{"status":"available","doknr":"OLD364598","ecli":null,"court":"Oberverwaltungsgericht Bremen","senate":null,"decided":"2015-11-10","aktenzeichen":"1 LB 143/14","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"- 2 - \nOberverwaltungsgericht der Freien Hansestadt Bremen \nOVG: 1 LB 143/14 \n(VG: \n1 K 1823/10) \nIm Namen des Volkes! \nUrteil \nIn der Verwaltungsrechtssache \nKläger und Berufungsbeklagter, \n \ng e g e n \ndie Stadtgemeinde Bremen, vertreten durch den Senator für Umwelt, Bau und Verkehr, \nContrescarpe 72, 28195 Bremen, \n \nBeklagte und Berufungsklägerin, \nb e i g e l a d e n : \n \n \n \nhat das Oberverwaltungsgericht der Freien Hansestadt Bremen - 1. Senat - durch die \nRichter Prof. Alexy, Traub und Dr. Harich sowie die ehrenamtlichen Richterinnen Cynthia \nBudnick und Bettina Georgus aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10. November \n2015 für Recht erkannt: \n \nDas \nUrteil \ndes \nVerwaltungsgerichts \nder \nFreien \nHansestadt \nmen - 1. Kammer – vom 16.1.2013 wird aufgehoben. \n \nDie Klage wird abgewiesen. \n \nDie Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten \nder Beigeladenen im Berufungsverfahren hat der Kläger zu tragen. \n \nDas Urteil ist wegen der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. \n \nDer Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten und der Beigeladenen \ndurch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des jeweils vollstreckbaren Be-\ntrages abwenden, wenn nicht die jeweiligen Vollstreckungsgläubiger vor \nder Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten. \n\n- 2 - \n- 3 - \n \nDie Revision wird nicht zugelassen. \n \n \nT a t b e s t a n d \n \nDer Kläger wendet sich gegen eine der Beigeladenen für eine Nutzungsänderung erteilte \nBaugenehmigung. \n \nDie Grundstücke der Beigeladenen und des Klägers befinden sich in Bremen im Stadtteil \nOberneuland im Geltungsbereich des Bebauungsplans 832 vom 14.6.1971, der für die \nGrundstücke hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung reines Wohngebiet festsetzt. Der \nBebauungsplan enthält die sonstigen Festsetzungen, dass Handwerksbetriebe und Be-\ntriebe des Beherbergungsgewerbes nicht zugelassen werden und Läden nur an der aus-\ngewiesenen Stelle zulässig sind. Weiterhin sind nur Wohngebäude mit nicht mehr als \nzwei Wohnungen zulässig. \n \nDie Beigeladene ist Sondereigentümerin einer Doppelhaushälfte auf dem Grundstück \nHartlaubstr. . Mit Baugenehmigung vom 17.11.2008 genehmigte die Beklagte der Beige-\nladenen die Aufstockung des bisher nur eingeschossig ausgeführten Teils ihres im Übri-\ngen zweigeschossigen Wohnhauses, das ein Flachdach hat. Das Vorhaben umfasste \neine Erweiterung des Hauses um ein privat genutztes Büro und ein Gästezimmer nebst \nDusche mit WC und Flur im ersten Geschoss sowie die Errichtung einer zu diesen Räu-\nmen führenden Außenwendeltreppe, die einen Radius von ca. 1,05 m aufweist. Die neu \ngeschaffenen Räume können auch über den Hauseingang im Erdgeschoss und eine \nTreppe, die sich beide im bisher schon vorhandenen zweigeschossigen Teil des Hauses \nbefinden, erreicht werden. Die Nutzfläche der neu genehmigten Räume beträgt 28,85 m². \nDie Nutzfläche des Hauses beträgt insgesamt 162,71 m². \n \nAm 2.11.2009 erteilte die Beklagte der Beigeladenen die Genehmigung zur Umnutzung \nder beiden am 17.11.2008 genehmigten Wohnräume als Büro für die Ausübung freiberuf-\nlicher oder ähnlicher Berufe. Die Betriebsbeschreibung (Anlage 3 zum Bauantrag) nennt \nals Art der Tätigkeit „freiberufliche Tätigkeiten und Ähnliche im Sinne der BauNVO § 13“, \nals Betriebszeit 8:00 bis 19:00 Uhr von Montag bis Samstag und als Arbeitsablauf ganz-\ntägige Bürotätigkeiten mit üblichem Kundenverkehr. In einem Schreiben vom 14.8.2009, \ndas den grünen „Genehmigt“-Stempel der Beklagten trägt, beschreibt die Beigeladene \nihre Tätigkeit dahingehend, sie sei Immobilienmaklerin und verwalte einige Häuser. Ihr \nTätigkeitsfeld konzentriere sich auf Bremerhaven. Sie habe so gut wie keinen Publikums-\nverkehr. Es sei noch nicht einmal wahrscheinlich, dass eine Person pro Tag sie besuche. \nZu ihrer Unterstützung komme 1-2-mal in der Woche (je nach Bedarf) eine freiberuflich \ntätige Kollegin, die für sie die Buchhaltung erledige. \n \nDer Kläger ist zusammen mit seiner Ehefrau je zur Hälfte Miteigentümer des unmittelbar \nangrenzenden mit einem Doppelhaus bebauten Grundstücks Hartlaubstraße und Son-\ndereigentümer an einer Doppelhaushälfte. Die Wendeltreppe am Haus der Beigeladenen \nist von der nach Südosten gerichteten Außenwand des Hauses des Klägers ungefähr \n9,50 m entfernt, zur Grundstücksgrenze hält sie einen Abstand von ca. 4,50 m ein. Ge-\ngen den Bescheid vom 2.11.2009, von dem der Kläger im Wege der Einsichtnahme in die \nBauakte am 10.3.2010 durch seinen Verfahrensbevollmächtigten erfahren hatte, erhob \ndieser am 20.4.2010 Widerspruch. Die erteilte Genehmigung verletze ihn in seinen Rech-\nten, da Kunden, Geschäftspartner und Mitarbeiter der Beigeladenen bei Begehen der \nAußentreppe Einsicht in seine Privatsphäre nehmen könnten. Die Prognose über den \nPublikumsverkehr in der Betriebsbeschreibung sei unrichtig. Es sei davon auszugehen, \ndass im Durchschnitt mindestens 3 bis 4 Personen pro Tag die Büroräume aufsuchten. \nHinzu kämen Post- und Paketdienste, die mehrmals pro Woche Lieferungen brächten. \nWeiterhin kämen regelmäßig 4-mal pro Woche mindesten eine, durchaus auch zwei zu-\n\n- 3 - \n- 4 - \nsätzliche Personen, die in den Räumlichkeiten Bürotätigkeiten von täglich 6 bis 8 Stun-\nden nachgingen. \n \nAuf eine telefonische Anfrage der Beklagten räumte die Beigeladene am 11.5.2010 (Bl. \n42 der Bauakte E 1575 BG 2009) ein, dass eine Mitarbeiterin 3-mal in der Woche halb-\ntags für sie tätig sei und einmal in der Woche eine Person halbtags die Buchhaltung erle-\ndige. Kundenbesuch erhalte sie im Durchschnitt 2- bis 3-mal in der Woche. Ergänzend \nteilte die Beigeladene mit anwaltlichem Schreiben vom 3.6.2010 mit, dass eine freiberuf-\nliche Mitarbeiterin 3- bis 4-mal in der Woche zu unterstützenden Tätigkeiten ins Büro der \nBeigeladenen komme. \n \nMit Widerspruchsbescheid vom 28.9.2010 wies der Senator für Bau, Verkehr und Europa \nden Widerspruch des Klägers zurück. Die Baugenehmigung verletze den Kläger nicht in \nseinen Rechten. Die genehmigte Nutzung sei nach § 13 BauNVO im festgesetzten reinen \nWohngebiet zulässig. Ein Besucherverkehr bestehe nur in geringem Umfang. Die vom \nKläger beanstandete Wendeltreppe verletze nicht die Abstandsvorschriften. Im Hinblick \nauf die vom Kläger gerügten Einsichtnahmemöglichkeiten sei dieser nicht besonders \nschutzwürdig. Das Gebot der Rücksichtnahme schütze grundsätzlich nicht vor der Mög-\nlichkeit, in andere Grundstücke Einsicht nehmen zu können. Außerdem sei die Ein-\nsichtsmöglichkeit auf das Grundstück des Klägers durch den vorhandenen Bewuchs an \nseiner Grundstücksgrenze stark eingeschränkt. Die Außentreppe sei auch nicht nach \n§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig. Sie diene ausschließlich der freiberuflichen Nut-\nzung und widerspreche somit nicht der Zweckbestimmung des Baugebietes. Eine Verlet-\nzung des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses sei nicht ersichtlich. Der Wider-\nspruchsbescheid wurde dem Kläger mittels eingeschriebenen Briefs, eingeliefert am \n4.10.2010, zugestellt. \n \nAm 4.11.2010 hat der Kläger Klage erhoben mit dem Antrag, die Baugenehmigung vom \n2.11.2009 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28.9.2010 aufzuheben. Die Bau-\ngenehmigung sei inhaltlich zu unbestimmt. Die Betriebsbeschreibung vom 13.7.2009 sei \nnicht zur Grundlage der Entscheidung gemacht worden, so dass die Baugenehmigung \nkeine Angaben zur Betriebszeit enthalte. Das mit einem Genehmigungsvermerk verse-\nhene Schreiben der Beigeladenen vom 14.8.2009 sei wenig aussagekräftig. Art und Um-\nfang der Hausverwaltertätigkeit sei nicht festgelegt. Die genehmigte Nutzung widerspre-\nche den drittschützenden Festsetzungen des Bebauungsplans und verletze das Gebot \nder Rücksichtnahme. Die Nutzung des Gebäudes zum Zwecke der Tätigkeit als Immobi-\nlienmakler sei im Rahmen des § 3 BauNVO grundsätzlich nicht zulässig. Die berufliche \nNutzung beschränke sich auch nicht im Sinne von § 13 BauNVO auf „Räume“. Aufgrund \nder Wendeltreppe, die einen separaten Zugang zu den Geschäftsräumen biete, und die \nzur Büronutzung gehörigen sanitären Einrichtungen seien die Büroräume eigenständig \nnutzbar. Der Zugang über die reguläre Hauseingangstür werde nicht genutzt. Aufgrund \nder Wendeltreppe bekomme die Nutzung eine intensivere Wirkung auf die Umgebung als \nbei einem Zugang über die Hauseingangstür. Die Nutzung von privatem Wohnbereich \nund Bürobereich erfolge völlig getrennt voneinander, so dass beide Nutzungen getrennt \nvoneinander zu betrachten seien. Der Gebäudeteil, in dem im Obergeschoss die gewerb-\nliche Nutzung ausgeübt werde, bilde einen selbständigen Anbau. Es entspreche dem \nWillen der Beigeladenen, ihren beruflichen Besucherverkehr nicht in ihren Wohnräumen \nzu empfangen. Darüber hinaus sei das in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO enthaltene Gebot \nder Rücksichtnahme verletzt, da durch die ungehinderten Einsichtsmöglichkeit für orts-\nfremde Personen von der Wendeltreppe aus die Privatsphäre des Klägers und seiner \nFamilie in erheblichem Maße beeinträchtigt werde. Die Treppe habe den Charakter einer \nAussichtsplattform auf das Grundstück des Klägers. Die Einsichtsmöglichkeit sei auch \nnicht durch den vorhandenen Bewuchs beschränkt. Gerade auch im Winter bestünden \nEinsichtsmöglichkeiten in den Wohn- und Essbereich. Die ursprüngliche Prognose über \nden zu erwartenden Publikumsverkehr sei unrichtig. Täglich suchten durchschnittlich 3 \nbis 4 Personen die Büroräume der Beigeladenen auf. Hinzu kämen die Bürokräfte der \n\n- 4 - \n- 5 - \nBeigeladenen. Die Beigeladene firmiere auch als Hausverwalterin. Allein hierdurch sei \nmit einer hohen Besucherfrequenz durch Handwerker, Auftraggeber, etc. zu rechnen. \nHieraus ergebe sich eine nicht mehr hinnehmbare Störung der Wohnruhe. Das Gebiet sei \ndadurch geprägt, dass dort nur der durch die Anwohner verursachte Verkehr stattfinde; \nes gebe keine Durchgangsstraßen. Die Beigeladene betreibe im Internet Werbung unter \ndieser Adresse, die sich an einen weiten Einzugsbereich richte. Dies verursache ein ge-\nbietsfremdes Verkehrsaufkommen. \n \nDie Beklagte ist dem entgegengetreten. Die von der Beigeladenen ausgeübte Tätigkeit \neiner Immobilienmaklerin stelle eine freiberufliche Tätigkeit dar, bei der Dienstleistungen \nerbracht würden, die auf persönlichen Fertigkeiten beruhten. Gleiches gelte für die Tätig-\nkeit als Hausverwalterin. Das Ausmaß der Büronutzung entspreche den Vorgaben von \n§ 13 BauNVO. Maßgeblich sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsge-\nrichts, dass das jeweilige Gebäude nicht den Charakter eines Geschäfts- oder Büroge-\nbäudes erhalte. Die sei bei den vorhandenen Nutzungsverhältnissen nicht der Fall. Der \nEingang an der Wendeltreppe wirke untergeordnet und sei als Nebeneingang erkennbar. \nDie Beschäftigung von zwei Angestellten sei gebietsverträglich. Ein lebhafter Kundenver-\nkehr sei nicht erkennbar. Der Besucherverkehr und die Einsichtsmöglichkeiten führten \nnicht zu erheblichen gebietsunverträglichen Störungen. Deshalb sei das Rücksichtnah-\nmegebot nicht verletzt. \n \nDas Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 16.1.2013 die der Beigeladenen erteilte Bau-\ngenehmigung vom 2.11.2009 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28.9.2010 \naufgehoben. Die Baugenehmigung sei zwar nicht zu unbestimmt. Die Baugenehmigung \nverstoße aber gegen § 13 BauNVO in der maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung \nvom 26.11.1968. Die freiberufliche Tätigkeit der Beigeladenen finde nicht – wie in § 13 \nBauNVO 1968 gefordert – in Räumen statt. Die von der Beigeladenen für diese Tätigkeit \ngenutzten Räumlichkeiten stellten vielmehr ein Gebäude dar. Die Abgrenzung erfolge \nanhand des Merkmals der selbständigen Benutzbarkeit. Diese sei aufgrund des über die \nWendeltreppe möglichen separaten Eingangs und dem Vorhandensein von WC und Du-\nsche gegeben. Die funktionale Selbständigkeit werde nicht dadurch in Frage gestellt, \ndass die Räumlichkeiten mit den Wohnräumen der Beigeladenen baulich verbunden sei-\nen und dass die Aufstockung statisch gesehen für sich keinen Bestand haben könne. \nDas gefundene Ergebnis stehe auch im Einklang mit dem Ziel der Regelung, eine Zu-\nrückdrängung der Wohnnutzung zu verhindern. Der Kläger sei in seinem Recht auf Wah-\nrung des Gebietscharakters verletzt, das ihm ein Abwehrrecht gegen unzulässige freibe-\nrufliche und vergleichbare gewerbliche Nutzungen verleihe. \n \nDie vom Oberverwaltungsgericht am 30.5.2014 zugelassene Berufung gegen das Urteil \ndes Verwaltungsgerichts hat die Beklagte am 30.6.2014 begründet. Die Nutzung für die \nTätigkeit der Beigeladenen als Immobilienmaklerin und Hausverwalterin beziehe sich nur \nauf einzelne Räume und falle damit unter die Regelung des § 13 BauNVO 1968. Die ge-\nsetzliche Beschränkung der freiberuflichen Nutzung auf Räume solle vor einer städtebau-\nlich unerwünschten Verdrängung der primären Wohnnutzung schützen. Insofern müsse \nfür die Beantwortung der Frage, ob es sich bei den Räumlichkeiten um ein Wohngebäude \noder schon um ein Bürogebäude handele, die prägende Gesamtwirkung des Vorhabens \nbetrachtet werden. Eine eindeutig prägende Gesamtwirkung als Bürogebäude liege dann \nvor, wenn die überwiegende Fläche des Gebäudes für die berufliche Tätigkeit eingesetzt \nwerde. Dies sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gegeben, \nwenn die Wohnfläche weniger als die Hälfte der gesamten Nutzfläche oder die halbe An-\nzahl der Wohnungen ausmache. Zwar sei die 50%-Regel nicht rechtssatzartig zu verste-\nhen. Im streitigen Fall werde die 50%-Grenze bei weitem unterschritten. Soweit – wie das \nVerwaltungsgericht – allein auf die selbständige Benutzbarkeit abgestellt werde, sei auch \nhierfür eine wertende Betrachtung zu der Frage, ob es sich um zwei Gebäude oder ein \nGebäude handele, anzustellen. In diese Bewertung seien auch die baukonstruktiven \nMerkmale der Bauausführung und das Erscheinungsbild einzubeziehen. Bei der vorlie-\n\n- 5 - \n- 6 - \ngend vorhandenen Wendeltreppe handele es sich um eine als untergeordnet wahrnehm-\nbare Stahlkonstruktion, die häufig auch in Gartenbereichen in Verbindung mit einer Ter-\nrassenanlage errichtet werde. Sie erfülle nicht die Anforderungen, die an einen ersten \nRettungsweg zu stellen seien. Die Treppe wirke als der Wohnnutzung zugehörig und \ndeute nicht darauf hin, dass sie nur für die Büroräume errichtet und genutzt werde. Das \nvorhandene WC nebst Dusche werde von außen nicht wahrgenommen. Auch der Um-\nstand, dass die berufliche Tätigkeit im 1. Obergeschoss ausgeübt werde, trage dazu bei, \ndass das Augenmerk nicht sofort hierauf gerichtet werde und erzeuge gerade keine prä-\ngende Wirkung. Die freiberufliche Nutzung stelle sich daher insgesamt als nicht prägend \ndar. \n \nAuch unter Berücksichtigung des in § 15 BauNVO enthaltenen Rücksichtnahmegebotes \nsei die Nutzung nicht zu beanstanden. Die jeweiligen Anforderungen hingen von den \nUmständen des Einzelfalls ab. Es sei zunächst davon auszugehen, dass nach der Wer-\ntung des Verordnungsgebers die in § 13 BauNVO umschriebenen Tätigkeiten typischer-\nweise auch in Bezug auf den von ihnen ausgelösten Verkehr nicht mit erheblichen ge-\nbietsunverträglichen Störungen verbunden seien. Dass im vorliegenden Fall ein beson-\nders mengenmäßig intensiver Besucherverkehr vorhanden sei, sei nicht schlüssig darge-\nlegt. Selbst wenn von 4 Besuchern pro Tag auszugehen wäre, handelte es sich um eine \ngeringe, nicht rücksichtslose Frequentierung. Dies gelte auch hinsichtlich der zwei Ange-\nstellten. Wegen der geltend gemachten Beeinträchtigungen durch die Benutzung der \nWendeltreppe werde auf den Widerspruchsbescheid verwiesen. \n \nDie Beklagte beantragt, \ndas Urteil des Verwaltungsgerichts Bremen – 1. Kammer – vom 16. Januar 2013 \n(1 K 1823/10) abzuändern und die Klage des Klägers als unbegründet zurückzu-\nweisen. \n \nDer Kläger beantragt, \ndie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Bremen zu-\nrückzuweisen. \n \nDie Wendeltreppe sei allein zu gewerblichen Nutzungszwecken errichtet worden und \nwerde von Anfang an entsprechend genutzt. Dies entspreche auch der Auffassung der \nBeklagten im Widerspruchsbescheid. Durch die Wendeltreppe werde der Aufbau eigen-\nständig erschlossen und ermögliche dessen eigenständige Nutzungsmöglichkeit. Es be-\nstehe deshalb kein Unterschied zu einem eigenständig nutzbaren und deshalb als Ge-\nbäude zu qualifizierenden Anbau. Bei der Wendeltreppe handele es sich um den Haupt-\neingang eines neuen, allein zu gewerblichen Zwecken genutzten Gebäudes, das vor al-\nlem aus praktischen Gründen auf das ursprünglich vorhandene Gebäude aufgesetzt wor-\nden sei. Eine wertende Betrachtungsweise stehe dem nicht entgegen. Die Beigeladene \nhabe von vornherein beabsichtigt gehabt, die Aufstockung nicht zum Wohnen, sondern \nzu ausschließlich gewerblichen Zwecken zu nutzen und dabei berufliche und private Nut-\nzung voneinander zu trennen. Dies ergebe sich aus der gesamten baulichen Konstruktion \nsowie aus der Anordnung der Verbindungstür zwischen Diele im 1. Obergeschoss und \ndem Büro. Auch die äußere Gestaltung lasse die Selbständigkeit des Aufbaus erkennen. \nIm Hinblick auf die Verletzung des Rücksichtnahmegebotes greife die Vermutungswir-\nkung des § 13 BauNVO nicht, da der Tatbestand nicht erfüllt sei, denn der Charakter als \nWohngebäude werde nicht gewahrt. Somit widerspreche die Errichtung der Außentreppe \nauch der Zweckbestimmung des Wohngebiets gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Be-\nsonders störend sei es, dass die Beigeladene im Sommer ihr Büro bei geöffnetem Fens-\nter betreibe und der Postverkehr über die Außentreppe abgewickelt werde. \n \nDie Beigeladene hat sich den Ausführungen der Beklagten angeschlossen. Nach ihrer \nAuffassung müsse sich die Betrachtung, ob die von ihr ausgeübte berufliche Nutzung für \ndas Grundstück prägend geworden sei, auf das gesamte Grundstück und nicht nur auf \n\n- 6 - \n- 7 - \nden in ihrem Sondereigentum stehenden Teil beziehen. Selbst wenn man insoweit nur \ndas Sondereigentum in den Blick nehme, sei zu berücksichtigen, dass in dem von der \nBeklagten angesprochenen beruflich genutzten Teil mit einer Größe von 28,85 m² das \nWC nebst Dusche und der Flur schon enthalten seien. Bei dem Aufbau handele es sich \nschon deshalb nicht um ein Gebäude, weil er nicht unmittelbar mit dem Erdboden ver-\nbunden sei. \n \nDie Beigeladene beantragt, \ndas Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen. \n \nDie die Baugenehmigungen vom 17.11.2008 und vom 2.9.2009 betreffenden Bauakten \nhaben dem Senat vorgelegen. Ihr Inhalt war, soweit in diesem Urteil hierauf verwiesen \nwird, Gegenstand der mündlichen Verhandlung. \n \nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e \n \nDie zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg. Die Klage gegen die der Beigeladenen \nerteilte Baugenehmigung vom 2.11.2009 und den Widerspruchsbescheid vom 28.9.2010 \nist zulässig (I.), aber unbegründet (II.). \n \nI. \nDer Kläger kann die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO auf eine mögliche Verletzung \nseines Sondereigentums an der Doppelhaushälfte stützen. § 13 Abs. 1 WEG gibt ihm das \nRecht, öffentlich-rechtliche Beeinträchtigungen seines Sondereigentums abzuwehren. Er \nkann sich insoweit auf eine mögliche Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs und \ndes Gebots der Rücksichtnahme stützen (vgl. OVG Bremen, Beschluss vom 13. Februar \n2015 – 1 B 355/14 –, NordÖR 2015, 209-212). Dass der Kläger nur über einen hälftigen \nAnteil des Sondereigentums verfügt, ist unerheblich, da er entsprechend § 1011 BGB \nden Anspruch aus dem Sondereigentum allein in Ansehung des ganzen Rechts geltend \nmachen kann (OVG NRW, Urteil vom 20.11.2013 – 7 A 2341/11 –, BauR 2014, 252-256). \n \nII. \nDie Klage ist jedoch unbegründet. Die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung ist \nnicht nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufzuheben, da sie nicht gegen nachbarschützen-\nde Vorschriften verstößt. Die genehmigte Nutzungsänderung verstößt weder gegen die \nFestsetzungen des Bebauungsplans 832 über die zulässige Art der baulichen Nutzung \n(1) noch gegen das in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO verankerte bauplanungsrechtliche \nRücksichtnahmegebot (2). \n \n1. \nDie planungsrechtliche Zulässigkeit der genehmigten Nutzungsänderung richtet sich ge-\nmäß §§ 29, 30 Abs. 1 BauGB nach dem Bebauungsplan 832 vom 14.6.1971, der für die \nGrundstücke des Klägers und der Beigeladenen als zulässige Art der baulichen Nutzung \nreines Wohngebiet festsetzt. Durch diese Festsetzung bestimmt sich nach § 1 Abs. 3 \nBauNVO 1968 die Zulässigkeit der Art der Nutzung nach §§ 2 bis 10 und 12 bis 14 der \nBauNVO 1968. Nach § 3 Abs. 1 BauNVO 1968 dienen reine Wohngebiete ausschließlich \ndem Wohnen. Allgemein zulässig sind dort nach § 3 Abs. 2 BauNVO 1968 Wohngebäu-\nde. § 13 BauNVO 1968 regelt ergänzend, dass Räume für die Berufsausübung freiberuf-\nlich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in \nden Baugebieten nach §§ 2 bis 9 BauNVO zulässig sind. \n \na) Die der Beigeladenen mit Bescheid vom 2.11.2009 genehmigte Nutzung betrifft eine \nberufliche Tätigkeit im Sinne von § 13 BauNVO 1968. Diese ist ihrer Art nach in der Be-\ntriebsbeschreibung vom 14.8.2009, die den „Genehmigt“-Stempel trägt und damit Be-\nstandteil der Baugenehmigung geworden ist, als berufliche Tätigkeit der Immobilienmak-\nlerin und Hausverwalterin hinreichend bestimmt beschrieben. Kennzeichnend für eine \n\n- 7 - \n- 8 - \nfreiberufliche Tätigkeit ist, dass die betreffende Person persönliche Dienstleistungen er-\nbringt, die vorwiegend auf individuellen geistigen Leistungen oder sonstigen persönlichen \nFähigkeiten beruhen und in der Regel in unabhängiger Stellung einem unbegrenzten \nPersonenkreis angeboten werden, wobei zur Orientierung auf § 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG und \n§ 1 Abs. 2 Satz 1 PartGG zurückgegriffen werden kann (BayVGH, Beschluss vom 29. \nMai 2015 – 9 ZB 14.2580 –, Rn. 13, juris; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 20.1.1984 – 4 C \n56/80 – BVerwGE 68, 324). Zwar wird die der Beigeladenen genehmigte berufliche Tä-\ntigkeit der Immobilienmaklerin und Hausverwalterin in diesen Katalogen nicht genannt, \ndiese stellt aber eine in ihrer Art der freiberuflichen Berufsausübung ähnliche gewerbliche \nTätigkeit dar. Die gleiche Behandlung der \"freien\" und diesen \"ähnlichen\" Berufe beruht \nauf der vergleichbaren Art ihrer Ausübung, nämlich dem Angebot persönlicher Dienstleis-\ntungen in unabhängiger Stellung und gerichtet an einen unbegrenzten Kreis von Interes-\nsenten. Die amtliche Begründung zu § 13 BauNVO (BR-Drucks. 53/62 vom 25. Mai 1962, \nAnlage S. 8) nennt als Beispiele die Handelsvertreter ohne Auslieferungslager, die Han-\ndelsmakler, Versicherungsvertreter oder Masseure (BVerwG, Urteil vom 20.1.1984 \na.a.O.). Auch die Hausverwaltung kann hierzu gerechnet werden. Auf die Rechtsform der \nLeistungserbringung kommt es grundsätzlich nicht an. Entscheidend ist, dass der Ge-\ngenstand des Unternehmens und die tatsächlichen Aktivitäten nur Tätigkeiten im Sinne \ndes § 13 BauNVO sind und die Gesellschafter die freiberuflichen Dienstleistungen per-\nsönlich erbringen (Stock in Ernst-Zinkahn-Bielenberg BauGB § 13 BauNVO Rn. 28 \nmwN.). Dass die tatsächlich durch die Beigeladene ausgeübte berufliche Nutzung vorlie-\ngend diese Grenze überschreitet, ist nicht ersichtlich. Auch würde sich dann die erteilte \nGenehmigung nicht hierauf erstrecken. \n \nb) Die der Beigeladenen genehmigte freiberufsähnliche Nutzung, die die im ersten Ober-\ngeschoss gelegenen beiden Büroräume nebst WC mit Dusche und den dazugehörenden \nFlur umfasst, beschränkt sich auf „Räume“ im Sinne von § 13 BauNVO 1968 innerhalb \neines Wohngebäudes. Der Zweck der in § 13 BauNVO geregelten Beschränkung freibe-\nruflicher bzw. freiberufsähnlicher Nutzung auf Räume liegt in der Bewahrung des jeweils \nspezifischen Gebietscharakters. Der Begriff der Räume wird in der BauNVO nur in § 13 \nverwendet und nicht weiter definiert. Nach Sinn und Zweck der Regelung sind Räume, \ndie freiberuflich oder freiberufsähnlich genutzt werden, Teile von Gebäuden aller Art, die \nüberwiegend anders – im reinen Wohngebiet regelmäßig zum Wohnen (§ 3 Abs. 2 \nBauNVO 1968) – genutzt werden. Das Überwiegen setzt regelmäßig ein flächenmäßiges \nÜberwiegen der anderen Nutzung voraus. Die (frei-)berufliche Nutzung darf für das ein-\nzelne Gebäude nicht prägend werden (Stock in Ernst-Zinkahn-Bielenberg BauGB § 13 \nBauNVO Rn. 34 und 37). Bei einer in einem reinen Wohngebiet stattfindenden Nutzung \nmuss trotz der Inanspruchnahme für freiberufliche oder gewerbliche Zwecke der Charak-\nter als Wohngebäude gewahrt bleiben (BVerwG, Beschluss vom 13. Dezember 1995 – 4 \nB 245/95 –, BauR 1996, 219-220). \n \n§ 13 BauNVO enthält auch in seiner aktuell geltenden Fassung - ebenso wenig wie die \nBaugebietsvorschriften, auf die er Bezug nimmt - keine Definition des Gebäudebegriffs. \nAus § 2 bis § 9 BauNVO lässt sich allerdings so viel entnehmen, dass der Gebäudebe-\ngriff als Unterfall von dem allgemeinen Begriff der (baulichen) Anlage mitumfasst wird, \nauf den insbesondere auch § 29 BauGB abstellt. Dies schließt es aus, unselbständige \nTeile einer baulichen Anlage als Gebäude zu qualifizieren (BVerwG, Beschluss vom 13. \nDezember 1995 – 4 B 245/95 –, a.a.O.). Die Abgrenzung zwischen Gebäudeteil und Ge-\nbäude ist danach anhand des Merkmals der funktionalen Selbständigkeit vorzunehmen. \nDie funktionale Selbständigkeit eines Gebäudeteils lässt sich allerdings nicht in jedem \nFall allein daran festmachen, dass dieser selbständig zugänglich ist. Die selbständige \nZugänglichkeit stellt hierfür lediglich eine notwendige, jedoch noch keine hinreichende \nBedingung dar. Da es nach dem Zweck des § 13 BauNVO maßgeblich auf die Prägung \ndes Gebäudes und – in Verbindung mit § 3 Abs. 1 BauNVO – die Wahrung des Charak-\nters als Wohngebäude ankommt, darf das nach außen wirkende Erscheinungsbild der \nbaulichen Anlage nicht in jedem Fall außer Acht gelassen werden. So kann eine selb-\n\n- 8 - \n- 9 - \nständig benutzbare bauliche Anlage dann nicht als eigenständiges Gebäude angesehen \nwerden, wenn diese vollständig in ein anderes Gebäude einbezogen wurde (vgl. VG \nMünchen, Beschluss vom 17. Januar 2006 – M 11 SN 05.5973 –, Rn. 41, juris). Eine sol-\nche Einbeziehung in ein Gebäude ist – trotz selbständiger Benutzbarkeit – dann anzu-\nnehmen, wenn sich die Gebäudeteile unter einem „gemeinsamen Dach“ befinden und auf \neinem gemeinsamen Fundament aufbauen. \n \nAuch der bauordnungsrechtliche Gebäudebegriff, der für die Auslegung ergänzend her-\nangezogen werden kann, beinhaltet - neben dem Merkmal der selbständigen Benutzbar-\nkeit - das Vorhandensein eines Daches. Nach der bauordnungsrechtlichen Definition (vgl. \n§ 2 Abs. 2 BremLBO) sind Gebäude selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anla-\ngen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem \nSchutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. Das verlangt, dass ein Gebäude \nein (eigenes) Dach besitzen muss und es nicht hinreicht, wenn es dieses mit einem an-\nderen Gebäude teilt. Auch in seiner umgangssprachlichen Bedeutung wird unter dem \nBegriff des Gebäudes ein Bauwerk mit Dach verstanden (vgl. hierzu die Definition bei \nwikipedia : „Ein Gebäude ist ein Bau-\nwerk, das Räume einschließt, betreten werden kann und dem Schutz von Menschen, \nTieren oder Sachen dient. Ein Gebäude besitzt nicht zwingend Wände oder einen Keller, \njedoch immer ein Dach.“). \n \nDaneben kommt es für die Abgrenzung, ob eine bauliche Anlage ein Gebäude oder ledig-\nlich einen (unselbständigen) Teil eines Gebäudes darstellt, auch darauf an, ob sie über \neine direkte Verbindung zum Erdboden verfügt. Andernfalls könnte sie im Sinne von § 93 \nBGB von einem anderen Gebäude nicht getrennt werden, ohne dass das eine oder das \nandere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile). So geht \ndie zivilgerichtliche Rechtsprechung davon aus, dass ein Gebäudeteil nur dann als selb-\nständig angesehen werden kann, wenn er im Falle einer Grundstücksteilung nach § 94 \nAbs. 1 BGB Bestandteil des jeweils abgeteilten Grundstücks werden kann (vgl. BGH, \nUrteil vom 04. Dezember 1987 – V ZR 274/86 –, BGHZ 102, 311-316, Rn. 8 m.w.N.). \nAuch das Bundesverwaltungsgericht sieht bei Anbauten die Belegenheit auf unterschied-\nlichen Buchgrundstücken als (weiteres) Indiz für das Vorhandensein eines eigenständi-\ngen Gebäudes (Beschluss vom 13. Dezember 1995 – 4 B 245/95 –, a.a.O.). \n \nBauliche Anlagen, die sich mit einem Gebäude Fundament und/oder Dach teilen, bilden \nmangels funktionaler Selbständigkeit deshalb kein eigenständiges Gebäude, sondern \nstellen lediglich einen Teil eines Gebäudes dar. \n \nDiese Konkretisierung des Gebäudebegriffs steht im Einklang mit der Rechtsprechung \ndes Bundesverwaltungsgerichts. In dem dem Beschluss vom 13. Dezember 1995 – 4 B \n245/95 – (a.a.O.) zugrundeliegenden Sachverhalt ging es um einen Gebäudekomplex mit \neinem Anbau, für den das Bundesverwaltungsgericht die Wertungen des Bayerischen \nVerwaltungsgerichtshofs, der den Anbau als „rechtlich, technisch und funktionell selb-\nständiges Gebäude“ eingestuft hatte, keiner grundsätzlichen Prüfung unterziehen wollte. \nEs mussten deshalb in diesem Fall für die Abgrenzung zwischen Gebäude und Gebäude-\nteil über das Merkmal der selbständigen Zugänglichkeit hinaus keine weiteren Merkmale \nmehr herangezogen werden. \n \nNach diesen Maßstäben sind die nunmehr für berufliche Zwecke von der Beigeladenen \ngenutzten Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss trotz des Vorhandenseins eines ei-\ngenständigen Zugangs nicht funktional selbständig. Sie bauen auf dem vor ihrer Errich-\ntung lediglich eingeschossig bebauten Teil des Hauses auf und überdecken diesen, ohne \neine eigenständige Verbindung zum Boden zu haben. Ohne den eingeschossigen Unter-\nbau des ursprünglich vorhandenen Gebäudes könnten sie nicht eigenständig existieren \nund genutzt werden. Sie bilden deshalb kein eigenständiges Gebäude, sondern nur einen \nGebäudeteil. Auch das Vorhandensein von WC und Dusche in diesem Gebäudeteil trägt \n\n- 9 - \n- 10 - \nnicht dazu bei, diesen als Gebäude zu qualifizieren. Das Vorhandensein von sanitären \nAnlagen mag für die Möglichkeit zur dauerhaften Nutzung als Wohnung oder Arbeitsstät-\nte bedeutsam sein. Die Dauer der Benutzbarkeit ist jedoch für den Gebäudebegriff irrele-\nvant. Ein Haus verliert nicht deshalb seine Gebäudeeigenschaft, weil sich darin keine \nToilette befindet. \n \nDie genehmigte Nutzungsänderung verändert auch nicht die Prägung des Gebäudes im \nÜbrigen dergestalt, dass es sich dadurch nicht mehr um ein Wohngebäude handeln wür-\nde. Dies ergibt sich schon aus dem Verhältnis der Größe der beruflich genutzten Fläche \nvon 28,85 m² zur Gesamtnutzfläche des Hauses von 162,71 m². Damit bleibt der beruf-\nlich genutzte Anteil der Nutzfläche weit hinter dem im Übrigen zum Wohnen genutzten \nAnteil zurück. Aufgrund der offensichtlich klaren Gewichtung zugunsten des Wohnanteils \nkann dahingestellt bleiben, ob und ggf. inwieweit Flächen von Sanitärräumen und Abstell-\nräumen in die Berechnung mit einzubeziehen sind. \n \n2. \nDie genehmigte Nutzung erweist sich auch nicht als rücksichtslos. \n \nWeder die nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO gebotene Einzelfallbetrachtung (a) noch die \nvom Kläger geltend gemachten Störungen oder Belästigungen im Sinne von § 15 Abs. 1 \nSatz 2 BauNVO (b) lassen die Nutzung als rücksichtlos erscheinen. \n \na) Aus der Eigenart des Baugebietes ergeben sich keine Besonderheiten gegenüber ei-\nnem „normalen reinen Wohngebiet“. Wegen der von Klägerseite angeführten besonderen \nAbgelegenheit der Straße (Sackgasse) ergibt sich keine erhöhte Schutzbedürftigkeit im \nHinblick auf das Verkehrsaufkommen. Es ist auch nicht dargelegt, dass das Baugebiet \nvon seiner Bebauungs- und Nutzungsstruktur Besonderheiten aufweist, aus denen sich \neine besondere Schutzbedürftigkeit ergäbe. Ebenfalls nicht ersichtlich ist, dass es bereits \nzu einer Häufung freiberuflicher oder vergleichbarer Nutzungen in der Nachbarschaft ge-\nkommen ist. Auch der Umfang der beruflichen Nutzung durch die Klägerin widerspricht \nnicht der Eigenart des Baugebietes. Auch wenn neben der Klägerin dort zeitweise noch \nweitere zwei Personen beschäftigt sind, wird der typische Rahmen einer nach der Wer-\ntung von § 13 BauNVO im reinen Wohngebiet zulässigen freiberuflichen Nutzung (bspw. \nkleine Zahnarztpraxis mit zwei Angestellten; Kanzlei eines Einzelanwalts) nicht über-\nschritten. \n \nb) Die von dem Vorhaben ausgehenden Emissionen, hervorgerufen durch Besucher, \nAnlieferverkehr und Beschäftigte, halten sich im Rahmen des typischerweise Erwartba-\nren. Die Besucherfrequenz ist nach den Angaben des Klägers (max. 3 bis 4 Besucher pro \nTag) eher unterdurchschnittlich. Im Hinblick auf die von der Außentreppe durch Besu-\ncherverkehr oder Anlieferungen hervorgerufenen Geräusche ist nicht erkennbar, dass der \nKläger unzumutbar beeinträchtigt wird. Die Nutzung der Treppe findet nicht während Zei-\nten eines besonderen Ruhebedürfnisses statt und unterscheidet sich auch nicht wesent-\nlich von einer Nutzung für Wohnzwecke, für die eine bestandskräftige Baugenehmigung \nvorliegt. \n \nAuch die Einsichtsmöglichkeiten von der Außentreppe der Beigeladenen auf das Grund-\nstück des Klägers führen nicht zur Annahme der Rücksichtslosigkeit. Nach der Recht-\nsprechung des Senats können Einblicksmöglichkeiten in das Nachbargrundstück, die \ndurch ein neues Bauvorhaben geschaffen werden, nur unter besonders gravierenden \nUmständen als Verletzung des bauplanungsrechtlichen Gebots der Rücksichtnahme an-\ngesehen werden (Oberverwaltungsgericht der Freien Hansestadt Bremen, Beschluss \nvom 14. Mai 2012 – 1 B 65/12 –, Rn. 16, juris, und Beschluss vom 28.09.2006 - 1 B \n303/06 - n. v.). Das kann etwa der Fall sein, wenn durch das neue Bauvorhaben unmit-\ntelbare Einsichtsmöglichkeiten aus kurzer Entfernung in Wohnräume geschaffen werden, \nzumal in rückwärtig gelegene Räume, die sich wegen ihrer Lage besonders zur Nutzung \n\n- 10 - \n \nals Schlafräume anbieten (vgl. etwa OVG Thüringen, B. v. 11.05.1995 - 1 EO 486/94 - \nBRS 57 Nr. 221). Im vorliegenden Fall sind die nach dem Klägervortrag betroffenen \nRäume (Esszimmer) weder besonders schutzbedürftig, noch besteht die Gefahr, dass \nvon der Außentreppe der Beigeladenen nicht nur vorübergehend auf das Grundstück des \nKlägers Einsicht genommen wird. Die Treppe dient nicht zum länger dauernden Aufent-\nhalt und es ist auch nicht erkennbar, dass sie – anders als etwa ein Balkon oder eine \nTerrasse – hierfür genutzt wird. Im Übrigen ist die Zahl der aufgrund der beruflichen Nut-\nzung zusätzlich angezogenen Besucher als gering anzusehen. Die Möglichkeit der Ein-\nsichtnahme von der Außentreppe aus führt auch nicht dazu, dass dem Kläger keine \nRückzugsmöglichkeit auf seinem Grundstück mehr verbliebe. Im Übrigen wird die Ein-\nsichtnahmemöglichkeit jedenfalls teilweise durch den vorhandenen Bewuchs auf dem \nGrundstück des Klägers gemindert. \n \nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der \nBilligkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren dem \nKläger aufzuerlegen, da die Beigeladene im Berufungsverfahren einen Antrag gestellt hat \nund deshalb selbst ein Kostenrisiko eingegangen ist (§ 154 Abs. 3 VwGO). Aufgrund des \nUmstandes, dass die ihr erteilte Baugenehmigung vom Verwaltungsgericht aufgehoben \nwurde, hatte sie besonderen Anlass, sich im Berufungsverfahren anwaltlich vertreten zu \nlassen und aktiv auf eine Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung hinzuwirken. \n \nDie \nEntscheidung \nüber \ndie \nvorläufige \nVollstreckbarkeit \nfolgt \naus \n§ 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. \n \nGründe, die eine Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO rechtfertigen würden, \nliegen nicht vor. \n \nR e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g \n \nDie Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden. \n \nDie Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils beim \n \nOberverwaltungsgericht der Freien Hansestadt Bremen, Am Wall 198, \n28195 Bremen, (Tag-/Nachtbriefkasten Justizzentrum Am Wall im Eingangsbe-\nreich) \n \neinzulegen. Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Die Beschwerde ist in-\nnerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen. Die Begründung ist bei \ndem oben genannten Gericht einzureichen. In der Begründung muss die grundsätzliche Bedeu-\ntung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung, von der das Urteil abweicht, oder der \nVerfahrensmangel bezeichnet werden. \n \nFür das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Einlegung der Be-\nschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder Beteiligte durch einen Rechtsanwalt \noder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit-\ngliedsstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den \nEuropäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als \nBevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden \nkönnen sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomju-\nristen im höheren Dienst vertreten lassen. \n \ngez. Prof. Alexy \ngez. Traub \ngez. 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