{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_287-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2003-02-06","aktenzeichen":"III ZR 287/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 652, 328 Auch bei enger wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers mit dem Vertrags- gegner seines Kunden (hier: des Verwalters einer Wohnungseigentumsan- lage) kann ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Pro- visionsversprechen - auch als Vertrag zugunsten Dritter - vorliegen. Dafür ge- nügt tatsächliche Kenntnis des Kunden von den die Verflechtung begründen- den Umständen; Rechtskenntnis, daß der Makler keine echte Maklerleistung erbringen kann, ist nicht erforderlich.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 287/02\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n6. Februar 2003\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\nBGB §§ 652, 328\n\nAuch bei enger wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers mit dem Vertrags-\n\ngegner seines Kunden (hier: des Verwalters einer Wohnungseigentumsan-\n\nlage) kann ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Pro-\n\nvisionsversprechen - auch als Vertrag zugunsten Dritter - vorliegen. Dafür ge-\n\nnügt tatsächliche Kenntnis des Kunden von den die Verflechtung begründen-\n\nden Umständen; Rechtskenntnis, daß der Makler keine echte Maklerleistung\n\nerbringen kann, ist nicht erforderlich.\n\nBGH, Urteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02 - OLG Hamburg\n\n LG Hamburg\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 6. Februar 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nStreck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Hanseatischen\n\nOberlandesgerichts Hamburg, 8. Zivilsenat, vom 24. Juli 2002\n\naufgehoben.\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts\n\nHamburg, Zivilkammer 27, vom 12. März 2002 wird zurückgewie-\n\nsen.\n\nDie Klägerin hat die Kosten der Revisionsmittelzüge zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie beklagte Immobilienmaklerin ist Verwalterin einer Wohnungseigen-\n\ntumsanlage. Die Veräußerung eines Wohnungseigentums bedarf gemäß § 12\n\nWEG ihrer Zustimmung. Die Klägerin, der die Beklagte auf der Grundlage ihrer\n\n\"Verkaufsaufgabe\" (Exposé) den Kauf einer Eigentumswohnung vermittelt hat,\n\nverlangt Rückzahlung der im notariellen Kaufvertrag vereinbarten und an die\n\nBeklagte gezahlten Maklerprovision von 15.900 DM. In der \"Verkaufsaufgabe\"\n\nder Beklagten heißt es:\n\n\"Die Wohnanlage, in der die Wohnung liegt, wird von uns ver-\nwaltet. Daher können wir Ihnen sämtliche, die Gemeinschaft be-\ntreffenden Auskünfte erteilen. Gemäß Teilungserklärung ist die\nZustimmung des Verwalters bei dem Verkauf erforderlich. Darüber\nhinaus sind wir hier für den Verkäufer vermittelnd tätig. In Kennt-\nnis dieser Tatsache verspricht der Käufer eine Provision in Höhe\nvon 6 % des Kaufpreises incl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zu\nzahlen.\"\n\nEntsprechend bestimmt § 10 des notariellen Kaufvertrags unter der Überschrift\n\n\"Maklerprovision\":\n\n\"Zum Verkauf der Wohnung ist gemäß der Teilungserklärung die\nZustimmung des Verwalters erforderlich. Dem Käufer ist bekannt,\ndaß der Makler auch Verwalter der Wohnungseigentumsanlage\nist und für den Verkäufer vermittelnd tätig wurde.\n\nDie Parteien teilen übereinstimmend mit, daß die Maklerprovision\nvereinbart ist mit DM 15.900 (einschließlich DM 2.193,10 gesetz-\nlicher Mehrwertsteuer).\n\nSie ist verdient und fällig mit Beurkundung dieses Kaufvertrages.\nVerkäufer und Käufer sind sich darüber einig, daß der Maklerfirma\nein direkter, unmittelbarer Zahlungsanspruch aus diesem Vertrag\ngegen den Käufer zusteht.\n\nDer Käufer hat sich verpflichtet gegenüber dem Verkäufer und der\nMaklerfirma, diese Provision an die Maklerfirma zu zahlen.\n\n...\n\nEs war im Maklervertrag von vornherein vereinbart, daß der Käu-\nfer die Provision zahlen muß.\"\n\nDie Klägerin macht geltend, die Beklagte habe aufgrund ihrer Verflech-\n\ntung mit der Verkäuferseite eine echte Maklerleistung nicht erbringen können.\n\nKenntnis davon, daß sie deswegen zur Zahlung eines Maklerlohns nicht ver-\n\npflichtet gewesen sei, habe sie erst nach Zahlung der Provision erhalten.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat\n\nihr stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt\n\ndie Beklagte Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision hat Erfolg.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht bejaht einen Bereicherungsanspruch der Klägerin.\n\nEs vertritt unter Hinweis auf BGHZ 112, 240 (= NJW 1991, 168) die Auffas-\n\nsung, die Beklagte habe sich als Verwalterin der Wohnungsanlage in einem in-\n\nstitutionalisierten Interessenkonflikt befunden und aus diesem Grunde keinen\n\ngesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision nach § 652 BGB er-\n\nworben. Ein selbständiges, von einer echten Maklerleistung unabhängiges\n\nSchuldversprechen gemäß § 10 des Kaufvertrages liege schon nach dessen\n\nWortlaut nicht vor. Vielmehr sei hiermit gerade eine Maklerprovision, mithin\n\neine Gegenleistung für eine Maklertätigkeit, versprochen worden. Für ein ab-\n\nstraktes Schuldversprechen habe der Klägerin die Rechtskenntnis gefehlt.\n\nDafür, daß ihr vor oder bei Abschluß des Kaufvertrags bekannt gewesen sei,\n\ndaß der Beklagten aus Rechtsgründen kein Provisionsanspruch zugestanden\n\nhabe oder daß die Klägerin gerade auf die Beklagte als Maklerin erhöhten\n\nWert gelegt hätte, ergäben sich keine zureichenden Anhaltspunkte. Deswegen\n\nstehe auch § 814 BGB der Rückforderung nicht entgegen.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.\n\n1.\n\nNach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs befindet sich aller-\n\ndings der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustim-\n\nmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt, in ei-\n\nnem institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die In-\n\nteressen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Woh-\n\nnungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige,\n\nunabhängige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Diese Interes-\n\nsenkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden\n\nMaklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn\n\nnach § 652 BGB aus (BGHZ 112, 240, 241 f.; BGH, Urteil vom 14. November\n\n1990 - IV ZR 36/90 - ZMR 1991, 71; s. ferner Senatsbeschluß vom 26. März\n\n1998 - III ZR 206/97, NJW-RR 1998, 992, 993; zustimmend Schwerdtner,\n\nMaklerrecht, 4. Aufl., Rn. 660 f., 694; abweichend MünchKomm/Roth, BGB, 3.\n\nAufl., § 652 Rn. 109 f.; Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb., §§ 652, 653\n\nRn. 137 f., 145 f.). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel.\n\n2.\n\nZu Unrecht hat das Berufungsgericht indes ein von den Voraussetzun-\n\ngen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen der Klägerin auf der\n\nGrundlage von § 10 des notariellen Kaufvertrags verneint.\n\na) Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit\n\nerlaubt es den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fall\n\nzu vereinbaren, daß zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisions-\n\nhindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch inner-\n\nhalb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB)\n\nerfolgen (st. Rspr.; vgl. nur BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteil vom 15. Oktober\n\n2000 - III ZR 240/99 - NJW 2000, 3781 f.; s. auch BGHZ 138, 170, 172 f.). Er-\n\nforderlich ist stets eine Vertragsauslegung. Für die Ermittlung des Parteiwillens\n\nhat der Bundesgerichtshof jedoch Auslegungshilfen gegeben. Insbesondere\n\nhat er es regelmäßig für ausreichend erachtet, daß dem Versprechenden die\n\ntatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung ent-\n\ngegenstanden, und es für unerheblich gehalten, ob der Maklerkunde außerdem\n\nüber die entsprechenden Rechtskenntnisse verfügte (BGH, Urteil vom 22. März\n\n1978 - IV ZR 175/76 - WM 1978, 711, 712; Urteil vom 20. Oktober 1982\n\n- IVa ZR 97/81 - WM 1983, 42 f.; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 aaO\n\nS. 3782 m.w.N.; anders Schwerdtner aaO Rn. 699 ff., 704, 706).\n\nDaran ist nach nochmaliger Prüfung festzuhalten. Bei hinreichender\n\nKenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände, worüber nach Lage\n\ndes Einzelfalls zu entscheiden ist, kann sich der Maklerkunde schlüssig dar-\n\nüber werden, ob es ihm auf eine echte Maklerleistung ankommt oder er sich\n\nauch unabhängig hiervon zur Zahlung einer Provision für den Erwerb des\n\nKaufobjekts bereitfindet. Eine zutreffende rechtliche Würdigung seiner Erklä-\n\nrung ist dabei nicht erforderlich.\n\nb) Wie im Ansatz nicht zu beanstanden ist, hat das Berufungsgericht im\n\nStreitfall eine Auslegung des Kaufvertrags vorgenommen. Das Ergebnis der\n\ntatrichterlichen Auslegung ist jedoch für das Revisionsgericht nicht bindend,\n\nwenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze\n\noder Erfahrungssätze verletzt sind. So verhält es sich hier. Das Berufungsge-\n\nricht stellt einseitig den Wortlaut der Vertragsklausel (Maklerprovision) heraus\n\nund verkennt dabei, indem es für ein abweichendes Verständnis rechtliche\n\nKenntnis der Klägerin von der Unwirksamkeit einer Vereinbarung der gesetzli-\n\nchen Maklerprovision verlangt (wobei es hier ohnehin nicht um ein abstraktes\n\nSchuldversprechen geht), den entscheidenden Gesichtspunkt. Da weiterer\n\nSachvortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt der maßgebenden\n\nKlausel selbst bestimmen. Er versteht diese mit Rücksicht insbesondere auf die\n\ndort eingangs wiederholte, nicht mißzuverstehende und von der Klägerin auch\n\nnicht mißverstandene Aufklärung über die Verwalterstellung der Beklagten und\n\ndas Erfordernis ihrer Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung als eine\n\nvon den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängige Provisionsabrede. Sie\n\nbildet demnach den Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin.\n\nInfolgedessen ist unter Aufhebung des Berufungsurteils das klageab-\n\nweisende Urteil des Landgerichts wiederherzustellen.\n\nRinne\n\nStreck\n\nSchlick\n\nKapsa\n\nGalke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_287-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-06/iii-zr-287-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":5},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 328","ref_norm":"328","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 814","ref_norm":"814","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_287-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_287-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-06/iii-zr-287-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_287-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:02:03.482043+00:00"}}