{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/2000/III_ZR_320-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2002-03-14","aktenzeichen":"III ZR 320/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"GG Art. 14 (Ea); HessEnteigG § 40; WertV § 25 Zur Bemessung der Enteignungsentschädigung für dem öffentlichen Verkehr übergebene Erschließungsanlagen, die der Eigentümer in der Zwangsversteigerung erworben hatte, um sie an die Gemeinde weiterzuveräußern.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 320/00\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n14. März 2002\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\nGG Art. 14 (Ea); HessEnteigG § 40; WertV § 25\n\nZur Bemessung der Enteignungsentschädigung für dem öffentlichen\n\nVerkehr übergebene Erschließungsanlagen, die der Eigentümer in\n\nder Zwangsversteigerung erworben hatte, um sie an die Gemeinde\n\nweiterzuveräußern.\n\nBGH, Urteil vom 14. März 2002 - III ZR 320/00 - OLG Frankfurt/Main\n\n LG Frankfurt/Main\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nDr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revisionen des Klägers und der Beklagten gegen das Urteil\n\ndes 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom\n\n23. November 2000 werden zurückgewiesen.\n\nDie Kosten des Revisonsrechtszuges werden gegeneinander auf-\n\ngehoben.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Parteien streiten über die Höhe der Entschädigung des Klägers we-\n\ngen der Enteignung von vier insgesamt 4.123 m² großen Grundstücken in der\n\nGemarkung H. zugunsten der beklagten Stadt.\n\nBei diesen Grundstücken handelt es sich um ausgebaute Straßen-, W e-\n\nge- und Parkplatzflächen, die der Erschließung der Reihenhaussiedlung \"Im\n\nH.\" dienen; eine dazugehörige Teilfläche ist als Kinderspielplatz hergerichtet.\n\nVor ihrem Ausbau gehörten die betreffenden Flächen zu einem Bereich, für\n\nden der Bebauungsplan \"W.\" der Beklagten vom 22. Dezember 1966 ein\n\nWohngebiet mit drei- bis fünfgeschossiger Blockbebauung unter direkter An-\n\nbindung an die bereits vorhandene H.-Straße vorsah. Im Jahre 1980 erfolgte\n\nauf Veranlassung einer Bauträgergesellschaft, die das Baugelände erworben\n\nhatte (im folgenden: frühere Eigentümerin), eine Umplanung in ein mit kleine-\n\nren Stichstraßen versehenes Reihenhausgebiet. Voraussetzung für den ent-\n\nsprechenden, am 18. März 1980 in Kraft getretenen Teilbebauungsplan\n\nNr. N 24 \"B.-Baugebiet W.\" war der Abschluß eines schriftlichen Erschlie-\n\nßungsvertrages zwischen der früheren Eigentümerin und der Beklagten vom\n\n29. Januar 1980, in dem sich die frühere Eigentümerin verpflichtete, die weite-\n\nren Erschließungsmaßnahmen einschließlich Parkplatzausbau selbst und auf\n\neigene Kosten vorzunehmen - weiterhin unter anderem auch einen geplanten\n\nSpielplatz anzulegen - und die in Rede stehenden Anlagen nach ihrer Fertig-\n\nstellung kostenlos auf die Beklagte zu übertragen. Im Sommer 1982 waren die\n\nStraßen- und Wegeflächen samt den zugehörigen Grünflächen und Ge-\n\nmeinschaftsstellplätzen hergestellt und wurden dem Verkehr übergeben.\n\nNachdem die frühere Eigentümerin (Bauträgerin) in Konkurs geraten war, wur-\n\nden die hier in Rede stehenden Erschließungsflächen später zwangsverstei-\n\ngert. Der Verkehrswert wurde in diesem Verfahren von einem Sachverständi-\n\ngen auf 308.887, 50 DM geschätzt. Am 19. August 1987 erhielt der Kläger auf\n\nein Bargebot von 8.100 DM den Zuschlag, wobei nach den Versteigerungsbe-\n\ndingungen Vormerkungen auf Eintragung von Sicherungshypotheken zum Ge-\n\nsamtbetrag von 97.766,43 DM nebst Zinsen bestehen blieben.\n\nDem - mit Anwaltsschreiben vom 27. August 1987 erklärten - Ansinnen\n\ndes Klägers, die Erschließungsflächen zu erwerben, kam die Beklagte nicht\n\nnach. Daraufhin beantragte der Kläger am 29. September 1987 beim Re-\n\ngierungspräsidium in D. die Durchführung eines Enteignungsverfahrens, was\n\ndie Enteignungsbehörde zunächst ablehnte. Nachdem in einem vom Kläger\n\ngegen die Beklagte geführten verwaltungsgerichtlichen Prozeß das Verwal-\n\ntungsgericht F. mit Urteil vom 24. September 1991 festgestellt hatte, daß die\n\nbetreffenden Grundstücke - außer der als Kinderspielplatz dienenden Teil-\n\nfläche - straßenrechtlich öffentliche Wegeflächen seien und daß die Beklagte\n\ngemäß § 13 des Hessischen Straßengesetzes (HStrG) verpflichtet sei, diese\n\nFlächen zu erwerben, betrieb das Regierungspräsidium in D. das Enteignungs-\n\nverfahren und übertrug durch - unangefochten gebliebenen - Teil A seines\n\nBeschlusses vom 1. September 1995 das Eigentum vom Kläger auf die Be-\n\nklagte.\n\nIn Teil B desselben Beschlusses setzte die Enteignungsbehörde die Ent-\n\nschädigung auf 125.000 DM nebst gesetzlichen Zinsen fest. Kläger und Be-\n\nklagte haben hiergegen Klage erhoben. Der Kläger hat für die von ihm in erster\n\nLinie angestrebte \"angemessene\" Entschädigung eine Größenordnung von\n\n926.662,50 DM angegeben. Die Beklagte hat mit ihrer Widerklage jeden ent-\n\nschädigungspflichtigen Wert der enteigneten Flächen in Abrede gestellt. Das\n\nLandgericht hat die von der Beklagten zu leistende Enteignungsentschädigung\n\nauf 134.000 DM angehoben, das Oberlandesgericht hat sie weiter auf\n\n311.000 DM erhöht. Mit der Revision erstrebt der Kläger eine Verdoppelung\n\ndes vom Oberlandesgericht ausgeurteilten Betrages, während die Beklagte mit\n\nihrer Revision ihren Standpunkt, es sei überhaupt keine Enteignungsentschä-\n\ndigung zu zahlen, weiterverfolgt.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revisionen beider Parteien haben keinen Erfolg.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht sieht für die Enteignungsentschädigung den Ver-\n\nkehrswert der betroffenen Grundstücke im Zeitpunkt der Entscheidung über\n\nden Enteignungsantrag als maßgebend an. Die Wertermittlung für diesen\n\nStichtag habe hier - so das Berufungsgericht weiter - im sogenannten Sach-\n\nwertverfahren zu erfolgen. Im Anschluß an ein entsprechendes Gutachten des\n\nSachverständigen Sch. gelangt es unter Zusammenrechnung eines Boden-\n\nwerts von 206.000 DM (50 DM/m²) und des Werts der Herstellungskosten für\n\nalle Auf- und Ausbauten von (1.506.405 DM abzüglich Altersabschlag =)\n\n1.037.915 DM zu einem \"ungeminderten Sachwert\" von 1.243.920 DM. Letzte-\n\nrer sei jedoch, wie das Berufungsgericht wiederum im Anschluß an den Sach-\n\nverständigen Sch. annimmt, unter dem Gesichtspunkt einer Wertminderung in\n\nzweifacher Hinsicht zu kürzen: Zum einen sei eine Wertminderung - um 50 %,\n\nalso um 621.960 DM - wegen der \"eingeschränkten Nutzung für den Eigentü-\n\nmer\" anzunehmen, weil die Flächen unstreitig öffentlich genutzt würden und\n\nnur so genutzt werden könnten. Zum anderen sei von den verbleibenden rund\n\n622.000 DM ein weiterer 50 %iger \"Marktanpassungsabschlag\" zu machen,\n\nweil es für die in Rede stehenden Flächen keinen gewöhnlichen Geschäftsver-\n\nkehr gebe und als Käuferin praktisch nur die Beklagte in Frage komme; über-\n\ndies seien bei der Bemessung dieses Abschlags erhebliche Pflege- und In-\n\nstandhaltungskosten sowie die Gefahr von Altlasten mit zu berücksichtigen.\n\nAus beiden Abschlägen ergebe sich mithin ein auf 311.000 DM angepaßter\n\nVerkehrswert.\n\nII.\n\nDie Revision des Klägers\n\n1.\n\nAusgangspunkt ist, daß nach den Feststellungen des Berufungsgerichts\n\nzur Ermittlung des maßgeblichen Verkehrswerts im Streitfall nur das sogenann-\n\nte Sachwertverfahren (§§ 7, 21 WertV) zur Verfügung steht, weil es einen\n\nMarkt für hergestellte Erschließungsanlagen der hier in Rede stehenden Art als\n\nGrundlage für das Vergleichswertverfahren (§§ 7, 13 f WertV) nicht gibt und\n\nauf den hier betroffenen Flächen, die mit der Verkehrsübergabe als dem öf-\n\nfentlichen Verkehr gewidmet gelten (§ 2 Abs. 1 Satz 2 HStrG), Erträge als An-\n\nknüpfungspunkt für ein Ertragswertverfahren (§§ 7, 15 ff WertV) ausscheiden.\n\nZwar gehört zu den nach Straßenrecht öffentlichen Wegeflächen nicht der Kin-\n\nderspielplatz auf einem Teil des Flurstücks 554; dem Vorbringen der Parteien\n\nist jedoch nicht zu entnehmen, daß für diese ebenfalls der Allgemeinheit zur\n\nVerfügung gestellte Anlage bewertungsmäßig etwas anderes gelten soll als für\n\ndie im Streit befindlichen eigentlichen Erschließungsflächen.\n\nDas für die Ermittlung des Wertes bereits hergestellter Erschließungs-\n\nanlagen grundsätzlich geeignete (vgl. - für eine Privatstraße - Senatsurteil vom\n\n6. April 1995 - III ZR 27/94 - WM 1995, 1195) Sachwertverfahren geht dahin,\n\ndaß der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert\n\nnach Herstellungswerten zu ermitteln ist (§ 21 Abs. 1 WertV). Der - in der Re-\n\ngel im Vergleichswertverfahren zu ermittelnde (§ 21 Abs. 2 WertV) - Bodenwert\n\nund der Wert der baulichen Anlagen bzw. der sonstigen Anlagen ergeben den\n\n\"Sachwert des Grundstücks\" (§ 21 Abs. 5 WertV). Nach diesen Grundsätzen ist\n\nhier erklärtermaßen auch der Sachverständige, dessen Hilfe das Berufungsge-\n\nricht sich bedient hat, vorgegangen.\n\n2.\n\nWas die Qualität des dem Kläger durch die Enteignung genommenen\n\nGrund und Bodens zum maßgeblichen Stichtag (vgl. §§ 38 Abs. 4 HEG, 93\n\nAbs. 4 BauGB) angeht, hat das Berufungsgericht im Anschluß an den Sach-\n\nverständigen Sch. rechtsfehlerfrei - nach Maßgabe der (auch ins Werk ge-\n\nsetzten) Bebauungsplanänderung von 1980 - diejenige von Straßenland ange-\n\nnommen. Es hat entgegen den Beanstandungen der Revision im Ergebnis mit\n\nRecht den Grundsatz der Vorwirkung der Enteignung für unanwendbar erachtet\n\nund deshalb eine höhere Einstufung des Bodenwerts - als Bauland - abgelehnt.\n\na) Nach letzterem Grundsatz tritt bei einem sich über einen längeren\n\nZeitraum hinziehenden Enteignungsverfahren als Qualitätsstichtag an die\n\nStelle des Enteignungsbeschlusses diejenige Planungsmaßnahme, von der ab\n\neine konjunkturelle Weiterentwicklung des Grundstücks ausgeschlossen wurde\n\n(vgl. auch §§ 40 Abs. 2 HEG, 95 Abs. 2 BauGB; BGHZ 98, 341 f; 141, 319,\n\n321). Voraussetzung hierfür ist, daß die Planung - sei es auch noch unverbind-\n\nlich - ursächlich für die spätere Enteignung war (BGHZ 98, 341 f).\n\nb) aa) Im Streitfall ist es schon deshalb zweifelhaft, ob in Anwendung\n\ndieses Grundsatzes der am 18. März 1980 in Kraft getretenen Bebauungspla-\n\nnänderung - durch die im vorliegenden Bereich früheres Bauland zu Straßen-\n\nland wurde - eine enteignungsrechtliche Vorwirkung zukommen kann, weil das\n\nneue Planungskonzept und die damit zwangsläufig verbundene Herabzonung\n\nder für die innere Erschließung benötigten Flächen des ursprünglichen Bauge-\n\nbiets den erklärten Bebauungsabsichten der früheren Grundstückseigentüme-\n\nrin (Bauträgergesellschaft) und dem von ihr hierfür mit der Gemeinde abge-\n\nschlossenen Erschließungsvertrag vom 29. Januar 1980 entsprachen. Letzte-\n\nres und der weitere Umstand, daß der besagte Erschließungsvertrag die k o-\n\nstenlose (rechtsgeschäftliche) Übertragung der Erschließungsflächen auf die\n\nGemeinde vorsah, sprechen - unbeschadet dessen, daß die Verpflichtung zur\n\nÜbertragung von Grundflächen formunwirksam gewesen sein dürfte (§ 313\n\nBGB; BGH, Urteil vom 5. Mai 1972 - V ZR 63/70 - NJW 1972, 1364, 1365) -\n\neher dagegen, die Änderung des Bebauungsplans vom 18. März 1980 rück-\n\nblickend als auf eine Enteignung als einen zwangsweisen Entzug der für sei-\n\nnen Vollzug benötigten Erschließungsflächen \"angelegt\" (vgl. Senatsurteil vom\n\n6. April 1995 aaO) anzusehen.\n\nAus dem Gesichtspunkt, daß die betreffende Umplanung (1980) im Ein-\n\nverständnis mit der früheren Grundstückseigentümerin erfolgte, ergibt sich ein\n\nweiteres Bedenken dagegen, ihr entschädigungsrechtlich eine Vorwirkung bei-\n\nzumessen: Es spricht alles dafür, daß im Hinblick auf die Art der eigenen Mit-\n\nwirkung der früheren Eigentümerin an dem Verfahren ein Anspruch derselben\n\nauf eine Entschädigung wegen der teilweisen Herabzonung innerhalb des\n\nBaugebiets nach dem sogenannten Planungsschadensrecht (vgl. §§ 40, 42\n\nBauGB) ausgeschlossen gewesen wäre. Solche Entschädigungsansprüche\n\nkönnen nur durch - aus der Sicht des betroffenen Eigentümers - fremdnützige\n\n(Um-)Planungen der Gemeinde ausgelöst werden (vgl. auch Senatsurteil vom\n\n9. Oktober 1997 - III ZR 148/96 - NJW 1998, 2215, 2216 f). Bodenwertände-\n\nrungen aufgrund von (Um-)Planungsmaßnahmen, die planungsschadensrecht-\n\nlich folgenlos bleiben, sind aber auch bei der Entschädigungsberechnung im\n\nFalle der Enteignung von Grundstücken im Planbereich durch Verwaltungsakt\n\nunberücksichtigt zu lassen; sie dürfen auch nicht auf dem Umweg über die\n\nGrundsätze der Vorwirkung der Enteignung in die Bewertung einfließen (vgl.\n\n§ 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB; dazu BGHZ 141, 319).\n\nb) Über die dargelegten Bedenken hinaus kann sich jedenfalls nicht der\n\nKläger, der den enteigneten Grundbesitz im Jahre 1987 in seiner jetzigen Be-\n\nschaffenheit durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben hat, auf\n\neine enteignungsrechtliche Vorwirkung der Bebauungsplanänderung vom\n\n18. März 1980 berufen. Die Enteignungsentschädigung ist der Ausgleich für\n\nden bei dem jeweiligen Enteigneten (Entschädigungsberechtigten) eintreten-\n\nden Rechtsverlust oder für andere bei ihm durch die Enteignung eintretende\n\nVermögensnachteile (vgl. §§ 40, 41 HEG; § 93 Abs. 2 BauGB). Daraus folgt,\n\ndaß bei einem Eigentumswechsel der neue Eigentümer im Falle der Enteig-\n\nnung eine Mehrentschädigung, die sich aus vor seinem Rechtserwerb einge-\n\ntretenen Vorwirkungen ergeben könnte, grundsätzlich nicht verlangen kann;\n\nsonst würde er für mehr entschädigt als ihm durch die Enteignung entzogen\n\nworden ist (BGH, Urteil vom 9. Dezember 1968 - III ZR 114/66 - WM 1969, 274,\n\n276;\n\nBeschluß vom 25. November 1991 - III ZR 65/91 - BGHR BauGB § 93 Eigen-\n\ntümerwechsel 1). Eine etwa in der Person des früheren Eigentümers begrün-\n\ndete weitergehende Rechtsposition (\"Anwartschaft\"; vgl. Senatsbeschluß vom\n\n25. November 1991) kann beim Entschädigungsanspruch des enteigneten neu-\n\nen Eigentümers nur berücksichtigt werden, wenn sie durch Gesamtrechtsnach-\n\nfolge oder Einzelrechtsnachfolge (Abtretung oder Übertragung) auf ihn über-\n\ngegangen ist (Senatsurteile vom 2. Februar 1978 - III ZR 90/76 - WM 1978,\n\n520, 522 und vom 6. April 1995 - III ZR 27/94 - WM 1995, 1195 f; Beschluß\n\nvom 25. November 1991 aaO; vgl. auch BGHZ 93, 165, 170; 129 124, 135).\n\nAn einem derartigen Übertragungstatbestand fehlt es im Streitfall allemal. In\n\ndem Urteil vom 6. April 1995 (aaO) hat der Senat offengelassen, ob eine auf\n\nder Vorwirkung der Enteignung beruhende Rechtsposition beim Grunderwerb\n\nin der Zwangsversteigerung vom letzten Eigentümer auf den Ersteher über-\n\ngeht. Die Frage ist zu verneinen. Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung\n\nführt zu einem originären Erwerb des Eigentums. Der Eigentumserwerb umfaßt\n\ndas Grundstück und die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt\n\nhat (§§ 20 Abs. 2, 21, 55, 90 ZVG). Dazu können auch mit dem Eigentum an\n\ndem Grundstück verbundene Rechte als Bestandteile desselben Grundstücks\n\ngehören (§§ 96, 1120 ff BGB). Dem bisherigen Eigentümer aus vorausgegan-\n\ngenen planerischen Vorgängen bezüglich des Grundstücks erwachsene ent-\n\nschädigungsrechtliche Rechtspositionen gehören nicht dazu. Bei ihnen handelt\n\nes sich um vom Grundstück losgelöste, frei verfügbare persönliche (bedingte)\n\nAnsprüche oder Anwartschaften des jeweilig Betroffenen, was in den Fällen\n\nbesonders deutlich wird, in denen bei Wirksamwerden der vorwirkenden Maß-\n\nnahme für den Eigentümer bereits ein fälliger Entschädigungsanspruch ent-\n\nsteht (vgl. §§ 40, 42 BauGB). Folgerichtig spielte dieser Gesichtspunkt auch\n\nbei der Ermittlung des Verkehrswerts (§ 74 a ZVG) des vom Kläger ersteigerten\n\nGrundbesitzes nach Maßgabe der damaligen Situation (1987) keine Rolle; das\n\nGutachten des Sachverständigen B. vom 14. Mai 1985, das zu einem Ver-\n\nkehrswert von 308.887,50 DM gelangte, stellte dementsprechend maßgeblich\n\ndarauf ab, daß es sich um nicht dem gewöhnlichen Grundstücksverkehr zu-\n\ngängliche Flächen handelte.\n\n3.\n\nIm Ergebnis ebenfalls ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen,\n\ndaß das Berufungsgericht im Anschluß an den Sachverständigen Sch. den aus\n\nder Addition des - vorschriftsgemäß im Vergleichswertverfahren ermittelten\n\n(§§ 13 f, 21 Abs. 2 WertV) - Bodenwerts (206.000 DM) und des Werts der\n\nbaulichen Anlagen (1.506.405 DM minus Altersabschlag = 1.037.915 DM) zum\n\nStichtag 1. September 1995 errechneten Gesamtbetrag von 1.243.920 DM\n\n(\"ungeminderter \n\n Sachwert\") durch Abschläge \n\nletztlich auf ein Viertel\n\n(311.000 DM) herabgemindert hat. Es handelt sich um eine vertretbare Schät-\n\nzung (§ 287 ZPO) innerhalb eines dem Tatrichter insoweit offenstehenden\n\nweiten Bewertungsspielraums.\n\na) Es ist im Ansatz nicht zu beanstanden, daß der Sachverständige und\n\nmit ihm das Berufungsgericht einen (ersten) Wertabschlag unter dem Ge-\n\nsichtspunkt der \"eingeschränkten Nutzung\" für den Eigentümer, nämlich der\n\ntatsächlichen öffentlichen Nutzung, in Betracht gezogen haben. Rechtlicher\n\nAnknüpfungspunkt hierfür ist § 25 WertV, wonach im Sachwertverfahren \"son-\n\nstige nach den §§ 22 bis 24 bisher noch nicht erfaßte, den Wert beeinflussen-\n\nde Umstände..\" durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu\n\nberücksichtigen sind. Ein für einen wesentlichen Abschlag maßgeblicher Ge-\n\nsichtspunkt kann auch das Fehlen jeglicher privatwirtschaftlichen Ertragsmög-\n\nlichkeit auf den in Rede stehenden Flächen sein (vgl. Senatsurteil vom 6. April\n\n1995 aaO). Vorliegend können die Straßen bzw. Wege und (Park-)Plätze, um\n\ndie es geht, schon deshalb keinen privaten Ertrag erbringen, weil es sich um\n\nöffentliche Straßen im Sinne des Straßenrechts handelt (§ 2 Abs. 1 HStrG), wie\n\ndies auch in einem Verwaltungsrechtsstreit zwischen den Parteien rechtskräftig\n\nfestgestellt worden ist. Für den Kläger waren die fehlenden Ertragsmöglichkei-\n\nten vor der Enteignung zusätzlich dadurch fühlbar geworden, daß seine Klagen\n\nauf Zahlung von Notwegrenten gegen zwei anliegende Grundstückseigentümer\n\nrechtskräftig abgewiesen wurden. Dies stellt auch die Revision im Grundsatz\n\nnicht in Frage; sie beanstandet auch nicht, daß im Streitfall für die Bewertung\n\ndes auf einem der betroffenen Grundstücke angelegten Kinderspielplatzes\n\nähnliche Bewertungsgrundsätze angewandt werden wie bei den eigentlichen\n\nErschließungsflächen.\n\nb) Hierin liegt - entgegen der einen \"Rechenfehler\" beanstandenden Re-\n\nvision - auch nicht insoweit ein durchgreifender Mangel, als der Sachverständi-\n\nge Sch. im Zusammenhang mit der von ihm vorgeschlagenen (ersten) Minde-\n\nrung des zuvor aus dem Bodenwert und dem Wert der Außenanlagen errech-\n\nneten \"ungeminderten Sachwerts\" (1.243.920 DM) um 50 % zugleich ausge-\n\nführt hat, die hierfür maßgebliche besondere Nutzungseinschränkung für den\n\nEigentümer werde \"nicht dem Bodenwert angelastet\". Diese Äußerung des\n\nSachverständigen ist nach ihrem Zusammenhang so zu verstehen, daß sich\n\nder erörterte Gesichtspunkt der eingeschränkten Nutzung zwar nicht bei der\n\nErmittlung des Bodenwerts für sich, gleichwohl aber beim - gesamten - Sach-\n\nwert des mit den baulichen Anlagen versehenen Grundstücks mit einem be-\n\nstimmten prozentualen Abschlag niederschlagen soll.\n\naa) Eine solche Aussage scheint allerdings - ohne zusätzliche Erläute-\n\nrung - der Systematik der Wertermittlungsverordnung zu widersprechen. Nach\n\ndieser setzt sich der Sachwert eines bebauten Grundstücks (\"Sachwert des\n\nGrundstücks\") aus dem regelmäßig im Vergleichswertverfahren zu ermittelnden\n\nBodenwert (§ 21 Abs. 2 WertV) und dem Wert der baulichen Anlagen zusam-\n\nmen (§ 21 Abs. 1, 3 WertV). Der Sachwert (\"Herstellungswert\") von Gebäuden\n\n- entsprechend auch von Außenanlagen und sonstigen Anlagen - ist gemäß\n\n§ 21 Abs. 3 Satz 1 WertV (vgl. auch § 21 Abs. 4 WertV) \"unter Berücksichti-\n\ngung ... sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 25) nach § 22 zu ermit-\n\nteln\". Gegenstand der Vorschrift des § 25 WertV ist nach diesem Regelungs-\n\nzusammenhang - unmittebar - der Sachwert der baulichen Anlagen als solcher\n\n(vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauGB § 25 WertV Rn. 2, 9). Daraus\n\nrechtfertigt sich also nicht ohne weiteres der in Betracht gezogene prozentuale\n\nAbschlag vom gesamten \"ungeminderten Sachwert\" (Sachwert des Grund-\n\nstücks).\n\nbb) Andererseits ist nach dem Grundanliegen der Wertermittlungsver-\n\nordnung, daß die Bewertung dem wirklichen \"Zustand\" Rechnung tragen soll\n\n(vgl. § 5 WertV), eine durchgehende Minderung des Gesamtwerts des Grund-\n\nstücks unter dem Gesichtspunkt \"sonstiger wertbeeinflussender Umstände\"\n\n- wie im Streitfall vom Tatrichter angenommen - keineswegs ausgeschlossen\n\n(vgl. Nr. 3.6.5.2 der Wertermittlungsrichtlinien 1976/1996 [WertR 76/96]; Klei-\n\nber aaO Rn. 10). Sie kann sich sogar aufdrängen, wenn - wie hier - die in Rede\n\nstehenden Grundflächen derart (zweckgerichtet) mit baulichen Anlagen verse-\n\nhen und in Dienst gestellt worden sind, daß ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit mit\n\nderjenigen der Baulichkeiten steht und fällt. In einem solchen Fall ist es entge-\n\ngen der Revision auch kein Widerspruch, den Bodenwert - als Teil des Sach-\n\nwerts des Grundstücks - an Wertminderungen wegen Umständen zu beteiligen,\n\ndie bei der Ermittlung des bloßen Bodenwerts im Verfahren nach § 21 Abs 2\n\nWertV keinen Niederschlag gefunden hatten.\n\nc) Soweit das Berufungsgericht mit dem Sachverständigen von dem auf-\n\ndie beschriebene Weise reduzierten Sachwert einen nochmaligen 50 %igen\n\nAbschlag unter dem Gesichtspunkt der \"Marktanpassung\" vorgenommen hat,\n\nist zwar die Begründung nicht in jeder Hinsicht unbedenklich, letztlich durch-\n\ngreifende rechtliche Bedenken bestehen jedoch gegen die tatrichterliche Ein-\n\nschätzung - insbesondere bei Berücksichtung zusätzlicher wertender Ge-\n\nsichtspunkte - als Ganze nicht.\n\naa) Als Grundlage für einen - nach Auffassung des Sachverständigen:\n\nzusätzlichen (selbständigen) - Wertabschlag zur \"Marktanpassung\" käme in\n\nerster Linie die Vorschrift des § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV in Betracht, wonach der\n\nVerkehrswert aus dem Ergebnis des jeweils herangezogenen Bewertungs-\n\nverfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3\n\nAbs. 3) zu bemessen ist. Ob diese Vorschrift im Streitfall einschlägig sein kann,\n\nist allerdings schon deshalb zweifelhaft, weil es - wovon auch der Sachver-\n\nständige und das Berufungsgericht ausgehen - einen gewöhnlichen Geschäfts-\n\nverkehr (Markt) für ausgebaute Erschließungsanlagen der hier in Rede stehen-\n\nden Art überhaupt nicht gibt, also auch eine Anpassung des Verkehrswerts an\n\nein \"Markt\"-Geschehen im eigentlichen Sinne ausscheidet. Bezogen auf den\n\nBodenwertanteil im Sachwert wird im übrigen in der Einschätzung des Sach-\n\nverständigen in diesem Zusammenhang nicht deutlich, wodurch eine weitere\n\n\"Marktanpassung\" des Werts des Straßenlandes, den der Sachverständige als\n\nsolchen in Anlehnung an die Vergleichswertmethode ermittelt hat, gerechtfer-\n\ntigt sein soll; die von dem Sachverständigen insoweit herangezogenen Ankäufe\n\nder öffentlichen Hand - für den öffentlichen Straßenbau - deuten auf einen ent-\n\nsprechenden (begrenzten) \"Markt\" hin.\n\nJedenfalls kann nach den im Streitfall gegebenen Besonderheiten den\n\nvom Sachverständigen für eine \"Marktanpassung\" angeführten Gesichtspunk-\n\nten - als Käuferin komme praktisch nur die Beklagte in Frage; mit dem Erwerb\n\nöffentlich (unentgeltlich) genutzter Verkehrsflächen fielen Pflegeaufwendungen\n\nwie Reinigen, Schnee- und Eisbeseitigung sowie Reparaturen und Instandhal-\n\ntungskosten an; insbesondere sei die Gefahr von Bodenverunreinigungen und\n\nspezifischen Altlasten nicht zu unterschätzen - bewertungsmäßig keine eigen-\n\nständige Bedeutung gegenüber den Gründen zukommen, die zu dem (ersten)\n\nAbschlag nach § 25 WertV geführt haben. Die mit dem betroffenen Grundbesitz\n\nverbundenen Belastungen und Gefahren und der Umstand, daß es für diese\n\nFlächen private Erwerbsinteressenten nicht gibt, sind hier nämlich im wesentli-\n\nchen nur die \"Kehrseite\" der Indienststellung als Erschließungsanlagen für den\n\nGemeingebrauch. Augenfällig wird dies im Blick darauf, daß die straßenrechtl i-\n\nche Widmung - die, wie dargelegt, dem Eigentümer die private Nutzungsmög-\n\nlichkeit nimmt - zugleich die Straßenbaulast und Verkehrssicherungspflicht der\n\nöffentlichen Hand (hier: der Gemeinde) begründet hat.\n\nbb) Wenn danach im Streitfall bewertungsmäßig nur eine Gesamtwürdi-\n\ngung der erörterten Gesichtspunkte, mithin nur ein einheitlich zu beurteilender\n\nWertabschlag in Frage kommt - am nächstliegenden im Sinne einer bei § 25\n\nWertVO anzusiedelnden \"wirtschaftlichen Wertminderung\" (vgl. Nr. 3.6.5.1\n\nWertR 76/96) -, so hat das Berufungsgericht (mit dem Sachverständigen Sch.)\n\ndie Wertminderung gleichwohl in ihrer gesamten Größenordnung durchaus\n\nzutreffend eingeschätzt.\n\nDenn angesichts dessen, daß ein wirtschaftliches (privates) Interesse\n\nam Erwerb der vorliegenden Erschließungsanlagen nicht ersichtlich ist und ein\n\nsolches auch nicht zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Klägers in der\n\nZwangsversteigerung gegeben war - mit Ausnahme der Aussicht, die betref-\n\nfenden Anlagen an die nach ihren öffentlichen Aufgaben verantwortliche Ge-\n\nmeinde gegen ein Entgelt veräußern zu können -, kann bei einer wertenden\n\nBetrachtung und Einschätzung des dem Kläger durch die Enteignung Genom-\n\nmenen nicht unberücksichtigt bleiben, was der Kläger seinerseits für den Er-\n\nwerb dieser Position aufzuwenden hatte. Selbst wenn man in diesem Zusam-\n\nmenhang außer Betracht läßt, daß der Kläger den Zuschlag zu noch wesentlich\n\ngünstigeren Bedingungen erhielt, kommt als ein für die Angemessenheitsprü-\n\nfung maßgeblicher (objektiver) Gesichtspunkt allemal die Wertfestsetzung im\n\nZwangsversteigerungsverfahren in Betracht. Vorliegend hatte der Zwangsver-\n\nsteigerung ein Sachverständigengutachten (B.) vom 14. Mai 1985 zugrunde\n\ngelegen, in dem der in Rede stehende Grundbesitz mit vertretbarer Begrün-\n\ndung - unter ausdrücklichem Hinweis auf die Zweckbestimmung als Erschlie-\n\nßungsanlage für ein Wohngebiet und unter Verneinung jeglicher Ertragsmög-\n\nlichkeiten - mit 308.887,50 DM bewertet worden war. In der gleichen Größen-\n\nordnung liegt die jetztige Wertschätzung - unter angemessener Minderung des\n\nim Sachwertverfahren ermittelten Betrages - für das Enteignungsverfahren. Es\n\nsind entgegen dem Vorbringen des Prozeßbevollmächtigten des Klägers in der\n\nRevisionsverhandlung auch keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, daß der im\n\nZwangsversteigerungsverfahren zum 14. Mai 1985 zugrunde gelegte Wert\n\nschon wegen des Zeitablaufs bis zu dem im Enteignungsverfahren maßgebli-\n\nchen Stichtag angehoben werden müßte; der reine Bodenwert mag seither in\n\nbegrenztem Umfang gestiegen sein (das Gutachten B. im Zwangsversteige-\n\nrungsverfahren setzt 45 DM/m² an, während der Sachverständige Sch. für 1995\n\neinen Quadratmeterpreis von 50 DM ermittelt hat); dem steht jedoch eine auf\n\nden ersten Blick wesentlich höhere Alterswertminderung des Herstellungswerts\n\nder baulichen und sonstigen Anlagen gegenüber.\n\nIII.\n\nDie Revision der Beklagten\n\n1.\n\nDie Revision macht geltend, die vom Berufungsgericht mit Hilfe des\n\nSachverständigen Sch. vorgenommene Schätzung (§ 287 ZPO) sei zu Lasten\n\nder Beklagten fehlerhaft, weil sie nicht genügend deren Vortrag berücksichtige,\n\ndaß die unentgeltlichen Benutzungsrechte der Anwohner (\"Notwegrechte\") den\n\nSachwert der enteigneten Grundflächen vollständig ausgehöhlt hätten, deren\n\nWert also gegen \"Null\" gehe. Indessen ist nicht ersichtlich, daß das Beru-\n\nfungsgericht bei seiner - nur auf Rechtsfehler überprüfbaren - tatrichterlichen\n\nWürdigung den von der Beklagten angesprochenen Gesichtspunkt fehlerhaft\n\nüberhaupt nicht gewürdigt oder greifbar \"unterschätzt\" hätte. Soweit die Revisi-\n\non dem Senatsurteil vom 6. April 1995 (aaO) entnehmen will, daß in einem Fall\n\nwie dem vorliegenden jeglicher Verkehrswert der enteigneten Flächen verneint\n\nwerden müsse, so trifft dies nicht zu. Es heißt zwar in dem genannten Urteil\n\n- das die Bewertung einer Privatstraße betrifft -, daß eine \"andere Beurteilung\n\nbezüglich der Maßgeblichkeit (auch) des Sachwerts\" in Betracht käme, \"wenn\n\nund soweit ... Umstände ... den an sich in der ausgebauten Straßen liegenden\n\nSachwert als solchen ausgehöhlt hätten\". Diese Formulierung besagt jedoch\n\nnicht, daß Flächen, die bereits dem öffentlichen Verkehr gewidmet und damit\n\nder privaten Nutzung entzogen sind, im Enteignungsverfahren - mit dem Ziel,\n\nden Träger der Straßenbaulast auch zum Eigentümer zu machen (vgl. § 13\n\nHStrG) - als wertlos eingestuft werden könnten. Der Senat hat in demselben\n\nUrteil betont, daß ein entschädigungsloser Eigentumsentzug mit Art. 14 GG\n\ngrundsätzlich unvereinbar wäre. Unter diesem Gesichtspunkt läßt es keinen\n\nRechtsfehler zum Nachteil der Beklagten erkennen, daß das Berufungsgericht\n\ndem Kläger 25 % des \"ungeminderten Sachwerts\" als Enteignungsentschädi-\n\ngung zuerkannt hat.\n\n2.\n\nFehl geht auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe ver-\n\nkannt, daß die Ausführungen des Sachverständigen Sch. hinsichtlich der erfor-\n\nderlichen Aufwendungen für die Unterhaltung und möglicherweise zur Altla-\n\nstensanierung auf den in Rede stehenden Flächen neben den von ihm ge-\n\nmachten Abzügen noch Raum für weitere Minderungsabschläge eröffnet hät-\n\nten. Im letzteren Sinne ist das Gutachten des Sachverständigen nicht zu ver-\n\nstehen; der Sachverständige hat vielmehr die von ihm insgesamt als angemes-\n\nsen angesehenen Abzüge unter Einbeziehung sämtlicher - auch der jetzt von\n\nder Revision hervorgehobenen - Gesichtspunkte vorgeschlagen.\n\nRinne\n\nWurm\n\nStreck\n\n Schlick\n\nDörr","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2000/III_ZR_320-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-03-14/iii-zr-320-00","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 40","ref_norm":"40","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 95","ref_norm":"95","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 90","ref_norm":"90","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 55","ref_norm":"55","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 74a","ref_norm":"74a","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 93","ref_norm":"93","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2000/III_ZR_320-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2000/III_ZR_320-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-03-14/iii-zr-320-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/2000/III_ZR_320-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:58:47.273039+00:00"}}