{"status":"available","doknr":"OLD487778","ecli":null,"court":"Sächsisches Oberverwaltungsgericht","senate":null,"decided":"2020-03-12","aktenzeichen":"1 A 526/16","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Az.: 1 A 526/16 \n \n3 K 1240/13 \n \n \n \n \n \nSÄCHSISCHES \nOBERVERWALTUNGSGERICHT \n \nIm Namen des Volkes \n \nUrteil \n \nIn der Verwaltungsrechtssache \n \ndes Herrn \n \n \n \n- Kläger - \n \n- Berufungsbeklagter - \n \n \nprozessbevollmächtigt: \n \n \n \ngegen \n \n \ndie Stadt Leisnig \nvertreten durch den Bürgermeister \nMarkt 1, 04703 Leisnig \n \n \n \n- Beklagte - \n \n- Berufungsklägerin - \n \n \nprozessbevollmächtigt: \n \nRechtsanwälte \n \n \nbeigeladen: \n \n\n \n \n2\nprozessbevollmächtigt: \n \n \n \n \nwegen \n \n \nVorkaufsrechts \nhier: Berufung \n \nhat der 1. Senat des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts durch den Vorsitzenden \nRichter am Oberverwaltungsgericht Meng, die Richterin am Oberverwaltungsgericht \nSchmidt-Rottmann und den Richter am Oberverwaltungsgericht Ranft aufgrund der \nmündlichen Verhandlung vom 12. März 2020 \n \n \nfür Recht erkannt: \n \nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Chemnitz vom \n19. August 2015 - 3 K 1240/13 - wird zurückgewiesen. \n \nDie Beklagte und die Beigeladene tragen die Kosten des Berufungsverfahrens je zur \nHälfte. \n \nDas Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte und die \nBeigeladene können die Vollstreckung jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von \n110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der \nVollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet. \n \nDie Revision wird nicht zugelassen. \nTatbestand \nDer Kläger wendet sich gegen einen vorkaufsrechtlichen Erstreckungsbescheid (§ 28 \nAbs. 2 Satz 2 BauGB i. V. § 467 Satz 2 BGB) der Beklagten. \nDie Beigeladene, ein Kreditinstitut, zu dessen Geschäftstätigkeit die Abwicklung sog. \nProblemkredite von ........................... gehört, ließ am 16. Juni 2012 das aus den \nFlurstücken G1........, G2.. und G3....................... bestehende, mit Gebäuden einer \nehemaligen Werkstatt bebaute Grundstück (Grundbuch von ..................) eines \nSchuldners mit einer Fläche von ca. 1.500 m² zu einem Mindestgebot \n(„Auktionslimit“) von 4.500 € versteigern. Nachdem der ortsansässige Kläger, der \neine Nutzung der Bestandsgebäude beabsichtigte, den Zuschlag mit einem Meistgebot \n1 \n2 \n\n \n \n3\nin vorgenannter Höhe erhalten hatte, schlossen die Beigeladene und er am selben Tag \neinen notariellem Vertrag über den Erwerb dieses im Stadtgebiet der kreisangehörigen \nBeklagten (Einwohnerzahl ca. 8.300) gelegenen, teilweise überplanten und seit etwa \n1920 bebauten (Buch-)Grundstücks. Unter VII. des Vertrags wird ausgeführt, dass der \nNotar darauf hingewiesen hatte, dass die Eigentumsumschreibung u. a. „von der \nVorlage des Negativzeugnisses wegen der gesetzlichen Vorkaufsrechte“ abhängt. \nNach V. des Vertrags trägt der Ersteher „die Kosten … der notariellen Protokollierung \nund ihres Vollzuges gemäß Ziffer 15 der Versteigerungsbedingungen, bis auf die \nKosten der Löschung von Belastungen, die der Eigentümer trägt.“ Gemäß III Nr. 2 \n„erfolgt der Besitz- und Lastenübergang „am Monatsersten, der auf die Hinterlegung \ndes gesamten Höchstgebots folgt“. VI. bestimmt u. a., dass „eine ungültige oder \nunklare Bestimmung … so zu deuten (ist), dass der mit ihr beabsichtigte \nwirtschaftliche Zweck erreicht wird“. Wegen des weiteren Vertragsinhalts wird auf \nSeite 11. ff. der Behördenakte verwiesen. \nDem Versteigerungsprospekt war zu entnehmen, dass das Grundstück nach Angaben \nder Stadtverwaltung der Beklagten im Bereich eines „rechtswirksamen B-Plans“ liegt, \nwobei von einer „Lage im Innenbereich gemäß § 34 BauGB“ auszugehen sei. Wegen \nder früheren Nutzung durch eine Kfz-Werkstatt lägen vermutlich Ölkontaminationen \nvor. \nIm Juli 2012 entrichtete der Kläger den Kaufpreis auf ein Anderkonto des Notars; im \nAugust 2012 erfolgte die Übergabe des Grundstücks an ihn. Am 23. August 2012 \nwurde zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. \nNachdem der Notar den Grundstückskaufvertrag der Beklagten angezeigt hatte, übte \ndiese durch - nachfolgend nicht gerichtlich angefochtenen - Bescheid vom 28. August \n2012 ein auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gestütztes Vorkaufsrecht an Teilflächen \nder Flurstücke G2....... und G3.. aus, die im Geltungsbereich ihres Bebauungsplans \nnach § 13a BauGB „Wohnbebauung .............“ vom 8. Dezember 2011 als \n„Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: verkehrsberuhigter Bereich“ nach \n§ 9 Abs. 1 Satz 1 BauGB festgesetzt worden waren (Verfügungssatz Nr. 1). Nr. 2 des \nVerfügungssatzes lautet wie folgt: \n3 \n4 \n5 \n\n \n \n4\n„Die Kosten des Vorkaufsausübungsverfahrens trägt … (die Beklagte). \nEinen Entschädigungswert nach § 28 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. §§ 93 ff. BauGB für den \nRechtsverlust und andere Vermögensnachteile der Beigeladenen setzte die Beklagte \nnicht fest. In der Begründung führte sie u. a. aus, dass sie im Hinblick auf einen ggf. \nbestehenden Erstreckungsanspruch des Veräußerers (§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. \n§ 467 Satz 2 BGB) auch bereit sei, die vorgenannten Flurstücke insgesamt oder \nsämtliche in der notariellen Urkunde bezeichneten Flurstücke zu übernehmen. \nAusführungen zum gesetzlichen Entschädigungswert und zur Kostenentscheidung \nenthält die Begründung des Ausübungsbescheids nicht. \nDen gegen diesen Bescheid erhobenen Widerspruch des Klägers wies die Beklagte \ndurch Widerspruchsbescheid vom 26. November 2012, zugestellt am 27. November \n2012, zurück. Der Widerspruch sei zulässig, aber unbegründet; die Beklagte habe ihr \ngemeindliches Vorkaufsrecht für die geplanten Verkehrsflächen rechtmäßig ausgeübt. \nEin Entschädigungswert wurde auch im Widerspruchsbescheid nicht festgesetzt \nBereits mit E-Mail vom 9. November 2012 hatte sich der Kläger wegen der \nGrundstücksteilung \nan \ndie \n......................... \nGmbH \n- \nein \nmit \nder \nGrundstücksverwaltung beauftragtes Tochterunternehmen der Beigeladenen - \ngewandt. Im Anschluss an einen Formulierungsvorschlag für ein an die Beklagte \ngerichtetes Schreiben zur Umsetzung der Grundstücksteilung und zur Kostentragung \ndurch die Beklagte führte der Kläger aus: \n„Zusätzliche Kosten, die der … (Beigeladenen) entstehen und die Sie nicht auf die \n(Beklagte) abwälzen können, wie z. B. erneute anteilige Notargebühren, würde ich \nnatürlich übernehmen. Ich bitte Sie nochmals inständig, diesen Mehraufwand trotz des \ngeringen Kaufpreises auf sich zu nehmen - für mich bedeutete es die Grundlage zur \nUmsetzung von kleinen Geschäftsideen und Wohnraum.“ \nMit einem an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 16. April 2013 teilte die \n......................... GmbH unter Bezugnahme auf schriftliche Anfragen der Beklagten \nvom 20. Februar 2013 und 9. April 2013, ob die Beigeladene eine Erstreckung des \ngemeindlichen Vorkaufsrechts auf die Restfläche beanspruche, mit, dass „an der \n6 \n7 \n8 \n9 \n10 \n11 \n\n \n \n5\nAusübung des Vorkaufsrechts an Teilflächen“ kein Interesse bestehe; vielmehr solle \ndie Beklagte das Vorkaufsrecht für alle im Kaufvertrag genannten Flurstücke ausüben. \nMit dem - hier verfahrensgegenständlichen - Bescheid vom 17. Juli 2013 erstreckte die \nBeklagte den „durch bestandskräftigen Vorkaufsausübungsbescheid zustande \ngekommen Vorkauf … auf die gesamte Kaufsache/das Gesamtgrundstück“. Die \nBeigeladene habe durch die ......................... GmbH die Erstreckung des Vorkaufs auf \ndas Gesamtgrundstück verlangt (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB i. V. § 467 Satz 2 BGB). \nDie Beklagte habe „diesen Anspruch und den geltend gemachten Antrag geprüft“. Die \nVoraussetzungen für eine Erstreckung lägen vor, so dass „nunmehr der Erstreckung \nzugestimmt“ werde. Antragsgemäß sei die Erstreckung durch Bescheid festzustellen. \nDen am 19. August 2013 erhobenen Widerspruch, der sich nach dem \nWiderspruchsschreiben vom 18. August 2013 gegen den Erstreckungsbescheid \nhinsichtlich der „kompletten Flurstücke G2.. und G4.. … sowie zusätzlich auf das \nFlurstück G1...“ richtete, begründete der Kläger damit, dass der Beigeladenen durch \neine Teilung des verkauften Grundstücks keine Nachteile i. S. v. § 467 BGB \nentstünden, zumal Vermessungskosten von der Beklagten zu tragen seien. In den \nletzten beiden Sätzen des Widerspruchsschreibens heißt es: \n„Ich bitte …, dahingehend auf die (Beigeladene) einzuwirken, dass sie die Erstreckung \nlediglich auf die Flurstücke G2.. und G3.. verlangt. Damit stünde einer zügigen \nAbwicklung des Grundstücksgeschäfts aus meiner Sicht nichts mehr im Wege“. \nDie Beklagte wies den Widerspruch durch Widerspruchsbescheid vom 28. November \n2013 zurück. Der Widerspruch sei sowohl unzulässig als auch unbegründet. Der \nKläger sei schon nicht widerspruchsbefugt. Ein subjektiv-öffentliches Recht werde \ndurch den Erstreckungsbescheid nicht berührt. Durch den notariellen Kaufvertrag habe \ner keine gefestigte Rechtsposition erlangt, sondern nur eine von der Ausübung des \nVorkaufsrechts \nabhängige \nErwerbsausicht. \nZudem \nfehle \ndas \nerforderliche \nRechtsschutzbedürfnis, weil der Erstreckungsbescheid lediglich die Erfüllung eines \nvon der Beigeladenen geltend gemachten Anspruchs aus § 467 Satz 2 BGB darstelle. \nDer nunmehr anwaltlich vertretene Kläger habe es versäumt, sich an die Beigeladene \nals Verkäuferin zu wenden. Darüber hinaus sei der Widerspruch auch unbegründet. \nDer „Erstbescheid“ vom 28. August 2012 sei bestandskräftig. Auch die \n12 \n13 \n14 \n15 \n\n \n \n6\nVoraussetzungen des § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 467 Satz 2 BGB lägen vor, \nzumal der Beigeladenen durch eine Grundstücksteilung und die damit verbundene \nVerzögerung der Grundstücksverwertung wirtschaftliche Nachteile entstanden wären. \nDer Kläger hat am 20. Dezember 2013 Klage beim Verwaltungsgericht Chemnitz \nerhoben. Die Anfechtungsklage gegen den Erstreckungsbescheid sei zulässig. \nInsbesondere sei der Kläger klagebefugt, weil sich der ihn belastende Verwaltungsakt \nunmittelbar auf seine vertraglich begründete Erwerbsposition auswirke. Aus dem \nHinweis auf gesetzliche Vorkaufsrechte unter VII. des notariellen Vertrags vom 16. \nJuni \n2012 \nlasse \nsich \nGegenteiliges \nnicht \nableiten. \nDas \nerforderliche \nRechtsschutzbedürfnis liege ebenfalls vor. Für den Kläger sei nach wie vor eine \nAuflassungsvormerkung \neingetragen, \nweshalb \ner \nnach \nAufhebung \ndes \nErstreckungsbescheids von der zwischenzeitlich als Eigentümerin eingetragenen \nBeklagten einen Anspruch auf Eintragung als Eigentümer oder auf Löschung \nverlangen könne (§ 888 BGB). \nDer angefochtene Bescheid sei sowohl formell als auch materiell rechtswidrig. Er sei \nunzureichend begründet (§ 39 VwVfG) worden und lasse selbst in der Gestalt, die er \ndurch den Widerspruchsbescheid gefunden habe, weder eine Berücksichtigung des \nfortbestehenden klägerischen Erwerbsinteresses am Restgrundstück noch die gebotene \nPrüfung eines Nachteils i. S. v. § 467 Satz 2 BGB für die Beigeladene erkennen. Die \ntatbestandlichen Voraussetzungen einer Erstreckung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB \ni. V. m. § 467 Satz 2 BGB lägen nicht vor. Die letztgenannte Vorschrift sei als \nAusnahmeregelung, die auf Billigkeitserwägungen beruhe, restriktiv zu handhaben. \nNach Sinn und Zweck der Norm könne ein Verkäufer die Erstreckung nur verlangen, \nwenn sich infolge der Teilung kein adäquater Preis für den verbliebenen \nGrundstücksteil erzielen lasse. Kein Nachteil sei es dagegen, wenn es für ihn lediglich \nvorteilhafter sei, das Grundstück als Ganzes zu verkaufen. Maßgeblich seien allein die \nBelange des Veräußerers, nicht jene der beklagten Gemeinde. Ein Herauslösen der \nvorkaufsbelasteten Flächen durch Grundstücksteilung und Vermessung sei ohne \nweiteres möglich gewesen. Kostennachteile wären der Beigeladenen dadurch schon \nangesichts der vom Kläger vorsorglich erklärten Kostenübernahme nicht entstanden. \nAuch das Scheitern eines „Paketverkaufs“ der drei Flurstücke begründe keinen \nNachteil. Der Kläger habe den Gesamtkaufpreis hinterlegt und sei nach wie vor bereit, \n16 \n17 \n\n \n \n7\ndie Restflächen für den anteiligen Kaufpreis zu erwerben. Die Frage der \nUnmöglichkeit einer anderweitigen Verwertung stelle sich nicht. Ein Nachteil für die \nBeigeladene ergebe sich auch nicht daraus, dass der Grundstücksbestand durch die \ngeplanten öffentlichen Verkehrsflächen „zerschnitten“ werde. Insoweit handele es sich \nallenfalls um einen Nachteil für den Erwerber. Darüber hinaus habe die Beklagte \nverkannt, dass ihr ein Ermessensspielraum zustehe. Ihre Interessenabwägung sei \nfehlerhaft; im angefochtenen Bescheid habe sie weder einen Nachteil dargelegt noch \ndie Rechtswidrigkeit des vorangegangenen Ausübungsbescheids berücksichtigt. \nDie Beklagte hat zur Begründung ihres Klageabweisungsantrags ausgeführt, die Klage \nsei unzulässig und unbegründet. Die Klagebefugnis fehle ebenso wie das \nRechtsschutzbedürfnis. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts sei von einem \nErstreckungsbescheid zu unterscheiden. Letzterer habe keine privatrechtsgestaltende \nWirkung für den Erstkäufer. Werde (wie hier durch die notarübliche Klausel zum \nNegativattest) im Grundstückskaufvertrag auf die Möglichkeit der Ausübung eines \nVorkaufsrechts hingewiesen, sei die Rechtsbeziehung im Innenverhältnis zwischen \ndem Erstkäufer und dem Verkäufer anerkanntermaßen als auflösend bedingt \nanzusehen. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts trete die auflösende Bedingung ein, \nwodurch der Grundstückskaufvertrag „wegfalle“. Dies gelte auch hinsichtlich des von \nder \nBeigeladenen \ngeltend \ngemachten \nErstreckungsverlangens. \nVor \ndiesem \nHintergrund habe der Kläger weder eine dingliche oder schuldrechtliche \nRechtsposition noch eine Erwerbsaussicht oder -chance. Das Rechtsschutzbedürfnis \nfehle, weil der Kläger die von ihm behauptete Rechtsposition durch die Anfechtung \ndes Erstreckungsbescheids nicht erreichen könne. Eventuelle Ansprüche aus dem \nGrundstückskaufvertrag seien vor den Zivilgerichten geltend zu machen. \nDie \nAusführungen \ndes \nKlägers \nzur \nformellen \nRechtswidrigkeit \ndes \nErstreckungsbescheides gingen fehl. Dies gelte unabhängig von der bislang \nungeklärten Rechtsfrage, ob die Erfüllung des Erstreckungsanspruchs durch eine rein \nprivatrechtliche Entscheidung oder durch Verwaltungsakt zu erfolgen habe. Das \nErstreckungsverhältnis bestehe nur zwischen der Beigeladenen und der Beklagten und \ngreife nicht in Rechte des Klägers ein. Mangels eines Eingriffs habe der \nErstreckungsbescheid keiner Begründung bedurft; unabhängig davon enthalte der \nWiderspruchsbescheid eine ausführliche Begründung. \n18 \n19 \n\n \n \n8\nDie Beigeladene habe eine Erstreckung des Vorkaufsrechts auf sämtliche Teile des \n(Buch-)Grundstücks verlangen dürfen, dessen Trennung für sie nicht ohne Nachteil \nmöglich gewesen wäre. Das Grundstück sei nur insgesamt wirtschaftlich verwertbar \ngewesen, weshalb sich die Beigeladene für eine Veräußerung im „Paket“ entschieden \nhabe. Ihr wirtschaftliches Interesse sei auf eine kurzfristige Verwertung gerichtet \ngewesen, die sich durch eine Neuvermessung und katastermäßige Trennung deutlich \nverzögert \nhätte. \nDa \nder \nnotarielle \nKaufvertrag \nkeine \nRegelung \nüber \nVermessungskosten enthalte, hätte die Beigeladene nach den allgemeinen \nkaufrechtlichen Regelungen (§ 448 Abs. 1 BGB) u. a. die Vermessungs- und \nÜbergabekosten in einer zu erwartenden Höhe zwischen 1.500 und 2.500 € tragen \nmüssen. Eine wirksame Kostenübernahmeerklärung des Klägers habe zu keinem \nZeitpunkt vorgelegen. Er wäre zur Tragung solcher Kosten finanziell auch nicht in der \nLage gewesen. \nDie Beigeladene hat ebenfalls Klageabweisung beantragt. Der Kläger habe keinen \nAnspruch auf Aufhebung des Erstreckungsbescheids, da die Beklagte ihr Ermessen \n„wirksam“ ausgeübt habe. Der Beigeladenen habe es als Bank nicht zugemutet werden \nkönnen, die Grundstücksverwertung für die Dauer der Auseinandersetzung zwischen \ndem Kläger und der Beklagten zurückzustellen. Wirtschaftlich sinnvoll sei nur eine \nzeitnahe \neinheitliche \nVermarktung \ndes \nGesamtgrundstücks \ngewesen. \nEine \nrechtsverbindliche Freistellungserklärung des Klägers habe nicht vorgelegen. Der \nKläger sei auch finanziell nie in der Lage gewesen, die Beigeladene von \nwirtschaftlichen Schäden freizustellen. Die Behauptung des Klägers, die Beigeladene \nsei von der Beklagten bedrängt worden, sei unzutreffend. \nDurch das angegriffene Urteil vom 19. August 2015 - 3 K 1240/13 - hat das \nVerwaltungsgericht den Erstreckungsbescheid der Beklagten vom 17. Juli 2013 in der \nGestalt ihres Widerspruchsbescheids vom 28. November 2013 aufgehoben. Die \nAnfechtungsklage sei zulässig und begründet. Die Klagebefugnis liege vor. Der \nErstreckungsbescheid greife als privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt in die \nRechtsspähre \ndes \nKlägers \nein, \nindem \nihm \nein \nvertragliches \nRecht \nauf \nEigentumsverschaffung entzogen werde. Die streitige Frage, ob der Kaufvertrag unter \nder auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts gestanden habe und \nschon durch dessen Ausübung insgesamt gegenstandslos geworden sei, wie es die \n20 \n21 \n22 \n\n \n \n9\nBeklagte ausführe, ziehe das Bestehen der Möglichkeit einer Rechtsverletzung nicht in \nZweifel. \nDas erforderliche Rechtsschutzinteresse liege trotz der zwischenzeitlich erfolgten \nEigentumsumschreibung auf die Beklagte vor, da es jedenfalls nicht ausgeschlossen \nsei, dass deren Eintragung als Eigentümerin im Ergebnis der parallel geführten \nzivilrechtlichen Streitigkeiten und der zugunsten der Klägerin eingetragenen \nAuflassungsvormerkung rückgängig gemacht werden müsse. \nDer angefochtene Bescheid sei in der Gestalt des Widerspruchsbescheids formell \nrechtmäßig. \nDie \nfehlende \nAnhörung \ndes \nKlägers \nund \nein \neventueller \nBegründungsmangel seien im Widerspruchs- oder Klageverfahren geheilt worden. Die \nBeklagte \nsei \nauch \nbefugt \ngewesen, \ndie \nErstreckungsentscheidung \ndurch \nVerwaltungsakt zu erlassen. \nMateriell rechtswidrig sei der als gebundene Entscheidung ergangene Bescheid jedoch \ndeshalb, weil in dem für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen \nZeitpunkt der letzten Behördenentscheidung - dem Erlass des Widerspruchsbescheids \n- die Voraussetzungen für eine Erstreckung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § \n467 Satz 2 BGB nicht vorgelegen hätten. Die Ausnahmeregelung des § 467 Satz 2 \nBGB berücksichtige aus Gründen der Billigkeit den Nachteil, der sich aus einer \nTrennung \ndes \nvorkaufsbelasteten \nGrundstücks \nergeben \nkönne. \nDas \nErstreckungsverlangen stelle eine Einrede dar, die nur vom Verkäufer erhoben werden \nkönne. Der sich bereits aus dem Wortlaut der Norm ergebenden Notwendigkeit, die \nErstreckung zu „verlangen“, folge zugleich eine Beschränkung der behördlichen \nAmtsermittlungspflicht. Erhebe der Verkäufer die Einrede, obliege ihm die Darlegung, \nworin im konkreten Fall der Nachteil bestehe. \nDie Beigeladene habe einen solchen Nachteil weder dargetan noch belegt. Bis zum \nAbschluss des Widerspruchsverfahrens habe „keine einzige Erklärung“ der \nBeigeladenen vorgelegen, weshalb sie die Erstreckung wünsche. Weder das von der \nBeklagten - unzutreffend - als Erstreckungsverlangen angesehene mehrdeutige \nSchreiben der ......................... GmbH vom 16. April 2013 noch nachfolgende \nErklärungen enthielten Angaben zum Vorliegen eines Nachteils. Nachfragen der \n23 \n24 \n25 \n26 \n\n \n \n10\nBeklagten habe es trotz des entsprechenden Widerspruchsvorbingens des Klägers \nnicht gegeben. Auch angesichts der zahlreichen eindrücklichen Hinweise der \nBeklagten auf die Möglichkeit einer Erstreckung verwundere es nicht, wenn sich dem \nKläger der Eindruck aufdränge, dass das Bemühen der Beklagten von einem \nEigeninteresse am Erwerb der Restflächen getragen sei, die der Kläger zu einem sehr \ngünstigen Preis ersteigert habe. Auf dieser Grundlage sei es der Beklagten verwehrt \ngewesen, den Erstreckungsbescheid zu erlassen. \nEin anderes Ergebnis ergäbe sich auch dann nicht, wenn für die Beurteilung der Sach- \nund Rechtslage auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung abzustellen wäre, weil \ndas Vorliegen eines Nachteils auch zu diesem Zeitpunkt nicht erkennbar sei. Ein \n„Nachteil“ liege nicht schon im Wegfall der Vorteile aus der Veräußerung der \nGrundstücke „im Paket“. Mit dem Bundesgerichtshof (Urt. v. 27. Januar 2012, NJW \n2012, 1354) sei davon auszugehen, dass der Verkäufer eine Erstreckung des Vorkaufs \nauf sämtliche Gegenstände nur dann verlangen könne, „wenn sich infolge der \nTrennung des vorkaufsbelasteten Gegenstands kein adäquater Preis für die \nverbleibenden Sachen erzielen“ lasse. Ein solcher Fall liege nicht vor, wobei nach den \neinzelnen Flurstücken zu differenzieren sei. Für das Flurstück G1......., das vom \ngesetzlichen Vorkaufsrecht nicht betroffen gewesen sei, bleibe es bei dem (anteiligen) \nKaufpreis, den der Kläger bereits entrichtet habe; einer Neuvermessung bedürfe es \nnicht. Angesichts der von Anfang an erklärten Bereitschaft des Klägers, sämtliche \nFlächen weiter zu übernehmen, sei die wirtschaftliche Verwertung der Restflächen \nnicht beeinträchtigt. Ob die Beigeladene nach § 448 Abs. 1 BGB zur Tragung der \nTeilungskosten verpflichtet sei, obwohl die Beklagte „Verursacherin“ dieser Kosten \nsei, könne dahinstehen, weil der Kläger bereits mit seinem E-Mail-Schreiben vom 9. \nNovember 2012 erklärt habe, alle zusätzlichen Kosten zu übernehmen, die nicht von \nder Beklagten getragen würden. Eventuelle Unklarheiten dieser Erklärung habe der \nKläger dadurch beseitigt, dass er in der mündlichen Verhandlung eine ergänzende \nErklärung zu Protokoll gegeben habe. Dass die Beklagte die Ernsthaftigkeit der \nklägerischen Erklärungen bezweifle und auf die Notwendigkeit eines formgerechten \nSchuldanerkenntnisses verwiesen habe, rechtfertige keine andere Beurteilung. Das \nVorbringen der Beigeladenen zu wirtschaftlichen Schäden und Kosten für laufende \nKreditfinanzierungen habe sie trotz entsprechender Nachfrage des Gerichts in der \nmündlichen Verhandlung durch nichts belegt. Anzumerken sei auch, dass der Kläger \n27 \n\n \n \n11\nden Kaufpreis bezahlt hatte; darauf hätte die Beigeladene bei einer vertragsgemäßen \nVertragsabwicklung zurückgreifen können. Eine bloße Verzögerung durch getrennte \nVerträge mit dem Kläger einerseits und der Beklagten andererseits und damit \nverbundene finanzielle Folgen - die hier ohnehin nicht ersichtlich seien - reichten zur \nAnnahme eines Nachteils nicht aus, zumal es zwischen der Ausübung des \nVorkaufsrechts im August 2012 und dem Erstreckungsverlangen im Schreiben vom \n16. April 2013 möglich gewesen wäre, die Grundstücke neu zu vermessen und zu \nteilen. Die Verzögerung beruhe nicht auf der Ausübung des Vorkaufsrechts, sondern \nauf der späten Erhebung der Erstreckungseinrede. \nDurch den rechtswidrigen Erstreckungsbescheid werde der Kläger auch in seinen \nRechten verletzt. Der Bescheid entziehe ihm die aus dem Vertrag vom 16. Juni 2012 \nverbliebenen Rechte. Entgegen den Rechtsausführungen der Beklagten und der \nBeigeladenen sei im notariellen Vertrag vom 16. Juni 2012 keine auflösende \nBedingung des Inhalts vereinbart, dass mit der Ausübung des gesetzlichen \nVorkaufsrechts für Teilflächen der Vertrag insgesamt aufgelöst sein solle. Selbst wenn \nmit dem pauschalen Hinweis auf gesetzliche Vorkaufsrechte und das Erfordernis eines \nNegativzeugnisses eine auflösende Bedingung vereinbart worden wäre, sei davon \nlediglich der Teil des Vertrags erfasst, auf den sich das gesetzliche Vorkaufsrecht \nbezieht, also Teile der Flurstücke G2....... und G3... Dies ergebe sich aus der \nAuslegung des Vertrags. Der Vertrag enthalte keinen Hinweis darauf, dass und in \nwelchem Umfang ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht komme. Gehe man von \neiner Kenntnis der Vertragsparteien von der Existenz des Bebauungsplans aus, hatten \ndie Beigeladene und der Kläger ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 \nBauGB nur für die planbetroffenen Flurstücke G2....... und G3.. in Betracht gezogen. \nWährend der Anhängigkeit des Klageverfahrens hatte die Beklagte die Beigeladene im \nJanuar 2014 aufgefordert, umgehend eine Auflassungserklärung abzugeben. Für die \nHerstellung der öffentlichen Straßen zur Erschließung des geplanten Wohngebiets sei \nder Abbruch der aufstehenden Gebäude von wesentlicher Bedeutung. Werde die \nAuflassung, auf deren Erteilung die Beklage aufgrund des Vorkaufsrechts und des \nErstreckungsverlangens einen Anspruch habe, nicht umgehend erklärt, drohe der \nBeklagten ein Verlust von Fördermitteln in Höhe von 44.000 €. Die Erfüllung des \nAuflassungsanspruchs \nsei \n„unabhängig“ \nvon \nder \nKlage \ngegen \nden \n28 \n29 \n\n \n \n12\nErstreckungsbescheid. Am 18. August 2014 wurde die Beklagte als Eigentümerin des \n(Gesamt-)Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Sie nahm das Grundstück in Besitz \nund ließ die aufstehenden Gebäude abreißen. \nAuf den Antrag der Beklagten hat der Senat mit Beschluss vom 29. Juli 2016 - 1 A \n590/15 - die Berufung nach § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO zugelassen. \nZu ihrer Berufung vertieft die Beklagte ihr erstinstanzliches Vorbringen. Das \nVerwaltungsgericht habe verkannt, dass sämtliche Rechtsfolgen der Einwendung aus § \n467 Satz 2 BGB zivilrechtlicher Natur seien. Richtigerweise hätte es einer öffentlich-\nrechtlichen Entscheidung nicht bedurft. Die Bezugnahme des § 28 Abs. 2 Satz 2 \nBauGB auf kaufrechtliche Vorschriften ändere deren Rechtsnatur nicht. Der wegen \nder \nbestehenden \nRechtsunsicherheit \nlediglich \nvorsorglich \nerlassene \nErstreckungsbescheid sei regelungs- und wirkungslos, weil er auf dem Gebiet des \nZivilrechts nichts regeln könne. Dementsprechend sei der Kläger nicht beschwert; die \nKlage sei unzulässig. \nDie Annahme des Verwaltungsgerichts, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts den \nGrundstückskaufvertrag nicht zum Wegfall gebracht habe und dem Kläger noch \nRechte zustehen könnten, sei falsch. Rechtsfolge der Ausübung des gesetzlichen \nVorkaufsrechts sei es, dass unmittelbar mit Zugang des Ausübungsbescheids ein \nrechtlich selbstständiger Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde \nentstehe. Einer sich daraus ergebenden theoretischen „Doppelverpflichtung“ des \nVerkäufers könne entweder durch die Annahme einer zur Leistungsfreiheit führenden \nUnmöglichkeit (sog. Unmöglichkeitsmodell, wie es u. a. vom BGH angenommen \nwerde) oder durch die Annahme einer stillschweigend vereinbarten auflösenden \nBedingung (sog. Bedingungslösung, wie sie bei schuldrechtlichen Vereinbarungen \nbejaht werde) begegnet werden. Dazu verhalte sich das angefochtene Urteil nicht. Das \nVerwaltungsgericht habe verkannt, dass die Leistungsverpflichtung der Beigeladenen \nnach beiden Modellen entfallen sei, weil der im Kaufvertrage enthaltene Hinweis auf \ndas Vorkaufsrecht als stillschweigend vereinbarte auflösende Bedingung auszulegen \nsei (zur std. Rspr. vgl. u.a. RG; Urt. v. 2. Januar 1922, JW 1922, 526; BGH, Urt. v. \n13. März 2009 - V ZR 157/08 -, juris m. w. N.). Dem Kläger und der Beigeladenen \nseien die Überplanung und das gesetzliche Vorkaufsrecht bekannt gewesen, weshalb \n30 \n31 \n32 \n\n \n \n13\nihr notarieller Vertrag zumindest stillschweigend unter der auflösenden Bedingung der \nNichtausübung des Vorkaufsrechts gestanden habe. Der Eintritt dieser auflösenden \nBedingung habe den Kaufvertrag mangels einer abweichenden Parteivereinbarung \nvollständig zu Fall gebracht. Die gegenteilige Auslegung des Verwaltungsgerichts sei \nangesichts der Hinweise auf die Überplanung sowohl im notariellen Vertrag als auch \nim Exposé und in den Versteigerungsbedingungen im Hinblick auf §§ 133, 157 BGB \nnicht nachvollziehbar. Nach dem Willen der Vertragsparteien sei es irrelevant \ngewesen, ob ein Teil des Grundstücks überplant gewesen sei oder nicht. Maßgeblich \nfür die Auslegung seien die Umstände des Vertragsschlusses. Hier habe es sich um \neinen typischen Fall der Sicherheitenverwertung durch eine Bank gehandelt, auf die \nsich der Kläger eingelassen habe. Nach dem klaren Willen der Beigeladenen sollten \ndie drei Flurstücke eines damaligen Schuldners „im Paket“ veräußert werden, zumal \nsie eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bildeten und im Grundbuch gemeinsam \ngeführt würden. Angesichts dieses Vertragsinhalts sei die Klage zumindest \nunbegründet. \nDas Verwaltungsgericht habe für die gerichtliche Prüfung fehlerhaft auf den Zeitpunkt \nder \nWiderspruchsentscheidung \nabgestellt. \nFür \ndas \nnicht \netwa \nverjährte \nErstreckungsverlangen seien nach materiellem Recht auch nachträgliche Umstände zu \nberücksichtigen. \nDie \nAnnahme \ndes \nVerwaltungsgerichts, \ndass \nder \nAmtsermittlungsgrundsatz nur eingeschränkt anwendbar sei, finde im Gesetz keine \nStütze (vgl. § 24 Abs. 2 VwVfG). Zivilrechtlich reiche es für die Geltendmachung \neines Anspruchs, den Anspruch zu behaupten und eine entsprechende Leistung zu \nfordern. Einer Substantiierung oder gar eines „mit Gründen versehenen und damit \nprüffähigen Erstreckungsverlangens“ bedürfe es nicht; ebenso wenig sei hinsichtlich \ndes Vorliegens eines Nachteils zwischen den drei Flurstücken zu unterscheiden. Das \nVerwaltungsgericht habe die beklagtenseitig angeführten Nachteile fehlerhaft \ngewürdigt oder gar unberücksichtigt gelassen und sei unzutreffend von einer \nwirksamen Kostenübernahmeerklärung des Klägers (E-Mail vom 9. November 2012; \nProtokollerklärung im Verhandlungstermin) ausgegangen. \n Für die Annahme des Verwaltungsgerichts, für das Flurstück G1....... sei ein \nadäquater Kaufpreis erzielbar gewesen, fehlten jegliche Anhaltspunkte. Der Kläger \nhabe ausweislich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge keine ernsthaften \n33 \n34 \n\n \n \n14\nNutzungsabsichten oder gar -konzepte hinsichtlich der altlastenverseuchten Flächen \ndargetan. Ohne objektive Marktkenntnis und Kenntnis von dem konkreten Grundstück \nhätte das Gericht nicht entscheiden dürfen. Angesichts der demografischen \nVerhältnisse in Sachsen gebe es außerhalb der Ballungszentren keine Nachfrage an \nnicht erschlossenen Grundstücken. Hinsichtlich der Flurstücke G2....... und G3.. habe \ndas Verwaltungsgericht verkannt, dass der Beigeladenen schon durch die erforderliche \nVermessung und Grundstücksteilung Nachteile entstanden wären. Auch die \nVerhinderung der Verwertung sei ein Nachteil, zumal der Grundstücksbestand eine \nFunktionseinheit dargestellt habe und (nur) als Sachgesamtheit habe veräußert werden \nsollen. Da der Erstvertrag keine Regelung hinsichtlich der Teilungskosten enthalten \nhabe, seien jedenfalls die Vermessungskosten gemäß § 448 Abs. 1 BGB von der \nBeigeladenen als Verkäuferin zu tragen gewesen. Dabei wären erfahrungsgemäß \nzwischen 1.500 und 2.500 € angefallen, was angesichts des Kaufpreises von 4.500 € \neinen erheblichen Nachteil dargestellt hätte. Gravierende Nachteile hinsichtlich \nanderer \n„wirtschaftlicher \nSchäden“ \nund \n„Finanzierungskosten“ \nhabe \ndas \nVerwaltungsgericht ebenfalls verkannt; insoweit sei auf die tabellarische Aufstellung \nin der Berufungsschrift (dort S. 38 bis 42) zu verweisen (dargelegte fehlende \nstraßenmäßige Erschließung, erhebliche Vermessungsaufwand, kein adäquater Preis \nfür Restflächen nach Teilung, Außenbereichslage des Flurstück G1......., Verzögerung \ndurch Vermessung, Weitertragung öffentlicher Lasten, Zwang zur einheitlichen \nwirtschaftlichen Vermarktung, kein finanzieller Nachteilsausgleich durch den Kläger). \nAnders als es das Verwaltungsgericht angenommen habe, sei die Verzögerung des \nEigentumsübergangs aufgrund von Vermessungsarbeiten und katastermäßigen \nErfassungen durchaus als Nachteil der Beigeladenen beachtlich, weil sie als \nGeschäftsbank Rückstellungen buchen und fortführen müsse, statt den Vorgang \nschließen und frei über den Erlös verfügen zu können. Die Beigeladene habe auch \nkeine sieben Monate bis zur Erhebung der Erstreckungseinrede gebraucht, vielmehr \nsei ihr nur eine Bearbeitungs- und Überlegungszeit von zwei Monaten geblieben; eine \nVerzögerung sei ihr nicht vorzuwerfen. \nAusgehend von einer Teilbarkeit des Bescheids hinsichtlich der Flächen und der „von \nvornherein“ - schon im Widerspruchsverfahren - beschränkten Anfechtung des \nErstreckungsbescheids durch den Kläger hätte das Verwaltungsgericht allenfalls auf \n35 \n36 \n\n \n \n15\neine \nTeilaufhebung \ndes \nangefochtenen \nBescheids \nerkennen \ndürfen. \nDas \nWiderspruchsschreiben des Klägers sei auslegungsbedürftig, habe aber erkennen \nlassen, dass es ihm nur um das Flurstück G1....... gegangen sei. \n \n 37 \nDie Beklagte beantragt, \n \ndas Urteil des Verwaltungsgerichts Chemnitz vom 19. August 2015 \n- 3 K 1240/13 - zu ändern und die Klage abzuweisen. \n \n 38 \nDer Kläger beantragt, \n \ndie Berufung zurückzuweisen. \nEr verteidigt das angegriffene Urteil. Entgegen den Ausführungen der Beklagten sei \nsein Übereignungsanspruch durch den bestandskräftigen Ausübungsbescheid nicht \nvollständig untergegangen. Entsprechend dem sog. „Unmöglichkeitsmodell“ habe sich \nder ursprüngliche Kaufvertrag in zwei Bestandteile aufgespaltet. Während die \nBeigeladene hinsichtlich der vom gesetzlichen Vorkaufsrecht erfassten Flächen in \nRechtsbeziehung zur Beklagten stehe, sei der Erfüllungsanspruch des Klägers \nhinsichtlich der Restflächen unberührt geblieben. Die Beigeladene habe die Einrede \nnach § 467 Satz 2 BGB schon nicht wirksam erhoben; ihr Schreiben vom 16. April \n2013 genüge nicht den Mindestvoraussetzungen. Einen Nachteil habe sie selbst im \nBerufungsverfahren nicht darlegen können. Kosten für die Vermessung von \nTeilflächen habe nicht die Beigeladene, sondern die Beklagte nach § 448 Abs. 2 BGB \nzu tragen. Sollte nicht die vorgenannte Regelung, sondern § 448 Abs. 1 BGB \nanwendbar sein, schließe die Freistellungserklärungen des Klägers eine Kostenlast der \nBeigeladenen aus. Im Übrigen sei die wirtschaftliche Verwertung der Restflächen \nohne weiteres möglich, weil der Kläger nach wie vor zu deren Erwerb für den \nanteiligen Kaufpreis bereit sei und den Gesamtkaufpreis bereits im Jahr 2012 vor der \nAusübung des Vorkaufsrechts auf das Notaranderkonto überwiesen habe. Unabhängig \ndavon seien die Flurstücke G2....... und G3.. als ausgewiesenes Bauland auch für \nandere Käufer interessant. Selbst für das wohl zum Außenbereich gehörende \nFlurstücks G1....... habe die Beklagte ihm außerprozessual einen Kaufpreis von 40 \n€/m² angeboten, bei einer Fläche von ca. 840 m² also etwa 33.600 €. Auch dies belege, \ndass die Beklagte mit dem Erstreckungsbescheid eigene wirtschaftliche Interessen \nverfolge. Schließlich lasse sich ein Nachteil i. S. v. § 467 Satz 2 BGB auch weder aus \nteilungsbedingten \nVerzögerungen noch \naus einer \nLastentragungspflicht der \n39 \n\n \n \n16\nBeigeladene begründen. Eine Grundstücksteilung wäre in kürzester Zeit möglich \ngewesen und die öffentlichen Lasten habe nach dem Besitzübergang (zunächst) der \nKläger zu tragen gehabt. \n \n 40 \nDie Beigeladene beantragt, \n \ndas Urteil des Verwaltungsgerichts Chemnitz vom 19. August 2015 \n- 3 K 1240/13 - zu ändern und die Klage abzuweisen. \nIm Berufungsverfahren hat sie sich nicht schriftsätzlich geäußert. Nach einem \nAnwaltswechsel hat sie sich in der mündlichen Verhandlung den Vortrag der \nBeklagten zu Eigen gemacht und ergänzend ausgeführt, die Anfechtungsklage sei \nunzulässig, weil sich der angefochtene Erstreckungsbescheid erledigt habe. \nDer Senat hat am 9. März 2020 einen Auszug aus dem beim Amtsgericht Döbeln \ngeführten Grundbuch von ………………. , eingeholt (Gerichtsakte Bd. V, S. 812 ff.). \nAusweislich des Grundbuchsauszugs, dessen Inhalt mit den Beteiligten erörtert wurde, \nist die Beklagte seit dem 18. August 2014 als Grundstückseigentümerin eingetragen. \nZugunsten des Klägers ist nach wie vor die am 16. Juni 2012 bewilligte \nAuflassungsvormerkung vom 23. August 2012 eingetragen. \nAuf Nachfrage des Senats haben die Beteiligten übereinstimmend erklärt, dass die \nparallel geführten Zivilverfahren um die vom angefochtenen Erstreckungsbescheid \nerfassten Grundstücksrechte (so auch das vor dem OLG Dresden geführte \nBerufungsverfahren 9 U 190/16) wegen einer Vorgreiflichkeit des vorliegenden \nRechtsstreits zum Ruhen gebracht oder ausgesetzt wurden. \nWegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte (fünf Bände) sowie die \nBehördenakten (zwei Ordner) verwiesen. Diese Akten waren Gegenstand der \nmündlichen Verhandlung. \nEntscheidungsgründe \n \nDie zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet. \n41 \n42 \n43 \n44 \n \n45 \n\n \n \n17\nDas Verwaltungsgericht hat den Erstreckungsbescheid der Beklagten vom 17. Juli \n2013 in Gestalt ihres Widerspruchsbescheids vom 28. November 2013 zu Recht \naufgehoben. Die Anfechtungsklage des Klägers ist zulässig und begründet. \n1. Das Verwaltungsgericht hat die von der Beklagten wie der Beigeladenen bestrittene \nZulässigkeit der Klage zutreffend bejaht. \nDie Anfechtungsklage ist unabhängig davon statthaft, ob es der Beklagten - wie diese \nmeint - freigestanden hätte, ihre dem Kläger gegenüber erklärte Erstreckung des \ngemeindlichen Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 467 BGB) auf die \nverfahrensgegenständliche Restfläche des Grundstücks in privatrechtlicher Form \nauszuüben, weil die Erstreckung (jedenfalls) dem Kläger \ngegenüber \nals \nVerwaltungsakt erlassen wurde. \nDer \nKläger \nkann \nauch \ngeltend \nmachen, \ndurch \nden \nangefochtenen \nErstreckungsbescheid in seinen Rechten verletzt zu sein (§ 42 Abs. 2 VwGO). Die \ndafür erforderliche Möglichkeit einer Verletzung in einem subjektiven Recht auf der \nGrundlage des klägerischen Vorbringens (vgl. BVerwG, Beschl. v. 21. Juli 2014 - 3 B \n70.13 -, juris Rn. 18) liegt vor, weil der Kläger Adressat eines belastenden \nVerwaltungsakt ist. Nicht anders als die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 \nSatz 1 BauGB) ist die öffentlich-rechtliche Erstreckung (§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB) \ndes Vorkaufsrechts - mag sie auch durch gesonderten Bescheid erfolgen - als \nprivatrechtsgestaltender Verwaltungsakt zu qualifizieren (so ausdrücklich Kronisch, \nin: Brügelmann, BauGB, Januar 2017, § 28 Rn. 92), der in die Rechtssphäre des \nErstkäufers eingreift, weil sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks vom \nVerkäufer nicht mehr erfüllt werden kann (zum Vorkaufsrecht vgl. BVerwG, Beschl. \nv. 15. Februar 2000 - 4 B 10.00 -, juris Rn. 5; Beschl. v. 30. November 2009 - 4 B \n52.09 - , BRS 74 Nr. 130; BGH, Urt. v. 5. Mai 1988 - III ZR 105/87 - juris Rn. 13; \nStock, in: Ernst/Zinkahn/Bielen-berg/Krautzberger, BauGB, Oktober 2019, § 28 Rn. \n107). Am Bestehen der Klagebefugnis ändert es nichts, dass der notarielle Vertrag \nvom 16. Juni 2012 unter VII. die Feststellung enthält, dass der beurkundende Notar \nvor dem Vertragsschluss darauf hingewiesen hatte, dass die Eigentumsumschreibung \nu. a. „von der Vorlage des Negativzeugnisses wegen der gesetzlichen Vorkaufsrechte“ \nabhängt. Für die im Rahmen der Zulässigkeit zu prüfende Möglichkeit einer \n46 \n47 \n48 \n \n49 \n\n \n \n18\nRechtsverletzung genügt es, dass der Kläger Tatsachen behauptet, die - wenn sie sich \nals zutreffend erweisen - eine Rechtsverletzung ergeben können; darin erschöpft sich \ndie \nprozessuale \nFilterfunktion \ndes \n§ 42 Abs. 2 VwGO (BVerwG, Beschl. v. 21. Juli 2014 - 3 B 70.13 -, juris 18). Für \neine weitergehende Auslegung des notariellen Vertrags zu der Frage, ob der dort \nenthaltene Hinweis auf gesetzliche Vorkaufsrechte und ein gemeindliches \nNegativattest dazu führt, dass vertragliche Ansprüche des Klägers gegen die \nBeigeladene insgesamt - also auch hinsichtlich nicht vom gesetzlichen Vorkaufsrecht \nerfasster Grundstücksteile - unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des \nVorkaufsrechts durch die Beklagte stehen, ist im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung \nkein Raum. \nEine Erledigung des Erstreckungsbescheids, der das Rechtsschutzbedürfnis des \nKlägers oder die für die Anfechtungsklage erforderliche Beschwer entfallen ließe, ist \nbis zum Zeitpunkt der Berufungsverhandlung nicht eingetreten. Dies gilt auch mit \nBlick auf die während der Anhängigkeit des Klageverfahrens am 18. August 2014 \nerfolgte Eintragung der Beklagten als neuer Eigentümerin des (gesamten) Grundstücks \nim Grundbuch. Im Falle einer Bestandskraft bewirkt der Erstreckungsbescheid, dass \nder Kläger den Eintritt der Beklagten in den notariellen Vertrag vom 16. Juni 2012 \nhinsichtlich der nicht vom Vorkaufsrecht erfassten Grundstückteile zu dulden hat. \nAusgehend davon ist der Regelungsgehalt des angefochtenen Bescheids bis zum \nZeitpunkt der Berufungsverhandlung nicht entfallen, auch wenn er - ungeachtet der \nvon \nAnfang \nan \nbestehenden, \nauch \nim \nBerufungsverfahren \nfortgeltenden \naufschiebenden Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage gemäß § 80 Abs. 1 \nVwGO - zwischenzeitlich durch die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin des \ngesamten Grundstücks vollzogen worden ist. Die Erledigung eines Verwaltungsakts \ntritt erst ein, wenn dieser nicht mehr geeignet ist, rechtliche Wirkungen zu erzeugen \noder wenn seine ursprüngliche Steuerungsfunktion nachträglich entfallen ist; selbst die \nSchaffung irreversibler Tatsachen - die hier schon mit Blick auf die vorrangige \nAuflassungsvormerkung \ndes Klägers vom 23. August 2012 nicht vorliegen (vgl. § 888 BGB) - führt nicht \nnotwendigerweise zu einer Erledigung (vgl. BVerwG, Urt. v. 25. September 2008 \n- 7 C 5.08 -, juris Rn. 13 m. w. N.). Dies hat das Verwaltungsgericht zutreffend \nausgeführt. Der erstmals in der Berufungsverhandlung angesprochene Umstand, dass \n50 \n\n \n \n19\ndie Beklagte die auf dem Grundstück befindlichen Werkstatthallen, an deren Nutzung \nder Kläger aktenkundig ein besonderes Interesse geäußert hatte, zwischenzeitlich \nabgerissen hat, ist für die Zulässigkeit der Anfechtungsklage unerheblich. \nRechtskräftige zivilgerichtliche Urteile über den Streitgegenstand, durch die der Senat \nan einer Überprüfung des Erstreckungsbescheids gehindert wäre, liegen nicht vor. \nSchließlich greift auch der im Berufungsverfahren erhobene Einwand der Beklagten, \nder Erstreckungsbescheid sei teilweise bestandskräftig geworden, weil sich der \nWiderspruch des Klägers nur auf das Flurstück G1....... bezogen habe, nicht durch. \nDem Widerspruchsschreiben vom 18. August 2013 ist klar zu entnehmen, dass sich \nder Rechtsbehelf des Klägers gegen den gesamten Erstreckungsbescheid richtete \n(„komplette Flurstücke G2.. und G3.. … sowie zusätzlich auf das Flurstück G1...“). \nDer von der Beklagten zitierte vorletzte Satz des Widerspruchsschreibens stellt mit der \nAnregung, die Beklagte möge auf die Beigeladene dahin „einwirken“, dass diese sich \nmit einer Erstreckung auf die Flurstücke G2....... und G5. begnüge, lediglich ein \nKompromissangebot für eine Einigung im Widerspruchsverfahren dar. \n2. Die Anfechtungsklage ist auch begründet. Der Erstreckungsbescheid ist \nrechtswidrig (nachfolgend 2.1) und verletzt den Kläger in seinen Rechten \n(nachfolgende \n2.2), \n§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. \n2.1 Maßgeblich für die gerichtliche Überprüfung ist die Sach- und Rechtslage bei \nErlass des Widerspruchsbescheids vom 28. November 2013; dies hat das \nVerwaltungsgericht zu Recht angenommen. Bei der Beurteilung der Begründetheit \neiner Klage ist auf die Sach- und Rechtslage abzustellen, auf die es nach dem \nStreitgegenstand und dem darauf anwendbaren materiellen Recht für die Entscheidung \nankommt. Danach ergibt sich für die Anfechtungsklage im Allgemeinen, dass die \nSach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung maßgeblich ist, \nes sei denn, das materielle Recht regelt etwas Abweichendes. „Auf diesen Zeitpunkt \nist namentlich dann grundsätzlich abzustellen, wenn es um eine Anfechtungsklage \ngegen rechtsgestaltende Verwaltungsakte geht“ (vgl. BVerwG, Beschl. v. 30. \nSeptember 2005 - 6 B 51.05 -, juris Rn. 5 n. w. N.). So liegt der Fall auch hier, weil \n51 \n52 \n53 \n54 \n\n \n \n20\nder Erstreckungsbescheid - wie bereits ausgeführt - nicht anders als der \nAusübungsbescheid, an den er anknüpft, als privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt \nzu qualifizieren ist (vgl. Kronisch, in: Brügelmann a. a. O., § 28 Rn. 92). \n2.1.1 Die Regelung des § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 467 Satz 2 BGB \nermächtigt und verpflichtet die Gemeinde in dem Fall, dass sich das von ihr ausgeübte \nVorkaufsrecht (wie hier) nicht auf sämtliche verkauften Grundstücksflächen bezieht, \nein Erstreckungsverlangen des Verkäufers vorliegt und der Kaufgegenstand nicht \n„ohne Nachteil“ für ihn getrennt werden kann, zu einer Erstreckung des Vorkaufs auf \ndie dem Vorkaufsrecht nicht unterliegenden Teilflächen. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB \nbegründet damit einen öffentlich-rechtlichen Erstreckungsanspruch des Verkäufers \n(vgl. Kronisch, in: Brügelmann a. a. O., § 28 Rn. 92) gegen die Gemeinde, dem diese \nbeim Vorliegen der gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen (Erstreckungsverlangen \ndes Verkäufers und trennungsbedingter Nachteil für den Verkäufer) durch den Erlass \neines privatrechtsgestaltenden Erstreckungsbescheids Rechnung zu tragen hat, wenn \nsie (wie hier) an der Ausübung ihres Vorkaufsrechts festhält. Insoweit geht der Senat \nmit dem angegriffenen Urteil (Urteilsabdruck S. 20) von einer gebunden Entscheidung \naus, nicht von einer Ermessensentscheidung. \n2.1.2 Ein der Beigeladenen zuzurechnendes Erstreckungsverlangen nach § 28 Abs. 2 \nSatz 2 BauGB i. V. m. § 467 Satz 2 BGB ist in dem Schreiben der …………………… \nGmbH vom 16. April 2013 zu sehen. Die dort enthaltene Erklärung, dass „an der \nAusübung des Vorkaufsrechts an Teilflächen“ kein Interesse bestehe und die Beklagte \ndas Vorkaufsrecht für alle im Kaufvertrag genannten Flurstücke ausüben solle, ist vor \ndem Hintergrund der vorangegangenen schriftlichen Anfragen der Beklagten nach \ndem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) als konkludentes \nErstreckungsverlangen (vgl. BGH, Urt. v. 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 -, juris Rn. \n65) namens der Beigeladenen zu verstehen. \n2.1.3 Von der nicht formbedürftigen Ausübung des Erstreckungsverlangens zu \nunterscheiden ist die Frage, ob das verkaufte Grundstück nach der Sach- und \nRechtslage bei Erlass des Widerspruchsbescheids vom 28. November 2013 objektiv \n„nicht ohne Nachteil“ für den Beigeladenen getrennt werden konnte. Dies lässt sich \nnach Überzeugung des Senats bezogen auf den Zeitpunkt des Erlasses des \n55 \n56 \n57 \n\n \n \n21\nWiderspruchsbescheids vom 28. November 2013 nicht feststellen, weshalb der \nangefochtene Erstreckungsbescheid aus den im Wesentlichen zutreffenden Gründen \ndes angefochtenen Urteils aufzuheben ist. \nOb das verkaufte (Buch-)Grundstück zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht ohne \nNachteil für die Beigeladene getrennt (also geteilt) werden konnte, hat der Senat im \nAnfechtungsstreit von Amts wegen unter Heranziehung der Beteiligten, an deren \nVorbringen er nicht gebunden ist, zu ermitteln (§ 86 Abs. 1 VwGO). Lässt sich ein \ntrennungsbedingter Nachteil i. S. v. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 467 Satz 2 \nBGB nicht feststellen, geht dies zu Lasten der Beklagten, die die materielle Beweislast \nfür die tatbestandlichen Voraussetzungen des von ihr erlassenen, den Kläger \nbelastenden Verwaltungsakts trägt. So liegt der Fall nach Überzeugung des Senats. \nAls „Nachteil“ i. S. v. § 467 Satz 2 BGB ist - enger als es der allgemeine \nSprachgebrauch nahelegt - nicht jegliche negative trennungsbedingte Auswirkung der \nAusübung des Vorkaufsrechts auf den Verkäufer anzusehen. Die vorgenannte \nRegelung soll verhindern, dass der Vorkaufsverpflichtete auf den unter Umständen \nschwer verkäuflichen, nicht vorkaufsbelasteten Sachen „sitzen bleibt“ (so die \nFormulierung von Westermann, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2019, \n§ 467 BGB Rn. 1). Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 27. Januar \n2012, NJW 2012, 1354 Rn. 18) und dem angegriffenen Urteil geht der Senat davon \naus, dass die Billigkeitsreglung des § 467 Satz 2 BGB zugunsten des Verkäufers als \nAusnahme von dem Grundsatz, dass das Vorkaufsrecht - nicht der den Vorkaufsfall \nauslösende Vertrag - regelt, welche Kaufgegenstände der Vorkaufsberechtigte \nerwerben kann, „restriktiv zu handhaben“ ist. „Die Erstreckung des Vorkaufs auf \nsämtliche Gegenstände kann der Verpflichtete nur dann verlangen, wenn sich infolge \nder Trennung kein adäquater Preis für die verbleibenden Sachen erzielen lässt“ (darauf \nverweisend BGH, Urt. v. 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 -, juris Rn. 66 zustimmend u. \na. Daum, BeckOK, Stand Januar 2020, BGB § 467 Rn. 12.1; Grunewald, in: Ermann, \nBGB, \n15. \nAufl. \n2017, \n§ 467 Rn. 3; Schermaier, in: Staudinger, BGB, 2013, § 467 Rn.5; Seichter, in: \nHerberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 467 \nRn.139). \n58 \n59 \n\n \n \n22\nSoweit es Teile des Schrifttums (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger \na. a. O. § 28 Rn. 40; Kronisch, in: Brügelmann a. a. O. Rn. 92) mit älterer \nRechtsprechung (BayObLG, Beschl. v. 2. September 1966, NJW 1967,113 zu § 92 \nAbs. 3 BBauG) für einen Nachteil i. S. v. § 467 Satz 2 BGB in entsprechender \nAnwendung von § 92 Abs. 3 BauGB ausreichen lassen, dass das Restgrundstück \n„nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden \nkann“, vermag sich der erkennende Senat diesem erweiterten Nachteilsbegriff trotz der \nin § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB zum Ausdruck kommenden enteignungsähnlichen \nAusgestaltung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB \nnicht anzuschließen. Anders als beim Ausdehnungsverlangen des Grundeigentümers \nim Fall einer im öffentlichen Interesse erfolgenden (Teil-)Enteignung (§§ 85 ff. \nBauGB) nimmt das Erstreckungsverlangen nach § 467 Satz 2 BGB im Kontext der \nVorkaufsregelungen nur das private Interesse des Grundstücksverkäufers im Sinne \neiner schuldrechtlichen Billigkeitsregelung in den Blick. Ein schützenswertes privates \nInteresse des Grundstücksverkäufers daran, dass die von ihm veräußerten Flächen \nnach einer Grundstücksteilung nicht nur angemessen wirtschaftlich (im Sinne eines \n„adäquaten Preises“) verwertet, sondern darüber auch baulich genutzt werden können, \nist weder im Regelfall noch nach den Umständen des vorliegenden Streitfalls \nerkennbar. Dies gilt namentlich für die von der Beklagten angeführte „Zerschneidung“ \ndes verkauften Grundstücks durch die planerisch festgesetzte Straßenfläche, auf die \nsich der bestandskräftige Ausübungsbescheid bezieht. Im Übrigen ermöglich erst die \nvon der Beklagten als Nachteil angesehene „Zerschneidung“ des Buchgrundstücks \neine gesicherte straßenmäßige Erschließung sowohl der geteilten Flurstücke G2....... \nund G3.., die im Bebauungsplan als Wohnbauflächen ausgewiesen sind, als auch der \nnicht überplanten Flurstücks G1........ Nach ihrem in der Berufungsverhandlung \nanhand einer Kopie des Bebauungsplans mit den Beteiligten erörterten Zuschnitt \neigenen sich die verbleibenden Restflächen auch für sinnvolle Nutzungen. \nAusgehend von dem oben umschriebenen, durch Billigkeitserwägungen geprägten \n„wirtschaftlichen“ Nachteilsbegriff, dessen Voraussetzungen nicht schon dann \nvorliegen, wenn der Vorteil eines sog. Mengen- oder Paketverkaufs durch die \nGrundstücksteilung entfällt (so ausdrücklich BGH, Urt. v. 21. Januar 2012, NJW \n2012, 1354 Rn. 18), bildet der im notariellen Vertrag vom 16. Juni 2012 vereinbarte \nKaufpreis von 4.500 € für das (Buch-)Grundstück mit einer Fläche von ca. 1.500 m² \n60 \n \n61 \n\n \n \n23\n(entspricht 3 €/m²) den Ausgangspunkt für die Beurteilung der Angemessenheit des \nPreises für die Restflächen. \nNachdem \nder \nKläger, \nder \nden \nGesamtkaufpreis \nbereits \nim \nJuli \n2012 \nvereinbarungsgemäß auf ein Anderkonto des Notars überwiesen hatte, seine \nBereitschaft zum Erwerb der nicht vom gesetzlichen Vorkaufsrecht erfassten Flächen \nzum anteiligen Kaufpreis schon im Verwaltungs- und Widerspruchsverfahren erklärt - \nund dies auch im Berufungsverfahren bekräftigt hat - lässt sich eine teilungsbedingte \n„Entwertung“ dieser Restfläche mit Blick auf einen „adäquaten Preis“ bezogen auf \nden Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids vom 28. November 2013 nicht \nfeststellen. Dies gilt unabhängig von dem im Berufungsverfahren unwidersprochen \ngebliebenem Vorbringen des Klägers, nach dem ihm die Beklagte außerprozessual \nallein für das wohl im Außenbereich gelegene Flurstück G1....... mit einer Fläche von \nca. 840 m² einen Kaufpreis von 33.600 € (entsprechend 40 €/m²) angeboten hat. \nLediglich anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass die Beklagte erschlossene \nBaugrundstücke im Bebauungsplangebiet „………….“ wegen ihrer „absolut ruhigen“, \naber verkehrsgünstigen Lage (Sackgasse in fußläufige Nähe zur Innenstadt, \nAutobahnanschluss „in einer Minute erreichbar“) zu einem Preis von mehr als 60 €/m² \nbei einem Baubeginn ab 2013 über ihren städtischen Internetauftritt hat bewerben \nlassen (Seite 351 ihrer Verwaltungsvorgänge). Um solche Wohnbauflächen handelt es \nsich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans auch bei den verbliebenen Teilen der \nFlurstücke G2…… und G3... Die fortbestehende Erwerbsbereitschaft des Klägers zu \ndem bereits entrichteten anteiligen Kaufpreis schließt nach Überzeugung des Senats \ndie Annahme aus, dass die Beigeladene auf den nicht vom Vorkaufsrecht erfassten \nTeilflächen des verkauften Buchgrundstücks „sitzen geblieben“ wäre oder bei einem \n„Paketverkauf“ der verbliebenen Flächen mit den im westlich gelegenen Baufenster \ndes Plangebiets „Wohnbebauung .............“ als Wohnbauflächen (Festsetzung WA mit \nzweigeschossiger Bebauung) ausgewiesenen Teilen der Flurstücke G2....... und G3.. \nkeinen im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis angemessenen Preis hätte erzielen \nkönnen (vgl. auch Kronisch, in: Brügelmann a. a. O. § 28 Rn. 92 a. E.: \nErstreckungsverlangen ausgeschlossen, wenn der Erstkäufer von einem Rücktrittsrecht \nkeinen Gebrauch macht). \n62 \n\n \n \n24\nUnabhängig von dieser zunächst rein schuldrechtlichen Betrachtung überzeugt die im \nBerufungsverfahren vertiefte Argumentation der Beklagten zu den nach ihrer \nRechtsauffassung ausschließlich zivilrechtlich zu beurteilenden Rechtfolgen des \nausgeübten Vorkaufsrechts deshalb nicht, weil sie den Regelungsgehalt des § 28 Abs. \n4 Satz 1 BauGB ausblendet und die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 28 Abs. 2 \nSatz 2 BauGB i. V. m. § 467 Satz 2 BGB mit teilungsbedingten Vermögensnachteilen \nder Beigeladenen begründet, zu deren Entschädigung sie bereits bei Erlass des \nbestandskräftig gewordenen Ausübungsbescheids vom 28. August 2012 gesetzlich \nverpflichtet war. Als rechtsstaatlich gebundenem Teil der vollziehenden Gewalt (Art. \n20 Abs. 3 GG; Art. 3 Abs. 3 SächsVerf) ist es der Beklagten verwehrt, den \nprivatrechtsgestaltenden \nErstreckungsbescheid \nzu \nLasten \ndes \nKlägers \nauf \ntrennungsbedingten Nachteile der Beigeladenen zu stützen, deren Entschädigung (§§ \n93 ff. BauGB) sie zuvor pflichtwidrig unterlassen hat. Bei Einhaltung der über § 28 \nAbs. 4 Satz 1 BauGB anwendbaren Entschädigungsregelungen der §§ 93 BauGB \nzugunsten der Beigeladenen hätte die Beklagte keinen Zugriff auf die nicht von ihrem \ngesetzlichen Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erfassten Teile des \nverkauften Buchgrundstücks erlangen können, weil die Beklagte die Beigeladene für \ndie nachteiligen Folgen der Grundstücksteilung hätte zeitnah entschädigen müssen. \nDurch die gesetzliche Verweisung auf das Entschädigungsrecht des Baugesetzbuchs \nunterliegen die Rechtsfolgen des durch den Bescheid vom 28. August 2012 \nausgeübten Vorkaufsrechts aus § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (hier: festgesetzte \nVerkehrsflächen i. S. v. § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 BauGB) dem vom Zivilrecht \nwesentlich abweichenden „Sonderrecht“ (Kronisch, in: Brügelmann a. a. O. § 28 Rn. \n145) für die Entschädigung von Enteignungen überplanter Flächen zur Nutzung für \nöffentliche Zwecke. Indem § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB abweichend von § 464 BGB auf \n„den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften \nTeils“ des Baugesetzbuchs verweist, „wenn der Erwerb des Grundstücks (wie hier \nhinsichtlich der festgesetzten Verkehrsflächen nach Maßgabe von § 13 SächsStrG) für \ndie Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten \nVerwendungszweck enteignet werden könnte“, zielt die Regelung auf eine \nGleichbehandlung des Grundstücksverkäufers mit demjenigen Grundeigentümer ab, \ndessen Eigentumsrecht zur Durchführung des Bebauungsplans durch Enteignung \nentzogen wird (Kronisch, in: Bügelmann a. a. O. § 28 Rn. 146 m. w. N.). In beiden \n63 \n \n64 \n\n \n \n25\nFällen hat die Gemeinde dem anspruchsberechtigen Grundeigentümer (§ 94 Abs. 1 \nBauGB) eine Entschädigung nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen zu leisten. \nDiese umfasst gemäß § 93 Abs. 2 BauGB sowohl den durch die Enteignung \neintretenden Rechtsverlust (vgl. § 95 BauGB), als auch andere durch die Enteignung \neintretende Vermögensnachteile (vgl. § 96 BauGB), darunter gemäß der \nausdrücklichen Regelung des § 96 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB u. a. eine \nWertminderung, die durch die Enteignung eines Grundstücksteils oder eines Teils \neines räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängenden Grundbesitzes bei dem \nanderen Teil entsteht. Mit dem angegriffenen Urteil (Urteilsabdruck S. 27) und dem \nSchrifttum (Kronisch, in: Brügelmann a. a. O., § 28 Rn. 84; Grziwotz, in: BeckOK \nBauGB, 48. Aufl., § 28 BauGB Rn. 25) ist weiter davon auszugehen, dass bei der \nAusübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich einer Teilfläche die Gemeinde die Kosten \nder vorkaufsbedingt erforderlich werdenden Grundstücksvermessung und -teilung zu \ntragen hat, zumal die von der Beklagten angeführte Regelung des § 448 Abs. 1 BGB \nauf Fälle der Enteignung, mit denen die Ausübung des hier ausgeübten Vorkaufsrechts \nnach § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB gleichgestellt wird, keine Anwendung findet (zur \nEnteignung vgl. Beckmann, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2013, § 448 Rn. \n21). Mittelbar erschließt sich die gesetzliche Kostentragungspflicht der Gemeinde \nauch daraus, dass sie das Ersuchen auf Löschung einer entgegenstehenden \nAuflassungsvormerkung nach Ausübung eines Vorkaufsrechts nur stellen darf, wenn \ndiese für den Käufer unanfechtbar ist, § 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB; mit dieser Regelung \ngeht das Gesetz davon aus, dass die Gemeinde für ein eintragungsfähiges Ersuchen zu \nsorgen hat, also nicht etwa der Verkäufer oder gar der Erstkäufer. \nLiegen die Bestehens- und Ausübungsvoraussetzungen für das Vorkaufsrecht nach \n§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB vor, wie es hier zwischen den Beteiligten aufgrund \ndes bestandskräftigen Ausübungsbescheids vom 28. Dezember 2012 feststeht, hat die \nGemeinde unter Durchbrechung des nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 464 \nBGB geltenden Grundsatzes der Vertragsidentität, auf den sich die Beklagte beruft, \neinen Entschädigungswert festzusetzen, der an die Stelle des an den Verkäufer zu \nentrichtenden Kaufpreises tritt (vgl. Kronisch, in: Brügelmann a. a. O. § 28 Rn. 145). \nDer bereits mit dem Ausübungsbescheid festzusetzende Entschädigungswert (Köster, \nin: Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 28 Rn. 42) ist gemäß § 99 Abs. 3 Satz 1 BauGB mit \n2 % über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB jährlich von dem Zeitpunkt an zu \n65 \n\n \n \n26\nverzinsen, wobei die Verzinsung den „abstrakt berechnete(n) Ausgleich dafür (bildet), \ndass dem Betroffenen das Grundstück nicht mehr so wie früher zur Nutzung, die an \ndie Stelle des Grundstücks tretende Enteignungsentschädigung aber noch nicht zur \nVerfügung steht“ (so BGH, Urt. v. 26. Juni 1969, NJW 1969, 1897). \nBei Anwendung der vorstehenden Maßstäbe lässt sich ein „trennungsbedingter \nNachteil“ der Beigeladenen i. S. v. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V .m. § 467 Satz 2 \nBGB selbst dann nicht feststellen, wenn die vorgenannten Regelungen trotz der \nfortbestehenden Erwerbsbereitschaft des Käufers, der den gesamten Kaufpreis bereits \nim Jahr 2012 auf das Notaranderkonto gezahlt hat, Anwendung finden könnten \nDie von der Beklagten zur Begründung eines Nachteils herangezogenen \nunverhältnismäßig hohen Vermessungs- und Übergabekosten von 1.500 € oder gar \n2.500 € wären nicht von der Beigeladenen als Verkäuferin (§ 448 Abs. 1 BGB), \nsondern gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. §§ 93 ff. BauGB und dem Rechtsgedanken \ndes § 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB (s. o.) von der Beklagten zu tragen. Dasselbe folgt aus \nder Kostenentscheidung unter Nr. 2 des bestandskräftigen Ausübungsbescheids vom \n28. \nAugust \n2012, \nnach \ndem \ndie \nBeklagte \ndie \n„Kosten \ndes \nVorkaufsausübungsverfahrens trägt“. Aus der für die Auslegung maßgeblichen Sicht \neines verständigen Bescheidempfängers (§§ 133, 157 BGB) erfasst diese \nKostenlastentscheidung, die von der Beklagten weder im Ausgangs- noch im \nWiderspruchsbescheid mit einer Begründung versehen wurde, sämtliche mit der \nDurchführung des Verfahrens zur Ausübung des Vorkaufsrechts notwendig \nverbundenen Kosten, insbesondere jene zur Grundstücksteilung (namentlich \nVermessungs-, Kataster- und Grundbuchkosten). Diese Kosten wurden von der \nBeklagten veranlasst, in deren Interesse auch die Vorkaufsausübung erfolgte. Hätte die \nBeklagte lediglich von einer Kostenerhebung absehen wollen, hätte aus Sicht eines \nverständigen Bescheidempfängers nach den Umständen des Falles etwa die \nFormulierung nahegelegen, dass „Kosten nicht erhoben werden“. \nSoweit die Beklagte auf „Verzögerungsschäden“ bei der wirtschaftlichen Verwertung \ndes Grundstücks (so auch auf die Tragung öffentlicher Lasten) verweist, sind \nteilungsbedingte Nachteile nicht erkennbar. Gemäß III. 2 des notariellen Vertrags vom \n16. Juni 2012 erfolgte der Lastenübergang auf den Käufer „am Monatsersten, der auf \n66 \n67 \n68 \n\n \n \n27\ndie Hinterlegung des … Höchstgebots folgt“, angesichts der Kaufpreiszahlung des \nKlägers im Juli 2012 also bereits zum 1. August 2012. Kosten für eine fortlaufende \nKreditfinanzierung, wie sie die Beigeladene erstinstanzlich geltend gemacht hat, hat \nsie weder bis zum Erlass des Widerspruchsbescheids noch in der Folgezeit dargelegt. \nIm Übrigen werden solche und andere „Verzögerungsschäden“ durch den \nZinsanspruch der Beigeladenen gegen die Beklagte nach § 99 Abs. 3 Satz 1 BauGB in \nHöhe von 2 % über dem Basiszinssatz abgedeckt (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juni 1969, \nNJW 1969, 1897). Ein abwicklungstechnischer Mehraufwand für die Beigeladene, wie \ner sich durch ein Hinzutreten der Beklagten als weiterer Vertragspartei oder die \nNotwendigkeit der Bildung von Rückstellungen bis zur Durchführung der \nGrundstücksteilung ergibt, stellt auch unter Berücksichtigung der weiteren negativen \nAuswirkungen einer Grundstücksteilung - bezogen auf den Zeitpunkt des Erlasses des \nWiderspruchsbescheids vom 28. November 2013 - keinen Nachteil i. S. v. § 467 Satz \n2 BGB dar, der das Erstreckungsverlangen der Beigeladenen vom 16. April 2013 \nrechtfertigen könnte. \nNach alledem ist der Erstreckungsbescheid der Beklagten rechtswidrig. \n2.2. Durch den rechtswidrigen Verwaltungsakt, der als privatrechtsgestaltender \nVerwaltungsakt in die Rechtssphäre des Klägers eingreift, weil sein Anspruch auf \nÜbereignung des Grundstücks von der Beigeladenen nicht mehr erfüllt werden kann, \nwird der Kläger auch in seinen Rechten verletzt. \nAn der Rechtsverletzung des Klägers ändert es nichts, dass der notarielle Vertrag vom \n16. Juni 2012 unter VII. die Feststellung enthält, dass der beurkundende Notar vor \ndem Vertragsschluss darauf hingewiesen hatte, dass die Eigentumsumschreibung u. a. \n„von der Vorlage des Negativzeugnisses wegen der gesetzlichen Vorkaufsrechte“ \nabhängt. \nAus der Sicht des öffentlichen Rechts bleibt der Erstvertrag zwischen Beigeladener \nund Kläger von der Ausübung des Vorkaufsrechts unberührt; sein Fortbestand richtet \nsich nach dem Zivilrecht (vgl. Kronisch, in: Brügelmann a. a. O. § 28 Rn. 95). Danach \nkann ein im notariellen Kaufvertrag enthaltener Hinweis auf ein Vorkaufsrecht \nallerdings dazu führen, dass der Vertrag nach dem Willen der Parteien unter der \n69 \n70 \n71 \n72 \n\n \n \n28\nstillschweigend vereinbarten auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) der \nAusübung dieses Vorkaufsrechts geschlossen ist. Das ist nach der Rechtsprechung des \nBundesgerichtshofs (u. a. Urt. v. 13. März 2009 - V ZR 157/08 -, juris Rn. 17 m. w. \nN.), auf die sich die Beklagte stützt, „im Zweifel anzunehmen“, wenn „dem Käufer \ndas Bestehen eines Vorkaufsrechts bekannt“ ist. \nOb eine auflösende Bedingung stillschweigend vereinbart wurde, die sich - wie die \nBeklagte meint - trotz der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts nur für eine \nTeilfläche - auf den gesamten Grundstückskaufvertrag erstreckt, ist durch Auslegung \ndes am 16. Juni 2012 geschlossenen Vertrags nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. \nDiese Auslegung zur Ermittlung des jeweils erklärten Parteiwillens geht der \nZweifelsregelung vor. Bei Anwendung dieser Maßstäbe steht zur Überzeugung des \nSenats fest, dass der Kaufvertrag zwischen der Beigeladenen und dem Kläger eine \nstillschweigend vereinbarte auflösende Bedingung allenfalls insoweit enthält, als der \nBeklagten ein gesetzliches Vorkaufsrecht an den von ihr überplanten Verkehrsflächen \nzustand, wie es dem bestandskräftigen Ausübungsbescheid zugrunde lag. \nBeizupflichten ist der Beklagten zunächst darin, dass der Beigeladenen im Zeitpunkt \ndes Vertragsschlusses am 16. Juni 2012 erkennbar an einer zeitnahen wirtschaftlichen \nVerwertung des als wenig werthaltig angesehenen Betriebsgrundstücks eines früheren \nSchuldners gelegen war. Dies hat die Beigeladene, die als sog. „bad bank“ der \n...........................finanzgruppe tätig ist, in der Berufungsverhandlung ausdrücklich \nbekräftigt und entspricht dem Inhalt der Gerichts- und Behördenakten. Dem \nortsansässigen Kläger, dessen erklärtem Parteiwillen bei der Auslegung des \nVertragsinhalts nach Treu und Glauben in entsprechender Weise Rechnung zu tragen \nist, ging es ersichtlich um eine Weiternutzung der auf dem versteigerten Grundstück \nbestehenden Gebäude, für die nach sächsischem Landesrecht ein fortwirkender \nbaurechtlicher Bestandsschutz in Betracht zu ziehen war; ein anderer Grund für den \nErwerb der versteigerten Altlastverdachtsflächen schied auch mit Blick auf \nbodenschutzrechtliche Haftungsrisiken eines Erwerbers ersichtlich aus. Ausgehend \nvon den so zu bestimmenden Interessenlagen und VI. des notariellen Kaufvertrags \nvom 16. Juni 2012, nach dem „unklare Bestimmung(en) … so zu deuten (sind), dass \nder mit ihr beabsichtigte wirtschaftliche Zweck erreicht wird“, konnte sich eine \nstillschweigend vereinbarte auflösende Bedingung auf den Kaufvertrag nur insoweit \n73 \n74 \n\n \n \n29\nbeziehen, als der Beklagten ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Verkehrsflächen \nzustand. \nBezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses hätte eine den gesamten Vertrag \numfassende auflösende Bedingung für die Beigeladene zur Folge gehabt, dass sie sich \nim Falle der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts für die festgesetzten \nVerkehrsflächen angesichts der Entschädigungspflicht der Beklagten (§ 28 Abs. 4 Satz \n1 \ni. V. m. §§ 93 ff. BauGB), die einen Nachteil i. S. v. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. \nm. § 467 Satz 2 BGB grundsätzlich ausschließt, um eine Vermarktung der wenig \nwerthaltigen und nunmehr „zerteilten“ Restflächen des früheren Schuldners hätte \nbemühen müssen, obwohl schon die Versteigerung des Gesamtgrundstücks nur das \nvon ihr angesetzte Mindestgebot („Auktionslimit“) von 4.500 € erzielt hatte. Auch für \nden Kläger wäre der wirtschaftliche Zweck des Vertragsschlusses durch eine \numfassende auflösende Bedingung durch den Wegfall der Nutzungsmöglichkeiten an \nden Bestandsgebäuden vereitelt worden, obwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts an \neiner Teilfläche im Regelfall lediglich dazu führt, dass der Kaufvertrag in zwei Teile \ngespalten \nwird. \nBezüglich \nder \nVorkaufsfläche \ntritt \nder \nVerkäufer \nin \nRechtsbeziehungen zur Gemeinde, während es hinsichtlich der Restfläche bei dem mit \ndem Erstkäufer geschlossenen Vertrag bleibt (zutreffend Mayer, NJW 1984, 100, 102 \nf. zu der mit dem BauGB vergleichbaren Rechtslage nach dem BBauG). Angesichts \ndieser Interessenlage hält es der Senat nach den Umständen des Falles für \nausgeschlossen, dass die mit der Verwertung von „Problemgrundstücken“ als damit \nständig betraute Geschäftsbank bestens vertraute Beigeladene und der Kläger den \nVertrag vom 16. Juni 2012 nur im Hinblick darauf geschlossen haben, dass die \nBeklagte ihr gesetzliches Vorkaufsrecht an festgesetzten Verkehrsflächen nicht ausübt \n(zur \nAbgrenzung \nBayObLG, \nUrt. \nv. \n21. Juli 1997 - 17 RR 558/95 -, juris Rn. 20 m. w. N.). Ob der Kläger das gesetzliche \nVorkaufsrecht der Beklagten kannte, wie es für die Annahme einer im Kaufvertrag \nstillschweigend vereinbarten auflösenden Bedingung erforderlich ist, bedurfte damit \nkeiner Prüfung. \nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 und 3, § 159 Satz 1 i. V. m. § 100 \nAbs. 1 ZPO. \n75 \n76 \n\n \n \n30\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO \ni.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. \nDie Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO \nvorliegt. \nRechtsmittelbelehrung \nDie Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden. \nDie Beschwerde ist beim Sächsischen Oberverwaltungsgericht, Ortenburg 9, 02625 \nBautzen, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils schriftlich oder in \nelektronischer Form nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung und \nder Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen \nRechtsverkehrs \nund \nüber \ndas \nbesondere \nelektronische \nBehördenpostfach \n(Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung) vom 24. November 2017 (BGBl. I S. \n3803) in der jeweils geltenden Fassung einzulegen. Die Beschwerde muss das \nangefochtene Urteil bezeichnen. \nDie Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu \nbegründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht schriftlich oder in \nelektronischer Form nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung und \nder Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung einzureichen. \nIn der Begründung der Beschwerde muss die grundsätzliche Bedeutung der \nRechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des \nGemeinsamen \nSenats \nder \nObersten \nGerichtshöfe \ndes \nBundes \noder \ndes \nBundesverfassungsgerichts, von der das Urteil abweicht, oder der Verfahrensmangel \nbezeichnet werden. In Rechtstreitigkeiten aus dem Beamtenverhältnis und \nDisziplinarrecht kann auch die Abweichung des Urteils von einer Entscheidung eines \nanderen Oberverwaltungsgerichts vorgetragen werden, wenn es auf diese Abweichung \nberuht, solange eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts in der Rechtsfrage \nnicht ergangen ist. \nFür das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die \nEinlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder Beteiligte \ndurch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich \nanerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen \nVertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der \nSchweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten \nlassen. \nBehörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von \nihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse \nkönnen sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch \n77 \n \n78 \n\n \n \n31\nBeschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer \nPersonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer \nöffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. \nEin Beteiligter, der zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten. \n \n \n \nRichterin am OVG Schmidt-Rottmann \nist wegen urlaubsbedingter Abwesenheit \nan der Unterschrift gehindert. \n \n \ngez.: \nMeng \ngez.: \nMeng \n gez.: \n Ranft \n \nBeschluss \nDer Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 900 € festgesetzt (§ 47 \nAbs. 1 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG). \nDieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 \nGKG). \n \n \n \n \nRichterin am OVG Schmidt-Rottmann \nist wegen urlaubsbedingter Abwesenheit \nan der Unterschrift gehindert. \n \n \ngez.: \nMeng \ngez.: \nMeng \n gez.: \n Ranft","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/487778","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-sachsen/2020-03-12/1-a-526-16","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 467","ref_norm":"467","n":26},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":26},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 448","ref_norm":"448","n":7},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 93","ref_norm":"93","n":6},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":4},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 55a","ref_norm":"55a","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 464","ref_norm":"464","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 888","ref_norm":"888","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 96","ref_norm":"96","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 99","ref_norm":"99","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":2},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 52","ref_norm":"52","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 80","ref_norm":"80","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 13a","ref_norm":"13a","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":1},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 66","ref_norm":"66","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 86","ref_norm":"86","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 94","ref_norm":"94","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 95","ref_norm":"95","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 158","ref_norm":"158","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 247","ref_norm":"247","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 85","ref_norm":"85","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124","ref_norm":"124","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1},{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 39","ref_norm":"39","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/487778","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/487778","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-sachsen/2020-03-12/1-a-526-16","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/487778","retrieved":"2026-07-09 08:36:03.697312+00:00"}}