{"status":"available","doknr":"OLD249561","ecli":"ECLI:DE:VGK:2008:1128.23K4985.06.00","court":"Verwaltungsgericht Köln","senate":null,"decided":"2008-11-28","aktenzeichen":"23 K 4985/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Haftungsbescheide des Beklagten vom 24.11.2005 und der Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 17.10.2006 werden aufgehoben.\n\nDer Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDie Zuziehung des Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig \nerklärt.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\nDer Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des insgesamt zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der \njeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 \n% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Beteiligten streiten um die Inanspruchnahme der Kläger als Grundstückserwerber für rückständige Grundsteuer mittels Haftungsbescheiden.\n\n3\n\nDie Kläger sind zu je ½ Eigentümer des Grundstücks E.----------straße 000 in \nKöln (Gemarkung Köln-S. , Flur 00, Flurstücke 000 und 000).\n\n4\n\nZunächst war Eigentümer dieses und mindestens eines weiteren Grundstücks \nHerr X. E1. . Mit Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 17.03.1999 wurde \ndie Zwangsverwaltung des Objektes E.----------straße 000 angeordnet und Herr I. \nW. T. zum Zwangsverwalter bestellt. Hiervon erhielt der Beklagte Kenntnis und \nvermerkte, die Grundbesitzabgaben ab der Fälligkeit 15.02.1999 seien vom Zwangsverwalter zu entrichten. \n\n5\n\nDen Bescheid über Grundbesitzabgaben vom 10.01.2000, in dem die \nGrundsteuer für das Kalenderjahr 2000 auf 3.817,00 DM festgesetzt wurde, richtete \nder Beklagte an Herrn X. E1. , vertreten durch Herrn I. W. T. als \nZwangsverwalter. \n\n6\n\nSodann ordnete das Amtsgericht Köln zunächst die Zwangsversteigerung des \nGrundstücks E.----------straße 000 an und bestimmte den Versteigerungstermin auf \nden 14.04.2000. Durch Beschluss vom 16.03.2000 ordnete es für Herrn E1. \njedoch Betreuung an, Aktenzeichen 54 XVII D 88/00. Zur Betreuerin wurde Frau \nRechtsanwältin H. F. bestellt. Darauf hob das Amtsgericht Köln mit Beschluss vom 24.03.2000, Aktenzeichen 91 K 24/99, den Versteigerungstermin wieder \nauf. \n\n7\n\nMit notariellen Verträgen vom 24.03.2000 und 26.09.2000 veräußerte Herr \nE1. , vertreten durch seine Betreuerin, das Grundstück E.----------straße 000 an \ndie Kläger zu einem Kaufpreis von 900.000,00 DM (Notar: Dr. Erich Schmitz, Köln, \nUrkundennummern 000/00 0 und 0000/00 0). Im Grundbuch eingetragene Grundschulden betrugen 655.000,00 DM nebst Zinsen und Nebenleistungen.\n\n8\n\nMit an Herrn E1. , wiederum vertreten durch den Zwangsverwalter, gerichtetem Bescheid über Grundbesitzabgaben vom 15.01.2001 setzte der Beklagte die \nGrundsteuer für das Kalenderjahr 2001 auf 3.817,00 DM fest, fällig in vier Teilbeträgen am 15.02.2001, 15.05.2001, 15.08.2001 und 15.11.2001. \n\n9\n\nDie Bayerische Handelsbank AG teilte dem Notar Dr. Schmitz mit Schreiben vom \n07.02.2001 mit, ihr Forderungsbetrag an dem Gesamtkaufpreis werde auf \n572.540,82 DM beziffert. Werde dieser nicht befriedigt, behalte sie sich eine Rücknahme des Treuhandvertrages vor. Durch Beschluss des Amtsgerichts Köln vom \n27.02.2001 wurde die Zwangsverwaltung aufgehoben, Aktenzeichen 91 L 13/99. Am \n15.03.2001 wurden die Kläger als Eigentümer des Grundstücks E.----------straße 000 \nim Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 03.05.2001 an den Notar Dr. Erich \nSchmitz erklärte sich die Betreuerin des Herrn E1. damit einverstanden, ein auf \ndem Anderkonto verbliebenes Restguthaben aus der Veräußerung an die Kläger zu \nzahlen, wegen Kostentragungspflichten des Herrn E1. diesen gegenüber. Herr \nE1. verstarb am 21.05.2002. Alle bekannt gewordenen Erben schlugen die \nErbschaft aus. Zur Nachlasspflegerin wurde die ehemalige Betreuerin des Herrn \nE1. bestimmt. Diese teilte mit, das Vermögen des Herrn E1. sei bereits zu \nLebzeiten mit 1,9 Millionen DM völlig überschuldet gewesen. Nachlass zur Tilgung \nirgendwelcher Verbindlichkeiten sei nicht vorhanden.\n\n10\n\nMit Schreiben vom 10.05.2004 hörte der Beklagte die Kläger zum beabsichtigten \nErlass eines Haftungsbescheides betreffend die Grundsteuer für die Jahre 2000 und \n2001 an. Die Kläger teilten daraufhin mit, eine Inanspruchnahme verstoße gegen \nTreu und Glauben, die Schadensminderungspflicht und das Subsidiaritätsprinzip. Der \nBeklagte sei verpflichtet gewesen, Steuerverbindlichkeiten dinglich abzusichern. Die \nKläger hätten sich am Grundbuch orientiert und der Notar habe auf ihre Nachfrage \nentgegnet, bei den angeordneten Zwangsmaßnahmen würden sich etwaige weitere \nGläubiger, soweit vorhanden, inzwischen gemeldet haben. Die Kläger hätten zur Ermöglichung des Grundstückserwerbs mit den ihnen bekannten Gläubigern des Herrn \nE1. verhandelt, um ein für alle vertretbares Ergebnis zu erzielen. Wäre die Forderung des Beklagten bekannt gewesen, hätte sie dabei berücksichtigt werden können, durch allseitiges Nachgeben. Die Grundsteuerbescheide für die Jahre 2000 und \n2001 seien auch nicht ordnungsgemäß bekannt gegeben worden, andernfalls hätte \ndie Betreuerin die Rückstände bei Freigabe des Restguthabens vom Anderkonto \nmitgeteilt. Zudem hätte diese die Forderungen dann selbst bezahlt, um sich nicht einem Regress auszusetzen. Auch hätten die Bescheide dem Zwangsverwalter zugestellt werden müssen. Die vielen Besonderheiten im vorliegenden Fall hätten den \nBeklagten verpflichtet, eigene Forderungen gegen Herrn E1. offen zu legen. \nZudem hätte der Beklagte zur Schadensminderung sich direkt nach Kenntnis des \nBetreuungsverhältnisses mit der Betreuerin in Verbindung setzen müssen, um sich \nnicht an Haftungsschuldner wenden zu müssen. Nach dem Subsidiaritätsprinzip hätte der Zwangsverwalter zur Zahlung aufgefordert werden müssen. Zur Begleichung \nder Steuerschulden sei er verpflichtet gewesen, gegebenenfalls von den die \nZwangsvollstreckung betreibenden Gläubigern einen Vorschuss zu verlangen. \n\n11\n\nMit gleichlautenden Haftungsbescheiden vom 24.11.2005 wurden die Kläger \njeweils für die Grundsteuerrückstände für die Jahre 2000 und 2001 in Höhe von \ninsgesamt 3.903,20 EUR als Erwerber des Grundsteuerobjektes haftbar gemacht. \nDer Beklagte führte aus, der Bescheid ergehe zur Wahrung der Festsetzungsfrist, \njedoch ohne Zahlungsaufforderung. Denn die aufgrund des Schreibens der Kläger \nvom 10.06.2004 eingeleiteten Ermittlungen seien noch nicht abgeschlossen. Nach \nAbschluss der Prüfungen werde die Zahlungsaufforderung gegebenenfalls \nnachgeholt. Der Beklagte übe sein Ermessen pflichtgemäß aus. Irrelevant sei, ob die \nKläger mit dem Veräußerer die Lastentragung privatrechtlich geregelt hätten. Der \nRückstand sei vordringlich vom Steuerschuldner gefordert worden. Der Beklagte sei \nnicht verpflichtet, Grundstückserwerber von Amts wegen über \nGrundsteuerrückstände des Voreigentümers zu unterrichten. \n\n12\n\nDie Kläger legten Widerspruch ein und wiesen darauf hin, dass z.B. der \nZwangsverwalter habe in Anspruch genommen werden können und müssen. Mit \nSchreiben vom 11.05.2006 teilte der Beklagte in Beantwortung des Schreibens der \nKläger im Rahmen der Anhörung mit, da es sich bei der Grundsteuer um eine \ndingliche Last handele, sei keine zusätzliche Sicherung im Grundbuch erforderlich \ngewesen. Die Verantwortung für die Information über Rückstände trage der \nVerkäufer. Es sei unverständlich, weshalb seitens der Betreuerin des Verkäufers \nnicht mit dem Zwangsverwalter, der die Rückstände gekannt habe, Rücksprache \ngenommen worden sei. Auch an den Beklagten sei niemand herangetreten. Fehler \nbei der Festsetzung und Beitreibung der Forderung lägen nicht vor. Die Kläger \nbegründeten ihren Widerspruch daraufhin damit, dass die Zahlung von \nGrundbesitzabgaben zu den Verpflichtungen eines Zwangsverwalters gehöre. Mit \nWiderspruchsbescheid vom 17.10.2006 wies der Beklagte die Widersprüche der \nKläger zurück. Zur Begründung verwies er auf seine Erläuterungen in den Haftungsbescheiden und sein Schreiben vom 11.05.2006. Weiter führte er noch aus, der \nZwangsverwalter habe nur die leistungsbezogenen Benutzungsgebühren für das \nJahr 2000 bezahlt, nicht hingegen Grundsteuerforderungen. \n\n13\n\nAm 22.11.2006 haben die Kläger Klage erhoben. Zur Begründung führen sie aus, \nmit Nichtwissen werde bestritten, dass die Steuerbescheide für die Jahre 2000 und \n2001 Herrn E1. oder seiner Betreuerin zugegangen seien. Die Kläger könnten \nnur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Steuerschuldner nicht leistungsfähig sei. Ob Herr E1. leistungsfähig gewesen sei, könne dahinstehen, \nleistungsfähig sei unter anderem der von der Bayerischen Handelsbank AG \neingesetzte Zwangsverwalter gewesen. Dieser habe nicht nur mögliche Einnahmen \neinziehen, sondern auch die Kosten begleichen müssen, wozu er in der Lage \ngewesen sei, da seine Auftraggeberin Aufwendungen zu erstatten gehabt habe. Der \nZwangsverwalter sei zum Beispiel gegenüber den Mietern eines Hauses zur \nBetriebskostenabrechnung verpflichtet. Im Umkehrschluss sei er auch verpflichtet, \ndie nach den Betriebskostenabrechnungen umgelegten und von den Mietern zu \ntragenden Kosten, wie Grundsteuern, an die entsprechenden Gläubiger zu zahlen. \nDie Zahlung der Grundsteuer gehöre wie die Abführung von Umsatzsteuer, die bei \nder Grundstücksverwaltung anfalle, zur Grundstücksverwaltung. Der \nZwangsverwalter hafte auch persönlich. Zudem hätte auch die Betreuerin des Herrn \nE1. in Anspruch genommen werden müssen. Diese habe allein für den Verkauf \ndes Objektes E.----------straße 000 ein Honorar von 15.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten. \n\n14\n\nDie Kläger beantragen,\n\n15\n\ndie Haftungsbescheide des Beklagten vom 24.11.2005 und den \nWiderspruchsbescheid des Beklagten vom 17.10.2006 aufzuheben \n\n16\n\nund die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Widerspruchsverfahren \nfür notwendig zu erklären.\n\n17\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n18\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n19\n\nZur Begründung trägt er vor, die Entscheidung sei ermessensfehlerfrei, da die \nSteuerforderungen beim Erstschuldner nicht hätten realisiert werden können und \ndem Beklagten im Zwangsverwaltungsverfahren keine Versäumnisse anzulasten \nseien. \n\n20\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt \nder Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorganges des Beklagten \nBezug genommen.\nEntscheidungsgründe:\nDie Anfechtungsklagen der Kläger haben in vollem Umfang Erfolg. Sie sind zulässig \nund begründet. Die Haftungsbescheide und der Widerspruchsbescheid sind \nrechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 \nVerwaltungsgerichtsordnung (VwGO).\n\n21\n\nRechtsgrundlage für die Inanspruchnahme der Kläger für die Grundsteuer der \nJahre 2000 und 2001 durch Haftungsbescheide ist § 191 Abs. 1 S. 1 1. Alt. \nAbgabenordnung (AO) i.V.m. § 11 Abs. 2 S. 1 Grundsteuergesetz (GrStG). Für die \nGrundsteuer als Realsteuer gilt insoweit die AO, § 1 Abs. 2 Nr. 4 und § 3 Abs. 2 AO. \n\n22\n\nEs kann dahinstehen, ob die Haftungsbescheide in Gestalt des \nWiderspruchsbescheides formell rechtmäßig sind. Insbesondere kann dahinstehen, \nob eine ordnungsgemäße Anhörung im Sinne von § 91 Abs. 1 S. 1 AO fehlte, wenn \nin den Haftungsbescheiden mitgeteilt wurde, dass der Vortrag der Kläger mangels \nAbschluss der Ermittlungen nicht berücksichtigt worden sei, und ob dies ggf. durch \ndas Schreiben vom 11.05.2006 bzw. den Widerspruchsbescheid geheilt wurde. \nEbenso kann dahinstehen, ob die Haftungsinanspruchnahme als \nErmessensentscheidung formell hinreichend begründet wurde, § 121 Abs. 1 AO.\n\n23\n\nDenn die Haftungsbescheide und der Widerspruchsbescheid sind jedenfalls \nmateriell rechtswidrig. Nach § 191 Abs. 1 S. 1 1. Alt. AO kann durch \nHaftungsbescheid in Anspruch genommen werden, wer kraft Gesetzes für eine \nSteuer haftet. \n\n24\n\nZwar ist dies bei den Klägern der Fall, dieser Tatbestand ist erfüllt. \n\n25\n\nDie Kläger verwirklichen als Grundstückserwerber einen Haftungstatbestand \nbetreffend die Grundsteuer der Jahre 2000 und 2001. Nach § 11 Abs. 2 S. 1 GrStG \nhaftet der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die auf den \nSteuergegenstand entfallende Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des \nletzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist, wenn der \nSteuergegenstand ganz oder zum Teil einer anderen Person übereignet wird. Dies \nist der Fall. Steuergegenstand ist das Grundstück (hier: E.----------straße 000 in \nKöln), § 2 Nr. 2 GrStG. Die Kläger sind dessen Erwerber. Übereignet worden ist es \nerst am 15.03.2001 mit der Eintragung im Grundbuch als letztem \nÜbertragungstatbestandsmerkmal, § 873 Abs. 1 BGB. Der Beginn des letzten Jahres \nvor der Übereignung ist der 01.01.2000. Die Haftung der Kläger ist auch nicht nach § \n11 Abs. 2 S. 2 GrStG ausgeschlossen, da kein Erwerb im Zwangs-\nvollstreckungsverfahren vorliegt. Die Kläger haben das Grundstück nicht im Wege \nder Zwangsversteigerung erworben. Es liegt auch kein Hinderungsgrund für eine \nHaftung nach § 191 Abs. 5 AO vor. Die Grundsteuer ist festgesetzt, da die Bescheide \nfür 2000 und 2001 ordnungsgemäß dem Zwangsverwalter bekannt gegeben wurden. \nDieser ist richtiger Bekanntgabeadressat,\n\n26\n\nOVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 15.08.2008, Az. 4 L 21/07, \njuris-Dokument Rn. 24. \n\n27\n\nAuf Herrn E1. oder seine Betreuerin kam es damals nicht an. Die \nHaftungsansprüche waren bei Erlass der Haftungsbescheide auch noch nicht durch \nEintritt der Festsetzungsverjährung erloschen, § 191 Abs. 3 S. 1 AO i.V.m. § 169 \nAbs. 1 S. 1 AO. Am 24.11.2005 (Haftungsbescheiderlass) waren nämlich noch keine \nvier Jahre (Festsetzungsfrist des 191 Abs. 3 S. 2 AO) nach Ablauf des Jahres des \nEigentumserwerbs, 2001 (maßgebliche Erfüllung des Haftungstatbestandes, 191 \nAbs. 3 S. 3 AO ), abgelaufen.\n\n28\n\nMateriell rechtswidrig sind die Haftungsbescheide und der Widerspruchsbescheid \naber mangels ordnungsgemäßer Ermessensausübung. Gemäß § 5 AO hat die \nFinanzbehörde ein ihr eingeräumtes Ermessen u.a. entsprechend dem Zweck der \nErmächtigung auszuüben. Daran fehlt es hier. Es liegt ein Ermessensnichtgebrauch \nvor. \n\n29\n\nEs kann dahinstehen, ob der Beklagte sein Entschließungsermessen („ob\" einer \nHaftungsinanspruchnahme) ordnungsgemäß ausgeübt hat. Dagegen spricht, dass \nder Beklagte in den Haftungsbescheiden unmissverständlich deutlich macht, den Fall \nnoch (überhaupt) nicht geprüft zu haben und nur zur Verjährungsunterbrechung zu \nhandeln. Der Widerspruchsbescheid nimmt ohne jede eigene Entscheidungsfindung \nauf die Haftungsbescheide und das Schreiben vom 11.05.2006 Bezug. Ein Fall \nintendierten Ermessens liegt nicht nahe, denn dem Eigentumsübergang \nvorangehende Betreuung, Zwangsverwaltung, gescheiterte Zwangsversteigerung \nund die umfassenden Verhandlungen der Kläger mit allen ihnen bekannten \nGläubigern erscheinen - jedenfalls zusammengenommen - atypisch. Aus dem \nVerwaltungsvorgang ist auch überhaupt nicht erkennbar, ob in den Jahren 1999 bis \n2001 zu irgendeinem Zeitpunkt Herr E1. , seine Betreuerin oder der \nZwangsverwalter an die bestehenden Steuerpflichten auch nur erinnert wurden. \nDerartiges schließt eine Inanspruchnahme zwar keineswegs aus,\n\n30\n\nOVG des Saarlandes, Beschluss vom 12.10.2007, Az. 1 B 340/07. \n\n31\n\nZumindest auseinandersetzen muss sich der Beklagte im Rahmen einer \nErmessensentscheidung damit jedoch. Letztlich kann all dies aber dahinstehen.\n\n32\n\nDenn jedenfalls wurde vom Beklagten keinerlei Auswahlermessen ausgeübt. \nAuszuüben ist ein solches, sobald mehrere Haftungsschuldner in Betracht kommen, \nin Anspruch genommen zu werden. § 191 Abs. 1 AO als eine allgemein den Erlass \nvon Haftungsbescheiden regelnde Vorschrift betrifft alle Haftungsvorschriften, wobei \nunter den einzelnen Haftungstatbeständen grundsätzlich keine Rangordnung besteht,\n\n33\n\nBFH, Urteil vom 09.08.2002, Az. VI R 41/96, BFH/NV 2003, 234-\n235; BFH, Urteil vom 22.9.1992, Az. VII R 73-74/91, BFH/NV 1993, \n215, m.w.N.\n\n34\n\nNeben den Klägern kamen mehrere Haftungsschuldner ernsthaft in Betracht.\n\n35\n\nZumindest für die vom 01.01.2000 bis einschließlich 15.02.2001 fälligen \nGrundsteuerbeträge ist der Zwangsverwalter ein potentieller Haftungsschuldner nach \n§§ 191 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 69 S. 1, 34 Abs. 1 und 3 AO. Nach § 69 S. 1 AO haften \nu.a. die in § 34 AO bezeichneten Personen, soweit Ansprüche aus dem \nSteuerschuldverhältnis infolge vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung der \nihnen auferlegten Pflichten nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden. Dies kommt \nernsthaft in Betracht. Denn ein Zwangsverwalter unterfällt als Vermögensverwalter \ndem Personenkreis des § 34 Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 AO,\n\n36\n\nKlein, AO, 9. Aufl., § 34 Rn. 25.\n\n37\n\nDie Zwangsverwaltung war ab dem 17.03.1999 angeordnet und wurde am \n26.02.2001 aufgehoben. Der Zwangsverwalter ist nach § 156 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § \n155 Abs. 2 Satz 1 und 2 i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 3 und § 13 Abs. 1 Satz 1 des \nGesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) i.V.m. § \n34 Abs. 1 Satz 1 und 2 und Abs. 3 AO verpflichtet, laufend Grundsteuer zu zahlen, \neinschließlich des letzten vor der Anordnung der Zwangsverwaltung fällig \ngewordenen Betrages (hier: einschließlich der am 15.02.1999 fälligen bis zur am \n15.02.2001 fälligen Rate). Ein Verschulden ist nicht ausgeschlossen, denn der \nZwangsverwalter als Bekanntgabeadressat der Steuerbescheide wusste um die \nZahlungspflicht und seine Nichtzahlung. Ein Haftungsschaden im Sinne von § 69 S. \n1 AO ergibt sich daraus, dass Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis (vgl. § 37 \nAO) nicht erfüllt worden sind. Die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden \nhätte vom Beklagten nach ausführlichen Ermittlungen geprüft werden müssen (vgl. \n§§ 88, 90 AO). Sie ist jedenfalls nicht offenkundig ausgeschlossen. \n\n38\n\nWegen der Rangordnung des § 155 Abs. 2 i.V.m. § 10 Abs. 1 ZVG hätten die \nGrundsteuern für das Grundstück E.----------straße vom Zwangsverwalter vollständig \nabgeführt werden müssen, bevor auch nur irgendeine Zahlung an den die \ndiesbezügliche Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger hätte erfolgen dürfen. \nGrundsteuern werden in § 10 Abs. 1 ZVG ausdrücklich (Nr. 3) vor den Forderungen \ndes Gläubigers (Nr. 5) genannt. Nur, wenn nicht einmal die Ausgaben der \nVerwaltung und die Kosten des Zwangsverwaltungsverfahrens gedeckt sind, sind \nGrundsteuern vom Zwangsverwalter nicht zu begleichen, \n\n39\n\nStöber, ZVG, 17. Aufl., § 156 Rn. 2.\n\n40\n\nAllein jene Forderungen sind gemäß § 155 Abs. 1 ZVG noch vor der erst nach § \n155 Abs. 2 i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG zu bedienenden Grundsteuer zu zahlen. Für \ndie maßgeblichen Zeiträume waren Ausgaben der Verwaltung im Sinne von § 155 \nAbs. 1 ZVG im Wesentlichen nur die Vergütung und Auslagen des Zwangsverwalters,\n\n41\n\nStöber, a.a.O., § 155 Rn. 4,\n \nsowie laufende Kosten in einem unmittelbaren Verhältnis zur Nutzung des \nzwangsverwalteten Objektes wie z.B. Benutzungsgebühren,\n\n42\n\nAG Münster, Beschluss vom 05.11.2007, Az. 9 L 4/06, juris-\nDokument Rn. 80 und 96.\n\n43\n\nDiese restriktive Auslegung des Begriffs der Ausgaben der Verwaltung erklärt \nsich auch vor dem Hintergrund, dass für jene nach § 161 Abs. 3 ZVG ggf. sogar ein \nVorschuss vom die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger gefordert werden \nkann,\n\n44\n\nvgl. AG Münster, a.a.O.; AG Leipzig, Beschluss vom 21.04.2008, \nAz. 470 L 147/08, juris-Dokument Rn. 3.\n\n45\n\nDavon, dass die Nutzungen (insbesondere Mieteinnahmen etc.) des \nzwangsverwalteten Grundstücks nach der Begleichung der genannten Beträge im \nSinne des § 155 Abs. 1 ZVG nicht einmal mehr zur teilweisen Zahlung auch der \nGrundsteuern ausreichten, kann nicht ohne Weiteres ausgegangen werden. Gerade \nzur Begleichung von Neben-/Betriebskosten wie Grundsteuern genügen \nbetragsmäßig regelmäßig schon die von Mietern eines zwangsverwalteten Objekts \nzu leistenden Neben-/Betriebskostenvorauszahlungen. Grundsteuern betreffend das \nkonkrete Grundstück sind vom Zwangsverwalter sogar dann zu begleichen, wenn \nmangels nennenswerter Überschüsse kein Teilungsplan erstellt wird, § 156 Abs. 1 \nSatz 1 ZVG i.V.m. § 12 GrStG. Letzteres ist schon nach der Gesetzessystematik, die \nfür den Regelfall ja gerade den Teilungsplan vorsieht (§ 157 Abs. 1 S. 1 ZVG), die \nAusnahme. Kein vernünftiger Gläubiger würde überhaupt die Zwangsverwaltung \nbetreiben, wenn er von vornherein damit rechnete, dass keine zu verteilenden \nÜberschüsse zu erzielen seien. \n\n46\n\nWeitere potentielle Haftungsschuldnerin ist nach §§ 191 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 69 S. \n1, 34 Abs. 1 AO die Betreuerin des Herrn E1. . Eine Betreuerin unterfällt als \ngesetzliche \nVertreterin (§ 1902 BGB) dem Personenkreis des § 34 Abs. 1 Satz 1 AO,\n\n47\n\nKlein, AO, 9. Aufl., § 34 Rn. 5. \n \nSie war verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen, § 34 Abs. 1 Satz 2 AO, jedenfalls ab \nEnde der Zwangsverwaltung am 26.02.01. Denn die Grundsteuer war auch \ngegenüber dem Schuldner Herrn E1. wirksam festgesetzt. In den \nSteuerbescheiden für 2000 und 2001 war eindeutig erkennbar, um welche \nVermögensmasse es ging und dass Herr E1. der Inhaltsadressat war. Der \nEigentumsübergang ändert an den bestehenden steuerlichen Pflichten nichts. Zum \nEinen sind die Grundsteuerbescheide bestandskräftig. Zum Anderen stellt § 11 Abs. \n2 GrStG auch ausdrücklich klar, dass nicht etwa der Erwerber anstelle des \nVeräußerers Schuldner der Steuer wird, sondern nur haftet, und zwar „neben dem \nfrüheren Eigentümer\". Ein Verschulden (zumindest grobe Fahrlässigkeit) der \nBetreuerin kommt ernsthaft in Betracht. Die Betreuerin hat die Steuerbescheide zwar \nggf. niemals erhalten, musste aber wissen, dass Grundsteuer anfällt. Der Beklagte \nwies selbst in den Haftungsbescheiden darauf hin, dass ihm „unverständlich\" sei, wie \ndie Betreuerin bei Veräußerung Lastenfreiheit des Grundstücks zusichern konnte, \nohne beim Zwangsverwalter nachzufragen. Ein Haftungsschaden im Sinne von § 69 \nSatz 1 AO liegt darin, dass Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis (vgl. § 37 \nAO) nicht erfüllt worden sind. Auch hier hätte die Kausalität zwischen \nPflichtverletzung und Schaden vom Beklagten durch Ermittlungen geprüft werden \nmüssen (vgl. §§ 88, 90 AO), denn sie ist jedenfalls nicht offenkundig \nausgeschlossen. Die Betreuerin hatte insbesondere auch bei der Verteilung des \nVeräußerungserlöses (Eigentumsübergang 15.03.2001) die Steuerforderungen zu \nberücksichtigen. Der Kaufpreis betrug immerhin 900.000,00 DM, die eingetragenen \nGrundschulden hingegen nur 655.000,00 DM. Die höchste bekannte Einzelforderung \nin Höhe von rund 573.000,00 DM (Bayerische Handelsbank AG) konnte in dieser \nHöhe anscheinend vollständig befriedigt werden, denn der Treuhandvertrag der \nGläubigerin des Herrn E1. mit dem Notar führte tatsächlich zur \nGrundbucheintragung der Kläger als Eigentümer und die Betreuerin gab Restbeträge \nfür die Kläger frei. Dass eine quotenweise Befriedigung des Beklagten ausgeschlossen war, insbesondere ausgehend davon, dass die Grundsteuer eine \nöffentliche Last darstellt (§ 12 GrStG), ist nicht erkennbar. Insbesondere gab es \nzumindest noch ein weiteres Objekt des Herrn E1. , d.h. im \nVerantwortungsbereich seiner Betreuerin.\n\n48\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Zuziehung eines \nBevollmächtigten für das Vorverfahren war notwendig im Sinne des § 162 Abs. 2 Satz \n2 VwGO, da sie vom Standpunkt eines verständigen, nicht rechtskundigen Beteiligten \nfür erforderlich gehalten werden durfte. Das Verfahren war rechtlich schwierig, da zu \nprüfen war, ob neben den Klägern weitere Haftungsschuldner ernsthaft in Betracht \nkommen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 \nVwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/249561","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-koeln/2008-11-28/23-k-4985-06","cited_norms":[{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":3},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 191","ref_norm":"191","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":3},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":3},{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 11","ref_norm":"11","n":3},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 69","ref_norm":"69","n":3},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 37","ref_norm":"37","n":2},{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":2},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 88","ref_norm":"88","n":2},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 90","ref_norm":"90","n":2},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 121","ref_norm":"121","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 873","ref_norm":"873","n":1},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 169","ref_norm":"169","n":1},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 161","ref_norm":"161","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 156","ref_norm":"156","n":1},{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/249561","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/249561","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-koeln/2008-11-28/23-k-4985-06","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/249561","retrieved":"2026-07-09 02:11:40.076549+00:00"}}