{"status":"available","doknr":"OLD396862","ecli":null,"court":"Oberlandesgericht Dresden","senate":null,"decided":"2025-06-05","aktenzeichen":"12 U 403/25","doktyp":null,"leitsatz":null,"text_plain":"Leitsatz: \n \n1. Eine Änderung von vertraglichen Vereinbarungen ist nur dann gemäß § 550 BGB \nschriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung \nbeansprucht. \n \n2. Betrifft eine vertragliche Abrede einen Vorgang, der sich durch Erfüllung oder Zeitablauf \nbereits erledigt hat, kommt ihm im Sinne der Zielrichtung der gesetzlichen Schriftform aus \n§ 550 BGB keine Bedeutung für einen Grundstückserwerber mehr zu und wird er bereits \ndeshalb vom Schriftformerfordernis nicht (mehr) umfasst. \n \n3. Ein Mietvertrag genügt auch dann der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB, wenn er \ninhaltsgleich \nmit \nden \nin \nder \näußeren \nForm \ndes \n§ \n126 \nBGB \nniedergelegten \nVertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worden ist. \n \n \nOLG Dresden, 12. Zivilsenat, Beschluss vom 5. Juni 2025, Az.: 12 U 403/25 \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \nOberlandesgericht \nDresden \n \n \nZivilsenat \nAktenzeichen: 12 U 403/25 \nLandgericht Görlitz, Zweigstelle Außenkammern Bautzen, 6 O 235/24 \n \n \n \n \n \nBESCHLUSS \n \n \n \nIn dem Rechtsstreit \n \n1. T...... V...... N......, ...... \n- Klägerin und Berufungsbeklagte - \n \n2. T...... T...... N......, ...... \n- Kläger und Berufungsbeklagter - \n \nProzessbevollmächtigter zu 1 und 2: \nRechtsanwalt W...... S......, ...... \n \ngegen \n \nS...... K......, ...... \n- Beklagter und Berufungskläger - \n \nProzessbevollmächtigte: \nD...... & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, ...... \n \nwegen Forderung wegen Gewerberaummiete \n \nhat der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch \n \nVorsitzenden Richter am Oberlandesgericht D......, \nRichter am Oberlandesgericht A...... und \nRichter am Oberlandesgericht M...... \n \nohne mündliche Verhandlung am 05.06.2025 \n \nbeschlossen: \n \n1. \nDer \nSenat \nbeabsichtigt, \ndie \nBerufung \ndes \nBeklagten \ngegen \ndas \nUrkundenvorbehaltsurteil \nder \n6. \nZivilkammer \ndes \nLandgerichts \nGörlitz \n- \nAußenkammern Bautzen - vom 01.04.2025 (6 O 235/24) durch einstimmigen \nBeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. \n \n2. \nDer Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 20.06.2025. Er sollte zur \n\n \n \nVermeidung weiterer Kosten die Möglichkeit einer Rücknahme der Berufung in \nErwägung ziehen. \n \nGründe: \n \nI. \n \nDie Kläger begehren im Urkundenprozess vom Beklagten die Zahlung rückständiger Miete, \nhilfsweise rückständiger Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 01.01. bis zum \n15.09.2024. \n \nDie damalige Eigentümerin des Objekts N...... Straße 0 in H......, M...... K...... (im Folgenden: \nAlteigentümerin), vermietete mit dem schriftlichen Vertrag vom 27.11.2020 (Anlage K 2) an \nden Beklagten näher bezeichnete Räume in diesem Objekt zum Zwecke der Produktion und \ndes Verkaufes von Backwaren für eine monatliche Miete von 1.565,00 EUR zuzüglich \nUmsatzsteuer. Das Mietverhältnis war vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2026 befristet. \n \nMit notariellem Vertrag vom 22.08.2022 (UVZ-Nr. 191/2022 der Notarin L...... M...... in H......, \nAnlage K 3) verkaufte die Alteigentümerin das Objekt N...... Straße 0 in H...... an die Kläger. \nUnter Ziffer 4a) vereinbarten die Alteigentümerin und die Kläger, dass der Besitz, die Gefahr, \ndie Nutzungen, Lasten und Abgaben sowie die Verkehrssicherungspflicht an dem auf den \nTag der vollständigen Kaufpreiszahlung folgenden Monatsersten auf die Kläger als Käufer \nübergehen. Die Eigentumsumschreibung für das Objekt im Grundbuch auf die Kläger \nerfolgte am 02.05.2023 (Grundbuchauszug vom 07.12.2023 als Anlage K 4). \n \nAm 24.10.2022 unterschrieben die Alteigentümerin, die Kläger und der Beklagte zwei als \nNachträge zum Vertrag zwischen der Alteigentümerin und dem Beklagten bezeichnete \nSchriftstücke, nach deren Inhalt ab dem 01.01.2022 die Kläger Vermieter sind und eine neue \nBankverbindung für die Vermieter angegeben wird (Anlagen B 1 und B 2). \n \nFerner schlossen die als „Vermieter“ bezeichneten Kläger und der als „Mieter“ bezeichnete \nBeklagte am 13./20.03.2023 einen Nachtrag zum Mietvertrag vom 27.11.2020, wonach \nEinigkeit zwischen den Parteien besteht, dass die Miete ab dem 01.04.2023 um 250,00 EUR \nnetto reduziert wird und dann nur noch 1.315,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt \n(Anlagen K 5 und B 3). Mit Schreiben vom 20.06.2023 (Anlage K 6) an die Kläger kündigte \nder Beklagte das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ordentlich zum \n31.12.2023. Zur Begründung führte der Beklagte aus, die Befristung aus dem Mietvertrag \nvom 27.11.2020 sei unwirksam, weil der Mietvertrag infolge der Nachträge vom 24.10.2022 \nsowie vom 13./20.03.2023 nicht der gesetzlichen Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 2 BGB \nentspreche. \nAb dem Monat Januar 2024 hat der Beklagte die in der Vereinbarung vom 13./20.03.2023 \nreduzierte Miete von 1.564,85 EUR brutto (1.315,00 EUR netto) nicht bezahlt. Die Kläger \nhaben ihrerseits mit Schreiben vom 21.08.2024 (Anlage K 11) das Mietverhältnis wegen \nZahlungsverzuges außerordentlich zum 15.09.2024 gekündigt. \n \nIn erster Instanz haben die Kläger nach Erweiterung ihrer ursprünglichen Klage zuletzt vom \nBeklagten die Zahlung rückständiger Miete, hilfsweise Nutzungsentschädigung für den \nZeitraum vom 01.01. bis zum 15.09.2024 in Höhe von insgesamt 13.301,23 EUR nebst \nZinsen begehrt. \nSie haben vorgetragen, die ordentliche Kündigung des Beklagten vom 20.06.2023 habe das \n\n \n \nMietverhältnis nicht zum 31.12.2023 beendet, weil mit dem Mietvertrag vom 27.11.2020 und \ndem Nachtrag vom 13./20.03.2023 die gesetzliche Schriftform gewahrt sei. Auf den Nachtrag \nvom 24.10.2022 komme es nicht an, weil der Eintritt der Kläger auf Vermieterseite in den \nMietvertrag der Alteigentümerin mit dem Beklagten kraft Gesetzes gemäß § 566 Abs. 1 BGB \nerfolgt sei. \n \nDer Beklagte hat vorgetragen, er schulde die Zahlung der begehrten Miete nicht, weil er den \nMietvertrag mit der Kündigung vom 20.06.2023 ordentlich zum 31.12.2023 beendet habe. \nDie gesetzliche Schriftform sei nicht eingehalten gewesen, weil zum einen der \nUrsprungsvertrag mit den Nachträgen von Oktober 2022 und März 2023 nicht körperlich \nverbunden gewesen sei und zum anderen die Nachträge jeweils nicht ordnungsgemäß auf \nden Ursprungsvertrag und die danach erfolgten Nachträge verweise. \n \nWegen des Sachverhaltes im Übrigen und der tatsächlichen Feststellungen des \nLandgerichtes sowie der von den Parteien erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den \nTatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. \n \nDas Landgericht hat den Beklagten mit dem Urkundenvorbehaltsurteil vom 01.04.2025 zur \nZahlung von 13.301,23 EUR nebst Zinsen verurteilt und ihm die Ausführung seiner Rechte \nim Nachverfahren vorbehalten. \nZur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Kläger könnten aus dem auf sie \nübergegangenen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Gewerberäume, ursprünglich \nzwischen der Alteigentümerin und dem Beklagten, die Zahlung der begehrten Miete für den \nZeitraum vom 01.01. bis zum 15.09.2024 verlangen, weil der bis zum 31.12.2026 befristete \nMietvertrag nicht infolge der ordentlichen Kündigung des Beklagten zum 31.12.2023 geendet \nhabe. Die gesetzliche Schriftform sei eingehalten worden. Soweit es um die Herabsetzung \nder monatlichen Miete in der Vereinbarung vom März 2023 gehe, würde es auch gegen Treu \nund Glauben verstoßen, wenn der Beklagte diese nachträglich getroffene Abrede lediglich zu \nseinen Gunsten zum Anlass nehmen könnte, sich von einem ihm inzwischen lästig \ngewordenen langjährigen Mietvertrag zu lösen. \nUnabhängig davon schulde der Beklagte Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten \nMiete für den streitgegenständlichen Zeitraum, weil er das Mietobjekt nicht an die Kläger \nzurückgegeben habe. \n \nGegen das ihm am 02.04.2025 zugestellte Urkundenvorbehaltsurteil hat der Beklagte am \n03.04.2025 Berufung eingelegt und diese sogleich begründet. \nEr trägt vor, er schulde den Klägern nicht die geltend gemachte Miete für den Zeitraum vom \n01.01. bis zum 15.09.2024, weil er das Mietverhältnis wirksam mit seiner ordentlichen \nKündigung vom 20.06.2023 zum 31.12.2023 beendet habe. Aufgrund der Nachträge vom \nOktober 2022 und vom März 2023 sei die gesetzliche Schriftform nicht mehr eingehalten, \ndenn die Zusammengehörigkeit des Ursprungsvertrages und der beiden Nachträge sei \nweder durch eine körperliche Verbindung noch durch eine gedankliche Verbindung der \nUrkunden zweifelsfrei kenntlich gemacht worden. Insbesondere enthielten die Nachträge von \nOktober 2022 und März 2023 nicht die zweifelsfreie Bezugnahme auf den Ursprungsvertrag \nund die danach erfolgten Nachträge und darauf, dass es außerhalb des Gegenstandes der \nNachträge bei den bisherigen Vereinbarungen des Mietvertrages bleiben solle. Die \ngesetzliche Schriftform sei auf die Nachträge anwendbar, weil es sich jeweils um wesentliche \nVereinbarungen handele, die sich auf die Person des Vermieters und die Höhe der Miete \nbezögen. Angesichts des Umstandes, dass im vorliegenden Falle eine Vielzahl von \nUrkunden geschaffen worden sei, deren Zusammenhang nicht deutlich erkennbar sei, \n\n \n \nverstoße es auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Beklagte sich auf die \nNichteinhaltung des Schriftformerfordernisses berufe. \nSoweit das Landgericht die Klageforderung mit der Hilfsüberlegung für begründet erachte, \ndass den Klägern zumindest ein Nutzungsentschädigungsanspruch in Höhe der vereinbarten \nMiete zustünde, sei dies nicht statthaft, denn das Landgericht stelle insoweit auf Ansprüche \nab, die sich nicht aus Urkunden ergäben. Abschließend stelle sich die Frage, warum das \nLandgericht eine Kostengrundentscheidung getroffen habe. \n \nDer Beklagte beantragt, \n \nunter Abänderung des Vorbehaltsurteils des Landgerichts Görlitz - Außenkammern \nBautzen - vom 01.04.2025 (6 O 235/24) die Klage abzuweisen. \n \nDie Kläger beantragen, \n \ndie Berufung zurückzuweisen. \n \nSie verteidigen das Urteil des Landgerichtes unter Wiederholung und Vertiefung ihres \nerstinstanzlichen Vorbringens. \n \nII. \n \nDer Berufung fehlt zur einstimmigen Überzeugung des Senates offensichtlich die \nErfolgsaussicht und es sind auch die weiteren Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Satz 1 \nZPO erfüllt, so dass der Senat beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung \ndurch Beschluss zurückzuweisen. \n \nDie Berufung ist unbegründet, denn das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend \nangenommen, dass die Kläger, gestützt auf die von ihnen vorgelegten Urkunden, einen \nAnspruch auf Zahlung der geltend gemachten Miete für den Zeitraum vom 01.01. bis zum \n15.09.2024 aus dem zwischen der Alteigentümerin und dem Beklagten zustande \ngekommenen Mietvertrag vom 27.10.2020 mit dem Nachtrag vom 13./20.03.2023 gemäß \n§ 535 Abs. 2 BGB haben, in den sie mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vom \n02.05.2023 gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite eingetreten sind. \n \nDer Beklagte konnte das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über \nGewerberäume im Objekt N...... Straße 0 in H...... mit seiner ordentlichen Kündigung vom \n20.06.2023 wegen der Befristung bis zum 31.12.2026 nicht wirksam zum 31.12.2023 \nbeenden (§ 542 Abs. 2 BGB). Die Befristung des Mietvertrages war nicht gemäß §§ 550, 578 \nBGB unwirksam, denn der Mietvertrag wahrte die gesetzliche Schriftform (dazu 1.). \nDer Senat teilt weiterhin die Auffassung des Landgerichtes, dass die Kläger gegen den \nBeklagten einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom \n01.01. bis zum 15.09.2024 in der Höhe der nach dem Mietvertrag geschuldeten Miete hätten, \nwenn man abweichend von vorstehenden Ausführungen des Senates und zugunsten des \nBeklagten davon ausginge, dass seine ordentliche Kündigung vom 20.06.2023 das \nMietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2023 beendet hätte (dazu 2.). \nEinen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe der vertraglich \nvereinbarten Miete hätten die Kläger gegen den Beklagten für den Zeitraum vom 01.01. bis \nzum 15.09.2024 bei Annahme der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 20.06.2023 \nzum 31.12.2023 zudem aus §§ 987 Abs. 1, Abs. 2, 990 Abs. 1 BGB (dazu 3.). \n\n \n \n \nDas \nUrkundenvorbehaltsurteil \nvom \n01.04.2025 \nist \nverfahrensfehlerfrei \nmit \neiner \nKostenentscheidung \nergangen. \nWegen \ndes \nmöglichen \nNachverfahrens \nsteht \ndie \nKostenentscheidung ebenso wie der Hauptausspruch unter Vorbehalt, ist aber nicht \nentbehrlich (§§ 302 Abs. 4 Satz 2, 600 Abs. 2 ZPO). \n \n1. \nAuf das Mietverhältnis der Parteien ist gemäß Art. 229 § 70 Abs. 1 Satz 1 EGBGB die \nVorschrift des § 578 BGB in der bis zum 31.12.2024 geltenden Fassung (a.F.) weiter \nanzuwenden. \n \nDie Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. \nerfordert \nes, \ndass \nsich \ndie \nwesentlichen \nVertragsbedingungen, \ninsbesondere \nMietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses, aus der \nVertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2013, XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361 \nRn. 21; OLG Dresden, Beschluss vom 26.02.2019, 5 U 1894/18, NJOZ 2019, 1243 Rn. 20). \n \nDer Senat teilt im Ergebnis die vom Landgericht vertretene Auffassung, dass dies im \nvorliegenden Falle im Hinblick auf die ursprüngliche Vertragsurkunde vom 27.11.2020 und \nden Nachtrag vom 13./20.03.2023 der Fall ist. Die als Nachträge zum Mietvertrag \nbezeichneten Vereinbarungen vom 24.10.2022 enthalten keinen dem Erfordernis der \ngesetzlichen Schriftform unterfallenden Inhalt (dazu 1.1) und müssen deshalb vom Nachtrag \nvom 13./20.03.2023 nicht in Bezug genommen werden. \nDer Nachtrag vom 13./20.03.2023 beinhaltet die ausreichende gedankliche Verbindung mit \ndem Ursprungsvertrag vom 27.11.2020, indem er ausdrücklich auf diesen verweist und \nzudem die Weitergeltung der außerhalb der Miethöhe getroffenen Vereinbarungen feststellt. \nEine körperliche Verbindung der Blätter des Vertrages und des Nachtrages ist nicht \nerforderlich (sog. Auflockerungsrechtsprechung: grundlegend BGH, Urteil vom 24.09.1997, \nXII ZR 234/95, NJW 1998, 58, 59 ff.). Es genügt die bloße gedankliche Verbindung, die in \neiner zweifelsfreien Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und alle ergänzenden Urkunden \nbestehen und erkennen lassen muss, dass es Übrigen bei den Bestimmungen des \nAusgangsvertrages verbleiben soll (vgl. BGH, Urteil vom 30.01.2013, XII ZR 38/12, NJW \n2013, 1083 Rn. 22). \nZwar enthält der Nachtrag vom 13./20.03.2023 mit der Absenkung der Miete eine \nwesentliche Vertragsänderung, obwohl die Kläger zu diesem Zeitpunkt noch nicht als \nVermieter in den Mietvertrag mit dem Beklagten eingetreten waren, was erst mit \nEigentumsumschreibung am 02.05.2023 gemäß § 566 Abs. 1 BGB erfolgte. Ab dem \nÜbergang des Mietvertrages auf Vermieterseite auf die Kläger mit Eigentumsumschreibung \nam 02.05.2023 war aber die von den Parteien im Nachtrag vom 13./20.03.2023 schon zuvor \ngetroffene Vereinbarung zur Absenkung der Miete wirksam und entsprach der Mietvertrag \nder Parteien jedenfalls ab diesem Zeitpunkt der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB, weil \ndie von den Parteien schon zuvor getroffene Einigung der Schriftlichkeit des Nachtrages vom \n13./20.03.2023 entsprach (dazu 1.2). \n \nZum Zeitpunkt des Zuganges der ordentlichen Kündigung des Beklagten vom 20.06.2023 lag \ndemzufolge ein die gesetzliche Schriftform aus § 550 BGB wahrender Mietvertrag zwischen \nden Parteien vor, mit der Folge, dass die ordentliche Kündigung das Mietverhältnis wegen \nder wirksamen Befristung zum 31.12.2026 nicht mit Wirkung zum 31.12.2023 beenden \nkonnte. \n \n\n \n \n1.1 \nDie Auslegung der Vereinbarungen vom 24.10.2022 gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt, dass \ndie Parteien und die Alteigentümerin mit ihnen keine Abänderung des Mietvertrages vom \n27.11.2020 in Bezug auf die Mietvertragsparteien vornehmen, sondern lediglich im Sinne \neiner Wissenserklärung zum Ausdruck bringen wollten, dass ab dem 01.11.2022 die Kläger \naktivlegitimiert waren für die Forderung der Miete, weswegen eine Bankverbindung für die \nkünftigen Mietzahlungen anzugeben war (dazu 1.1.1). \n \nWollte man abweichend davon annehmen, die Vereinbarungen vom 24.10.2022 beinhalteten \neine Abänderung des Mietvertrages vom 27.11.2020, wäre deren Gegenstand aber kein \nWechsel der Person des Vermieters, sondern allenfalls die Aufnahme einer vertraglichen \nRegelung zur vorläufigen Aktivlegitimation der Kläger für den Anspruch auf Zahlung der \nMiete bis zum Eintritt der Kläger als Vermieter in den Mietvertrag aufgrund der \nEigentumsumschreibung gemäß § 566 Abs. 1 BGB. Eine solche Abänderung des \nMietvertrages vom 27.11.2020 unterfiele nicht der gesetzlichen Schriftform nach § 550 BGB \n(dazu 1.1.2). \n \n1.1.1 \nIm Lichte der Regelungen in Ziffer 4 des als Anlage K 3 vorgelegten Kaufvertrages zwischen \nder Alteigentümerin und den Klägern vom 22.08.2022 wird deutlich, dass der Sinn und \nZweck der Vereinbarungen vom 24.10.2022 darin besteht, dem Beklagten als Mieter \nmitzuteilen, dass nach Ziffer 4 des Kaufvertrages vom 22.08.2022 die Befugnis zur \nEinziehung der Miete im Verhältnis der Kaufvertragsparteien ab der Zahlung des Kaufpreises \ndurch \ndie \nKläger \nals \nKäufer \nauf \ndiese \nübergeht. \nWie \nregelmäßig \nbei \nGrundstücksveräußerungen entsteht zwischen Kaufpreiszahlung und Eintragung des \nKäufers in das Grundbuch eine Übergangszeit, in welcher der Käufer des Grundstückes \nnoch nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten ist, er aber \ngleichwohl nach den Vereinbarungen des Kaufvertrages im Verhältnis zum Verkäufer Besitz, \nNutzen und Lasten des gekauften Grundstückes erhalten soll. In der Praxis wird dem Mieter \nder Umstand des Veräußerung des Mietobjektes, die Person des Käufers und dessen \nvorübergehende Aktivlegitimation bis zur Grundstücksumschreibung regelmäßig im Rahmen \neines Schreibens des bisherigen Vermieters mitgeteilt. \nIm vorliegend zu beurteilenden Fall haben die Parteien die damit verbundene reine \nWissenserklärung offensichtlich in eine Vereinbarung aufgenommen, der aber nicht \nentnommen werden kann, dass in Bezug auf den Mietvertrag vom 27.11.2020 der Vermieter \nausgetauscht werden soll. Gegen einen solchen Inhalt spricht neben dem offensichtlichen \nZusammenhang mit dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages vom 22.08.2022 die \nBeschränkung des Inhaltes der Vereinbarung auf dasjenige, was üblicherweise lediglich \nGegenstand einer Mitteilung an den Mieter ist. Zur Überzeugung des Senates kann deshalb \nden Vereinbarungen vom 24.10.2022 nicht entnommen werden, dass über den \nMitteilungscharakter \ndes \nfestgehaltenen \nInhaltes \neine \nwesentliche \nÄnderung \ndes \nMietvertrages vom 27.11.2020 vereinbart werden sollte. \nIm Ergebnis handelt es sich damit nicht um eine Änderung des Mietvertrages vom \n27.11.2020, mit der Folge, dass die Vereinbarungen vom 24.10.2022 nicht der gesetzlichen \nSchriftform des § 550 BGB unterliegen und es keinen Fehler der Schriftform des Nachtrages \nvom 13./20.03.2023 darstellt, dass dieser zwar auf den Ursprungsmietvertrag vom \n27.11.2020 Bezug nimmt, nicht aber auf einen Nachtrag vom 24.10.2022, der in rechtlicher \nHinsicht keiner ist. \n \n1.1.2 \n\n \n \nWollte man abweichend von den vorstehenden Ausführungen unter II. 1.1.1 annehmen, dass \nder Inhalt der Vereinbarungen vom 24.10.2022, mit welchem die Regelungen in Ziffer 4 des \nKaufvertrages vom 22.02.2022 zum Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und zur \nAbtretung der Rechte aus dem Mietvertrag verschriftlicht werden sollten, den Charakter einer \nÄnderung des Mietvertrages vom 27.11.2020 hat, wäre diese vorübergehende Regelung \nzum Zeitpunkt des Zuganges der ordentlichen Kündigung des Beklagten vom 20.06.2023 bei \nden Klägern, auf den es für die Einhaltung der Schriftform des Mietvertrages aus § 550 BGB \nankommt, nicht mehr relevant und demzufolge auch nicht (mehr) schriftformbedürftig \ngewesen. \n \nEine Änderung von vertraglichen Vereinbarungen ist nämlich, auch wenn diese wesentlich \nsind, nur dann gemäß § 550 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr \nübersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (vgl. BGH, Beschluss vom 15.09.2021, XII ZR \n60/20, NZM 2021, 929, Rn. 3). Dies wäre im Falle einer vertraglichen Regelung zur \nUmsetzung des vorläufigen Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten und der damit \nverbundenen Abtretung vertraglicher Ansprüche auf den Grundstückskäufer, wie hier der \nVereinbarung vom 24.10.2022 zur Umsetzung der Regelung in Ziffer 4 des Kaufvertrages \nvom 22.08.2022 nicht der Fall, weil es sich insoweit um eine vorläufige Regelung bis zur \nEigentumsumschreibung handelt, welche dann gemäß § 566 Abs. 1 BGB den Übergang des \nMietvertrages auf Vermieterseite auf den Käufer, hier die Kläger, herbeiführt. Regelmäßig ist \nnicht anzunehmen, dass dieser Schwebezustand für eine längere Zeit als ein Jahr andauert. \nEntsprechendes ist auch nicht vorgetragen. Tatsächlich verging vom Zeitpunkt der \nVereinbarung vom 24.10.2022 bis zur Eigentumsumschreibung am 02.05.2023 ein Zeitraum \nvon erheblich weniger als einem Jahr. \n \nEs kommt hinzu, dass sich zum Zeitpunkt des Zugangs der ordentlichen Kündigung des \nBeklagten vom 20.06.2023 eine etwaige Abrede der Parteien im Hinblick auf die \nÜbergangszeit zwischen Zahlung des Kaufpreises und Eintragung der Kläger als Käufer im \nGrundbuch erledigt hatte, weil die Eigentumsumschreibung tatsächlich zuvor am 02.05.2023 \nerfolgt war. Betrifft eine Abrede aber einen Vorgang, der sich durch Erfüllung oder Zeitablauf \nbereits erledigt hat, kommt ihm im Sinne der Zielrichtung der gesetzlichen Schriftform keine \nBedeutung für einen Grundstückserwerber mehr zu und wird er bereits deshalb vom \nSchriftformerfordernis \nnicht \n(mehr) \numfasst \n(Schweitzer, \nin: \nGuhling/Günter, \nGewerberaummiete, 3. Aufl., § 550 BGB, Rn. 46; V. Emmerich, in: Staudinger, BGB, \nNeubearbeitung 2024, § 550 Rn. 62, 65; in diesem Sinne auch KG, Urteil vom 07.10.2019, \n8 U 61/19, \nBeckRS \n2019, \n50905 \nRn. \n22; \nGeldmacher \nin \nFritz/Geldmacher/Leo, \nGewerberaummmietrecht, 5. Aufl., § 3 Rn. 133). \nDie Vorschrift des § 550 BGB dient in erster Linie dem Schutz eines späteren \nGrundstückserwerbers, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein \nJahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, und will sicherstellen, dass dieser dessen \nBedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann (vgl. BGH, Urteil vom \n30.04.2014, XII ZR 146/12, NJW 2014, 2102 Rn. 30). Der Grundstückserwerber soll durch \nSchriftformerfordernis davor geschützt werden, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, \ndessen wirtschaftliche Bedingungen sich anders als erwartet darstellen. Ist dies gleichwohl \ninfolge formwidriger, etwa mündlicher, Abreden der Fall, soll sich der Grundstückserwerber \nvorzeitig durch ordentliche Kündigung vom Mietvertrag lösen können (vgl. BGH, a.a.O.). Ein \nsolcher Schutz des Grundstückserwerbers ist aber in Bezug auf solche Abreden nicht \nerforderlich, die sich bereits durch Erfüllung oder Zeitablauf erledigt haben. \n \n1.2 \n\n \n \nDer Nachtrag vom 13./20.03.2023 erfüllt die Anforderungen der gesetzlichen Schriftform aus \n§ 550 BGB. Entgegen dem Vorbringen des Beklagten beinhaltet er eine zweifelsfreie \nBezugnahme auf den Ursprungsmietvertrag vom 27.10.2020, enthält die Regelung, welche \nabgeändert werden soll und stellt darüber hinaus fest, dass die weiteren Vorschriften des \nUrsprungsmietvertrages unverändert bleiben sollen. \n \nProblematisch hinsichtlich der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform könnte allenfalls der \nUmstand sein, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Nachtrages die Kläger noch \nnicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag der Alteigentümerin mit den Beklagten \neingetreten waren, weil die Eigentumsumschreibung auf sie erst am 02.05.2023 erfolgte. \nTatsächlich wurden aber die Kläger durch die Eigentumsumschreibung am 02.05.2023 \nEigentümer und traten gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein, \nso dass jedenfalls ab diesem Zeitpunkt und damit vor dem Zugang der ordentlichen \nKündigung des Beklagten vom 20.06.2023 der Ursprungsmietvertrag vom 27.10.2020 \nzwischen ihnen und dem Beklagten mit der zwischen den Parteien unmittelbar \nvorgenommenen Vertragsänderung aus dem Nachtrag bestand. \nEs liegt zudem kein Schriftformverstoß darin, dass der Nachtrag vom 13./20.03.2023 zu \neiner Zeit geschlossen wurde, als die Kläger noch nicht als Vermieter gemäß § 566 Abs. 1 \nBGB in den Mietvertrag eingetreten waren. Zur Wahrung der Schriftform reicht nämlich die \nEinhaltung der bloßen Schriftlichkeit der Erklärungen (sog. äußere Form) aus. Ein \nMietvertrag genügt auch dann der gesetzlichen Schriftform, wenn er inhaltsgleich mit den in \nder äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder \nkonkludent abgeschlossen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2018, XII ZR 129/16, NJW \n2018, 1540, Rn. 21). Dies aber ist im vorliegenden Falle im Hinblick auf den Nachtrag vom \n13./20.03.2023 der Fall. \nDie Parteien haben darin vorzeitig eine Vertragsänderung vereinbart, wonach die vom \nBeklagten geschuldete Miete um 250,00 EUR netto im Monat reduziert werden sollte. Im \nZeitpunkt des Übergangs des Mietvertrages auf die Kläger als Vermieter am 02.05.2023 \nbestand damit eine Schriftlichkeit dahin, dass ein Mietvertrag zwischen den Parteien \nzustande gekommen war, der sowohl den Ursprungsvertrag als auch die genannte, spätere \nReduzierung der Miethöhe enthielt. Demzufolge entspricht hier die Schriftlichkeit dem \nzwischen den Parteien tatsächlich Vereinbarten, nämlich einer Abänderung des \nursprünglichen Mietvertrages vom 27.10.2020 im Sinne einer Reduzierung der Miete, so \ndass die Anforderungen der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB eingehalten sind. Die \nSchriftlichkeit bildete also die von den Parteien zu einem späteren Zeitpunkt getroffene \nEinigung zutreffend ab. \nIm Ergebnis war deshalb für das Mietverhältnis der Parteien, bestehend aus dem \nUrsprungsvertrag vom 27.10.2020 und dem Nachtrag vom 13./20.03.2023 die Schriftform \ngemäß i.S.v. § 550 BGB ab dem 02.05.2023 eingehalten, mit der Folge, dass die Befristung \ndes Mietvertrages bis zum 31.12.2026 wirksam war und der Mietvertrag demzufolge nicht \nvom Beklagten mit der ordentlichen Kündigung vom 20.06.2023 zum 31.12.2023 beendet \nwerden konnte. \n \n2. \nUnterstellt man zugunsten des Beklagten, dass das Mietverhältnis der Parteien - abweichend \nvon den vorstehenden Ausführungen des Senates - vom Beklagten mit der ordentlichen \nKündigung vom 20.06.2023 wirksam zum 31.12.2023 beendet werden konnte, dann haben \ndie Kläger einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in \nHöhe der zuletzt vertraglich geschuldeten und von den Klägern mit der Klage begehrten \nMiete von monatlich 1.564,85 EUR brutto aus § 546a Abs. 1 BGB für den geltend gemachten \n\n \n \nZeitraum vom 01.01. bis zum 15.09.2024. \n \nEntgegen \nder \nAuffassung \ndes \nBeklagten \nkönnen \ndie \ndafür \nnotwendigen \nAnspruchsvoraussetzungen im vorliegenden Urkundsprozess festgestellt werden. \nErforderlich ist danach ein Mietverhältnis zwischen den Parteien, welches vor Beginn des \nhier streitgegenständlichen Zeitraumes mit der Folge beendet wurde, dass der Beklagte \ngemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe des Mietobjektes an die Kläger \nverpflichtet ist. Dies wäre nach der vorstehend dargestellten Grundannahme zugunsten des \nBeklagten im vorliegenden Falle gegeben. Weiterhin setzt der Anspruch der Kläger auf \nZahlung von Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB voraus, dass der Beklagte \nden Klägern das Mietobjekt vorenthalten hat, was im Grundsatz erfordert, dass der Beklagte \ndas Mietobjekt nicht an die Kläger zurückgegeben hat. \nAuch davon kann im vorliegenden Falle ausgegangen werden, denn die Erfüllung des \nRäumungsanspruches aus § 546 Abs. 1 BGB setzt grundsätzlich eine Veränderung der \nBesitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, im Rahmen derer der Mieter seinen \nBesitz am Mietobjekt vollständig und unzweideutig aufgibt (vgl. BGH, Urteil vom 27.02.2019, \nXII ZR 63/18, NZM 2019, 408, Rn. 12; OLG Dresden, Beschluss vom 11.10.2024, 5 W \n647/24, BeckRS 2024, 38571, Rn. 19). Solche Umstände sind aber von Seiten des \nBeklagten bereits nicht vorgetragen worden. Soweit der Beklagte geltend gemacht hat, die \nKläger hätten eventuell mit seinem Untermieter unmittelbar einen Mietvertrag geschlossen, \nhandelt es sich offenbar um Mutmaßungen. In jedem Fall handelt es sich nicht um eine \nzulässige Einwendung des Beklagten, die gemäß § 598 ZPO auf Beweismittel gestützt ist, \nwelche im Urkundenprozess zugelassen sind. \n \n3. \nDie Kläger können auch aus §§ 987 Abs. 1, Abs. 2, 990 Abs. 1 BGB vom Beklagten \nNutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt vereinbarten Miete für den Zeitraum vom 01.01. \nbis zum 15.09.2024 verlangen, wenn man zugunsten des Beklagten unterstellt, seine \nordentliche Kündigung vom 20.06.2023 habe das Mietverhältnis der Parteien zum \n31.12.2023 beendet, weshalb auch aus diesem Grunde die Berufung des Beklagten gegen \ndas \nUrteil \ndes \nLandgerichts \nvom \n01.04.2025, \nmit \nwelchem \nhilfsweise \ndie \nNutzungsentschädigung zuerkannt wurde, keine Aussicht auf Erfolg hat. \n \nDie Kläger sind nämlich Eigentümer des Mietobjektes, während der Beklagte jedenfalls \nwährend der hier streitgegenständlichen Zeit vom 01.01. bis zum 15.09.2024 Besitzer des \nMietobjektes war. Jedenfalls hat der Beklagte nicht dargelegt und mit im Urkundenprozess \nzulässigen Beweismitteln gemäß § 598 BGB unterlegt, dass er den ihm ursprünglich von der \nAlteigentümerin überlassenen Besitz am Mietobjekt vor dem hier streitgegenständlichen \nZeitraum verloren hat. \nWeiterhin hatte der Beklagte, wenn man zu seinen Gunsten die Wirksamkeit der ordentlichen \nKündigung vom 20.06.2023 zum 31.12.2023 unterstellt, im Zeitraum vom 01.01. bis zum \n15.09.2024 kein Recht zum Besitz am Mietobjekt. Von diesem Umstand hatte er dann auch \ngemäß § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB spätestens ab dem Ausspruch seiner ordentlichen \nKündigung Kenntnis. Das Begehren der Kläger auf Zahlung des objektiven Ertragswertes für \ndas Mietobjekt, welcher in der zuletzt vereinbarten Miete abgebildet wird, ist danach \nunabhängig davon schlüssig, wie der Beklagte als Besitzer die Sache tatsächlich genutzt hat \n(vgl. BGH, Urteil vom 03.06.2005, V ZR 106/04, NZM 2005, 830, 831). \nWollte der Beklagte fehlendes Verschulden an einer unterlassenen Nutzziehung einwenden, \nobläge ihm die Darlegungs- und Beweislast, und er müsste dieser im vorliegenden \nUrkundenprozess \ngemäß \n§ \n598 \nZPO \nmit \nBeweismitteln \nnachkommen, \ndie \nim \n\n \n \nUrkundsprozess zugelassen sind. Solche Darlegungen hat der Beklagte nicht erbracht. \n \nIm Ergebnis sind auch für den Fall, dass man zugunsten des Beklagten unterstellt, seine \nordentliche Kündigung vom 20.06.2023 habe das Mietverhältnis der Parteien zum \n31.12.2023 beendet, die von den Klägern hilfsweise geltend gemachten Ansprüche auf \nZahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt vereinbarten Miete für den \nZeitraum vom 01.01. bis zum 15.09.2024 sowohl aus § 546a Abs. 1 BGB als auch aus \n§§ 987 Abs. 1, Abs. 2, 990 Abs. 1 BGB begründet. \n \n \n \n \nD...... \nA...... \nM......","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/396862","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2025-06-05/12-u-403-25","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":16},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546a","ref_norm":"546a","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 578","ref_norm":"578","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 522","ref_norm":"522","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 598","ref_norm":"598","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 70","ref_norm":"229-70","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 598","ref_norm":"598","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 990","ref_norm":"990","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 302","ref_norm":"302","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 600","ref_norm":"600","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/396862","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/396862","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2025-06-05/12-u-403-25","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/396862","retrieved":"2026-07-09 05:48:50.769514+00:00"}}