{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_305-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2000-06-15","aktenzeichen":"III ZR 305/98","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"BGB § 675 Abs. 2 Zur Haftung für Fehler einer von einer Unternehmensgruppe ausgearbeiteten Immobilienberechnung, die Grundlage für eine Entscheidung ihrer Kunden war, Wohnungseigentum zu erwerben und den Kaufpreis und die mit dem Er- werb weiter verbundenen Kosten voll durch Kreditaufnahme zu finanzieren.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 305/98\n\nVERSÄUMNISURTEIL\n\nVerkündet am:\n15. Juni 2000\nFreitag\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nja\n\nnein\n\nja\n\n------------------------------------\n\nBGB § 675 Abs. 2\n\nZur Haftung für Fehler einer von einer Unternehmensgruppe ausgearbeiteten\n\nImmobilienberechnung, die Grundlage für eine Entscheidung ihrer Kunden\n\nwar, Wohnungseigentum zu erwerben und den Kaufpreis und die mit dem Er-\n\nwerb weiter verbundenen Kosten voll durch Kreditaufnahme zu finanzieren.\n\nBGH, Versäumnisurteil vom 15. Juni 2000 - III ZR 305/98 - OLG Stuttgart\n LG Heilbronn\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 15. Juni 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nDr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 19. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Stuttgart vom 29. Oktober 1998 aufge-\n\nhoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Beklagte, die der H. Unternehmensgruppe angehört, war Initiatorin,\n\nProjektplanerin und nach ihren eigenen Angaben Prospektherausgeberin für\n\ndas Modernisierungsobjekt J. in M., das zum Ziel hatte, ein unter Denkmal-\n\nschutz stehendes ehemaliges Mädchenwohnheim so umzubauen und zu mo-\n\ndernisieren, daß 92 Eigentumswohnungen entstehen sollten. Bauträger und\n\nVerkäufer für die vorgesehenen Eigentumswohnungen war die K. GmbH. In\n\nden Erwerb war unter anderem die H. GmbH eingeschaltet, die auf der Grund-\n\nlage von Geschäftsbesorgungsverträgen mit Erwerbsinteressenten in deren\n\nNamen Verträge über den Erwerb von Wohnungseigentum und die Finanzie-\n\nrung abschloß. Nach Kenntnisnahme einer von der H. Unternehmensgruppe\n\nausgearbeiteten und den Klägern von dem als \"Wirtschaftlichkeitsberater\" auf-\n\ntretenden N. präsentierten Berechnung vom 10. Januar 1994, die auf ihre per-\n\nsönlichen Verhältnisse zugeschnitten war und die Auswirkungen der Wer-\n\nbungskosten, Abschreibungen und Finanzierungsaufwendungen bis zum Jahr\n\n1997 darstellte, entschlossen sich die Kläger zum Kauf einer Eigentumswoh-\n\nnung zum Preis von 124.992 DM; zur Finanzierung aller mit dem Erwerb zu-\n\nsammenhängenden Kosten nahmen sie zwei Kredite von \n\ninsgesamt\n\n165.600 DM auf.\n\nDa sich in der Folgezeit die finanziellen Prognosen nicht verwirklichten,\n\ninsbesondere auch Zahlungen aus einer Mietgarantie ausblieben, verlangen\n\ndie Kläger unter dem Gesichtspunkt fehlerhafter Beratung und Aufklärung mit\n\nihrer Klage von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von 165.600 DM nebst\n\nZinsen Zug um Zug gegen Abgabe einer notariellen Erklärung, mit der der Be-\n\nklagten Eigentum an der Wohnung eingeräumt werden soll. Die Klage hatte in\n\nden Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit ihrer Revision verfolgen die Kläger ihren\n\nKlageantrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur\n\nZurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Dies ist, da die Revisi-\n\nonsbeklagte im Verhandlungstermin nicht vertreten war, durch Versäumnisur-\n\nteil auszusprechen, das inhaltlich auf einer Sachprüfung beruht (BGHZ 37, 79,\n\n81).\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint eine Haftung der Beklagten als Initiatorin\n\ndes Modernisierungsobjekts. Die Grundsätze über die Prospekthaftung führten\n\nhier zu keiner Haftung der Beklagten, da sie tatsächlich weder einen Prospekt\n\nnoch eine sonstige schriftliche Verkaufsinformation herausgegeben habe. Eine\n\nHaftung werde auch nicht durch das Unterlassen einer Prospektherausgabe\n\nbegründet, weil es insoweit an einer gesetzlich normierten Pflicht fehle und den\n\nInitiator eine generelle Informationspflicht für mögliche Anleger nicht treffe. Die\n\nBeklagte hafte ferner nicht für mögliche Fehler in der Berechnung vom\n\n10. Januar 1994. Denn die Kläger hätten nicht bewiesen, daß die den Absen-\n\nder \"H. Unternehmensgruppe\" ausweisende Berechnung von der Beklagten\n\nstamme oder die Kläger das angenommen hätten. Im übrigen weise die Be-\n\nrechnung keine Unrichtigkeiten auf. Soweit der Vermittler N. eingeschaltet ge-\n\nwesen sei, hätten die Kläger nicht bewiesen, daß er für die Beklagte aufgetre-\n\nten sei oder sie fehlerhaft beraten habe.\n\nII.\n\nDiese Beurteilung hält den Rügen der Revision in maßgebenden Punk-\n\nten nicht stand.\n\n1.\n\nEine Haftung der Beklagten kommt aus dem Gesichtspunkt der positiven\n\nForderungsverletzung eines Beratungsvertrages in Betracht. Mit der Berech-\n\nnung vom 10. Januar 1994 sollte auf der Grundlage der Einkommenssituation\n\nder Kläger dargestellt werden, wie sich der beabsichtigte Erwerb der zur Ver-\n\nmietung vorgesehenen Immobilie bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises\n\nund der mit dem Erwerb verbundenen Nebenkosten in der Zeit von 1994 bis\n\n1997 in der Liquidität der Kaufinteressenten auswirkte. Die Berechnung weist\n\nals Erwerber die Kläger und als Berater die H. Unternehmensgruppe aus. Sie\n\nsollte, wie in dem Schriftstück formuliert wird, Entscheidungshilfe für die Kauf-\n\ninteressenten sein, war also erkennbar Grundlage für eine weittragende Ent-\n\nscheidung der Kläger, die über kein Eigenkapital verfügten und angesichts des\n\nihnen angebotenen Engagements auf eine zuverlässige Information angewie-\n\nsen waren (vgl. hierzu Senatsurteil vom 19. März 1992 - III ZR 170/90 - NJW-\n\nRR 1992, 1011). Es ist daher vom stillschweigenden Abschluß eines Bera-\n\ntungsvertrages der Kläger mit der H. Unternehmensgruppe auszugehen.\n\nDieser Würdigung steht nicht der Hinweis in der Berechnung entgegen,\n\nder Erwerber solle unbedingt seinen persönlichen Berater auf die in ihr ange-\n\ngebenen ca.-Werte ansprechen. Denn hierdurch wird nicht in Frage gestellt,\n\ndaß die von der H. Unternehmensgruppe herrührende Berechnung Grundlage\n\nder Beratung sein sollte und gewesen ist.\n\n2.\n\nDie Revision beanstandet mit Recht, daß das Berufungsgericht die Be-\n\nrechnung der H. Unternehmensgruppe nicht der Beklagten zugerechnet hat.\n\na) Gibt eine Unternehmensgruppe, die für sich betrachtet kein Rechts-\n\nsubjekt ist, sondern sich nach dem naheliegenden Sinn dieser Bezeichnung\n\naus einer Mehrheit von Personen im Rechtssinne zusammensetzt, eine Erklä-\n\nrung ab, mit der entsprechend den vorstehenden Ausführungen eine vertrags-\n\nmäßige Beratung übernommen wird, dann entstehen grundsätzlich zu jedem\n\nMitglied einer solchen Personenmehrheit, das mit dem in Frage stehenden\n\nProjekt befaßt und auch nach seiner Firmenbezeichnung der Unternehmens-\n\ngruppe zuzuordnen ist, entsprechende rechtsgeschäftliche Beziehungen. Dies\n\ngilt jedenfalls dann, wenn die Unternehmensgruppe - wie hier - nicht deutlich\n\nmacht, daß die von ihr abgegebene Erklärung nur ein bestimmtes Mitglied\n\ntreffen soll. Daß der Vertragspartner bei Begründung des geschäftlichen Kon-\n\ntaktes Kenntnis davon hat, wer der Unternehmensgruppe im einzelnen ange-\n\nhört, ist nicht notwendige Voraussetzung dafür, daß überhaupt vertragliche Be-\n\nziehungen zu den - im Streitfall gesamtschuldnerisch haftenden - Mitgliedern\n\nder Gruppe begründet werden. Der Umstand, daß die Kläger im Zeitpunkt ihrer\n\nBeratung aufgrund der Berechnung vom 10. Januar 1994 noch keine Kenntnis\n\nvon der Beklagten und den von ihr wahrgenommenen Aufgaben im Zusam-\n\nmenhang mit dem Modernisierungsobjekt hatten, schließt daher eine vertragli-\n\nche Beziehung zwischen den Parteien nicht aus. Die vertragliche Einbindung\n\nder Beklagten beruht insoweit auf ihrer Zugehörigkeit zur Unternehmensgruppe\n\nund auf ihrer - hier als Initiatorin sogar maßgeblichen - Befassung mit dem\n\nProjekt. Stellt sie nicht von sich aus in Frage, daß der oder die für die H. Un-\n\nternehmensgruppe Handelnden befugt gewesen seien, in ihrem Namen Erklä-\n\nrungen abzugeben, besteht kein Vertretungsproblem. Es kommt dann auch\n\nnicht darauf an, ob bei Fehlen einer entsprechenden Vertretungsberechtigung\n\neine Rechtsscheinhaftung begründet sein könnte, was das Berufungsgericht\n\noffenbar verneinen möchte. Ebensowenig ist es unter diesen Umständen, die\n\ndadurch gekennzeichnet sind, daß die Urheberschaft hinsichtlich der Berech-\n\nnung in einer den Kunden benachteiligenden Weise verschleiert wird, ent-\n\nscheidend, welches der der Unternehmensgruppe angehörenden Unternehmen\n\ndie Berechnung gefertigt hat.\n\nb) Zudem ist nach dem gegenwärtigen Sachstand nicht einmal auszu-\n\nschließen, daß die Berechnung von der Beklagten selbst stammt. Der Prozeß-\n\nbevollmächtigte der Beklagten hat sich auf Befragen in der mündlichen Ver-\n\nhandlung vor dem Berufungsgericht nicht dazu erklären können, welches Un-\n\nternehmen der H. Unternehmensgruppe die Berechnung vom 10. Januar 1994\n\nerstellt hat. Soweit im Tatbestand des angefochtenen Urteils hierzu wiederge-\n\ngeben wird, die Beklagte habe in erster Instanz behauptet, die Berechnung\n\nstamme von der H.-F.-K.-GmbH - diese Angaben greift das Berufungsgericht in\n\nden Entscheidungsgründen erkennbar mit dem Bemerken auf, sie seien nicht\n\nwiderlegt -, rügt die Revision mit Recht, daß den erstinstanzlichen Schriftsätzen\n\nder Beklagten eine entsprechende Behauptung nicht zu entnehmen ist. Auch\n\ndas landgerichtliche Urteil weist eine solche Behauptung der Beklagten nicht\n\naus, sondern stellt im Gegenteil fest, N. habe den Klägern im Zuge der Bera-\n\ntungsgespräche eine Ankaufsberechnung der Beklagten mit der Aufschrift \"H.\n\nUnternehmensgruppe\" überreicht. Da der Tatbestand des Berufungsurteils ge-\n\nmäß § 314 ZPO Beweis nur für das mündliche Vorbringen vor dem erkennen-\n\nden Gericht und nicht für das Parteivorbringen im ersten Rechtszug erbringt\n\n(vgl. BGH, Urt. v. 10. November 1995 - V ZR 179/94 - WM 1996, 89, 90), fehlt\n\nes hinsichtlich der Urheberschaft der Berechnung an einer das Revisionsge-\n\nricht bindenden Feststellung.\n\n3.\n\nGeht man davon aus, daß sich die Beklagte als ein Mitglied der H. Un-\n\nternehmensgruppe die Berechnung vom 10. Januar 1994 zurechnen lassen\n\nmuß, dann läßt sich - wie die Revision mit Recht rügt - auch nicht verneinen,\n\ndaß der Vermittler N. in ihrem Pflichtenkreis tätig geworden ist. Daß N. nicht\n\nwußte, welchem Unternehmen der H. Unternehmensgruppe der von ihm in sei-\n\nner Zeugenaussage genannte Ansprechpartner T. angehörte, ist nicht ent-\n\nscheidend. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Firma G. und Partner, für die\n\nN. seinerzeit tätig war, einen Vertriebsvertrag mit einem bestimmten anderen\n\nUnternehmen der H. Unternehmensgruppe als der Beklagten hatte. Für den\n\nhier in Rede stehenden Beratungsvertrag ist entscheidend, daß den Klägern\n\ndie für den Vertrieb zuständige Gesellschaft weder in der Ankaufsberechnung\n\nnoch durch den Vermittler offengelegt wurde. Dem an den Vermittler gerichte-\n\nten Anschreiben ist zu entnehmen, daß er - wenn er nicht gar der in der Be-\n\nrechnung genannte persönliche Berater sein sollte - von der H. Unterneh-\n\nmensgruppe eingeschaltet wurde, um die Berechnung mit den Kaufinteres-\n\nsenten zu besprechen, sie auf dieser Grundlage zu beraten und ihre Ent-\n\nschließung zu fördern. Die H. Unternehmensgruppe und die für sie haftende\n\nBeklagte können sich der Verantwortung für die Vertragsverhandlungen, die\n\nder Sache nach mit dem Angebot der Kläger auf Abschluß eines Geschäftsbe-\n\nsorgungsvertrages mit der H. GmbH abgeschlossen waren, nicht durch Ein-\n\nschaltung eines selbständigen Vermittlers entziehen (vgl. Senatsurteil vom\n\n9. Juli 1998 - III ZR 158/97 - NJW 1998, 2898, 2899). Die Beklagte hat daher\n\nnach § 278 BGB für ein etwaiges Fehlverhalten des Vermittlers einzustehen.\n\n4.\n\nWas die Richtigkeit der Immobilienberechnung angeht, beanstandet die\n\nRevision den Vortrag und Beweisantritt der Kläger als übergangen, in M. werde\n\nfür Mietwohnungen in vergleichbarer Wohnanlage ein maximaler Mietzins von\n\n10 DM pro Quadratmeter gezahlt und sei als ortsüblich anzusehen, während\n\ndie Immobilienberechnung einen Quadratmeterpreis von 22 DM zugrunde lege.\n\nEin solcher Preis sei nach dem Vorbringen der Kläger als absolute Ausnahme\n\nnur in reinen Spitzenlagen und für die erworbene Wohneinheit in einem Altbau\n\nunter keinen Umständen erzielbar. Das Berufungsgericht, das sich im Hinblick\n\nauf seine Rechtsauffassung nur knapp mit der Richtigkeit der Immobilienbe-\n\nrechnung beschäftigt hat, geht auf das insoweit streitige Vorbringen nicht näher\n\nein. Die Klärung dieser Frage ist nicht deshalb entbehrlich, weil den Klägern für\n\ndie ersten fünf Jahre eine Mietgarantie in Höhe der veranschlagten Miete ge-\n\ngeben worden ist. Denn im Rahmen der hier in Rede stehenden Immobilienbe-\n\nrechnung kam es nicht allein darauf an, ob die zugrunde gelegten Zahlen für\n\nden Zeitraum von 1994 bis 1997 zutrafen; daß sich die Verhältnisse für den\n\nanschließenden Zeitraum grundlegend ändern konnten, mußte ebenfalls offen-\n\ngelegt werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn - wie hier - das ge-\n\nsamte Vorhaben fremdfinanziert wird und die Diskrepanz so erheblich ist, wie\n\nsie von den Klägern behauptet wird.\n\nSoweit in der Immobilienberechnung ausgeführt wird, für die Richtigkeit\n\nkönne keine Haftung übernommen werden, liegt hierin eine nach § 9 Abs. 2\n\nNr. 2 AGBG unzulässige Einschränkung der Haftung für die Erfüllung einer so-\n\ngenannten Kardinalpflicht (vgl. Senatsurteil vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99\n\n- WM 2000, 426, 429). Denn es war gerade Gegenstand des Beratungsvertra-\n\nges, die Kläger richtig und umfassend für die von ihnen zu treffende Anlage-\n\nentscheidung zu informieren.\n\nIII.\n\nDanach kann das angefochtene Urteil nicht bestehenbleiben. Für das\n\nweitere Verfahren weist der Senat noch auf folgendes hin:\n\n1.\n\nSollte die Beklagte erstmals in Frage stellen, die für die Unternehmens-\n\ngruppe Handelnden seien nicht befugt gewesen, für sie verbindliche Erklärun-\n\ngen abzugeben, kommt ihre Haftung aus Rechtsscheingesichtspunkten in Be-\n\ntracht. Da sie Projektplanerin, Initiatorin des Bauvorhabens und nach ihren An-\n\ngaben Prospektherausgeberin war, wird sie sich schwerlich darauf berufen\n\nkönnen, ihr sei das Tätigwerden der H. Unternehmensgruppe unbekannt gewe-\n\nsen. Vielmehr liegt der Verdacht einer Verschleierung der tatsächlichen Ver-\n\nhältnisse nahe. Einer Rechtsscheinhaftung stünde daher auch nicht entgegen,\n\ndaß die Kläger von der genauen Firmenbezeichnung der Beklagten und ihren\n\nAufgaben in der Unternehmensgruppe erst mit Abgabe des Angebots auf Ab-\n\nschluß eines Geschäftsbesorgungsvertrages Kenntnis erlangt haben.\n\n2.\n\nIm weiteren Verfahren besteht auch Gelegenheit, auf die Rüge der Revi-\n\nsion näher einzugehen, die auf die Liquidität abstellende Berechnung hebe\n\nnicht genügend hervor, daß die durch Abschluß eines Lebensversicherungs-\n\nvertrages sicherzustellende Tilgung unberücksichtigt geblieben sei und den in\n\nsteuer- und immobilienrechtlichen Dingen unerfahrenen Klägern nicht vor Au-\n\ngen gestanden habe. Es besteht auch Anlaß zur näheren Prüfung, inwieweit\n\ndie Beklagte verpflichtet war, auf Risiken hinzuweisen, die sich aus der der Be-\n\nrechnung zugrunde gelegten höheren Abschreibung nach § 7 i EStG ergeben\n\nkonnten und sich hier nach dem Vorbringen der Kläger verwirklicht haben.\n\nRinne Wurm Streck\n\n Schlick Dörr","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_305-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-06-15/iii-zr-305-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 314","ref_norm":"314","n":1},{"jurabk":"EStG","ref":"§ 7i","ref_norm":"7i","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_305-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_305-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-06-15/iii-zr-305-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/III_ZS/1998/III_ZR_305-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:17:26.184498+00:00"}}