{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_184-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2003-02-20","aktenzeichen":"III ZR 184/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 138 Aa; 652 Zur Frage der Sittenwidrigkeit einer Vertriebsprovision von 30 v.H. im Ver- hältnis zu einer üblichen Maklerprovision von 3 bis 5 v.H. des Grundstücks- verkaufspreises.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 184/02\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n20. Februar 2003\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\nBGB §§ 138 Aa; 652\n\nZur Frage der Sittenwidrigkeit einer Vertriebsprovision von 30 v.H. im Ver-\n\nhältnis zu einer üblichen Maklerprovision von 3 bis 5 v.H. des Grundstücks-\n\nverkaufspreises.\n\nBGH, Urteil vom 20. Februar 2003 - III ZR 184/02 - OLG Stuttgart\n\n LG Stuttgart\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 20. Februar 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die\n\nRichter Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Stuttgart vom 15. Mai 2002 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Klägerin hatte im Jahre 1993 ein mit einem Wohnhaus bebautes\n\nGrundstück in Dresden erworben. Sie beabsichtigte, dieses Objekt zu sanieren\n\nund es, aufgeteilt in Eigentumswohnungen, zu veräußern. Mit dem Vertrieb be-\n\nauftragte sie die Beklagte. Die Parteien schlossen am 16. Juni 1998 eine\n\nschriftliche Vertriebsvereinbarung, aufgrund deren die Beklagte \"exklusiv in\n\nselbständiger und eigenverantwortlicher Weise den Vertrieb des Objektes\"\n\nübernahm (§ 1). Die Tätigkeit der Beklagten sollte in der Vermittlung des Ob-\n\njekts an die Erwerber bestehen und die Herbeiführung der notariellen Beurkun-\n\ndung eines Kaufvertragsangebotes oder der notariellen Beurkundung einer\n\nVollmacht des Kunden zum Abschluß des Kaufvertrags für die vom Kunden\n\ngewünschte Immobilie sowie den Nachweis der Finanzierung gemäß Anforde-\n\nrungen des finanzierenden Bankinstituts umfassen (§ 2). Die Provision der Be-\n\nklagten bestand in der Differenz zwischen dem Abgabepreis des Verkäufers in\n\nHöhe von 2.520 DM pro m² Wohnfläche und dem Vermittlungspreis in Höhe\n\nvon 3.600 DM pro m² Wohnfläche. Diese Preise waren der Klägerin von der\n\nBeklagten vorgegeben worden; nach den ursprünglichen Vorstellungen der\n\nKlägerin hatte der Abgabepreis höher, nämlich bei 2.975 DM pro m², liegen\n\nsollen. Der Provisionsanspruch sollte entstehen und fällig werden: (1) nach\n\nnotarieller Unterzeichnung des Kaufvertragsangebots, (2) nach Vorlage eines\n\nDarlehensvertrags des zu finanzierenden Kunden durch ein deutsches Kredit-\n\ninstitut. Die Beklagte verpflichtete sich zur Rückzahlung erhaltener Provisio-\n\nnen, (1) wenn innerhalb von 14 Tagen vorliegende Darlehensverträge vom\n\nKunden nicht unterschrieben würden, (2) wenn innerhalb von sechs Wochen\n\nnach Darlehensunterschrift des Kunden die Auszahlung auf das Konto des\n\nVerkäufers nicht erfolge, (3) bei Stornierung des Vertrages durch den Kunden,\n\nbevor der Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers eingegangen sei (§ 3). Die\n\nDauer des Vertriebs betrug maximal vier Monate (§ 5). Die Klägerin hatte den\n\nVerkauf des Objekts zu unterstützen. Sie hatte mit jedem vermittelten Interes-\n\nsenten, ohne Ansehen der Person, auf Verlangen der Beklagten den notariel-\n\nlen Kaufvertrag abzuschließen, sofern eine Käuferfinanzierung nachgewiesen\n\nwerden konnte. Sie war nur nach Rücksprache und Bestätigung durch die Be-\n\nklagte berechtigt, Zwischenverkäufe zu tätigen. Diese Bestätigung war nicht\n\nnotwendig, sofern die Beklagte in der Vertriebszeit ihren Verkaufsstand nicht\n\nerreicht hatte (§ 6).\n\nDie Beklagte brachte den Verkauf von 16 (von insgesamt 18) Wohnein-\n\nheiten zustande. Sie erhielt dafür von der Klägerin nach Maßgabe der getroffe-\n\nnen Vereinbarung Provisionen von 816.663 DM.\n\nDie Klägerin macht geltend, die gezahlten Provisionen seien sittenwidrig\n\nüberhöht; die entsprechende Provisionsvereinbarung sei wegen Wuchers nich-\n\ntig und von der Beklagten in verwerflicher Gesinnung und in Ausnutzung ihrer,\n\nder Klägerin, Notlage erzwungen worden. Die Klägerin verlangt daher von der\n\nBeklagten Rückzahlung der geleisteten Zahlungen, soweit diese den üblichen\n\nSatz von 3 v.H. überstiegen. Die Beklagte bestreitet die objektiven und subjek-\n\ntiven Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat\n\ndie Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 369.990,22 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:2)(cid:1)(cid:12)(cid:13)(cid:10)(cid:14)(cid:15)(cid:1)(cid:16)(cid:3)(cid:15)(cid:17)\n\n723.637,99 DM) nebst Zinsen verurteilt. Gegen dieses Urteil richtet sich die\n\nvom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Beklagte die Wieder-\n\nherstellung des klageabweisenden landgerichtlichen Urteils erstrebt.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-\n\nverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1.\n\nDas Berufungsgericht hält die Vertriebsvereinbarung vom 16. Juni 1998\n\nfür einen Makler(dienst)vertrag und nimmt, ausgehend von für die Vermittlung\n\nvon Grundstücksverkäufen üblichen Maklerprovisionen in Höhe von 3 bis\n\n5 v.H. des Kaufpreises, hier ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung\n\nund Gegenleistung an. Es bejaht auch die übrigen Tatbestandsvoraussetzun-\n\ngen des § 138 Abs. 1 BGB und spricht der Klägerin einen Bereicherungsan-\n\nspruch auf Rückzahlung der geleisteten Provisionen in der geltend gemachten\n\nHöhe zu.\n\nDies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang\n\nstand.\n\n2.\n\nOb der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsurteils zutrifft, der Ver-\n\ntrag vom 16. Juni 1998 sei ein Maklerdienstvertrag, braucht nicht abschließend\n\nentschieden zu werden.\n\na) Zu dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages gehört es, daß es\n\nsich bei der Tätigkeit des Auftragnehmers um eine Nachweis- oder Vermitt-\n\nlungstätigkeit handelt, eine Vergütungspflicht im Grundsatz an den erfolgrei-\n\nchen Nachweis oder die erfolgreiche Vermittlung anknüpft und daß der Auf-\n\ntraggeber frei ist, ob er das nachgewiesene Geschäft abschließen will oder\n\nnicht (BGH, Urteile vom 20. März 1984 - IVa ZR 223/83 = NJW 1985, 2477 f;\n\nvom 21. Oktober 1987 - IVa ZR 103/86 = NJW 1988, 967, 968; Urteil vom\n\n17. April 1991 - IV ZR 112/90 = NJW-RR 1991, 914, 915).\n\nb) Vorliegend hatte sich die Klägerin in § 6 Abs. 2 des Vertrages ihrer\n\nAbschlußfreiheit weitgehend begeben. Sie war vielmehr verpflichtet, mit jedem\n\nvermittelten Interessenten auf Verlangen der Beklagten den notariellen Kauf-\n\nvertrag abzuschließen, sofern eine Käuferfinanzierung nachgewiesen werden\n\nkonnte. Dies bedeutet, daß die Durchführung des Vertriebs weitgehend in die\n\nHände der Beklagten gelegt war. Dies wird auch dadurch unterstrichen, daß\n\ndie Klägerin dem Geschäftsführer der Beklagten am 26. Juni 1998 eine umfas-\n\nsende notarielle Grundstücksveräußerungsvollmacht erteilt hatte. Außerdem\n\nwar abweichend vom Leitbild des Maklervertrages vereinbart worden, daß nicht\n\nerst der Abschluß des Hauptvertrages mit den Käufern die Provisionspflicht\n\nauslöste. Die Provision war vielmehr schon fällig mit der Unterzeichnung des\n\nKaufvertragsangebots und nach Vorlage eines Darlehensvertrages.\n\n3.\n\nBei der Beurteilung der Frage, ob die im vorliegenden Fall vereinbarte\n\nProvision der Beklagten von 30 v.H. der Verkaufspreise sittenwidrig überhöht\n\nwar, können die üblichen Maklerprovisionen von 3 bis 5 v.H. nicht unbesehen\n\nzugrunde gelegt werden. Insbesondere erhebt die Revision in diesem Zusam-\n\nmenhang mit Recht die Verfahrensrüge, daß das Berufungsgericht der durch\n\nSachverständigengutachten unter Beweis gestellten Behauptung der Beklagten\n\nnicht nachgegangen ist, eine Vergütung von 20 bis 30 v.H. sei bei den im Be-\n\nreich steuerbegünstigter Kapitalanlagen tätigen Vermarktungsfirmen üblich und\n\nwerde auf dem Markt auch bezahlt. Das Berufungsgericht hat dazu ausgeführt,\n\ndie Beklagte habe ihre Behauptung nicht substantiiert; vor allem habe sie trotz\n\nNachfrage in der Berufungsverhandlung die von ihr ins Auge gefaßten Verträge\n\ninhaltlich nicht konkretisiert und solche auch nicht vorgelegt. Damit hat das Be-\n\nrufungsgericht die Anforderungen an die Substantiierungspflicht der Beklagten\n\nüberspannt. Im übrigen hat es nicht hinreichend berücksichtigt, daß nach all-\n\ngemeinen Beweislastgrundsätzen diejenige Partei die Darlegungs- und Be-\n\nweislast für die Tatbestandsvoraussetzungen des § 138 BGB trägt, die sich auf\n\ndie Sittenwidrigkeit des betreffenden Rechtsgeschäfts beruft, hier also nicht die\n\nBeklagte, sondern die Klägerin (vgl. Senatsbeschluß BGHZ 53, 369, 379;\n\nBGHZ 95, 81, 85; Senatsurteil vom 29. Juni 1979 - III ZR 156/77 = NJW 1979,\n\n2089). Das Übergehen des diesbezüglichen Vorbringens der Beklagten ent-\n\nbehrte hier auch insbesondere deswegen einer inneren Rechtfertigung, weil\n\ndie erstinstanzliche Kammer für Handelssachen als ihr bekannt festgestellt\n\nhatte, daß bei Vertriebsvereinbarungen der vorliegenden Art Vergütungen weit\n\nüber den Sätzen von Maklerprovisionen üblich seien (§ 114 GVG). Auch im\n\nwissenschaftlichen Schrifttum wird - worauf die Revision zutreffend hinweist -\n\nhervorgehoben, daß Vertriebskosten von 10, 15 oder 20 v.H. nicht schematisch\n\neiner Maklergebühr von 3 v.H. gegenübergestellt werden könnten und auch\n\nnicht angenommen werden dürfe, die Immobilie werde ohne Einschaltung eines\n\nsolchen Vertriebes um die entsprechenden Beträge billiger (Loritz, WM 2000,\n\n1831, 1836; vgl. dazu aber auch die Entgegnung von Gallandi, VuR 2000, 198\n\nff). Hinzu kommt, daß hier die Verknüpfung des Provisionsanspruchs mit der\n\nDarlehenszusage des finanzierenden Kreditinstituts und die vereinbarten Fälle\n\nder Rückzahlung der Provision bei Ausbleiben der Zahlung oder Scheitern der\n\nFinanzierung durch den Käufer ein die Klägerin begünstigendes Element ent-\n\nhielten, was bei der Bewertung eines etwaigen Mißverhältnisses berücksichtigt\n\nwerden mußte.\n\n4.\n\nObwohl die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts zu den Tat-\n\nbestandsvoraussetzungen des § 138 BGB in sich folgerichtig sind und keine\n\nrevisionsrechtlich relevanten Rechtsfehler erkennen lassen, kann das Beru-\n\nfungsurteil daher keinen Bestand haben. Andererseits ist es dem Senat nicht\n\nmöglich, das landgerichtliche Urteil mit der Erwägung wiederherzustellen, daß\n\nauch bei Sittenwidrigkeit der Provisionsabrede ein Bereicherungsanspruch der\n\nKlägerin an § 814 BGB scheitern müsse. Dies hat das Berufungsgericht einge-\n\nhend und zutreffend ausgeführt; die Revision setzt bei ihrer abweichenden\n\nAuffassung lediglich in unzulässiger Weise ihre eigene Würdigung an die\n\nStelle derjenigen der Tatrichters.\n\nRinne\n\nWurm\n\n Streck\n\nSchlick\n\n Dörr","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_184-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-20/iii-zr-184-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 814","ref_norm":"814","n":1},{"jurabk":"GVG","ref":"§ 114","ref_norm":"114","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_184-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_184-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-20/iii-zr-184-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_184-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:06:50.433446+00:00"}}