnis dem Bundeskleingartengesetz un-\n\nterliegt. Ist dieses Gesetz anwendbar, bleibt der Anspruch des Klägers grund-\n\nsätzlich auf Zahlung von Unterpacht nach § 5 Abs. 1 BKleingG und von soge-\n\nnanntem Wohnlaubenentgelt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG begrenzt. \n\nUnterliegt das Rechtsverhältnis hingegen nicht dem Kleingartenrecht, ist für \n\nden Pachtzinsanspruch allein § 12 Abs. 3 der Satzung des Klägers in den \n\ndurch § 315 Abs. 1 und 3 BGB gesetzten Grenzen maßgebend. Die Vorausset-\n\nzungen und unter Umständen die Rechtsfolgen beider Anspruchsgrundlagen \n\nsind verschieden. \n\n1. \n\nBei der Entscheidung, ob das Bundeskleingartengesetz auf den zwi-\n\nschen den Parteien geschlossenen Vertrag anzuwenden ist, ist unter anderem \n\nfolgendes zu beachten. \n\nEin Pachtvertrag, der dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, setzt un-\n\nbeschadet der im Vertrag verwendeten Bezeichnungen voraus, daß die Partei-\n\nen die Überlassung einer Grundfläche zur Nutzung als Kleingarten im Sinne \n\nvon § 1 Abs. 1 BKleingG bezweckten (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, \n\n8. Aufl., § 4 Rn. 1). Bedingung hierfür ist, daß der Garten dem Pächter zur \n\nkleingärtnerischen Nutzung dienen soll (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG) und in einer \n\nKleingartenanlage liegt (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG). \n\na) Die kleingärtnerische Nutzung durch den Pächter nach Nummer 1 der \n\nvorgenannten Bestimmung umfaßt die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nut-\n\nzung, insbesondere die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Ei-\n\ngenbedarf und die Erholungsnutzung. \n\naa) Mit einer kleingärtnerischen Nutzung unvereinbar ist hingegen der \n\nGebrauch zum dauernden Wohnen (Begründung der Bundesregierung zum \n\nBundeskleingartengesetz, BT-Drucks. 9/1900, S. 13; Mainczyk aaO, § 18 \n\nRn. 5; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 1 Rn. 11, § 3 Rn. 17). Dies \n\nfolgt aus § 3 Abs. 2 Satz 2 BKleingG, nach dem Lauben nach ihrer Beschaf-\n\nfenheit nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein dürfen. \n\nEine Ausnahme gilt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG für die Klein-\n\ngärtner, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes \n\nam 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) befugt waren, ihre Laube zu Wohnzwecken \n\nzu nutzen. Diese Bestimmung dient, ebenso wie § 18 Abs. 1 BKleingG, der Si-\n\ncherung des auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beruhenden Bestandsschutzes für \n\nAltfälle (Mainczyk aaO, § 18 Rn. 1). Das bestandsgeschützte Recht zur Wohn-\n\nnutzung ist, wie sich aus dem Wortlaut von § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG ergibt, \n\nnicht an die Laube gebunden, sondern an die Nutzer, die aus dem zum Stich-\n\ntag bestehenden Pachtvertrag berechtigt sind (Mainczyk aaO, Rn. 6; Stang \n\naaO, § 18 Rn. 1; vgl. auch: Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand \n\nMai 2003, § 18 BKleingG Rn. 4, 7). Die rechtmäßige Wohnnutzung der Laube \n\nendet mit der Beendigung des Pachtverhältnisses des geschützten Kleingärt-\n\nners. Die Begründung eines neuen Wohnnutzungsrechts mit dem nachfolgen-\n\nden Kleingärtner scheitert an § 3 Abs. 2 Satz 2 BKleingG (Mainczyk aaO). Die \n\nBeklagte gehört nicht zu dem gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG privilegier-\n\nten Personenkreis, da sie das Unterpachtverhältnis mit dem Kläger erst 1989 \n\nbegründet hat. \n\nFür den hier zu beurteilenden Fall folgt daraus, daß das Bundesklein-\n\ngartengesetz auf das zwischen den Parteien bestehende Unterpachtverhältnis \n\ndann nicht anzuwenden ist, wenn sie sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlus-\n\nses darüber einig waren, daß die Beklagte die ihr überlassene Parzelle zum \n\nDauerwohnen nutzen sollte. Hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem \n\nRechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Rechts-\n\nlage wäre auch dann nicht anders zu beurteilen, wenn die Parteien gemeinsam \n\ndem Rechtsirrtum erlegen gewesen wären, die \"altrechtliche\" Befugnis, eine \n\nLaube zu Wohnzwecken zu benutzen, würde auch nach Inkrafttreten des Bun-\n\ndeskleingartengesetzes für einen Nachpächter gelten. \n\nbb) Weiterhin muß bei Vertragsschluß vorgesehen gewesen sein, daß \n\ndie Beklagte die Parzelle zu einem wesentlichen Teil zur Gewinnung von Gar-\n\ntenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf nutzen sollte. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 \n\nBKleingG umfaßt die kleingärtnerische Nutzung zwar auch den Erholungs-\n\nzweck. Dennoch bleibt die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanz-\n\nlichen Produkten notwendiger Bestandteil der kleingärtnerischen Nutzung, für \n\ndie ein wesentlicher Teil der Gartenfläche verwendet werden muß (Mainczyk \n\naaO, § 1 Rn. 9, der sogar verlangt, daß die Rasen- und Zierbepflanzung nicht \n\nüberwiegt; Stang aaO, § 1 Rn. 9). Auch hierzu sind Feststellungen des Tatrich-\n\nters erforderlich. \n\nb) Bei der gegebenenfalls erforderlichen weiteren Prüfung, ob die an die \n\nBeklagte überlassene Parzelle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einer \n\nKleingartenanlage zugehörte (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG), sind insbesondere \n\ndie folgenden Gesichtspunkte zu beachten. \n\naa) Neben der vorgesehenen Nutzung der einzelnen an die Beklagte \n\nverpachteten Grundfläche ist zu klären, in welchem Umfang die Gesamtheit der \n\nParzellen in der Anlage des Klägers der Gewinnung von Gartenbauerzeugnis-\n\nsen zum Eigenbedarf dienten. Da prägendes Merkmal des Kleingartens die \n\nErzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten ist (vgl. \n\noben unter lit. a bb), muß diese Art der Grundstücksnutzung auch den Charak-\n\nter der Gesamtanlage wesentlich mit bestimmen. Tritt die gärtnerische Nutzung \n\nim engeren Sinne nicht mehr anlageprägend in Erscheinung und dominiert \n\nnach dem Gesamteindruck des Komplexes die reine Erholungsnutzung, liegt \n\nkeine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes vor. Anlaß, sich in dem \n\nhier zur Entscheidung stehenden Fall mit diesen Fragen auseinander zu set-\n\nzen, besteht für die Parteien und das Berufungsgericht nicht zuletzt aufgrund \n\nder Feststellung der Zivilkammer … des Landgerichts Hamburg in dem vom \n\nKläger zu den Akten gereichten Urteil aus dem Jahr 1975. Danach stand be-\n\nreits von Anbeginn des Hauptpachtverhältnisses die Freizeit- und Erholungs-\n\nnutzung des Geländes am Wochenende im Vordergrund. Hingegen liegt nach \n\nder im Schriftsatz der Beklagten vom 3. April 2003 wiedergegebenen behördli-\n\nchen Äußerung vom 18. Juni 1984 ein Kleingarten im Sinne des § 1 Abs. 1 \n\nBKleingG vor. \n\nbb) Eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG ist \n\nnicht allein aufgrund der Tatsache zu verneinen, daß mehrere Parzellen mit \n\nGebäuden, die Wohnzwecken dienen, bebaut sind. \n\n(1) Wie bereits unter lit. a aa) ausgeführt, läßt § 18 Abs. 2 Satz 1 \n\nBKleingG die Wohnnutzung von Kleingartenparzellen in Altfällen zu, mag auch \n\nder einzelne (Neu-)Pächter zu einer solchen Nutzung nicht befugt sein. \n\nDiese der Sicherung des Bestandsschutzes dienende Vorschrift zeigt, \n\ndaß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendung des \n\nBundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelne Ge-\n\nbäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird, kann das Kleingartenrecht \n\nweiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 - \n\nVIZ 2003, 538, 539 f, für BGHZ 156, 71 vorgesehen, und vom 13. Februar \n\n2003 - III ZR 176/02 - VIZ 2003, 391, 392 m.w.N. zu § 20a Nr. 8 BKleingG, der \n\ndie gleichgelagerte Problematik für das Beitrittsgebiet regelt). \n\n(2) Dies bedeutet jedoch nicht, daß für die rechtliche Einordnung einer \n\nAnlage die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den Parzellen be-\n\nfindlichen Baulichkeiten belanglos sind und nur die gärtnerische Nutzung von \n\nBedeutung ist. Vielmehr sind bei der Beurteilung einer Anlage die vorhandenen \n\nBaulichkeiten sowie Art und Umfang ihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und \n\nbei der anzustellenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen (hierzu einge-\n\nhend Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, S. 540). \n\nEin Wochenendhaus oder gar ein mit den notwendigen Versorgungsein-\n\nrichtungen ausgestattetes, Wohnzwecken dienendes Eigenheim stellt in einer \n\nKleingartenanlage einen Fremdkörper dar (vgl. Begründung der Bundesregie-\n\nrung zum Bundeskleingartengesetz, aaO). Das Übergangsrecht gewährt sol-\n\nchen Baulichkeiten unter Berücksichtigung der Rechtswirklichkeit zum Zeit-\n\npunkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes Bestandsschutz. \n\nDementsprechend steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Gebäude \n\nder Bewertung eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig ent-\n\ngegen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegen-\n\nden Maßstäbe völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Be-\n\nherrschen die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Bau-\n\nwerke den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf den \n\nParzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Ge-\n\nmüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt, \n\nbesteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Se-\n\nnatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240). \n\n(3) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Ge-\n\nsamtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen Be-\n\nurteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt. \n\nInsbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstä-\n\nbe zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand de-\n\nren sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage \n\nvornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 \n\n(aaO, S. 540) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, die \n\nmit zum Dauerwohnen geeigneten Häusern bebaut sind, bei der Bewertung der \n\nAnlage nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Dies gilt \n\nselbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstige \n\nFrüchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart ge-\n\nmischt verwendeten Flächen in so erheblicher Weise einer kleingärtnerischen \n\nNutzung, daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den Hintergrund \n\ntritt. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind in gleicher \n\nWeise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Ver-\n\nsorgungseinrichtungen versehenes und auch im übrigen die Voraussetzungen \n\nfür eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht \n\nzur Benutzung in der Winterzeit geeignet ist, weil es nicht geheizt werden kann \n\n(Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. April 2003 \n\n- V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445). Grundstücke, die in dieser Weise genutzt wer-\n\nden, widersprechen in fast ebenso gravierender Weise dem Leitbild der klein-\n\ngärtnerischen Nutzung wie ein Wohnhaus. \n\nDer Senat hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 541) weiter \n\nausgeführt, daß eine Gesamtanlage jedenfalls dann nicht mehr als Kleingarten-\n\nanlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen mit \n\nEigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist (vgl. auch \n\nSenatsurteile vom 18. März 2004 - III ZR 180/03 - zur Veröffentlichung in \n\nBGHR vorgesehen, und III ZR 246/03). Eine Kleingartenanlage kann im Einzel-\n\nfall aber auch dann schon nicht mehr vorliegen, wenn diese Bebauung auf we-\n\nniger als der Hälfte der Parzellen anzutreffen ist (Senatsurteil vom 18. März \n\n2004 - III ZR 180/03). \n\nDiese Ausführungen gelten mit der Maßgabe, daß sich diese Nutzung \n\nder Baulichkeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Dezember 1989 \n\nbereits so sehr verfestigt hatte, daß sie den Charakter der Anlage gleichsam \n\nunumkehrbar prägte: Dies ist zu bejahen, wenn der Eigentümer und der Haupt-\n\npächter die Beseitigung der Baulichkeit oder das Unterlassen der Wohnnut-\n\nzung nicht verlangen konnten, sei es, weil dieser Gebrauch nach § 18 \n\nBKleingG \n\nbestandsgeschützt war oder weil die in Widerspruch zum Kleingartenrecht \n\nstehende Nutzung im Einvernehmen mit dem Eigentümer und dem Hauptpäch-\n\nter aufgenommen oder bereits solange geduldet wurde, daß ein Beseitigungs- \n\noder Unterlassungsbegehren \n\nrechtsmißbräuchlich gewesen wäre \n\n(vgl. \n\nMainczyk aaO, § 3 Rn. 40, 41). \n\nDas Berufungsgericht wird, sofern es das Vorliegen einer Kleingartenan-\n\nlage nicht bereits aus anderen Gründen verneint, die erforderlichen Feststel-\n\nlungen nachzuholen haben. \n\n2. \n\nSollten die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 BKleingG vorliegen, richtet \n\nsich der Unterpachtzinsanspruch des Klägers nach § 5 BKleingG. Neben der \n\nsich nach dieser Bestimmung zu berechnenden Pacht schuldet die Beklagte \n\ndas sogenannte Wohnlaubenentgelt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG. \n\nNach dieser Vorschrift kann der Verpächter für die Nutzung einer Wohnzwek-\n\nken dienenden Laube ein zusätzliches angemessenes Entgelt verlangen. \n\na) Voraussetzung für den Wohnlaubenentgeltanspruch ist nach dem \n\nWortlaut der Bestimmung, daß der Kleingärtner gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 \n\nBKleingG zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes am \n\n1. April 1983 (§ 22 BKleingG) befugt war, die Laube zu Wohnzwecken zu nut-\n\nzen. Die Beklagte gehört zwar nicht zu diesem Personenkreis (siehe oben un-\n\nter Nr. 1 lit. a aa). Dies schließt aber die Anwendung von § 18 Abs. 2 Satz 2 \n\nBKleingG auf Fälle wie den vorliegenden, in denen der Verpächter eine nicht \n\nbestandsgeschützte Wohnnutzung duldet, nicht aus. Vielmehr muß derjenige, \n\nder sich ohne Berechtigung nach § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG wie ein nach \n\ndieser Bestimmung privilegierter Kleingärtner verhält, erst recht den finanziel-\n\nlen Ausgleich, den das Gesetz dem geschützten Nutzer für die Inanspruch-\n\nnahme von Sondervorteilen auferlegt, tragen. Die Beklagte hat dementspre-\n\nchend für die Wohnnutzung der Laube ein zusätzliches angemessenes Entgelt \n\nzu entrichten. \n\nb) Die Höhe des Entgelts richtet sich nach einer angemessenen Verzin-\n\nsung des Verkehrswerts der überbauten Grundfläche (BGHZ 117, 394, 397 f; \n\nzustimmend: Mainczyk aaO, § 18 Rn. 7; Stang aaO, § 18 Rn. 7). Der Wert die-\n\nser Fläche ist nach den für bebaute Grundstücke ermittelten Verkehrswerten zu \n\nbestimmen (BGHZ; Mainczyk; Stang jew. aaO). Bei der Ermittlung des für die \n\nVerzinsung maßgebenden Faktors ist von dem Satz auszugehen, mit dem der \n\nVerkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Dif-\n\nferenzierungen nach sozialen Gesichtspunkten sind zulässig (BGHZ S. 398; \n\nMainczyk; Stang jew. aaO). Hierbei kann insbesondere auch von Bedeutung \n\nsein, daß die Beklagte als nicht bestandsgeschützte Nutzerin des Gebäudes \n\ngrundsätzlich sozial weniger schutzwürdig ist als ein nach § 18 Abs. 2 Satz 1 \n\nBKleingG privilegierter Kleingärtner. Andererseits wird es auch zu berücksich-\n\ntigen sein, falls die Beklagte wegen der langjährigen Wohnnutzung Vertrau-\n\nensschutz gegenüber dem Kläger genießen sollte. \n\nZu den vorstehenden Kriterien fehlen hinreichende Feststellungen des \n\nBerufungsgerichts. \n\nSoweit das angemessene Entgelt den vom Kläger veranschlagten und \n\nvon der Beklagten gezahlten Betrag von 13,20 DM je Quadratmeter überstei-\n\ngen sollte, ist der Kläger nicht gehindert, den Mehrbetrag geltend zu machen. \n\nDie Summe von 13,20 DM ist ersichtlich nur unter der Maßgabe als verbindlich \n\nanzusehen, daß die Unterpächter auch im übrigen den veranschlagten Pacht-\n\nzins - hier 2,20 DM je Quadratmeter gärtnerische Nutzfläche - akzeptieren. \n\nc) Da § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG die entgegengesetzten Interessen \n\nder Parteien wegen der § 3 Abs. 2 BKleingG widersprechenden Nutzung der \n\nParzelle durch die Beklagte zum Ausgleich bringt, bedarf es grundsätzlich nicht \n\nmehr des vom Berufungsgericht für richtig gehaltenen Rückgriffs auf § 242 \n\nBGB (vgl. zum grundsätzlichen Ausschluß des Rückgriffs auf § 242 BGB, wenn \n\nbesondere gesetzliche Regelungen einem Interessenkonflikt bereits Rechnung \n\ntragen: BGH, Urteil vom 6. Mai 1985 - VIII ZR 119/84 - NJW 1985, 2579, 2580; \n\nMünchKomm-BGB/Roth, BGB, 4. Aufl., § 242 Rn. 112a; Staudinger/Schmidt, \n\nBGB, 13. Bearb., § 242 Rn. 253). Dieser kann allenfalls in Betracht kommen, \n\nwenn sich innerhalb des von § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG vorgegebenen Rah-\n\nmens aufgrund einer atypischen Situation ein angemessener Interessenaus-\n\ngleich nicht erzielen läßt und dies zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis \n\nführen würde. Dies wäre bei Eintritt der vom Kläger geltend gemachten Exi-\n\nstenzgefährdung, falls die Beklagte keine auskömmliche Unterpacht entrichtet, \n\nnicht von vornherein ausgeschlossen. \n\nDer Anwendung von § 242 BGB stehen die Pachtpreisbindung im Bun-\n\ndeskleingartengesetz (§ 5 Abs. 1 BKleingG) und ihre sozialpolitische Funktion \n\n(vgl. hierzu: BVerfGE 87, 114, 146; Begründung der Bundesregierung zum Ent-\n\nwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes, BT-\n\nDrucks. 12/6154, S. 6; Mainczyk aaO, § 5 Rn. 1, 6) nicht entgegen. Kleingar-\n\ntenpachtverträge sind Rechtsverhältnisse, die dem allgemeinen Schuldrecht \n\nund damit auch § 242 BGB unterliegen (Mainczyk aaO, § 4 Rn. 29a). Der in \n\n§ 242 BGB bestimmte Grundsatz von Treu und Glauben gilt für das gesamte \n\nSchuldrecht (z.B.: MünchKomm-BGB/Roth aaO, Rn. 78). Auch die Berufung auf \n\nzwingendes Recht kann im Einzelfall treuwidrig sein (Staudinger/Schmidt aaO, \n\nRn. 253 f), wie es etwa bei Verstößen gegen die Beurkundungspflicht nach \n\n§ 311b Abs. 1 BGB (§ 313 BGB a.F.) unter anderem im Fall der Existenzge-\n\nfährdung eines Vertragsteils anerkannt ist (z.B.: BGH, Urteil vom 10. Oktober \n\n1986 - V ZR 247/85 - NJW 1987, 1069, 1070 m.w.N.). Der sozialpolitische \n\nSchutzzweck der Preisbindung gemäß § 5 Abs. 1 BKleingG und § 18 Abs. 2 \n\nSatz 2 BKleingG kann deshalb ebenfalls hinter anderen Belangen zurücktreten. \n\nBei einer etwaigen Prüfung, ob § 242 BGB anzuwenden ist, ist zu be-\n\nachten, daß die unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vom \n\nGericht vorzunehmende Interessenabwägung nicht die Grenzen zu einer rei-\n\nnen Billigkeitsjustiz überschreiten darf (z.B.: BGH, Urteil vom 6. Mai 1985, aaO; \n\nBamberger/Roth/Grüneberg, BGB, § 242 Rn. 49; Palandt/Heinrichs, BGB, \n\n63. Aufl., § 242 Rn. 2). Nicht jede Unbilligkeit oder Verschiebung der Gewichte \n\nin der Interessenlage rechtfertigen ein Abweichen von den gesetzlich vorgese-\n\nhenen Rechtsfolgen (Bamberger/Roth/Grüneberg aaO). Insbesondere müßte \n\nim hier zu beurteilenden Fall abgewogen werden, ob es allein in die Risiko-\n\nsphäre des Klägers fällt, daß er in den Verhandlungen mit dem Grundstücksei-\n\ngentümer einen Pachtzins vereinbart hat, der den nach dem Bundeskleingar-\n\ntengesetz geschuldeten übersteigt und somit über die Unterpachten nicht wie-\n\nder amortisierbar ist. Bei der Interessenabwägung wäre auch zu bedenken, \n\ninwieweit dieses Risiko für den Kläger vorhersehbar war (vgl. Bamber-\n\nger/Roth/Grüneberg aaO, Rn. 19 f). Weiterhin wäre zu prüfen, ob der Kläger im \n\nHinblick auf den bindenden Charakter der Preisvorschriften des Bundesklein-\n\ngartengesetzes in der Lage ist, sich von den Pachtpreisvereinbarungen mit \n\ndem Grundstückseigentümer zu lösen, um die geltend gemachte Existenzge-\n\nfährdung abzuwenden. \n\nZu all dem wird das Berufungsgericht noch ergänzende Feststellungen \n\ntreffen müssen, wenn es erwägen sollte, § 242 BGB erneut heranzuziehen. \n\n3. \n\nKommt das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, daß das Rechtsverhält-\n\nnis der Parteien nicht dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, kann sich der \n\nvom Kläger geltend gemachte Pachtzinsanspruch aus § 12 Abs. 3 seiner Sat-\n\nzung und der darin vorgesehenen Festsetzung durch den Vorstand des Klä-\n\ngers ergeben. Aufgrund dieser Satzungsbestimmung ist ihm ein Leistungsbe-\n\nstimmungsrecht eingeräumt, das er gemäß § 315 Abs. 1, 3 BGB nach billigem \n\nErmessen auszuüben hat. Die Beurteilung, ob der der Beklagten in Rechnung \n\ngestellte Betrag billigem Ermessen entspricht, ist anhand des Sachvortrags der \n\nParteien und der von ihnen vorgelegten Unterlagen allerdings derzeit nicht \n\nmöglich. Der Rechnung vom 8. Mai 2000, der dazu gegebenen Erläuterung \n\nvom selben Tag sowie dem Rundschreiben vom 22. Dezember 1999 sind zwar \n\ndie einzelnen Pachtpreise pro Quadratmeter zu entnehmen, nicht aber die \n\nihnen zugrundeliegende rechnerische Kalkulation und die maßgebenden Grün-\n\nde für die Verteilung der Pachtsumme auf die verschiedenen Parzellenarten. \n\nInsoweit werden gegebenenfalls der Kläger ergänzend vorzutragen und das \n\nBerufungsgericht zusätzliche Feststellungen zu treffen haben. \n\nIII. \n\nDa dem Revisionsgericht aufgrund der noch ausstehenden tatsächlichen \n\nFeststellungen eine eigene Sachentscheidung nicht möglich ist, ist das Beru-\n\nfungsurteil aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuverweisen \n\n(§ 563 Abs. 3 ZPO). \n\nSchlick \n\nStreck \n\n Dörr \n\n Galke \n\nHerrmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_163-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-22/iii-zr-163-03","cited_norms":[{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":18},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":7},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":6},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":5},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311b","ref_norm":"311b","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 20a","ref_norm":"20a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_163-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_163-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-22/iii-zr-163-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2003/III_ZR_163-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:32:11.520105+00:00"}}