{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_113-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2002-07-25","aktenzeichen":"III ZR 113/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 134 WoVermG § 6 Abs. 1 Bietet ein Wohnungsvermittler entgegen dem Verbot des § 6 Abs. 1 Wo- VermG Wohnräume an, ohne dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten zu haben, führt dies nicht zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 113/02\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n25. Juli 2002\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nja\n\nja\n\nja\n\nBGB § 134\n\nWoVermG § 6 Abs. 1\n\nBietet ein Wohnungsvermittler entgegen dem Verbot des § 6 Abs. 1 Wo-\n\nVermG Wohnräume an, ohne dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder\n\neinem anderen Berechtigten zu haben, führt dies nicht zur Nichtigkeit des\n\nmit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages.\n\nBGH, Urteil vom 25. Juli 2002 - III ZR 113/02 - LG Verden\n\nAG Syke\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 25. Juli 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nDr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkam-\n\nmer des Landgerichts Verden vom 22. Februar 2002 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie klagende Immobilienmaklerin bot dem Beklagten, der eine Wohnung\n\nfür sich und seine Familie suchte, an, ihm ein geeignetes Objekt zu vermitteln.\n\nSie benannte ihm ein Einfamilienhaus in W. , das ihr die Eheleute G. \n\n an die Hand gegeben hatten. Diese waren Mieter und\n\nsuchten einen Nachmieter. Der Beklagte mietete das Einfamilienhaus. Die Klä-\n\ngerin fordert von ihm Zahlung der Maklerprovision. Der Beklagte macht gel-\n\ntend, der Vermieter sei nicht damit einverstanden gewesen, daß die Eheleute\n\nG. die Klägerin beauftragt hätten, für sie einen Nachmieter\n\nzu suchen. Daher habe wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134\n\nBGB i.V.m. § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung\n\nvom 4. November 1971, BGBl. I S. 1747, künftig WoVermG) ein wirksamer\n\nMaklervertrag nicht zustande kommen können.\n\nDas Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil des Zinsanspruchs\n\nstattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zuge-\n\nlassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsge-\n\nrichtlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils\n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Maklerpro-\n\nvision verneint, weil zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag nicht\n\nzustande gekommen sei. Für die von der Klägerin entfaltete Maklertätigkeit\n\nhabe weder ein Auftrag noch die Zustimmung der Eheleute B. , der Ver-\n\nmieter und Eigentümer des Hauses, vorgelegen. Ein von den Parteien mögli-\n\ncherweise geschlossener Maklervertrag sei daher jedenfalls nichtig wegen\n\nVerstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1\n\nWoVermG).\n\n2. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Prü-\n\nfung nicht stand. Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 WoVermG führt nicht zur Nich-\n\ntigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages. Da-\n\nher kann offenbleiben, ob hier eine Verletzung des § 6 Abs. 1 WoVermG aus-\n\nscheidet, weil die Klägerin im Auftrag der Vormieter G. \n\nhandelte und diese, wie die Revision meint, \"Berechtigte\" im Sinne der vorge-\n\nnannten Bestimmung waren.\n\na) Ob § 6 Abs. 1 WoVermG ein gesetzliches Verbot mit Nichtigkeitsfolge\n\nfür den Maklervertrag enthält, kann allerdings nicht schon aus der Gesetzes-\n\nsprache (\"darf ... nur, wenn ...\") entnommen werden (vgl. Senatsurteil BGHZ\n\n118, 142, 146). Einen Hinweis auf das Nichtbestehen eines solchen Verbots\n\ngibt das Gesetz jedoch dadurch, daß es an anderer Stelle die Unwirksamkeit\n\nvon Vereinbarungen anordnet (§§ 2 Abs. 5; 3 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. 5 Abs. 2; 3\n\nAbs. 4 Satz 1; 4 a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 WoVermG) oder dem Woh-\n\nnungsvermittler ausdrücklich einen Anspruch versagt (§ 2 Abs. 2 und 3\n\nWoVermG). Hingegen steht das Verbot des § 6 Abs. 1 WoVermG - nach sei-\n\nnem Wortlaut und nach dem Willen des Gesetzgebers (Begründung der Bun-\n\ndesregierung zu dem Entwurf eines Gesetzes über Maßnahmen zur Verbesse-\n\nrung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549\n\nS. 13 <zu Art. 5 § 7-E>) - allein unter der Bußgeldsanktion des § 8 Abs. 1 Nr. 3\n\nWoVermG (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1976, 1408 a.E.; Baader/Gehle, Gesetz\n\nzur Regelung der Wohnungsvermittlung 1993 § 6 Rn. 26; a.A. Windisch WuM\n\n1999, 265, 268).\n\nb) Für die Frage, ob verbotswidrige Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB\n\nnichtig sind, kommt es aber vor allem auf den Sinn und Zweck des Verbots an.\n\nEntscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des\n\nRechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksam-\n\nkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg. Die Nichtigkeit kann im\n\nAusnahmefall auch aus der Verletzung einseitiger Verbote folgen, falls der\n\nZweck des Gesetzes nicht anders zu erreichen ist und die durch das Rechts-\n\ngeschäft getroffene Regelung nicht hingenommen werden kann (st. Rspr., vgl.\n\nSenatsurteil aaO S. 144 f; BGHZ 115, 123, 125; 146, 250, 257 f). Diese Vor-\n\naussetzung ist bei § 6 Abs. 1 WoVermG nicht erfüllt (h.M.: OLG Karlsruhe aaO;\n\nStaudinger/Reuter, BGB 13. Bearb. 1995 § 652 Rn. 43 und 47; Dehner in BGB-\n\nRGRK 12. Aufl. 1978 vor § 652 Rn. 13; Palandt/Sprau, BGB 61. Aufl. 2002\n\n§ 652 Rn. 8; Roth in MünchKomm/BGB 3. Aufl. 1997 § 652 Rn. 67 und 70; Er-\n\nman/O. Werner, BGB 10. Aufl. 2000 § 652 Rn. 35; Soergel/Lorentz, BGB\n\n12. Aufl. 1999 § 652 Rn. 22; Baader/Gehle aaO Rn. 26 ff; Weimar BlGBW\n\n1974, 92, 93; vgl. auch OLG Frankfurt NJW 1979, 878, 879; a.A. LG Hannover\n\nNJW-RR 1991, 1295 f; Dehner, Das Maklerrecht - Leitfaden für die Praxis 2001\n\nRn. 346; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobilienmaklers 1981\n\nS. 91 f; Schwerdtner, Maklerrecht 4. Aufl. 1999 Rn. 254 f; Benöhr NJW 1973,\n\n1286 f; Windisch aaO).\n\naa) § 6 Abs. 1 WoVermG normiert ein einseitig an den Wohnungsver-\n\nmittler gerichtetes Verbot, Wohnungen ohne Auftrag des Vermieters oder eines\n\nsonst Berechtigten anzubieten (vgl. BT-Drucks. aaO <zu Art. 5 § 8-E>). Die\n\nBestimmung soll unterbinden, daß Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten,\n\nvon denen sie zufällig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen in Zei-\n\ntungen entnommen haben, ohne daß sie von den Berechtigten einen entspre-\n\nchenden Auftrag haben. Dadurch sollen den Wohnungssuchenden Zeit und\n\nUnkosten für vergebliche Besichtigung von Wohnräumen erspart werden (BT-\n\nDrucks. aaO <zu Art. 5 § 6-E>; a.A. Dehner, Das Maklerrecht aaO).\n\nbb) Die vorbeschriebene Zielrichtung mag zwar mittels der Nichtigkeits-\n\nsanktion am besten erreicht werden (vgl. LG Hannover aaO 1296; Benöhr aaO\n\n1286). Das genügt indes für die Annahme eines Verbotsgesetzes im Sinne des\n\n§ 134 BGB nicht. Das Gesetz muß die Nichtigkeit des verbotswidrigen Ge-\n\nschäfts vielmehr erfordern, weil der Gesetzeszweck nicht anders erreicht und\n\ndas betreffende Geschäft nicht hingenommen werden kann (Senat BGHZ 118,\n\n142, 145; BGHZ 146, 250, 258). So liegt es bei § 6 Abs. 1 WoVermG aber\n\nnicht.\n\nWar die Besichtigung der Wohnung erfolglos, weil der Vermieter die\n\nWohnung dem Makler nicht an die Hand gegeben hatte, so erhält der Makler\n\nnach den allgemeinen Grundsätzen des Maklerrechts ohnehin keine Vergütung\n\n(§ 652 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 WoVermG). Hat dagegen der Nachweis zum\n\nAbschluß eines Mietvertrages geführt, so hat sich die Gefahr eines unnützen\n\nZeit- und Kostenaufwandes, die die Gesetzesvorschrift vermeiden will, nicht\n\nverwirklicht. Die Unwirksamkeit des Provisionsversprechens, obwohl dem\n\nWohnungssuchenden eine vollwertige Leistung erbracht wurde, könnte nur\n\ndem generalpräventiven Zweck dienen, dem Makler durch eine solche Nichtig-\n\nkeitssanktion von vornherein jeden Anreiz für einen Wohnungsnachweis ohne\n\nVermieterauftrag zu nehmen. Dieser Zweck wird jedoch bereits in ähnlicher\n\nWeise durch die Bußgeldandrohung des § 8 Abs. 1 Nr. 3 WoVermG erreicht.\n\nDabei erscheint die Verhängung eines Bußgeldes gegenüber der Nichtigkeits-\n\nfolge insofern sachgerechter, als sie eine ungerechtfertigte - jedenfalls durch\n\nden Zweck des § 6 Abs. 1 WoVermG nicht gedeckte - Begünstigung des Woh-\n\nnungssuchenden vermeidet (vgl. OLG Karlsruhe aaO; Baader/Gehle aaO\n\nRn. 27 ff). Entstehen dem vergeblich Wohnungssuchenden Kosten, weil der\n\nMakler keinen Auftrag des Vermieters oder eines sonst Berechtigten hatte,\n\nkann er den Makler auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.\n\n3. Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden. Das Beru-\n\nfungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt,\n\nob die Parteien überhaupt einen Nachweismaklervertrag geschlossen haben\n\nund die Klägerin den geschuldeten Nachweis erbracht hat. Die neue Verhand-\n\nlung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, auf die hierzu erhobenen Rügen\n\nder Revisionserwiderung einzugehen.\n\nRinne\n\nWurm\n\n Kapsa\n\nDörr\n\nGalke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_113-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-25/iii-zr-113-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 652","ref_norm":"652","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_113-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_113-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-25/iii-zr-113-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2002/III_ZR_113-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:22:15.109207+00:00"}}