{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_355-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2004-02-12","aktenzeichen":"III ZR 355/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 355/02\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n12. Februar 2004\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 12. Februar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter\n\nStreck, Dörr, Galke und Dr. Herrmann\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 15. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 30. September 2002 auf-\n\ngehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDer Kläger zeichnete mit Beitrittserklärung vom 30. September 1997 ei-\n\nne Beteiligung als Kommanditist mit einem Betrag von 90.000 DM plus 5 %\n\nAgio an der D. GmbH\n\n& Co. W. KG (\"Grundrenditefonds W. 2/ \n\nR. Straße\"; im folgenden: W. 2). Diese Kapitalanlage war dem Kläger\n\ndurch die Beklagte unter Verwendung des von der Objektgesellschaft heraus-\n\ngegebenen Prospekte vermittelt worden.\n\nDer Kläger behauptet, der Immobilienfonds befinde sich in einer kata-\n\nstrophalen wirtschaftlichen Lage, da die tatsächlichen Mieteinnahmen für die\n\nGewerbeeinheiten in erheblichem Umfang hinter den zugesagten Mieten zu-\n\nrückgeblieben seien. Er verlangt von der Beklagten Ersatz der ihm durch den\n\nErwerb der Beteiligung entstandenen Aufwendungen, Zug um Zug gegen Ab-\n\ntretung der Beteiligung. Die Haftung der Beklagten leitet der Kläger aus dem\n\nGesichtspunkt der Prospekthaftung - mit der Behauptung, der Prospekt für den\n\nImmobilienfonds sei in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft gewesen - und daraus\n\nher, daß die Beklagte ihm gegenüber (vor-)vertragliche Aufklärungspflichten\n\nverletzt habe.\n\nLandgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit\n\nder - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seinen Klagean-\n\nspruch weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur\n\nZurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint eine Haftung der Beklagten nach den\n\nGrundsätzen über die Prospekthaftung im engeren Sinne, weil die Beklagte nur\n\nfür den Vertrieb der Kommanditbeteiligungen zuständig gewesen sei und nicht\n\nzu dem von der Rechtsprechung in Betracht gezogenen Kreis der Prospektver-\n\nantwortlichen gehört habe. Eine vom Kläger behauptete Mitwirkung der Beklag-\n\nten an dem Prospekt sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht bewie-\n\nsen, auch nicht, daß die Beklagte Einfluß auf die Konzeptionierung der Anla-\n\ngefonds genommen habe. Auch ein Einfluß der Beklagten auf die Zusammen-\n\nsetzung des für den Fonds verantwortlichen Personenkreises, etwa die Benen-\n\nnung des Treuhänders, sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest-\n\nzustellen. Schließlich ergebe sich eine maßgebliche Einflußnahme der Be-\n\nklagten auf das gesamte Projekt nicht daraus, daß die Beklagte die einzige\n\nVertriebsfirma gewesen wäre, die für einen Vertrieb des Objekts in Frage ge-\n\nkommen wäre.\n\nDas Berufungsgericht lehnt auch eine Haftung der Beklagten gegenüber\n\ndem Kläger nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im weiteren Sinne\n\nwegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlageberater oder -ver-\n\nmittler ab. In diesem Zusammenhang würdigt das Berufungsgericht die Tätig-\n\nkeit der Beklagten als die eines Anlagevermittlers, nicht eines Anlageberaters:\n\nDie Beklagte sei schon nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht als unab-\n\nhängige Beraterin aufgetreten, sondern als Werberin für das zu vermittelnde\n\nKommanditkapital der Fondsgesellschaft. Insbesondere die Tatsache, daß die\n\nBeklagte das unternehmerische Konzept der Gewerbezentren nicht selbständig\n\nbewertet, sondern auch nach dem Vortrag des Klägers insoweit allein auf den\n\nProspekt verwiesen und nur zu den steuerlichen Fragen ein Votum abgegeben\n\nhabe, zeige, daß sie nur die Rolle der Anlagevermittlerin habe übernehmen\n\nwollen und dies den Anlegern auch deutlich gemacht habe.\n\nIhren Verpflichtungen als Anlagevermittlerin, so das Berufungsgericht\n\nweiter, sei die Beklagte nachgekommen. Weder sei der Beklagten anzulasten,\n\ndaß sie einen fehlerhaften und unklaren Prospekt verwendet, noch daß sie ei-\n\nne Plausibilitätsprüfung des Prospekts unterlassen habe. Der Emissionspro-\n\nspekt für W. 2 erfülle die in der Rechtsprechung entwickelten Anforderun-\n\ngen hinsichtlich Klarheit und Wahrheit. Auch die Verflechtung der Projektent-\n\nwicklungsfirmen werde zutreffend offengelegt. Eine Verpflichtung, die Bonität\n\nder Mieter der Gewerbezentren zu prüfen, habe die Beklagte als Anlagever-\n\nmittlerin nicht getroffen. Anhaltspunkte dafür, daß es zum damaligen Zeitpunkt\n\nKenntnisse über betrügerisches Verhalten von Beteiligten gegeben habe, seien\n\nnicht ersichtlich. Darauf, ob die Mietgarantien im Zeitpunkt der Prospekther-\n\nausgabe schon vertraglich eingeräumt worden waren und eine Bankbürgschaft\n\nin der prospektierten Höhe schon vorlag, komme es nicht an. Die Beklagte ha-\n\nbe sich die darauf bezogenen Verträge so lange nicht vorlegen zu lassen brau-\n\nchen, als keine vernünftigen Zweifel an der Richtigkeit der Angaben im Pro-\n\nspekt aufgetreten seien.\n\nSchließlich meint das Berufungsgericht, eine Haftung der Beklagten\n\nkomme auch nicht deswegen in Betracht, weil sie den Kläger nicht über an sie\n\ngezahlte Innenprovisionen aufgeklärt habe. Eine Aufklärung über den Erhalt\n\nvon Innenprovisionen sei nicht in jedem Fall geboten. Gegen eine grundsätzli-\n\nche Aufklärungspflicht spreche, daß die Gefahr, verdeckte Kosten zu Lasten\n\nder Anleger dem eingezahlten Kapital zu entnehmen oder in anderen Posten\n\nzu verstecken, z.B. in überteuerten Grundstückspreisen, in erster Linie dann\n\nbestehe, wenn die Gesellschaften, zu deren Gunsten die Provisionen gezahlt\n\nwürden, mit der Initiatorenseite wirtschaftlich, kapitalmäßig und persönlich ver-\n\nflochten seien und insoweit eine Interessenkollision zu Lasten der Anleger be-\n\nstehe. Gebe es eine solche Verflechtung nicht, könne zwar nicht ausgeschlos-\n\nsen werden, daß die Provision zahlende Verkäuferin der Grundstücke diese\n\nKosten bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt habe. Da der Kauf-\n\npreis den potentiellen Anlegern jedoch durch den Prospekt bekannt werde,\n\nseien sie über die anfallenden Kosten aufgeklärt und es bestehe die Möglich-\n\nkeit zu prüfen, ob diese Kosten überteuert seien oder nicht. Überdies sei im\n\nProspekt für W. 2 darauf hingewiesen worden, daß die Beklagte von den\n\nVerkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszentren eine weitere Vergütung\n\n(Werbekostenzuschuß) erhalte; die Anleger seien also darüber aufgeklärt wor-\n\nden, daß eine Innenprovision gezahlt werde. Die Aufklärung über die Höhe sei\n\nschon deswegen nicht erforderlich gewesen, weil es jedem Anleger unbenom-\n\nmen gewesen wäre, wegen der Tatsache, daß eine Innenprovision gezahlt\n\nwird, von einer Beteiligung abzusehen.\n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen\n\nPunkten stand.\n\n1.\n\nEs ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsge-\n\nricht eine Haftung der Beklagten nach den Grundsätzen der Prospekthaftung\n\nim engeren Sinn (vgl. Siol DRiZ 2003, 204), wie sie an sich auch für Beteili-\n\ngungen an geschlossenen Immobilienfonds der vorliegenden Art in Betracht zu\n\nziehen ist (vgl. BGH Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93 - NJW 1995,\n\n130), hier nicht als gegeben angesehen hat, weil die Beklagte nicht zu den\n\nProspektverantwortlichen des Anlagemodells W. 2 gehörte.\n\na) Für den Prospektinhalt müssen in erster Linie diejenigen einstehen,\n\ndie für die Geschicke des Unternehmens und damit für die Herausgabe des\n\nProspekts verantwortlich sind. Das sind namentlich die Initiatoren, Gründer und\n\nGestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management der Gesellschaft bilden\n\noder sie beherrschen (BGHZ 71, 284, 287 ff; Siol aaO S. 207), einschließlich\n\nder sogenannten \"Hintermänner\" (BGHZ 72, 382, 387; 79, 337, 340; 83, 222,\n\n224; 115, 213, 217 f; 145, 121, 127). Darüber hinaus haften auch diejenigen,\n\ndie aufgrund ihrer beruflichen und wirtschaftlichen Stellung oder aufgrund ihrer\n\nFachkunde eine Art Garantenstellung einnehmen und durch ihre Mitwirkung an\n\nder Prospektgestaltung nach außen hin in Erscheinung getreten sind (BGHZ\n\n77, 172, 176 f; 111, 314, 319 f; BGH, Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91 -\n\nNJW-RR 1992, 879, 883; Siol aaO S. 207).\n\nVorliegend erschöpfte sich nach den Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts die Mitwirkung der Beklagten an W. 2 in der Übernahme des Ver-\n\ntriebs. Eine weitergehende verantwortliche Mitwirkung im Sinne einer Mitge-\n\nstaltung des Anlagemodells oder der (Mit-)Verantwortlichkeit für den Prospekt\n\nhat es aufgrund seiner Beweisaufnahme nicht festzustellen vermocht.\n\nb) Die Rügen, die die Revision gegen diese Würdigung, die weitgehend\n\nim tatrichterlichen Bereich liegt und daher als solche im Revisionsverfahren nur\n\nauf Rechtsfehler überprüft werden kann, erhebt, sind unbegründet.\n\naa) Die Revision führt an, das Berufungsgericht gebe zwar die Grund-\n\nsätze, nach denen die Rechtsprechung den Kreis der Prospektverantwortlichen\n\nbestimmt, richtig wieder, es verkenne jedoch die maßgebliche Rolle, welche die\n\nBeklagte sowohl nach dem Prospektinhalt als auch nach ihrem tatsächlichen\n\nEinfluß auf Konzept und Durchführung des Anlageobjekts gespielt habe, und\n\nlasse deren wirtschaftliches Eigeninteresse außer acht.\n\nIndessen liegt hierin und in den von der Revision dazu vorgebrachten\n\neinzelnen Gesichtspunkten nur der Versuch einer eigenen, abweichenden\n\nWürdigung anstelle derjenigen des Tatrichters. Dies ist der Revision versagt.\n\nDie angesprochenen Gesichtspunkte sind im Kern vom Berufungsgericht nicht\n\nverkannt worden. Rechtsfehler zeigt die Revision in diesem Zusammenhang\n\nnicht auf.\n\nbb) Das gilt auch für die Rüge der Revision, dem Berufungsgericht seien\n\nbei der Würdigung der Zeugenaussagen zu diesem Punkt Verfahrensfehler un-\n\nterlaufen. Von einer näheren Begründung sieht der Senat ab (§ 564 ZPO).\n\n2.\n\nFolgerichtig hat das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten, so-\n\nweit sie die in Rede stehende Vermögensanlage (Fondsbeteiligung) unter Ver-\n\nwendung von Prospekten vertrieben hat, nur nach den Grundsätzen über die\n\nProspekthaftung im weiteren Sinn (vgl. BGHZ 83, 222, 227; Siol aaO S. 204),\n\nalso nur unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß bzw.\n\nwegen einer ihr zur Last fallenden Pflichtverletzung als Anlageberater oder\n\nAnlagevermittler in Betracht gezogen.\n\na) Hierbei hat das Berufungsgericht die von der Beklagten bei dem Ver-\n\ntrieb der Anlagen entwickelte Tätigkeit gegenüber dem Kläger rechtsfehlerfrei\n\nals Anlagevermittlung, nicht als Anlageberatung, eingeordnet.\n\naa) Das Berufungsgericht hat die für die Abgrenzung maßgeblichen\n\nMerkmale (vgl. Senatsurteil vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993,\n\n1114 f; fortgeführt mit Urteil vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR\n\n2000, 998) zutreffend erkannt und tatrichterlich einwandfrei umgesetzt.\n\nbb) Ohne Erfolg rügt die Revision insoweit Verfahrensfehler des Beru-\n\nfungsgerichts. Die tatrichterliche Gesamtwürdigung des Berufungsgerichts,\n\nwonach die Beklagte, die auch nach dem Vortrag des Klägers nicht als unab-\n\nhängige Beraterin, sondern als Werberin für das zu vermittelnde Kommandit-\n\nkapital der Fondsgesellschaft aufgetreten sei und unbeschadet der Abgabe\n\neines Votums zu den steuerlichen Fragen deutlich gemacht habe, daß sie nur\n\ndie Rolle der Anlagevermittlerin übernehmen wollte, kann von der Revision\n\nnicht mit Erfolg mit dem Hinweis auf Vortrag des Klägers in den Tatsachenin-\n\nstanzen in Frage gestellt werden, wonach seitens der Beklagten (des Zeugen\n\nM. ) \"eine gezielte, auf die Bedürfnisse des Klägers zugeschnittene Anlage-\n\nberatung\" stattgefunden habe; der von der Revision zitierte Vortrag erschöpft\n\nsich in der Behauptung, der Zeuge M. habe sich gegenüber dem Kläger\n\nals \"Banker\" ausgegeben und dem Kläger, nachdem dieser ihm seine Steuer-\n\nrückerstattungsquote von unter 35 % bei 100 % Verlustzuweisungen klar ge-\n\nmacht gehabt habe, \"ganz deutlich … die Anlageabsicht in Richtung eines\n\nRenditefonds W. 2 …\" angeraten. Das Berufungsgericht hat dieses Vorbrin-\n\ngen nicht übergangen, sondern ersichtlich der Sache nach in seine Gesamt-\n\nwürdigung miteinbezogen.\n\nb) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Anlagever-\n\nmittler im Rahmen des zwischen ihm und dem Anlageinteressenten stillschwei-\n\ngend zustande gekommenen Vertrags auf Auskunftserteilung zu richtiger und\n\nvollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, die\n\nfür den Anlageinteressenten von besonderer Bedeutung sind. Vertreibt er die\n\nAnlage anhand eines Prospekts, so muß er, um seiner Auskunftspflicht nach-\n\nzukommen, im Rahmen der geschuldeten \"Plausibilitätsprüfung\" (Senatsurteil\n\nvom 13. Januar 2000 aaO) den Prospekt jedenfalls darauf überprüfen, ob er\n\nein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die\n\ndarin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zu\n\nüberprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind.\n\nc) Soweit das Berufungsgericht meint, der Beklagten seien keine Ver-\n\nstöße gegen die betreffenden (vor-)vertraglichen Aufklärungspflichten als An-\n\nlagevermittlerin vorzuwerfen, bringt die Revision mehrere Rügen an, von denen\n\njedenfalls eine durchgreift, nämlich in bezug auf die Beurteilung der von der\n\nBeklagten vereinnahmten Innenprovisionen, die in dem Prospekt nicht hinrei-\n\nchend ausgewiesen waren. Auf die übrigen Beanstandungen der Revision\n\nbraucht daher hier nicht eingegangen zu werden. Das Berufungsgericht hat\n\nGelegenheit, sich in der neuen Verhandlung damit auseinanderzusetzen.\n\naa) Es ist im Revisionsverfahren bezüglich der Innenprovisionen von\n\nfolgendem Sachverhalt auszugehen:\n\nNach dem Investitionsplan für W. 2 sollte der Gesamtaufwand für die\n\nAnlage 37.920.000 DM betragen. Hiervon waren 19.200.000 DM (ohne Agio)\n\nals zusätzliches Eigenkapital (Kommanditkapital) für die Objektgesellschaft von\n\nden Anlegern aufzubringen. Das Berufungsurteil enthält keine Feststellungen\n\nüber den Umfang der an die Beklagte als Vertriebsfirma insgesamt gezahlten\n\n(Innen-)Provisionen. Das waren zunächst einmal die im Prospekt als solche\n\nausgewiesenen 11 % von 27 Mio. DM (5 % Agio und weitere 6 % des vermittel-\n\nten Kommenditkapitals). Der Kläger hat im Berufungsverfahren weitere Zahlun-\n\ngen an die Beklagte, insbesondere seitens der Veräußerer der Galerie\n\nR. Straße (A. AG) und der\n\nW. -Galerie 2 (D. AG), in\n\nHöhe von ca. 14 % behauptet. Die Revision macht darüber hinaus geltend, es\n\nsei in den Tatsacheninstanzen die Zahlung von (weiteren) Innenprovisionen in\n\nHöhe von 20 % behauptet worden, also eine Gesamtprovision von 30 (31) %.\n\nDie Beklagte legt in ihrer Revisionserwiderung die Zahlung weiterer 14 % zu-\n\ngrunde. Revisionsrechtlich ist also davon auszugehen, daß die Beklagte min-\n\ndestens weitere 14 %, insgesamt also 25 % auf das von ihr beschaffte Kom-\n\nmanditkapital von 19.200.000 DM an Innenprovisionen erhalten hat.\n\nHiervon deckte der Prospekt über die bereits genannten 11 % hinaus\n\nnur auf, daß die Vermittlungsgesellschaft eine \"weitere Vergütung (Werbungs-\n\nkostenzuschuß) ... von den Verkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszen-\n\ntren ... erhält ...\", ohne jedoch weitere Beträge zu nennen.\n\nbb) Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die\n\nder Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (sog.\n\nInnenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, ist höchst-\n\nrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der In-\n\nstanzgerichte umstritten (vgl. zum Meinungsstand die Hinweise in dem Urteil\n\nBGHZ 145, 121, 129; außerdem Gallandi WM 2000, 279; Kiethe NZG 2001,\n\n107; Rohlfing MDR 2002, 738; Schirp/Mosgo BKR 2002, 354). In den Urteilen\n\nBGHZ 145, 121 und vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - NJW 2004, 288),\n\ndie Bauträgermodelle betreffen, hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs\n\ndiese Frage ausdrücklich offengelassen, ebenso der V. Zivilsenat für den Fall\n\ndes Verkaufs von Eigentumswohnungen (Urteil vom 14. März 2003 - V ZR\n\n308/02 - NJW 2003, 1811, 1812).\n\nNach Auffassung des erkennenden Senats besteht eine Pflicht zur Aus-\n\nweisung von Innenprovisionen bei dem Vertrieb von Anlagemodellen der Art,\n\nwie sie im Streitfall dem Publikum unter Verwendung von Prospekten angebo-\n\nten wurden - also insbesondere auch für geschlossene Immobilienfonds -, zwar\n\nnicht in jedem Fall, wohl aber ab einer gewissen Größenordnung derartiger\n\nProvisionen. Unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovisionen müssen\n\nim Prospekt diesbezügliche Angaben zutreffend sein; eine Irreführungsgefahr\n\ndarf nicht bestehen (siehe auch das für BGHZ vorgesehene Senatsurteil vom\n\nheutigen Tage in III ZR 359/03).\n\n(1) Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensan-\n\nlage können sich aus der Existenz und der Höhe solcher Innenprovisionen - die\n\nals solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstel-\n\nlen - Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der\n\nAnlage ergeben. Dies gilt für den Fall, daß, wie hier, Kapitalanleger sich an\n\neiner Immobiliengesellschaft beteiligen, nicht nur für Provisionszahlungen der\n\nObjektgesellschaft an die Vertriebsfirma als Teil des \"Gesamtaufwands\", son-\n\ndern auch für Provisionszahlungen des in das Anlagemodell einbezogenen\n\nUnternehmens, das seinerseits das betreffende Objekt (Grundstück und Bau-\n\nvorhaben) an die Objektgesellschaft veräußert hat , zumal bei diesem Veräu-\n\nßerungsvorgang eine eigentliche geldwerte \"Vermittlung\" überhaupt nicht statt-\n\nfindet.\n\nWie der Bundesgerichtshof für den Fall des Verkaufs einer (dort \"ge-\n\nbrauchten\") Immobilie ausgesprochen hat, begründet allerdings der Umstand,\n\ndaß bei dem Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des erworbe-\n\nnen Renditeobjekts entstehen kann, für sich selbst dann noch keine Offenba-\n\nrungspflicht, wenn die Höhe der Provision(en) tatsächlich zu einem Kaufpreis\n\nführt, der den objektiven Wert der Immobilie - erheblich - übersteigt (BGH, Ur-\n\nteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 - NJW 2003, 1811 f). Der Käufer hat\n\nnämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu des-\n\nsen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers\n\n(zu diesem Fall vgl. BGHZ 146, 298, 301 ff) bleibt es vielmehr den Vertrags-\n\nparteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den\n\nVerkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den\n\nWert des Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis\n\nliegt. Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen\n\nungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein\n\nkünftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten\n\nim eigenen Interesse Klarheit verschafft (Urteil vom 14. März 2003 aaO m.w.N.;\n\nvgl. auch - für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute - BGH, Urteil vom\n\n12. November 2002 - XI ZR 3/01 - NJW 2003, 424); unberührt bleiben Scha-\n\ndensersatzansprüche des Käufers für den Fall, daß der Verkäufer oder eine\n\nPerson, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient,\n\nAngaben zur Rendite gemacht hat, die sich als unzutreffend erweisen, oder\n\nSchadensersatzansprüche aus einem besonderen Beratungsvertrag (Urteil\n\nvom 14. März 2003 aaO). Nichts anderes dürfte in der Regel in den Fällen\n\ngelten, in denen ein wesentlicher Teil des Anlageobjekts aus einem von dem\n\nVeräußerer (neu) zu errichtenden Bauwerk besteht. Es ist im Grundsatz Sache\n\ndes Unternehmers, wie er den Preis für sein Werk kalkuliert, insbesondere\n\nauch, was er darin für den \"Vertrieb\" ansetzt. Umgekehrt muß auch der Erwer-\n\nber einer noch zu bebauenden Immobilie immer damit rechnen, daß der ihm\n\ngenannte Erwerbspreis einen gewissen Vertriebskostenanteil enthält.\n\n(2) Der Aufklärungsbedarf für den Anlageinteressenten (Verbraucher) ist\n\njedoch - jedenfalls zu diesem erörterten Punkt - typischerweise größer, wenn\n\nund soweit ihm das Anlage-\"Modell\" vom Anbieter oder vom Vertreiber mittels\n\neines Prospekts vorgestellt wird.\n\nAnlagemodelle wie etwa auch geschlossene Immobilienfonds sind da-\n\ndurch gekennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Pro-\n\nspektherausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und Durchfüh-\n\nrung haben und mit den Prospektinformationen, für die sie verantwortlich sind,\n\nVertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwendeten\n\nProspekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung erfor-\n\nderlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die Risi-\n\nken einschätzen kann (vgl. BGHZ 77, 172, 176; 145, 121, 125). Solche Pro-\n\nspekte sind naturgemäß allgemein dahin ausgerichtet, die angebotenen Anla-\n\ngen als (besonders) werthaltig und rentabel herauszustellen. Sie erwecken re-\n\ngelmäßig den Anschein, daß der Preis der Anlage - abgesehen von in den\n\n\"Gesamtaufwand\" mit hineingenommenen einzelnen Dienstleistungen, die häu-\n\nfig im wesentlichen auf Steuerersparnisse abzielen - jedenfalls in einem ange-\n\nmessenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten sachlichen\n\nLeistungen steht. Das schließt nach dem nächstliegenden Verständnis durch-\n\nschnittlicher Verbraucher normalerweise zugleich die Vorstellung aus, in dem\n\n\"Gesamtaufwand\" (Preis) könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für\n\nden Veräußerer oder den Vertreiber (letztere in Form von Innenprovisionen)\n\nstecken, daß die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage von vornherein in\n\nFrage gestellt sein könnte.\n\nDaraus ergibt sich unter Berücksichtigung des Umstandes, daß für den\n\nAnleger der Prospekt bei solchen Modellen oftmals die einzige oder jedenfalls\n\ndie wichtigste Informationsquelle und damit die maßgebliche Grundlage für\n\nseine Anlageentscheidung ist (BGHZ 145, 121, 125) und daß dem Anleger ei-\n\nne nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Vorhaben kaum\n\nmöglich ist, eine besondere Schutzwürdigkeit des Anlegers. Dieser wiederum\n\nentspricht die Verpflichtung der Prospektverantwortlichen und derjenigen, die\n\nsich des Prospekts zum Vertrieb bedienen, im Rahmen ihrer vertraglich ge-\n\nschuldeten Auskunftserteilung, sämtliche für die Anlageentscheidung bedeut-\n\nsamen Umstände wahrheitsgemäß und vollständig darzustellen (vgl. BGHZ\n\n123, 106, 109 f).\n\n(3) Zu den für die Anlageentscheidung des Anlegers \"bedeutsamen\"\n\nUmständen gehört es aber - im Hinblick auf die erörterte Verknüpfung mit der\n\nWerthaltigkeit des Objekts - auch, wenn in dem Gesamtaufwand für eine Immo-\n\nbilienanlage, die im Prospekt als rentables Renditeobjekt dargestellt wird, er-\n\nheblich überdurchschnittliche Innenprovisionen stecken. Dabei mag allerdings\n\ndie übliche Provisionshöhe für normale Maklerleistungen (etwa 3 bzw. 6 %; vgl.\n\nBGHZ 125, 135, 129) nicht unbedingt den für eine Übertragung auf den ge-\n\nschäftsmäßigen Vertrieb solcher Anlagemodelle geeigneten Vergleichsmaß-\n\nstab darstellen. Nach einzelnen Hinweisen im Schrifttum sollen in diesem Be-\n\nreich Innenprovisionen um 15 % als üblich gelten (Kiethe aaO S. 110; vgl. auch\n\nSchirp/Mosgo aaO S. 359). Selbst wenn dies zutreffen sollte, braucht jedoch\n\nder Verbraucher nicht ohne weiteres mit (internen) Vertriebskosten, die der\n\nKapitalanlage nicht zugute kommen, in dieser Größenordnung zu rechnen.\n\ncc) Der Senat ist der Auffassung, daß der Anleger über einen \"Abfluß\"\n\ndieser Art jedenfalls dann, wenn er 15 % überschreitet, generell unterrichtet\n\nwerden muß.\n\nEine nähere Festlegung erübrigt sich im Streitfall. Denn hier liegt die\n\nobjektive Pflichtverletzung schon darin, daß die in dem Prospekt gemachten\n\nAngaben, was die Innenprovisionen angeht, unvollständig (unrichtig) und irre-\n\nführend waren. Im Prospekt für W. 2 verschleiert nämlich der bloße Hin-\n\nweis, daß von seiten der Verkäufer der Einkaufs- und Dienstleistungszentren\n\nnoch \"eine weitere Vergütung (Werbungskostenzuschuß)\" gezahlt werde, den\n\nUmstand, daß diese Zahlungen (weitere 14 %) betragsmäßig noch über die\n\n- ohnehin nicht unbeträchtlichen - Provisionszahlungen (insgesamt 11 %) hi-\n\nnausgingen, die die Beteiligungsgesellschaft selbst zu erbringen hatte.\n\nDie insoweit unvollständigen Prospektangaben waren geeignet, beim\n\nKläger (Anlageinteressent) Fehlvorstellungen über die geflossenen Innenprovi-\n\nsionen und damit über die Werthaltigkeit der Anlage hervorzurufen.\n\nII.\n\nDie Beurteilung des Berufungsgerichts läßt sich danach, soweit das Be-\n\nrufungsgericht eine Pflichtverletzung der Beklagten als Vermittlerin der vorlie-\n\ngenden Anlage verneint hat, nicht aufrechterhalten.\n\nDa Entscheidungsreife im Revisionsrechtszug nicht gegeben ist (vgl.\n\n§ 563 Abs. 3 ZPO), muß die Sache zur tatrichterlichen Prüfung der weiteren\n\nVoraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers gegen die Be-\n\nklagte an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.\n\nSchlick\n\nStreck\n\n Dörr\n\nGalke\n\n Herrmann","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_355-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-12/iii-zr-355-02","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_355-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_355-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-12/iii-zr-355-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_355-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:18:20.355772+00:00"}}