{"status":"available","doknr":"OLD301058","ecli":"ECLI:DE:VGK:2001:0911.14K2838.99.00","court":"Verwaltungsgericht Köln","senate":null,"decided":"2001-09-11","aktenzeichen":"14 K 2838/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 30. April 1997 \nsowie des Aufhebungsbescheides vom \n11. Februar 1998 verpflichtet, der Klägerin die mit Schreiben vom 27. August 1996 \nbeantragte Abbruchgenehmigung für das Haus L. , H. straße 00, zu \nerteilen.\n\nDie Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte,.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. \n\nDem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung \nin Höhe des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Klägerin \nSicherheit in gleicher Höhe leistet.\n\n1\n\n T a t b e s t a n d\n\n2\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Einfamilienhaus bebauten \nGrundstücks L. , H. straße 00, das 1.100 qm groß ist. Das Wohnhaus \nhat eine Wohnfläche von 101,07 qm im Erdgeschoss und 42,09 qm im teilweise \nfreiliegenden Kellergeschoss, sowie eine Nutzfläche von 56 qm. \n\n3\n\nDas Haus wurde 1947 für den Vater der Klägerin, der damals Baudezernent \nder Stadt L. war, als \"Doppelbehelfsheim\" von dem Architekten Wilhelm S. \ngeplant und in der Folgezeit als eingeschossiges freistehendes Einfamilienhaus \nmit leicht geneigtem Flachdach auf sichtbar belassenen Unterzügen errichtet. \nDer Baukörper ist in zwei unterschiedlich tiefe, leicht gegeneinander versetzte \nBauteile gegliedert und hat eine nach Osten ausgerichtete Gartenfront.\n\n4\n\nAm 2.6.1995 trug der Funktionsvorgänger des Beklagten das Haus der \nKlägerin nebst Garten unter der Nummer 7512 in die Denkmalliste der Stadt \nL. ein. Über die Eintragung erteilte er der Klägerin unter dem 7.6.1995 einen \nBescheid. Die Eintragung wurde damit begründet, dass das Haus ein typisches, \nin der weitgehend unveränderten Form jedoch seltenes Beispiel der frühen \nWiederaufbauphase sei. Es sei ein schlichter, an klaren Funktionsabläufen \norientierter Wohnbau. Sein Architekt gehöre zu den bekanntesten Kölner \nArchitekten, der den Protagonisten des \"Neuen Bauens\" nicht nachstehe.\n\n5\n\nNach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Klägerin gegen den \nEintragungsbescheid am 17.4.1996 Anfechtungsklage \n- 14 K 3431/96 -. In diesem Verfahren machte sie neben Bedenken gegen die \nDenkmalwürdigkeit des Gebäudes geltend, das Haus sei nicht mit zumutbarem \nAufwand erhaltungsfähig. Hierzu legte sie ein Gutachten von Dipl. Ing. Klaus \nN. vom 29.6.1996 vor. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass zur Sanierung \ndes Hauses 595.785,00 DM aufgewandt werden müssten.\n\n6\n\nMit Schreiben vom 27.8.1996 stellte die Klägerin einen Antrag auf Erteilung \neiner Abbruchgenehmigung. \n\n7\n\nMit Bescheid vom 12.9.1996 ordnete daraufhin der Funktions-vorgänger des \nBeklagten die sofortige Vollziehung des Eintragungsbescheides an. Am 26.9.1996 \nbeantragte die Klägerin auch die Genehmigung zur Zweckentfremdung von \nWohnraum durch Abbruch des Gebäudes und berief sich auf die \nSanierungsbedürftigkeit der Wohnung und den schlechten Erhaltungszustand des \nHauses.\n\n8\n\nDaraufhin wurde das Gutachten N. unter dem 13.11.1996 vom Fachbereich \n\"technisches Gebäudemanagement\" der Stadt L. überprüft. Die Untersuchung kam \nzu dem Ergebnis, dass die Aussagen des Gutachters nicht zu bezweifeln seien. \nEinsparmöglichkeiten würden im Bereich von 1 - 1,5 % gesehen, wenn das Sanie-\nrungskonzept nicht nach § 1 WSVO 95 Tabelle 1, sondern nach WSVO Anlage 3 , \nTabelle 1 ausgearbeitet werde. Die Kostenansätze seien als annehmbar zu \nbezeichnen. Mit Bescheid vom 26.11.1996 gab daraufhin der Funktionsvorgänger \ndes Beklagten der Klägerin die Zusicherung für den Abbruch befristet bis zum \n31.1.1998. Vor Erteilung der Genehmigung sei der Nachweis zu erbringen, dass die \nDenkmalbehörde keine Bedenken gegen den Abbruch habe. Da die untere \nDenkmalbehörde den Erhaltungsaufwand als zumutbar ansah, wurde mit Bescheid \nvom 30.4.1997 der Abbruchantrag abgelehnt. Den am 6.5.1997 eingelegten \nWiderspruch begründete die Klägerin wieder ausführlich unter Hinweis auf das \nvorgelegte Gutachten. Daraufhin forderte die Bezirksregierung den \nFunktionsvorgänger des Beklagten auf, die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs \nder voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen \nNutzungserträge zu beurteilen. In einem weiteren internen Vermerk der unteren \nDenkmalbehörde vom 7.1.1998 wurden die Feststellungen des Gutachters N. als \nsehr sorgfältig und ausführlich bezeichnet. Es müssten zwar nicht alle Arbeiten sofort \ndurchgeführt werden, um das Haus bewohnbar zu machen. Allerdings sei fraglich, \nwer so verfahren werde; denn derartige Maßnahmen möchte man als Erwerber \ngerne schnell hinter sich bringen. Die Gesamtkosten könnten unter Berücksichtigung \nvon Einsparmöglichkeiten 515.000,00 DM betragen, wenn man davon ausgehe , \ndass nur 50 % der Eventualkosten anfielen. Mit Schreiben vom 9.3.1998 wies die \nBezirksregierung zur Vorbereitung einer Besprechung darauf hin, dass der Umfang \nder notwendigen Sanierungsarbeiten das Denkmal in seinem Erscheinungsbild \nwesentlich verändern werde. Im Widerspruchsverfahren sei der Umfang der er-\nforderlichen Sanierungsarbeiten zu prüfen, ebenso die Auswirkungen auf das \nErscheinungsbild.\n\n9\n\nIn dem Besprechungstermin vom 11.3.1998 zwischen der Bezirksregierung, der \nunteren Denkmalbehörde und dem Rheinischen Amt für Denkmalpflege wurden \nmehrere Möglichkeiten des Wärmeschutzes besprochen; unter anderem die \nUmmantelung der Balken oder die Trennung der außen liegenden Balkenteile von \nden Inneren, wobei eine vorübergehende Zerstörung der Außenteile in Kauf \ngenommen werden müsse. Andere Möglichkeiten, die Balken trotz der notwendigen \nWärmedämmung zu erhalten, seien nicht vorhanden. Die Bezirksregierung kritisierte \nin dem Termin die mangelnde Aufklärung der für die Zumutbarkeit des Erhalts des \nGebäudes wesentlichen Fragen und kündigte an, dass sie den Vorgang zurückgeben \nwerde mit der Bitte, einen Abhilfebescheid zu erlassen.\n\n10\n\nUnter dem 27.3.1998 bat die Bezirksregierung den Funktionsvorgänger des \nBeklagten, nunmehr dem Widerspruch abzuhelfen. Hierbei führte die \nBezirksregierung aus, dass die vorhandene und untaugliche Innendämmung entfernt \nund gegen eine bauphysikalisch richtige Außendämmung ersetzt werden müsse. Das \nErscheinungsbild der filigranen Rippen der Dachplatte würde dadurch leiden. Dar-\nüber informierte die Bezirksregierung die Klägerin. \n\n11\n\nAm 7.5.1998 wurde in dem Verfahren 14 K 3431/96 ein Ortstermin durchgeführt, \nbei dem unter anderem die Erhaltungsmöglichkeit des äußeren Erscheinungsbildes \ndurch thermische Trennung der Dachkonstruktion erörtert wurde. Mit Schreiben vom \n29.5.1998 erinnerte die Bezirksregierung an die Erledigung ihrer Weisung. Mit \nAbhilfebescheid vom 18.6.1998 teilte der Funktionsvorgänger des Beklagten der \nKlägerin mit, dass er dem Widerspruch stattgebe und in kürze die \nAbbruchgenehmigung erteilt werde.\n\n12\n\nIm Verfahren 14 K 3431/96 legte die Klägerin ein weiteres Gutachten von Dipl. \nIng. N. vom 30.6.1998 zur Frage der thermischen Trennung der Dachkonstruktion \nvor. Hierfür errechnete der Gutachter Kosten in Höhe von 104.220,00 DM.\n\n13\n\nMit Schreiben vom 24.8.1998 kündigte daraufhin der Funktionsvorgänger des \nBeklagten die Rücknahme des Abhilfebescheides gemäß \n§ 48 VwVfG NW an. Auf Grund des neuen Gutachtens werde er keine \ndenkmalrechtliche Erlaubnis erteilen, weil nach diesem Gutachten die sichtbaren \nUnterzüge erhalten werden könnten.\n\n14\n\nDurch Urteil der Kammer vom 25.8.1998 - 14 K 3431/96 - wurde die \nAnfechtungsklage gegen den Eintragungsbescheid abgewiesen. Die Kammer führte \nhierzu aus, das Haus der Klägerin sei ein ganz frühes Beispiel der Umsetzung der \nam \"Neuen Bauen\" orientierten Bauweise im Einfamilienhausbau nach dem 2. \nWeltkrieg. Es habe exemplarische Bedeutung für die Mangelzeit der ersten Nach-\nkriegsjahre als auch für die besondere Entwicklung des Wohnungsbaues Anfang der \n50er Jahre. Der derzeitige bauliche Zustand hebe die Denkmaleigenschaft nicht auf. \nDie notwendige Sanierung werde das Gesamterscheinungsbild des Denkmals nicht \nändern. Die Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung sei für den Denkmalwert nicht \nentscheidend. Substanzvernichtende Schäden seien nicht erkennbar.\n\n15\n\nMit Schreiben vom 3.9.1998 wies die Klägerin die untere Denkmalbehörde darauf \nhin, dass das Ergänzungsgutachten keine neuen Erkenntnisse über die technischen \nMöglichkeiten der Erhaltung gebracht habe, sondern nur die von Dr. Goege vom \nRheinischen Amt für Denkmalpflege genannte Möglichkeit untersucht habe. \n\n16\n\nHinsichtlich des neuen Gutachtens wurde in einem Vermerk der unteren \nDenkmalbehörde (C. ) vom 16.9.1998 die korrekte Wiedergabe der \nbauphysikalischen/baukonstruktiven Bestandsaufnahme im Gutachten N. \nbestätigt. Allerdings sei die Beeinträchtigung des Denkmalwerts des Hauses durch \ndie erforderlichen Sanierungsarbeiten noch zu prüfen. Auf Rückfrage teilte Dr. Goege \nvom Rheinischen Amt für Denkmalpflege unter dem 18.9.1998 mit, dass die \nBetonsanierung ohne Auswirkungen auf das Erscheinungsbild und den Denkmalwert \nmöglich seien. Die im gerichtlichen Ortstermin am 7.5.1998 diskutierten Maßnahmen \n(Vollwärmeschutz) werde das Erscheinungsbild des Denkmals zerstören. Das im Juli \n1998 vorgelegte Gutachten, das offensichtlich neue Erkenntnisse in Hinblick auf die \nBehandlung der Kältebrücken erbringe, sei ihm nicht bekannt gewesen. Unter dem \n24.9.1998 erhielt die untere Denkmalbehörde das Benehmen des Rheinischen \nAmtes für Denkmalpflege zu der Feststellung, dass durch die vorgesehenen \nBaumaßnahmen die Denkmalqualität des Objektes nicht berührt werde. Die untere \nDenkmalbehörde (Dr. A. ) errechnete unter dem 23.9.1998, dass mit Rücksicht \nauf das neue Gutachten zwar zusätzliche Kosten von 104.220,00 DM entstehen \nwürden, dass aber Kosten in Höhe von 36.950,00 DM aus dem ersten Gutachten \nentfielen.\n\n17\n\nMit Schreiben vom 1.10.1998 informierte die untere Denkmalbehörde die \nBezirksregierung, dass sie die Klägerin zur Aufhebung des Abhilfebescheides \nangehört habe. Inzwischen ermittelte die Bauaufsicht, dass bei einer GFZ von 0,5 \neine Wohnfläche von 550 qm auf dem Grundstück in zweigeschossiger Bauweise mit \nStaffelgeschoss erzielt werden könne.\n\n18\n\nMit Bescheid vom 11.12.1998 widerrief der Funktionsvorgänger des Beklagten \nden Abhilfebescheid, weil auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse bekannte \nund berücksichtigte Tatsachen neu bewertet werden müssten. Das neue Gutachten \nstelle fest, dass die von außen sichtbare Dachkonstruktion auch nach Durchführung \nder Sanierungsarbeiten erhalten werden könne.\n\n19\n\nHiergegen legte die Klägerin am 22.12.1998 Widerspruch ein.\n\n20\n\nAm 14.04.1999 hat die Klägerin gegen die Versagung der Abbruchgenehmigung \nKlage erhoben. \n\n21\n\nZur Begründung trägt sie vor, die Klage sei als Untätigkeitsklage zulässig, weil \nüber den Widerspruch nach Aufhebung des Abhilfebescheides nicht in \nangemessener Frist entschieden worden sei. Auch sei ihr Widerspruch nicht \nverbraucht, weil der Abhilfebescheid nur eine Zusage, aber noch nicht die beantragte \nGenehmigung enthalten habe. Zudem sei die Zusage nicht wirksam widerrufen. Ein \nBescheid, der über ein förmliches Rechtsmittel entscheide, sei nicht widerrufbar. Für \nRechtsmittelbescheide gelte das gleiche wie für Urteile, die nicht durch das \nerlassende Gericht geändert werden könne.\n\n22\n\nDie Erhaltung des Gebäudes sei auch nicht zumutbar. Nach den von ihr \nvorgelegten Gutachten sei mit einem Erhaltungsaufwand von ca. 800.000,00 DM zu \nrechnen. Die dafür erforderlichen Finanzierungskosten könne sie nicht aufbringen, \nnoch seien sie durch Mieteinnahmen zu finanzieren. Auch sei zu berücksichtigen, \ndass die thermische Trennung zwar ein bekanntes Verfahren, aber nach Aussagen \ndes Gutachters N. vom 13.6.1999 bei einem Altbau mit erheblichen Risiken \nverbunden sei. Es könne sich dabei herausstellen, dass die Maßnahme nicht \ndurchführbar sei. Das Ergebnis könne sein, dass eine Ruine ohne Dach dastehe. Für \ndas Grundstück könne sie ohne den Denkmalschutz 1.3 Mio. DM als Kaufpreis \nerzielen.\n\n23\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n24\n\nden Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 30.4.1997 sowie des \nAufhebungsbescheides vom 11.12.1998 zu verpflichten, die mit Schreiben \nvom 27.8.1996 beantragte Abbruchgenehmigung zu erteilen. \n\n25\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n26\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n27\n\nZur Begründung führt er aus, wegen des festgestellten Denkmalwerts des \nHauses könne ein Abbruch nur aus zwingenden Gründen zugelassen werden, weil \nhierdurch das Denkmal völlig beseitigt werde.\n\n28\n\nDie vorgeschlagene thermische Trennungsmethode verändere das Denkmal \nnicht erheblich, so dass der Denkmalwert nicht entfalle. Der Erhalt sowie die Nutzung \ndes Hauses sei der Klägerin auch zumutbar. Die Bewertung durch das \nLiegenschaftsamt komme zu dem Ergebnis, dass nach Durchführung der \nSanierungsarbeiten mit Kosten von 671.663,00 DM ein monatlicher Mietzins von \n3.000,00 DM zu erzielen sei. Bei einem Zinssatz von 5,5 % bei langfristiger \nZinsbindung seien für Kapitalkosten sowie Rückstellungen und Nebenkosten jährlich \n43.197,00 DM aufzuwenden. Unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen und der \nSteuerersparnis verbleibe ein Überschuss von 14.968,00 DM der Klägerin. Wenn \nman von der thermischen Trennung der Balken, die als ausgereiftes System durch-\naus durchführbar sei, absehe, könne man zur Dämmung der Geschoßdecken die \nAlternativlösung mit einer sog. Innendeckendämmung wählen; dann seien die Kosten \nnoch niedriger. Bei einem Denkmal sei es nicht erforderlich, dass der Wärmeschutz \ndem neuesten Standard entspreche. Da der Ansatz der Eventualkosten durch den \nGutachter N. überhöht sei, seien insoweit auch Kürzungen gerechtfertigt. Der \nÜberschuss betrage für die Klägerin unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von \n6,75 % dann noch 9.148,19 DM. \n\n29\n\nIm übrigen sei der Erhalt des Denkmals entgegen der Ansicht der Klägerin nicht \nunzumutbar. Einen Nachweis, dass sie das Grundstück ohne Denkmal für 1,5 Mio. \nDM hätte verkaufen können, habe sie nicht erbracht. Außerdem sei nicht jeder \nentgangene Gewinn der Zumutbarkeitsüberlegung zugrunde zulegen. Das \nGrundstück sei auch mit dem Denkmal für 1 Mio. DM verkaufbar. Der Abhilfebe-\nscheid sei nicht beachtlich, weil dieser zwischenzeitlich aufgehoben worden sei.\n\n30\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt \nder Gerichtsakte dieses Verfahrens und des Verfahrens - 14 K 3431/96 -, in dem \nvom Berichterstatter eine Ortsbesichtigung durchgeführt wurde, verwiesen.\n\n31\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n32\n\nDie Verpflichtungsklage ist nach § 75 Satz 1 VwGO zulässig. \n\n33\n\nÜber den am 6.6.1997 eingelegten Widerspruch der Klägerin gegen die \nVersagung der Abbruchgenehmigung durch Bescheid vom 30.4.1997 ist ohne \nzureichenden Grund nicht in angemessener Frist entschieden worden. Zwar hat der \nBeklagte unter dem 18.6.1998 einen Abhilfebescheid erlassen. Da dieser jedoch \ntrotz seiner Überschrift nicht entsprechend der Weisung der Bezirksregierung die \nAbhilfe gemäß dem Antragsbegehren schon vollständig enthielt, nämlich die \nErteilung der Abbruchsgenehmigung, ist unabhängig von der Auslegung des \nAbhilfebescheides im übrigen und des sich daran anschließenden \nAufhebungsverfahren das Widerspruchsbegehren der Klägerin noch nicht erledigt \ngewesen. Sachliche Gründe für die nicht vollständige Entscheidung über den \nWiderspruch gegen die Versagung der Abbruchsgenehmigung, die der Erhebung der \nVerpflichtungsklage entgegenstehen, sind nicht erkennbar; denn die \nNichtbescheidung des durch den Beklagten nur teilweise erfüllten \nWiderspruchsbegehrens ist nach Angaben des Beklagten nur mit Rücksicht auf das \nschon anhängige Klageverfahren unterblieben.\n\n34\n\nSoweit die Klage die Anfechtung des Aufhebungsbescheides vom 11.12.1998 \nbetrifft, sind die Voraussetzungen des § 75 VwGO ebenfalls vorhanden; denn über \nden hiergegen am 22.12.1998 eingelegten Widerspruch ist ebenfalls mit Rücksicht \nauf das anhängige Klageverfahren nicht entschieden worden, ohne dass dies ein \nsachlicher Grund im Sinne eines Ausschlußgrundes für eine zulässige \nKlageerhebung ist.\n\n35\n\nDie Verpflichtungsklage auf Erteilung der beantragten Abbruchgenehmigung ist \nbegründet; denn die Ablehnung der beantragten Abbruchgenehmigung ist \nrechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten ( § 113 Abs. 5 Satz 1 \nVwGO).\n\n36\n\nDie Klägerin hat nach § 63 BauO NW einen Anspruch auf Erteilung der \nAbbrucherlaubnis, weil öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen (§ 75 \nAbs. 1 Satz 1 BauO).\n\n37\n\nRechtsgrundlage für die Erteilung der Abbruchgenehmigung ist die im Bescheid \nvom 18.6.1998 enthaltene Zusage, die Abbruchgenehmigung zu erteilen.\n\n38\n\nDie Zusage ist selbständige Rechtsgrundlage für die Erteilung des zugesagten \nVerwaltungsaktes,\nvgl. Stelkens, Bonk, Sachs, VwVfG 5. Auflage 1998, § 38 Rdnr. 17,\n\n39\n\nselbst wenn im übrigen die Voraussetzungen für den beantragten Verwaltungsakt \nnicht vorliegen.\n\n40\n\nAuf Grund der mit Abhilfebescheid vom 18.6.1998 erteilten Zusage, die \nAbbruchgenehmigung zu erteilen, können dem Anspruch der Klägerin keine \ndenkmalrechtlichen Belange gemäß § 9 Abs. 2 und 3 DSchG NW entgegengehalten \nwerden.\n\n41\n\nDer Abhilfebescheid vom 18.6.1998 ist eine verbindliche Zusage im Sinne des § \n38 VwVfG NW und verpflichtet den Beklagten , die Abbruchgenehmigung zu \nerteilen.\n\n42\n\nEntgegen der Ansicht des Beklagten ist der \"lapidare\" Satz:\n \"Die beantragte Abbruchgenehmigung wird in Kürze erteilt.\" eine verbindliche \nZusage und keine bloße Ankündigung. Das die Abbruchgenehmigung in kürze erteilt \nwerde, besagt in diesem Zusammenhang nur, dass nur die formale Umsetzung in \neinem förmlichen Bescheid mit den hierfür erforderlichen Formalitäten, üblichen \nBauauflagen und Gebührenbescheid in kürze folgen werde. Der rechtliche \nBindungswillen, der für die Zusage erforderlich ist, ergibt sich sowohl aus dem \nWortlaut als auch aus dem Sinnzusammenhang des Schreibens. Der Beklagte hat \nfür sein Schreiben ausdrücklich den Begriff Abhilfebescheid verwandt und damit \ndeutlich gemacht, dass er durch diesen Bescheid förmlich das Wider-\nspruchsverfahren entsprechend der Weisung der Bezirksregierung beenden und \ndem Widerspruch stattgeben will. Dies bedeutet, vor dem Hintergrund der bisher \nversagten Erlaubnis, dass nun die Erlaubnis erteilt wird. Da die Begründung des \nAbhilfebescheides zugleich zeigt, dass nach Auffassung der anweisenden Bezirksre-\ngierung denkmalrechtliche Gründe der Abbruchgenehmigung nicht entgegenstehen, \nist eine Deutung des Abhilfebescheides dahingehend ausgeschlossen, dass die \nAufhebung nur zum Zwecke der erneuten Prüfung der Voraussetzungen erfolge. \nInsoweit ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass hinsichtlich der baurechtlichen \nFragen der Abbruchsgenehmigung schon eine Zusicherung erfolgt war, und somit \nauch keine grundsätzlichen baurechtlichen Fragen mehr zu klären waren. Da \nnunmehr in dem Schreiben vom 18.6.1998 die bei der früheren Zusicherung \nausgeklammerte Frage der denkmalrechtlichen Genehmigungsfähigkeit ausdrücklich \nunter Nennung der tragenden Gesichtspunkte bejaht wurde, ist ein Spielraum für \nweitere Prüfungen nicht erkennbar. Da im Bescheid deutlich wird, dass die \nBezirksregierung die Weisung zur Erteilung der Abbruchgenehmigung erteilt hat und \nder Bescheid in Erfüllung der Weisung erfolgt, kann das Schreiben nur als \nweitgehende Erfüllung des Widerspruchsbegehren gedeutet werden. Dass die \nförmliche Abbruchgenehmigung mit allen üblichen Nebenregelungen nicht schon \nbeigefügt war, steht dieser Annahme nicht entgegen; denn dies entspricht einer \ngebräuchlichen Verfahrensweise bei Abhilfeentscheidungen im \nWiderspruchsverfahren, wenn der zu erlassende Verwaltungsakt in besonderer Form \noder mit üblichen Auflagen oder detaillierten Beschreibungen versehen werden muss \nund man auf diese Abfassung wegen noch erforderlicher, aber unproblematischer \nBearbeitung nicht warten will oder kann. Dies ist hier der Fall gewesen; denn nicht \nnur die Klägerin, die seit der Zusicherung vom 26.11.1996 auf die \nAbbruchgenehmigung wartet, sondern auch die Bezirksregierung, die die \nAbhilfeentscheidung noch zwei Monate nach der Weisung anmahnen musste, \ndrängten auf Erledigung des Widerspruchsverfahrens.\n\n43\n\nDer Abhilfebescheid enthält auch die Entscheidung über die denkmalrechtlichen \nFragen. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass die Klägerin mit ihrem \nAbbruchantrag nicht den Verfahrensweg nach § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG NW \nbeschritten hat, und zum anderen aus dem Umstand, dass die Versagung der \nAbbrucherlaubnis trotz des Vorhandenseins einer baurechtlichen Zusicherung aus \ndenkmalrechtlichen Gründen erfolgt ist und die Klägerin gerade wegen der \ndenkmalrechtlichen Fragen Widerspruch eingelegt hat.\n\n44\n\nDie Zusage hat auch nicht durch Zeitablauf ihre Wirkung verloren. Zwar sind seit \nErlass des Bescheides vom 18.6.1998 schon mehr als 3 Jahre verstrichen und damit \nist dieser Zeitraum länger als die Geltungsdauer einer Baugenehmigung nach § 77 \nAbs. 1 BauO NW i.d.F. vom 7.3.1995. Da die Zusage keine zeitliche Befristung \nenthält, kann diese gesetzliche Fristbestimmung entgegen einer verbreiteten \nMeinung,\n\n45\n\nvgl. Kopp/Ramsauer, 7. Aufl. 2000, § 38 Rdnr. 7, mit weiteren Nach-\nweisen,\n\n46\n\nnicht automatisch auf die Geltungsdauer der Erteilung einer Zusage auf Erlass \neiner Baugenehmigung übertragen werden. Sinn der zeitlichen Beschränkung der \nGeltungsdauer einer Baugenehmigung ist zu verhindern, dass nach Ablauf eines \nerheblichen Zeitraumes ein früher genehmigtes Bauvorhaben ohne Prüfung durch \ndie Genehmigungsbehörden verwirklicht wird. Wegen der Möglichkeit der Änderung \nvon Bauvorschriften (gesetzlicher oder satzungsrechtlicher Natur) oder der \nvorhandenen baurechtlich relevanten Bebauung soll kein Bauvorhaben auf Grund \neiner \"Schubladen \"Genehmigung nach dem Verstreichen eines festgelegten \nZeitraumes verwirklicht werden können, obwohl es zum Zeitpunkt der Verwirklichung \nnicht mehr den veränderten baurechtlichen Verhältnissen entspricht und nicht mehr \ngenehmigt werden könnte. \n\n47\n\nDiese Gefahrenlage trifft bei der Zusicherung aus zwei Gründen nicht zu. Zum \neinen darf auf Grund der Zusicherung noch nicht mit dem Bau begonnen werden, so \ndass die Baugenehmigungsbehörden vor der Verwirklichung noch mit einer Prüfung \nder Genehmigungsvoraussetzungen befasst werden müssen. Zum anderen trägt die \nBestimmung des § 38 Abs. 3 VwVfG den Bedenken, die Grundlage für die \ngesetzliche Befristung sind, noch in größerem Maße als eine Befristung Rechnung, \nindem die Bindungswirkung wegen veränderter Sach- oder Rechtslage automatisch \nentfällt, wenn die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen sich geändert ha-\nben.\n\n48\n\nAber wenn man dennoch die Befristung als Bestandteil der Zusage ansehen \nsollte, kann dies bei entsprechender Anwendung nur bedeuten, dass der durch die \nZusage Begünstigte die Umsetzung der Zusage in den zugesicherten Bescheid \ninnerhalb dieser Frist von der zusichernden Behörde begehren muss; denn \nanderenfalls würde das durch die Zusicherung geschaffene Instrument des \nVertrauensschutzes für den Bürger angesichts der zahlreichen Schutzvorkehrungen \nfür das öffentliche Interesse (§§ 38 Abs. 3, 48, 49 VwVfG) erheblich an Bedeutung \nverlieren, insbesondere wenn ohne Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 38 Abs. 3, \n48 und 49 VwVfG die Behörde die Umsetzung der Zusicherung verhindert. Dies ist \nhier der Fall. Zum einen hat die Klägerin schon im Anhörungsverfahren hinsichtlich \nder Aufhebung des Abhilfebescheides mit Schreiben vom 28.11.1998 unter Berufung \nauf die Zusage ihren Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung betont und \nihre am 14.4.1999 erhobene Klage ausdrücklich auf die Zusage gestützt. Zum \nanderen ist durch die unberechtigte Aufhebung der Zusage, was im folgenden \nauszuführen ist, der Zeitablauf herbeigeführt worden. \n\n49\n\nDie Bindungswirkung ist nicht nach § 38 Abs. 3 VwVfG entfallen. Die Sach- und \nRechtslage hat sich seit dem 18.6.1998 nicht geändert. Entgegen der Auffassung \ndes Beklagten liegen keine veränderten tatsächlichen Verhältnisse hinsichtlich der \nfür die Zusicherung maßgeblichen Umstände vor. Das vom Beklagten für die ge-\nänderte Sachlage angeführte Gutachten erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 38 \nAbs. 3 VwVfG. Bei der ergänzenden Stellungnahme des Gutachters N. vom \n13.6.1998 zur Möglichkeit und zu den Kosten der thermischen Trennung der \nsichtbaren Dachbalken des Hauses der Klägerin handelt es sich um keine objektiv \nneuen Tatsachen, sondern nur um die gutachtliche Bewertung einer bekannten \nbautechnischen Methodik für das streitbefangene Haus, die bisher nicht vorlag . Die \nhierauf basierende nachträgliche Erkenntnis der Behörde ist aber keine objektive \nÄnderung der Sach- und Rechtslage,\n\n50\n\nvgl. BVerwG U. v. 25.1.1995 - 11 C 29.93 - DVBl. 1995, 746, 747 f; Knack-\nKlappstein VwVfG 6. Auflage 1998 § 49 Anm. 6.3.; Kopp-Ramsauer a.a.O. § \n38 Rdnr. 37; Stelkens/ Bonk/Sachs, a.O. § 38 Rdnr. 73, § 49 Rdnr. 64, 65 \n.\n\n51\n\nHierfür reicht ein Gutachten, das bekannte bautechnische Erkenntnisse auf einen \nkonkreten Fall umsetzt, nicht aus, vielmehr ist erforderlich, dass in dem Gutachten \nneue wissenschaftliche Erkenntnisse vermittelt werden. Diesen Rang haben die \nFeststellungen des Gutachters N. nicht. Der Gutachter hat in seiner \nStellungnahme vom 13.6.1999 zu der von ihm beschriebenen Methode ausgeführt, \ndass das System und die Durchführungstechnik der thermischen Trennung nicht neu \nsei; das heiße, es sei grundsätzlich bekannt und in der Vorfertigung oft hergestellt. \nDieser Ansicht hat sich nunmehr wohl auch der Beklagte angeschlossen; denn in \nseinen Ausführungen zur problemlosen Durchführbarkeit dieser Technik (Schriftsatz \nvom 11.5.2000) hat er sich darauf berufen, dass diese Methode keine technische \nHerausforderung darstelle.\n\n52\n\nDarüberhinaus ist auch fraglich, ob diese Methode auch für den Beklagten neu \nwar; denn in dem Vermerk des Beklagten über die gemeinsame Besprechung der \nDenkmalbehörden vom 11.3.1998 ist handschriftlich zu dem Text, auf den sich der \nBeklagte und Dr. Goege hinsichtlich ihres damaligen Kenntnisstandes berufen, hin-\nzugefügt: \"Eine weitere Möglichkeit sei die Trennung der außenliegenden Balkenteile \nvon den Teilen im Innern, wobei eine vorübergehende Zerstörung dieser Außenteile \nin Kauf genommen werden müsste\". Auch in dem gerichtlichen Ortstermin vom \n7.5.1998 \n- also vor Erteilung der Zusage - ist die thermische Trennung angesprochen worden \n(vgl. Urteil vom 25.8.1998 - 14 K 3431/96 -Seite 22).\n\n53\n\nDa eine andere Bewertung von Tatsachen keine Änderung der Sachlage im \nSinne von § 38 Abs. 3 VwVfG ist, ist auch die im Klageverfahren geäußerte \nAuffassung des Beklagten, durch eine Innenisolierung könne das denkmalwerte \nErscheinungsbild der sichtbaren Balken erhalten werden, keine Änderung der \nSachlage; denn die Frage, ob eine Innenisolierung ausreiche, ist eine Bewer-\ntungsfrage, die bei der gemeinsamen Besprechung aller beteiligter \nDenkmalbehörden am 11.3.1998 dahingehend beantwortet wurde, dass eine \nInnendämmung nicht für eine sinnvolle Nutzung ausreiche.\nDer Widerrufsbescheid vom 11.12.1998 hat die Bindungswirkung der Zusage vom \n18.6.1998 ebenfalls nicht beendet.\n\n54\n\nDa die Klägerin gegen den Widerrufsbescheid fristgerecht am 22.12.1998 \nWiderspruch eingelegt und ihn in der mündlichen Verhandlung in die Klage \nmiteinbezogen hat, haben Widerspruch und Anfechtungsklage gemäß § 80 Abs. 1 \nVwGO aufschiebende Wirkung. Dies bedeutet, dass der Klägerin alle Folgerungen \naus dem Widerrufsbescheid zur Zeit nicht entgegengehalten werden dürfen,\n\n55\n\nvgl. insoweit übereinstimmend zur Bedeutung der aufschieben- den \nWirkung Eyermann-Schmidt, VwGO, 11. Auflage, 2000, § 80 Rdnr. 6; \nKopp/Schenke, VwGO, 12. Auflage 2000, § 80 Rdnr. 22, 23; Redeker /von \nOertzen, VwGO, 12. Auflage 1997, § 80 \nRdnr. 4.\n\n56\n\nWährend der aufschiebenden Wirkung dürfen keine rechtlichen und tatsächlichen \nFolgerungen aus dem Widerrufsbescheid gezogen werden, sodass es bei dem \nAnspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auf Grund der Zusage vom \n18.6.1998 verbleibt.\n\n57\n\nDer Widerrufsbescheid ist aufzuheben; denn er ist rechtswidrig und verletzt die \nKlägerin ebenfalls in ihren Rechten (§ 113 \nAbs. 1 Satz 4).\n\n58\n\nDie Klägerin hat insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis auf Aufhebung dieses \nBescheides, auch wenn die Rechtswidrigkeit des Aufhebungsbescheides sich zur \nZeit wegen fehlender Vollziehbarkeit nicht auswirkt und die Klägerin unabhängig von \ndem Erlass dieses Bescheides einen Anspruch auf Erteilung der \nAbbruchgenehmigung hat. Das Rechtsschutzbedürfnis ergibt sich schon aus dem \nUmstand, dass ohne Fortführung des Widerspruchs- bzw. Anfechtungsbegehrens \ndieser Bescheid bestandskräftig werden könnte, und damit die durch die Zusage \nvermittelte Rechtsgrundlage für den Anspruch auf Erteilung der \nAbbruchsgenehmigung entfallen könnte.\n\n59\n\nDie Voraussetzung für einen Widerrufsbescheid gemäß § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG \nliegen entgegen der Ansicht des Beklagten nicht vor. Da dieser Widerrufsgrund das \nVorliegen nachträglich eingetretener Tatsachen verlangt, entsprechen diese \nVoraussetzungen denen des § 38 Abs. 3 VwVfG,\n\n60\n\nvgl. Kopp/Ramsauer a.a.O., § 38 Rdnr. 37,\n\n61\n\nso dass das Gutachten N. vom 30.6.1998 auch hinsichtlich der \nWiderrufsvoraussetzungen des § 49 Abs. 2 Ziffer 3 VwVfG nicht als nachträglich \neingetretene Tatsache angesehen werden kann. Darüberhinaus hat der Beklagte \nweder in dem Bescheid vom 11.12.1998 noch im Klageverfahren dargelegt, dass die \nweitere Voraussetzung für einen Widerruf vorliegen, nämlich dass ohne den Widerruf \ndas öffentliche Interesse gefährdet wird. Für den Widerruf genügt es nicht, dass er im \nöffentlichen Interesse liegt; es ist vielmehr notwendig, dass der Widerruf zur Abwehr \neiner Gefährdung des öffentlichen Interesses, also zur Abwehr eines sonst \ndrohenden Schadens für wichtige Gemeinschaftsgüter geboten ist,\n\n62\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 24.1.1992 - C 38/90 -, NVwZ 1992, 565, \n566.\n\n63\n\nEs kann hier dahinstehen, ob das öffentliche Erhaltungsinteresse nach § 2 Ab. 1 \nDSchG immer die verschärften Anforderungen des § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG erfüllt; \ndenn die Ermessensentscheidung des Beklagten geht von der unrichtigen \nÜberlegung aus, dass für den Widerruf ein öffentlichen Interesse ausreiche. Da die \nAnforderungen des § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG darüber hinausgehen, beruhen die \nErmessensüberlegungen des Beklagten auf falschen Voraussetzungen und sind \nfehlerhaft. Außerdem ist auch während des Klageverfahrens keine auf den \nWiderrufsgrund des § 49 Abs. 2 \nNr. 3 VwVfG bezogene sachgerechte Ermessensüberlegung nachgeholt \nworden.\n\n64\n\nAuch soweit der Beklagte seinen Bescheid vom 11.12.1998 im gerichtlichen \nVerfahren ausdrücklich auf § 48 VwVfG gestützt hat, hat er das Vorliegen der \nVoraussetzungen des § 48 VwVfG nicht nachgewiesen. \n\n65\n\nDie Zusage auf Erteilung der Abbruchgenehmigung ist nicht rechtswidrig. Sie \nverstößt nicht gegen § 9 Abs. 2 a DSchG. Dabei kann hier zunächst dahinstehen, ob \ndie für die sinnvolle Nutzung des Hauses erforderlichen Sanierungsarbeiten nicht \ndoch zu einer so wesentlichen Änderung des Objektes führen, dass das Erschei-\nnungsbild des Denkmals in so vielen Punkten verändert werden muss, dass der \nDenkmalwert des Gebäudes weitgehend entfällt oder das Gebäude sogar bei \nUmbauarbeiten ruiniert werden kann. Dass dies nicht auszuschließen und \ngegebenenfalls weiter aufgeklärt werden müsste, ergibt sich schon aus der \ngutachtlichen Stellungnahme von Dipl. Ing. N. vom 13.6.1999, dem der Beklagte \nnicht qualifiziert entgegengetreten ist.\n\n66\n\nAber selbst wenn man von der Erhaltungsmöglichkeit ausgeht, ist die \nZusicherung für die Abbruchgenehmigung nicht rechtswidrig gewesen; denn die \nErhaltung des Gebäudes ist für die Klägerin unzumutbar. Dies hat die Klägerin schon \nvor Erteilung der Zusicherung nachgewiesen, und daran hat sich nichts \nentscheidendes geändert.\n\n67\n\nDie Erteilung einer Abbruchsgenehmigung ist nicht schon deshalb rechtswidrig, \nweil jeder Abbruch eines nicht abgängigen und erhaltensfähigen Denkmals gegen § \n9 Abs. 2 a DSchG verstieße und der Ausgleich der Eigentümerinteressen ohne \nRücksicht auf die Finanzkraft der Gemeinde nach den §§ 31, 33 DSchG zu erfolgen \nhabe, \n\n68\n\nso wohl OVG NW, Urteile vom 18.5.1984 - 11 A 1776/83 - NJW 1986, 890 \nf; anders in nicht näher definierten Ausnahmefällen wohl Urteil vom \n23.04.1992 - 7 A 936/90 - NVwZ RR 1993, 230, 231 vom 15.8.1997 - 7 A \n133/95 -; vom 20.02.1997 \n- 7 A 4406/95 -.\nVielmehr kann eine Abbruchsgenehmigung wegen Unzumutbarkeit erteilt werden, \nwenn der Erhaltung des Baudenkmals in der gegebenen Situation bei der Abwägung \nder privaten und öffentlichen Belange geringes Gewicht zukommt, und die \nunzumutbare Belastung nicht ausgeglichen wird,\n\n69\n\nvgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - DVBl. 1999, 1498 ff.\n\n70\n\nSoweit das BVerfG eine gesetzliche Grundlage für diese Entscheidung \nverlangt,\n\n71\n\nvgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 a.a.O., Seite 1500 \n\n72\n\nist diese nach den oben zitierten Urteilen des OVG NW in § 9 Abs. 2 DSchG zu \nsehen, der durch den Begriff des Entgegenstehens die Berücksichtigung der privaten \nBelange des Eigentümers ermöglicht. Insoweit greifen verfassungsrechtliche \nBedenken gegen diese Bestimmung nicht durch,\n\n73\n\nvgl. Papier, Die Weiterentwicklung der Rechtsprechung zur \nEigentumsgarantie des Art. 14 GG, DVBl. 2000, 1398, 1404 ausdrücklich zu § \n9 DSchG NW.\n\n74\n\nSowohl die vom BVerfG als erforderlich angesehene Entschädigungsregel, die \nbei unzumutbaren Belastungen für den Eigentümer im Falle der Versagung der \nAbbruchgenehmigung wegen der besonderen Bedeutung des Denkmals eingreifen \nmuss, als auch die Regelung der damit verbundenen Frage , wann wegen der \nBedeutung des Denkmals der Weg der Entschädigungs- bzw. der Ausgleichszahlung \nzu beschreiten ist, sind nach Auffassung der Kammer in § 33 DSchG und in § 9 Abs. \n2 DSchG in ausreichendem Maße vorhanden.\n\n75\n\nTrotz der Bedenken gegen salvatorische Regelungen allgemein,\n\n76\n\nvgl. Martin, Bundesverfassungsgericht contra Denkmalschutz, BayVBl. \n2000, 584,586 f; Stuer, Abschied von salvatorischen Klauseln im Denkmal- \nund Naturschutzrecht, NJW 2000, 3737, 3741,\n\n77\n\nund der Regel des § 33 DSchG,\n\n78\n\nzweifelnd Papier a.a.O., Seite 1405, \n\n79\n\nist die Kammer der Auffassung, dass diese Regelung durch Auslegung \nhinreichend konkretisiert werden kann; denn die ausführliche Regelung der Fragen \nder Zumutbarkeit in § 7 Abs. 3 Landschaftsgesetz NW (jetzt in der Fassung vom \n21.7.2000) für vergleichbare Fälle der Belastung des Eigentums durch landschafts-\nrechtliche Regeln ist auch nur eine interpretationsbedürftige Umschreibung der in der \nzivil- und verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung zur Frage der Zumutbarkeit \nentwickelten Grundsätze,\n\n80\n\nvgl. zur Zulässigkeit salvatorischer Klauseln, BVerwG, Urteil vom \n31.1.2001 - 6 CN 2.00 - DVBl. 2001, 931, 933 mit Hinweis auf die \nKonkretisierung durch die Rspr..\n\n81\n\nSoweit eine Regelung erforderlich ist, um entscheiden zu können, wann \ngeschichtlich bedeutsame Gebäude trotz entgegenstehender Eigentümerbelange \nunter Auslösung der Entschädigungsregelung erhalten werden müssen, ist diese \nRegelung der Bestimmung des § 9 Abs. 2 a DSchG zu entnehmen; denn vom Ansatz \nher sind diese Abwägungen auch früher schon anhand der Begriffe \n\"entgegenstehen\" und \"Gründe des Denkmalschutzes\" vorgenommen worden, nur \ndass nunmehr auch der Abbruch des Denkmals als Abwägungsergebnis in Betracht \nkommt, ohne dass der Weg über § 9 Abs. 2 b DSchG gewählt werden muss. \nHierdurch werden auch den entschädigungspflichtigen Gemeinden keine vom \nGesetzgeber nicht gewollten Belastungen neu auferlegt. Insoweit hat sich nämlich \nzum Nachteil der Gemeinden an der Rechtslage gegenüber früher nichts geändert; \ndenn nach der bisherigen Interpretation des § 9 Abs. 2 a DSchG musste unabhängig \nvon der Bedeutung des Denkmals die Abbruchgenehmigung versagt werden, weil \nnach Auffassung des OVG NW die Finanzkraft der Gemeinde als öffentlicher Belang \nim Sinne des § 9 Abs. 2 b DSchG unbeachtlich sein sollte,\n\n82\n\nso ausdrücklich OVG NW, Urteil vom 18.5.1984 - 11 A 1776/83 - NJW \n1986, 1890, 1892,\n\n83\n\nwährend die Praxis in NW wohl eher nach einer anderen Auffassung handelte, \nwonach die wirtschaftlichen Auswirkungen für die Gemeinde miteinzubeziehen wa-\nren,\n\n84\n\nvgl. VGH Kassel, Urteil vom 16.3.1995 - 4 UE 3505/88 - DVBl. 1995, 757, \n759; Moench, Die Entwicklung des Denkmalschutzes, Teil 2, NVwZ 2000, 515, \n520.\n\n85\n\nDurch die Notwendigkeit, die Belange des Eigentümers in Abwägung mit dem \nDenkmalschutz stärker zu beachten, wenn der Erhalt des Denkmals für den \nEigentümer bei Abwägung der öffentlichen mit den privaten Interessen nicht \nzumutbar ist, ändert sich hieran nichts wesentliches.\n\n86\n\nDurch das Gutachten N. vom 29.5.1996 hat die Klägerin fundiert dargelegt, \ndass der Erhalt des Gebäudes \"H. straße 00\" für sie nicht zumutbar ist. Dieses \nGutachten hat ausgeführt, welche Maßnahme für eine Sanierung des Gebäudes \nerforderlich sind, und den Kostenaufwand hierfür mit DM 595.785,00 ohne Mehr-\nwertsteuer ermittelt. Dieses Gutachten hat das Hauptproblem des Gebäudes, die \nunzureichende Isolierung, im Detail belegt und diese Kosten genau ermittelt. Die \nweiteren notwendigen Sanierungsarbeiten hat es beschrieben und insoweit die \nKosten geschätzt. Dieses Gutachten ist von Mitarbeitern des Beklagten aus dem \nBereich \"technisches Gebäudemanagement \"schon am 13.11.1996 überprüft und die \nAussagen sind als nicht bezweifelbar bezeichnet worden. Einsparmöglichkeiten \nwurden im Bereich von 1- 1,5 % gesehen. Auch in einer Überprüfung durch die \nuntere Denkmalbehörde vom 7.1.1998 wurden die Feststellungen des Gutachters als \nsehr sorgfältig und ausführlich bezeichnet. Die Einsparmöglichkeiten bei den \nEventualpositionen wurden allerdings mit 50 % angegeben, sodass nur \nGesamtkosten von 515.000,00 DM entstehen würden. Diese Einsparmöglichkeiten \nwurden jedoch unterstellt und nicht begründet. Eine tragfähige Begründung der \nBedenken, die eine weitere Beweisaufnahme erforderlich machen könnte, wurde \nauch später nicht gegeben. Der Gutachter hat die Eventualpositionen nämlich nicht \nundifferenziert angesetzt. Er hat zum einen die Eventualpositionen im wesentlichen \nnur bei den Gewerken vorgesehen, bei denen durch gesonderte gutachtliche \nBewertung das genaue Ausmaß der Sanierungsarbeiten erst ermittelt werden muss. \nZudem hat er für die Arbeiten, deren Notwendigkeit als solche nicht zweifelhaft ist \n(Elektroarbeiten, Wasserinstallation, Heizung, Innen- und Garagenausbau, \nAußenanlagen), zunächst einen Mittelwert gebildet und dann die Differenz zwischen \nMittelwert und oberstem Wert als Eventualposition angegeben. Die sich hierbei \nergebenden Beträge sind zudem für eine gründliche Sanierung nicht hoch. \nDemgegenüber basieren die Ausführungen des Beklagten, die erstmals in der \nmündlichen Verhandlung etwas konkreter wurden, auch unter Berücksichtigung der \nFachkunde seiner Vertreter auf Vermutungen. Lediglich hinsichtlich der Position \nDränageleitung (Eventualposten von 3.250,00 DM) hat der Beklagte in der \nmündlichen Verhandlung konkrete Bedenken geäußert. Hinsichtlich der Frage des \nnotwendigen Aufwandes zur Erhaltung der Nutzung ist im übrigen zu beachten, dass \nangesichts des Wertes des Grundstücks, das bei einer 1- 2 geschossigen Bebauung \neinen Wert von mindestens 1.210.000,00 DM (vgl. die Bodenrichtwertangabe \nGerichtsakte Blatt 124) hat und in einer der bevorzugtesten Wohnlagen L. s liegt, \neine der Situationsbezogenheit des Grundstücks entsprechende Nutzung als \nMaßstab für die Instandsetzung anzusetzen ist. Dies erfordert schon die vollständige \nWiederherstellung eines gehobenen Wohnstandards und nicht nur eine etappen- und \nteilweise Restaurierung. Angesichts dieser Umstände ist von den Angaben des \nGutachtens auszugehen. Um die Frage der Zumutbarkeit beantworten zu können, ist \ndie Klägerin auch nicht verpflichtet gewesen, die Eventualitäten, die in den einzelnen \nGewerken vorhanden sind, umfangreich weiter aufzuklären und diese Kosten zu \nbelegen. Damit würden nämlich die Anforderungen an ihre Darlegungslast \nüberspannt,\nvgl. OVG NW, Urteil vom 15.8.1997 - 7 A 133/95 -S. 25, zur Darlegung der \nNutzungsmöglichkeiten, und zu vergleichbaren Problemen im \nNaturschutzrecht OVG NW, Urteil vom 8.10.1993 \n- 7 A 2021/92 -, OVG Koblenz 20.9.2000 - 8 A 12418/99 - Natur und Recht \n2001, 287, 288.\n\n87\n\nDies würde darüberhinaus zu einem wirtschaftlich nicht vertretbaren Aufwand \nführen, der im Ergebnis angesichts der plausibel vorgetragen Probleme mit hoher \nWahrscheinlichkeit zu einem entsprechenden Verlust führen würde; denn diese \nGutachten können dann wegen des notwendigen Abrisses nicht verwertet werden. \nDa der Beklagte trotz der langen Dauer des Verfahren (seit 1996) und trotz des \nHinweises der Bezirksregierung im Besprechungstermin vom 11.3.1998 diese \nFragen nicht aufgeklärt hat, kann nur davon ausgegangen werden, dass er den \nAufwand für eine entsprechende Aufklärung der vielen Detailpositionen auch für die \nDenkmalbehörde als unzumutbar hoch einschätzt; denn auf Grund der Anordnung \nder sofortigen Vollziehung der Eintragung hat er seit September 1996 ein \nBetretungsrecht für das Haus und das Grundstück, das er notfalls zwangsweise \ndurchsetzen konnte, um eigene Erhebungen zu machen.\n\n88\n\nIm Ergebnis ist damit hinsichtlich der Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung des \nHauses von den durch die Klägerin ermittelten Werten auszugehen.\n\n89\n\nDa der Beklagte, die Widerspruchsbehörde und das Rheinische Amt für \nDenkmalpflege den sichtbaren Erhalt der Balkenunterzüge als erforderlich für den \ndenkmalgerechten Erhalt des Wohnhauses angesehen haben und die \nAußenisolierung zusätzlich auch aus Gründen des Wohnkomfort erforderlich ist, sind \ndie vom Gutachter N. für die thermische Trennung in seinem Gutachten vom \n30.6.1998 noch zusätzlich berechneten Kosten in Höhe von 104.220,00 DM \nanzusetzen, abzüglich der Doppelpositionen für Gerüsterstellung (Titel 3 Nr. 1) von \n3.200,00 DM und für die Isolierung der Attika- und Betonbalken (Titel 4 Nr. 2 ) von \n6.875,00 DM. Weitere Abzüge sind auch nach dem Vorbringen des Beklagten nicht \nnotwendig, bzw. sind rechtlich bei der Zumutbarkeitsberechnung nicht möglich; denn \nfür eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung ist die Aufbringung einer Außenisolierung \nerforderlich. Diese mag zwar, weil es sich um ein Denkmal handelt, rechtlich nicht \nnach den Wärmeschutzbestimmungen geboten sein, sie ist jedoch zumindest \nerforderlich, um einen gehobenen Wohnkomfort zu erzeugen, der dem \nHausgrundstück angemessen ist. Der Gutachter N. hat in seiner Stellungnahme \nvom 10.9.2001 sowohl die Einschränkungen des Wohnkomforts bei einer \nInnendämmung erläutert als auch auf die Bedenken bauphysikalischer Natur bei \ndiesem Haus hingewiesen, die auch bautechnisch eine Außenisolierung nahelegen. \nDie Kammer folgt insoweit diesen sachverständigen Äußerungen, zum einen, weil \ndiese Problemstellungen das Fachgebiet des Gutachters betreffen, zum anderen, \nweil in der Besprechung vom 11.3.1998 alle beteiligten Denkmalbehörden selbst von \nder Notwendigkeit einer Außenisolierung ausgegangen sind. Berücksichtigt man in \nder oben dargestellten Form die Ansätze des Gutachters N. , so sind diese noch \nentsprechend dem Baukostenindex zu bereinigen. Dies bedeutet, die Kosten in Höhe \nvon 585.710,00 DM (595.785,00 DM abzgl. 3.200,00 DM und 6.875,00 DM) sind \nentsprechend dem Baukostenindex von 98.7 auf 578.095,00 DM für den \nEntscheidungszeitpunkt zu korrigieren. Der Betrag von 104.220,00 DM ist \nunverändert hinzuzurechnen, weil zwischen 1998 und 2000 keine Kostenänderung \nzu verzeichnen ist, sodass insgesamt Baukosten von 682. 220,00 DM anzusetzen \nsind. Da die Vertreter des Beklagten die Kostenschätzung des Gutachters zweimal \nals angemessen angesehen haben, ist ein Abzug bei Durchführung eines intensiven \nAusschreibungsverfahrens nicht gerechtfertigt. Bei dieser Berechnung ist zudem \nnicht berücksichtigt, dass bei einer Außendämmung die Fenster zum Erhalt des äu-\nßeren Erscheinungsbildes wieder in die Front der Fassade verlegt werden müssen, \ndamit nicht tiefe äußere Fensterlaibungen entstehen. Wenn man die Kosten für \nBauleitung und Fachplaner von 34.111,00 DM hinzurechnet (ca. 5 % , die sich eher \nim unteren Bereich bewegen), so hat die Klägerin einschließlich der Mehrwertsteuer \netwa 830.943,00 DM für die Wiederherstellung der Benutzbarkeit aufzuwenden.\nFür diesen Betrag muss sie jährlich Kapitalzinsen aufbringen, die bei dem derzeitigen \nZinssatz von 6 % (der von der Bundesbank Monatsbericht August 2001 - \nGerichtsakte Bl. 129 - für Juli 2001 genannte Zinssatz von 6,25 % ist wegen der im \nAugust erfolgten Senkung des Diskontsatzes um 0,25 % zu korrigieren). Dies sind \njährlich 49.856,00 DM.\n\n90\n\nDa die Unzumutbarkeit der Erhaltung dann gegeben ist, wenn die Kosten der \nErhaltung und Bewirtschaftung auf Dauer nicht durch Erträge des Denkmals \nausgeglichen werden,\n\n91\n\nvgl. OVG NW, Urteil vom 18.5.1984 a.a.O. S. 1891, Urteil vom 15.8.1997 - \n7 A 133/95- S. 17, 18; OVG Lüneburg 4.10.1984 \n- 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892 f, VGH Mannheim Urteil vom 11.11.1999 - 1 S \n413/99-, Natur und Recht 2000, 335, 336 ff., mit weiteren Nachweisen, \n\n92\n\nsind auf Grund einer objektbezogenen objektiven Betrachtungsweise für die \nBeurteilung der Zumutbarkeit neben der Verzinsung des Kapitalaufwandes auch \nnoch weitere Kosten entsprechend der Verordnung über Wohnungswirtschaftliche \nBerechnungen (zweite Berechnungsverordnung) - II BVO- in der Fassung vom \n23.7.1996 (BGBl. I S. 11679) anzusetzen;\n\n93\n\nvgl. OVG Lüneburg 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892 f, VGH \nMannheim Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 - Natur und Recht 2000, 335, \n336 ff..\n\n94\n\nDies bedeutet, dass zusätzlich statt der Abschreibungen, die wegen der \nErhaltungspflicht nicht in Betracht kommen können,\n\n95\n\nvgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 4.10.1984 a.a.O. Seite 1894,\n\n96\n\nRückstellungen von 1 % der Baukosten in Anlehnung an § 25 Abs. 2 II. BV \nanzusetzen sind. Da der Sanierungsaufwand weitgehend nicht den Rohbau betrifft, \nsind grundsätzlich auch insoweit noch Zuschläge zu machen, die jedoch mangels \nausreichender Schätzungsgrundlage hier nicht berücksichtigt werden können. Der \nAnsatz von 8.300,00 DM pro Jahr für diese Rückstellungen ist dann aber sicher nicht \nunangemessen hoch. Weiter sind Instandhaltungskosten gemäß § 28 Abs. 2 Ziffer 3 \nII. BVO (bis zu 13,00 DM pro qm, hier geschätzt 10,00 DM x 142 qm)von 1.420,00 \nDM und Mietausfallwagnis gemäß § 24 Abs. 1 Ziffer 5 II. BVO (2 % von 36.000,00 \nDM) von 720,00 DM sowie Verwaltungskosten gemäß § 26 Abs. 2 II. BVO (wegen \nnicht gewerbsmäßiger Vermietung niedriger geschätzt) von 280,00 DM zu \nberücksichtigen. \n\n97\n\nDen somit anfallenden jährlichen Ausgaben von 60.576,00 DM stehen aber nur \nEinnahmen von 36.000,00 DM gegenüber, die sich aus dem Ansatz einer \nMonatsmiete von 3.000,00 DM ohne Nebenkosten entsprechend den Angaben des \nBeklagten ergeben. Diese Mieteinnahme erscheint realistisch, wenn eine \nfachgerechte Sanierung, wie sie in dem Gutachten N. vorgeschlagen ist, \ndurchgeführt wird. Dies zeigt der Mietspiegel für sehr gute Wohnlagen (Gerichtsakte \nBlatt 133). Auf die Richtigkeit dieser Annahme des Beklagten deuten auch die \nMietangebote für Einfamilienhäuser im Kölner Stadtanzeiger 18./19.8, 25./26.8. und \n1./2.9.2001 hin. Zwar entspricht der Wohnraumzuschnitt und die Größe der \nWohnräume sowie die Lage zweier Räume im Souterrain nicht in allem heutigen \nVorstellungen, so dass insbesondere hinsichtlich der Souterrainräume Abstriche am \nMietpreis vorzunehmen sind. Dies wird jedoch durch die besondere Lage des \nGrundstücks mit Domblick ausgeglichen; denn anderenfalls wären auch die 3.000,00 \nDM monatlich kaum zu erzielen, weil auch bei einer Sanierung mit den angegebenen \nKosten noch keine Luxuswohnung entsteht, die einen \nqm-Mietpreis über 20,00 DM für die 104 qm Hauptwohnräume erzielen könnte. \nInsgesamt fällt somit ein jährlicher Verlust von 24.576,00 DM an; denn angesichts \nder Einkommensverhältnisse der Klägerin, die ein zu versteuerndes Einkommen für \n2000 von 2.089,00 DM hat, sind zusätzliche Steuerersparnisse nicht vorhanden. \nAber selbst wenn man eine durchschnittliche Steuerersparnis von 30 % gemäß dem \nnach § 7 i EStG absetzbaren Sanierungsaufwand in Höhe von 24.928,00 DM \nannimmt, wie der Beklagte dies tut, verblieben nur Einnahmen von ca. 352,00 DM. \nDies bedeutet bei einer Kapitalbindung von ca. 2 Mio. DM (Grundstückswert von ca. \n1,2 Mio. DM und dem Aufwand von 830.943,00 DM ), dass der Eigentümer keine \nVorteile mehr aus dem Grundstück hat. Dabei sind Fragen unberücksichtigt \ngeblieben, wie weit sich die schon vor Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste \nentwickelten wesentlich höheren Ausnutzungsmöglichkeiten des Grundstücks mit \neiner GFZ von 0,5 (vgl. Berechnung des Beklagten vom 2.10.1998) im Sinne einer \nSituationsberechtigung eigentums- und entschädigungsrechtlich auswirken,\n\n98\n\nvgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 24.6.1993 - 7 C 26.92 - BVerwG E 94, 1, \n13,\n\n99\n\ndenn die Abgrenzung zwischen zulässigen, entschädigungslosen \nEinschränkungen der rentabelsten Nutzung und dem Schutz des Eigentums unter \nEinbeziehung der Situationsberechtigung ist bisher nicht ausreichend geklärt,\n\n100\n\nvgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999, a.a.O. Seite 1499 mit Hinweisen auf BVerwG, \nUrteil vom 24.6. 1993 - 7 C 26.92 - BVerwGE 94, 13, 14 und BGH, Urteil vom \n23.6.1988 - III ZR 8/87 - BGH Z 105, 15, 20; BayOBlG; Urteil vom 8.12.1998 - \n2 Z RR 363/97 - BayVBl. 1999, 251, 252. \n\n101\n\nAber selbst wenn man den Überlegungen des Beklagten hinsichtlich der \nMöglichkeit einer Innendämmung folgt, ändert dies nichts entscheidendes an der \nFrage der Unzumutbarkeit. Die Kosten verringern sich dann entsprechend der \nBerechnung des Beklagten vom 11.5.2000 auf 605.929,00 DM (613.910,00 DM x \nBaukostenindex 98,7), weil insoweit die Eventualpositionen wie oben nicht abge-\nzogen werden dürfen. Dies macht zuzüglich Architektenhonorar und Mehrwertsteuer \neine Erneuerungsaufwand von 738.021,00 DM. Dann fallen neben den Kapitalkosten \nvon 44.280,00 DM Bewirtschaftungskosten von ca. 9.500,00 DM an, die durch die \nMieteinnahmen nicht gedeckt werden; denn der Mietwert der Wohnung wird dann \nwegen des Verlustes an Wohnfläche und Behaglichkeit sinken. Der Mietwert kann \ndann nicht mehr mit 3.000,00 DM monatlich angesetzt werden; er wird hier geschätzt \nauf 2.700,00 DM, so dass insgesamt ein Verlust von 21.380, 00 DM (jährliche \nAufwendungen von 53.780,00 DM abzüglich Mieteinnahmen von 32.400,00 DM ) \nentsteht.\n\n102\n\nEntgegen der Auffassung des Beklagten sind Fördermaßnahmen mit \nEnergieeinsparmitteln (ESP) und Modernisierungsfördermittel (ModR) nicht in dieser \nBerechnung anzusetzen; denn ihre Höhe ist nicht konkret ermittelt und gesichert. Wie \nder vom Beklagten vorgelegte Aktenvermerk belegt, sind hierfür weitere Detailun-\nterlagen erforderlich, die zunächst weitere Kosten verursachen. Insoweit gilt das \noben zur Darlegungslast der Klägerin Gesagte auch hier. Da das Haus entgegen \ndem Eintragungsbescheid möglicherweise 1947 nur konzipiert und dann erst in zwei \nAbschnitten 1948 und 1951 (vgl. Schreiben des Beklagten vom 19.10.1995) errichtet \nwurde, entfallen zudem die vom Beklagten angesetzten Beträge teilweise schon aus \ndiesem Grund.\n\n103\n\nSoweit der Beklagte der Klägerin vorhält, in die Zumutbarkeitsüberlegungen sei \nauch die Möglichkeit des Verkaufs einzubeziehen, ist zwar schon fraglich, ob wegen \ndes Schutzzweckes des Art. 14 GG, dem Erhalt des Eigentums für den \nEigentümer,\n\n104\n\nvgl. BVerfG, Beschluss vom 2.3.1999 a.a.O. Seite 1500, \n\n105\n\ndieser Gesichtspunkt berücksichtigt werden kann. Aber auch unter \nBerücksichtigung der eigenen Verkaufsabsichten der Klägerin ergibt sich hieraus \nnicht eine Zumutbarkeit der Belastung; denn bei dieser Betrachtung sind die \ngeschilderten objektiven Belastungen in die Überlegung mit einzubeziehen, weil es \nsich hierbei um objektiv den Grundstückswert beeinflussende Faktoren handelt. \nInsbesondere sind hinsichtlich des zu erzielenden Kaufpreises keine \n\"Liebhaberpreise\" zu berücksichtigen; denn bei der Betrachtung über denkbare \nzukünftige Ereignisse sind Spekulationen unangebracht,\n\n106\n\nvgl. OVG NW, Urteil vom 15.8.1997 - 7 A 133/95 -.\nDie Notwendigkeit, das Denkmal zu erhalten, wird bei einem Kostenaufwand von \nüber 830.000,00 DM den Kaufpreis erheblich senken; denn der Käufer wird bei \nseinen Überlegungen, welche Rendite er erzielen kann, den Kaufpreis für das \nGrundstück mit in seine Überlegungen einbeziehen und dementsprechend den \nKaufpreis drücken, auch wenn man bei der Berechnung der Zumutbarkeit für den \nEigentümer - abgesehen von der Steigerung des Mietwerts - eine Verzinsung des \nGrundstückswerts nicht zugesteht,\n\n107\n\nso wohl VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 a.a.O. Seite 337.\n\n108\n\nIst aber durch den Denkmalschutz nicht einmal der Bodenwert zu erzielen,\n\n109\n\nvgl. die Stellungnahme des BVerwG im Vorlageverfahren, das zur \nEntscheidung des BVerfG vom 2.3.1999 geführt hat Seite 20 des \nBeschlussabdruckes, BGH Urteil vom 8.6.1978 - II ZR 161/76- BGHZ 72, 211, \n219; BayOBlG Urteil vom 8.12.1998- 2 Z RR 363/97 - BayVBl. 1999, 251, \n252,\n\n110\n\nso liegt eine unzumutbare Belastung vor. Der Beklagte hat auch nicht dartun \nkönnen, dass ein dem Bodenrichtwert von ca. 1,2 Mio. DM sich annähernder \nVerkaufspreis zu erzielen ist. Insoweit gibt er in seinem Schriftsatz vom 11.5.2000 \nselbst nur einen erzielbaren Preis von 800.000,00 DM an, der jedoch noch unter ei-\nnem Vorbehalt steht. Da es sich hier um einen Immobilienmakler handelt, der nicht \nder von der Klägerin angegriffene Makler ist, zeigt dies, welche erhebliche \nWertminderung der Denkmalschutz des Hauses verursacht. Der vom Beklagte auch \neinmal erwähnte, erzielbare Kaufpreis von 1.000.000,00 DM ist nicht näher belegt. \nSoweit sich diese Angabe auf ein von einer Maklerin im Verwaltungsvorgang unter \ndem 21.6.1999 vermitteltes Angebot bezieht, weist die Maklerin hinsichtlich des \nBetrages selbst auf die Unsicherheiten wegen des Denkmalschutzes hin.\n\n111\n\nSoweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 14.8.2000 auf eine denkmalverträgliche \nzusätzliche Bebauung hingewiesen hat, so relativiert dies zwar die Belastung des \nGrundstücks durch das Denkmal und kann zu einer Steigerung des Kaufpreises \nführen; dies ist jedoch keine Ausgleichsmaßnahme im Sinne der verfassungsrechtli-\nchen Rechtsprechung; denn hierauf besteht ohne den Denkmalschutz bei einer \nzulässigen Geschossflächenzahl von 0,5 mit einer zu erzielenden Wohnfläche von \n550 qm ein Rechtsanspruch nach § 9 Abs. 2 DSchG, weil der deutlich geringeren \nBebauung mit 90 qm Wohnfläche Denkmalbelange nicht entgegenstehen. Da sich \ndie vom Beklagten als möglich gesehene Erweiterung eingeschossig mit ca. 90 qm \nWohnfläche dem vorhandenen Gebäude unterordnen muss, bleibt das Problem der \nerheblichen Belastung, die darin besteht 830.000,00 DM für die Sanierung eines \nAltbaues aufwenden zu müssen, ohne eine den Gesamtkosten entsprechende \nadäquate Wohnnutzung zu erhalten.\n\n112\n\nBei der Sanierung durch Innenisolierung, die zunächst kostengünstiger ist, ist \nhinsichtlich eines Kaufinteressenten, der anders als die Klägerin Absetzungen nach § \n7 i EStG vornehmen kann, zu berücksichtigen, dass der Wohnwert dann nicht \nunwesentlich sinkt, weil entsprechende Isolierungen bei den schmalen Wohn-\nraumzuschnitten den Wohnraum weiter verringern. Dies wird sich auf die \nMieteinnahmen vielleicht nicht so stark auswirken, wie auf die Neigung von \nKaufinteressenten, für einen geringeren Wohnwert die erheblichen \nGrundstückskosten aufzubringen.\n\n113\n\nDie Zeit für ein der Klägerin zumutbares Abwarten auf einen Kaufinteressenten, \nder wegen des vom Beklagten für möglich gehaltenen Liebhaberinteresses auch \neinen angemessenen Kaufpreis zahlt, ist angesichts der seit 1996 verweigerten \nAbbruchgenehmigung längst verstrichen (vgl. § 18 BauGB). \n\n114\n\nDer Denkmalwert des streitigen Gebäudes ist auch nicht so überragend, dass die \nErteilung der Abbruchsgenehmigung mit der Maßgabe zu versagen ist, dass dann \nzwingend eine angemessene Entschädigung zu zahlen ist. Das Gebäude ist, wie die \nKammer in ihrem Urteil vom 25.6.1998 ausgeführt hat, ein wichtiger Beleg für die \nMangelzeit der ersten Nachkriegsjahre und für die besondere Entwicklung des \nWohnungsbaues Anfang der 50er Jahre. Daraus ergibt sich seine \nDenkmaleigenschaft. Seine Bedeutung liegt vor allem in der frühen Verwirklichung \nexemplarischer Bauformen, die sich parallel dazu an anderer Stelle, vielleicht mit \neiner kurzen zeitlichen Verzögerung, auch entwickelt haben. Das dieses Haus der \ngestalterische Ausgangspunkt für die Vielzahl ähnlicher, in den 50er und 60er Jahren \nverwirklichten Häuser ist, kann nicht festgestellt werden. Die versteckte \nabgeschiedene Lage des Hauses sowie fehlende Veröffentlichungen dieses \nBauwerks in der Fachliteratur in den 50er und 60er Jahren schließen eine derartige \nBedeutung als Vorbild weitgehend aus. Da der Architekt S. in der Folgezeit den \nSchwerpunkt seiner Bautätigkeit auf anderem Gebiet hatte und dort auch seine \nBedeutung nach 1945 lag,\n\n115\n\nvgl. den vom Beklagten vorgelegten Auszug aus dem \"Allgemeinen \nLexikon der bildenden Künstler des 20. Jahrhunderts\", \n\n116\n\nist auch aus diesem Grunde eine Beispielswirkung nicht anzunehmen. Auch im \nWerk Riphans ist das Gebäude wegen seiner anderen Schwerpunkte nicht als \nbesonders wichtiges Objekt zu bewerten. Deshalb kann hier die Frage dahinstehen, \nob die Zugehörigkeit zu dem Werk eines im wesentlich in L. tätigen Architekten \nohne überregionale Ausstrahlung eine so hohe architekturgeschichtliche Bedeutung \nzugemessen werden kann, dass das Erhaltungsinteresse die Verpflichtung der \nGemeinde zu Ausgleichszahlungen oder zur Durchführung eines \nÜbernahmeverfahrens nach §§ 30, 31 DSchG begründen kann, wenn der Erhalt aus \neigenen Mitteln für den Eigentümer unzumutbar ist. Auch wenn das Haus in der vom \nBeklagten vorgelegten Monographie von Hagspiel abgebildet wäre, belegt dies noch \nnicht eine so herausragende Bedeutung, dass es unter Aufwendung öffentlicher \nMittel zu erhalten ist. Nach den dem Gericht vorliegenden Bildern und Plänen \n(Beiakte II - Gutachten N. -, Beiakte IV - Verwaltungsvorgang 1 des Beklagten -) \nund nach der persönlichen Kenntnis des Berichterstatters aus dem Ortstermin am \n7.5.1998 ist das in der Monographie auf Seite 45 abgebildete Haus jedoch nicht das \nder Klägerin. Die Biographie zeigt vielmehr besonders deutlich den anderen \nTätigkeitsschwerpunkt von S. , an die seine Erwähnung in der übrigen Literatur \nanknüpft. Auch wenn S. , wie in der mündlichen Verhandlung angegeben, noch \nviele Einzelhäuser geplant haben soll, so ist dieser Aspekt nur von lokaler Bedeu-\ntung.\n\n117\n\nDas Gebäude ist auch nicht ortsbildprägend, sodass sich hieraus kein \ngesteigertes Erhaltungsinteresse ergibt. Herausragende ortsgeschichtliche Vorgänge \nwerden durch die Besonderheiten der Entstehung als Doppelbehelfsheim auch nicht \ndokumentiert. Diese zeitgeschichtlich aufschlussreichen Entstehungsgründe sind \nmehr durch die dazugehörenden Akten als durch das Bauwerk selbst belegt.\n\n118\n\nDa somit keine denkmalrechtlichen Belange der Erteilung der Ab-\nbruchgenehmigung entgegenstehen, ist die erteilte Zusicherung nicht rechtswidrig \ngewesen. \n\n119\n\nAus den Gründen, die die Rechtswidrigkeit der erteilten Zusage ausschließen, \nergibt sich aber, dass die Klägerin auch unmittelbar nach §§ 63, 75 BauO in \nVerbindung mit § 9 Abs. 2 a DSchG einen Anspruch auf Erteilung der \nAbbruchgenehmigung hat. Der maßgebliche Sachverhalt und die Rechtslage hat sich \nseit der Erteilung der Zusicherung nicht zum Nachteil der Klägerin verändert. Nach \nAuffassung der Kammer gilt dies auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass \nanders als bei der Aufhebung der Zusicherung die Klägerin für das Vorliegen der \nGenehmigungsvoraussetzungen nachweispflichtig ist.\n\n120\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301058","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-koeln/2001-09-11/14-k-2838-99","cited_norms":[{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 38","ref_norm":"38","n":8},{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 49","ref_norm":"49","n":6},{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 48","ref_norm":"48","n":5},{"jurabk":"EStG","ref":"§ 7i","ref_norm":"7i","n":2},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 75","ref_norm":"75","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 80","ref_norm":"80","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/301058","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301058","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-koeln/2001-09-11/14-k-2838-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/301058","retrieved":"2026-07-09 03:26:15.852888+00:00"}}