{"status":"available","doknr":"OLD457521","ecli":null,"court":"Oberlandesgericht Dresden","senate":null,"decided":"2020-08-18","aktenzeichen":"17 W 605/20","doktyp":null,"leitsatz":null,"text_plain":"Oberlandesgericht Dresden \n \nZivilsenat \nAktenzeichen: 17 W 605/20 \nAmtsgericht Borna, MRBN-11234-3 \n \n \n \nBESCHLUSS \n \nIn der Grundbuchsache \n \n \nGrundbuch von xxx Blatt … \nAG Borna \n \n \n \nBeteiligte: \n \n \n1. Y. GbR, … \n \n vertreten von und bestehend aus den Gesellschaftern: \n \n M. P., … \n G. P., … \n \n … U. P., … \n \n - \nErwerberin und Antragstellerin - \n \n \n2. …bank … eG, … \nvertreten durch den Vorstand \n- Eigentümerin, Antragstellerin und Beschwerdeführerin - \n \nVerfahrensbevollmächtigter zu 1 und 2: \nNotar … \n \n \n3. X. …bank eG, … \nvertreten durch den Vorstand \n- Gläubigerin und Antragstellerin - \n \n \n \nwegen Eintragung einer Grundschuld \n\n \nSeite 2 \n \n \n \nhat der 17. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch \n \nRichter am Oberlandesgericht B., \nRichterin am Oberlandesgericht M. und \nRichterin am Amtsgericht H. \n \nohne mündliche Verhandlung am 18.08.2020 \n \n \n \nbeschlossen: \n \n \n \nAuf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird die Zwischenverfügung der \nGrundbuchrechtspflegerin des Amtsgerichts Borna vom 20./29.07.2019 aufgehoben. \nDas Grundbuchamt wird angewiesen, den Vollzug des Antrags auf Eintragung der \nGrundschuld nicht von der Veranlassung der Voreintragung der Beteiligten zu 2 als \nGrundstückseigentümerin abhängig zu machen. \n \n \n \n \n \n \nGründe: \n \nI. \n \nDas Grundstück Flurstück … der Gemarkung yyy. (…) war bis vor einigen Wochen \ngemäß § 8 WEG geteilt. Als Eigentümerin aller Wohnungseigentumsrechte war in \nden Wohnungsgrundbüchern (xxx Blatt … bis …) seit Ende 2007 bis zuletzt die \n…bank … eG eingetragen. Diese war einst beim Amtsgericht Siegen registriert (GnR \n139). Im Jahre 2014 wurde sie als übertragende Rechtsträgerin auf die Beteiligte zu \n2 verschmolzen (AG Arnsberg GnR 129). \n \nAuf die Aufhebungserklärung der Beteiligten zu 2 vom 27.05.2020 und den im Juni \n2020 eingereichten Vollzugsantrag schloss das Grundbuchamt am 16.07.2020 die \nWohnungsgrundbücher gemäß § 9 Abs. 3 WEG und trug das Grundstück im parallel \nangelegten \nverfahrensgegenständlichen \nGrundbuch \nvor; \nals \nEigentümerin \nverlautbarte es die …bank … eG. Einen Tag später, am 17.07.2020, buchte es eine \nAuflassungsvormerkung für die Beteiligte zu 1 gemäß Bewilligung vom 18.05.2020, \ndie die Beteiligte zu 2 in dem mit der Erstbeteiligten zu notarieller Urkunde von eben \ndiesem Tag geschlossenen „Grundstückskaufvertrag mit Auflassung“ erklärt hatte. \n \n\n \nSeite 3 \n \nZu weiterer Urkunde desselben Notars vom 10.07.2020 bestellte die Beteiligte zu 1, \ndabei im eigenen Namen und zugleich namens und in (im Kaufvertrag erteilter) \nVollmacht der Beteiligten zu 2 handelnd, zugunsten der Beteiligten zu 3, die den \nKaufpreis von 670.000 € im Wesentlichen finanzieren soll, eine Grundschuld zu \n600.000 € und bewilligte die Eintragung in das Grundbuch. Den vom Notar namens \naller drei Beteiligten gestellten Vollzugsantrag hat das Grundbuchamt im Wege der \nZwischenverfügung beanstandet und die Veranlassung der Voreintragung der \nBeteiligten zu 2 gefordert. Dagegen richtet sich die Beschwerde, der das \nGrundbuchamt nicht abgeholfen hat. \n \nII. \n \nDie vom Urkundsnotar eingereichte Beschwerdeschrift sagt nicht ausdrücklich, für \nwen die Beschwerde eingelegt sein soll. Bei sach- und interessengerechter \nAuslegung handelt es sich mangels Beschwerdeberechtigung weder um ein \nRechtsmittel des Notars selbst oder ein solches der Beteiligten zu 1; diese ist als \nBerechtigte der eingetragenen Auflassungsvormerkung durch die beantragte \nGrundschuldeintragung \nund \ndie \nBeanstandung \ndes \nentsprechenden \nEintragungsantrags gegenwärtig nicht in eigenen Rechten betroffen. Mangels \nVorlage einer Verfahrensvollmacht der (künftigen) Grundschuldgläubigerin wird die \nNotarschrift auch nicht als Beschwerde der Beteiligten zu 3 verstanden. So bleibt als \nBeschwerdeführerin \nallein \ndie \nBeteiligte \nzu \n2, \ndie \nbetroffene \n(wahre) \nGrundstückseigentümerin. \n \nIII. \n \nDie zulässige Beschwerde der Zweitbeteiligten hat Erfolg. Das in der angefochtenen \nZwischenverfügung bezeichnete Eintragungshindernis besteht nicht. Für die \nEintragung der Grundschuld bedarf es nicht der Voreintragung der Beteiligten zu 2. \n \n \n1. Nach § 39 Abs. 1 GBO soll eine Eintragung nur erfolgen, wenn die Person, deren \nRecht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist. Von diesem \nVoreintragungsgrundsatz macht § 40 Abs. 1 GBO bestimmte Ausnahmen. Ist die \nPerson, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen \nBerechtigten, so ist § 39 Abs. 1 GBO nicht anzuwenden, wenn die Übertragung oder \ndie Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll oder wenn der Eintragungsantrag \ndurch die Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlasspflegers oder durch einen \n\n \nSeite 4 \n \ngegen den Erblasser oder den Nachlasspfleger vollstreckbaren Titel begründet wird. \n \n2. Nach allgemeiner Ansicht ist § 40 Abs. 1 GBO in verschiedener Hinsicht zu eng \ngefasst und über seinen Wortlaut hinaus entsprechend anzuwenden. \n \nSo liegt es unter anderem, wenn der Erbe das Grundstück des verstorbenen und \nnoch eingetragenen Eigentümers veräußert, aber nicht sogleich die Eintragung der \nhäufig zu diesem Zeitpunkt noch nicht erklärten Auflassung, sondern in Vorbereitung \nder Übertragung die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Erwerber \nbewilligt und diese Vormerkung eingetragen werden soll oder wenn es sich beim \naktuell eingetragenen Eigner nicht um eine natürliche, sondern eine juristische \nPerson handelt, an deren Stelle im Wege erbgangsgleicher Gesamtrechtsnachfolge - \ndurch Umwandlung oder in anderer Weise - eine andere (meist juristische) Person \ngetreten ist, die ihr außerhalb des Grundbuchs erlangtes Eigentum jetzt an einen \nDritten überträgt, der ohne Voreintragung der veräußernde Person sogleich als \nEigentümer des Grundstücks eingetragen werden soll. Höchstrichterlich anerkannt ist \nauch die Kombination der beiden vorstehend genannten Konstellationen, also \npraktisch eine doppelte Analogie (BGH, Beschl. v. 05.07.2018 - V ZB 10/18, DNotZ \n2018, 914). Dementsprechend hat das Grundbuchamt die von der Beteiligten zu 2 \nbewilligte Eintragung einer Auflassungsvormerkung für die Beteiligte zu 1 am \n17.07.2020 zu Recht vorgenommen; es war hieran nicht durch die fehlende \n(Vor-)Eintragung der zweitbeteiligten wahren Eigentümerin gehindert. \n \n3. Die mittlerweile wohl überwiegende, jedenfalls zusehends im Vordringen \nbefindliche Auffassung, gerade auch in der jüngsten und, soweit ersichtlich, \neinhelligen \nobergerichtlichen \nRechtsprechung, \nhält \neine \nweiter \ngehende \nentsprechende Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO dann für zulässig und geboten, \nwenn die bevorstehende Grundstücksübertragung durch den Erben des noch \neingetragenen Eigners oder durch einen von diesem transmortal Bevollmächtigten \nnicht (allein) mittels einer Eigentumsvormerkung, sondern (zusätzlich) durch \nBestellung und Eintragung einer (Kaufpreis-)Finanzierungsgrundschuld befördert \nwerden soll (vgl. OLG Frankfurt, Beschl. v. 27.06.2017 - 20 W 179/17; OLG Köln, \nBeschl. v. 16.03.2018 - 2 Wx 123/18; OLG Stuttgart, Beschl. v. 17.10.2018 - 8 W \n311/18 und v. 02.11.2018 - 8 W 312/18; OLG Celle, Beschl. 16.09.2019 - 18 W \n33/19, alle zitiert nach juris; aus der Literatur z.B. Wendt ErbR 2018, 137). Dieser \nAnsicht ist beizupflichten. Auch in dieser Fallgestaltung trifft der Normzweck des § 40 \nGBO zu. Die Vorschrift zielt auf die Vermeidung der Eintragung des Erben, wenn \n\n \nSeite 5 \n \ndieser durch Übertragung des ererbten Rechts ohnehin alsbald wieder aus dem \nGrundbuch ausscheidet, um den Beteiligten die Kosten einer unnötigen Eintragung \nzu ersparen (BGH, Beschl. v. 30.09.2010 - V ZB 219/09, ZEV 2011, 38). Und es wäre \nschwer \nverständlich \nund \nkaum \nzu \nrechtfertigen, \ndie \nEintragung \neiner \nEigentumsvormerkung für den Käufer ohne Voreintragung zu ermöglichen (wie es \neinhelliger Ansicht entspricht), hingegen die Eintragung einer die Auflassung und \nderen Vollzug ebenfalls „voran bringenden“ Finanzierungsgrundschuld von der \nVoreintragung des veräußernden Erben abhängig zu machen (oder die Beteiligten \ndarauf zu verweisen, auf anderweitige, regelmäßig umständliche oder komplizierte \nGestaltungen auszuweichen). Hier wie dort und vor allem bei der in der Praxis sehr \ngebräuchlichen Eintragung sowohl einer Eigentumsvormerkung für den Käufer als \nauch einer Grundschuld zugunsten des den Erwerb(er) finanzierenden Kreditinstituts \ndarf angenommen werden, dass die Eigentumsumschreibung auf den Käufer \ninnerhalb verhältnismäßig kurzer Zeit nachfolgen wird. \n \n4. Ist aber nach dem Vorgesagten die Buchung einer Finanzierungsgrundschuld \nvoreintragungsfrei möglich, wenn der Erbe des noch eingetragenen Eigentümers sie \nim Zuge der Veräußerung des Grundstücks bestellt und einzutragen bewilligt, ist es \nnur konsequent und folgerichtig, dieselbe Möglichkeit - ebenfalls in (weiter) \nentsprechender Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO - auch dem erbgangsgleichen \nGesamtrechtsnachfolger der noch im Grundbuch als Eigentümerin verlautbarten \njuristischen Person zu eröffnen; auch er muss nicht als Eigner (vor-)eingetragen sein, \ndamit \ndie \nim \nZusammenhang \nmit \ndem \nGrundstücksverkauf \nbestellte \nFinanzierungsgrundschuld eingetragen werden kann. \n \n \nIV. \n \nKosten- \nund \nWertentscheide \nsind \nnicht \nveranlasst. \nEine \nZulassung \nder \nRechtsbeschwerde unterbleibt schon deshalb, weil es keinen Beteiligten gibt, den die \nvorliegende Entscheidung beschwert. \n \n \n \n \nB. \n \n \n \n \n \nM. \n \n \n \n \nH.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/457521","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2020-08-18/17-w-605-20","cited_norms":[{"jurabk":"GBO","ref":"§ 40","ref_norm":"40","n":5},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 39","ref_norm":"39","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/457521","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/457521","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2020-08-18/17-w-605-20","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/457521","retrieved":"2026-07-09 07:48:12.886217+00:00"}}