{"status":"available","doknr":"OLD363893","ecli":null,"court":"Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen","senate":null,"decided":"2016-04-28","aktenzeichen":"3 W 28/15","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen \n \nGeschäftszeichen: 3 W 28/15 = VL 12-2056-2 Amtsgericht Bremen \n \nerlassen durch Übergabe an die Geschäftsstelle: \nBremen, 28. April 2016 \n \n \ngez. […] \nals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle \n \n \nB e s c h l u s s \n \n \nIn der Grundbuchsache \n \n \n[…], \n \n \nAntragstellerin und Beschwerdeführerin, \n \nVerfahrensbevollmächtigter: \nNotar […] \n \n \n \n \nhat der 3. Zivilsenat des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen durch die \nRichterinnen Buse, Dr. Siegert und Otterstedt am 26.04.2016 beschlossen: \n \nAuf die Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 08.12.2015 wird der Be-\nschluss des Amtsgerichts Bremen – Grundbuchamt – vom 12.10.2015 aufge-\nhoben. Das Amtsgerichts Bremen – Grundbuchamt – wird angewiesen, die be-\nantragte Eintragung vorzunehmen. \n \n \n \nGründe \n\n \n \n \n \nSeite 2 von 6 \n2\nI. \nDie Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks. Mit \nnotarieller Urkunde vom 10.06.2015 (URNr. […]) hat sie die Teilung des Grundstücks \nin zwei Wohnungseigentume erklärt. Mit Schriftsatz vom 15.07.2015 beantragte der \nhierzu beauftragte Notar gemäß § 15 GBO die entsprechende Eintragung der Auftei-\nlung in Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG. \n \nMit Aufklärungsbeschluss vom 14.09.2015 hat das Amtsgericht Bremen –\nGrundbuchamt – dem Notar mitgeteilt, dass der beantragten Eintragung Hindernisse \nentgegenstehen würden. Die Zugänge zu einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage \nund den in gemeinschaftlichem Gebrauch stehenden Zentraleinrichtungen der Haus-\nversorgung seien nicht sondereigentumsfähig. Heizungsräume seien grundsätzlich \nnicht sondereigentumsfähig, es sei denn, es würden weitere Gebäude von dort aus mit \nHeizenergie versorgt, was vorliegend nicht der Fall sei. Entsprechend der Rechtspre-\nchung des BayOblG (Beschl. v. 25.3.1992, 2 Z BR 1/92) könne ein Raum, in dem sich \ndie gemeinschaftliche Heizanlage befinde, in der Teilungserklärung als „Heizungs-\nraum“ bezeichnet werde und im Aufteilungsplan mit „Heizung“ gekennzeichnet sei, nur \nals Teil des gemeinschaftlichen Eigentums in das Grundbuch eingetragen werden. Das \ngleiche gelte grundsätzlich auch für die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum \nHeizungsraum eröffnen. Da die Regelung in § 2 der notariellen Urkunde vom \n10.06.2015 vor diesem Hintergrund unzulässig sei, brauche an dieser Stelle auch nicht \nüber die Frage der Zulässigkeit einer in § 2 b) der Urkunde enthaltenen beschränkt \npersönlichen Dienstbarkeit als Belastung eines Sondereigentums für einen anderen \nSondereigentümer entschieden werden. \n \nMit Schriftsatz vom 02.10.2015 hat der Notar die Ausfertigung einer Abänderungserklä-\nrung zur UR-Nr.412/2015 eingereicht, die nicht mehr in der Akte enthalten ist, aus der \nsich nach dem Vortrag in der Beschwerde die Aufhebung der Bestimmung zur Dienst-\nbarkeit ergeben soll. \n \nMit Beschluss vom 12.10.2015 hat das Amtsgericht Bremen – Grundbuchamt – den \nAntrag auf Eintragung der Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz zurückge-\nwiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Entscheidung des OLG Schles-\nwig, auf die sich die Antragstellerin gestützt habe, vorliegend nicht einschlägig sei. In \nder dortigen Entscheidung habe das OLG Schleswig ausgeführt, dass ein Heizungs-\nraum nicht dadurch seinen Charakter verliere, dass er zu weiteren „gleichwertigen Nut-\nzungszwecken“ genutzt werde. Aus den tatsächlichen Gegebenheiten in der entschie-\n\n \n \n \n \nSeite 3 von 6 \n3\ndenen Wohnanlage ergebe sich aber, dass der Heizungsraum Gemeinschaftseigentum \nsei. Im vorliegenden Fall gehe das Grundbuchamt davon aus, dass das Badezimmer \neines Sondereigentümers und dessen Nutzung als Bad, mithin zu höchstpersönlichen \nund intimen Zwecken, im Verhältnis zur gleichzeitigen Nutzung des Raumes als Heiz-\nanlage für alle Eigentümer keinen annähernd gleichwertigen Nutzungszweck darstelle. \nZur Begründung hat sich das Grundbuchamt auch auf die Kommentierung im WEG-\nKommentar Vandenhouten zu § 5 WEG bezogen, aus dem sich ergebe, dass ein Hei-\nzungsraum zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein müsse, es sei denn, er diene \nnoch anderen – annähernd gleichwertigen – Nutzungszwecken. Auch aus weiteren im \nEinzelnen zitierten Entscheidungen ergebe sich die Notwendigkeit, dass ein Heizungs-\nraum Gemeinschaftseigentum sein müsse. Dies gelte auch für die zu durchquerenden \nFlure. \n \nMit Schriftsatz vom 08.12.2015 hat der Notar gegen den Beschluss Beschwerde einge-\nlegt. Er widerspricht der Ansicht, dass ein mit einer Heizungsanlage versehener Raum \ngrundsätzlich nicht sondereigentumsfähig sei. Richtig sei, dass es für eine Nutzung in \ndem hier relevanten Zusammenhang auf die bloße Zweckbenennung im Aufteilungs-\nplan nicht entscheidend ankomme, wenn diese nicht als verbindliche Festlegung der \nNutzung in der Teilungserklärung oder anderweitig bestimmt worden sei. Dies sei vor-\nliegend nicht geschehen. Von daher wachse den Nutzungsangaben im Teilungsplan \nnur eine eingeschränkte Bedeutung zu. Fehle es an einer verbindlichen Nutzungsrege-\nlung im Aufteilungsplan, so sei nach Auffassung des OLG Schleswig maßgebend, ob \nder Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere nach seiner Größe, \nobjektiv geeignet sei, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, zu-\nmindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen. Untergeordnete oder \nlediglich periphere Nutzungsmöglichkeiten müssten indes außer Betracht bleiben; sie \nwürden den Charakter des Raumes nicht infrage stellen. Eine subjektive, allein am \nNutzungswillen des betroffenen Sondereigentums orientierte Sichtweise erscheine \nhingegen nicht sachgerecht. Sie würde diesem gestatten, die in der Teilungserklärung \nerfolgte fälschliche Zuweisung des Raumes zum Sondereigentum durch eine wie auch \nimmer geartete sekundäre Nutzung zu manifestieren. Die Argumentation des Grund-\nbuchamtes, das auf die Nutzung des Bades zu höchstpersönlichen und intimen Zwe-\ncken abstelle, greife nicht, da mit dieser Begründung eine strukturelle Vorentscheidung \nzu Gunsten der privaten Nutzung getroffen werde und eine am Einzelfall orientierte \ntatbestandsbezogene Prüfung der Gleichwertigkeit der Nutzungszwecke überflüssig \nmachen würde. Im vorliegenden Fall läge es vielmehr näher, dass die Nutzung als Bad \nauch mit Rücksicht auf die Privatheit, die von dieser Nutzung gefordert werde, erhebli-\n\n \n \n \n \nSeite 4 von 6 \n4\nches Gewicht habe und daher mindestens gleichwertig oder sogar deutlich vorrangig \nsei. Dies gelte umso mehr, wenn die betroffene Wohnung für ihre Abgeschlossenheit \ngerade auf die Zugehörigkeit des Raumes zum Sondereigentum angewiesen sei, weil \nsich darin die zu hygienischen Zwecken dienende erforderliche Wasserversorgung \nsamt Abflüssen befinde, die gerade innerhalb der Wohnung liegen müssten und die für \ndie Abgeschlossenheit der Wohnung die erforderliche Ausstattung bildeten. \n \nAuch die Begründung, mit der das Grundbuchamt die Eintragung des im Keller gelege-\nnen Flures als Sondereigentum ablehne, könne nicht überzeugen. Zwar habe der BGH \n(in NJW 1991, 2909) ausgesprochen, dass Räume bzw. Flure, die den einzigen Zu-\ngang zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage und zu den zentralen Versorgungsein-\nrichtungen des Hauses darstellen, nicht Gegenstand des Sondereigentumes seien. In \ndiesem Fall sei es aber um einen ausschließlich für Zwecke der Heizungsanlage zur \nVerfügung stehenden Raum gegangen, der gerade im gemeinschaftlichen Eigentum \ngestanden habe. Methodisch sei vorliegend daher zunächst die Vorfrage zu klären, ob \nder gemischt genutzte Raum dem Sondereigentum zuzuordnen sei. \n \nIm Weiteren sei es erforderlich, den Zugang zu der Gemeinschaftsanlage zu gewähr-\nleisten und dinglich zu sichern, so dass die in der ursprünglichen Teilungserklärung \nvorgesehene beschränkt persönliche Dienstbarkeit zulässig sei. \n \nDas Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie mit Beschluss vom \n16.12.2015 dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. \n \n \nII. \n1. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig. Der Senat ist nach §§ 72, 81 \nAbs. 1 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständig. \n \nTrotz der missverständlichen Formulierung in der Beschwerdeschrift ist das Rechtsmit-\ntel ersichtlich von ihrem Verfahrensbevollmächtigten für die Antragstellerin eingelegt \nworden. Auch im Grundbuchverfahren sind Rechtsmittel, bei denen nicht ausdrücklich \nangegeben ist, in wessen Namen sie eingelegt werden, als vom Antragsberechtigten \neingelegt anzusehen. Die Formulierung „Ich lege Beschwerde ein“ in der Beschwerde-\nschrift eines Notars steht dem nicht entgegen (OLG Frankfurt, Beschl. v. 3.4.2006, 20 \nW 563/05, zitiert nach Juris). \n \n\n \n \n \n \nSeite 5 von 6 \n5\n2. Die Beschwerde ist auch begründet. \n \nZu Unrecht hat das Grundbuchamt die beantragte Eintragung abgelehnt. Insbesondere \nsteht dem nicht § 5 WEG entgegen. \n \nNach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicher-\nheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen \nGebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, \nselbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. \nDie streitgegenständliche Heizung stellt zweifellos eine Anlage dar, die dem gemein-\nschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient. Ein Raum, der eine Gemein-\nschaftseinrichtung beherbergt, muss seinerseits nicht zwingend Gemeinschaftseigen-\ntum sein, denn anderenfalls ergäbe § 5 Abs. 2 letzter Halbs. WEG keinen Sinn (OLG \nSchleswig, Beschl. v. 06.03.2006, 2 W 13/06, Rdnr. 19, zitiert nach Juris). Bleibt näm-\nlich eine dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlage selbst dann Gemein-\nschaftseigentum, „wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume“ \nbefindet, so folgt daraus, dass die Zuordnung solcher Räume zum Sondereigentum \njedenfalls nicht ausgeschlossen ist (OLG Schleswig, a.a.O.). Der BGH hat bereits in \neiner Entscheidung vom 02.02.1979 entschieden, dass Sondereigentum an dem eine \ngemeinschaftliche Anlage beinhaltenden Raum vor allem dann in Betracht kommen \nkönne, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage diene \n(BGH, Urt. v. 02.02.1979, V ZR 14/77, Rdnr. 31, zitiert nach Juris; so auch OLG \nSchleswig, a.a.O.). Ob der Raum, in dem die zentrale Heizungsanlage eines Objektes \nuntergebracht ist, allein der Energieversorgung oder auch noch anderen Zwecken \ndient, bestimmt sich in erster Linie nach den Nutzungsangaben in dem der Teilungser-\nklärung anliegenden Aufteilungsplan. Sofern diese nicht als verbindlich anzusehen sein \nsollten, ist maßgebend, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbe-\nsondere auch seiner Größe, objektiv geeignet ist, neben der Unterbringung der Hei-\nzungsanlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu \nerfüllen. Untergeordnete oder lediglich periphere Nutzungsmöglichkeiten müssen indes \naußer Betracht bleiben; sie vermögen den Charakter des Raums als Heizungsraum \nnicht in Frage zu stellen. Eine subjektive, allein am Nutzungswillen des betroffenen \nSondereigentümers orientierte Sichtweise erscheint nicht sachgerecht. Sie würde die-\nsem gestatten, die in der Teilungserklärung erfolgte fälschliche Zuordnung des Raums \nzum Sondereigentum durch eine wie auch immer geartete sekundäre Nutzung zu ma-\nnifestieren. Womöglich könnte er den Mangel der Teilungserklärung bereits dadurch \nheilen, dass er in den Ecken und Nischen des Heizungsraums - eben dort, wo gerade \n\n \n \n \n \nSeite 6 von 6 \n6\nnoch Platz ist - Gegenstände wie Kisten, Kartons oder Fahrräder abstellt (zum Ganzen: \nOLG Schleswig, a.a.O.). Auch das Bayrische Oberste Landesgericht hat in einer Ent-\nscheidung, die das Grundbuchamt im Aufklärungsbeschluss vom 14.09.2015 heran-\nzieht, eine Ausnahme von seiner grundsätzlich angenommenen Pflicht zur Begründung \nvon Gemeinschaftseigentum angenommen, wenn der Raum nicht ausschließlich dem-\nselben Zweck wie die Anlage dient und dabei maßgeblich auf den Aufteilungsplan ab-\ngestellt (Beschl. v. 25.03.1992, 2Z BR 1/92, Rdnr. 13, zitiert nach Juris). Vorliegend ist \nnach dem insoweit maßgeblichen Aufteilungsplan der Raum, in dem die Heizung un-\ntergebracht ist, ein Bad. Auch die Größe der Heizung, die nach den Ausführungen in \nder Beschwerde das Ausmaß eines größeren Reisekoffers habe, im Verhältnis zur \nRaumgröße (8,24 qm), lässt eine Nutzung als Bad unproblematisch zu. Die Heizung ist \nsomit für den Raum, in dem sie untergebracht ist, nicht prägend. Etwas anderes könnte \ngelten, wenn in einem Heizungsraum die Anlage den erheblichen Teil des Raumes \neinnimmt (so etwa im Fall des OLG Schleswig, a.a.O.: Dort mit Hinweis darauf, dass \nsich bei einer Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum, z.B. als Arbeitszimmer oder Bü-\nroraum, eine andere Beurteilung ergeben könnte) oder wenn in dem Raum das Heizöl \ngelagert wird. Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer wird be-\nreits durch die Gestattungspflicht in § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen. Diese Ge-\nstattungspflicht kann aber auch durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung er-\nweitert werden (für Eigentumsanlage mit zwei Wohneinheiten: OLG Saarbrücken, Be-\nschl. v. 15.04.1998, 5 W 161/97, Rdnr. 24, zitiert nach Juris: für Gas- und Wasseran-\nschlüsse sowie Wasseruhren in einem Kellerraum; vgl. LG Duisburg, Urt. v. \n07.06.2013, 2 O 334/12, zitiert nach Juris: für Gas- und Wasseranschluss sowie Was-\nseruhren, Strom- und Telefonanschluss). Dies gilt entsprechend auch für die Zu-\ngangswege zu dem Raum, in dem sich die Heizung befindet (vgl. OLG Saarbrücken, \na.a.O.). \n \nIm Beschwerdeverfahren ist eine Kostenentscheidung nicht veranlasst. \n \n \ngez Buse \ngez. Dr. Siegert \ngez. 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