{"status":"available","doknr":"BGH-Strafsenate/1_StS/2000/1_StR_162-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"1. Strafsenat","decided":"2000-07-25","aktenzeichen":"1 StR 162/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"StGB § 263 Abs. 1, § 13 Abs. 1 Zur Garantenpflicht bei Verkauf eines Grundstücks als Bauland.","text_plain":"Nachschlagewerk: ja\n\nBGHSt: nein\n\nVeröffentlichung: ja\n\n_______________________\n\nStGB § 263 Abs. 1, § 13 Abs. 1\n\nZur Garantenpflicht bei Verkauf eines Grundstücks als Bauland.\n\nBGH, Urt. vom 25. Juli 2000 - 1 StR 162/00 - LG Stuttgart\n\nBUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\n1 StR 162/00\n\nURTEIL\n\nvom\n\n25. Juli 2000\n\nin der Strafsache\n\ngegen\n\nwegen Betrugs\n\nDer 1. Strafsenat des Bundesgerichtshofs hat in der Sitzung vom 25. Juli 2000,\n\nan der teilgenommen haben:\n\nVorsitzender Richter am Bundesgerichtshof\n\nDr. Schäfer\n\nund die Richter am Bundesgerichtshof\n\nDr. Granderath,\n\nNack,\n\nDr. Wahl,\n\nDr. Boetticher,\n\nOberstaatsanwalt beim Bundesgerichtshof\n\n als Vertreter der Bundesanwaltschaft,\n\nRechtsanwalt\n\n als Verteidiger,\n\nJustizangestellte\n\n als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle,\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Angeklagten wird das Urteil\n\ndes Landgerichts Stuttgart vom 21. Dezember 1999\n\nmit den Feststellungen aufgehoben.\n\nDie Sache wird zu neuer Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Rechtsmittels, an\n\neine andere Strafkammer des Landgerichts zurück-\n\nverwiesen.\n\n Von Rechts wegen\n\nGründe:\n\nI.\n\nNach den Feststellungen verkaufte der Angeklagte mit notariell beurkundetem\n\nVertrag vom 23. Januar 1992 zwei in Sch. \n\ngelegene Anwesen zu einem Gesamtpreis von 1.600.000 DM an die Geschädigte\n\nals Geschäftsführerin und Gesellschafterin einer Bauträgergesellschaft. Es handelt\n\nsich um das Grundstück Stuttgarter Straße 49, das rund 300.000 DM wert war und\n\ndas 10,86 Ar große Grundstück Christofstraße 10, dessen Wert die Beteiligten mit\n\nrund 1.300.000 DM ansetzten und das im hinteren Bereich mit einem Haus mit einer\n\nWohnfläche von ca. 1.000 qm bebaut werden sollte. Dieses Anwesen hatte die\n\nGeschädigte, die an damals sehr knappem Bauträgergrund stark interessiert war,\n\nerst wenige Tage zuvor - am 18. Januar 1992 - besichtigt. Sie wollte sich noch bei\n\nder Gemeindeverwaltung über das Maß der Bebaubarkeit versichern, erreichte aber\n\nbis zum Notartermin den Sachbearbeiter nicht. Die erste Kaufpreisrate von 500.000\n\nDM bezahlte sie, wie vereinbart, einige Wochen nach Vertragsschluß. Vor Fälligkeit\n\nder zweiten Rate von 1.100.000 DM stellte sich heraus, daß der angestrebten\n\nBebauung baurechtliche Hindernisse entgegenstanden. Die genannte Gemeinde,\n\ndie schon einige Zeit vor Abschluß des Kaufvertrags in einem noch nicht veröffent-\n\nlichten städtebaulichen Rahmenplan intern für baurechtliche Entschließungen in\n\ndiesem Gebiet eine \"grüne Lunge\" vorgesehen hatte, beschloß die Aufstellung eines\n\nBebauungsplans, \n\nder \n\nden \n\nhinteren \n\nTeil \n\ndes Grundstücks Christof-\n\nstraße 10 als private Grünfläche auswies, und erließ eine entsprechende Verände-\n\nrungssperre.\n\nUm dem Angeklagten zu seinem Geld und der Geschädigten zu ihrem Bau-\n\ngrund zu verhelfen, schlossen beide am 7. September 1992 einen schriftlichen\n\nTauschvertrag, nach dem sie, wenn sie nicht innerhalb von zwei Jahren das\n\nAnwesen wie gewünscht bebauen kann, von ihm ein geeignetes anderes Baugrund-\n\nstück erhalten sollte. Daraufhin überwies die Geschädigte den Restkaufpreis. Später\n\nberief sich der Angeklagte auf die Formnichtigkeit dieses vom Notar nicht beurkun-\n\ndeten, sondern nur beglaubigten Vertrags.\n\nIn diesem Zusammenhang legte die gerichtlich zugelassene Anklage dem\n\nAngeklagten zwei Taten zur Last: Bei den Vertragsverhandlungen habe er der\n\nGeschädigten vorgespiegelt, das Grundstück Christofstraße 10 dürfe im rückwärti-\n\ngen Teil bebaut werden; im Vertrauen hierauf habe diese den Betrag von 500.000\n\nDM an ihn bezahlt. Nachdem die Geschädigte erfahren hatte, mit der geplanten\n\nBebauung sei die Gemeinde nicht einverstanden, habe er ihr zum Schein andere\n\nGrundstücke zum Austausch angeboten, um sie so zu der Auszahlung des Restbe-\n\ntrages von 1.100.000 DM zu bewegen.\n\nWas den zuletzt genannten Vorwurf angeht, ist das Verfahren gemäß § 154\n\nAbs. 2 StPO vorläufig eingestellt worden. Wegen im ersten Fall begangenen Betrugs\n\nhat das Landgericht den Angeklagten zu einer Freiheitsstrafe von einem Jahr und\n\nsechs Monaten bei Strafaussetzung zur Bewährung verurteilt.\n\nMit seiner Revision, die sich auf die Sachrüge und eine Aufklärungsrüge zum\n\nentstandenen Schaden stützt, erstrebt der Angeklagte seine Freisprechung. Das\n\nRechtsmittel hat Erfolg. Die Verfahrensrüge bedarf keiner Erörterung, weil ein\n\nsachlich-rechtliches Bedenken der Revision - das der Generalbundesanwalt teilt -\n\ndurchgreift.\n\n II.\n\n1. Das Landgericht macht dem Angeklagten zum Vorwurf, er habe die Ge-\n\nschädigte getäuscht mittels Unterlassens der Angabe der ihm bekannten wahren\n\nTatsache, \"daß auf dem als Bauplatz verkauften Grundstück eine Grünzone geplant\n\nwar\"; dies habe bei einem tatsächlichen Wert des Anwesens von 300.000 DM zu\n\neinem Schaden von einer Million DM geführt. Eine entsprechende Garantenpflicht ist\n\njedoch nicht hinreichend dargetan.\n\nBegehen durch Unterlassen ist nach § 13 Abs. 1 StGB nur dann strafbar,\n\nwenn der Täter rechtlich dafür einzustehen hat, daß der Erfolg nicht eintritt, und\n\nwenn das Unterlassen der Verwirklichung des gesetzlichen Tatbestandes durch ein\n\nTun entspricht. Während bei den Begehungsdelikten die objektive Zurechnung auf\n\nder Verursachung des tatbestandsmäßigen Erfolgs beruht, reicht bei den unechten\n\nUnterlassungsdelikten die Tatsache, daß eine mögliche Handlung den Erfolg\n\nverhindert hätte, nicht aus, um die Beeinträchtigung des Rechtsguts jedem Hand-\n\nlungsfähigen als von ihm zu verantwortendes Unrecht zur Last legen zu können.\n\nVielmehr muß ein besonderer Rechtsgrund nachgewiesen werden, wenn jemand\n\nausnahmsweise dafür verantwortlich gemacht werden soll, daß er es unterlassen\n\nhat, zum Schutz fremder Rechtsgüter positiv tätig zu werden. Die Gleichstellung des\n\nUnterlassens mit dem aktiven Tun setzt deshalb voraus, daß der Täter als \"Garant\"\n\nfür die Abwendung des Erfolgs einzustehen hat. Alle Erfolgsabwendungspflichten\n\nberuhen auf dem Grundgedanken, daß eine bestimmte Person in besonderer Weise\n\nzum Schutz des gefährdeten Rechtsguts aufgerufen ist und daß sich alle übrigen\n\nBeteiligten auf das helfende Eingreifen dieser Person verlassen und verlassen\n\ndürfen (Jescheck/Weigend, Lehrbuch des Strafrechts, Allgemeiner Teil, 5. Aufl.\n\nS. 620).\n\nOb eine solche Garantenposition besteht, die es rechtfertigt, das Unterlassen\n\nder Schadensabwendung dem Herbeiführen des Schadens gleichzustellen, ist nicht\n\nnach abstrakten Maßstäben zu bestimmen, mögen sich auch in der Rechtsprechung\n\nverschiedene Entstehungsgründe für eine Garantenpflicht herausgebildet haben.\n\nDie Entscheidung hängt letztlich von den Umständen des Falles ab; dabei bedarf es\n\neiner Abwägung der Interessenlage und des Verantwortungsbereichs der Beteilig-\n\nten. Vertragliche Pflichten aus gegenseitigen Rechtsgeschäften reichen demgemäß\n\nnicht ohne weiteres zur Begründung einer strafbewehrten Garantenpflicht aus\n\n(BGHSt 39, 392, 399). Das gilt erst recht für vorvertragliche Pflichten in Fällen, in\n\ndenen das Gesetz wie § 313 Satz 1 BGB den Vertragsabschluß selbst einer\n\nbesonderen Form unterwirft, die dem Schutz der Beteiligten vor Übereilung dient. Im\n\nRahmen vertraglicher Beziehungen setzt eine strafrechtlich relevante Aufklärungs-\n\npflicht voraus, daß besondere Umstände vorliegen wie etwa ein besonderes\n\nVertrauensverhältnis oder eine ständige Geschäftsverbindung - Situationen, in\n\ndenen der eine darauf angewiesen ist, daß ihm der andere die für seine Entschlie-\n\nßung maßgebenden Umstände offenbart (BGH GA 1967, 94 f.; wistra 1988, 262 f.;\n\nebenso Lackner in LK 10. Aufl. § 263 Rdn. 63 sowie Cramer in Schönke/Schröder,\n\nStGB 25. Aufl. § 263 Rdn. 22, 23; zur Gefahrerhöhung durch Verschweigen\n\nanderweitiger Unfallversicherungen vgl. BGH NJW 1985, 1563 f.).\n\nDie Strafkammer leitet die Pflicht des Angeklagten, die Geschädigte über die\n\neingeschränkte Bebaubarkeit zu informieren, daraus her, daß er der Eigentümer des\n\nGrundstücks und Verkäufer von Bauland war. Diese Erwägung genügt hier nicht zur\n\nAnnahme einer Garantenpflicht in dem vom Senat dargelegten Sinn. Bei der\n\nStrafzumessung berücksichtigt das Landgericht zugunsten des Angeklagten, daß\n\n\"die Geschädigte ein ganz erhebliches Mitverschulden trifft, weil sie, obwohl sie\n\nerkannte, daß das Grundstück zusammen mit anderen eine grüne Lunge im Ort\n\nbildet, sich nicht - wie andere auch - bei der Gemeinde vergewisserte\". Diesen\n\nGesichtspunkt - das von der Geschädigten eingegangene Risiko der Unbebaubar-\n\nkeit - hätte das Gericht schon bei der nach § 13 Abs. 1 StGB vorzunehmenden\n\nWertung in seine Betrachtung einbeziehen müssen. In diesem Zusammenhang\n\nhätten objektive und subjektive Umstände tatrichterlicher Erörterung bedurft:\n\nZur Zeit des Vertragsschlusses bestand weder ein Bebauungsplan, der die\n\nBebauung des Kaufgrundstücks im hinteren Teil untersagte, noch eine entsprechen-\n\nde Veränderungssperre. Gemäß § 34 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) wäre\n\ndas innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gelegene Vorhaben\n\nzulässig gewesen, \"wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der\n\nBauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der\n\nnäheren Umgebung einfügt\" und die Erschließung gesichert ist. Diese Merkmale\n\nhätten vor Abschluß des Kaufvertrags geklärt werden können. In einem solchen Fall\n\nentscheidet über die Zulässigkeit eines Vorhabens die Baugenehmigungsbehörde\n\n\"im Einvernehmen mit der Gemeinde\" (§ 36 Abs. 1 BauGB); dieses Einvernehmen\n\ndarf nach § 36 Abs. 2 BauGB nur aus den gesetzlich genannten Gründen versagt\n\nwerden. Gemäß einem noch nicht veröffentlichten städtebaulichen Rahmenplan war\n\nzwar bereits bei Vertragsschluß, wie der Angeklagte wußte, im hinteren Bereich des\n\nKaufgrundstücks eine grüne Freifläche vorgesehen. Dabei handelt es sich indes nur\n\num eine interne Richtlinie für den Gemeinderat bei Entschließungen über das\n\nEinvernehmen der Gemeinde, nicht um eine verbindliche Regelung. Die von der\n\nGeschädigten ins Auge gefaßte Bebauung war zweifelhaft, aber nicht von vornher-\n\nein ausgeschlossen (vgl. auch BGH GA 1965, 208).\n\nAls Geschäftsführerin einer Bauträgergesellschaft übte die Geschädigte,\n\nworauf die Revision hinweist, eine Tätigkeit aus, für die sie gemäß § 34c Abs. 1 der\n\nGewerbeordnung der Erlaubnis der zuständigen Behörde bedurfte. Von ihr war also\n\neine besondere Sachkunde im Immobiliengeschäft zu erwarten. Es kommt hinzu,\n\ndaß sie das Anwesen besichtigt hatte, die tatsächlichen Verhältnisse mithin kannte\n\nund daß sie es offen übernommen hatte, sich bei der Gemeinde noch über das Maß\n\nder möglichen Bebauung zu erkundigen. Obwohl es ihr nicht gelungen war, diese\n\nAuskunft einzuholen, schloß sie in Anwesenheit des früheren Mitangeklagten (das\n\ngegen diesen gerichtete Verfahren ist gemäß § 153a StPO eingestellt worden) den\n\nnotariell beurkundeten Kaufvertrag mit dem Angeklagten.\n\nBei dieser Sachlage kann die Verurteilung des Angeklagten nicht bestehen\n\nbleiben.\n\n2. Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden (§ 354 Abs. 1 StPO;\n\nvgl. BGH wistra 2000, 257, 258). Es liegt nahe, daß in einer erneuten Hauptver-\n\nhandlung Tatsachen festgestellt werden, die eine Verurteilung des Angeklagten zu\n\ntragen vermögen.\n\nDem angefochtenen Urteil ist zu entnehmen, daß der Angeklagte den hinte-\n\nren Teil des Anwesens \"als Bauland zum entsprechenden Preis verkaufte\" und daß\n\nder Vertrag \"nach dem Willen aller\" den Baulandpreis für das gesamte Grundstück\n\nenthielt. Angesprochen wird auch eine Verhandlung, bei welcher \"bei der Geschä-\n\ndigten mangels eingeholter Auskunft der Gemeinde noch bestehende Zweifel über\n\ndas Maß der möglichen Bebauung\" in Anwesenheit des Angeklagten und eines\n\nBeraters zerstreut wurden. All dies gibt Anlaß, in der neuen Verhandlung zu prüfen,\n\nob der Angeklagte ausdrücklich oder zumindest durch schlüssiges Verhalten und\n\ndamit a k t i v die Geschädigte über die Bebaubarkeit des Anwesens getäuscht\n\nhat (zur Abgrenzung von Tun und Unterlassen vgl. Jescheck in LK 11. Aufl. vor § 13\n\nRdn. 90). Für die vom Landgericht vorgenommenen Wahrunterstellungen wird dabei\n\nkaum Raum sein. Bei der neuen Entscheidung wird es sich auch empfehlen, den\n\nwesentlichen Inhalt des notariellen Kaufvertrags mitzuteilen und dessen Zweck zu\n\nerläutern.\n\nAn der Erfüllung des Betrugstatbestands ändert sich im übrigen nichts da-\n\ndurch, daß die Geschädigte bei hinreichend sorgfältiger Prüfung die Täuschung\n\nhätte erkennen können (BGHSt 34, 199, 201).\n\nSchäfer Granderath Nack\n\n Wahl Boetticher","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Strafsenate/1_StS/2000/1_StR_162-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-07-25/1-str-162-00","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 36","ref_norm":"36","n":2},{"jurabk":"StGB","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":2},{"jurabk":"StPO","ref":"§ 354","ref_norm":"354","n":1},{"jurabk":"StPO","ref":"§ 153a","ref_norm":"153a","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"GewO","ref":"§ 34c","ref_norm":"34c","n":1},{"jurabk":"StPO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Strafsenate/1_StS/2000/1_StR_162-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Strafsenate/1_StS/2000/1_StR_162-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-07-25/1-str-162-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Strafsenate/1_StS/2000/1_StR_162-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:22:45.860599+00:00"}}