{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_114-02B","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2003-10-02","aktenzeichen":"III ZR 114/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"GG Art. 14 (Ea); NEG §§ 13, 15 a) Bei der Enteigung eines verpachteten und in den landwirtschaftlichen Be- trieb des Pächters eingegliederten Grundstücks kann die (Substanz-)Ent- schädigung des Pächters einen Ausgleich für den - an dem entgangenen \"Deckungsbeitrag\" ausgerichteten - Erwerbsverlust umfassen. b) Der Umfang der Rechtsposition, die im Falle der Enteignung eines Pacht- grundstücks dem Pächter (hier: Betrieber einer \"Spargelanlage\") genom- men wird, richtet sich nach der bürglich-rechtlichen Vertragslage; es kommt darauf an, ob und bis zu welchem Zeitpunkt der Pächter sich ohne den Enteignungsvorgang gegen eine Kündgiung des Pachtvertrages durch den Verpächter - unter Umständen auch mit dem Einwand des § 242 BGB - erfolgreich hätte zur Wehr setzen können.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 114/02\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n2. Oktober 2003\nK i e f e r\nJustizangestellter\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin der Baulandsache\n\nNachschlagewerk:\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nja\n\nja\n\nja\n\nGG Art. 14 (Ea); NEG §§ 13, 15\n\na) Bei der Enteigung eines verpachteten und in den landwirtschaftlichen Be-\ntrieb des Pächters eingegliederten Grundstücks kann die (Substanz-)Ent-\nschädigung des Pächters einen Ausgleich für den - an dem entgangenen\n\"Deckungsbeitrag\" ausgerichteten - Erwerbsverlust umfassen.\n\nb) Der Umfang der Rechtsposition, die im Falle der Enteignung eines Pacht-\ngrundstücks dem Pächter (hier: Betrieber einer \"Spargelanlage\") genom-\nmen wird, richtet sich nach der bürglich-rechtlichen Vertragslage; es\nkommt darauf an, ob und bis zu welchem Zeitpunkt der Pächter sich ohne\nden Enteignungsvorgang gegen eine Kündgiung des Pachtvertrages\ndurch den Verpächter - unter Umständen auch mit dem Einwand des\n§ 242 BGB - erfolgreich hätte zur Wehr setzen können.\n\nBGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 - III ZR 114/02 - OLG Celle\n\n LG Hannover\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 2. Oktober 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nDr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beteiligten zu 1 wird das Urteil des 4. Zivil-\n\nsenats des Oberlandesgerichts Celle - Senat für Baulandsachen -\n\nvom 14. März 2002 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Bezirksregierung H. ordnete Ende 1996 als obere Flurberei-\n\nnigungsbehörde eine Unternehmensflurbereinigung \n\nin den Gemarkungen\n\nS. , B. und H. an. Diese sollte \"der Bereinigung landeskultu-\n\nreller Mängel\" dienen, die sich aus dem vierspurigen Ausbau der Bundesstra-\n\nße 3 nach Maßgabe des Planfeststellungsbeschlusses vom 31. Oktober 1996\n\nergaben.\n\nNach Einleitung dieses Verfahrens ließ sich die Beteiligte zu 1 (Bundes-\n\nstraßenverwaltung) unter anderem von dem Beteiligten zu 2, einem Landwirt,\n\ndurch \"Bauerlaubnisvertrag\" vom 12. April 1998 mit Wirkung ab 1. Oktober\n\n1997 Besitz und Nutzung an dem 14.985 m² großen Flurstück 2/64 der Flur 2\n\nder Gemarkung S. übertragen. Der Beteiligte zu 2 hatte auf dieser\n\nvon der Erbengemeinschaft P. (im folgenden: Eigentümer) durch mündli-\n\nchen Vertrag seit 1978 gepachteten Fläche Spargelanbau betrieben; im Januar\n\n1998 schloß der Beteiligte zu 2 mit dem Eigentümer dann noch einen schriftli-\n\nchen Pachtvertrag für die Dauer vom 1. Januar 1998 bis zum 31. Dezember\n\n2007.\n\nMit Entschädigungsfeststellungsbeschluß vom 3. Dezember 1998 hat die\n\nBeteiligte zu 3 (Flurbereinigungsbehörde) die von der Beteiligten zu 1 an den\n\nBeteiligten zu 2 zu leistende Entschädigung für die Spargelanlage auf\n\n170.880 DM nebst Zinsen seit dem 1. Oktober 1997, abzüglich einer Ab-\n\nschlagszahlung vom 30. April 1998 in Höhe von 50.000 DM, festgesetzt. Die\n\ngegen diese Festsetzung gerichteten Anträge auf gerichtliche Entscheidung\n\nsowohl der Beteiligten zu 1 als auch des Beteiligten zu 2 hat das Landgericht\n\n(Kammer für Baulandsachen), die gegen dessen Entscheidung von dem Betei-\n\nligten zu 1 eingelegte Berufung das Oberlandesgericht (Senat für Baulandsa-\n\nchen) zurückgewiesen. Gegen das Berufungsurteil richtet sich die - vom Bun-\n\ndesgerichtshof zugelassene - Revision der Beteiligten zu 1.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zu-\n\nrückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\nI.\n\n1.\n\nAusgangspunkt ist, daß die von dem Beteiligten zu 1 beanspruchte Ent-\n\nschädigung sich nach den für die Enteignungsentschädigung geltenden\n\nGrundsätzen zu richten hat. Denn bei der hier in Gang gesetzten Unterneh-\n\nmensflurbereinigung (vgl. § 87 FlurbG) handelte es sich der Sache nach um\n\nein Enteignungsverfahren (vgl. Senatsurteile BGHZ 89, 69, 73 und vom\n\n2. September 1999 - III ZR 315/98 - NVwZ 2000, 230 f), wobei der als Neben-\n\nberechtigter (Pächter) des Flurstücks 2/64 mitbetroffene Beteiligte zu 2 \"seiner\"\n\nEnteignung durch Abschluß eines sogenannten Bauerlaubnisvertrages mit der\n\nStraßenbauverwaltung zuvorgekommen ist. Die Enteignungsentschädigung\n\nrichtet sich nach den Vorschriften des Niedersächsischen Enteignungsgeset-\n\nzes (§§ 88 Nr. 4, 5 FlurbG; 19 Abs. 5 FStrG, 13 bis 15 NEG; Senatsurteil vom\n\n2. September 1999 aaO 230 f).\n\n2.\n\nDas Berufungsgericht hat (wie schon die Vorinstanz und der Beteiligte\n\nzu 3 im Entschädigungsfeststellungsbeschluß) im Anschluß an die Sachver-\n\nständige T. eine Entschädigung für die dem Beteiligten zu 2 genom-\n\nmene, zu seiner \"Spargelanlage\" gehörende Pachtfläche nach Maßgabe des\n\nmit dem Eingriff verbundenen - nur teilweise durch die Bereitstellung von Er-\n\nsatzflächen aufgefangenen - Deckungsbeitragsverlustes über eine bestimmte\n\nZeitdauer (dazu näher unten II.) errechnet, im Kern also auf einen Erwerbs-\n\nverlust des Beteiligten zu 2 abgestellt.\n\nDie Revision hält eine solche Entschädigungsberechnung für den Ent-\n\nzug bloßer Pachtflächen für schon im Ansatz verfehlt. Sie meint, nach der\n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme in einem Fall wie dem vorlie-\n\ngenden für obligatorisch Nutzungsberechtigte nur die Entschädigung des\n\n\"Substanzverlustes\" in Form derjenigen Summe in Frage, die den Betroffenen\n\ninstand setze, ein dem entzogenen Recht gleichwertiges Recht zu erwerben.\n\nNur wenn die vereinbarte Pachthöhe besonders günstig gewesen wäre, so wä-\n\nre danach ein zu entschädigender \"Substanzverlust\" zu bejahen. An einer\n\nPrüfung in dieser Richtung fehle es im Streitfall. Die auf den landwirtschaftli-\n\nchen Betrieb bezogene Methode der Feststellung des Deckungsbeitragsverlu-\n\nstes sei beim Entzug bloßer Pachtflächen nicht zulässig.\n\nHierin kann der Revision nicht gefolgt werden. Der methodische Ansatz\n\nder Vorinstanzen und der Sachverständigen T. bei der vorliegen-\n\nden Berechnung der Pachtaufhebungsentschädigung eines Landwirts wegen\n\nEingriffs in eine \"Spargelanlage\" ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.\n\na) Richtig ist allerdings, daß nach der Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs im Falle der Enteignung von Grundbesitz der Pächter als Nebenbe-\n\nrechtigter nicht vollen Ersatz seines wirtschaftlichen Schadens beanspruchen\n\nkann, der sich als Folge der Grundstücksenteignung eingestellt haben mag; er\n\nmuß sich vielmehr regelmäßig mit der Entschädigung für seinen \"Substanz-\n\nverlust\" begnügen, also mit dem Ausgleich dessen, was er von seinem Recht\n\nhat abgeben müssen oder was ihm an vermögenswerter Rechtsposition ge-\n\nnommen worden ist. Der Anspruch beschränkt sich im Grundsatz auf den Be-\n\ntrag, der den Pächter zur Zeit der Besitzaufgabe in den Stand setzt, ein ent-\n\nsprechendes Pachtverhältnis unter den nämlichen Vorteilen, Voraussetzungen\n\nund Bedingungen einzugehen, wobei ein rein objektiver Maßstab, der Wert für\n\n\"jedermann\", anzulegen ist; der Reinertrag des Gewerbes, das der Pächter auf\n\ndem enteigneten Grundstück betrieben hat, kann nicht maßgebend sein\n\n- ebensowenig wie der Wert des Betriebes -, sondern nur die Summe, die den\n\nBetroffenen instand setzt, ein dem entzogenen Recht gleichwertiges zu erwer-\n\nben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein gleichgeartetes Pachtrecht über-\n\nhaupt auf dem Markt zu erwerben war oder zu erwerben ist. Vielmehr soll mit\n\nder Bemerkung, die Entschädigung sei nach dem Betrag zu bemessen, der für\n\ndie Erlangung einer gleichgearteten Rechtsposition bezahlt werden müsse,\n\nlediglich gesagt werden, daß die Entschädigung dem vollen Wert des genom-\n\nmenen Rechts in der Hand eines jeden Inhabers entsprechen müsse (Senats-\n\nurteile BGHZ 59, 250; 83, 1; vom 19. Januar 1989 - III ZR 6/87 - WM 1989,\n\n1154 f; Senatsbeschluß vom 27. Mai 1999 - III ZR 224/98 - NVwZ 1999, 1022).\n\nHiernach kann sich dann ergeben: Zahlt der Pächter in etwa den marktüblichen\n\nZins, wird ein eigener Substanzwert des enteigneten Pachtrechts nicht ange-\n\nnommen werden können. Der betroffene Pächter wird durch die ersparte\n\nmarktübliche Pacht \"bildhaft\" in die Lage versetzt, sich ein entsprechendes\n\nPachtobjekt zu beschaffen, unabhängig davon, ob diese Möglichkeit tatsächlich\n\nbesteht. Es kommt dann regelmäßig nur ein Ersatz des Zwischenzinses der\n\ndurch die vorzeitige Räumung verursachten Kosten (als sogenannte Folgeko-\n\nsten) in Betracht. War die für das enteignete Objekt gezahlte Pacht dagegen\n\nniedriger als der marktübliche Zins, drückt sich darin ein besonderer Wert der\n\nPachtrechtssubstanz aus. Der Pächter kann \"bildhaft\" nur mit der Möglichkeit\n\nrechnen, zu marktüblichen Preisen wieder ein entsprechendes Grundstück nut-\n\nzen zu können. Daher ist die Differenz zwischen dem bisher gezahlten günsti-\n\ngen und dem marktüblichen Zins zu entschädigen (Senatsentscheidungen\n\naaO).\n\nb) Diese Grundsätze zur Bewertung enteigneter Nutzungsrechte an\n\nGrundstücken, die von der generellen Austauschbarkeit solcher Rechte sowie\n\ndavon ausgehen, daß die Ausübung gewerblicher Tätigkeit regelmäßig nicht\n\nauf ein und denselben Grundbesitz angewiesen ist, lassen aber unberührt, daß\n\nsich besondere, zusätzliche Nachteile aus dem Wegfall eines entzogenen\n\n(auch Pacht-)Grundstück als Bestandteil eines eingerichteten und ausgeübten\n\nGewerbebetriebes, insbesondere eines landwirtschaftlichen Betriebes, ergeben\n\nkönnen. Diese Nachteile, die sich aus dem Wegfall des entzogenen Grund-\n\nstücks als Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes ergeben, sind Aus-\n\ndruck einer enteignungsbedingten (objektiven) Betriebsverschlechterung und\n\nsomit letztlich Auswirkungen einer Substanzminderung des landwirtschaftlichen\n\nBetriebes als Zugriffsobjekt (vgl. Senatsurteil vom 30. September 1976 - III ZR\n\n149/75 - BGHZ 67, 190, 194 f = LM GG Art. 14 [Ea] Nr. 82 mit Anmerkung Kreft\n\n= AgrarR 1977, 61 mit Anmerkung Labbé und Anmerkung Köhne AgrarR 1977,\n\n87; Urteil vom 7. Oktober 1976 - III ZR 60/73 - BGHZ 67, 200 = LM GG Art. 14\n\n(Ea) Nr. 83 mit Anmerkung Kreft). In beiden Urteilen hat der Senat - allerdings\n\nfür den Fall der Enteignung von im Eigentum des Inhabers des landwirtschaftli-\n\nchen Betriebs stehenden (Teil-)Flächen - ausgeführt, daß die nach dem Ver-\n\nkehrswert des entzogenen Grundstücks im allgemeinen Grundstücksverkehr\n\nbemessene Entschädigung (Verkehrswertentschädigung) und die Entschädi-\n\ngung für den wegfallenden besonderen Wert des Grundstücks für den einzel-\n\nnen landwirtschaftlichen Betrieb einander nicht ausschließende, sondern ein-\n\nander ergänzende Teile der Entschädigung für den Rechtsverlust bilden. Dar-\n\nüber hinaus hat er in beiden Urteilen zum Ausdruck gebracht, daß dem Enteig-\n\nnungsbetroffenen die Möglichkeit bleiben müsse darzulegen, daß die Sub-\n\nstanzentschädigung (dort des Grundstückseigentümers) mit ihren abstrakten\n\nNutzungsmöglichkeiten \"bei seinem Betrieb\" nicht ausreiche, den durch den\n\nWegfall gerade des enteigneten Grundstücks entstehenden \"Resthofschaden\"\n\n- z.B. Gewinn- oder Ertragsverluste - \n\nauszugleichen \n\n(Urteile \n\nvom\n\n30. September 1976 aaO und 7. Oktober 1976 aaO). Solche Überlegungen\n\nüber ein Nebeneinander der eigentlichen Grundstücksentschädigung und be-\n\ntriebsbezogener weiterer Nachteile des Grundstücksverlustes haben entgegen\n\nder Revision ihren Sinn auch bei Entzug eines in einen landwirtschaftlichen\n\nBetrieb einbezogenen Pachtgrundstücks. Beide Fallgestaltungen sind dadurch\n\ngeprägt, daß wegen der besonderen Gegebenheiten landwirtschaftlicher Be-\n\ntriebe - wie insbesondere auch bei der vorliegenden \"Spargelanlage\" deutlich\n\nwird - das von der Enteignung betroffene Grundstück und der Betrieb, zu dem\n\nes gehört, regelmäßig nicht ohne weiteres austauschbar oder ersetzbar, son-\n\ndern grundsätzlich auf länger dauernde Zusammengehörigkeit \"eingerichtet\"\n\nsind.\n\nEine langjährige Entschädigungspraxis, insbesondere auch seit dem\n\nInkrafttreten der - weitgehend von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs\n\nbeeinflußten - Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft vom 28. Juli 1978\n\n(LandR 78; Bundesanzeiger, Beilage zu Nr. 181/1978; auch abgedruckt\n\nbei Aust/Jacobs/Pasternak, Die Enteignungsentschädigung 5. Aufl. Anhang\n\nS. 424 ff), bestätigt diese Sicht: Die dort unter Ziffer 5 geregelte Pachtaufhe-\n\nbungsentschädigung betrifft neben dem Wert des Pachtrechts (Ziffer 5.2) bei\n\nEntzug von Pachtgrundstücken aus einem Betrieb auch \"Restbetriebsbelastung\n\nund Erwerbsverlust des Pächters\" (Ziffer 5.3.2), allerdings in einem durch § 96\n\nAbs. 1 Nr. 1 BauGB begrenzten Rahmen und mit dem Gebot, die Möglichkei-\n\nten, durch betriebliche Umstellungsmaßnahmen den Deckungsbeitragsverlust\n\nzu mindern, zu berücksichtigen (Ziffer 5.3.2 Abs. 2). Maßgeblich ist der auf die\n\nentzogene Pachtfläche entfallende Deckungsbeitrag abzüglich des marktübli-\n\nchen Pachtzinses. Für die Ermittlung des Deckungsbeitragsverlustes gelten\n\ndieselben Grundsätze wie für den Fall der (Teil-)Enteignung des Grundstücks-\n\neigentümers als Betriebsinhabers (Ziffer 5.3.2 i.V.m. Ziffer 4.1.2).\n\nIn der entschädigungsrechtlichen Fachliteratur steht dementsprechend\n\nheute praktisch außer Streit, daß eine Entschädigung für ein enteignetes land-\n\nwirtschaftliches Nutzungsrecht an einem Grundstück und eine solche wegen\n\n\"Restbetriebsbelastung\" des Hofs (genauer: wegen des für den Betrieb verlo-\n\nrenen Deckungsbeitrags, der auf die entzogene Nutzungsfläche entfiel) neben-\n\neinander stehen können (de Witt/Schirp AgrarR 1994, 3, 4; Balzer/Rohmer\n\nAgrarR 1979, 29, 32; Bewer WF 1994, 152, 154; Bruns AgrarR 1972, 42, 43;\n\nAust/Jacobs/Pasternak Rn. 561; Gelzer/Busse, Der Umfang des Entschädi-\n\ngungsanspruchs aus Enteignung und enteignungsgleichem Eingriff 2. Aufl.\n\nRn. 609; vgl. auch Köhne, Landwirtschaftliche Taxationslehre, 3. Aufl. 2000,\n\nS. 215 ff, 218 und - speziell zur Bewertung ertragbringender Dauerkulturen -\n\nS. 416 ff, 417; a.A. Kremer AgrarR 1972, 173, 174).\n\nII.\n\nDas Berufungsgericht ist der Auffassung, es entspreche dem Umfang\n\nder dem Beteiligten zu 2 genommenen Rechtsposition, daß die Sachverständi-\n\nge T. die Entschädigung nach ihrem oben erörterten Ansatz für die\n\ngesamte Restnutzungsdauer der \"Spargelanlage\" (bis 2005) ermittelt hat. Zwar\n\nsei im Ausgangspunkt davon auszugehen, daß nur eine rechtlich gesicherte\n\nPachtdauer zur Rechtsposition des Beteiligten zu 2 gehört habe. Auch sei nach\n\nder \"objektiven Rechtslage\" der vorliegend nur mündlich geschlossene Pacht-\n\nvertrag seitens des Eigentümers zum Ende 1999 kündbar gewesen. Es komme\n\naber wegen der besonderen Umstände des vorliegenden Falles unter Berück-\n\nsichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Begren-\n\nzung der Entschädigungspflicht der Beteiligten zu 1 bis zum ersten möglichen\n\nKündigungstermin nicht in Betracht. Auch im Rahmen der Frage, was enteig-\n\nnungsrechtlich zu entschädigen sei, müßten die Grundsätze von Treu und\n\nGlauben mit herangezogenen werden. Im vorliegenden Fall sei unter diesem\n\nGesichtspunkt zum einen zu berücksichtigen, daß die Bewirtschaftung mit\n\nSpargelkulturen von der Sache her stets auf eine langfristige Bewirtschaf-\n\ntungsdauer angelegt und auch nur dann eine wirtschaftlich sinnvolle Investition\n\nsei. Es bestehe Übereinstimmung dahin, daß neu angelegte Spargelkulturen in\n\nden ersten drei bis vier Jahren gar keine und in den folgenden Jahren nur ge-\n\nringe Erträge abwürfen und sich erst nach einer Dauer von mindestens ca.\n\nzehn Jahren erhebliche Erträge erzielen ließen, die dann erst die in der An-\n\nlaufphase erbrachten Investitionen wieder auszugleichen in der Lage seien.\n\nDavon ausgehend würde jedoch eine Beschränkung der enteignungsrechtli-\n\nchen Rechtsposition auf die grundsätzlich nächste Kündigungsmöglichkeit im\n\nEinzelfall zu dem unbilligen Ergebnis führen können, daß die Kündigung gera-\n\nde in die Anlaufphase falle, der Pächter also erhebliche Investitionen für die\n\nAnlage erbracht habe, ohne die Chance zu haben, sie im Fall z.B. der Aus-\n\nübung eines Kündigungsrechts nach nur zwei- oder dreijähriger Dauer durch\n\nentsprechende Erträge wieder auszugleichen.\n\nIn diesem Zusammenhang, so das Berufungsgericht weiter, sei im kon-\n\nkreten Fall auch zu berücksichtigen, daß sich die Eigentümergemeinschaft\n\nP. - wenn das allein auch zur Begründung einer gesicherten Rechtsposi-\n\ntion im entschädigungsrechtlichen Sinne nicht ausreichen möge - doch seit\n\ndem Jahre 1978 über 20 Jahre hinweg auf eine pachtrechtliche Nutzung der\n\nGrundstücke eingelassen gehabt habe. Das daraus resultierende Vertrauen\n\ndes Beteiligten zu 2 in die Unverbrüchlichkeit des Worts bzw. die persönliche\n\nZuverlässigkeit seines Verpächters als Vertragspartner wäre in unerträglichem\n\nMaße enttäuscht, wenn gleichwohl durch die objektiv vorhandene Kündi-\n\ngungsmöglichkeit das so geschaffene Pachtrecht zeitlich in seinem Entschädi-\n\ngungsumfang begrenzt würde. Dies wäre nach Treu und Glauben um so uner-\n\nträglicher, als das Vertrauen des Beteiligten zu 2 in die Person seines Ver-\n\npächters im vorliegenden Fall gerade gerechtfertigt gewesen sei: Denn es mö-\n\nge zwar sein, daß ein mündlicher Pachtvertrag insofern keine gesicherte\n\nRechtsposition enthalte, als es um die Beziehung der Pachtvertragsparteien\n\nuntereinander gehe. Mit anderen Worten: Es sei zwar richtig, daß der Pächter,\n\nder sich auf mündliche Verträge einlasse, insofern gegenüber seinem Ver-\n\ntragspartner bei einem nicht schriftlich geschlossenen Pachtvertrag insoweit\n\nweniger gesichert sei, als in der Person des Verpächters liegende Umstände\n\n(Tod des Verpächters und ungewisse Fortsetzung mit den Erben oder Insol-\n\nvenz) zur vorzeitigen Beendigung führen könnten. Derartige in der Person des\n\nVerpächters P. liegende Umstände hätten aber hier gerade nicht das\n\nPachtrecht des Beteiligten zu 2 in seiner Dauer in Frage gestellt. Der Ver-\n\npächter P. habe vielmehr noch im Jahre 1998 - mithin bereits in Kenntnis\n\ndes Flurbereinigungsverfahrens - mit dem Beteiligten zu 2 sogar noch einen\n\nauf weitere zehn Jahre angelegten schriftlichen Pachtvertrag abgeschlossen.\n\nDer einzige Umstand, der überhaupt zu der Diskussion der Frage geführt habe,\n\nob und mit welcher Bedeutung die nach objektiver Rechtslage bestehende\n\nKündigungsmöglichkeit die Werthaltigkeit des Pachtrechts des Beteiligten zu 2\n\nberühren könnte, sei also das von der Beteiligten zu 1 eingeleitete Enteig-\n\nnungsverfahren, das gleichsam von außen kommend in das Vertragsverhältnis\n\nund Pachtrecht des Beteiligten zu 2 eingegriffen und die Spargelanlagen zer-\n\nstört habe. Vor allem unter diesem Aspekt erscheine es im vorliegenden Fall\n\nnach Treu und Glauben und Abwägung aller Umstände der Beteiligten zu 1\n\nverwehrt, sich auf ein \"objektives Kündigungsrecht als die Entschädigungs-\n\npflicht mindernd\" zu berufen.\n\nDiese Ausführungen tragen, wie die Revision mit Recht rügt, den An-\n\nspruch des Beteiligten zu 2 gegen die Beteiligte zu 1 auf Entschädigung nicht\n\nin dem vom Berufungsgericht ausgesprochenen Umfang.\n\n1.\n\nFür den Umfang der Pächterentschädigung kommt es nach der neueren\n\nRechtsprechung des Senats, wie das Berufungsgericht im Grundsatz nicht ver-\n\nkannt hat, ebenso wie allgemein für die Frage, inwieweit ein Vermögenswert\n\nals \"Eigentum\" geschützt ist, darauf an, ob und inwieweit durch den enteignen-\n\nden Eingriff eine Rechtsposition des Pächters beseitigt worden ist. Es kommt\n\nalso nicht darauf an, wie lange das Pachtverhältnis fortgeführt worden wäre,\n\nwenn es nicht zur Enteignung der in Rede stehenden Flächen gekommen wäre\n\n(so noch Senat BGHZ 26, 248, 251 f), sondern darauf, bis zu welchem Zeit-\n\npunkt nach der vertraglichen Rechtslage der Pächter dem Eigentümer die\n\nRückgabe von Besitz und Nutzung hätte vorenthalten können; rechtlich nicht\n\ngesicherte Erwartungen des Pächters auf den Fortbestand des Vertragsver-\n\nhältnisses bleiben bei der Entscheidung unberücksichtigt (vgl. Senatsurteile\n\nBGHZ 83, 1, 3 ff; 117, 236 f; 123, 166, 169). An dieser neueren Rechtspre-\n\nchung hält der Senat trotz der hiergegen verschiedentlich erhobenen Einwände\n\nfest, die vor allem darauf verweisen, daß bei landwirtschaftlichen Verpachtun-\n\ngen häufig rechtlich nicht gesicherte (formungültige) Absprachen die Grundla-\n\nge \n\nfür \n\ntatsächlich \n\nlangfristig \n\npraktizierte Pachtverhältnisse \n\nbilden\n\n(de Witt/Schirp, AgrarR 1994, 109, 111; Bewer WF 1994, 152, 156; ders.,\n\nAgrarR 1994, 356; vgl. auch Köhne, Landwirtschaftliche Taxationslehre 3. Aufl.\n\nS. 219). Soweit die Kritiker damit argumentieren (vgl. de Witt/Schirp aaO 112),\n\nauch heute versage die Rechtsprechung gesicherten tatsächlichen Erwartun-\n\ngen nicht generell die entschädigungsrechtliche Anerkennung, wofür die Be-\n\nhandlung von Bauerwartungsland ein Beispiel sei (Hinweis auf BGHZ 39, 98,\n\n202 f), geht der Vergleich fehl. Die Qualität \"Bauerwartungsland\" ist ein mögli-\n\nches Kriterium für die Bewertung (vgl. § 194 BauGB) der Rechtsposition\n\nGrundeigentum; die Rechtsposition als solche bestimmt sich aus anderen,\n\nrechtlichen Umständen (zutreffend Aust/Jacobs/Pasternak Rn. 565).\n\na) Nach dem für die Rechtsposition des Pächters (allein) maßgeblichen\n\nbürgerlichen Recht bedarf ein Landpachtvertrag, der für länger als zwei Jahre\n\ngeschlossen wird, der schriftlichen Form. Wird die Form nicht beachtet, so gilt\n\nder Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen (§ 585a BGB a.F.), mit der\n\nFolge, daß jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werk-\n\ntag eines Pachtjahres für den Schluß den nächsten Pachtjahres kündigen\n\nkann, wobei im Zweifel das Kalenderjahr als Pachtjahr gilt (§ 594a Abs. 1\n\nBGB). Die Kündigung des Pachtvertrages unter Berufung auf den Formmangel\n\nist grundsätzlich nicht rechtsmißbräuchlich, auch wenn der Pächter sich auf\n\neine lange Pachtdauer eingerichtet hatte (Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl.\n\n§ 585a Rn. 13). Ausnahmsweise können aber besondere Umstände dazu füh-\n\nren, daß beide Seiten sich an der vereinbarten Zeitdauer trotz mangelnder\n\nForm festhalten lassen müssen, etwa weil jedes andere Ergebnis schlechthin\n\nuntragbar wäre (Soergel/Heintzmann aaO Rn. 13; Faßbender/Hötzel/Lukanow\n\nLandpachtrecht 2. Aufl. § 585a Rn. 46). Dies kann z.B. der Fall sein, wenn die\n\neine Partei die andere absichtlich von der Einhaltung der Schriftform abgehal-\n\nten hat (Soergel/Heintzmann aaO; Faßbender/Hötzel/Lukanow aaO Rn. 48).\n\nDie Berufung des Verpächters auf die Wirkung des § 585a Satz 2 BGB a.F.\n\nmuß andererseits nicht in jedem Fall schon dann unzulässig (rechtsmißbräuch-\n\nlich) sein, wenn der Pächter wegen der vereinbarten langfristigen Dauer Auf-\n\nwendungen gemacht (Soergel/Heintzmann aaO Rn. 13 gegen Faßbender/\n\nHötzel/Lukanow aaO Rn. 46) oder einen höheren Pachtzins vereinbart hatte\n\n(Soergel/Heintzmann aaO). Aus besonderen Umständen könnte sich aber\n\nhiermit zusammenhängend je nach Sachlage eine der vorzeitigen Kündigung\n\ndes Pachtverhältnisses entgegenstehende Vertrauensgrundlage ergeben ha-\n\nben. Im Einzelfall kann auch eine Rolle spielen, auf welche Art Bewirtschaftung\n\nder Landpachtvertrag ausgerichtet ist, welche Investitionen der Pächter - für\n\nden Verpächter erkennbar - zu erbringen hat und ob und inwieweit schon Inve-\n\nstitionen zum jeweils maßgeblichen Zeitpunkt durch eine vorzeitige Vertrags-\n\nbeendigung zunichte gemacht würden.\n\nWäre eine Vertragskündigung vor dem ursprünglich ins Auge gefaßten\n\noder sich etwa aus dem besonderen Zweck des Vertrages ergebenden - aber\n\nnicht formwirksam vereinbarten - Vertragsende bei einer Gesamtwürdigung als\n\ngegen § 242 BGB verstoßend anzusehen, so wäre dies auch für die Einschät-\n\nzung der Rechtsposition des Pächters im Enteignungsverfahren relevant (vgl.\n\nSenatsurteil vom 7. Januar 1982 - III ZR 141/80 - WM 1982, 599 = BRS 45,\n\n492 f: Kündigung zur Unzeit).\n\nb) Unabhängig von der Möglichkeit eines solchen im Einzelfall auf § 242\n\nBGB gestützten Einwandes gegen eine Vertragskündigung auf der Grundlage\n\nder §§ 585a a.F., 594a BGB kann der Pächter vom Verpächter die Fortsetzung\n\ndes Vertragsverhältnisses verlangen, wenn - soweit hier von Interesse - bei der\n\nPacht eines Grundstücks der Pächter auf dieses Grundstück zur Aufrechter-\n\nhaltung seines Betriebes, der seine wirtschaftliche Grundlage bildet, angewie-\n\nsen ist und die vertragsmäßige Beendigung des Pachtverhältnisses für den\n\nPächter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtig-\n\nten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist (§ 595 Abs. 1 Satz 1\n\nNr. 2 BGB).\n\nWenn und soweit die Voraussetzungen eines Fortsetzungsanspruchs\n\nvorliegen und der Pächter dartun kann, daß er den Anspruch geltend gemacht\n\nhätte, so verstärkt dies entschädigungsrechtlich seine Rechtsstellung als Päch-\n\nter bis zu dem Zeitpunkt, für den eine Fortsetzung hätte erreicht werden kön-\n\nnen (vgl. Aust/Jacobs/Pasternak aaO Rn. 564; de Witt/Schirp AgrarR 1994,\n\n109, 111).\n\n2.\n\nDen Ausführungen des Berufungsgerichts, das nicht umfassend und ab-\n\nschließend auf alle diese angesprochenen Gesichtspunkte im Sinne einer\n\nPrüfung der (hypothetischen) landpachtrechtlichen Rechtslage eingeht, läßt\n\nsich nicht eindeutig entnehmen, wie es die danach für den Umfang der Rechts-\n\nposition des Beteiligten zu 1 entscheidende Rechtsbeziehung der Pachtver-\n\ntragsparteien untereinander letztendlich beurteilt. Es spricht zwar eine Reihe\n\nwesentlicher Gesichtspunkte an, die nach seiner Auffassung für eine unbe-\n\ngrenzte Entschädigung des Beteiligten zu 2 sprechen. Zugleich deuten seine\n\nFormulierungen (etwa der Hinweis auf die \"objektive Rechtslage [Kündigungs-\n\nmöglichkeit] ...\" und darauf, daß es sein möge, \"daß ein mündlicher Pachtver-\n\ntrag insofern keine gesicherte Rechtsposition enthält, als es um die Beziehung\n\nder Pachtvertragsparteien untereinander geht...\") darauf hin, daß das Beru-\n\nfungsgericht die Rechtsstellung des Beteiligten zu 2 aus der Sicht des Land-\n\npachtrechts eher als nicht gesichert ansieht.\n\nEs kann daher revisionsrechtlich weder mit Sicherheit davon ausgegan-\n\ngen werden, daß der Beteiligte zu 2 einen Pachtverlängerungsanspruch gehabt\n\noder wenigstens einer Kündigung des Eigentümers zum Ende 1999 mit Erfolg\n\nden Einwand des § 242 BGB hätte entgegensetzen können, noch läßt sich dies\n\nnach dem derzeitigen Sachstand ausschließen.\n\n3.\n\nBei dieser Sachlage läßt sich aber das Urteil des Berufungsgerichts\n\nnicht aufrechterhalten.\n\nEinen Grund, die eigentumsrechtliche Rechtsposition des Beteiligten zu\n\n2 selbst für den Fall, daß sie sich pachtrechtlich gesehen (unter Einbeziehung\n\nvon § 242 BGB) in einem vom Eigentümer bis Ende 1999 kündbaren Pacht-\n\nrecht erschöpft haben sollte, enteignungsentschädigungsrechtlich \"höher\" an-\n\nzusetzen, gibt es nach der erörterten Rechtsprechung nicht. Es könnte - sollte\n\ndie genannte Prämisse zutreffen - insbesondere kein Raum mehr für Erwägun-\n\ngen sein, wie sie das Berufungsgericht am Ende des Abschnitts I seiner Ent-\n\nscheidungsgründe anstellt: Wenn die Rechtsposition des Beteiligten zu 2 nach\n\nLandpachtrecht nur bis Ende 1999 gesichert war, verbietet sich aus Rechts-\n\ngründen eine Würdigung in dem Sinne, daß hier das von der Beteiligten zu 1\n\neingeleitete Enteignungsverfahren - über den Zeitraum bis Ende 1999 hinaus -\n\n\"gleichsam von außen kommend in das Vertragsverhältnis und Pachtrecht des\n\nBeteiligten zu 1 eingegriffen und die Spargelanlage zerstört\" habe.\n\nIII.\n\nDas Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache mangels Entschei-\n\ndungsreife an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Tatrichter hat\n\nGelegenheit, die für den Umfang der dem Beteiligten zu 2 genommenen\n\nRechtsposition und damit für seinen Entschädigungsanspruch maßgebliche\n\n(hypothetische) pachtrechtliche Situation, gegebenenfalls nach ergänzendem\n\nParteivortrag - auch unter Berücksichtigung des im Baulandverfahren gelten-\n\nden Untersuchungsgrundsatzes (§ 221 Abs. 2 BauGB) -, grundlegend und ab-\n\nschließend neu zu untersuchen und zu beurteilen.\n\nRinne\n\nWurm\n\n Streck\n\nSchlick\n\nDörr","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_114-02B.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-02/iii-zr-114-02-2","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 585a","ref_norm":"585a","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 221","ref_norm":"221","n":1},{"jurabk":"FlurbG","ref":"§ 87","ref_norm":"87","n":1},{"jurabk":"FlurbG","ref":"§ 88","ref_norm":"88","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 594a","ref_norm":"594a","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 96","ref_norm":"96","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 595","ref_norm":"595","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 194","ref_norm":"194","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_114-02B.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_114-02B.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-02/iii-zr-114-02-2","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_114-02B.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:52:06.481464+00:00"}}