{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_299-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2003-03-13","aktenzeichen":"III ZR 299/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ist ein Anspruch auf Ent- gelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 299/02\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n13. März 2003\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\nWoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2\n\nDem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ist ein Anspruch auf Ent-\n\ngelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluß\n\nvon Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2\n\nWoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser\n\nBestimmung.\n\nBGH, Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - LG Meiningen\n\nAG Meiningen\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 13. März 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nStreck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Meiningen vom 29. Juli 2002 wird zurückgewie-\n\nsen.\n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Klägerin verwaltet in der Wohnungseigentumsanlage B. \n\nStraße 9, M. , das gemeinschaftliche Eigentum. Die Beklagte versprach\n\nder Klägerin ein Honorar für die \"Vermittlung eines Vertragsabschlusses oder\n\nNachweis\" einer bestimmten Wohnung in der Anlage (\"Nachweis- und/oder\n\nVermittlungsvereinbarung\" vom 30. Januar 2001). Der Mietvertrag kam infolge\n\ndes Nachweises und der Vermittlung der Klägerin zustande. Mit der Klage for-\n\ndert sie die Zahlung des vereinbarten Honorars in Höhe von 1.879,48 DM\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:15)(cid:1)(cid:4)(cid:7)(cid:16)(cid:3)(cid:6)(cid:1)(cid:6)(cid:17)\n\n(= 960,96 \n\nDie Beklagte macht geltend, die Klägerin könne als Verwalter der ge-\n\nmieteten Wohnung gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung\n\nder Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747;\n\nkünftig WoVermittG) weder eine Nachweis- noch eine Vermittlungsprovision\n\nbeanspruchen.\n\nDas Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung\n\nstattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge-\n\nwiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be-\n\nklagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision ist unbegründet.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt\n\nbegründet:\n\nDie Klägerin habe aufgrund der \"Nachweis- und/oder Vermittlungsver-\n\neinbarung\" vom 30. Januar 2001 Anspruch auf den Maklerlohn. Sie habe die\n\nvon der Beklagten genutzte Vertragsgelegenheit nachgewiesen und den Ver-\n\ntragsschluß vermittelt. Der Provisionsanspruch sei nicht gemäß § 2 Abs. 2\n\nSatz 1 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen, da die Beklagte keinen Mietvertrag\n\nüber Wohnräume abgeschlossen habe, deren Verwalter die Klägerin gewesen\n\nsei. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage könne nur dann zugleich\n\nals Verwalter der einzelnen Eigentumswohnung angesehen werden, wenn er\n\nim Auftrag des betreffenden Wohnungseigentümers erhebliche Verwaltungslei-\n\nstungen für die konkrete Wohnung erbringe oder als dessen Repräsentant\n\nauftrete. Bei der Klägerin sei weder das eine noch das andere der Fall gewe-\n\nsen.\n\nII.\n\nDas Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.\n\n1.\n\nDie Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung einer Provision in Hö-\n\n(cid:1)(cid:6)(cid:17)(cid:12)(cid:24)(cid:25)(cid:1)(cid:4)(cid:7)(cid:27)(cid:26)\n\n(cid:7)(cid:16) \n\n (cid:12)(cid:3)%(cid:13)$(cid:7)(cid:10)(cid:9)\n\n(cid:13)$(cid:3)\n\n(cid:7)(’\n\n /.(cid:23)0\n\nhe von 960,96 \n\n(cid:18)(cid:20)(cid:19)(cid:6)(cid:21)(cid:23)(cid:22)\n\n(cid:21)(cid:29)(cid:28)(cid:4)(cid:30)(cid:27)(cid:31)\n\n(cid:21)(cid:29)(cid:28)\n\n(cid:22)\"!$#\n\n#&!\n\n#*)+!\n\n(cid:21)-,\n\n(cid:21)(cid:23)#\n\n 652\n\nBGB) zu beurteilende \"Nachweis- und/oder Vermittlungsvereinbarung\", die die\n\nParteien am 30. Januar 2001 geschlossen haben. Die Klägerin hat die Provisi-\n\non verdient, weil der von der Beklagten mit dem Wohnungseigentümer B. \n\ngeschlossene Mietvertrag infolge des von der Klägerin geleisteten Nachweises\n\nund ihrer Vermittlung zustande gekommen ist (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 2\n\nAbs. 1 WoVermittG).\n\n2.\n\nDer Provisionsanspruch ist nicht, wie die Revision meint, ausgeschlos-\n\nsen aufgrund des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Danach steht dem\n\nWohnungsvermittler (§ 1 WoVermittG) ein Anspruch auf Entgelt für die Ver-\n\nmittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertra-\n\nges über Wohnräume nicht zu, wenn er deren Verwalter ist. Im Streitfall oblag\n\n(cid:3)\n(cid:21)\n(cid:1)\n(cid:22)\n(cid:3)\n(cid:3)\n(cid:21)\n(cid:9)\n\nder Klägerin indes nicht die Verwaltung über die der Beklagten nachgewiesene\n\nund vermittelte Wohnung.\n\na) Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat-\n\nte die Klägerin die Stellung einer \"WEG-Verwalterin\". Sie verwaltete das ge-\n\nmeinschaftliche Eigentum. Darüber hinaus trat sie weder als Bevollmächtigte\n\ndes Wohnungseigentümers auf noch erbrachte sie erhebliche Verwaltungslei-\n\nstungen für die einzelnen Eigentumswohnungen. Die Verwaltung der im Son-\n\ndereigentum stehenden Wohnungen, insbesondere deren Vermietung, lag\n\nvielmehr - entsprechend der gesetzlichen Aufgabenzuweisung (vgl. §§ 13\n\nAbs. 1, 20 Abs. 1 WEG; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. 2000 § 20\n\nRn. 2; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. 1995 Rn. 1 vor § 20; Staudinger/Bub,\n\nBGB 12. Aufl. 1997 § 20 WEG Rn. 10 f; Palandt/Bassenge, BGB 62. Aufl. 2003\n\n§ 20 WEG Rn. 1) - bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer.\n\nb) Die Revision geht zwar davon aus, daß der Klägerin als WEG-Verwal-\n\nter die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oblag. Sie meint aber, in\n\nder Praxis überschnitten sich die Aufgabenbereiche des WEG-Verwalters und\n\ndes Wohnungsverwalters. Jedenfalls in Teilbereichen verwalte der WEG-Ver-\n\nwalter daher auch die einzelne Wohnung, was für den Provisionsausschluß\n\nnach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG genüge.\n\nDer Auffassung der Revision ist - in Übereinstimmung mit der herr-\n\nschenden Meinung (OLG Hamburg DB 1976, 577; OLG München MDR 1975,\n\n931; LG Lüneburg ZMR 2002, 280; LG Hamburg NJW-RR 2001, 876; LG\n\nMainz NZM 2000, 310; Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 73 ff; Stau-\n\ndinger/Reuter, BGB 13. Bearb. 1995 §§ 652, 653 Rn. 143 f; Staudinger/Bub\n\naaO § 26 WEG Rn. 84 ff; MünchKommBGB/Roth 3. Aufl. 1997 § 652 Rn. 117;\n\nPalandt/Sprau, BGB 62. Aufl. 2003 § 652 Rn. 59; Merle aaO § 26 Rn. 19;\n\nWeitnauer/Hauger aaO § 27 Rn. 2; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. 1999\n\nRn. 666 f; Dehner, Maklerrecht 2001 Rn. 186 ff; a.A. LG Berlin WuM 2002,\n\n234; LG München I NJW-RR 2001, 875; LG Lüneburg WuM 1997, 182; LG\n\nBautzen WuM 1998, 363; 1999, 472; LG Ravensburg NJW-RR 1998, 1070;\n\nWindisch NZM 2000, 478; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobili-\n\nenmaklers 1981 S. 91) - nicht beizutreten.\n\naa) Die dem Verwalter nach § 20 Abs. 1 WEG zukommende Verwaltung\n\ndes gemeinschaftlichen Eigentums erstreckt sich allein auf das Grundstück\n\nsowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im\n\nSondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Die\n\nim Sondereigentum stehenden Wohnungen wären allerdings ohne eine ord-\n\nnungsgemäße Verwaltung der Gegenstände der gemeinschaftlichen Verwal-\n\ntung nicht nutzbar. Dadurch wird der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigen-\n\ntums aber noch nicht zum Verwalter der - seiner Zuständigkeit gerade entzo-\n\ngenen (vgl. § 1 Abs. 2, 5 i.V.m. § 20 Abs. 1 WEG) - einzelnen Wohnungen. Er\n\ngewährleistet durch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ledig-\n\nlich die Rahmenbedingungen für die selbständige Verwaltung der Eigentums-\n\nwohnung durch den Wohnungseigentümer.\n\nbb) Zu der einzelnen Eigentumswohnung gehört in der Regel ein Nut-\n\nzungsrecht an gemeinschaftlichen Einrichtungen, die der Obhut des WEG-Ver-\n\nwalters unterliegen. Auch unter diesem Gesichtspunkt liegt eine Verwaltung an\n\nWohnräumen jedoch nicht vor, wie sie der Provisionsausschluß nach § 2\n\nAbs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG voraussetzt. Zum einen handelt es sich bei\n\nden für den Wohnungseigentümer oder seinen Mieter nutzbaren Gemein-\n\nschaftseinrichtungen nicht um Wohnräume. Zum anderen werden sie nicht ver-\n\nmietet; der einzelne Wohnungseigentümer räumt dem Mieter allenfalls sein\n\nRecht ein, die Einrichtungen gemeinschaftlich mit den anderen Wohnungsei-\n\ngentümern oder deren Mietern zu nutzen.\n\ncc) Dem WEG-Verwalter kommt eine Verwaltungskompetenz bezüglich\n\nder einzelnen Eigentumswohnungen ferner nicht zu, wenn an der Wohnung\n\nMängel auftreten.\n\nFür die Instandhaltung der Wohnung ist der jeweilige Wohnungseigen-\n\ntümer verantwortlich (§ 14 WEG). Führen Mängel an der gemeinschaftlichen\n\nVerwaltung unterstehenden Bestandteilen der Wohnungseigentumsanlage zu\n\nMängeln der einzelnen Eigentumswohnung, hat der Wohnungseigentümer die\n\nMöglichkeit, im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 i.V.m. § 27\n\nAbs. 1 Nr. 1 und 2 WEG) auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemein-\n\nschaftlichen Eigentums hinzuwirken. Ist die Wohnung vermietet, trifft den Woh-\n\nnungseigentümer gegenüber dem Mieter die Gewährleistungspflicht. Er, nicht\n\nder Verwalter, ist der rechtliche Ansprechpartner des Mieters.\n\nc) Der (gewöhnliche) WEG-Verwalter ist nach Sinn und Zweck des § 2\n\nAbs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG nicht als Verwalter über Wohnräume anzuse-\n\nhen.\n\naa) Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt, all-\n\ngemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Bela-\n\nstungen zu schützen, die sich häufig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltun-\n\ngen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die\n\nMarkttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert wer-\n\nden. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß Wohnungsvermittler Entgelte\n\nfordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Einen solchen\n\nFall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein Mietverhältnis über dieselben\n\nWohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, ferner dann,\n\nwenn Mietverträge über Wohnräume, deren Eigentümer oder Vermieter der\n\nWohnungsvermittler war, abgeschlossen werden (vgl. § 2 Abs. 2 WoVer-\n\nmittG-E BT-Drucks. VI/1549 S. 4; Begründung der Bundesregierung zu dem\n\nGesetzentwurf über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Be-\n\ngrenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 12; Bericht des Rechtsaus-\n\nschusses zu dem vorgenannten Gesetzentwurf BT-Drucks. VI/2421 S. 5). In\n\nseiner Stellungnahme zu dem Gesetzentwurf hat der Bundesrat gebeten, im\n\nweiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob und in welcher Weise Umge-\n\nhungen des in § 2 Abs. 2 WoVermittG-E bestimmten Provisionsausschlusses\n\ndurch Einschaltung von Strohmännern (juristische und natürliche Personen)\n\nverhindert werden könnten; das gelte auch für Fälle, in denen Makler und Ei-\n\ngentümer in sonstiger enger wirtschaftlicher Verbindung oder in einem engen\n\nVerwandtschaftsverhältnis zueinander stünden (BT-Drucks. VI/1549 S. 30). In\n\nder vom Rechtsausschuß empfohlenen und Gesetz gewordenen Fassung war\n\nschließlich vorgesehen, daß der Honoraranspruch des Vermittlers auch dann\n\nausgeschlossen ist, wenn er selbst Verwalter der Wohnräume ist (Bericht des\n\nRechtsausschusses aaO S. 6 und 18; vgl. auch § 6 der Verordnung zur Rege-\n\nlung der Entgelte der Wohnungsvermittler vom 19. Oktober 1942, RGBl. I\n\nS. 625 und § 4 Abs. 1 der Verordnung zur Regelung der Entgelte für Woh-\n\nnungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 GVBl. Berlin S. 1068).\n\nbb) Der Verwalter nach §§ 20 ff WEG steht nicht in einer solchen Nähe\n\nzum Wohnungseigentümer, daß der Provisionsausschluß nach der vorbe-\n\nschriebenen gesetzgeberischen Zielrichtung gerechtfertigt wäre (vgl. Baader/\n\nGehle aaO Rn. 78 f). Der gewöhnliche WEG-Verwalter kann nicht zum \"Lager\"\n\ndes Wohnungseigentümers und Vermieters gezählt werden.\n\nDas zeigt die rechtliche Stellung des Verwalters zum Wohnungseigen-\n\ntümer. Über seine Bestellung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stim-\n\nmenmehrheit (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG); das bedeutet, daß er auch gegen den\n\nWillen einzelner Wohnungseigentümer bestellt werden kann. Unter Umständen\n\nkann der Verwalter sogar durch das Gericht gegen den Willen aller Woh-\n\nnungseigentümer bestellt werden (§ 26 Abs. 3 WEG).\n\nDer Verwalter ist gemäß § 20 WEG (notwendiges) Vollzugsorgan der\n\nGemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGHZ 106, 222, 226). Er ist nach\n\n§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse, d.h. den\n\nkollektiven Willen der Wohnungseigentümer durchzuführen (Merle aaO § 20\n\nRn. 11), nicht denjenigen des einzelnen Wohnungseigentümers. Es besteht\n\nauch durchaus nicht notwendig eine Interessenidentität zwischen den Belan-\n\ngen des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Verwalter gemäß den\n\n(Mehrheits-)\n\nBeschlüssen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat, und den Belangen\n\ndes Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer.\n\ncc) Der WEG-Verwalter dürfte zwar bei der Vermittlung von Mietverträ-\n\ngen über Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage geringeren Arbeits- und\n\nsonstigen Aufwand haben als andere Makler. Das allein genügt aber nicht, ihm\n\nin (entsprechender) Anwendung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG den\n\nHonoraranspruch zu versagen. Denn der Maklerlohn knüpft, wie das Beru-\n\nfungsgericht zu Recht ausgeführt hat, generell nicht an den Aufwand des Mak-\n\nlers, sondern an den Wert des Nachweises oder der Vermittlung für den Auf-\n\ntraggeber an (vgl. Staudinger/Reuter aaO Rn. 143 und Vorbem. 3; Baa-\n\nder/Gehle aaO Rn. 79).\n\n3.\n\nZwischen dem gewöhnlichen wohnungsvermittelnden WEG-Verwalter\n\nund dem Wohnungseigentümer besteht auch keine derartige Verflechtung, wie\n\nsie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Makler einen\n\n\"institutionalisierten Interessenkonflikt\" begründet (vgl. BGHZ 112, 240 und\n\nSenatsurteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 Umdruck S. 5).\n\nRinne\n\nStreck\n\nSchlick\n\nKapsa\n\nGalke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_299-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-13/iii-zr-299-02","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":6},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_299-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_299-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-13/iii-zr-299-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_299-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:09:30.172657+00:00"}}