{"status":"available","doknr":"OLD272616","ecli":"ECLI:DE:VGK:2006:0504.20K1353.05.00","court":"Verwaltungsgericht Köln","senate":null,"decided":"2006-05-04","aktenzeichen":"20 K 1353/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDas Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Voll-\nstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des voll-\nstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Si-\ncherheit in gleicher Höhe leistet.\n\n1\n\n T a t b e s t a n d\n\n2\n\nDurch Grundbesitzabgabenbescheide vom 15. Januar 2001 und 18. Januar 2002 \nwurde der Kläger für das Grundstück in Köln, B. Str. 000, zu 1.092,63 bzw. \n1.092,65 Euro Grundsteuer herangezogen. Am 13. März 2002 beantragte der Kläger, \nmit der Begründung, das Objekt stehe seit dem Jahre 1999 leer, sinngemäß \nGrundsteuererlass für 2001 und 2002.\n\n3\n\nDurch Bescheid vom 19. August 2003 lehnte der Beklagte diesen Antrag ab und \nverwies zur Begründung darauf, dass der Kläger die erforderlichen Unterlagen trotz \nAufforderung nicht vorgelegt habe.\n\n4\n\nAm 22. September 2003 legte der Kläger Widerspruch ein, den er damit begrün-\ndete, das Objekt sei von ihm in einem völlig heruntergekommenen, offensichtlich \nnicht vermietungsfähigen Zustand erworben worden. Am 22. Juli 1998 habe der Be-\nklagte für die Wiederherstellung eine Baugenehmigung erteilt. Die Renovierungs- \nund Umbauarbeiten seien jedoch noch nicht abgeschlossen. \n\n5\n\nDurch Widerspruchsbescheid vom 24. Januar 2005 - zugestellt am 2. Februar \n2005 -wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Zur Begründung wurde dargelegt, \ndass Objekt sei im Jahr 2000 in einem nicht vermietungsfähigen Zustand erworben \nworden, so dass von vornherein festgestanden habe, das keine Mieteinnahmen zu \nerzielen seien. Die Rohertragsminderung sei deshalb vom Kläger für das Kalender-\njahr 2001 zu vertreten. Entsprechendes gelte für das Jahr 2002, da der Sanierungs-\nzeitraum völlig unangemessen sei.\n\n6\n\nAm 1. März 2005 hat der Kläger Klage erhoben.\n\n7\n\nZur Begründung führt er aus, er habe den Leerstand nicht zu vertreten, da um-\nfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich gewesen seien. Insbesondere \nseien Wohnräumlichkeiten vom Fundament und vom Dach her umfangreich durch-\nfeuchtet gewesen. Die Ursache dafür sei zunächst nicht gefunden worden. Hinzu sei \nein Rohrbruch gekommen, dessen Ursache lange nicht bekannt gewesen sei. Der \nSanierungszeitraum sei angemessen. Er habe durchgehend Handwerker im Objekt \narbeiten lassen. Allerdings habe er wegen der unvorhergesehenen Schäden und \nReparaturen eine umfangreiche und Verzögerungen verursachende Nachfinanzie-\nrung veranlassen müssen. Da er das Objekt mit dem Ziel einer Vermietung und wei-\nteren Nutzung erworben habe, sei ungeachtet des zwischenzeitlichen Zustandes als \n„Bauruine\" eine Änderung des Einheitswertes nicht in Betracht gekommen. \n\n8\n\nDer Kläger beantragt,\n\n9\n\nden Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 19. \nAugust 2003 in der Gestalt seines Widerspruchsbescheides vom \n24. Januar 2005 zu verpflichten, ihm einen Teilerlass der \nGrundsteuer für die Jahre 2001 und 2002 für das Grundstück \nB. Str. 000 gemäß § 33 GrStG zu gewähren.\n\n10\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n11\n\n die Klage abzuweisen.\n\n12\n\nZur Begründung bezieht er sich auf die angefochtenen Bescheide und führt er-\ngänzend aus, dem klägerischen Vorbringen sei nicht zu entnehmen, inwieweit die \nErtragsminderung auf Grund eines von Außen hinzugetretenen, von Kläger nicht zu \nbeeinflussenden Ereignisses verursacht worden sei. Wenn das Objekt als zu Wohn-\nzwecken ungeeignete „Bauruine\" erworben worden sei, scheide ein Grundsteuerer-\nlass bereits nach § 33 Abs. 5 GrStG aus.\n\n13\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- Streitstandes wird ergänzend auf die \nGerichtsakte und den vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgang Bezug ge-\nnommen.\n\n14\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n15\n\nDie zulässige Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 2 Alt. 2 VwGO) ist unbegründet. \nDem Kläger steht der geltendgemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das \nObjekt B. Straße 000 in Köln für die Jahre 2001 und 2002 nicht zu, so dass die \nAblehnung des Grundsteuererlasses nicht rechtwidrig und der Kläger dadurch nicht \nin seinen Rechten verletzt ist, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. \n\n16\n\nEinem Anspruch auf Grundsteuererlass steht bereits die Regelung des § 33 Abs. \n5 des Grundsteuergesetzes (GrStG) entgegen, nach der eine Ertragsminderung kein \nErlassgrund ist, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheits-\nwertes berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrages auf \nFortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Unter Zugrundelegung des klä-\ngerischen Vortrags zum Zustand des Objekts im Erlasszeitraum, ist davon auszuge-\nhen, dass hier eine solche Situation gegeben war. Nach den unwidersprochen ge-\nbliebenen Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung war das Objekt im \nErlasszeitraum als Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von 141.400,-- DM bewer-\ntet. Ausgehend von den Darlegungen des Klägers zu den tatsächlichen Verhältnis-\nsen spricht dann aber praktisch alles dafür, dass eine Wertfortschreibung nach § 22 \ndes Bewertungsgesetzes (BewG) erfolgreich hätte begehrt werden können. Seine \ngegenteilige Auffassung im Schriftsatz vom 9. Januar 2006 hat der Kläger nicht sub-\nstantiiert. Soweit man den klägerischen Vortrag zum Zustand des Objekt als „Baurui-\nne\" wörtlich nimmt, ist zudem an § 72 Abs. 2 BewG zu denken, mit der Folge, dass \ndas Grundstück bei der Einheitsbewertung unter Umständen als unbebautes Grund-\nstück zu behandeln wäre. Dann aber wäre ein Erlass von vorneherein ausgeschlos-\nsen, denn ein Grundsteuererlass für unbebaute Grundstücke kann nach § 33 Abs. 1 \nGrStG („bebauten Grundstücken\") nicht gewährt werden. \n\n17\n\nDarüber hinaus hatte der Kläger die Ertraglosigkeit i.S.v. § 33 Abs. 1 Satz 1 \nGrStG zu vertreten. Das „Vertretenmüssen\" i.S.d. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist nicht \ni.S.d. § 276 BGB als individuelles Verschulden zu verstehen. \n\n18\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 25. Mai 1981 - 3 A 2714/78 -\n.\n\n19\n\nVielmehr kommt es allein darauf an, ob die Minderung des Rohertrags „in die \ntypische Sphäre\" des Steuerschuldners bzw. in dessen typisches Betriebsrisiko fällt \noder nicht.\n\n20\n\nVgl. BVerwGE 67, 123, 126 - Umstände außerhalb seines \nEinflussbereiches; BVerwG, DVBl. 2001, 1368, 1369 - \naußergewöhnliche Umstände des Einzelfalles.\n\n21\n\nDiese - einengende - Auslegung des Begriffs „Vertreten\" folgt daraus, das es sich \nbei der Grundsteuer um eine Objektsteuer handelt, die grundsätzlich unabhängig \nvom jeweiligen Ertrag des Grundstücks zu erheben ist. Daher stellt § 33 GrStG eine \nAusnahmevorschrift dar, die eng auszulegen ist. \n\n22\n\nVgl. BVerwGE 10, 322, 323.\n\n23\n\nHinzu kommt, dass die Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG letztlich eine \nBilligkeitsvorschrift ist, es der Billigkeit aber nicht entsprechen würde, die \nAllgemeinheit für Umstände einstehen zu lassen, die in die typische Sphäre bzw. in \ndas typische Betriebsrisiko des Unternehmers fallen. Ein Grundsteuererlass nach § \n33 Abs. 1 Satz 1 GrStG kommt überdies nur dann in Betracht, wenn die \nErtragsausfälle auf für die Ertragslage außergewöhnlich (atypischen) Umständen \nberuhen und erkennbar vorübergehender Natur sind. \n\n24\n\nVgl. BVerwG, DVBl. 1991, 1303.\n\n25\n\nDie hier gegebene Situation, in der ein offensichtlich sanierungsbedürftiges \nObjekt erworben wird, um es im Interesse einer möglichst effektiven wirtschaftlichen \nVerwertung zunächst marktgerecht umzubauen und dann der vorgesehenen \nNutzung zuzuführen, fällt keineswegs als außergewöhnlich aus dem Rahmen und ist \ntypischerweise mit einem zeitweisen Leerstand verbunden.\n\n26\n\nVgl. auch BayVGH, Urteil vom 31. März 2005 - 4 B 01.1818 \n- .\n\n27\n\nAuch die vom Kläger dargelegten Erschwernisse auf dem Weg zur einer \ntragfähigen wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks liegen im Rahmen des bereits \nbei Erwerb Absehbaren und fallen jedenfalls in den Risikobereich des Klägers. Der \nKläger hat das Objekt im September 2000 erworben. Damals war die Situation nach \neigenen Angaben des Klägers so, dass es sich um eine zu Wohnzwecken \nungeeigneten „Bauruine\" handelte. Dieser Befund hat demnach Eingang gefunden in \nden Willensentschluss des Klägers, das Objekt dennoch zu erwerben. Bei dieser \nSachlage sind jedoch die weiteren vom Kläger geschilderten Bausubstanzmängel - \nseien sie auch im Einzelnen zuvor nicht absehbar gewesen - ebenso wie \nVerzögerungen durch Nachfinanzierungen in die Risikosphäre des Klägers fallende \nErschwernisse auf dem Weg zur einer tragfähigen wirtschaftlichen Nutzung des \nGrundstücks. Wer ein Grundstück mit sanierungsbedürftigen Gebäuden erwirbt, kann \nsich später nicht mehr darauf berufen, dass er eine hierdurch hervorgerufene \nErtragsminderung nicht zu vertreten habe. \n\n28\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über \ndie vorläufige Vollstreckbarkeit ist nach § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr.11, 711 ZPO \nergangen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/272616","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-koeln/2006-05-04/20-k-1353-05","cited_norms":[{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 33","ref_norm":"33","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 276","ref_norm":"276","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/272616","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/272616","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-koeln/2006-05-04/20-k-1353-05","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/272616","retrieved":"2026-07-09 02:43:30.013606+00:00"}}