{"status":"available","doknr":"OLD396858","ecli":null,"court":"Oberlandesgericht Dresden","senate":null,"decided":"2025-10-15","aktenzeichen":"12 U 128/25","doktyp":null,"leitsatz":null,"text_plain":"Leitsatz: \n \n1. Die infolge der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen einer \nProzesspartei gemäß § 240 Satz 1 ZPO eintretende Unterbrechung des Verfahrens steht der \nVerkündung des Urteils nach § 249 Abs. 3 ZPO nicht entgegen, wenn sie nach dem Schluss \nder mündlichen Verhandlung und dem Ablauf einer gewährten Schriftsatzfrist eintritt. \n \n2. Für die Räumung und Herausgabe eines Mietobjektes haften Mieter und Untermieter als \nGesamtschuldner. \n \n3. Voraussetzung für die Umdeutung einer vom Vermieter erklärten außerordentlichen und \nfristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung gemäß § 140 BGB ist, dass nach dem für \nden Mieter erkennbaren Willen des Vermieters der Mietvertrag in jedem Fall zum \nnächstmöglichen Termin beendet werden sollte. \n \n4. Liegt ein für eine außerordentliche und fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. \n2 Satz 1 Nr. 3a BGB ausreichender Verzug mit der Zahlung der Miete (aus zwei aufeinander \nfolgenden Terminen) vor, ist die darauf gestützte außerordentliche Kündigung auch dann \nwirksam, wenn der Mieter in Bezug auf andere Montage die Miete überzahlt hat. Relevant \nwird die Überzahlung erst dann, wenn der Mieter mit seinen aus der Überzahlung \nresultierenden Rückforderungsansprüchen in der Weise unverzüglich nach Zugang der \nKündigung aufrechnet, dass der Zahlungsrückstand vollständige beseitigt wird. Allein das \nBestehen einer Aufrechnungslage hindert dagegen die Wirksamkeit der auf den \nZahlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung nicht. \n \n \nOLG Dresden, 12. Zivilsenat, Urteil vom 15. Oktober 2025, Az.: 12 U 128/25; \nmit anliegendem Berichtigungsbeschluss vom 1. Dezember 2025 \n \n \n \n\n \n2 \n \n \n \n \nOberlandesgericht \nDresden \n \n \nZivilsenat \nAktenzeichen: 12 U 128/25 \nLandgericht Leipzig, 07 O 314/24 \n \n \n \n \n \nIM NAMEN DES VOLKES \n \nURTEIL \n \n \n \nIn dem Rechtsstreit \n \nO...... GmbH, c/o Steuerberater ......, ...... \nvertreten durch den Geschäftsführer ...... \n- Klägerin und Berufungsklägerin - \n \nProzessbevollmächtigte: \nA...... S...... Rechtsanwälte, ...... \n \ngegen \n \n1. G...... Real Estate Europe GmbH, c/o Steuerberater ......, ...... \nvertreten durch den Geschäftsführer ...... \n- Beklagte und Berufungsbeklagte - \n \nProzessbevollmächtigte: \nP...... Rechtsanwälte, ...... \n \n2. L...... M...... L...... GmbH, ...... \nvertreten durch den Geschäftsführer ...... \n- Beklagte und Berufungsbeklagte - \n \nProzessbevollmächtigter: \nRechtsanwalt C...... U......, ...... \n \nwegen Räumung und Herausgabe \n \nhat der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch \n \nVorsitzenden Richter am Oberlandesgericht D......, \nRichter am Oberlandesgericht A...... und \nRichter am Oberlandesgericht M...... \n \naufgrund der mündlichen Verhandlung vom 03.09.2025 am 15.10.2025 \n\n \n3 \n \nfür Recht erkannt: \n \n1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig \nvom 15.01.2025 (07 O 314/24) abgeändert. \nDie Beklagten werden als Gesamtschuldnerinnen verurteilt, die Liegenschaft in der Straße \n„A...... 10, ......“, bebaut mit einer Logistikimmobilie als M......-Anlage sowie Stellplätzen, \neingetragen in Abt. I des Grundbuches von Schkeuditz, Bl. 5509, zu räumen und an die \nKlägerin herauszugeben. \n \n2. \nDie \nBeklagten tragen \ndie \nKosten \ndes \nRechtsstreites \nbeider Instanzen \nals \nGesamtschuldnerinnen. \n \n3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \nDie Beklagten können die Zwangsvollstreckung aus der Verurteilung zur Räumung und \nHerausgabe gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500.000,00 € abwenden, wenn nicht die \nKlägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Zwangsvollstreckung \naus der Kostenentscheidung können die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von \n110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der \nVollstreckung 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. \n \n4. Die Revision wird nicht zugelassen. \n \nGründe: \n \nI. \n \nDie Klägerin ist Eigentümerin des Grundstückes „A...... 10 in ......“, welches mit einem \nGebäude mit einer Gesamtfläche von über 20.000 m² und Stellplätzen bebaut ist. Das \nGebäude wurde früher für den Betrieb eines Möbelhauses genutzt. \nDie Beklagte zu 1. ging durch am 01.03.2023 im Handelsregister eingetragene \nformwechselnde Umwandlung aus der G...... Real Estate Europe AG (im Folgenden \neinheitlich: Beklagte zu 1.) hervor. Geschäftsführer der Klägerin war bis zu seiner \nAbberufung am 27.06.2023 B...... B......, der zudem im Jahre 2022 Vorstand bzw. \nGeschäftsführer der Beklagten zu 1. und der Beklagten zu 2. war. B...... B...... war als \nGeschäftsführer der Klägerin und als Vorstand bzw. Geschäftsführer der Beklagten zu 1. \nsowie Geschäftsführer der Beklagten zu 2. im Jahre 2022 befugt, im Namen dieser \nGesellschaften mit sich als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen. \n \nAm 29.04.2022 schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 1. einen Vertrag (MV, Anlage K \n2), mit welchem das streitgegenständliche Gebäude inklusive aller Verkehrsflächen und \nAußenanlagen befristet vom 01.05.2022 bis zum 30.04.2027 für eine monatliche \nGesamtbruttomiete von 85.313,00 €, die sich vertragsgemäß jährlich erhöhen sollte (§ 6 \nMV), an die Beklagte zu 1. vermietet wurde, welcher die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 14 \nMV) erteilt wurde. Zum Mietzweck wurde in § 2 Abs. 1 MV vereinbart, dass der Mieter ihn \ndurch seine Nutzung bzw. durch die von ihm genehmigte Nutzung durch Untervermieter \nselbst bestimme. \nBei Abschluss dieses Mietvertrages wurden die Klägerin und die Beklagte zu 1. jeweils \n(allein) durch B...... B...... vertreten. Die Beklagte zu 1. vermietete das Objekt an die Beklagte \nzu 2. unter, die es als Logistik-Immobilie nutzt. \n \nAm 28.09.2022 schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 1. den Nachtrag Nr. 1 zum \n\n \n4 \nMietvertrag zum 29.04.2022 (Anlage K 9), mit welchem die Gesamtbruttomiete ab dem \n01.10.2022 auf monatlich 106.323,23 € festgesetzt und die weitere Erhöhung der \nmonatlichen Nettomiete (89.347,25 €) ab dem zweiten, dritten, vierten und fünften Mietjahr \ngeregelt wurde. Die Klägerin und die Beklagte zu 1. wurden bei Abschluss dieses \nNachtrages wiederum jeweils durch B...... B...... (allein) vertreten. \n \nAm 28.10.2022 schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 1., erneut jeweils (allein) \nvertreten durch B...... B......, den Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag vom 29.04.2022 (Anlage K \n10). \nIn der Präambel dieses Nachtrages wurde ausgeführt, dass das Mietobjekt so zu \nmodernisieren sei, dass es langfristig den Bedürfnissen der Beklagten zu 2. als Untermieterin \nund deren Untermietern entspreche, wofür Umbaumaßnahmen notwendig seien. In § 1 Abs. \n1 des Nachtrages Nr. 2 verpflichtete sich die Klägerin als Vermieterin, die in der Anlage 1 \nzum Nachtrag Nr. 2 genannten Umbaumaßnahmen bis spätestens 31.03.2023 auf eigene \nKosten fachgerecht zur Nutzung als Logistikzentrum nach Maßgabe der Anforderungen der \nBeklagten zu 1. als Mieterin bzw. der Beklagten zu 2. als Untermieterin fertigzustellen und \nder Mieterin zur Abnahme anzubieten. Hinsichtlich der Miete wurde in § 2 des Nachtrages \nNr. 2 vereinbart, dass die monatliche Miete sich nach dem Mietvertrag vom 29.04.2022 in der \nFassung des 1. Nachtrages vom 28.09.2022 richte. Für den Fall, dass die Fertigstellung der \nVermieterausbauten gemäß § 1 des Nachtrages Nr. 2 nicht innerhalb der dort vereinbarten \nFrist erfolge, reduziere sich die vom Mieter zu zahlende Miete auf 1,00 € zuzüglich Betriebs- \nund Nebenkostenvorauszahlung. Sei die Fertigstellung erst teilweise erfolgt, habe der Mieter \neinen Anspruch auf angemessene Minderung, wobei die geminderte Miete höchstens den \nBetrag ausmache, den der Untermieter an den Mieter zu zahlen verpflichtet sei. Dem \nNachtrag Nr. 2 war als Anlage 1 eine tabellarische Auflistung der Umbaumaßnahmen jeweils \nmit einer Kurzbezeichnung zum betroffenen Gebäudeteil und zur Maßnahme beigefügt. \n \nUmbaumaßnahmen am vermieteten Objekt durch die Klägerin erfolgten weder bis zum \n31.03.2023 noch später. B...... B...... wurde zum 27.06.2023 als Geschäftsführer der Klägerin \nabberufen. Auf die Anzeige der Klägerin eröffnete die Staatsanwaltschaft Leipzig unter dem \nAktenzeichen 282 Js 70682/23 ein Ermittlungsverfahren gegen B...... B...... wegen des \nVorwurfes der Untreue, welches nicht abgeschlossen ist. \n \nDie Beklagte zu 1. zahlte auf das Mietverhältnis mit der Klägerin über das \nstreitgegenständliche Objekt in den Monaten Mai, Juni und Juli 2023 jeweils 66.112,94 €, \nwährend sie in den Monaten August und September 2023 auf das Mietverhältnis keine \nZahlung erbrachte. \nMit ihrem Schreiben vom 13.09.2023 (Anlage K 14) an die Beklagte zu 1., welches dieser am \n25.09.2023 zuging, vertrat die Klägerin die Auffassung, der Mietvertrag vom 29.04.2022 mit \nseinen beiden Nachträgen sei wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wobei sich die Sittenwidrigkeit \naus der Kollusion von B...... B...... ergebe, welcher bei Abschluss des Mietvertrages auf \nVermieter- und Mieterseite gehandelt und für die Klägerin insbesondere im zweiten Nachtrag \nvom 28.10.2022 mit erheblichen Nachteilen verbundene Regelungen getroffen habe. Zudem \nkündigte die Klägerin mit diesem Schreiben vorsorglich den Mietvertrag außerordentlich und \nfristlos aus wichtigem Grund, weil die Beklagte zu 1. unter anderem weiterhin gegen ihre \nPflicht zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verstoßen habe. Die Beklagte zu 1. \nwidersprach der Kündigung mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom \n28.09.2023 (Anlage B 20), in welchem sie ausführte, der Mietvertrag vom 29.04.2022 mit \nden beiden Nachträgen sei wirksam und es bestehe auch kein zur außerordentlichen \nKündigung berechtigender Mietrückstand, sondern vielmehr ein Guthaben in Höhe von mehr \n\n \n5 \nals 60.000,00 € der Beklagten zu 1. gegenüber der Klägerin. \n \nMit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 22.11.2023 (Anlage K 20) wandte sich die \nKlägerin an die Beklagte zu 2. und forderte diese unter Hinweis darauf, dass sie den \nMietvertrag mit der Beklagten zu 1. außerordentlich und fristlos aus wichtigem Grund \ngekündigt habe, zur Räumung und Herausgabe des von der Beklagten zu 2. genutzten \nObjektes an die Klägerin sowie zur Auskunft über Namen und Anschriften ihrer Untermieter \nauf. Die Beklagte zu 2. wies mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 07.12.2023 \n(Anlage K 21) die Räumungsaufforderung der Klägerin zurück und erklärte, sie habe ein \nRecht zum Besitz aufgrund eines wirksamen Mietvertrages zwischen der Klägerin und der \nBeklagten zu 1. und eines wirksamen Untermietvertrages zwischen der Beklagten zu 1. und \nder Beklagten zu 2. Mangels gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage sehe die Beklagte zu \n2. ferner keine Veranlassung, Informationen über etwaige Untermietverhältnisse zu erteilen. \n \nDie Klägerin hat von den Beklagten zu 1. und zu 2. die Räumung und Herausgabe des \nstreitgegenständlichen Objekts verlangt. \nSie hat dazu vorgetragen, die Beklagten zu 1. und zu 2. seien zur Räumung und \nHerausgabe verpflichtet, weil der zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. \nabgeschlossene Mietvertrag vom 29.04.2022, aus welchem auch die Beklagte zu 2. ihr \nBesitzrecht herleite, wegen des kollusiven Verhaltens von B...... B...... bei Abschluss des \nMietvertrages sittenwidrig und damit nichtig sei. Insbesondere durch den Nachtrag Nr. 2 zum \nMietvertrag habe Herr B...... dafür gesorgt, dass die ihm und seinen vier Kindern \nwirtschaftlich zu 100 % gehörende Beklagte zu 1. die Absenkung von Mietforderungen der \nKlägerin auf 1,00 € geltend machen könne, während das Mietobjekt mit erheblichem Gewinn \nan die Beklagte zu 2. untervermietet werde. Dieses Verhalten sei nach Auffassung der \nKlägerin sogar als Untreue gemäß § 266 StGB strafbar. \nJedenfalls aber bestehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vermieteten \nRäume aus §§ 985, 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB, weil die Klägerin einen unterstellt wirksam \nabgeschlossenen Mietvertrag vom 29.04.2022 mit zwei Nachträgen mit der Beklagten zu 1. \nwirksam beendet habe, entweder durch die außerordentliche Kündigung vom 13.09.2023 \nwegen Zahlungsverzuges der Beklagten zu 1. oder durch ordentliche Kündigung vom \n13.09.2023 zum 31.03.2024, weil die Befristung des Mietvertrages bis zum 30.04.2027 \nwegen Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform aus § 550 BGB unwirksam sei. \n \nDie Beklagten zu 1. und zu 2. sind der Räumungsklage entgegengetreten und haben \nvorgetragen, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Räumungsanspruch \nnicht vorlägen, weil zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. der wirksam \nabgeschlossene Mietvertrag vom 29.04.2022 mit den beiden Nachträgen jedenfalls bis zum \n30.04.2027 fortbestehe, aus dem nicht nur die Beklagte zu 1., sondern auch die Beklagte zu \n2. ein Besitzrecht am Objekt herleiten könnten. Die Voraussetzungen der von der Klägerin \ngeltend gemachten Sittenwidrigkeit wegen Kollusion lägen nicht vor und der schriftliche \nMietvertrag wahre die gesetzliche Form des § 550 BGB. \n \nWegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf \nden Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. \n \nDas Landgericht hat mit dem Urteil vom 15.01.2025 die Klage abgewiesen. \nZur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Klägerin stehe der von ihr geltend \ngemachte Räumungsanspruch nicht zu, weil zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. \nein wirksamer, bis zum 30.04.2027 befristeter Mietvertrag bestehe, aus dem auch die \n\n \n6 \nBeklagte zu 2. als Untermieterin ein Besitzrecht im Verhältnis zur Klägerin herleiten könne. \nDie Voraussetzungen weder einer sittenwidrigen Kollusion in der Person des Herrn B...... \nnoch eines Verstoßes gegen § 266 StGB, der in Verbindung mit § 134 BGB zur \nUnwirksamkeit des Mietvertrages führen könne, lägen vor. Der schriftliche Mietvertrag wahre \nauch die Schriftform aus § 550 BGB. \n \nWährend des laufenden Berufungsverfahrens kündigte die Klägerin mit dem Schreiben ihrer \nProzessbevollmächtigten vom 16.06.2025 (Anlage K 36 bzw. BE 1) das Mietverhältnis \nzwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. vorsorglich erneut außerordentlich und fristlos \nwegen Zahlungsverzuges und forderte die Beklagte zu 1. auf, das Mietobjekt bis zum \n27.06.2025 an sie herauszugeben. \n \nGegen das ihr am 16.01.2025 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 30.01.2025 Berufung \neingelegt und diese - nach entsprechender Fristverlängerung - am 16.04.2025 begründet. \nSie trägt vor, das Landgericht habe zu Unrecht die Räumungsklage abgewiesen. Der \nMietvertrag vom 29.04.2022 mit den beiden Nachträgen vom 28.09. und 28.10.2022 sei \nwirksam durch die außerordentliche Kündigung vom 13.09.2023 beendet worden. Ein zur \naußerordentlichen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand habe zum Zeitpunkt des \nZuganges der außerordentlichen Kündigung vom 13.09.2023 bei der Beklagten zu 1. am \n25.09.2023 vorgelegen. Eine Reduzierung der von der Beklagten zu 1. geschuldeten Miete \naufgrund der Regelungen im zweiten Nachtrag vom 28.10.2022 sei nicht gerechtfertigt, weil \ndieser Nachtrag nichtig sei, entweder wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht oder wegen \nVerstoßes gegen ein Verbotsgesetz, mindestens aber die Voraussetzungen für die \nMietreduzierungen nicht vorgelegen hätten. Auch wenn man die Absenkung der Miete \ngemäß § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 zugrunde lege, genüge der \nZahlungsrückstand von Seiten der Beklagten zu 1. für die Wirksamkeit der außerordentlichen \nKündigung. Eine Aufrechnung gegen den Rückstand mit eigenen Gegenforderungen gemäß \n§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB habe die Beklagte zu 1. nicht erklärt. \nSelbst wenn man von der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung vom 13.09.2023 \nausgehen sollte, müsse diese in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, welche zu \neiner Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. zum \n31.03.2024 geführt hätte, auf deren Grundlage die Räumungsklage gegen die Beklagte zu 1. \nund die Beklagte zu 2. gleichermaßen begründet sei. Der Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022 \nenthalte Schriftformverstöße wegen unbestimmter Änderung des Bausolls, wegen \nmangelnder Zusammengehörigkeit der Schriftstücke, wegen falscher Wiedergabe des \nVertragsinhaltes und wegen mangelnder Kostenvereinbarung zur Änderung des Bausolls. \nJedenfalls habe die außerordentliche Kündigung der Klägerin vom 16.06.2025 das \nMietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet. Selbst wenn man mit den Beklagten \nannähme, dass aufgrund des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 eine Reduzierung der Miete \neingetreten sei, wäre von der Beklagten zu 1. die monatliche Zahlung von \nNebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 23.843,36 € geschuldet worden. Daraus ergebe sich ein \nRückstand der Beklagten zu 1. i.H.v. 500.710,56 € bis Juni 2025. \nIm Ergebnis sei deshalb der Räumungsklage in Bezug auf beide Beklagte zu entsprechen. \n \nDie Klägerin beantragt, \n \nunter Abänderung des Urteils des Landgerichts Leipzig vom 15.01.2025, Az.: \n07 O 314/24, \ndie \nBeklagten \nals \nGesamtschuldnerinnen \nzu \nverurteilen, \ndie \nLiegenschaft in der Straße „A...... 10, ......“, bebaut mit einer Logistikimmobilie als \nM......-Anlage sowie Stellplätzen, eingetragen in Abteilung I des Grundbuches von \n\n \n7 \nSchkeuditz, Blatt 5509, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. \n \nDie Beklagten zu 1. und zu 2. beantragen jeweils, \n \ndie Berufung zurückzuweisen. \n \nSie verteidigen das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung ihres \nerstinstanzlichen Vorbringens. \nEin zur außerordentlichen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand habe der \nKündigung vom 13.09.2023 nicht zugrunde gelegen, weil dieser durch die von der Beklagten \nzu 1. in den Schreiben vom 31.07.2023 (Anlage K 12) und vom 28.09.2023 (Anlage B 20) \nerklärten Aufrechnungen nicht entstanden bzw. unverzüglich nach Kündigungserklärung \nentfallen sei. Die im Schreiben vom 13.09.2023 vorsorglich erklärte außerordentliche \nKündigung beziehe sich zudem nur auf einen Zahlungsrückstand bis einschließlich August \n2023, nicht aber bis September 2023. Eine ordentliche Kündigung habe die Klägerin im \nSchreiben vom 13.09.2023 nicht erklärt, und die darin erklärte außerordentliche Kündigung \nkönne nicht gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden. \nJedenfalls wahre der Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022 die gesetzliche Schriftform. Von einem \nSchriftformverstoß könne nur dann ausgegangen werden, wenn es weitergehende Pläne \nhinsichtlich der Umbaumaßnahmen gegeben hätte, die aber keinen Eingang in den \nMietvertrag bzw. in den 2. Nachtrag zu diesem gefunden hätten. Solche weitergehenden \nPläne hätten seinerzeit aber nicht vorgelegen, weswegen die Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 \nvom 28.10.2022 die Vereinbarung vollständig wiedergebe und demzufolge die gesetzliche \nSchriftform wahre. \nDie Kündigung der Klägerin vom 16.06.2025 sei bereits formal unwirksam. Der \nKündigungserklärung sei eine Vollmacht beigefügt worden, welche nicht ordnungsgemäß \nunterschrieben gewesen sei und eine Kündigungserklärung nicht abdecke. Die Beklagte zu \n1. habe die Kündigung mit ihrem Schreiben vom 19.06.2025 (Anlage BE 2) deshalb \nunverzüglich zurückgewiesen. Zudem habe ein zur außerordentlichen Kündigung \nberechtigender Zahlungsverzug der Beklagten zu 1. aufgrund der mit dem Schreiben vom \n13.08.2024 (Anlage B 27) erklärten Aufrechnung nicht vorgelegen. \n \nDas Amtsgericht Offenbach am Main eröffnete mit Beschluss vom 10.10.2025 (8 IN 768/25) \nam selben Tage um 13:30 Uhr das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Beklagten \nzu 1. und bestellte Rechtsanwalt A...... E...... aus F...... zum Insolvenzverwalter. \n \nHinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf das Protokoll der mündlichen \nVerhandlung vom 03.09.2025 sowie die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen in \nbeiden Instanzen Bezug genommen. \n \nII. \n \nDie infolge der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten zu 1. in \nBezug auf das gegen sie geführte Verfahren gemäß § 240 Satz 1 ZPO am 10.10.2025 \neingetretene Unterbrechung des Verfahrens steht der Verkündung dieses Urteils nicht \nentgegen, weil sie nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am \n03.09.2025 eintrat (§ 249 Abs. 3 ZPO; vgl. dazu BGH, Urteil vom 12.03.2020, VII ZR 55/19, \nNJW 2020, 1973 Rdnr. 23; Stackmann in Münchener Kommentar zur ZPO, 7. Aufl., § 249 \nRdnr. 22). Anders wäre es nur, wenn zum Zeitpunkt des Eintritts der Unterbrechung noch \neine Schriftsatzfrist gelaufen wäre (vgl. BGH, Beschluss vom 15.11.2011, II ZR 6/11, NJW \n\n \n8 \n2012, 682 Rdnr. 8). Dies aber trifft nicht zu, denn die der Beklagten zu 1. und der Beklagten \nzu 2. in der mündlichen Verhandlung vom 03.09.2025 gewährte Schriftsatzfrist lief bis zum \n22.09.2025, endete also vor Eintritt der Unterbrechung am 10.10.2025. \n \nDie zulässige Berufung der Klägerin ist begründet, denn die Klägerin hat gegen die Beklagte \nzu 1. einen Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB und gegen die Beklagte zu 2. einen Anspruch \naus § 546 Abs. 2 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen \nMietobjektes, weil das zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. mit dem Vertrag vom \n29.04.2022 und den beiden Nachträgen vom 28.09. und 28.10.2022 begründete \nMietverhältnis inzwischen wirksam beendet wurde. \nDie Beendigung des zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. begründeten \nMietverhältnisses ist jedenfalls durch die Kündigung der Klägerin vom 13.09.2023 spätestens \nzum 31.03.2024 eingetreten. \nEs kann deshalb offenbleiben, ob auch die vorsorglich von der Klägerin am 16.06.2025 \nerklärte außerordentliche Kündigung zur sofortigen Beendigung des zwischen der Klägerin \nund der Beklagten zu 1. begründeten Mietverhältnisses führte. \nDie Klägerin kann den von ihr geltend gemachten Herausgabeanspruch gegen die Beklagten \nzudem als Eigentümerin des Grundstückes A...... 10 in ......auf § 985 BGB stützen, weil \ninfolge der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und der \nBeklagten zu 1. die Beklagten zu 1. und zu 2. kein Recht zum Besitz am \nstreitgegenständlichen Objekt haben, welches Sie der Klägerin gemäß § 986 Abs. 1 BGB \nentgegenhalten könnten. \nFür die Räumung und Herausgabe des Mietobjektes haften die Beklagten zu 1. und zu 2. als \nGesamtschuldnerinnen (vgl. RG, Urteil vom 17.03.1932, VIII 551/31, RGZ 136, 33; OLG \nHamm, Urteil vom 17.01.1992, 30 U 36/91, NJW-RR 1992, 783; OLG Brandenburg, Urteil \nvom 24.03.2010, 3 U 146/09, BeckRS 2010, 12605 jeweils für Mieter und Untermieter; siehe \nauch BGH, Urteil vom 10.12.2014, VIII ZR 25/14, NJW 2015, 473 Rn. 19 für Mitmieter). \n \nDie der Beklagten zu 1. am 25.09.2023 zugegangene Kündigung der Klägerin vom \n13.09.2023 hat als ordentliche Kündigung (dazu 1.1) das Mietverhältnis zwischen der \nKlägerin und der Beklagten zu 1. unter Einhaltung der Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 \nBGB mit Wirkung zum 31.03.2024 beendet, weil der Mietvertrag vom 29.04.2022 mit den \nbeiden Nachträgen vom 28.09. und 28.10.2022, insbesondere der Nachtrag Nr. 2 vom \n28.10.2022, die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. \nnicht einhielt, da sich Art und Umfang der in § 1 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 vom \n28.10.2022 i.V.m. der Anlage 1 vereinbarten Umbaumaßnahmen nicht aus der \nVertragsurkunde ergeben (dazu 1.2). \nSollte die Vertragsurkunde des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 i.V.m. der Anlage 1 – \nentsprechend dem Vortrag der Beklagten zu 1. im Berufungsverfahren – tatsächlich den \nvollständigen Inhalt der vertraglichen Verpflichtung der Klägerin zur fachgerechten \nAusführung \nder \nUmbaumaßnahmen \nenthalten, \ndann \nliegt \neine \nunbestimmte \nUmbauverpflichtung vor, die von der Klägerin von vornherein infolge der Unbestimmtheit der \nLeistungsverpflichtung \nnicht \nerfüllt \nwerden \nkonnte \nund \ndemzufolge \nmangels \nBedingungseintritts nicht die Rechtsfolge der Reduzierung der Miete gemäß § 2 Abs. 2 des \nNachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 auslöste. \nEs blieb dann über den 31.03.2023 hinaus gemäß § 2 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 vom \n28.10.2022 bei der in § 6 des Nachtrages Nr. 1 vom 28.09.2022 vereinbarten Miete. Die \nKündigung der Klägerin vom 13.09.2023 beendete in diesem Fall als außerordentliche \nKündigung das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. mit ihrem \nZugang bei der Beklagten zu 1. am 25.09.2023 wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. \n\n \n9 \n1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB in Verbindung mit der Regelung in § 5 Abs. 1 (b) des \nMietvertrages vom 29.04.2022 (dazu 2.). \n \n1. Der Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. hat seit dem 28.10.2022 \ndie gesetzliche Schriftform nicht gewahrt, so dass jedenfalls die im Schreiben vom \n13.09.2023 auch enthaltene ordentliche Kündigung das Mietverhältnis spätestens zum \n31.03.2024 beendet hat. \n \n1.1 Voraussetzung für die Umdeutung der im Kündigungsschreiben der Klägerin vom \n13.09.2023 (vorsorglich) erklärte außerordentliche und fristlose Kündigung in eine \nordentliche Kündigung gemäß § 140 BGB ist, dass nach dem Willen der Klägerin als \nKündigender – für die Beklagte zu 1. als Kündigungsgegnerin erkennbar – das \nVertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden sollte (vgl. \nBGH, Urteil vom 24.07.2013, XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361 Rdnr. 17; Urteil vom \n25.11.2022, LwZR 5/21, NJOZ 2023, 686 Rdnr. 29). \nMit dem Inhalt des Kündigungsschreibens vom 13.09.2023 waren diese Voraussetzungen \nerfüllt. Das Kündigungsschreiben vom 13.09.2023 enthält die ausdrückliche Aufforderung an \ndie Beklagte zu 1. zur Herausgabe des Mietobjektes bis spätestens 04.10.2023 und den \ngleichzeitigen Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB. \nFür die Beklagte zu 1. war danach aus dem Kündigungsschreiben selbst erkennbar, dass die \nKlägerin eine Beendigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt anstrebte. \nIm Ergebnis war demzufolge die im Kündigungsschreiben vom 13.09.2023 enthaltene \naußerordentliche Kündigung in eine (hilfsweise) ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses \numzudeuten. \n \n1.2 Auf das Mietverhältnis der Klägerin und der Beklagten zu 1. ist gemäß Artikel 229 § 70 \nAbs. 1 Satz 1 EGBGB die Vorschrift des § 578 BGB in der bis zum 31.12.2024 geltenden \nFassung (a.F.) weiter anzuwenden. \n \nDie Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. \nerfordert \nes, \ndass \nsich \ndie \nwesentlichen \nVertragsbedingungen, \ninsbesondere \nMietgegenstand, Miete, sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der \nVertragsurkunde \nergeben \n(vgl. \nBGH, \nUrteil \nvom 24.07.2013, \na.a.O. \nRdnr. \n21; \nSenatsbeschluss vom 05.06.2025, 12 U 403/25, BeckRS 2025,18236 Rdnr. 28). Auch \nNebenabreden unterliegen der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses \ngestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben. Dies ist \ninsbesondere dann anzunehmen, wenn die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am \nMietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen \nund wer die Kosten dafür zu tragen hat, treffen (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.2015, XII ZR \n114/14, NJW 2016, 311 Rdnr. 29; OLG Brandenburg, Urteil vom 25.01.2022, 3 U 25/21, \nBeckRS 2022, 2634 Rdnr. 59 ff.; Schweitzer in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., \n§ 550 BGB Rdnr. 43). Anders kann es in dem Sonderfall sein, dass es lediglich um Details \nder Arbeiten zum Umbau des Mietobjektes von Seiten des Vermieters vor Überlassung an \nden Mieter geht (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 26.02.2019, 5 U 1894/18, NJOZ 2019, \n1243 Rdnr. 32). \n \nEine in diesem Sinne wesentliche Bedeutung haben die Regelungen zur Vereinbarung einer \nVerpflichtung der Klägerin als Vermieterin zum Umbau des Mietobjektes und zu den Folgen \nder Nichterfüllung dieser Verpflichtung in §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom \n28.10.2022, denn der Vermieterin wurde danach eine Ausführungsfrist für die \n\n \n10 \nUmbauarbeiten bis zum 31.03.2023 gesetzt und für den Fall der Nichtausführung dieser \nArbeiten innerhalb der Frist die Absenkung der Nettogesamtmiete von (zum Zeitpunkt des \nAbschlusses des Nachtrages Nr. 2 gemäß § 2 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 \ndes Nachtrages Nr. 1) 69.310,81 € auf 1,00 € vereinbart. Die Vereinbarungen zu den \ngeschuldeten Aus- und Umbauarbeiten haben demzufolge eine wesentliche Bedeutung für \nden Inhalt des Mietvertrages, indem sie den Umfang des von der Vermieterin geschuldeten \nZustands des Mietobjektes, also ihre synallagmatische Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. \n1 Satz 2 BGB (vgl. dazu BGH, Urteil vom 03.04.2003, IX ZR 163/02, NZM 2003, 472) \nkonkretisieren. \nZudem haben Sie über die Vereinbarung zur Rechtsfolge der Nichtausführung der Aus- und \nUmbauarbeiten in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 Auswirkungen auf die Höhe der Miete, \nwelche stets für den Vertrag wesentlich und deshalb relevant für das gesetzliche \nSchriftformerfordernis ist (vgl. BGH, Beschluss vom 14.05.2025, XII ZR 88/23, NZM 2025, \n598 Rdnr. 4; OLG Dresden, Urteil vom 25.01.2023, 5 U 1239/22, BeckRS 2023, 6318 Rdnr. \n48). \nDie dargestellte Änderung von wesentlichen Vertragsbedingungen ist auch nicht deshalb \nnicht schriftformbedürftig, weil sie nur für einen Zeitraum Geltung beanspruchen würde, der \nein Jahr nicht übersteigt (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 15.09.2021, XII ZR 60/20, NZM \n2021, 929 Rdnr. 3). Die Regelung in §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom \n28.10.2022 beansprucht einen zeitlich nicht beschränkten Anwendungsbereich. \n \nDie Vereinbarung zur Verpflichtung der Klägerin zur Durchführung der Umbauarbeiten § 1 \nAbs. 1 des Nachtrages Nr. 2 genügt aber nicht der gesetzlichen Schriftform, weil sie nicht \nhinreichend bestimmt den Umfang der Arbeiten beschreibt, dieser nicht einmal bestimmbar \nist. So werden die Umbaumaßnahmen nur in der Anlage 1 im Rahmen einer Tabelle mit \neinem Bereich des Mietobjektes und einer stichpunktartigen Bezeichnung der Maßnahme \nbeschrieben, aus welcher sich ihr Umfang nicht ergibt. \nIm „Büro EG/OG Lichthof“ sollen Büroräume eingebaut werden, ohne dass auch nur \nansatzweise konkretisiert wird, welcher Umfang von Arbeiten dafür erforderlich und welches \nErgebnis von der Vermieterin geschuldet, etwa wie viele Büroräume mit welchem Zuschnitt \ngeschaffen werden sollen, ist. Weiterhin soll die Modernisierung von existierenden \nBüroräumen in verschiedenen Bereichen des Mietobjektes durchgeführt werden, ohne dass \nder Umfang der damit verbundenen Modernisierungsarbeiten und der zu erreichende \nModernisierungsgrad auch nur umschrieben wird. Gleiches gilt für die Modernisierung von \nLagerräumen, der Gebäudeleittechnik und der Stromanlage. Der Zusatz betreffend den \nLagerbereich, es gehe um eine Erhöhung der logistischen Nutzbarkeit, führt nicht zu einer \nerheblichen Konkretisierung. Nicht bestimmbar ist auch die angegebene Maßnahme „Umbau \nder ehemaligen Kantine“ im Bereich „Schulungsbereich“. Dies gilt auch in Bezug auf den \ngeschuldeten Umfang des generellen Umbaus der Empfangshalle „um die Nutzbarkeit zu \ngewährleisten“. Vollkommen unklar im Hinblick auf den Umfang sind auch die in der Anlage 1 \nangegebenen statischen Maßnahmen zur Säulensanierung und der vorgesehene Einbau \neines Luftsicherungsbereiches. \nDer Senat verkennt dabei nicht, dass die für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform \nerforderliche Bestimmbarkeit der (wesentlichen) vertraglichen Vereinbarungen auch dann \nvorliegt, wenn die Einigung über die Vereinbarung beurkundet und ihr Inhalt dadurch \nbestimmbar ist, dass er sich aus außerhalb der Urkunde liegenden Umständen ergibt, wenn \ndanach zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über deren Inhalt kein Zweifel \nverbleibt (vgl. BGH, Urteil vom 02.11.2005, XII ZR 212/03, NZM 2006, 54 Rdnr. 9 f.; OLG \nFrankfurt/M., Urteil vom 15.06.2022, 12 U 86/21, BeckRS 2022, 19087 Rdnr. 93; Schweitzer, \na.a.O. Rdnr. 28). Im vorliegenden Fall sind aber solche außerhalb der Urkunde liegenden \n\n \n11 \nUmstände, aus denen sich der Inhalt der vereinbarten Aus- und Umbauarbeiten zum Zeit des \nAbschlusses des Nachtrages Nr. 2 am 28.10.2022 in der Weise ergeben würde, dass an ihm \nkein Zweifel verbleibt, weder von den Parteien vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. \nAuf den ausdrücklichen Hinweis des Senates in der Ladungsverfügung vom 22.07.2025, es \nkönne ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform durch die Regelung in § 1 Abs. 1 des \nNachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Bestimmtheit bzw. \nBestimmbarkeit der in der Anlage 1 aufgelisteten Aus- und Umbaumaßnahmen vorliegen, \nhaben die Parteien solche Umstände nicht vorgetragen. Die Beklagte zu 1. hat im Schriftsatz \nihres Prozessbevollmächtigten vom 19.09.2025 lediglich vorgebracht, ein potentieller \nErwerber des Grundstückes hätte zum näheren Inhalt der in der Anlage 1 zum Nachtrag Nr. \n2 aufgelisteten Maßnahmen nachfragen können. Bei Objekten mit vergleichbarer \nvertraglicher Nutzung und Höhe des zu zahlenden Kaufpreises werde immer eine technische \nund rechtliche Due Diligence vor dem Erwerb durchgeführt, im Rahmen derer weitere \nInformationen ausgetauscht würden. Der Vortrag zu Umständen außerhalb der \nVertragsurkunde, aus denen sich im Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtrages Nr. 2 vom \n28.10.2022 der Inhalt der in der Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 aufgelisteten Maßnahmen \nhätte zweifelsfrei bestimmen lassen, liegt darin nicht. \n \nIm Ergebnis fehlt es an der Bestimmbarkeit der im Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022 \nvereinbarten Umbaumaßnahmen. Eine wesentliche vertragliche Vereinbarung ist damit \nunbestimmt niedergelegt. Der mit der gesetzlichen Schriftform vor allem intendierte Schutz \ndes potentiellen Grundstückserwerbers, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in die \nvertraglichen Verpflichtungen eintritt, davor, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen \nwirtschaftliche Bedingungen sich, etwa infolge einer vereinbarten Mietreduzierung, anders \nals erwartet darstellen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 30.04.2014, XII ZR 146/12, NJW 2014, \n2102 Rdnr. 30), ist davon auch betroffen, weil durch die Unbestimmtheit der vertraglich \nvereinbarten Verpflichtungen für ihn unklar bleibt, welche Um- und Ausbauverpflichtungen im \nFalle des Eintritts in den Mietvertrag auf ihn zukommen. \nDer Verstoß des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 gegen die gesetzliche Schriftform führt zu \neiner Schriftformwidrigkeit des gesamten Vertrages vom Zeitpunkt des Abschlusses an, mit \nder Folge, dass der Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1. damit als auf \nunbestimmte Zeit geschlossen galt und für die Vertragsparteien künftig auch vor Ablauf der \nursprünglichen Bindungsfrist bis zum 30.04.2027 (ordentlich) kündbar war (vgl. BGH, Urteil \nvom 13.11.2013, XII ZR 142/12, NJW 2014, 52 Rdnr. 22). \n \nSoweit die Beklagte zu 1. im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25.08.2025 \nvorträgt, es habe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtrages Nr. 2 am 28.10.2022 keine \nnäheren Erkenntnisse zum Umfang und Inhalt der Umbaumaßnahmen über dasjenige \nhinaus gegeben, was in der Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 enthalten sei, erscheint dies aus \nSicht des Senates angesichts der Bedeutung der Umbaumaßnahmen, die sich aus der \nRegelung zur Rechtsfolge der Nichtausführung der Umbaumaßnahmen in § 2 Abs. 2 des \nNachtrages Nr. 2 ergibt, fernliegend. \nTräfe es aber dennoch zu, wäre die Verpflichtung der Klägerin als Vermieterin aus § 1 Abs. 1 \ndes Nachtrages Nr. 2 mangels inhaltlicher Bestimmbarkeit unwirksam und wirkungslos, mit \nder Folge, dass die in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 geregelte Rechtsfolge der \nNichtausführung dieser Verpflichtung ebenso unwirksam und wirkungslos wäre (vgl. dazu II. \n2.). \nAuch in diesem Falle wäre die gesetzliche Schriftform durch den Nachtrag Nr. 2 nicht \ngewahrt, \ndenn \ndie \nVertragsurkunde \ndes \nNachtrages \nNr. \n2 \nenthielte \ndie \nHandlungsverpflichtung zum Umbau für die Klägerin als Vermieterin in § 1 Abs. 1 und die \n\n \n12 \nRechtsfolge der Nichtausführung dieser Verpflichtung im Sinne einer Reduzierung der Miete \nin § 2 Abs. 2, während die zwischen den Parteien wirksam bestehende, mietvertragliche \nVereinbarung diese Handlungsverpflichtung und ihre Rechtsfolge gerade nicht beinhaltete. \nInfolge der Abweichung der schriftlich niedergelegten, wesentlichen vertraglichen \nVereinbarung von der im Verhältnis der Parteien tatsächlich wirksamen Vereinbarung läge \nein Schriftformverstoß vor. \n \nEs kommt deshalb im Ergebnis nicht entscheidend auf die Frage an, ob der genannte \nVortrag der Beklagten zu 1. im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25.08.2025 \ninhaltlich zutrifft. Nicht entscheidend kommt es danach auch auf das Spannungsverhältnis im \nVortrag der Beklagten zu 1. an, welches darin liegt, dass sie einerseits - im Schriftsatz ihres \nProzessbevollmächtigten vom 25.08.2025 - vorträgt, der gesamte Inhalt der Vereinbarung zu \nden Umbauarbeiten sei in der Urkunde des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 enthalten, \nwährend sie andererseits – im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.09.2025 – \nausführt, der potentielle Grundstückserwerber könne den weiteren nicht schriftlich \nniedergelegten Inhalt der Vereinbarung nachträglich - gegebenenfalls im Rahmen einer Due \nDiligence - erfragen. \n \n1.3 Die Kündigungserklärung der Klägerin vom 13.09.2023 hat daher das Mietverhältnis \ngemäß § 580a Abs. 2 BGB spätestens zum Ablauf des nächsten Quartals, also bis zum \n31.03.2024 beendet. \n \n2. Wenn entsprechend dem Vortrag der Beklagten zu 1. tatsächlich keine Erkenntnisse zum \nUmfang und Inhalt der vertraglichen Umbauverpflichtung vorlagen, wäre zudem die \nKündigung vom 13.09.2023 auch als fristlose Kündigung wirksam geworden. In diesem Falle \nhätte die Beklagte zu 1. infolge der Unwirksamkeit der Vereinbarung in § 2 Abs. 2 des \nNachtrages Nr. 2 den bisherigen Mietzins geschuldet. \n \n2.1 Eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietvertrages kann gemäß § 543 \nAbs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB erfolgen, wenn sich der Mieter für zwei \naufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete \nim Verzug befindet. Von einem nicht unerheblichen Teil der Miete ist, orientiert an der nur für \nMietverhältnisse über Wohnraum geltenden Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, jedenfalls \ndann auszugehen, wenn der Rückstand aus den beiden aufeinanderfolgenden Terminen den \nBetrag für einen Termin, hier also bei monatlicher Zahlweise den Betrag der Miete für einen \nMonat übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 13.05.2015, XII ZR 65/14, NJW 2015, 2419, Rdnr. \n50). \nDies entspricht der Regelung in § 5 Abs. 1 (b) des Mietvertrages vom 29.04.2022. \nBezugsgröße ist dabei die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese nach § \n536 Abs. 1 BGB gemindert ist (vgl. BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, NJW 2019, \n2308, Rdnr. 21; OLG Dresden, Beschluss vom 24.09.2018, 5 U 1055/18, BeckRS 2018, \n29910, Rdnr. 20). \n \nNach diesen Grundsätzen lag zum Zeitpunkt des Zuganges des Schreibens der Klägerin \nvom 13.09.2023, welches eine vorsorglich erklärte Kündigung wegen Zahlungsverzuges \nenthielt, bei der Beklagten zu 1. am 25.09.2023 ein für die außerordentliche und fristlose \nKündigung aus wichtigem Grund ausreichender Zahlungsrückstand vor. \n \nAufgrund der Regelung in § 2 Abs. 1 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 betrug die von \nder Beklagten zu 1. geschuldete monatliche Bruttogesamtmiete bei Unwirksamkeit der \n\n \n13 \nRegelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 gemäß § 6 des Nachtrages Nr. \n1 vom 28.09.2022 106.323,23 €. Die tatsächlichen Zahlungen der Beklagten zu 1. an die \nKlägerin für die Monate August und September 2023 beliefen sich jeweils auf 0,00 €, was die \nBeklagte zu 1. selbst sowohl in ihrem Schreiben vom 28.09.2023 auf Seite 8 als auch in der \nKlageerwiderung vom 25.04.2024 auf Seite 12 bestätigt. \nEs ist unter diesen Voraussetzungen festzustellen, dass die Beklagte zu 1. für die \naufeinanderfolgenden Monate August und September 2023 mit einem Zahlungsbetrag in \nRückstand geriet, welcher einen Gesamtbetrag von 212.646,46 € ausmachte. Dieser Betrag \nliegt oberhalb der monatlichen Gesamtmiete für die Monate August und September 2023 von \njeweils 106.323,23 €. Ein die außerordentliche und fristlose Kündigung wegen \nZahlungsverzuges rechtfertigender Mietrückstand lag demzufolge zum Zeitpunkt des \nZuganges des Kündigungsschreibens vom 13.09.2023 bei der Beklagten zu 1. am \n25.09.2023 vor. \n \n2.2 Der Wirksamkeit der am 25.09.2023 bei der Beklagten zu 1. eingegangenen Kündigung \nder Klägerin vom 13.09.2023 steht bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des \nNachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 nicht entgegen, dass nach der Berechnung der Beklagten \nzu 1., die sowohl im Schreiben vom 28.09.2023 auf Seite 8, 9 als auch in der \nKlageerwiderung vom 25.04.2024 auf Seite 12 enthalten ist, ein Vergleich der von der \nBeklagten zu 1. im Zeitraum von April bis September 2023 erbrachten Zahlungen mit den zu \nihren Lasten im selben Zeitraum bestehenden Zahlungsverpflichtungen eine Überzahlung in \nHöhe von 66.165,93 € ergibt. Der Zahlungsrückstand aus den Monaten August und \nSeptember 2023 vermag den Kündigungsgrund des Zahlungsrückstandes auch dann zu \nbegründen, wenn der Mieter, hier die Beklagte zu 1., in Bezug auf andere Monate die Miete \nüberzahlt hat. \nRelevant wird die Überzahlung in Bezug auf andere Monate gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 \nBGB erst dann, wenn der Mieter, hier die Beklagte zu 1., gegen den die Kündigung \nbegründenden Zahlungsrückstand mit seinen aus der Überzahlung resultierenden \nZahlungsrückforderungen in der Weise aufrechnet, dass der Zahlungsrückstand vollständig \nbeseitigt wird und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erfolgt. Allein das \nBestehen einer Aufrechnungslage hindert dagegen die Wirksamkeit der auf den \nZahlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung nicht (vgl. BGH, Urteil vom \n12.05.2010, VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rdnr. 43; Alberts in Guhling/Günter, \nGewerberaummiete, 3. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 61). \n \nDie Beklagte zu 1. hat sich darauf berufen, dass der Inhalt des Schreibens ihrer \nProzessbevollmächtigten vom 28.09.2023 (Anlage B 20) und des vorangehenden \nSchreibens der Beklagten zu 1. vom 31.07.2023 (Anlage K 12) jeweils als \nAufrechnungserklärung zu verstehen seien. Die Aufrechnungserklärung könne auch \nstillschweigend abgegeben werden, wenn sich der dementsprechende Wille des Erklärenden \naus den Umständen eindeutig erschließe. \nAuf diese vom Senat mit den Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 03.09.2025 \nerörterte Frage kommt es allerdings bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des \nNachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 nicht entscheidend an, denn das von der Beklagten zu 1. \ngeltend gemachte Guthaben von 66.165,93 € aus den Zahlungen der Beklagten zu 1. für den \nZeitraum vom April bis zum Juli 2022 beruht nach der von der Beklagten zu 1. vorgetragenen \nBerechnung auf der Annahme, dass die von der Beklagten zu 1. zu zahlende Miete auf der \nGrundlage der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 reduziert war. \nBei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 lag \ndeshalb auch nach dem Vorbringen der Beklagten zu 1. keine Überzahlung für den Zeitraum \n\n \n14 \nvon April bis Juli 2022 und demzufolge kein Guthaben i.H.v. 66.165,93 € vor, mit dem die \nBeklagte zu 1. gegen den unstrittig angefallenen Zahlungsrückstand für die Monate August \nund September 2023 hätte aufrechnen können. Die nicht entscheidende Frage, ob die \nSchreiben der Beklagten zu 1. vom 31.07.2023 und der Prozessbevollmächtigten der \nBeklagten zu 1. vom 28.09.2023 eine Aufrechnungserklärung enthielten, kann deshalb offen \nbleiben. \n \n2.3 Die Beklagte zu 1. macht schließlich zu Unrecht geltend, die im Kündigungsschreiben der \nKlägerin vom 13.09.2023 enthaltene (vorsorgliche) außerordentliche Kündigung des \nMietverhältnisses sei lediglich auf den bis August 2023 aufgelaufenen Zahlungsrückstand \nder Beklagten zu 1. gestützt gewesen. \nAnders als bei Mietverträgen über Wohnraum (vgl. § 569 Abs. 4 BGB) bedarf die Kündigung \neines Mietvertrages über Gewerberäume keiner Begründung. Maßgeblich sind die \nKündigungsgründe, welche bei Zugang des Kündigungsschreibens beim Kündigungsgegner, \nhier also bei der Beklagten zu 1. am 25.09.2023, vorlagen (vgl. OLG Dresden, Beschluss \nvom 24.09.2018, a.a.O. Rdnr. 21). Hinsichtlich der Kündigung vom 13.09.2023 schloss dies \nden Zahlungsrückstand für den Monat September 2023 ein, weil die Beklagte zu 1. \nausweislich der Regelung in § 7 Abs. 1 des Mietvertrages vom 29.04.2022 die Zahlung der \nMiete spätestens bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus, im Falle des Monats \nSeptember 2022 also spätestens bis zum 05.09.2022, schuldete. \n \nEntgegen der Auffassung der Beklagten zu 1. war der Inhalt des Kündigungsschreibens vom \n13.09.2023 nicht dahin zu verstehen, dass die Klägerin eine Begrenzung des \nZahlungsrückstandes auf den Zeitraum bis August 2023 vornahm. Allein aus dem Umstand, \ndass der Zahlungsrückstand für den Monat September 2023 nicht ausdrücklich genannt \nwurde, lässt sich dies nicht entnehmen. \n \nEs kommt hinzu, dass selbst der bis August 2023 aufgelaufene Zahlungsrückstand der \nBeklagten zu 1. bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 vom \n28.10.2022 für das Bestehen des Kündigungsgrundes aus § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz \n1 Nr. 3a BGB genügte. Angesichts des Umstandes, dass die Beklagte zu 1. im Zeitraum von \nMai bis Juli 2023 einen monatlichen Betrag an die Klägerin von 66.112,94 € zahlte und für \nden Monat August 2023 keine Zahlung erbrachte, lag bei Zugrundelegung der von der \nBeklagten zu 1. geschuldeten Gesamtbruttomiete i.H.v. 106.323,23 € bei Unwirksamkeit der \nRegelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 für die Monate Juli und August 2023 bei \nZugang der Kündigung vom 13.09.2023 am 25.09.2023 ein Zahlungsrückstand i.H.v. \n146.533,52 € vor, der zur Begründung der Voraussetzungen von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 \nSatz 1 Nr. 3a BGB ausreichte. \nZudem ergab sich bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 für \nden Zeitraum von Mai bis August 2023 ein Zahlungsrückstand der Beklagten zu 1. i.H.v. \n226.954,10 €, der auch die Voraussetzungen von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b \nBGB (ebenso § 5 Abs. 1 (c) des Mietvertrages vom 29.04.2022) erfüllte. \n \nIm Ergebnis beendete bei Unwirksamkeit der Regelung in § 2 Abs. 2 des Nachtrages Nr. 2 \nvom 28.10.2022 die im Kündigungsschreiben der Klägerin vom 13.09.2022 enthaltene \n(vorsorgliche) außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der \nBeklagten zu 1. bei Zugang des Schreibens am 25.09.2023 mit sofortiger Wirkung. \n \n3. Aufgrund des Vorstehenden kann dahinstehen, ob Herr B...... bei Abschluss des \nNachtrages Nr. 2 kollusiv zu Lasten der Klägerin gehandelt hat. Ebenso kann dahinstehen, \n\n \n15 \nob im Falle einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und der \nBeklagten zu 1. über den 31.03.2024 hinaus die Kündigung der Klägerin vom 16.06.2025 \ndas Mietverhältnis beendet hätte. \n \nIII. \n \nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 4 ZPO, der Ausspruch zur \nvorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 10, 711, 709 S. 2 ZPO. \n \nDie Revision war nicht zuzulassen, weil Zulassungsgründe nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht \ngegeben sind. \n \n \n \nD...... \nA...... \nM...... \n \n\n \n16 \n \n \n \n \nOberlandesgericht \nDresden \n \n \nZivilsenat \nAktenzeichen: 12 U 128/25 \nLandgericht Leipzig, 07 O 314/24 \n \n \n \n \n \n \nBESCHLUSS \n \n \n \n \nIn dem Rechtsstreit \n \nO...... GmbH, c/o Steuerberater ......, ...... \nvertreten durch den Geschäftsführer ...... \n- Klägerin und Berufungsklägerin - \n \nProzessbevollmächtigte: \nA...... S...... Rechtsanwälte, ...... \n \ngegen \n \n1. G...... Real Estate Europe GmbH, c/o Steuerberater ......, ...... \nvertreten durch den Geschäftsführer ...... \n- Beklagte und Berufungsbeklagte - \n \nProzessbevollmächtigte: \nP...... Rechtsanwälte, ...... \n \n2. L...... M...... L...... GmbH, ...... \nvertreten durch den Geschäftsführer ...... \n- Beklagte und Berufungsbeklagte - \n \nProzessbevollmächtigter: \nRechtsanwalt C...... U......, ...... \n \nwegen Räumung und Herausgabe \n \nhat der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch \n \nVorsitzenden Richter am Oberlandesgericht D......, \nRichter am Oberlandesgericht A...... und \nRichter am Oberlandesgericht M...... \n \nohne mündliche Verhandlung am 01.12.2025 \n \n\n \n17 \n \nbeschlossen: \n \nDas Senatsurteil vom 15.10.2025 wird unter I. der Gründe in der 2. Zeile des 3. Absatzes auf \nSeite 3 dahin berichtigt, dass die Wörter „zum 29.04.2022“ ersetzt werden durch „vom \n29.04.2022“ und unter I. der Gründe in der 8. bis 10. Zeile des 1. Absatzes auf Seite 4 dahin, \ndass die Wörter „Dem Nachtrag Nr. 2 war als Anlage 1 eine tabellarische Auflistung der \nUmbaumaßnahmen jeweils mit einer Kurzbezeichnung zum betroffenen Gebäudeteil und zur \nMaßnahme beigefügt.“, ersetzt werden durch „Dem Nachtrag Nr. 2 war - in der von der \nKlägerin im Verfahren als K 10 vorgelegten Anlage - als Anlage 1 eine tabellarische \nAuflistung der Umbaumaßnahmen jeweils mit einer Kurzbezeichnung zum betroffenen \nGebäudeteil und zur Maßnahme beigefügt. Die Klägerin hat sich mit Nichtwissen dazu \nerklärt, ob diese Anlage 1 bei Abschluss des Nachtrages Nr. 2 diesem beigefügt war.“. \n \nDer weitergehende Tatbestandsberichtigungsantrag der Klägerin vom 28.10.2025 wird \nzurückgewiesen. \n \nGründe \n \nDer zulässige Tatbestandsberichtigungsantrag der Klägerin vom 28.10.2025 ist in dem aus \ndem Beschlusstenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen aber unbegründet. Nach \nAnhörung der Beklagten war deshalb die Tatbestandsberichtigung in dem sich aus dem \nTenor des Beschlusses ergebenden Umfang auszusprechen. \n \nDas Senatsurteil vom 15.10.2025 war wegen der offenbaren Unrichtigkeit in der \nBezeichnung des Datums des Mietvertrages vom 29.04.2022 gemäß § 319 Abs. 1 ZPO zu \nberichtigen. \n \nWeiterhin war hinsichtlich der Beifügung der Anlage 1 zum Nachtrag Nr. 2 vom 28.10.2022 \ndes Mietvertrages vom 29.04.2022 die Unrichtigkeit hinsichtlich der Erklärung der Klägerin \nmit Nichtwissen gemäß § 320 Abs. 1 ZPO zu berichtigen, während gleichzeitig zu \nberücksichtigen war, dass diese Anlage 1 zusammen mit dem Nachtrag Nr. 2 in der von der \nKlägerin im Verfahren vorgelegten Anlage K 10 enthalten ist. \n \nDer weitergehende Tatbestandsberichtigungsantrag der Klägerin vom 28.10.2025, die \nWiedergabe des Inhaltes der Präambel des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022 betreffend, \nwar zurückzuweisen, weil der Tatbestand des Senatsurteils vom 15.10.2025 insoweit keine \nUnrichtigkeit enthält. Der im Tatbestand des Senatsurteils vom 15.10.2025 wiedergegebene \nInhalt entspricht dem tatsächlichen Inhalt der Präambel des Nachtrages Nr. 2 vom \n28.10.2022, was sich aus der Anlage K 10, auf die im Tatbestand Bezug genommen wird, \nzudem ergibt. Es handelt sich erkennbar nicht um eine wörtliche Wiedergabe des Inhaltes \nder Präambel des Nachtrages Nr. 2 vom 28.10.2022. \n \nEine Kostenentscheidung ist entbehrlich, weil das Berichtigungsverfahren kostenrechtlich zur \nInstanz gehört. \n \n \nD...... \nA...... \nM......","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/396858","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2025-10-15/12-u-128-25","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 140","ref_norm":"140","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 569","ref_norm":"569","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580a","ref_norm":"580a","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 240","ref_norm":"240","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":2},{"jurabk":"StGB","ref":"§ 266","ref_norm":"266","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 319","ref_norm":"319","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 709","ref_norm":"709","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 578","ref_norm":"578","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 70","ref_norm":"229-70","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 986","ref_norm":"986","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/396858","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/396858","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/olg-dresden/2025-10-15/12-u-128-25","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/396858","retrieved":"2026-07-09 05:48:50.624332+00:00"}}