{"status":"available","doknr":"OLD396919","ecli":null,"court":"Oberlandesgericht Dresden","senate":null,"decided":"2025-12-22","aktenzeichen":"22 U 1584/24","doktyp":null,"leitsatz":null,"text_plain":"Leitsatz: \n \nAnspruch \nauf \nRückgabe \ndes \nverkauften \nWohngrundstücks \nbei \nausbleibender \nKaufpreiszahlung ohne Rücktritt. \n \n \nOLG Dresden, 22. Zivilsenat, Urteil vom 22. Dezember 2025, Az.: 22 U 1584/24 \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \nOberlandesgericht \nDresden \n \n \nZivilsenat \nAktenzeichen: 22 U 1584/24 \nLandgericht Leipzig, 09 O 2901/21 \n \n \n \n \nIM NAMEN DES VOLKES \n \nURTEIL \n \n \nIn dem Rechtsstreit \n \nA...... Z......, ...... \n- Klägerin und Berufungsklägerin - \nProzessbevollmächtigte: \nRechtsanwältin G...... W......, ...... \n \ngegen \n \n1. M...... H......, ...... \n- Beklagter und Berufungsbeklagter - \n \n2. H...... H......, ...... \n- Beklagte und Berufungsbeklagte - \n \nProzessbevollmächtigter zu 1 und 2: \nRechtsanwalt R...... H......, ...... \n \nwegen Räumung und Herausgabe \n \nhat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch \n \nVorsitzenden Richter am Oberlandesgericht J...... als Einzelrichter \n \naufgrund der mündlichen Verhandlung vom 28.11.2025 am 22.12.2025 \n \nfür Recht erkannt: \n \n1. \nAuf die Berufung der Klägerin hin wird das Endurteil des Landgerichts Leipzig vom \n30.10.2024 (9 O 2901/21) aufgehoben. \n \n2. \nDas Versäumnisurteil des Landgerichts Leipzig vom 12.06.2023 (9 O 2901/21) wird \naufrechterhalten. \n \n3. \nDie Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits beider \nInstanzen. \n\n \n \n \nBeschluss: \n \nDer Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf bis zu 20.000,00 € festgesetzt. \n \nGründe: \n \nI. \n \nDie Parteien streiten wegen Räumung und Herausgabe eines Grundstücks in N....... \n \nWegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des \nlandgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2, § 313 a Abs. 1 \nSatz 1 ZPO). Ergänzend ist festzustellen, dass ausweislich des notariellen Kaufvertrages \nvom 27.09.2021 (Notar Dr. S......, R......, UR-Nr.: xxxx/21, Anlage BK 3) der Besitzübergang \nerst bei vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt. Die Beklagten waren bereits am 29.10.2021 \neingezogen, was ihnen gestattet wurde, da sie die Überweisung der Restsumme in Höhe der \nHälfte des vereinbarten Kaufpreises (17.500,00 € von 35.000,00 €) an diesem Tag behauptet \nhatten, um in den Besitz des Anwesens zu gelangen und die Überweisung der Summe \nwiederholt zugesagt hatten, zuletzt mit Schreiben vom 04.12.2022 (EGA LG, Anl. K 5, S. \n41f., K 6 EGA LG 43). Erstmalig mit dem Einspruch gegen das Versäumnisurteil am \n01.07.2023 (EGA LG 28) machten sie eine Asbestbelastung geltend, obwohl sie seit Einzug \nrenovierten und aufgrund der Renovierungsarbeiten des ehemaligen Lebensgefährten der \nKlägerin im Erdgeschoß bereits beim Einzug Wände im Erdgeschoß geöffnet und \nBestandteile der Wände teilweise auf einem Haufen auf dem Grundstück zwischengelagert \nwaren. Am 13.11.2021 setzte die Klägervertreterin eine Frist für die Restzahlung bis zum \n15.12.2021, die ohne Zahlung verstrich. Die Beklagten haben für die fehlende Räumung der \nGarage einen Betrag von 500,00 EUR angesetzt, den sie vom Kaufpreis absetzen wollten \n(EGA LG 43, Anl. K 6) Ein Vollstreckungsversuch der Klägerin ist gescheitert, die Beklagten \nsind zum Termin zur Abnahme einer eidesstattlichen Versicherung nicht erschienen. \n \nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen und stützt sich im Wesentlichen darauf, dass die \nBeklagte aufgrund des bestehenden schuldrechtlichen Kaufvertrages über das Grundstück \nberechtigte Besitzerin ist. Zudem sei das Herausgabeverlangen der Klägerin eine \nunzulässige Rechtsausübung, denn die ausstehende Kaufpreiszahlung sei nicht fällig. Die \nhierfür notariell festgelegt Voraussetzung der Räumung der Garage durch die Verkäufer sei \nbislang nicht erfolgt. Eine verbotene Eigenmacht der Beklagten liege ebenso wenig vor, da \nder Zeuge Hempel als Miteigentümer, weiterer Verkäufer und Lebensgefährte der Klägerin \nden Besitz an dem Vertragsgegenstand den Beklagten mit Wissen und Willen der Klägerin \nüberlassen habe. \n \nGegen das ihr am 05.11.2024 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit am 25.11.2024 \neingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und unter dem 06.01.2025 begründet. \nSie stützt sich im Wesentlichen darauf, dass den Beklagten kein Recht zum Besitz zukäme. \nDie Beklagten verweigerten der Klägerin den Zugang zur Garage. Vorgerichtlich hatten die \nBeklagten ein Hausverbot ausgesprochen (EGA LG 66, Anl. K 7), die Klägerin wurde unter \nPolizeieinsatz des Grundstücks verwiesen. \nDie Klägerin müsste sich die Erklärungen des Herrn H...... nicht zurechnen lassen. Die \nSchlüssel waren nur übergeben worden unter der Bedingung, dass die Beklagte auch den \nKaufpreis vollständig zahlt. Zu der Übergabe war es allein deswegen gekommen, weil die \nBeklagten zugesichert hätten, dass sie bereits überwiesen hätten. In der Folgezeit hatten \n\n \n \ndiese die Bezahlung mit Ausreden verzögert. \n \nSoweit sich die Beklagten erstmals nach Anhängigkeit des Verfahrens auf die \nAsbestbelastung auch des Erdgeschosses berufen hätten, seien sie hierüber aufgeklärt \nworden. \n \nDie Klägerin beantragt zuletzt: \n \n1. \nDas Endurteil des Landgerichts Leipzig vom 30.10.2024, 9 O 2901/21, wird aufgehoben. \n \n2. \nDas Versäumnisurteil des Landgerichts Leipzig vom 12.06.2023, 9 O 2901/21, wird \naufrechterhalten. \n \nDie Beklagten beantragen: \n \nDie Berufung wird zurückgewiesen. \n \nDie Beklagten verteidigen das landgerichtliche Urteil. Das Besitzrecht ergebe sich aus dem \nGrundstückskaufvertrag. Die Kaufpreiszahlung sei nicht fällig, da Gegenansprüche wegen \nder nicht geräumten Garage bestünden. Im Übrigen seien die Asbestbelastung des \nErdgeschosses verschwiegen worden. \n \nDer Senat hat Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen H....... Auf das Protokoll \nder mündlichen Verhandlung vom 28.11.2025 wird insofern verwiesen, im Übrigen auf die \ngewechselten Schriftsätze. \n \nII. \n \nDie Berufung ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht \neingelegt (§§ 511, 517, 520 ZPO). In der Sache hat sie Erfolg, da der Klägerin der \nRäumungsanspruch zusteht (§ 985 BGB), den Beklagten jedoch kein Besitzrecht (§ 986 Abs. \n1 BGB). Denn nach dem notariellen Kaufvertrag geht der Besitz erst mit der vollständigen \nKaufpreiszahlung über. Spätestens mit der Räumungsklage wird der Besitz jedenfalls \nunberechtigt. \n \n1. \nDer Räumungsanspruch ergibt sich aus der Eigentümerstellung der Klägerin, die die \nHerausgabe an die Gemeinschaft verlangen konnte (§§ 1011, 432 Abs. 1 S. 1 BGB). \n \n2. \nDie Beklagten haben kein Recht zum Besitz (§ 986 BGB). \nBerechtigter Besitz setzt voraus, dass die Beklagten ein schuldrechtliches oder dingliches \nRecht zum Behaltendürfen des Anwesens haben. Dies ist nach dem notariellen Kaufvertrag \njedoch nicht gegeben, da sie weder aus dem Anwartschaftsrecht (a) noch aus dem \nKaufvertrag (b) ein Recht zum Besitz ableiten können, es vielmehr spätestens mit dem \nHerausgabeverlangen erloschen war (c). Eine Erfüllung des Kaufvertrages durch ein \nberechtigtes Minderungsverlangen in Höhe des offenen Restkaufpreises liegt nicht vor (d). \nEine unmittelbare Rückgabeverpflichtung durch die Klägerin ist nicht ersichtlich (e). Die \nZahlungsverpflichtung ist auch fällig (f). \n \n\n \n \na) \nAus dem Anwartschaftsrecht der Beklagten auf Auflassung oder dem schuldrechtlichen \nKaufvertrag folgt kein Recht zum Besitz. \nEntgegen der Auffassung des Landgerichts verleiht allein das Anwartschaftsrecht des \nVormerkungsempfängers kein Recht zum Besitz (BGH seit BGH, Urteil vom 21. Mai 1953 – \nIV ZR 192/52 –, BGHZ 10, 69-75; Staudinger/Thole (2023), BGB, § 986 Rn. 19, jeweils juris). \n \nb) \nDer schuldrechtliche Kaufvertrag begründet hier bereits an sich kein Recht zum Besitz, da \nein solches ausdrücklich von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig gemacht wurde \nund die Beklagten bislang den Kaufpreis nicht bezahlt haben. Damit ist die Bedingung für die \nBesitzberechtigung nicht eingetreten. Eine Besitzberechtigung folgt auch nicht aus der \nÜbertragung des Besitzes durch den Miteigentümer H...... in Verbindung mit dem \nKaufvertrag, denn diese Übertragung erfolgte aufgrund einer Täuschung über die \nZahlungswilligkeit der Beklagten. \n \nGrundsätzlich folgt zwar ein Recht zum Besitz aus der Pflicht zur Verschaffung des \nEigentums nach dem notariellen Kaufvertrag (vgl. BGH, Urteil vom 29. September 2017 – V \nZR 19/16 –, BGHZ 216, 83-95, Rn. 50). Im vorliegenden Fall war diese Pflicht jedoch bedingt \ndurch die vollständige Zahlung. Von dieser Bedingung ist die Klägerin auch nicht abgerückt, \ndenn die Übertragung erfolgte allein aufgrund einer Täuschung durch die Beklagten, die eine \nZahlung des vollständigen Kaufpreises fälschlich vorspiegelten. Auf Grundlage dieser \nTäuschung können die Beklagten nicht von einem berechtigten Besitz ausgehen. \n \nDiese Täuschung steht fest aufgrund des unwidersprochenen Vortrags der Klägerseite, den \nder Zeuge H...... zudem glaubwürdig bestätigt hat. So haben die Beklagten behauptet, es sei \nüberwiesen und damit den Zeugen zur Besitzübergabe veranlasst. Im weiteren Verlauf \nhaben sie die Klägerin hingehalten und angegeben, aus Versehen die falsche Kontonummer \ngenommen zu haben, auf spätere Nachfrage war die Bank verantwortlich, dann hatten sie \nkein Geld, weil sie ihr Auto bezahlen mussten, dann hätten sie jemanden überfahren und \nhätten Strafe zahlen müssen. Auch im weiteren Verlauf haben sie noch behauptet, es sei \nbezahlt. \nDer Zeuge hat auch hier seine Angaben ohne Belastungseifer, plastisch und erkennbar aus \neigenem Erleben getätigt. Der Senat hat keine Zweifel an seiner Glaubwürdigkeit. Hinzu \nkommt, dass Teile der Ausflüchte der Beklagten durch den entsprechenden E-Mail-Verkehr \nnachgewiesen sind. \nAuch der Umstand, dass die Beklagten bis zur Klageerhebung zwei Jahre im Anwesen \ngewohnt haben, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn die Klägerseite hat von Anfang an \nauf Zahlung des vollen Kaufpreises bestanden und wurde von Anfang an unter \nVorspiegelung falscher Tatsachen hingehalten. \n \nc) \nUnabhängig davon wäre auch eine Berechtigung zum Besitz spätestens mit dem \nHerausgabeverlangen der Klägerin erloschen. Denn ein bedingtes Besitzrecht, das mit einer \nHerausgabepflicht wegen des Nichteintritts einer Bedingung verknüpft ist, endet spätestens \nmit der Aufforderung zur Räumung (vgl. Grüneberg, 84. Aufl., § 987, Rn. 5, BGH, Urteil vom \n14. Juli 1995 – V ZR 45/94 –, juris, Rn. 12, 17; Urteil vom 14. Juli 1982 – VIII ZR 161/81 –, \nBGHZ 85, 11-16, juris, Rn. 10). Dieser Fall ist vergleichbar mit der Nichtzahlung des \nvereinbarten Kaufpreises durch die Beklagten. Denn dann entfällt der Rechtsgrund für die \nBesitzberechtigung, die hier an die Kaufpreiszahlung anknüpft. Davon ist die Klägerin, wie \n\n \n \ndie wiederholten Zahlungsaufforderungen belegen, auch nicht abgewichen. Spätestens mit \nder Klageerhebung hat die Klägerin zur Räumung aufgefordert. Da der Kaufpreis nicht \nbeglichen war, stand den Beklagten kein Recht zum Besitz zu. \n \nd) \nEin Recht zum Besitz ergibt sich auch nicht daraus, dass die Bedingung des Kaufvertrages, \nnämlich die Erfüllung des Zahlungsanspruches, durch eine berechtigte Minderung \neingetreten wäre. Die Beklagten haben hier keine Ansprüche auf Minderung des Kaufpreises \naufgrund verschwiegener Asbestbelastung, vielmehr wurden sie darüber aufgeklärt. \n \nZwar ist die Gewährleistung nach dem notariellen Vertrag ausgeschlossen. Die Klägerin \nwäre aber dennoch verantwortlich, wenn sie arglistig einen offenbarungspflichtigen Mangel \nverschwiegen, d.h. einen solchen Sachmangel mindestens für möglich gehalten und \ngleichzeitig gewusst hätte oder zumindest damit hätte rechnen müssen und billigend in Kauf \ngenommen hätte, dass die Beklagten den Sachmangel nicht kannten und bei Offenbarung \nden Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (§ 444 BGB; st. \nRspr., zuletzt BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21 –, Rn. 68, juris, mwN). Die \nDarlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines solchen arglistigen Verschweigens trägt \nder Käufer. Dabei dürfen keine überspannten Anforderungen an die Beweisführung gestellt \nwerden dürfen, dem Beklagten kommt zudem die sekundäre Darlegungslast der Klägerin \nzugute (BGH, Urteil vom 21. Juli 2017 – V ZR 250/15 –, juris, Rn. 15, 22). \n \nHier hat sich die Behauptung des arglistigen Verschweigens einer Asbestbelastung im \nErdgeschoss als Falschbehauptung seitens der Beklagten herausgestellt. Vielmehr hat eine \nAufklärung stattgefunden. Dies ergibt sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen H....... \nDieser hat sehr eindrücklich und nachvollziehbar dargelegt, dass er auf den Asbest, der \nteilweise wegen seiner eigenen laufenden Renovierung sichtbar war und der teilweise auch \nauf einem Abfallhaufen von ihm gestapelt wurde, hingewiesen hat. Deutlich hat er auch \nerklärt, dass er überrascht war, dass der Makler zusätzlich auf die Asbestbelastung auch des \nDaches hingewiesen hat. Er selbst habe jedenfalls auf die Asbestbelastung des \nErdgeschosses und seine daran schon vorgenommenen Arbeiten verwiesen. Anlass, an den \nAngaben des Zeugen zu zweifeln, hat der Senat nicht, auch nicht unter Berücksichtigung \nseiner finanziellen Interessen als Mitverkäufer. Unabhängig davon werden die Angaben \nindiziell dadurch gestützt, dass die Käufer erst knapp zwei Jahre nach Kauf trotz seit Einzug \nlaufender eigenhändiger Renovierungsarbeiten an einem Gebäude aus der Zeit der DDR \neine Asbestbelastung mitgeteilt haben. Eine solche Renovierung an einem derartigen \nGebäude ohne Kenntnis der vorgefundenen Materialien ist nachgerade unglaubhaft. \n \ne) \nEin Recht zum Besitz wegen der Möglichkeit der zeitnahen Zahlung der Restsumme des \nKaufvertrages (Einwand der sofortigen Rückgabeverpflichtung nach Erfüllung des \nHerausgabeverlangens, § 242 BGB) ist ebenfalls ausgeschlossen. Denn die Beklagten sind \nnach den Umständen zahlungsunfähig, da sie bereits einen Termin zur Abgabe der \neidesstattlichen Versicherung versäumt haben. \n \nf) \nDieser Zahlungsanspruch war auch fällig. Die fehlende Räumung der Garage steht nicht \nentgegen. \nZwar war diese nach dem notariellen Kaufvertrag Voraussetzung für die Fälligkeit des \nKaufpreises, die jedoch von den Parteien einvernehmlich abgeändert wurde. Denn die \n\n \n \nBeklagten wollten 500,00 EUR nach eigenen Angaben für die fehlende Räumung \neinbehalten und damit auf diese Fälligkeitsvoraussetzung verzichtet. Dagegen hat sich die \nKlägerin nicht gewendet. Hiernach sind die Parteien übereinstimmend von den \nFälligkeitsvoraussetzungen \nabgewichen. \nDies \nist \nden \nParteien \nbei \nAbwicklungsschwierigkeiten eines Grundstückskaufvertrages auch ohne Einhaltung der \nnotariellen Form möglich (vgl. Grüneberg, BGB, 84. Aufl., § 311 b Rdn. 43 m.w.N.). \nUnabhängig davon wäre es den Beklagten nicht mehr möglich, sich auf diese Voraussetzung \nzu berufen, da sie selbst eine Räumung verhindert haben. Unstreitig haben sie ein \nBetretungsverbot ausgesprochen. Ihr erst im Verfahren gehaltener Vortrag, dieses Verbot \nhabe sich nicht auf die Garage bezogen, erweist sich als Schutzbehauptung. Soweit sie auf \nweitere Räumungsangebote nicht reagiert haben, kommt dies einer Vereitelung gleich (§ 162 \nAbs. 1 BGB). Daher war ihnen daher eine Berufung hierauf auch aus diesem Grunde nicht \nmehr möglich. \nDemnach steht fest, dass die Beklagten noch mindestens 15.500,00 € schulden. Mithin sind \nsie nach dem notariellen Kaufvertrag nicht zum Besitz des Anwesens berechtigt. \n \nIII. \n \nDie Nebenentscheidungen folgen aus §§ 525 i.V.m. 91 ZPO, die Entscheidungen zur \nvorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO. \n \n \n \nJ......","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/396919","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2025-12-22/22-u-1584-24","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 986","ref_norm":"986","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 432","ref_norm":"432","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 444","ref_norm":"444","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1011","ref_norm":"1011","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 313a","ref_norm":"313a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 517","ref_norm":"517","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 520","ref_norm":"520","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 511","ref_norm":"511","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/396919","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/396919","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2025-12-22/22-u-1584-24","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/396919","retrieved":"2026-07-09 05:48:52.456116+00:00"}}