{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_329-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2001-03-01","aktenzeichen":"III ZR 329/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BGHR: ja\n\nBUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 329/98\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n1. März 2001\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 1. März 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nStreck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 16. Zi-\n\nvilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 24. September 1998\n\naufgehoben und das Urteil der Zivilkammer 15 des Landgerichts\n\nBerlin vom 7. April 1998 abgeändert.\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDie Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Beklagte ist seit dem 28. Januar 1997 aufgrund bestandskräftigen\n\nBescheids des zuständigen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen\n\nEigentümerin des mit einem Mietshaus bebauten, ehemals volkseigenen\n\nGrundstücks H.-Straße in Berlin-P.B. Bis zu diesem Zeitpunkt stand das\n\nGrundstück nach Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages im Eigentum des Lan-\n\ndes Berlin, das die klagende Wohnungsbaugesellschaft mbH, Rechtsnachfol-\n\ngerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-P.B., mit der Verwal-\n\ntung des Grundstücks beauftragt hatte.\n\nDie Parteien streiten darüber, wer von ihnen die Betriebskostenabrech-\n\nnung gegenüber den Mietern für das Jahr 1996 vorzunehmen hat. Unter Hin-\n\nweis auf eine dahingehende Verpflichtung der Klägerin hat sich die von der\n\nBeklagten beauftragte Hausverwaltung S. bei der \"Grundstücksübergabe\" am\n\n4. April 1997 geweigert, das für diese Abrechnung benötigte Beleggut entge-\n\ngenzunehmen.\n\nDie Klägerin begehrt festzustellen, daß nicht sie - sondern (hilfswei-\n\nse) die Beklagte - verpflichtet ist, gegenüber den Mietern des Grundstücks\n\nH.-Straße die Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum\n\n31. Dezember 1996 vorzunehmen. Das Landgericht hat dem Hauptantrag\n\nstattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der Revi-\n\nsion verfolgt sie ihren Klageabweisungsantrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision hat Erfolg. Die Klage ist abzuweisen.\n\nI.\n\nDie Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1996 gegenüber den\n\nMietern des Wohnhauses H.-Straße hat entweder die Klägerin als die damalige\n\nVermieterin oder die Beklagte als die neue Eigentümerin des Grundstücks vor-\n\nzunehmen. Ein Dritter kommt hierfür auf der Grundlage des Parteivorbringens\n\nund der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht in Betracht.\n\nDaher dienen sowohl der negativ formulierte Hauptantrag als auch der positiv\n\nformulierte Hilfsantrag der Klärung derselben Rechtsfrage.\n\nMit der Maßgabe, daß in Wirklichkeit nur ein einheitliches Feststel-\n\nlungsbegehren und nicht zwei in einem Eventualverhältnis stehende Anträge\n\nvorliegen, bestehen gegen die Zulässigkeit der Klage keine Bedenken (§ 256\n\nAbs. 1 ZPO).\n\n1.\n\nDer Feststellungsantrag ist nicht deshalb unzulässig, weil durch ihn nicht\n\ndas Bestehen von Mietverhältnissen oder deren Übergang auf die Beklagte in\n\nFrage gestellt wird, sondern lediglich geklärt werden soll, wem die Abrechnung\n\nder Betriebskosten für eine bestimmte Abrechnungsperiode den Mietern ge-\n\ngenüber obliegt. Denn Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1\n\nZPO können auch einzelne Beziehungen oder Folgen eines Rechtsverhältnis-\n\nses sein (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99 - WM 2000,\n\n779, 780).\n\n2.\n\nDer Zulässigkeit der Feststellungsklage steht vorliegend auch nicht ent-\n\ngegen, daß die Abrechnung der Betriebskosten nicht unmittelbar zwischen den\n\nParteien untereinander, sondern zwischen der Klägerin oder der Beklagten und\n\nDritten (den Mietern) zu erfolgen hat. Nach feststehender Rechtsprechung\n\nkann Gegenstand einer Feststellungsklage auch ein Rechtsverhältnis sein, das\n\nzwischen einer Partei und einem Dritten besteht. Dies setzt voraus, daß dieses\n\nRechtsverhältnis zugleich für die Rechtsbeziehungen der Parteien untereinan-\n\nder von Bedeutung ist und der Kläger ein rechtliches Interesse an einer alsbal-\n\ndigen Klärung dieser Frage hat (BGHZ 83, 122, 125 f; BGH, Urteil vom 16. Juni\n\n1993 - VIII ZR 222/92 - NJW 1993, 2539, 2540 m.w.N.). Davon kann vorliegend\n\nausgegangen werden.\n\nII.\n\nMit Bestandskraft des Rückgabebescheids tritt der Berechtigte nach\n\n§ 16 Abs. 2 Satz 1, § 17 Satz 1 VermG in die zu diesem Zeitpunkt bestehenden\n\nMietverträge ein. Dies ist aus Gründen des Mieterschutzes auch dann nicht\n\nanders, wenn Vermieter und (bisheriger) Grundstückseigentümer nicht iden-\n\ntisch sind. Es ist daher vorliegend unerheblich, daß bestehende Mietverträge\n\nnicht von dem Land Berlin, das nach Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages\n\nvom 3. Oktober 1990 bis zum 28. Januar 1997 das Grundstückseigentum inne-\n\ngehabt hatte, sondern - wovon aufgrund der Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts auszugehen ist - von der Klägerin im eigenen Namen im Auftrag und mit\n\nBilligung des Landes abgeschlossen worden waren (vgl. BGH, Beschluß vom\n\n10. September 1997 - XII ZR 288/95 - ZOV 1997, 414).\n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Feststellungsklage be-\n\ngründet. Es hat hierzu ausgeführt: Die Klägerin sei gegenüber der Beklagten\n\nnicht zur Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1996 verpflichtet, da un-\n\nmittelbare vertragliche Beziehungen zwischen den Parteien nicht eingegangen\n\nworden seien und die Beklagte auch nicht in den zwischen dem Land Berlin\n\nund der Klägerin bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrag eingetreten sei.\n\nDieser auf die Grundstücksverwaltung gerichtete Geschäftsbesorgungsvertrag\n\nsei mit der Rückübertragung beendet worden. Im übrigen fiele der Eintritt in\n\neinen solchen Vertrag auch nicht mehr unter die mit der Regelung des § 16\n\nAbs. 2 VermG verfolgte Zwecksetzung.\n\nMit diesen Ausführungen verfehlt das Berufungsgericht den Kern des\n\nRechtsstreits.\n\nAllerdings ist der zwischen dem Land Berlin und der Klägerin bestehen-\n\nde Vertrag über die Verwaltung des Hausgrundstücks nicht auf die Beklagte\n\nübergegangen. Zwar erfaßt § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG nicht nur solche Rechts-\n\nverhältnisse, die Rechte aus oder Pflichten an dem Vermögenswert betreffen.\n\nAuch sonstige Verträge, deren vertragstypische Leistungen in einem nicht\n\ntrennbaren Bezug zu dem konkreten Grundstück stehen, werden vom Wortlaut\n\nder Vorschrift erfaßt. § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG ist daher etwa auch auf Bau-\n\nverträge anzuwenden, die der Werterhaltung oder der Wertsteigerung eines\n\nBauwerks und damit des Grundstücks selbst dienen (BGHZ 141, 203, 205 f).\n\nTrotz dieses weiten Verständnisses und des Umstands, daß auch Hausver-\n\nwaltungsverträge in diesem Sinne grundstücksbezogen sind, ist dem Beru-\n\nfungsgericht darin zuzustimmen, daß zwischen dem Verfügungsberechtigten\n\nund einem Dritten abgeschlossene Hausverwaltungsverträge nicht auf den Be-\n\nrechtigten übergehen. Durch die Rückübertragung soll der Berechtigte in die\n\nLage versetzt werden, die bisher dem Verfügungsberechtigten zustehenden\n\nVerfügungs- und Verwaltungsbefugnisse über den der Restitution unterliegen-\n\nden Gegenstand in eigene Hände zu nehmen. Er soll die Rechte und Pflichten,\n\ndie sich aus dem Eigentum am Vermögenswert ergeben, selbst oder durch ei-\n\nnen von ihm zu bestimmenden Verwalter wahrnehmen können (§ 16 Abs. 1\n\nVermG). Mit dieser Zielsetzung stünde es, wie das Berufungsgericht zu Recht\n\nangenommen hat, im Widerspruch, wenn der Berechtigte einen vom Verfü-\n\ngungsberechtigten ausgewählten Verwalter \"übernehmen\" müßte (vgl. auch\n\nOLG Brandenburg, ZOV 1997, 265 f).\n\nIndes steht zwischen den Parteien außer Streit, daß Rechte und Pflich-\n\nten aus einem zwischen dem Land Berlin und der Klägerin bestehenden Son-\n\nderrechtsverhältnis nicht auf die Beklagte übergegangen sind. Daß im übrigen\n\nbereits vor Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung die Parteien überein-\n\nstimmend der Auffassung waren, die Klägerin habe mit Bestandskraft des\n\nRückgabebescheids jegliche Hausverwaltungsbefugnisse verloren, wird schon\n\ndaran deutlich, daß die Beklagte, ohne daß dem die Klägerin widersprochen\n\nhätte, die Hausverwaltung S. mit der Grundstücksübergabe und den im An-\n\nschluß daran wahrzunehmenden Verwaltungsaufgaben betraut hat.\n\nDes weiteren hat das Berufungsgericht bei seiner Begründung aus dem\n\nBlick verloren, daß der Rechtsstreit nicht, jedenfalls nicht unmittelbar, darum\n\ngeht, ob der Klägerin der Beklagten gegenüber eine Abrechnungsverpflichtung\n\nobliegt, sondern nur die Frage betrifft, wer von den Parteien gegenüber den\n\nMietern die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1996 vorzunehmen\n\nhat.\n\nIII.\n\n1.\n\nLegt ein Vermieter aufgrund Vereinbarung oder besonderer gesetzlicher\n\nVorschriften (vgl. etwa § 1 Abs. 1 der für den hier in Rede stehenden Zeitraum\n\nfreilich nicht mehr geltenden Betriebskosten-Umlageverordnung vom 17. Juni\n\n1991, BGBl. I S. 1270; s. insoweit auch § 14 des Gesetzes zur Regelung der\n\nMiethöhe in der Fassung des Mietenüberleitungsgesetzes vom 6. Juni 1995,\n\nBGBl. I S. 748) die Betriebskosten auf die Mieter um und verlangt er dabei\n\nVorauszahlungen in angemessener Höhe, so ist er nach Ablauf der Abrech-\n\nnungsperiode den Mietern gegenüber zur Abrechnung verpflichtet. Wird - wie\n\nhier - kurz nach Ablauf der Abrechnungsperiode ein Rückgabebescheid mit der\n\nFolge bestandskräftig, daß der Berechtigte das Grundstückseigentum erwirbt\n\nund in die bestehenden Mietverträge eintritt, so stellt sich die Frage, ob die\n\nnoch ausstehende Abrechnung mit den Mietern vom bisherigen oder vom neu-\n\nen Vermieter vorzunehmen ist. Die Klägerin vertritt den Standpunkt, da zum 28.\n\nJanuar 1997 die ihr zur Verfügung stehende Abrechnungsfrist für das Jahr\n\n1996 noch lange nicht abgelaufen gewesen sei, also Abrechnungsansprüche\n\nder Mieter noch nicht fällig geworden seien, müsse die Beklagte mit den Mie-\n\ntern abrechnen. Die Beklagte ist demgegenüber der Auffassung, der Anspruch\n\nauf Abrechnung der im Jahre 1996 angefallenen Betriebskosten sei dem Grun-\n\nde nach bereits mit Abschluß des Abrechnungszeitraums, also am 1. Januar\n\n1997 entstanden, so daß der Klägerin die Abrechnung mit den Mietern obliege.\n\nZur Klärung dieser - und nur dieser - Frage hat die Klägerin den Rechtsweg\n\nbeschritten.\n\n2.\n\nDer Senat hat mit dem eine vergleichbare Fallkonstellation betreffenden\n\nUrteil vom 14. September 2000 (III ZR 211/99 - WM 2000, 2509) entschieden,\n\ndaß ungeachtet des mit Bestandskraft des Rückgabebescheids vollzogenen\n\nWechsels im Grundstückseigentum der Verfügungsberechtigte als früherer Ei-\n\ngentümer oder ein für den Verfügungsberechtigten als Vermieter auftretender\n\nHausverwalter den Mietern gegenüber bezüglich der abgelaufenen und noch\n\nnicht abgerechneten Perioden zur Abrechnung verpflichtet ist und bleibt. Auf\n\nden Berechtigten als neuen Eigentümer geht die dem Vermieter den Mietern\n\ngegenüber obliegende Abrechnungspflicht auch dann nicht über, wenn die auf\n\nRechnungslegung gehenden Ansprüche der Mieter zum Zeitpunkt des Eigen-\n\ntumsübergangs - wovon hier ausgegangen werden kann, da es der Klägerin\n\nweder möglich noch zumutbar gewesen sein dürfte, bis zum 28. Januar die Ab-\n\nrechnung der das abgelaufene Kalenderjahr betreffenden Betriebskosten vor-\n\nzunehmen - noch nicht fällig waren.\n\n3.\n\nDer Senat hat in der angeführten Entscheidung, der ein Eigentums-\n\nwechsel noch im März 1994 zugrunde gelegen hatte, offengelassen, ob das\n\nvon ihm befürwortete Ergebnis auch dann noch als allein sach- und interes-\n\nsengerecht angesehen werden kann, wenn ein Berechtigter nach § 7 Abs. 7\n\nSatz 2 bis 4 VermG Herausgabe der vom Verfügungsberechtigten ab dem 1.\n\nJuli 1994 gezogenen Nutzungen aus Miet- oder Pachtverhältnissen verlangt,\n\nund der Verfügungsberechtigte seinerseits von der Möglichkeit Gebrauch\n\nmacht, mit entstandenen und von den Mietern noch nicht erstatteten Betriebs-\n\nkosten aufzurechnen (aaO S. 2510 f). Auf diese Frage muß der Senat auch\n\nvorliegend nicht näher eingehen. Weder den Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts noch dem Sachvortrag der Parteien läßt sich irgendein Anhalt dafür ent-\n\nnehmen, daß die Beklagte Herausgabe der von der Klägerin im Jahre 1996\n\n(auch oder nur) vereinnahmten Mieten verlangt hat.\n\nRinne\n\nStreck\n\nSchlick\n\nKapsa\n\nGalke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_329-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-03-01/iii-zr-329-98","cited_norms":[{"jurabk":"VermG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":4},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":2},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_329-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_329-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-03-01/iii-zr-329-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_329-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:59:36.091146+00:00"}}