{"status":"available","doknr":"OLD306323","ecli":"ECLI:DE:VGK:1999:1208.3K2952.96.00","court":"Verwaltungsgericht Köln","senate":null,"decided":"1999-12-08","aktenzeichen":"3 K 2952/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDas Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.\n\nDer Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages\nabwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung\nSicherheit in gleicher Höhe leistet.\n\n1\n\n T a t b e s t a n d\n\n2\n\nDer Kläger ist Beamter des beklagten Landes und im allgemeinen Vollzugsdienst \nder JVA Köln tätig. Er bewohnt die zu der JVA Köln gehörende Dienstwohnung Nr. \n00 unter der Anschrift S.-----straße 000 in Köln. Mit Schreiben der \nOberfinanzdirektion Köln (OFD Köln) vom 24.07.1995 wurde der örtliche Mietwert der \nWohnung gemäß § 2 Abs. 2 der Dienstwohnungsverordnung für das Land Nordrhein-\nWestfalen - DWVO NW - neu festgesetzt, und zwar auf einen Betrag in Höhe von \n590,40 DM. Dies wurde dem Kläger vom Leiter der JVA Köln mit Schreiben vom \n03.08.1995 mitgeteilt.\nIn seiner Einwendung vom 30.08.1995 wies der Kläger darauf hin, dass der Verkehrslärm auf der C. Straße sich nicht gemindert, sondern erhöht habe. Insoweit müsse die bisherige Minderungspauschale von insgesamt 50 % beibehalten \nwerden.\nSodann wurde mit Bescheid vom 12.09.1995 die Dienstwohnungsvergütung mit Wirkung vom 01.02.1995 auf 590,40 DM festgesetzt. \n\n3\n\nHiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 09.11.1995 mit der Begründung \nWiderspruch ein, es handele sich um eine Mieterhöhung von ca. 68 %, weil die \nbisherige Minderungspauschale wie noch in der Festsetzung aus dem Jahre 1992 \ngeschehen von insgesamt 50 % nicht mehr voll berücksichtigt werde. Diese \nMinderung habe im Wesentlichen auf der Annahme eines \"starken Verkehrslärms\" \nbasiert. Dieser Verkehrslärm auf der C. Straße habe sich mit Sicherheit nicht \ngemindert, sondern sei in erheblichem Maße gestiegen.\nMit Widerspruchsbescheid vom 16.01.1996 wies der Präsident des Justizvollzugsamtes Rheinland den Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück und führte zur \nBegründung aus, die vorgenommene Festsetzung entspreche der Festsetzung der \nDienstwohnungsvergütung durch die OFD Köln. Diese habe in ihrer Stellungnahme \nvom 28.12.1995 deutlich gemacht, dass aufgrund von Ortsbesichtigungen ein einheitlicher Abschlag für die Lage in unmittelbarer Nähe der JVA in Höhe von 50 % \nnicht mehr gerechtfertigt sei. Die Beobachtungskanzeln seien nicht mehr alle gleichzeitig besetzt und der Aufwuchs in den Gärten habe derart zugenommen, dass dadurch eine Einsichtnahme, zumindestens in den Sommermonaten, nahezu unmöglich sei und eine gewisse Staffelung der Abschläge je nach Nähe zu den Beobachtungskanzeln erfolgen müsse. Im Hinblick auf die Wohnung des Klägers sei daher \nein Abschlag von 20 v.H. als angemessen angesehen worden. Die Nachteile einer \nLärmbelästigung durch die C. Straße seien durch Vorteile wie zum Beispiel \nbaujahruntypische Iso-Verglasung bzw. Doppelfenster ausgeglichen. Dieses habe \nsich durch Ortsbesichtigung im Jahre 1993 bestätigt. \n\n4\n\nDaraufhin hat der Kläger am 01.04.1996 die vorliegende Klage erhoben. Er ist \nder Auffassung, dass eine Festsetzung des örtlichen Mietwertes auf der Grundlage \nder Dienstwohnungsvergütungsverordnung gegen höherrangiges Recht verstoße, \nweil insbesondere der § 4 DWVO aufgrund der Höchstwertgrenzen \ngleichheitssatzwidrig sei. Die Mietsteigerung gegenüber der Festsetzung von 1992 \nsei letztlich sittenwidrig. Er sei auch nicht ordnungsgemäß zur Neufestsetzung \nangehört worden. Die Absenkung der Minderung des Wohnwertes gehe von falschen \nVoraussetzungen aus. Die Berechnung des örtlichen Mietwertes basiere zudem auf \neinem unzutreffenden Mietspiegel. Auch sei es sachwidrig, Schönheitsreparaturen \nmit einer Pauschale von 7 % anzunehmen. Dies hätte nämlich zur Konsequenz, dass \nbei steigendem Mietwert die Schönheitsreparaturen wertvoller bzw. teurer würden. \nDie Heranziehung eines Mietspiegels sei auch deswegen fehlerhaft, weil die Lage \nseines Wohngrundstückes einzigartig und damit von einem Mietspiegel mangels \nVergleichbarkeit nicht erfasst würde. Der Beklagte könne nicht einerseits den Kölner \nMietspiegel zugrundelegen, andererseits sich aber darauf zurückziehen, dass \nmietrechtliche Regelungen keine Anwendung fänden.\n\n5\n\nDer Kläger beantragt,\n\n6\n\nden Bescheid des Beklagten vom 12.09.1995 in der \nGestalt des Widerspruchsbescheides vom 16.01.1996\naufzuheben.\n\n7\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n8\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n9\n\nEr ist der Auffassung, dass die Festsetzung keine zum Nachteil des Klägers \nführende Fehler aufweise. Die der Festsetzung zugrundeliegenden Rechtsnormen \nseien rechtlich nicht zu beanstanden. Die vorgenommene Orientierung an einem \nMietspiegel sei nicht sachwidrig. Die Minderungspauschale sei aufgrund der \nveränderten Umstände zu Recht gekürzt worden. Entgegen der Auffassung des \nKlägers würden mietrechtliche Vorschriften in Fallgestaltungen der vorliegenden Art \nkeine Berücksichtigung finden.\n\n10\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der \nBeteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n11\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e\n\n12\n\nDie als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - \nVwGO - zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.\nDenn der Bescheid des Beklagten vom 12.09.1995 in der Gestalt des \nWiderspruchsbescheides vom 16.01.1996 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger \nnicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).\n\n13\n\nDie angefochtenen Bescheide begegnen in formeller Hinsicht keinen rechtlichen \nBedenken, insbesondere ist der Kläger vor Erlass des hier umstrittenen \nFestsetzungsbescheides ordnungsgemäß angehört worden. Gemäß § 28 \nVerwaltungsverfahrensgesetz ist vor Erlass eines belastenden Verwaltungsaktes \nGelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu \näußern. Dem ist vorliegend genügt. Denn der Kläger hat auf das Schreiben des \nLeiters der JVA Köln vom 03.08.1995 von der Gelegenheit zur Äußerung Gebrauch \ngemacht und in seinem Schreiben vom 30.08.1995 sich zu den \nentscheidungserheblichen Tatsachen, insbesondere zu der \nNichtmehrberücksichtigung des Verkehrslärm auf der C. Straße und der \ndaraus resultierenden Absenkung der Minderungspauschale geäußert. Er hat \ninsoweit angeführt, dieser Verkehrslärm auf der C. Straße habe sich mit \nSicherheit nicht gemindert, sondern sei in erheblichem Maße gestiegen.\n\n14\n\nDie umstrittene Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung ist auch materiell-\nrechtlich nicht zu beanstanden. Grundlage für die Festsetzung der \nDienstwohnungsvergütung ist § 3 Abs. 1 DWVO NW. Nach dieser Vorschrift ist die \nDienstwohnungsvergütung nach dem örtlichen Mietwert festzusetzen. Dies ist durch \ndie Festsetzung des Präsidenten des Justizvollzugsamtes in einer der Vorschrift des \n§ 3 Abs. 1 DWVO NW genügenden Weise geschehen.\nDer örtliche Mietwert der Dienstwohnung ist - von der Oberfinanzdirektion - durch \nVergleich mit den Mieten zu ermitteln, welche in derselben Gemeinde für \nWohnungen gezahlt werden, die nach ihrer Lage und Art und nach anderen, den \nMietwert beeinflussenden besonderen Umständen vergleichbar sind (§ 2 Abs. 3 Satz \n1 DWVO). Die Oberfinanzdirektion Köln ist bei der Ermittlung des örtlichen \nMietwertes von dem Mietspiegel der Stadt Köln ausgegangen. Dieser weist für \nWohnungen der Gruppe 3 (Bezugsfertigkeit 1961 - 1975) bei einer Größe um 40 qm, \nausgestattet mit Bad/WC und Heizung, mittlere Wohnlage einen Quadratmeterpreis \nin Höhe von 10,80 DM - 13,80 DM aus. Sie hat dabei eine örtliche Vergleichsmiete \nunter Zugrundelegung des Mittelwertes von 12,30 DM je Quadratmeter Wohnfläche \nund Monat angenommen und als andere den Mietwert beeinflussende Umstände \nberücksichtigt, dass die Wohnung in der Nähe der Justizvollzugsanstalt liegt \n(Abschlag von 20 %) sowie die Verwaltung die Kosten der Schönheitsreparaturen \nträgt (Zuschlag von 7 %). Darauf basierend ist sodann unter Berücksichtigung der \nZuschläge wie Nebenabgabenentschädigung für besondere Ausstattung usw. in \nnicht zu beanstandender Weise der örtliche Mietwert auf 590,40 DM ermittelt worden. \n\n15\n\nDie gegenüber dieser Festsetzung vorgenommenen Einwände des Klägers \ngreifen nicht durch. \nDies gilt zunächst im Hinblick auf die Zugrundelegung eines Mietspiegels. Die \nHeranziehung eines Mietspiegels zur Ermittlung des örtlichen Mietwertes ist nicht zu \nbeanstanden\n\n16\n\nvgl. OVG NW, Urteil vom 16. Juni 1988 - 12 A 374/87 -.\n\n17\n\nEntsprechendes gilt auch im Hinblick auf die Eingruppierung, die Annahme eines \nmittleren Quadratmeterpreises und die Höhe des Abschlages im Hinblick auf die \nLage in der Nähe der Justizvollzugsanstalt und die Höhe der \nSchönheitsreparaturenpauschale. Insoweit hat der Beklagte einen gewissen \nSpielraum.\n\n18\n\nVgl. OVG NW, Urteil vom 24.06.1982 - 6 A 7/81 -.\n\n19\n\nAusgehend davon ist nicht erkennbar, dass die vorgenommenen Einschätzungen \nvon sachwidrigen Überlegungen getragen wären. So ist die Zugrundelegung eines \nMietspiegels im Hinblick auf die Lage der Dienstwohnung entgegen der Auffassung \ndes Klägers nicht zu beanstanden. Weder lagen die Voraussetzungen des § 2 Abs. 4 \nDWVO NW vor, noch ist ersichtlich oder sonst dargetan, dass die Lage der \nDienstwohnung so einzigartig ist, dass eine Einordnung nicht möglich wäre.\nAuch die Festsetzung des Abschlages, die lediglich die Lage in der Nähe der \nJustizvollzugsanstalt mit 20 % berücksichtigt, begegnet keinen rechtlichen \nBedenken. Hierzu hat der Beklagte zutreffend dargelegt, dass aufgrund \nentsprechender baulicher Veränderungen ein Abschlag wegen Lärmbelästigung \ngegenüber den früheren Festsetzungen nicht mehr berechtigt sei. \nEbenso ist aufgrund des Ergebnisses der ersten mündlichen Verhandlung, dem der \nKläger sachlich nicht entgegengetreten ist, die Annahme eines Abschlages in Höhe \nvon 20 % mit Rücksicht auf die Lage der Wohnung in der Nähe der \nJustizvollzugsanstalt als sachgerecht einzuschätzen.\n\n20\n\nDie Annahme eines pauschalen Zuschlages in Höhe von 7 v. H. für \nSchönheitsreparaturen unabhängig von der Größe der Wohnung dient der \nVerwaltungsvereinfachung und begegnet daher ebenfalls keinen rechtlichen \nBedenken.\n\n21\n\nSchließlich ist es auch unerheblich, dass die neu festgesetzte \nDienstwohnungsvergütung im Ergebnis um mehr als 60 v.H. höher liegt als die 1992 \nfestgesetzte Dienstwohnungsvergütung. Hierauf kommt es für die Rechtmäßigkeit \nder Festsetzung nicht an. Der Präsident des Justizvollzugsamtes ist bei der \nNeufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung nicht an Höchststeigerungsraten \ngebunden, die möglicherweise im bürgerlichen Mietrecht gelten. Mietrechtliche \nVorschriften sind auf die Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung nicht \nanwendbar,\n\n22\n\nvgl. OVG NW, Urteil vom 16. Juni 1988 - 12 A 374/87 -.\n\n23\n\nSoweit schließlich der Kläger aus der in § 4 DWVO vorgesehenen \n\"Kappungsgrenze\" eine gleichheitssatzwidrige Benachteiligung herleiten will, ist dies \nfür die vorliegende Entscheidung ohne Bedeutung. Denn eine Ausweitung der \n\"Kappungsgrenze\" auch auf höhere Besoldungsgruppen hätte keinen Einfluss auf die \nHöhe der hier festzusetzenden Dienstwohnungsvergütung im Fall des Klägers.\n\n24\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n25\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO \ni.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/306323","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-koeln/1999-12-08/3-k-2952-96","cited_norms":[{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/306323","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/306323","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-koeln/1999-12-08/3-k-2952-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/306323","retrieved":"2026-07-09 03:34:16.485382+00:00"}}