{"status":"available","doknr":"OLD454746","ecli":null,"court":"Amtsgericht Oldenburg in Holstein","senate":null,"decided":"2023-01-16","aktenzeichen":"16 C 22/22","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n \n\nDie in der Eigentümerversammlung am 02.07.2022 unter den Tagesordnungspunkt 5.1 a), 5.1 e) und 5.2 a) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.\n\n \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.\n\n \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.\n\n \n\nDer Streitwert auf 370.000 € festgesetzt.\n\nTatbestand\n\n \n1\n\nDie Parteien streiten um die Gültigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen zur Sanierung der Balkone.\n\n \n2\n\nDie Kläger sind Eigentümer von 2 Wohnungen in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gebäude ist abgebildet auf den Fotos der Anlage K 6.\n\n \n3\n\nDie Rechtsverhältnisse Eigentümer untereinander sind geregelt in der Teilungserklärung (Anlage K3 – Blatt 59 fortfolgende der Akte).\n\n \n4\n\nNach § 2 der Teilungserklärung sind Gegenstand des Sondereigentums die sich innerhalb und außerhalb der in § 1 bezeichneten Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur dem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.\n\n \n5\n\nNach § 5 Nummer 2 der Teilungserklärung sind Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerkes oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (zum Beispiel Balkone, Terrassen, Veranden) von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.\n\n \n\n \n6\n\nNach dem Gutachten des Sachverständigen aus 21.05.2019 (Anlage B 4 zum Schriftsatz vom 27.12.2022) und Dezember 2022 (Anlage B1 - Blatt 149 fortfolgende der Akte) sind viele der Balkone des Gebäudes schadhaft. Es drohe die Ablösung und der Absturz von Betonteilen. Der Sachverständige sieht die Standsicherheit als gefährdet an. Die Verkehrssicherheit sei nicht mehr gegeben. Die Schädigung ist nach Erstellung des Sachverständigen nicht bei allen Balkonen gleich schwerwiegend. Einige Balkone zeigten bisher keine Schäden. Auch bei ihnen sei aber zu erwarten, dass die gleichen Schäden in den nächsten Jahren auftreten.\n\n \n7\n\nDie Kläger beanstanden, dass das Gutachten des Sachverständigen aus Dezember 2022 nicht an alle Eigentümer weitergeleitet wurde. Mit Schreiben vom 14.05.2021 (Anlage B2 – Blatt 207 fortfolgende der Akte) wurden die Wohnungseigentümer über die Situation und die Feststellungen des Sachverständigen hierüber informiert.\n\n \n8\n\nBereits auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.06.2019 und erneut auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.07.2021 erläuterte der Sachverständige die Situation. Auf das Versammlungsprotokoll der Eigentümerversammlung vom 08.06.2019 (Anlage B 5 zum Schriftsatz vom 27.12.2022) und vom 17.07.2021 (Anlage B3 – Blatt 211 fortfolgende der Akte) Bezug genommen.\n\n \n9\n\nEin erläuterndes Schreiben des Sachverständigen vom 03.06.2022 wurde der Einladung zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung beigefügt. Am 02.07.2022 fand die streitgegenständliche Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten WEG statt. Der Sachverständige war auf der Versammlung anwesend und erläuterte die Beschlussvorlage.\n\n \n10\n\nUnter Tagesordnungspunkt 5.1 a) beschlossen die Eigentümer mit 70 Ja-Stimmen bei 21 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen:\n\n \n11\n\nDie Gemeinschaft entscheidet sich dem Grunde nach für eine Ausführung und zwar für die Erneuerung der Brüstungen der Balkone, die vom SV (vom 03.06.22 und mit der Ladung versendete Anlage 3) erarbeitete Variante B.\n\n \n12\n\nDie Fassaden und Betonsanierung soll in der Variante B ausgeführt werden. Somit wird auch nur die Variante B ausgeschrieben. (Glasbrüstung mit 3-teiligen Holm als Geländer).\n\n \n13\n\nDer Beschluss wurde als angenommen verkündet.\n\n \n14\n\nUnter Tagesordnungspunkt 5.1 e) beschlossen die Eigentümer mit 68 Ja-Stimmen bei 15 Nein-Stimmen und 10 Enthaltungen:\n\n \n15\n\nDie Verwaltung schlägt vor, das Angebot von Herrn Dipl. Ing. vom 03.06.2022 (Anlage 3) in Zusammenarbeit mit der Ingenieurberatung zu einem Pauschalfestpreis in Höhe von 178.500 € brutto für die Phase 8 der HOAI sowie 142.800 € brutto für die Phasen 3-7 der HOAI zu beauftragen.\n\n \n16\n\nFür den Fall dass die WEG die Umsetzung ebenfalls positiv beschließt, reduziert sich das Honorar für die Planung um 59.500 € auf 83.300 € (Phase 3-7).\n\n \n17\n\nDie Hausverwaltung mit ermächtigt und angewiesen, den Auftrag für die Planung (Phase 3-7) die Bauüberwachung (Phase 8) in Form eines Ingenieurvertrags laut Angebot zu beauftragen.\n\n \n18\n\nDie Finanzierung der Maßnahme erfolgt mit separater Beschlussfassung unter TOP 5.2\n\n \n19\n\nDer Beschluss wurde als angenommen verkündet.\n\n \n20\n\nUnter Tagesordnungspunkt 5.2 a) beschlossen die Wohnungseigentümer mit 56 Ja-Stimmen bei 31 Nein-Stimmen und 6 Enthaltungen:\n\n \n21\n\nDie Eigentümerversammlung beschließt, die Bildung einer separaten Rücklage beginnend ab 2022 mit einer jährlichen Zuführung von 500.000 €. Die Hausverwaltung wird angewiesen, die Rücklage separat buchhalterischer zu führen unter der Rubrik „Betonsanierung“.\n\n \n22\n\nDer Beschluss wurde als angenommen verkündet.\n\n \n23\n\nWegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Versammlungsprotokoll (Anlage K1 – bei 50 fortfolgende der Akte) Bezug genommen.\n\n \n24\n\nDie Kläger sind der Meinung, der Wohnungseigentümergemeinschaft fehle die Beschlusskompetenz für die streitgegenständlichen Beschlüsse.\n\n \n25\n\nAuch wenn Teile der Balkone im Gemeinschaftseigentum stehen, sei durch die Teilungserklärung in wirksamer Weise die Instandhaltungsplicht auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen. Der WEG fehle daher die Verwaltungszuständigkeit. Sie könne die Kompetenz auch nicht durch Beschluss „an sich ziehen“.\n\n \n26\n\nZu dieser Fragestellung lag der Verwaltung bereits ein Rechtsgutachten (Anlage K4 – Blatt 100 fortfolgende der Akte) vor.\n\n \n27\n\nNach Auffassung der Kläger widersprächen die Beschlüsse auch ordnungsgemäßer Verwaltung.\n\n \n28\n\nDie Eigentümer wurden nach Auffassung der Kläger im Vorfeld nicht ausreichend informiert. Das Gutachten des Sachverständigen vom 29.05.2019 sowie ein weiteres Schreiben vom 15.03.2021 (Anlage K5 – Blatt 114 Akte) sei nicht allen Eigentümern zur Verfügung gestellt worden.\n\n \n29\n\nEs sei vielen Eigentümern auch unklar, welche Kostenlast auf sie zukäme. Der gefasste Beschluss zur Finanzierung deckt die Gesamtkosten noch nicht einmal zur Hälfte ab.\n\n \n30\n\nDen Interessen derjenigen Eigentümer, deren Balkone keine sichtbaren Schäden aufweisen, sei damit nicht ausreichend Rechnung getragen.\n\n \n31\n\nDie Kläger rügen, dass im Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Angebote von ausführenden Handwerkerfirmen vorlagen.\n\n \n32\n\nDurch die beschlossene Maßnahme würde auch die Optik des Gebäudes gravierend verändert werden. Die beschlossene Maßnahme sei daher eine bauliche Veränderung. Im Hinblick auf § 21 Abs. 2 und 3 WEG hätten zustimmenden Eigentümer namentlich erfasst werden müssen.\n\n \n33\n\nDie Kläger bestreiten das Vorliegen von sicherheitsrelevanten Schäden, die sofortiges Handeln erfordern. Nach Einschätzung der Firma (Anlage K7) seien lediglich lokale Fehlstellen zu einem erheblich geringeren Kostenvolumen zu sanieren.\n\n \n34\n\nDie Kläger beantragen,\n\n \n35\n\ndie Eigentümerversammlung am 02.07.2022 unter den Tagesordnungspunkt 5.1 a), 5.1 e) und 5.2 a) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.\n\n \n36\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n \n37\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n \n38\n\nDie Beklagte ist der Meinung, der WEG stehe eine Beschlusskompetenz zu, da wesentliche Teile der Balkone zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen und die WEG im Außenverhältnis zur Einhaltung bauordnungsrechtlichen Regelungen sowie zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht verpflichtet ist. Die WEG sei befugt, die anfänglichen Baumängel beheben und erstmalig einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen.\n\n \n39\n\nDie WEG habe auch dann die Erhaltungsbefugnis bzw. -pflicht, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihre Erhaltungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt haben oder die Koordinierung zwingend erforderlich ist, da eine Koordinierung von einzelnen Wohnungseigentümer nicht gewährleistet werden kann. Im Zweifel sei daher von einer Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auszugehen.\n\n \n40\n\nIn der Teilungserklärung sei auch dem Verwalter die Befugnis erteilt, dringende Reparaturen am Gemeinschafts- und Sondereigentum auszuführen und über die Dringlichkeit selbst zu entscheiden. Auch dies spreche für eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Auch das in der Teilungserklärung vorgesehene einheitliche Erscheinungsbild der Gebäude könne nur gewährleistet werden, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz zustehe.\n\n \n41\n\nDie WEG habe sich auf die Empfehlungen des Sachverständigen verlassen dürfen und die nach Auffassung des Sachverständigen dringend erforderlichen Maßnahmen beschließen dürfen.\n\n \n42\n\nDie Wohnungseigentümer seien ausreichend informiert worden. Die Maßnahme entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.\n\n \n43\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Rechtsvortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze mit Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlungen ergänzend Bezug genommen.\n\nEntscheidungsgründe\n\n \n44\n\nDie Klage ist begründet.\n\n \n45\n\nDie Beschlüsse der Eigentümerversammlung am 02.07.2022 unter den Tagesordnungspunkt 5.1 a), 5.1 e) und 5.2 a) sind für ungültig zu erklären.\n\n \n46\n\nDer Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt die erforderliche Beschlusskompetenz.\n\n \n47\n\nNach der Teilungserklärung ist die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen.\n\n \n48\n\nDie Regelung ist dahingehend auszulegen, dass sich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Sondereigentümer auch auf die Teile des Balkons bezieht, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Regelung ist zulässig und wirksam.\n\n \n49\n\nAngesichts des klaren Wortlautes der Regelung kann sie auch nicht angesichts der übrigen Regelungen der Teilungserklärung anders ausgelegt werden. Die Kompetenz des Verwalters, dringende Reparaturen auch am Sondereigentum ausführen zu dürfen, konkretisiert lediglich die gesetzlich vorgesehene Notgeschäftsführungskompetenz. Eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft kann daraus nicht hergeleitet werden.\n\n \n50\n\nDie Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch nicht berechtigt, die diesbezügliche Verwaltungskompetenz durch Mehrheitsbeschluss „an sich zu ziehen“ (so auch LG Itzehoe – Entscheidung vom 19.01.2016 – AZ 11 S 29/15).\n\n \n51\n\nSomit war die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht berechtigt, Sanierungsmaßnahmen an den Balkonen zu beschließen. Auch die Beschlüsse zur Planung und Finanzierung der Maßnahme sind daher für ungültig zu erklären.\n\n \n52\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/454746","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-oldenburg-holstein/2023-01-16/16-c-22-22","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/454746","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/454746","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ag-oldenburg-holstein/2023-01-16/16-c-22-22","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/454746","retrieved":"2026-07-09 07:42:44.148778+00:00"}}