{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_359-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2004-02-12","aktenzeichen":"III ZR 359/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 675 Abs. 2 Zur Frage der Verpflichtung des Vermittlers einer prospektierten Kapital- anlage zur Offenlegung von an ihn für den Vertrieb gezahlten \"Innenprovi- sionen\".","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 359/02\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n12. Februar 2004\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nja\n\nja\n\nja\n\nBGB § 675 Abs. 2\n\nZur Frage der Verpflichtung des Vermittlers einer prospektierten Kapital-\n\nanlage zur Offenlegung von an ihn für den Vertrieb gezahlten \"Innenprovi-\n\nsionen\".\n\nBGH, Urteil vom 12. Februar 2004 - III ZR 359/02 - OLG Düsseldorf\n\n LG Düsseldorf\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 12. Februar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter\n\nStreck, Dörr, Galke und Dr. Herrmann\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 15. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 30. September 2002 auf-\n\ngehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDer Kläger zeichnete mit Beitrittserklärungen vom 1. Dezember 1996\n\nund vom 13. Juni 1997 Beteiligungen als Kommanditist mit Beträgen von je-\n\nweils 80.000 DM plus 5 % Agio an der D. ,\n\nGrundstücks- und Verwaltungs GmbH & Co. P. -A. /W. -G. 1 KG\n\n(\"Grundrenditefonds P. -A. und W. -G. 1\"; im folgenden: W. \n\n 1) und an der D. Grundstücks-Entwicklungs-\n\nGmbH & Co. W. -G. 2 KG (\"Grundrenditefonds W. -G. 2/Galerie\n\nR. Straße\"; im folgenden: W. 2). Diese Kapitalanlagen waren\n\ndem Kläger durch die Beklagte unter Verwendung der von den Objektgesell-\n\nschaften herausgegebenen Prospekte vermittelt worden.\n\nDer Kläger behauptet, beide Immobilienfonds befänden sich in einer\n\nkatastrophalen wirtschaftlichen Lage, da die tatsächlichen Mieteinnahmen für\n\ndie Gewerbeeinheiten in erheblichem Umfang hinter den zugesagten Mieten\n\nzurückgeblieben seien. Er verlangt von der Beklagten Ersatz der ihm durch den\n\nErwerb der Beteiligungen entstandenen Aufwendungen, Zug um Zug gegen\n\nAbtretung der Beteiligungen, wobei er sich auf den geltend gemachten Scha-\n\nden Ausschüttungen von insgesamt 5.600 DM anrechnen läßt. Die Haftung der\n\nBeklagten leitet der Kläger aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung - mit\n\nder Behauptung, die Prospekte für die beiden Immobilienfonds seien in mehr-\n\nfacher Hinsicht fehlerhaft gewesen - und daraus her, daß die Beklagte ihm ge-\n\ngenüber (vor-)vertragliche Aufklärungspflichten verletzt habe.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat\n\ndie hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen und gegen seine Entschei-\n\ndung die Revision zugelassen, \"soweit der Kläger seinen vermeintlichen Scha-\n\ndensersatzanspruch hinsichtlich der Beteiligung an W. 1 auf die nicht er-\n\nfolgte Aufklärung über die an die Beklagte gezahlte weitere Provision stützt\".\n\nSoweit sie nicht bereits durch das Berufungsgericht zugelassen worden ist, hat\n\nder Senat die Revision auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers zuge-\n\nlassen. Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Klageanspruch weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur\n\nZurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\nI.\n\nDie Revision rügt als Verfahrensfehler, das Berufungsgericht hätte nicht,\n\nwie geschehen, eine Entscheidung nach Lage der Akten (§§ 331a, 251a Abs. 2\n\nZPO) treffen dürfen. Darin liege ein Verstoß gegen § 285 Abs. 2 ZPO, weil das\n\nBerufungsgericht nach der Vernehmung von Zeugen durch die Berichterstatte-\n\nrin als beauftragte Richterin im darauf anberaumten Verhandlungstermin den\n\nParteien keine Gelegenheit gegeben habe, \"das Ergebnis der Beweisaufnahme\n\naufgrund der Beweisverhandlungen vorzutragen\".\n\nDiese Rüge ist unbegründet. Im Streitfall haben beide Parteien nach der\n\nZeugenvernehmung durch die - aufgrund einer vorausgegangenen Verhand-\n\nlung vor dem Berufungsgericht - beauftragte Richterin des Berufungsgerichts\n\nzu dem Beweisergebnis schriftlich Stellung genommen. Im anschließenden\n\nVerhandlungstermin vor dem Senat des Oberlandesgerichts hat der zweitin-\n\nstanzliche Prozeßbevollmächtigte des Klägers erklärt, er werde keinen Antrag\n\nstellen. Daraufhin hat das Berufungsgericht, wie von den Beklagten beantragt,\n\nnach Lage der Akten entschieden. Dazu war es entgegen der Auffassung der\n\nRevision berechtigt; § 285 Abs. 2 ZPO stand nicht entgegen. Wie der Bundes-\n\ngerichtshof bereits ausgesprochen hat (BGHZ 63, 94, 95), erfordert diese Vor-\n\nschrift nicht eine Wiederholung bereits gestellter Anträge (durch die auf schrift-\n\nsätzliches Vorbringen zur Beweisaufnahme hätte Bezug genommen werden\n\nkönnen, § 137 Abs. 3 Satz 1 ZPO). Sie soll nur gewährleisten, daß den Partei-\n\nen Gelegenheit gegeben wird, über das Ergebnis der Beweisaufnahme unter\n\nDarlegung des Streitverhältnisses zu verhandeln (BGHZ aaO). Hatten die\n\nParteien diese Gelegenheit, so ist, wenn eine Partei sich freiwillig durch ihre\n\nSäumnis oder das Nichtverhandeln ihres Anwalts der Verhandlungsmöglichkeit\n\nbegeben hat, auch ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör Genüge getan (Stein/\n\nJonas/Leipold ZPO 21. Aufl. § 285 Rn. 9).\n\nII.\n\nDas Berufungsgericht verneint eine Haftung der Beklagten nach den\n\nGrundsätzen über die Prospekthaftung im engeren Sinne, weil die Beklagte nur\n\nfür den Vertrieb der Kommanditbeteiligungen zuständig gewesen sei und nicht\n\nzu dem von der Rechtsprechung in Betracht gezogenen Kreis der Prospektver-\n\nantwortlichen gehört habe. Eine vom Kläger behauptete Mitwirkung der Beklag-\n\nten an den Prospekten sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht be-\n\nwiesen, auch nicht, daß die Beklagte Einfluß auf die Konzeptionierung der An-\n\nlagefonds genommen habe. Auch ein Einfluß der Beklagten auf die Zusam-\n\nmensetzung des für die Fonds verantwortlichen Personenkreises, etwa die Be-\n\nnennung des Treuhänders, sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht\n\nfestzustellen. Schließlich ergebe sich eine maßgebliche Einflußnahme der Be-\n\nklagten auf das gesamte Projekt nicht daraus, daß die Beklagte die einzige\n\nVertriebsfirma gewesen wäre, die für einen Vertrieb der Objekte in Frage ge-\n\nkommen wäre.\n\nDas Berufungsgericht lehnt auch eine Haftung der Beklagten gegenüber\n\ndem Kläger nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im weiteren Sinne\n\nwegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlageberater oder -ver-\n\nmittler ab. In diesem Zusammenhang würdigt das Berufungsgericht die Tätig-\n\nkeit der Beklagten als die eines Anlagevermittlers, nicht eines Anlageberaters:\n\nDie Beklagte sei schon nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht als unab-\n\nhängige Beraterin aufgetreten, sondern als Werberin für das zu vermittelnde\n\nKommanditkapital der Fondsgesellschaften. Insbesondere die Tatsache, daß\n\ndie Beklagte das unternehmerische Konzept der Gewerbezentren nicht selb-\n\nständig bewertet, sondern auch nach dem Vortrag des Klägers insoweit allein\n\nauf den Prospekt verwiesen und nur zu den steuerlichen Fragen ein Votum\n\nabgegeben habe, zeige, daß sie nur die Rolle der Anlagevermittlerin habe\n\nübernehmen wollen und dies den Anlegern auch deutlich gemacht habe.\n\nIhren Verpflichtungen als Anlagevermittlerin, so das Berufungsgericht\n\nweiter, sei die Beklagte nachgekommen. Weder sei der Beklagten anzulasten,\n\ndaß sie fehlerhafte und unklare Prospekte verwendet, noch daß sie eine Plau-\n\nsibilitätsprüfung der Prospekte unterlassen habe. Die Emissionsprospekte für\n\nW. 1 und W. 2 erfüllten die in der Rechtsprechung entwickelten Anfor-\n\nderungen hinsichtlich Klarheit und Wahrheit. Auch die Verflechtung der Pro-\n\njektentwicklungsfirmen werde zutreffend offengelegt. Eine Verpflichtung, die\n\nBonität der Mieter der Gewerbezentren zu prüfen, habe die Beklagte als Anla-\n\ngevermittlerin nicht getroffen. Anhaltspunkte dafür, daß es zum damaligen\n\nZeitpunkt Kenntnisse über betrügerisches Verhalten von Beteiligten gegeben\n\nhabe, seien nicht ersichtlich. Darauf, ob die Mietgarantien im Zeitpunkt der\n\nProspektherausgabe schon vertraglich eingeräumt worden waren und eine\n\nBankbürgschaft in der prospektierten Höhe schon vorlag, komme es nicht an.\n\nDie Beklagte habe sich die darauf bezogenen Verträge so lange nicht vorlegen\n\nzu lassen brauchen, als keine vernünftigen Zweifel an der Richtigkeit der An-\n\ngaben in den Prospekten aufgetreten seien.\n\nSchließlich meint das Berufungsgericht, eine Haftung der Beklagten\n\nkomme auch nicht deswegen in Betracht, weil sie den Kläger nicht über an sie\n\ngezahlte Innenprovisionen aufgeklärt habe. Eine Aufklärung über den Erhalt\n\nvon Innenprovisionen sei nicht in jedem Fall geboten. Gegen eine grundsätzli-\n\nche Aufklärungspflicht spreche, daß die Gefahr, verdeckte Kosten zu Lasten\n\nder Anleger dem eingezahlten Kapital zu entnehmen oder in anderen Posten\n\nzu verstecken, z.B. in überteuerten Grundstückspreisen, in erster Linie dann\n\nbestehe, wenn die Gesellschaften, zu deren Gunsten die Provisionen gezahlt\n\nwürden, mit der Initiatorenseite wirtschaftlich, kapitalmäßig und persönlich ver-\n\nflochten seien und insoweit eine Interessenkollision zu Lasten der Anleger be-\n\nstehe. Gebe es eine solche Verflechtung nicht, könne zwar nicht ausgeschlos-\n\nsen werden, daß die Provision zahlende Verkäuferin der Grundstücke diese\n\nKosten bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt habe. Da der Kauf-\n\npreis den potentiellen Anlegern jedoch durch den Prospekt bekannt werde,\n\nseien sie über die anfallenden Kosten aufgeklärt und es bestehe die Möglich-\n\nkeit zu prüfen, ob diese Kosten überteuert seien oder nicht. Überdies sei im\n\nProspekt für W. 2 darauf hingewiesen worden, daß die Beklagte von den\n\nVerkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszentren eine weitere Vergütung\n\n(Werbekostenzuschuß) erhalte; die Anleger seien also darüber aufgeklärt wor-\n\nden, daß eine Innenprovision gezahlt werde. Die Aufklärung über die Höhe sei\n\nschon deswegen nicht erforderlich gewesen, weil es jedem Anleger unbenom-\n\nmen gewesen wäre, wegen der Tatsache, daß eine Innenprovision gezahlt\n\nwird, von einer Beteiligung abzusehen. Bei W. 1 fehle ein solcher Hinweis\n\nzum Punkt Eigenkapitalbeschaffung. Dies sei indessen insoweit zutreffend, als\n\ndie Beklagte bei diesem Fonds nicht von der Beteiligungsgesellschaft mit dem\n\nVertrieb beauftragt worden sei, sondern die Beteiligungsgesellschaft die Firma\n\nD. P. -, E. - und M. AG mit der Beschaffung\n\ndes fehlenden Gesellschaftskapitals betraut habe, die ihrerseits die Beklagte\n\nmit dem Vertrieb beauftragt habe. Die D. P. -, E. - und\n\nM. AG habe jedoch keine Vergütung erhalten, die über die im Pro-\n\nspekt genannte Vergütung hinausgehe, \"sondern die an die Beklagte über ih-\n\nren Anteil hinausgehenden 5 % Provision\" unbestritten \"aus ihrer Gewinnmar-\n\nge bei der Veräußerung der Grundstücke gezahlt\". Auch im Hinblick darauf,\n\ndaß deswegen eine Überteuerung der Grundstücke nicht ersichtlich sei, sei\n\neine Aufklärung im Prospekt nicht geboten gewesen.\n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen\n\nPunkten stand.\n\n1.\n\nEs ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsge-\n\nricht eine Haftung der Beklagten nach den Grundsätzen der Prospekthaftung\n\nim engeren Sinn (vgl. Siol DRiZ 2003, 204), wie sie an sich auch für Beteili-\n\ngungen an geschlossenen Immobilienfonds der vorliegenden Art in Betracht zu\n\nziehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93 - NJW 1995,\n\n130), hier nicht als gegeben angesehen hat, weil die Beklagte nicht zu den\n\nProspektverantwortlichen der Anlagemodelle W. 1 und W. 2 gehörte.\n\na) Für den Prospektinhalt müssen in erster Linie diejenigen einstehen,\n\ndie für die Geschicke des Unternehmens und damit für die Herausgabe des\n\nProspekts verantwortlich sind. Das sind namentlich die Initiatoren, Gründer und\n\nGestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management der Gesellschaft bilden\n\noder sie beherrschen (BGHZ 71, 284, 287 ff; Siol aaO S. 207), einschließlich\n\nder sogenannten \"Hintermänner\" (BGHZ 72, 382, 387; 79, 337, 340; 83, 222,\n\n224; 115, 213, 217 f; 145, 121, 127). Darüber hinaus haften auch diejenigen,\n\ndie aufgrund ihrer beruflichen und wirtschaftlichen Stellung oder aufgrund ihrer\n\nFachkunde eine Art Garantenstellung einnehmen und durch ihre Mitwirkung an\n\nder Prospektgestaltung nach außen hin in Erscheinung getreten sind (BGHZ\n\n77, 172, 176 f; 111, 314, 319 f; BGH, Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91 -\n\nNJW-RR 1992, 879, 883; Siol aaO S. 207).\n\nVorliegend erschöpfte sich nach den Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts die Mitwirkung der Beklagten an W. 1 und W. 2 in der Übernahme\n\ndes Vertriebs. Eine weitergehende verantwortliche Mitwirkung im Sinne einer\n\nMitgestaltung der Anlagemodelle oder der (Mit-)Verantwortlichkeit für die Pro-\n\nspekte hat es aufgrund seiner Beweisaufnahme nicht festzustellen vermocht.\n\nb) Die Rügen, die die Revision gegen diese Würdigung, die weitgehend\n\nim tatrichterlichen Bereich liegt und daher als solche im Revisionsverfahren nur\n\nauf Rechtsfehler überprüft werden kann, erhebt, sind unbegründet.\n\naa) Die Revision rügt, das Berufungsgericht habe den Hinweis des Klä-\n\ngers darauf übergangen, daß die Beklagte selbst \"keinen Schöpfer der Pro-\n\nspekte\" benennen könne, der mit eigenen gedanklichen Leistungen die Pro-\n\nspekte verfaßt habe. Indessen führt dieses Vorbringen - ebenso wie das weite-\n\nre Vorbringen der Revision, bei den vorliegenden Anlagen habe \"die Trennung\n\nvon Initiatoren und Vertrieb nicht mehr der Praxis entsprochen\" - mangels wei-\n\nterer konkreter Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu dem Schluß, die\n\nBeklagte gehöre neben dem in den Prospekten genannten Prospektherausge-\n\nber und den weiteren nach dem Inhalt der Prospekte als Initiatoren in Betracht\n\nzu ziehenden Personen zu den Initiatoren oder den sonst Prospektverantwort-\n\nlichen. Die Übernahme des Vertriebs begründet für sich nicht die Verantwort-\n\nlichkeit für den dabei verwendeten Prospekt nach den Grundsätzen der Pro-\n\nspekthaftung im engeren Sinn.\n\nbb) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, daß das\n\nBerufungsgericht daraus, daß bestimmte Formulierungen im Prospekt (für W. \n\n 2) darauf abzielen, (auch) den Vertrieb \"aus der Haftung zu nehmen\", keine\n\nSchlüsse in Richtung darauf gezogen hat, hier sei die Vertreibergesellschaft\n\nselbst auch Mitherausgeberin des Prospekts gewesen.\n\n2.\n\nFolgerichtig hat das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten, so-\n\nweit sie die in Rede stehenden Vermögensanlagen (Fondsbeteiligungen) unter\n\nVerwendung von Prospekten vertrieben hat, nur nach den Grundsätzen über\n\ndie Prospekthaftung im weiteren Sinn (vgl. BGHZ 83, 222, 227; Siol aaO\n\nS. 204), also nur unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertrags-\n\nschluß bzw. wegen einer ihr zur Last fallenden Pflichtverletzung als Anlagebe-\n\nrater oder Anlagevermittler in Betracht gezogen.\n\na) Hierbei hat das Berufungsgericht die von der Beklagten bei dem Ver-\n\ntrieb der Anlagen entwickelte Tätigkeit gegenüber dem Kläger rechtsfehlerfrei\n\nals Anlagevermittlung, nicht als Anlageberatung, eingeordnet.\n\naa) Das Berufungsgericht hat die für die Abgrenzung maßgeblichen\n\nMerkmale (vgl. Senatsurteil vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993,\n\n1114 f; fortgeführt mit Urteil vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR\n\n2000, 998) zutreffend erkannt und tatrichterlich einwandfrei umgesetzt.\n\nbb) Soweit die Revision rügt, diese Einordnung widerspreche der Le-\n\nbenserfahrung, versucht sie nur in unzulässiger Weise, ihre eigene Würdigung\n\nan die Stelle derjenigen des Tatrichters zu setzen. Einen Erfahrungssatz, wo-\n\nnach der Vertrieb von \"Fondskonzepten\" stets als \"Beratung\" erfolgt, wie die\n\nRevision meint, gibt es nicht. Es mag allerdings sein, daß die Vertriebsunter-\n\nnehmen ihren Außendienstmitarbeitern empfehlen, sich gegenüber ihrem Kun-\n\ndenkreis als Berater zu gerieren, um ihr Produkt besser \"verkaufen\" zu können.\n\nDas ändert aber grundsätzlich nichts daran, daß sich bei einer objektiven Ge-\n\nsamtwürdigung der maßgeblichen Umstände der Werbung des Kunden der\n\nbetreffende Vorgang in der Vermittlung der Vermögensanlage erschöpfen\n\nkann, auch wenn - je nach Sachlage - der Vermittler selbst im Rahmen des\n\nVermittlungsvorgangs dem Kunden nähere Hinweise und Informationen, etwa\n\nüber steuerliche Aspekte, gibt.\n\nb) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Anlagever-\n\nmittler im Rahmen des zwischen ihm und dem Anlageinteressenten stillschwei-\n\ngend zustande gekommenen Vertrags auf Auskunftserteilung zu richtiger und\n\nvollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, die\n\nfür den Anlageinteressenten von besonderer Bedeutung sind. Vertreibt er die\n\nAnlage anhand eines Prospekts, so muß er, um seiner Auskunftspflicht nach-\n\nzukommen, im Rahmen der geschuldeten \"Plausibilitätsprüfung\" (Senatsurteil\n\nvom 13. Januar 2000 aaO) den Prospekt jedenfalls darauf überprüfen, ob er\n\nein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die\n\ndarin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zu\n\nüberprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind.\n\nc) Soweit das Berufungsgericht meint, der Beklagten seien keine Ver-\n\nstöße gegen ihre (vor-)vertraglichen Aufklärungspflichten als Anlagevermittlerin\n\nvorzuwerfen, begegnet dies jedoch, wie die Revision mit Recht rügt, durch-\n\ngreifenden rechtlichen Bedenken in bezug auf die von der Beklagten verein-\n\nnahmten Innenprovisionen, die in den Prospekten nicht hinreichend ausgewie-\n\nsen waren.\n\naa) Es ist im Revisionsverfahren bezüglich der Innenprovisionen von\n\nfolgendem Sachverhalt auszugehen:\n\n(1) Nach dem Investitionsplan für W. 1 sollte der Gesamtaufwand für\n\ndiese Anlage 62.845.301 DM betragen. Hiervon waren 27 Mio. DM zuzüglich\n\n5 % Agio als zusätzliches Eigenkapital (Kommanditkapital) für die Objektge-\n\nsellschaft von den Anlegern zu beschaffen.\n\nDer Prospekt für W. 1 enthielt einen Hinweis darauf, daß die Objekt-\n\ngesellschaft (\"Beteiligungsfirma\") die D. P. -, E. - und\n\nM. AG, welche laut Prospekt als Generalübernehmer der Baumaßnah-\n\nme fungierte, mit der Beschaffung des Eigenkapitals beauftragt hatte oder be-\n\nauftragen werde. Ein Preis (Provisionshöhe) wurde hier nicht genannt. Das Be-\n\nrufungsgericht geht allerdings nach dem Zusammenhang seiner Ausführungen\n\nim Anschluß an den Vortrag der Beklagten von einer \"im Prospekt genannten\"\n\nVergütung von 20 % aus, wobei es ersichtlich die prospektierten Angaben (im\n\nInvestitionsplan, Anlage I zum Gesellschaftsvertrag) über Kosten der Eigen-\n\nkapitalbeschaffung (4,032 Mio. DM = ca. 15 % von 27 Mio. DM) und Agio\n\n(1,344 Mio. DM = ca. 5 % von 27 Mio DM) in den Blick genommen hat. Die Re-\n\nvision des Klägers bringt hiergegen für sich keine Rügen an.\n\nDie Beklagte hat nach eigenem Vortrag jedoch insgesamt 25 % erhalten,\n\nund zwar weitere 5 % (= 1,35 Mio. DM) aufgrund des von der D. P. -,\n\nE. - und M. AG an sie weitergegebenen Auftrags aus de-\n\nren \"Gewinn\"; letzteres war nach dem Sinn und Zweck dieser Zahlungen\n\nebenfalls eine (weitere) Innenprovision.\n\nDiese weitere Innenprovision wurde im Prospekt nicht ausgewiesen.\n\n(2) Bezüglich W. 2, bei dem der prospektierte Gesamtaufwand\n\n37.920.000 DM betragen sollte, wovon 19.200.000 DM (ohne Agio) als zusätz-\n\nliches Eigenkapital (Kommanditkapital) für die Objektgesellschaft von den An-\n\nlegern aufzubringen waren, enthält das Berufungsurteil keine Feststellungen\n\nüber den Umfang der an die Beklagte als Vertriebsfirma insgesamt gezahlten\n\n(Innen-)Provisionen. Das waren zunächst einmal die im Prospekt als solche\n\nausgewiesenen 11 % von 27 Mio. DM (5 % Agio und weitere 6 % des vermit-\n\ntelten Kommanditkapitals). Der Kläger hat im Berufungsverfahren weitere Zah-\n\nlungen an die Beklagte, insbesondere seitens der Veräußerer der Galerie R.\n\n Straße (A. Immobilien- und Vermögensverwaltung AG) und\n\nder W. -Galerie 2 (D. P. -, E. - und M. AG),\n\nin Höhe von ca. 14 % behauptet; die Beklagte, die in den Tatsacheninstanzen\n\ndiesem Vorbringen nicht entgegengetreten ist, legt in ihrer Revisionserwide-\n\nrung denselben Betrag zugrunde. Revisionsrechtlich ist also davon auszuge-\n\nhen, daß die Beklagte weitere 14 %, insgesamt also 25 %, bezogen auf das\n\nvon ihr beschaffte Kommanditkapital von 19.200.000 DM, an Innenprovisionen\n\nerhalten hat.\n\nHiervon deckte der Prospekt über die bereits genannten 11 % hinaus\n\nnur auf, daß die Vermittlungsgesellschaft eine \"weitere Vergütung (Werbungs-\n\nkostenzuschuß) ... von den Verkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszen-\n\ntren ... erhält ...\", ohne jedoch weitere Beträge zu nennen.\n\nbb) Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die\n\nder Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (sog.\n\nInnenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, ist höchst-\n\nrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der In-\n\nstanzgerichte umstritten (vgl. zum Meinungsstand die Hinweise in dem Urteil\n\nBGHZ 145, 121, 129; außerdem Gallandi WM 2000, 279; Kiethe NZG 2001,\n\n107; Rohlfing MDR 2002, 738; Schirp/Mosgo BKR 2002, 354). In den Urteilen\n\nBGHZ 145, 121 und vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - NJW 2004, 288),\n\ndie Bauträgermodelle betreffen, hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs\n\ndiese Frage ausdrücklich offengelassen, ebenso der V. Zivilsenat für den Fall\n\ndes Verkaufs von Eigentumswohnungen (Urteil vom 14. März 2003 - V ZR\n\n308/02 - NJW 2003, 1811, 1812).\n\nNach Auffassung des erkennenden Senats besteht eine Pflicht zur Aus-\n\nweisung von Innenprovisionen bei dem Vertrieb von Anlagemodellen der Art,\n\nwie sie im Streitfall dem Publikum unter Verwendung von Prospekten angebo-\n\nten wurden - also insbesondere auch von geschlossenen Immobilienfonds -,\n\nzwar nicht in jedem Fall, wohl aber ab einer gewissen Größenordnung derarti-\n\nger Provisionen. Unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovisionen müs-\n\nsen im Prospekt diesbezügliche Angaben zutreffend sein; eine Irreführungs-\n\ngefahr darf nicht bestehen.\n\n(1) Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensan-\n\nlage können sich aus der Existenz und der Höhe solcher Innenprovisionen - die\n\nals solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstel-\n\nlen - Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabi-\n\nlität der Anlage ergeben. Dies gilt für den Fall, daß, wie hier, Kapitalanleger\n\nsich an einer Immobiliengesellschaft beteiligen, nicht nur in bezug auf Provisi-\n\nonszahlungen der Objektgesellschaft an die Vertriebsfirma als Teil des \"Ge-\n\nsamtaufwands\", sondern auch in bezug auf Provisionszahlungen eines in das\n\nAnlagemodell einbezogenen Unternehmens, das seinerseits das betreffende\n\nObjekt (Grundstück und Bauvorhaben) an die Objektgesellschaft veräußert hat,\n\nzumal bei diesem Veräußerungsvorgang eine eigentliche geldwerte \"Vermitt-\n\nlung\" überhaupt nicht stattfindet.\n\nWie der Bundesgerichtshof für den Fall des Verkaufs einer (dort \"ge-\n\nbrauchten\") Immobilie ausgesprochen hat, begründet allerdings der Umstand,\n\ndaß bei dem Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des erworbe-\n\nnen Renditeobjekts entstehen kann, für sich selbst dann noch keine Offenba-\n\nrungspflicht, wenn die Höhe der Provision(en) tatsächlich zu einem Kaufpreis\n\nführt, der den objektiven Wert der Immobilie - erheblich - übersteigt (BGH, Ur-\n\nteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 - NJW 2003, 1811 f). Der Käufer hat\n\nnämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu des-\n\nsen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers\n\n(zu diesem Fall vgl. BGHZ 146, 298, 301 ff) bleibt es vielmehr den Vertrags-\n\nparteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den\n\nVerkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den\n\nWert des Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis\n\nliegt. Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen\n\nungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein\n\nkünftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten\n\nim eigenen Interesse Klarheit verschafft (Urteil vom 14. März 2003 aaO m.w.N.;\n\nvgl. auch - für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute - BGH, Urteil vom\n\n12. November 2002 - XI ZR 3/01 - NJW 2003, 424); unberührt bleiben Scha-\n\ndensersatzansprüche des Käufers für den Fall, daß der Verkäufer oder eine\n\nPerson, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient,\n\nAngaben zur Rendite gemacht hat, die sich als unzutreffend erweisen, oder\n\nSchadensersatzansprüche aus einem besonderen Beratungsvertrag (Urteil\n\nvom 14. März 2003 aaO). Nichts anderes dürfte in der Regel in den Fällen\n\ngelten, in denen ein wesentlicher Teil des Anlageobjekts aus einem von dem\n\nVeräußerer (neu) zu errichtenden Bauwerk besteht. Es ist im Grundsatz Sache\n\ndes Unternehmers, wie er den Preis für sein Werk kalkuliert, insbesondere\n\nauch, was er darin für den \"Vertrieb\" ansetzt. Umgekehrt muß auch der Erwer-\n\nber einer noch zu bebauenden Immobilie immer damit rechnen, daß der ihm\n\ngenannte Erwerbspreis einen gewissen Vertriebskostenanteil enthält.\n\n(2) Der Aufklärungsbedarf für den Anlageinteressenten (Verbraucher) ist\n\njedoch - jedenfalls zu diesem erörterten Punkt - typischerweise größer, wenn\n\nund soweit ihm das Anlage-\"Modell\" vom Anbieter oder vom Vertreiber mittels\n\neines Prospekts vorgestellt wird.\n\nAnlagemodelle wie etwa auch geschlossene Immobilienfonds sind da-\n\ndurch gekennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Pro-\n\nspektherausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und Durchfüh-\n\nrung haben und mit den Prospektinformationen, für die sie verantwortlich sind,\n\nVertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwendeten\n\nProspekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung erfor-\n\nderlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die Risi-\n\nken einschätzen kann (vgl. BGHZ 77, 172, 176; 145, 121, 125). Solche Pro-\n\nspekte sind naturgemäß allgemein dahin ausgerichtet, die angebotenen Anla-\n\ngen als (besonders) werthaltig und rentabel herauszustellen. Sie erwecken re-\n\ngelmäßig den Anschein, daß der Preis der Anlage - abgesehen von in den\n\n\"Gesamtaufwand\" mit hineingenommenen einzelnen Dienstleistungen, die häu-\n\nfig im wesentlichen auf Steuerersparnisse abzielen - jedenfalls in einem ange-\n\nmessenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten sachlichen\n\nLeistungen steht. Das schließt nach dem nächstliegenden Verständnis durch-\n\nschnittlicher Verbraucher normalerweise zugleich die Vorstellung aus, in dem\n\n\"Gesamtaufwand\" (Preis) könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für\n\nden Veräußerer oder Vergütungen für den Vertreiber (letztere in Form von In-\n\nnenprovisionen) stecken, daß die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage\n\nvon vornherein in Frage gestellt sein könnte.\n\nDaraus ergibt sich unter Berücksichtigung des Umstandes, daß für den\n\nAnleger der Prospekt bei solchen Modellen oftmals die einzige oder jedenfalls\n\ndie wichtigste Informationsquelle und damit die maßgebliche Grundlage für\n\nseine Anlageentscheidung ist (BGHZ 145, 121, 125) und daß dem Anleger ei-\n\nne nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Vorhaben kaum\n\nmöglich ist, eine besondere Schutzwürdigkeit des Anlegers. Mit der Schutz-\n\nwürdigkeit des Anlegers korrespondiert die Verpflichtung der Prospektverant-\n\nwortlichen und derjenigen, die sich des Prospekts zum Vertrieb bedienen, im\n\nRahmen ihrer vertraglich geschuldeten Auskunftserteilung sämtliche für die\n\nAnlageentscheidung bedeutsamen Umstände wahrheitsgemäß und vollständig\n\ndarzustellen (vgl. BGHZ 123, 106, 109 f).\n\n(3) Zu den für die Anlageentscheidung des Anlegers \"bedeutsamen\"\n\nUmständen gehört es aber - im Hinblick auf die erörterte Verknüpfung mit der\n\nWerthaltigkeit des Objekts - auch, wenn in dem Gesamtaufwand für eine Im-\n\nmobilienanlage, die im Prospekt als rentables Renditeobjekt dargestellt wird,\n\nerheblich überdurchschnittliche Innenprovisionen stecken. Dabei mag aller-\n\ndings die übliche Provisionshöhe für normale Maklerleistungen (etwa 3 bzw.\n\n6 %; vgl. BGHZ 125, 135, 129) nicht unbedingt den für eine Übertragung auf\n\nden geschäftsmäßigen Vertrieb solcher Anlagemodelle geeigneten Ver-\n\ngleichsmaßstab darstellen. Nach einzelnen Hinweisen im Schrifttum sollen in\n\ndiesem Bereich Innenprovisionen um 15 % als üblich gelten (Kiethe aaO\n\nS. 110; vgl. auch Schirp/Mosgo aaO S. 359). Selbst wenn dies zutreffen sollte,\n\nbraucht jedoch der Verbraucher nicht ohne weiteres mit (internen) Vertriebsko-\n\nsten, die der Kapitalanlage nicht zugute kommen, in dieser Größenordnung zu\n\nrechnen.\n\ncc) Der Senat ist der Auffassung, daß der Anleger über einen \"Abfluß\"\n\ndieser Art, jedenfalls dann, wenn er 15 % überschreitet, generell unterrichtet\n\nwerden muß.\n\nEine nähere Festlegung erübrigt sich im Streitfall. Denn hier liegt eine\n\nobjektive Pflichtverletzung schon darin, daß die in den Prospekten gemachten\n\nAngaben, was die Innenprovisionen angeht, unvollständig (unrichtig) und irre-\n\nführend waren.\n\nIm Prospekt für W. 1 gab es, wie oben ausgeführt, Hinweise auf In-\n\nnenprovisionen in einer Größenordnung von 20 % (\"Kosten der Eigenkapital-\n\nbeschaffung\"; \"Agio\"). Mit weiteren Innenprovisionszahlungen (5 %) brauchte\n\nder Anlageinteressent nicht zu rechnen.\n\nIm Prospekt für W. 2 verschleierte der bloße Hinweis, daß von seiten\n\nder Verkäufer der Einkaufs- und Dienstleistungszentren noch eine \"weitere\n\nVergütung (Werbungskostenzuschuß)\" gezahlt werde, den Umstand, daß diese\n\nZahlungen (weitere 14 %) betragsmäßig noch über die - ohnehin nicht unbe-\n\nträchtlichen - Provisionszahlungen (insgesamt 11 %) hinausgingen, die die\n\nBeteiligungsgesellschaft selbst zu erbringen hatte.\n\nDie insoweit unvollständigen Prospektangaben waren geeignet, beim\n\nKläger (Anlageinteressent) Fehlvorstellungen über die geflossenen Innenprovi-\n\nsionen und damit über die Werthaltigkeit der Anlagen hervorzurufen.\n\nIII.\n\nDie Beurteilung des Berufungsgerichts läßt sich danach, soweit das Be-\n\nrufungsgericht eine Pflichtverletzung der Beklagten als Vermittlerin der vorlie-\n\ngenden Anlagen verneint hat, nicht aufrechterhalten.\n\nDa Entscheidungsreife im Revisionsrechtszug nicht gegeben ist (vgl.\n\n§ 563 Abs. 3 ZPO), muß die Sache zur tatrichterlichen Prüfung der weiteren\n\nVoraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers gegen die Be-\n\nklagte an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.\n\nSchlick\n\n Streck\n\n Dörr\n\nGalke\n\n Herrmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_359-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-12/iii-zr-359-02","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 285","ref_norm":"285","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 251a","ref_norm":"251a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 331a","ref_norm":"331a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_359-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_359-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-12/iii-zr-359-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_359-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:18:45.404940+00:00"}}