{"status":"available","doknr":"OLD396864","ecli":null,"court":"Oberlandesgericht Dresden","senate":null,"decided":"2025-12-11","aktenzeichen":"12 U 748/25","doktyp":null,"leitsatz":null,"text_plain":"Leitsatz: \n \n1. \nEine Gemeinschaft der Wohneigentümer kann gemäß § 9a Abs. 2 2. Alt. WEG die in \nForm von Mietforderungen bestehenden Rechte der Wohnungseigentümer selbst \nverfolgen, wenn die einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist. Dies ist anzunehmen, \nwenn das Interesse an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das Interesse des einzelnen \nWohnungs- oder Teileigentümers, seine Rechte selbst oder eigenverantwortlich \nauszuüben, deutlich überwiegt, worüber im Rahmen einer typisierenden Betrachtung zu \nentscheiden ist. \n \n2. \nNach § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG liegt eine zu ihrer Unwirksamkeit führende, unangemessene \nBenachteiligung vor, wenn eine Wertsicherungsklausel zwar zu einer Anpassung der \nMiete nach oben, nicht aber zu einer Mietanpassung nach unten, also zu einer \nMietabsenkung, führen kann. Dieser Effekt tritt aber nicht generell ein, wenn eine \nWertsicherungsklausel mit einer Staffelmietvereinbarung kombiniert wird. Maßgeblich ist \ndie konkrete Ausgestaltung der Kombination. Beinhaltet die Staffelmietvereinbarung \neinen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln, dann ist ein \"Floaten\", also die \nAnpassung nach oben und nach unten, möglich und die Kombination damit wirksam. \nVon einem solchen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln kann ausgegangen \nwerden, wenn dieser mindestens fünf Jahre beträgt (Anschluss OLG Brandenburg, Urteil \nvom 19.08.2009, 3 U 135/08; Urteil vom 27.06.2023, 3 U 88122). \n \n3. \nEs bleibt mangels Entscheidungserheblichkeit offen, ob eine Wertsicherungsklausel in \neinem Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, ungeachtet der \nRegelung in § 8 PrKG ex tunc unwirksam ist. \n \n \nOLG Dresden, 12. Zivilsenat, Urteil vom 11. Dezember 2025, Az.: 12 U 748/25 \n \n \n \n\n2 \n \n \n \n \nOberlandesgericht \nDresden \n \n \nZivilsenat \nAktenzeichen: 12 U 748/25 \nLandgericht Görlitz, Zweigstelle Außenkammern Bautzen, 5 O 54/24 \n \n \n \n \n \nIM NAMEN DES VOLKES \n \nURTEIL \n \n \nIn dem Rechtsstreit \n \nWohnungseigentümergemeinschaft ......, ...... \nvertreten durch ihre Verwalterin A...... D...... GmbH, diese wird vertreten durch ihren \nGeschäftsführer ...... \n- Klägerin und Berufungsbeklagte - \nProzessbevollmächtigte: \nRechtsanwälte W......, G......, ...... \n \ngegen \n \nZ...... Z...... GmbH, ...... \nvertreten durch den Geschäftsführer ...... \n- Beklagte und Berufungsklägerin - \nProzessbevollmächtigte: \nRechtsanwälte D...... & Kollegen Partnerschaftgesellschaft mbB, ...... \n \nwegen Forderung \n \nhat der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch \n \nVorsitzenden Richter am Oberlandesgericht D......, \nRichter am Oberlandesgericht A...... und \nRichter am Oberlandesgericht U...... \n \naufgrund der mündlichen Verhandlung vom 22.10.2025 am 11.12.2025 \n \nfür Recht erkannt: \n \n1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz \n- Außenkammern Bautzen - vom 02.05.2025 (5 O 54/24) wird zurückgewiesen. \n \n2. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. \n \n\n3 \n3. Das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz - Außenkammern Bautzen - vom \n02.05.2025 (5 O 54/24) und diese Entscheidung werden für vorläufig vollstreckbar ohne \nSicherheitsleistung erklärt. \nDie Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des \njeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der \nVollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. \n \n4. Die Revision wird nicht zugelassen. \n \nG r ü n d e : \n \nI. \n \nDie Klägerin, die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Grundstück ......straße x - xa in \nR......, nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständiger (Netto-)Miete für den Zeitraum von \nJanuar 2023 bis Dezember 2024 aus zwei Mietverträgen über jeweils ein Wohngebäude auf \ndem Grundstück ......straße x - x in R...... in Anspruch. \n \nDas Gesamtobjekt der beiden Gebäude auf dem genannten Grundstück war im Rohbau \nMitte der 1990er Jahre errichtet, nicht aber fertiggestellt worden. Die Firma A...... \nPflegedienst GmbH (im Folgenden: A......), Alleingesellschafterin der beklagten GmbH, \nbeabsichtigte ursprünglich, das Objekt anzukaufen und für die Nutzung als Einrichtung des \nPflegedienstes umzubauen. Alternativ zu dieser Möglichkeit ging die A...... auf die \nWohnresidenz R...... GmbH (im Folgenden: Wohnresidenz) zu, um die Option eines \nAnkaufes des Gesamtobjektes durch die Wohnresidenz und die nachfolgende Vermietung \nan die A...... bzw. die Beklagte zu erörtern. Eigentümerin des Gesamtobjektes war seinerzeit \ndie B...... Bauprojekt ......straße/R...... GmbH (im Folgenden: BGR), über deren Vermögen \ndas Insolvenzverfahren eröffnet worden war. Der Insolvenzverwalter der BGR gab mit \nnotarieller Urkunde vom 14.07.2004 (Anlage K 8) eine Teilungserklärung gemäß § 8 WEG \nab, in deren Folge im Objekt Wohnungs- und Teileigentum begründet wurde. \nIm Ergebnis der Gespräche zwischen der Wohnresidenz und der A...... erwarb die \nWohnresidenz mit notariellem Kaufvertrag vom 28.07.2014 das weiterhin im Rohbauzustand \nbefindliche Gesamtobjekt von der BGR. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages \nbeantragte die Wohnresidenz die Baugenehmigung zur Fertigstellung des Objektes, wobei \ndie von der A...... bzw. von der Beklagten mitgeteilten Wünsche zur Nutzbarkeit des Objektes \nberücksichtigt wurden. \n \nDie Wohnresidenz schloss mit der Beklagten jeweils am 03./08.12.2014 hinsichtlich der \nbeiden auf dem Grundstück stehenden Wohngebäude Mietverträge, deren Gegenstand das \nGrundstück von ca. 13.000 m² und die Gesamtfläche des jeweils darauf befindlichen \nWohngebäudes war, zum ausschließlichen Nutzungszweck des Betreibens einer Anlage des \nbetreuten Wohnens und/oder als Wohnraum für Senioren-/Demenzwohngemeinschaften. \nHinsichtlich des einen Gebäudes umfasste dies eine Gesamtfläche von 2.418 m² mit 37 Pkw-\nStellplätzen (Mietvertrag 1 als Anlage K 1) und hinsichtlich des anderen Gebäudes eine \nGesamtfläche von 2.403 m² und 49 Pkw-Stellplätze (Mietvertrag 2 als Anlage K 2). Die zu \nMietbeginn geschuldete monatliche Nettokaltmiete betrug im Mietvertrag 1 20.609,90 € und \nim Mietvertrag 2 17.776,64 €. Beide Mietverträge wurden befristet auf 20 Jahre mit Beginn \nam 01.09.2015 abgeschlossen, und der Beklagten als Mieterin wurde die zweifache Option \nzur Verlängerung des Mietverhältnisses um jeweils weitere fünf Jahre eingeräumt. \nZu beiden Mietverträgen schlossen die Wohnresidenz und die Beklagte am 13.03.2015 \n\n4 \neinen 1. Nachtrag (Anlagen K 18-1 und K 18-2). \n \nBeide Mietverträge enthalten unter § 16 (Mietanpassung, Wertsicherungsklausel) folgende \nRegelung: \n \n„16.1. \nEs wird zunächst eine Staffelmiete wie folgt vereinbart: \nDie Grundmiete gemäß § 4 beträgt für die Festmietzeit 20.609,90 € (bzw. 17.776,64 €) \nzuzüglich Betriebskostenvorauszahlung. Diese Grundmiete nach § 4 erhöht sich: \n \nab der 1. Optionsziehung um 10 % der im Optionsziehungszeitraum geltenden Miete nach \n§§ 4, \n16.2. \nzuzüglich \nBetriebskostenvorauszahlung \nab \ndem \n1. \nTag \ndes \nVerlängerungszeitraumes; \n \nab der 2. Optionsziehung um 5 % der im Optionsziehungszeitpunkt geltenden Miete nach §§ \n4, \n16.2. \nzuzüglich \nBetriebskostenvorauszahlung \nab \ndem \n1. \nTag \ndes \nVerlängerungszeitraumes. \n \n16.2. \nDarüber hinaus sind sich die Parteien einig, dass die Grundmiete sich ab dem Beginn des \nersten Festmietzeitraumes, d.h. ab dem 01.09.2015 nach Maßgabe der nachfolgenden \nBestimmung errechnen soll: \n \n16.2.1 \nDie monatliche Netto-Grundmiete ändert sich automatisch am 1. Januar eines jeden \nKalenderjahres in dem Verhältnis, in dem sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland, \nherausgegeben vom Statistischen Bundesamt für Dezember des jeweiligen Vorjahres, \ngegenüber dem Stand für Dezember des jeweils vorangegangenen Jahres verändert hat. \n \n16.2.2 \nDie automatische Änderung der Miete wird der Vermieter im Fall einer Erhöhung und der \nMieter im Fall einer Ermäßigung der Netto-Grundmiete schriftlich mitteilen. Zahlungsverzug \neiner Partei kann höchstens mit Zugang dieser schriftlichen Mitteilung eintreten. Eine etwaige \nNachzahlung von Miete aufgrund der automatischen Änderung kann der Vermieter \nrückwirkend höchstens für die sechs Monate verlangen, die dem Zugang der schriftlichen \nMitteilung bei dem Mieter vorhergingen.“ \n \nDie Wohnresidenz wurde am 02.01.2015 als Eigentümerin des Grundstückes im Grundbuch \neingetragen. Das Gesamtobjekt wurde der Beklagten nach Durchführung der Umbauarbeiten \nim Jahre 2015 zur Nutzung gemäß den geschlossenen Mietverträgen übergeben. \nIm Anschluss wurden die einzelnen Eigentumswohnungen von der Wohnresidenz an die \nErwerber veräußert, welche nunmehr als Wohnungseigentümer die Klägerin als \nWohnungseigentümergemeinschaft bilden. Eine Liste der Erwerber hat die Klägerin als \nAnlage BE 2 vorgelegt. \n \nDie Miete aus den beiden streitgegenständlichen Mietverträgen wurde (jedenfalls) ab dem \nJahre 2018 von der Klägerin gefordert und von der Beklagten zunächst in angeforderter \nHöhe bezahlt. Dies gilt zunächst für die monatliche Kaltmiete, welche die Klägerin bis zum \nEnde des Jahres 2022 mit den Mietanpassungsschreiben vom 07.02.2018, vom 25.01.2019, \nvom 11.02.2020 und vom 15.03.2022 entsprechend der Indexvereinbarung jeweils aus \n\n5 \n§ 16.2 der streitgegenständlichen Mietverträge anpasste. Wegen der insoweit von der \nKlägerin angepassten und von der Beklagten bezahlten Nettokaltmiete wird auf die \nDarstellung auf Seite 5 ff. des erstinstanzlichen Schriftsatzes der Klägerin vom 30.08.2024 \nBezug genommen. Auch die Betriebskostenvorauszahlungen wurden von der Klägerin ab \ndem Jahre 2020 angepasst, woraufhin die Beklagte ohne Beanstandung bis Ende 2022 die \ngeforderten Beträge bezahlte. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darstellung auf Seite 3 ff. \ndes erstinstanzlichen Schriftsatzes der Klägerin vom 30.08.2024 Bezug genommen. \n \nAb dem Januar 2023 zahlte die Beklagte den Erhöhungsbetrag nicht, welcher sich aus dem \nMietanpassungsschreiben der Klägerin vom 15.03.2023 in Höhe von monatlich 1.585,87 € \nfür Mietvertrag 1 und in Höhe von 1.870,00 € für Mietvertrag 2 ergab. \nNach Ankündigung mit Schreiben vom 17.05.2023 zahlte die Beklagte ab dem Monat Juni \n2023 unter Berufung auf eine wirtschaftlich schwere Lage eine reduzierte monatliche Miete. \nDiese blieb gegenüber dem von der Klägerin begehrten Betrag hinsichtlich des \nMietvertrags 1 um monatlich 4.323,61 € und hinsichtlich des Mietvertrags 2 um monatlich \n5.229,00 € zurück. Für den Zeitraum ab Januar 2024 nahm die Klägerin mit ihrem \nMietanpassungsschreiben vom 17.04.2024 eine weitere Anpassung der Nettokaltmiete auf \nder Grundlage der Indexvereinbarung vor. Die Zahlungen der Beklagten blieben im Zeitraum \nvon Januar bis Dezember 2024 hinsichtlich des Mietvertrages 1 um 3.126,76 € und \nhinsichtlich des Mietvertrages 2 um 3.589,94 € hinter dem von der Klägerin begehrten Betrag \nzurück. \nIm Zeitraum von Januar 2023 bis Dezember 2024 blieben die Mietzahlungen der Beklagten \nfür beide streitgegenständlichen Verträge danach insgesamt im Umfang von 165.445,22 € \nhinter der von der Klägerin verlangten Miete zurück. Wegen der Darstellung der \nZusammensetzung dieses Betrages im Einzelnen wird auf die Aufstellung auf Seite 2 bis 4 \ndes erstinstanzlichen Schriftsatzes der Klägerin vom 03.02.2025 Bezug genommen. Die \nKlägerin verrechnete dabei die Zahlungen der Beklagten jeweils zuerst auf den Anspruch auf \nZahlung von Nebenkostenvorauszahlungen, so dass Gegenstand der dargestellten \nForderungsbeträge jeweils Nettomieten sind. \n \nAus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2022 und 2023 (Anlagen K 21 und K 22) \nergaben sich jeweils Guthaben zugunsten der Beklagten, nämlich für 2022 in Höhe von \n4.790,68 € und für 2023 in Höhe von 95.263,43 €. Den Gesamtbetrag in Höhe von \n100.054,11 € hat die Klägerin mit den ältesten Forderungen aus ihrer Aufstellung verrechnet, \nwofür im Einzelnen auf die Darstellung auf Seite 5 f. des erstinstanzlichen Schriftsatzes der \nKlägerin vom 03.02.2025 Bezug genommen wird. \nDanach besteht aus Sicht der Klägerin noch ein Rückstand für den Zeitraum Januar 2023 bis \nDezember 2024 in Höhe von 65.391,11 €, der ihrem letzten Klageantrag in erster Instanz \nentspricht. Für die Zusammensetzung dieses Betrages im Einzelnen wird auf die Aufstellung \nauf Seite 7 des erstinstanzlichen Schriftsatzes der Klägerin vom 03.02.2025 Bezug \ngenommen. \nHinsichtlich \ndes \nDifferenzbetrages \nzu \ndem \nursprünglich \nerrechneten \nZahlungsrückstand der Beklagten für das Gesamtobjekt im Zeitraum Januar 2023 bis \nDezember 2024 in Höhe von insgesamt 165.445,22 €, nämlich im Umfang von 100.054,11 €, \nhat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. \n \nDie Klägerin hat vorgetragen, sie sei für die von ihr begehrte, rückständige Miete \naktivlegitimiert. \nDie \naktuellen \nEigentümer \nder \nWEG-Einheiten \nhätten \nihre \nEigentumswohnungen bereits dergestalt erworben, dass die Beklagte als Generalmieter \nnicht nur die einzelnen Sondereigentumseinheiten angemietet habe, sondern die gesamten \nin den Anlagen zu den Mietverträgen genannten Einheiten und Flächen, wobei nicht lediglich \n\n6 \nSondereigentum betroffen sei, sondern auch Gemeinschaftseigentum. Da also Gegenstand \nder Mietverträge nicht einzelne Einheiten sondern eine Vielzahl von Flächen sei, die sowohl \nSondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum umfassten, sei die Klägerin als \nWohnungseigentumsgemeinschaft \nmit \ndem \nEigentumserwerb \nder \nKäufer \nin \ndie \nVermieterstellung eingetreten. Diese Gesamtbetrachtung sei auch im Interesse der \nBeklagten, weil ansonsten jeder einzelne Sondereigentümer seinen Mietvertrag hinsichtlich \nder eigenen Fläche gesondert kündigen könne. \n \nDie von der Klägerin geltend gemachten Zahlungsrückstände seien auch begründet. \nAngesichts der Vorgeschichte der beiden streitgegenständlichen Mietverträge beinhalteten \ndiese keine formularvertraglichen Regelungen. Die Indexanpassung sei vertraglich wirksam \nvereinbart worden. Eine Kombination einer Indexvereinbarung mit einer Staffelmiete liege \nnicht vor, da die Staffelmietvereinbarung nur für den Fall eingreife, dass die Beklagte als \nMieterin nach Ablauf der noch laufenden Festmietzeit eine Verlängerungsoption ausübe. \n \nDie Beklagte hat eingewandt, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Wenn die von der \nBeklagten ursprünglich mit der Wohnresidenz als Vermieterin geschlossenen beiden \nMietverträge überhaupt auf einen anderen Vermieter übergegangen seien, dann seien dies \ndie einzelnen Käufer der Eigentumswohnungen, nicht aber die Klägerin. Auch für eine \nProzessstandschaft der Klägerin nach § 9a WEG sei kein Raum. Im Übrigen sei die \nWertsicherungsvereinbarung in § 16.2 der Mietverträge aufgrund der Kombination mit einer \nStaffelmiete gemäß § 16.1 unwirksam. Zudem stellt die Beklagte die dargestellte Erhöhung \nder Betriebskostenvorauszahlungen in Abrede. \n \nWegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf \nden Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. \n \nDas Landgericht hat mit dem Urteil vom 02.05.2025 die Beklagte antragsgemäß verurteilt, an \ndie Klägerin 65.391,11 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe \nvon 1.751,80 € nebst Zinsen zu bezahlen, und festgestellt, dass der Rechtsstreit im Übrigen \nerledigt ist. \nZur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin sei aktivlegitimiert. Zwar \nhabe die Veräußerung des einzelnen Wohnungs- und Teileigentums an die Käufer zu einem \nÜbergang des Mietvertrages gemäß § 566 BGB auf die einzelnen Eigentümer als \nBruchteilsgemeinschaft geführt. Die Klägerin als Wohnungseigentumsgemeinschaft habe \naber gemäß § 9a Abs. 2 WEG die Befugnis, die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer \nin ihrer gesamthänderischen Verbundenheit unter ihrem Namen klageweise geltend zu \nmachen. In der Höhe sei der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zahlung \nrückständiger Miete begründet. Die in § 16 der beiden Mietverträge vereinbarte \nWertsicherungsklausel sei wirksam und von der Klägerin zutreffend angewandt worden. Die \nBerechnung der Forderungshöhe und die Verrechnung mit unstreitigen Guthaben aus \nNebenkostenabrechnungen sei danach nicht zu beanstanden. Substantiierte und erhebliche \nEinwendungen \ngegen \ndie \nvon \nder \nKlägerin \nvorgetragene \nErhöhung \nder \nNebenkostenvorauszahlungen habe die Beklagte trotz entsprechenden richterlichen \nHinweises nicht vorgebracht. \n \nGegen das ihr am 15.05.2025 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 16.06.2025, einem \nMontag, Berufung eingelegt und diese - nach entsprechender Fristverlängerung - am \n24.07.2025 begründet. \n \n\n7 \nSie trägt vor, die Klage sei schon unzulässig, weil die im Rubrum bezeichnete Klagepartei \n„Wohnungseigentümergemeinschaft R......“ in dieser Form weder rechts- noch parteifähig \noder individualisierbar sei. \nEs fehle zudem an der Aktivlegitimation der Klägerin. Vermieterin der beiden Mietverträge sei \ndie Wohnresidenz, so dass allenfalls diese aktivlegitimiert sei. Ein Übergang auf die Klägerin \nsei allein nach § 566 BGB möglich, die Voraussetzungen dafür seien aber nicht festgestellt. \nSoweit sich eine Bruchteilsgemeinschaft der erwerbenden Sondereigentümer gebildet habe, \nsei \ndiese \neine \nvon \nder \nKlägerin \nzu \nunterscheidende, \nrechtlich \nselbstständige \nRechtspersönlichkeit. Im Übrigen werde bestritten, dass das Wohn- und Teileigentum \nvollständig an neue Eigentümer veräußert worden sei. Verfehlt sei auch der Verweis des \nLandgerichts auf § 9a Abs. 2 WEG. Um Rechte der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer \naus WEG-Recht ginge es hier nicht. Ebenso wenig darum, dass ein oder mehrere \nWohnungseigentümer \nRechte \nder \nGemeinschaft \nim \nWege \nder \ngewillkürten \nProzessstandschaft im eigenen Namen geltend machten. Unter keinen denkbaren \nUmständen könne der WEG-Verband Vermieterin geworden sein. Selbst wenn eine \nProzessstandschaft vorliege, könne die Klägerin jedenfalls nicht Leistung an sich fordern. \nDie von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhungen seien nicht wirksam. Taugliche \nFeststellungen des Gerichts dazu fehlten. Die in den beiden Mietverträgen enthaltenen \nWertsicherungsklauseln \nseien \nunwirksam, \nweil \nsie \nals \nvom \nVermieter \ngestellte \nFormularklausel in unzulässiger Weise eine Staffelmiete mit einer Wertsicherungsklausel \nkombinierten, was dazu führe, dass die Miete nur zu Lasten des Mieters angepasst werden \nkönne, nicht aber zu dessen Gunsten (“upwards only“). Allein zulässig sei die Kombination \neiner an die letzte Staffelmieterhöhung anknüpfenden Indexierung der Miete, welche aber in \nden hier streitgegenständlichen Verträgen nicht vereinbart worden sei. Die Kombination von \nStaffelmiete und Wertsicherung führe auch zur Unklarheit der Klausel ab dem Jahr 2035. Als \nunwirksame, von der Vermieterin gestellte, Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) sei die \nWertsicherungsklausel zudem rückwirkend unwirksam. Mietforderungen gegen die Beklagte \naus den beiden streitgegenständlichen Mietverträgen könnten demzufolge nur in Höhe von \nmonatlich 20.609,90 € bzw. von 17.776,64 € begründet sein. \n \nDie Beklagte beantragt, \n \ndas angefochtene Urteil des Landgerichts Görlitz vom 02.05.2025, Az.: 5 O 54/24, \naufzuheben und die Klage abzuweisen. \n \nDie Klägerin beantragt, \n \ndie Berufung zurückzuweisen. \n \nSie verteidigt das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung ihres \nerstinstanzlichen \nVorbringens. \nSie \nträgt \nvor, \nihre \nkorrekte \nBezeichnung \nsei \n„Wohnungseigentümergemeinschaft R......, ......straße x - xa, R......“. Mit zutreffender \nBegründung habe das Landgericht die Aktivlegitimation der Klägerin bejaht. Entsprechend \nsei auch im Verhältnis der Klägerin zur Beklagten von Beginn des Mietverhältnisses an \nverfahren worden. Es habe dem ausdrücklichen Wunsch der Beklagten entsprochen, nicht \nnur eine Vielzahl einzelner Wohnungen, sondern von vornherein das Gesamtobjekt, \nbestehend aus Sonder- und Gemeinschaftseigentum, anzumieten. Mindestens sei hier von \neiner Prozessstandschaft der Klägerin nach § 9a Abs. 2 2. Alt. WEG auszugehen. \nBei den Indexklauseln in § 16 der beiden Mietverträge handele es sich nicht um \nvorformulierte Klauseln. Das Landgericht habe zutreffend ihre Wirksamkeit bestätigt. \n\n8 \n \nHinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze \nsowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 22.10.2025 Bezug \ngenommen. \n \nII. \n \nDie zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet. \nDer Senat teilt die Auffassung des Landgerichtes, dass die Klägerin für die Verfolgung der im \nvorliegenden Verfahren gegenständlichen Mietforderungen aktivlegitimiert ist (dazu 1.). Das \nLandgericht hat auch zutreffend den von der Klägerin geltend gemachten Zahlungsanspruch \ndem Grunde und der Höhe nach bejaht (dazu 2.). \n \n1. Die Beklagte wendet zwar zutreffend ein, dass das Landgericht zu Unrecht unter Verweis \nauf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 24.01.1973 (VIII ZR 163/71, NJW 1973, 455) \nvon einem Übergang der beiden Mietverträge aus dem Dezember 2014 auf die einzelnen \nErwerber des Wohnungseigentums als Bruchteilsgemeinschaft ausgeht (dazu 1.1). \nDie Aktivlegitimation der Klägerin ergibt sich aber aus § 9a Abs. 2 2. Alt. WEG, weil es sich \nbei den mit der Klage geltend gemachten Zahlungsansprüche um solche handelt, die sich \nzwar auch aus den Rechten der einzelnen Wohnungseigentümer ergeben, für die aber eine \neinheitliche Rechtsverfolgung durch die Klägerin erforderlich ist (dazu 1.2). \n \n1.1 Dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 24.01.1973 (a.a.O.) lag der Fall zugrunde, \ndass ein vermietetes Grundstück geteilt und die einzelnen Teile an verschiedene Erwerber \nveräußert wurden. Es lässt sich deshalb nicht auf den vorliegend zu beurteilenden Fall \nübertragen, in welchem zunächst das Grundstück mit der Teilungserklärung vom 28.07.2004 \nin Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, dann ein einheitlicher Mietvertrag über sämtliche \nFlächen geschlossen und sodann die Veräußerung an die einzelnen Wohnungs- und \nTeileigentümer durchgeführt wurde, welche Mitglieder der Klägerin sind. \nIn einer solchen Konstellation, in welcher Gegenstand des Mietvertrages nicht nur das \nSondereigentum ist, sondern auch Gemeinschaftseigentum mitvermietet wird, ist im Falle der \nVeräußerung die Vorschrift des § 566 BGB einschränkend dahin auszulegen, dass sie sich \nnur auf die Veräußerung des Sondereigentums beschränkt und keine Anwendung auf die \ndamit notwendig zusammenhängende Veräußerung der Anteile am Gemeinschaftseigentum \nfindet (grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 28.04.1999, VIII ARZ 1/98, NJW 1999, \n2177; ebenso OLG Nürnberg, Urteil vom 24.04.2013, 12 U 932/12, ZWE 2013, 323, 328 ff.; \nnäher zur einschränkenden Auslegung des § 566 BGB: Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, \n16. Aufl., § 566 BGB Rn. 79 ff. m.w.N.). Die beiden Mietverträge aus dem Dezember 2014 \ngingen danach im Ergebnis nicht auf eine Bruchteilsgemeinschaft der Erwerber des \nWohnungs- und Teileigentums über, sondern hinsichtlich der jeweils auf das veräußerte \nSondereigentum bezogenen Teile auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer. \n \nSoweit die Beklagte den Übergang des Eigentums an die zur Klägerin gehörenden \nWohnungs- und Teileigentümer in Abrede gestellt hat, ist dies als pauschaler, \nunsubstantiierter Einwand gegen das konkrete, substantiierte Vorbringen der Klägerin, \nwelche eine Auflistung der Eigentümer als Anlage BE 2 vorgelegt hat, prozessual \nunbeachtlich. \n \n1.2 Die Klägerin kann gemäß § 9a Abs. 2 2. Alt. WEG die hier in Form von Mietforderungen \nbestehenden Rechte der Wohnungseigentümer selbst verfolgen, weil die einheitliche \n\n9 \nRechtsverfolgung insoweit erforderlich ist. \n \nMaßgeblich ist dafür, ob im Ergebnis einer wertenden Betrachtung schutzwürdige Belange \nder Wohnungseigentümer an einer einheitlichen Rechtsverfolgung des grundsätzlich \nvorrangige Interesse des Rechtsinhabers, hier des Wohnungs- oder Teileigentümers \nbezüglich seines Sondereigentums, seine Rechte selbst und eigenverantwortlich auszuüben \nund prozessual durchzusetzen, deutlich überwiegen (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2015, V ZR \n167/14, NJW 2015, 2874 Rn. 13; Urteil vom 26.10.2018, V ZR 328/17, NJW 2019, 1216 Rn. \n11; Hügel/Elzer in Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl., § 9a Rn. 103; J. \nEmmerich in Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 21. Aufl., § 9a Rn. 110). Im \nRahmen der danach gebotenen, typisierenden Betrachtung ist im vorliegenden Falle ein \nüberwiegendes Interesse der Klägerin an der einheitlichen Rechtsverfolgung der \nMietforderungen zu bejahen, weil Gegenstand der Mietverträge vom Dezember 2014 jeweils \nsowohl die Gesamtfläche des Wohngebäudes als auch die Fläche des zugehörigen \nGrundstückes \nwar \nund \ndie \ngesonderte \nVerfolgung \nder \neinzelnen, \nauf \ndie \nWohnungseigentümer entfallenden Teilforderungen praktisch kaum durchführbar wäre und \neinen zusammengehörigen Lebenssachverhalt künstlich aufspalten würde. Aus den gleichen \nGründen bestand kein oder kaum ein Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer, die \nlediglich auf Ihr Sondereigentum bezogenen Rechte selbst und eigenverantwortlich \nauszuüben und prozessual durchzusetzen. Gleiches gilt bei objektiver Betrachtung auch für \ndie Beklagte als Mieterin. \n \n2. Die Beklagte schuldet die von der Klägerin geltend gemachten, Mietforderungen aus den \nMietverträgen vom Dezember 2014 i.V.m. § 535 Abs. 2 BGB. \n \nBei Ihrer Berechnung hat die Klägerin die Ausgangsmiete der beiden Mietverträge vom \nDezember 2014 mit dem Nachtrag vom März 2015 von monatlich 20.489,90 € bzw. \n17.376,64 € netto zugrunde gelegt und die von ihr vorgenommenen Mietanpassungen \naufgrund der Wertsicherungsklausel in § 16.2 der beiden Mietverträge berücksichtigt. In \ngeringem Umfang sind daneben eingeflossen die von der von Seiten der Klägerin \nausgesprochenen Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen. \nDie Beklagte stellt zu Unrecht die Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel in Abrede (dazu \n2.1) und wendet sich ohne Erfolg gegen die Richtigkeit der Anpassung der \nNebenkostenvorauszahlungen (dazu 2.2). \nDie dem Grunde nach bestehenden Mietforderungen der Klägerin sind demzufolge auch der \nHöhe nach zutreffend berechnet und vom Landgericht im Urteil vom 02.05.2025 \nberücksichtigt worden. Infolge der unstrittigen Guthaben der Beklagten aus den \nNebenkostenabrechnungen für die Jahre 2022 und 2023 und ihrer Verrechnung mit der \nKlageforderung trat deshalb auch die von der Klägerin erstinstanzlich erklärte \nHauptsachenerledigung ein, so dass das Landgericht insoweit zutreffend im angefochtenen \nUrteil vom 02.05.2025 die Hauptsachenerledigung festgestellt hat. \n \n2.1 Unbegründet ist der Einwand der Beklagten, die Wertsicherungsklausel sei gemäß § 2 \nAbs. 1, Abs. 3 PrKG wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten unwirksam, \nweil zum einen die Indexierung schon für einen Zeitraum vor Vertragsbeginn vorgesehen \nwerde (dazu 2.1.1) und zum anderen die Kombination der Wertsicherungsklausel in § 16.2 \nder Mietverträge mit der Staffelmiete in § 16.1 der Mietverträge zu einer Regelung führe, \nnach welcher die Miete nur nach oben angepasst werden könne (dazu 2.1.2). Es kommt \nhinzu, dass selbst eine infolge des Verstoßes gegen § 2 Abs. 3 PrKG vorliegende \nUnwirksamkeit der Wertsicherungsklausel gemäß § 8 PrKG erst mit Wirkung für die Zukunft \n\n10 \n(“ex nunc“) ab dem Zeitpunkt eintritt, an welchem der Wirksamkeitsverstoß durch ein \nrechtskräftiges Feststellungsurteil festgestellt worden ist. Für die im vorliegenden \nRechtsstreit zu beantwortende Frage, inwieweit die von Seiten der Klägerin vorgenommenen \nMietanpassungen \nzu \neiner \nim \nVerhältnis \nder \nParteien \nwirksamen \nMiete \nim \nstreitgegenständlichen Zeitraum von Januar 2023 bis Dezember 2024 geführt haben, ist die \nFrage, ob ein Verstoß der Wertsicherungsklausel gegen das PrKG vorliegt, danach \nunerheblich. \n \nAuch der Einwand der Beklagten, die Wertsicherungsklausel sei rückwirkend („ex tunc“) \nunwirksam, weil es sich um eine von der Wohnresidenz als damaliger Vermieterin gestellte \nAGB i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB handele, welche die Beklagte i.S.v. § 307 Abs. 1 BGB \nunangemessen benachteilige, ist unbegründet (dazu 2.1.3). Selbst wenn man mit der \nBeklagten und entgegen den vorstehenden Ausführungen davon ausginge, dass die \nWertsicherungsklausel in § 16.2 in Kombination mit der Staffelmietvereinbarung in § 16.1 der \nMietverträge zu einer rückwirkenden Unwirksamkeit gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB führte, \nwürde dies erst ab demjenigen Zeitpunkt wirksam werden, in welchem es zur Kombination \nder beiden Regelungen kommt, also erst nach Ablauf der Festmietzeit von 20 Jahren gemäß \n§ 3.1 der beiden Mietverträge, mithin erst ab dem 01.09.2035, für den Fall, dass die Beklagte \nals Mieterin von der ihr in § 3.2 der beiden Mietverträge gewährten Verlängerungsoption \nGebrauch macht. Die im vorliegenden Verfahren streitgegenständlichen Mietforderungen der \nJahre 2023 und 2024 wären demzufolge auch dann nicht von dieser behaupteten \nUnwirksamkeit der Wertsicherungsklausel betroffen, wenn man entgegen der Auffassung \ndes Senates die Unwirksamkeit unterstellen würde. \n \n2.1.1 \nZu Unrecht hat die Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren eingewandt, die Regelung in \nZiff. 16.2.1 der beiden Mietverträge beinhalte die Bestimmung, dass die Miete zum \n01.01.2016 auf der Grundlage der Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) im \nZeitraum von Dezember 2014 bis Dezember 2015 erhöht werde, was zur Einbeziehung \neines vor Vertragsbeginn liegenden Zeitraumes bei der Indexierung führe. \n \nDie Auslegung dieser Regelung nach §§ 133, 157 BGB ergibt, dass der Vergleich zwischen \ndem Stand des Indexes im Dezember des Vorjahres und dem Dezember des jeweils \nvorangegangenen Jahres erst dann vorgenommen wird, wenn beide Zeiträume nach \nVertragsbeginn liegen. Auch wenn sich dies nicht unzweideutig aus dem Wortlaut der \nRegelung in Ziff. 16.2.1 der beiden Mietverträge ergibt, folgt es aus dem Zweck dieser \nvertraglichen Regelung, eine Wertsicherung zu gewährleisten, also die bei Vertragsbeginn \nvereinbarte Miete vor dem Verlust des danach eintretenden Geldwertverfalls zu bewahren. \nDem Verhalten der Mietvertragsparteien nach Vertragsschluss lässt sich zudem zur \nÜberzeugung des Senates entnehmen, dass sie ein diesbezügliches, gemeinschaftliches \nVerständnis vom Inhalt der vertraglichen Regelung hatten, welches jeder anderen Auslegung \ndes Vertragsinhaltes vorgeht (vgl. dazu BGH, Versäumnisurteil vom 16.06.2009, XI ZR \n145/08, BGHZ 181, 278-292, Rn. 16f., Beschluss vom 30.04.2014, XII ZR 124/12, BeckRS \n2014, 10546 Rn. 17). Die erste Mietanpassung nach dem Vertragsschluss wurde nämlich mit \nSchreiben der Verwaltung der Klägerin vom 07.02.2018 genau in diesem Sinne \ndurchgeführt, nämlich indem die Entwicklung des VPI ab dem Monat Dezember 2015 \nberücksichtigt wurde, und die Beklagte hat die sich daraus errechnete Mieterhöhung ohne \nEinwand bezahlt. Ein schon bei Vertragsschluss übereinstimmendes Verständnis der \nvertraglich vereinbarten Indexanpassung lässt sich daraus indiziell entnehmen. \n \n\n11 \n2.1.2 \nNach § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG liegt eine unangemessene Benachteiligung vor, wenn die \nWertsicherungsklausel zwar zu einer Anpassung der Miete nach oben, also einer \nMietsteigerung, führen kann, nicht aber zu einer Mietanpassung nach unten, also einer \nMietabsenkung. Entgegen der Auffassung der Beklagten trifft dies aber für die \nWertsicherungsklausel in § 16.2 der beiden Mietverträge nicht zu. \n \nDas Landgericht hat im angefochtenen Urteil vom 02.05.2025 zunächst zutreffend \nausgeführt, dass die Wertsicherungsklausel nach ihrer sprachlichen Fassung in § 16.2.2 \nsowohl die Möglichkeit eines Anstiegs der Miete als auch die Möglichkeit einer Absenkung \nder Miete vorsieht. \nSoweit die Beklagte darüber hinaus geltend macht, dass eine nach der sprachlichen \nFassung der Wertsicherungsklausel mögliche Anpassung der Miete nach unten faktisch \ndadurch ausgeschlossen sei, dass die Wertsicherungsklausel in § 16.2 der beiden \nMietverträge mit einer Staffelmiete in § 16.1 der beiden Mietverträge kombiniert sei und \ngerade der Umstand dieser Kombination im Ergebnis zu einer Regelung führe, die lediglich \neine Anpassung der Miete nach oben zulasse, trifft dies nicht zu und wird auch nicht durch \ndie Ausführungen im Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 27.06.2023 (3 U \n88/22) getragen, welches die Beklagte der Berufungsbegründung vom 23.07.2025 im \nAbdruck beigefügt hat. Das Oberlandesgericht Brandenburg führt zwar im Urteil vom \n27.06.2023 (a.a.O., BeckRS 2023, 18419) und in der dort von ihm in Bezug genommenen, \nvorangegangenen Entscheidung desselben Senates, dem Urteil vom 19.08.2009 (3 U \n135/08, NZM 2009, 860) aus, die Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel wegen \nVerstoßes gegen § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG könne sich aus der Kombination einer \nWertsicherungsklausel mit einer anderen Klausel ergeben, wenn sich infolge dieser \nKombination eine gesetzlich missbilligte Wirkung einstellen würde. In diesem Sinne komme \ndie Unwirksamkeit der Kombination einer Wertsicherungsklausel mit einer Vereinbarung über \neine Staffelmiete dann in Betracht - wie dies auch in der Literatur (vgl. Usinger NZM 2009, \n297, 298 f.) angenommen werde -, wenn die Kombination ein „Floaten“ unmöglich mache, \nalso eine Anpassung nach oben und nach unten entsprechend der eingetretenen \nIndexveränderung. \nDas Oberlandesgericht Brandenburg trifft aber - zu Recht - sowohl im Urteil vom 19.08.2009 \n(a.a.O., Seite 863) als auch im Urteil vom 27.06.2023 (a.a.O., Rn. 27) keine generelle \nEntscheidung zur Unwirksamkeit der Kombination von Wertsicherungsklauseln und \nStaffelmietvereinbarungen. Vielmehr erklärt es in beiden Entscheidungen die ihm konkret zur \nÜberprüfung gestellte Kombination für zulässig. Dazu führt es jeweils aus, dass die zu \nüberprüfenden Klauseln in ihrer konkreten Ausgestaltung nicht dazu führten, dass allein die \nErhöhung der Miete eintreten könne. Als wesentliches Argument dafür führt es aus, dass \nMietzinsstaffeln mit einem zeitlichen Abstand von jeweils fünf Jahren keinesfalls vorzeichnen \nwürden, dass zwischenzeitlich ein Absinken der Miete infolge parallel vereinbarter \nIndexklauseln ausgeschlossen sei. Die in der Literatur für unwirksam gehaltene \nKlauselkombinationen seien vielmehr dadurch gekennzeichnet, dass in jeweils kurzen \nZeiträumen von maximal zwei Jahren sich fest bezifferte Staffelerhöhungen und \nIndexvereinbarungen \nzeitlich \ngenau \nüberschnitten. Zudem fehle \nregelmäßig eine \n„Relevanzgrenze“ wie sie die Parteien im zu entscheidenden Sachverhalt mit dem \nErfordernis einer 10%igen Indexänderung vereinbart hätten. Im Urteil vom 27.06.2023 \n(a.a.O., Rn. 27) führt das OLG Brandenburg zusätzlich aus, dass der Ausschluss einer \nindexbedingten Absenkung der Miete auch deshalb im konkreten Fall nicht festgestellt \nwerden könne, weil die Indexierung erst zu einem Zeitpunkt nach Wirksamwerden der letzten \nStaffelmieterhöhung einsetze. \n\n12 \n \nIn \nÜbereinstimmung \nmit \ndiesen \nbeiden \nEntscheidungen \ndes \nOberlandesgerichts \nBrandenburg hält der Senat eine Wertsicherungsklausel nicht automatisch für unwirksam \nnach § 2 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 1 PrKG, wenn sie mit einer Staffelmietvereinbarung kombiniert \nwird, sondern nur dann, wenn i.S.v. § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG festgestellt werden kann, dass die \nKlausel im Ergebnis dazu führt, dass infolge der Indexanpassung nur eine Anhebung der \nMiete möglich ist. Der Senat teilt zudem die Auffassung des Oberlandesgerichts \nBrandenburg aus dem Urteil vom 19.08.2009 (a.a.O.), wonach jedenfalls in denjenigen \nFällen, in denen die Mietzinsstaffeln einen erheblichen zeitlichen Abstand aufweisen, wovon \nim Falle eines Abstandes von fünf Jahren auszugehen sei, eine Anpassung der Miete \nlediglich nach oben infolge der Klauselkombination keineswegs vorgezeichnet ist. \nNach diesen Maßstäben aber führt die im vorliegenden Fall zu beurteilende Kombination \neiner Wertsicherungsklausel mit einer Staffelmietvereinbarung in § 16 der beiden \nMietverträge nicht zu einer Unwirksamkeit nach § 2 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 1 PrKG, denn die \nStaffeln der Staffelmieterhöhung in § 16.1 der beiden Mietverträge knüpfen an den \nVerlängerungszeitraum an, den die Beklagte nach der Regelung in § 3.2 der beiden \nMietverträge durch Option jeweils für fünf Jahre herbeiführen kann. Sie haben demzufolge \neinen Abstand von fünf Jahren, so dass nicht festgestellt werden kann, dass die \nKlauselkombination von vornherein nur zu einer Anpassung der Miete nach oben führen \nkann. \nIm Ergebnis ist die in § 16.2 der beiden Mietverträge vereinbarte Wertsicherungsklausel \nwirksam, denn sie verstößt nicht gegen § 2 Abs. 1 PrKG., insbesondere nicht gegen § 2 Abs. \n3 Nr. 1 PrKG. \n \n2.1.3 \nEs ist schon zweifelhaft, ob es sich bei der Wertsicherungsklausel um von der ursprünglichen \nVermieterin, der Wohnresidenz, gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) i.S.v. § 305 \nAbs. 1 BGB handelt (dazu 2.1.3.1). \nBejaht \nman \ndies \ndennoch \nund \nsieht in \nder Wertsicherungsklausel nicht \neine \nPreishauptabrede, sondern eine Preisnebenabrede (offen gelassen von BGH, Urteil vom \n26.05.2021, \nVIII ZR 42/20, \nNZM \n2021, \n878 \nRn. \n21), \nwelche \nsowohl \nder \nAngemessenheitskontrolle nach § 307 Abs.1 Satz 1 BGB als auch der Transparenzkontrolle \naus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unterliegt, hält sie dieser Kontrolle stand, ist also wirksam \n(dazu 2.1.3.2). \nEs stellt sich deshalb nicht die umstrittene Frage, ob eine als AGB gestellte \nWertsicherungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB \nverstößt, ungeachtet der Regelung in § 8 PrKG ex tunc unwirksam wäre (dazu 2.1.3.3). \n \n2.1.3.1 \nAuf der Grundlage des Sachvortrages der Parteien kann nicht festgestellt werden, dass es \nsich bei der Mietanpassungsklausel in § 16 der beiden Mietverträge um eine von der \nWohnresidenz als der damaligen Vermieterin gestellte AGB i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB handelt. \n \nSelbst wenn man von einem Stellen der Regelung in § 16 der beiden Mietverträge durch die \nWohnresidenz als damaliger Vermieterin ausgehen und mit der Beklagten annehmen würde, \ndass die Klägerin die Voraussetzungen eines Aushandelns i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB \nnicht schlüssig vorgetragen hat, lägen nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin \nzur Entstehung der beiden Mietverträge vom Dezember 2014 die Voraussetzungen von \n§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vor, weil die Wohnresidenz als damalige Vermieterin danach \nkeine Mehrfachverwendungsabsicht gehabt hätte. \n\n13 \nAGB müssen gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert \nworden sein, was erfordert, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses wenigstens ihre \ndreimalige Verwendung beabsichtigt ist (vgl. etwa BGH, Urteil vom 11.07.2019, VII ZR \n266/17, NJW 2019, 2997 Rn. 31). Hier wurden die beiden Mietverträge gefertigt, um das von \nvornherein abgesprochene Modell des Ankaufs und der Sanierung des Objektes von Seiten \nder Wohnresidenz und der im Anschluss erfolgenden Vermietung an die Beklagte zu \nrealisieren. Über eine Absicht, den verwendeten Mietvertrag und insbesondere die \nverwendete Wertsicherungsklausel für einen weitergehenden Anwendungsbereich von \nmindestens drei Fällen zu verwenden, ist nichts bekannt und wurde nichts vorgetragen. \nVielmehr spricht der unwidersprochene Vortrag der Klägerin dazu, dass man bewusst nach \neinem \nAustausch \nder \nspäteren \nVertragsparteien \ndie \nKombination \neiner \nWertsicherungsklausel für die anfängliche Befristung von 20 Jahren und einer Staffelmiete \nfür \ndie \nzweimalige \nOptionsverlängerung \ndanach, \nvereinbart \nhabe, \ngegen \neine \nMehrfachverwendungsabsicht. Allenfalls der Umstand, dass die Mietverträge darauf angelegt \nsind, dass in diese eine Vielzahl von Erwerbern eintreten soll, könnte vielleicht als \nMehrfachverwendungsabsicht gewertet werden (siehe hierzu – allerdings anders gelagert – \nBGH, Urteil vom 13.11.2025, III ZR 165/24, BeckRS 2025, 33108 Rn. 30 f.). \n \n2.1.3.2 \nEine unangemessene Benachteiligung der Wertsicherungsklausel i.S.v. § 307 Abs. 1 \nSatz 1 BGB liegt nicht vor. \nDie Beklagte macht diese unter dem Gesichtspunkt geltend, die Wertsicherungsklausel in \n§ 16.2 der beiden Mietverträge führe in Kombination mit der Staffelmiete in § 16.1 der beiden \nMietverträge dazu, dass die Miete nur nach oben angepasst werden könne. Dieser Einwand \nist aber unberechtigt. Auf die Ausführungen oben unter Ziff. II. 2.1.2 wird Bezug genommen. \n \n2.1.3.3 \nOb eine Indexvereinbarung in einem Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB \nverstößt, ungeachtet der Regelung in § 8 PrKG ex tunc unwirksam ist, ist bislang nicht \nhöchstrichterlich geklärt. \n \nIm \nRahmen \neiner \nEntscheidung \nzu \neiner \nPreisanpassungsklausel \nin \neinem \nGaslieferungsvertrag hat allerdings der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.05.2014, VIII ZR \n114/13, NJW 2014, 2708 Rn. 53 ff.) Ausführungen zum Verhältnis von § 307 Abs. 1 BGB \neinerseits und § 8 PrKG andererseits gemacht. \nDer Bundesgerichtshof (a.a.O.) führt aus, eine Preisklausel, die zwar gegen § 1 Abs. 1 PrKG \nverstoße, gleichwohl aber nicht gemäß § 8 PrKG unwirksam sei, sei auch nicht allein wegen \ndes Verstoßes gegen § 1 PrKG gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Eine unangemessene \nBenachteiligung, die nach § 307 Abs.1 Satz 1 BGB zur Unwirksamkeit einer solchen Klausel \nvon Anfang an (ex tunc) führe, könne aus den Bestimmungen und Wertungen des \nPreisklauselgesetzes nicht hergeleitet werden, weil das Preisklauselgesetz eine gegen § 1 \nAbs. 1 PrKG verstoßende Klausel zunächst weiterhin als wirksam behandele und erst nach \nrechtskräftiger Feststellung des Verstoßes für die Zukunft unwirksam werden lasse. \nWenn aber eine gegen das Preisklauselgesetz verstoßende Klausel erst nach rechtskräftiger \nFeststellung des Verstoßes und dann auch nur ex nunc unwirksam sein solle, könne eine \nsolche Klausel vor rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes erst recht nicht gemäß § 307 \nAbs. 1 Satz 1 BGB rückwirkend unwirksam sein. Die gegenteilige Auffassung sei mit dem \nWortlaut des § 8 PrKG und dem aus den Gesetzesmaterialien hervorgehenden Normzweck \nnicht zu vereinbaren. Der Gesetzgeber habe die Wirksamkeit vereinbarter Preisklauseln bis \nzu dem in § 8 PrKG geregelten Zeitpunkt ihrer Unwirksamkeit bewusst in Kauf genommen, \n\n14 \num \ndie \nmit \neiner \nrückwirkenden \nUnwirksamkeit \nder \nPreisklausel \nverbundene \nRechtsunsicherheit angesichts der sich dann stellenden Fragen der Vertragsauslegung, -\nanpassung und -rückabwicklung zu vermeiden. Dies würde unterlaufen, wenn ein Verstoß \ngegen das Preisklauselgesetz ohne weiteres zu einer unangemessenen Benachteiligung \ni.S.v. § 307 Abs. 1 BGB gleichzusetzen und die betreffende Preisklausel damit von Anfang \nan unwirksam wäre. Dagegen spreche auch die unterschiedliche Zielrichtung der AGB-\nrechtlichen Inhaltskontrolle und des Preisklauselgesetzes. Während beim Preisklauselgesetz \nstabilitäts-, preis- und verbraucherpolitische Ziele im Vordergrund stünden und das Verbot \nbestimmter Preisklauseln im öffentlichen Interesse am Schutz vor inflationären Tendenzen \nliege, sei dieser Gesichtspunkt für die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle, bei der überprüft \nwerde, ob die beiderseitigen Interessen im Vertrag angemessen berücksichtigt würden, nicht \nmaßgebend. \n \nVorstehendes könnte dazu führen, dass zwar formularvertragliche Preisklauseln neben der \nKontrolle durch das Preisklauselgesetz auch der Kontrolle nach § 307 BGB unterliegen \nkönnen, ein Verstoß gegen die Wertungen und Bestimmungen des Preisklauselgesetzes \naber nicht zu einer anfänglichen Unwirksamkeit führt, es vielmehr bei der Regelung des § 8 \nPrKG verbleibt (i.d.S. Schlimm/Hörndler, NZM 2024, 458, 467; Schweitzer in Guhling/Günter, \nGewerberaummiete, 3. Aufl., § 8 PrKG Rn. 15; Bartholomäi/Stellmann in Lindner-\nFigura/Oprée/Stellmann, Handbuch Geschäftsraummiete, 5. Aufl., § 10 C II Rdnr. 157; \nGeldmacher in Fritz/Geldmacher/Leo, Gewerberaummietrecht, 5. Aufl., Rn. 441). Ein in der \nunangemessenen Benachteiligung nach § 2 Abs. 1, Abs. 3 PrKG liegender Verstoß könnte \ndann nicht zu einer anfänglichen Unwirksamkeit wegen Verstoßes (auch) gegen § 307 \nAbs. 1 BGB führen. Vorausgesetzt wäre dabei allerdings, dass der Prüfungsmaßstab für die \nunangemessene Benachteiligung in § 2 Abs. 1 Satz 2 PrKG einerseits und in § 307 \nAbs. 1 BGB andererseits identisch ist (so auch OLG Schleswig, Beschluss vom 05.02.2024, \n12 U 69/23, BeckRS 2024, 3735 Rn. 35; Schweitzer a.a.O. Rn. 13; anders aber OLG \nDüsseldorf, Urteil vom 05.06.2025, 10 U 146/24, BeckRS 2025, 12177 Rn. 17; Schultz in \nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 6. Aufl., § 55 Rn. 137). \nIm vorliegend zu beurteilenden Fall kommt es auf diese Frage allerdings nicht entscheidend \nan, weil ein Verstoß der Wertsicherungsklausel in § 16.2 der beiden Mietverträge gegen \n§ 307 Abs. 1 BGB nicht vorliegt (siehe oben II. 2.1.3.2). \n \n2.2 \nDer pauschale, unsubstantiierte Einwand der Beklagten gegen die Wirksamkeit der von \nSeiten der Klägerin ausgesprochenen und im Verfahren substantiiert vorgetragenen \nErhöhungen \nder \nNebenkostenvorauszahlungen, \nbei \ndem \nes \ndie \nBeklagte \nnach \nentsprechendem Hinweis durch das Landgericht in der vorletzten mündlichen Verhandlung \nvom 07.02.2025 beließ und den sie auch im Berufungsverfahren nicht konkretisierte, ist \nprozessual unbeachtlich. \n \nIII. \n \nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen \nVollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 709 Satz 2 ZPO. \n \nAnlass zur Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO besteht nicht. Der Senat \nhat auf der Grundlage der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen Einzelfall entschieden. \n \nD...... \nA...... \nU......","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/396864","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2025-12-11/12-u-748-25","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":17},{"jurabk":"PrKG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":10},{"jurabk":"PrKG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":5},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 9a","ref_norm":"9a","n":3},{"jurabk":"PrKG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/396864","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/396864","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2025-12-11/12-u-748-25","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/396864","retrieved":"2026-07-09 05:48:50.854245+00:00"}}